ZARA、芳草地、K11商业市场动态(2013-7-15)

商业市场动态 2013-7-15

Weekly Commercial Real Estate Express

目录/Contents

一．快时尚品牌发展动态

二．快餐类商家动态

三．百货超市类商家动态

四．餐饮类商家动态

五．重点发展地区市场动态

一. 快时尚品牌发展动态

·零售业竞争加剧 Zara、H&M等快时尚被优待加速开店

2006年，Zara在上海南京西路的中国首店，到同年年底春节时期，创下了单店单日销售额80万元的惊人业绩，2007年，H&M紧跟而来。于是一夕之间，Zara、H&M这些快时尚品牌成了中国商业地产的宠儿。

如今，集合百货、精品超市、快消品服装服饰等次主力已经成为越来越多购物中心业态调整的方向。一家正在转型的购物中心向经济观察报透露，他们调整策略是，削减原先90%的服饰品牌，30%面积做餐饮和娱乐，10%引进快时尚的集合店，比如优衣库、H&M等。

仅2012年，H&M在全球范围内新开了339家，创历史最高水平，其中有45家在中国。过去几年，H&M在中国开设专卖店的年增速超过50%。

因为快时尚的迅速扩张，其它传统业态的品牌遭遇市场冷待，比如运动品牌。

根据彭博通讯社报道，为减少因大建购物中心而导致空置率上升的影响，中国的房东们正为包括Zara和H&M等在内的大众品牌取消店面租金。

优惠出租条款一直为国际奢侈品牌所专享，因为它们能为购物中心招徕顾客而备受青睐。但咨询公司纽约高纬环球表示，随着中国房东们正尽力填满其商铺，如今中等价位的品牌也在受到各种优惠条件的引诱。

·ZARA或将入驻天猫开官方旗舰店 线上线下有望同款同价

据了解，1975年设立于西班牙的Zara，隶属于Inditex集团，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商。Zara最大的特点是其快速生产周期和高质量的平效。截止2012年12月31日，ZARA在华门店总数为122家。据财报显示，Inditex集团2012年净销售额同比增长16%，达到159亿欧元，而众多品牌中，Zara增长最为强劲，达到18%。

据某服饰品牌电商人士透露快时尚品牌ZARA有望于近期入驻天猫开设官方旗舰店。。该人士还指出，与ZARA一同进驻天猫的或许还包括英国知名高街品牌TOPSHOP等。

对此，记者分别向天猫和ZARA母公司Inditex(致极国际)集团求证。双方均未予以肯定答复。天猫方面仅表示具体信息暂时还不方便对外公布。

不过，据接近ZARA的人士描述，ZARA在天猫开店的方式将决定了此次合作的性质。以ZARA一贯的对待电商态度而言，线上线下同款同价可能依然是其入驻天猫的策略和方案。

据了解，ZARA于2012年9月初在国内开设网上商城https://www.sodocs.net/doc/004795828.html,。ZARA网上商店的商品和实体店同步上新，且价格将保持一致。此外，用户可选择送货到家或送至附近Zara商店自提两种方式取货。

如果采用类似方式入驻，则意味着ZARA不会像其他传统品牌或淘品牌一样，改变自己的价格来迎合平台的定位。“相当于ZARA把官方商城搬到了天猫的平台上，借用天猫的流量。”上述人士分析道。

作为国内最大的电商开放平台，天猫对国际品牌抱有热忱，尤其对于国际一线品牌和知名品牌倍加青睐。同为快时尚品牌的Gap、优衣库、FOREVER21等均完成了天猫的入驻，并与中文官网、线下门店实现同步销售。

二．快餐类商家动态

·麦当劳等洋快餐掀起降价狂潮 竞争加剧是促销主因

近日，麦当劳宣布，今起，中国内地范围内推出4款“天天超值套餐”，售价16.5元，优惠幅度最高达32.6%，甚至比十年前的售价还低。

在解释“变相降价”促销的原因时，麦当劳中国有限公司副总裁缪钦表示，由于本土采购量增加，以及规模效应令成本降低，为降价提供了可能。优惠套餐计划执行5周，如反馈效果好将持续推广。

“要是在5年前，如果你想花20多元钱吃得卫生又舒适，那只能是在肯德基和麦当劳。而现在，答案就多得数不清了。”当天，沈阳大学金融系主任姜伟认为，肯德基、麦当劳等洋快餐及沃尔玛这样的洋超市纷纷采取历史最大幅度让利，是国内同类市场竞争加剧的结果。

姜伟告诉记者，近几年来，通过引入先进的管理理念和经营手段，本土快餐业已一改昔日档次低、服务差、环境差等顽疾，给原本一枝独秀的洋快餐带来巨大的挑战。而洋快餐要在金融海啸下保住市场份额和稳定客户群，大力促销也是一项明智之举。

据了解，麦当劳此次推出超值套餐是进入中国市场以来优惠幅度最大的一次。洋快餐价格的松动是否会引起快餐行业的连锁反应，还需拭目以待。

三. 百货超市类商家动态

·北京芳草地和上海K11：艺术购物中心成吸引顾客亮点

目前，国内购物中心同质化现象严重，用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。位于北京的Parkview Green 芳草地(以下简称“芳草地”)和上海的K11购物艺术中心(以下简称“K11”)，都想到了这一招徕顾客的“新招”。

去年9月正式开放的芳草地，位于北京市朝阳区东大桥路。它拥有500多件艺术作品，其中40多件是艺术大师达利的雕塑，这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。

在芳草地一层，当代艺术家陈文令的“你看到的未必是真的”巨幅雕塑，从地面延伸到二层楼的墙面，视觉冲击力十足的造型很受顾客瞩目。

与专业艺术场所不同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与236米国内最长的室内长桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。在5.6万平方米的芳草地，那些琳琅满目的当代艺术品大都为开发芳草地的黄氏家族收藏，每一件都由家族第二代继承人黄建华亲自确定位置。芳草地看上去就像一个小的798艺术区。

芳草地市场推广部副总监曾伟麟指出，芳草地并不是以艺术品的存在来增加购物中心的氛围，而是在开发前就把艺术当作整个项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存，设计前期，包括建筑挑高、地板、建筑材料的运用等，也在设计的同时融入了艺术理念。而芳草地执行董事黄培修则觉得，这些艺术品能帮助他，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能。”

芳草地展览馆共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。展馆采用玻璃幕墙及钢架结构，结合大楼顶部采用的ETFE膜材料，组成独特的节能环保罩，使得展馆内部实现独立的微气候环境。策展人巫鸿说，芳草地的玻璃天花板和中空大厅能给设计师带来无限遐想。混合式的空调通风系统、充足自然光照明等多项环保工艺与技术的采用，为不同形式的艺术展提供良好的内部空间，使得艺术品效果得到充分体现。

据芳草地艺术文化部总经理吕恒顺介绍，芳草地展览馆每年将为观众呈现3个档期的展览。虽尚未完全敲定，但今年档期上还将包括一次艺术家张洹的个展和一次韩国当代艺术群展。

6月刚开业的K11，位于上海市最繁华的商业街之一淮海中路，它也把吸金砝码放在了艺术主题上。

K11精选国内外知名当代艺术家17组作品，分别放置在商场各处供公众欣赏。达明安?赫斯特是当今英国艺术作品成交价最贵的当代艺术家。在上海K11二层，人们可以看到这位当代英国艺术先锋的作品《悲惨的战争》;而一层展示的尚—米榭尔?欧托尼耶著名作品《巨大的玻璃项链》， 演绎着暴力与美好这一悖论的无穷诱惑力;国内著名雕塑家隋建国的工作室为上海K11定制了4只镂空切割金属《蝴蝶/Butterflies》，展示着空间的变化，与整体氛围相得益彰。

为了让购物也能成为一种快乐体验，K11着力打造了一个多元化的艺术互动平台， 在K11随处可以享受到自然环保的建筑空间。走进K11中庭，映入眼帘的是一个33米9层楼高的人造瀑布“飞流直泻”。在中庭广场，除了有瀑布、阳光顶外，还有大面积绿叶成茵的

垂直绿化墙，一年四季都郁郁葱葱。在3楼的都市农庄一角，K11将流行游戏“开心农场”实体化，把300平方米空间打造成室内生态互动体验种植区，养起了香猪，采用多种高科技种植技术，模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区，让来到K11的所有顾客零距离接近自然，体验种植的乐趣。

在地下3层，有一个3000平方米的chiK11艺术空间，定期举行向公众免费开放的艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台。同时，还设有受白领青睐的“K11文化学院”，人们可以去上“艺术人生的软陶课”，也可以去学习鸡尾酒调制、插花等。

·家乐福：看好中国市场持续大规模开店 转战新兴城市

家乐福表示，对中国市场充满信心，未来将坚持在中国的长期投资和发展。家乐福近年来每年新开20家左右门店，今年也将维持同等发展速度。目前，重庆、哈尔滨、成都甚至上海等大城市仍然有市场空间，这是家乐福优先考虑的开店目标。在此之外，家乐福也会进入30个规模小一些的新兴城市，两类城市同时布局是家乐福的一种平衡。

·零售百货转型着力服务创新 以顾客为中心成关键基点

人工成本上涨、电子商务冲击、竞争激烈、消费低迷等多种因素，让零售企业度过了一个备受艰难的2012年，交出增速放缓、利润下滑答卷的企业并不在少数。2013年，零售企业转型发展已然成为迫在眉睫的事情。

中国商业联合会会长张志刚认为，把企业做大靠销售额，可持续发展靠利润，做优做强靠服务、靠文化。可喜的是，部分先行先试的零售企业，不仅把服务的重要性提到了战略高度，还在开展一系列的服务创新工作，为零售业的转型进行了有益的尝试。

日前，中国连锁经营协会发布的数据显示，2012年连锁百强销售规模已是连续第二年慢于社会消费品零售总额的增长，同比仅增10.8％，为1.87万亿元。而百强企业销售额占社会消费品零售总额也比2011年低了1.7个百分点，为9.3％。

这意味着，2012年成了历年来连锁百强总体增长最慢的年份。每年的连锁百强名单中以零售企业所占比重最大。

事实上，面对业绩增长的乏力，去年不少零售企业摒弃了此前的乐观态度，纷纷调整门店，进行大收缩。连锁百强的门店数量增长就创造了该数据统计以来的最低值，为8％。这预示着零售业靠跑马圈地发展的时代已经一去不复返。

尽管对于零售企业而言，销售额增长放缓、关闭不盈利门店并不意味生死存亡时刻已经来临，但是如果衡量企业效益好坏的利润率一旦出现下滑，那零售企业就不得不重视问题的

严重性了。

据不久前中国百货商业协会统计的81家大中型百货零售企业数据显示，百货店的销售利润率比2011年下降了0.78个百分点，已经徘徊在低水平，为3.08％。

毫无疑问，去年零售业整体表现不乐观，是内外因素并存造成的。

而值得注意的是，外在因素到目前为止还没有丝毫好转的迹象。今年前三个月的社会消费品零售总额与去年同期相比，增速仍呈现出放缓的态势，人们捂紧的“钱袋子”并没有真正打开。说明零售企业的处境还没有得到有效缓解。

来自中华全国商业信息中心的统计数据就显示，今年1季度，全国百家重点大型零售企业销售额同比增长7.6％，增速在2012年同期放缓19.7个百分点的基础上再放缓1.2个百分点，创造了2005年以来的同期最低值，大型零售企业的发展可谓缓慢而艰难。

增速下滑的销售业绩，日益激烈的竞争环境，电子商务的不断冲击，人口红利的渐行渐远，以及快速攀升的物业成本，都让零售企业今年根本无暇松口气，因为低速增长的现状，稍有不慎就会滑向临界点以下，演变成亏损的尴尬境地。

而值得肯定的是，“十八大”已经明确强调经济发展要更多地依靠内需特别是消费需求去拉动，国家也已经把流通业提升为基础产业和先导产业。在机遇与挑战并存的当下，零售企业如何转变发展方式去抓住机遇向上发展，是个不得不考虑的问题。

不过，打铁还需自身硬，在外部环境还没有好转的情况下，从内部突破或许是关键。

拥有国际金融中心商场、新城市广场、圆方、apm等著名商业项目的香港四大地产商之一，新鸿基地产发展有限公司在北京所拥有的惟一一个商业地产项目—北京apm购物中心的调整转型，对零售业的转型具有一定借鉴意义。

位于北京黄金地段王府井的北京apm购物中心，曾以北京新东安广场的名字被人们所熟知，但其更名为apm却有着希望能给消费者带来全天候购物体验的考虑，因为apm是“am”（上午）和“pm”（下午）的融合。

值得注意的是，伴随5年前北京新东安广场这个商业项目名称的改变，目前该项目的整体风貌已经发生了脱胎换骨的变化。曾经声声入耳的5元、10元旅游产品的叫卖声，已经杳不可闻。具有老北京特色的产品也已经从这里销声匿迹。

现如今，北京apm购物中心的档次已经今非昔比。明亮时尚的购物环境，让消费者能时不时感受到一股年轻风迎面吹来。

不过，提起几年来的调整转型，北京apm购物中心总经理蔡志强感慨万千，“在旅游区打造让年轻人喜爱的商业区，除了要考虑应该引进哪些品牌入驻外，还要考虑怎么去组合租

户以及打造哪些特色去吸引目标消费人群等，每个环节都马虎不得。”

经过新鸿基地产领导层的一番思量之后，北京apm确立了通过云集国际品牌，提供一站式服务的策略去吸引年轻人群。

“而在招商的过程中，对于有自己开店原则，有自己独特设计风格的大品牌，我们的要求是必需在apm里开设旗舰店。对于话语权较小的品牌，我们的准则是其装修风格、产品、服务等都要和其他门店不一样，要有特色。”蔡志强介绍说。

正因如此，目前北京apm里就有多家极具特色的国际品牌旗舰店。如FOREVER21中国内地首家旗舰店、GAP中国首家复式旗舰店、苹果截至目前亚洲最大的复式旗舰店、ZARA在中国的第一个三层铺面的复式旗舰店等。

四. 餐饮类商家发展动态

·全聚德等餐饮大鳄业绩集体下滑 电子商务或是出路

日前，国家统计局公布全国餐饮数据称，前5个月餐饮收入9736亿元，同比增长8.5%，5月单月的增幅水平也达到9.2%，比4月份高出1.3个百分点。

今年4月初，中国烹饪协会发布报告显示，今年1-2月份，全国餐饮收入近10年来第一次出现个位数增幅。限额以上企业餐饮收入出现了中国餐饮业改革开放以来的首次负增长。

“这意味着，餐饮业的下滑态势有所好转，而我们的转型升级也势在必行。”7月10日，中国烹饪协会会长苏秋成在中国餐饮业“夏季大众美食促销季”启动仪式上表示。

人民网财经了解到，高档餐饮的市场已经日薄西山，目前餐饮企业正紧锣密鼓地“去高端化”，回归大众饮食。而电子商务，则成为拯救餐饮业的救命稻草。

“在餐饮业经历30多年高调上扬后，行业增速放缓成为产业可持续发展的核心问题。”中国烹饪协会会长苏秋成是在中国餐饮业“夏季大众美食促销季”启动仪式上说的。他表示，2012年初餐饮业已现疲软之势，2013年1季度餐饮业的形势更是急转直下。

国家统计局公布全国餐饮数据显示，今年1—5月，全国餐饮零售总额9736亿，同比增长8.5%；限额以上餐饮企业零售总额达到3077亿，同比下降2.5%。5月全国餐饮零售总额增幅9.2%，比4月7.9%增长1.3%；5月限额以上零售总额同比下降1.8%，比4月为负2.8%增长1%，限额以上餐饮企业增速开始止跌回升。

受经济低迷和国家政策的影响，定位高端的餐饮企业首当其冲，受影响最大。最典型的是第一家在国内A股上市的民营餐饮企业——湘鄂情。根据其2013年第一季度报，湘鄂情第一季度营业收入同期锐减33.31%，净利润亏损6840万元，同期下滑247.9%。而湘鄂情的

股票也令人堪忧，目前已暴跌90%多创历史最低。

和它同样定位高端的北京顺峰饮食娱乐有限公司、俏江南、北京宴等企业也自曝日子难熬，已经开始纷纷去高端化。北京顺峰饮食娱乐有限公司办公室主任吴红蕊在自己的报告里直言不讳，“顺峰集团因其经营定位、品牌模式、行业规模等原因，不可避免受到了很大的影响和挑战。公司在今年一季度营业收入、就餐人数严重下滑，利润出现亏损，经营压力空前。”

·许留山甜品天猫旗舰店上线 正式开启电子商务之路

网络时代大众的消费平台，已经形成了线上线下势均力敌的平衡态势，由于网络消费更加灵活随意，所以网购趋势的发展势头又明显优于线下。在最忌市场活力的餐饮行业，一直是网购的边缘行业，不少商家认为还处于面对面服务模式。而许留山甜品天猫旗舰店的全新上线，为餐饮与电商的强强合作打开了一条新途径。

不少网购族最大的遗憾就是网络消费资源中，关于甜点一类的美食，一直处于空白市场，随手点购模式虽然已经覆盖面很广，但是对于日常消费最普遍的甜品这一块，还是要走线下实购唯一路线。许留山甜品在线下火爆运营的过程中，对消费者的诉求极其重视，为了更好的服务于广大甜品爱好者，许留山开启了线上线下综合运作的全新模式。

记者登录许留山甜品天猫旗舰店内发现，展示有许留山的日常经典甜品款式，对于广大消费者来说，甜品本身的质量和口感就是最好的招牌。加上许留山这一半个多世纪的港式甜品老字号品牌保证，更是有积极的促进作用。有网友表示，许留山天猫旗舰店的开张，这就标志着以后购买许留山甜品可以在线上从容选购和下单，还可以第一时间掌握新品、优惠活动的信息，提前选购后在自己方便的时间到店兑换享用，节省了很多到店消费前点餐咨询的时间。

五. 重点发展地区市场动态

·上海静安嘉里中心开业 iAPM、连卡佛等高端商场下半年亮相

据《劳动报》报道，继环球港后，中心城区又一城市综合体中的“巨无霸”——静安嘉里中心今天正式步入运营期，其中其商场部分达到8.6万平方米，这也拉开了下半年沪上高端商场集中开业的序幕。业内人士表示，比起前期单靠吸引奢侈品入驻的传统思路，结合所在城市综合体的功能打造体验式消费，成为这些新建商场抵御电商冲击的重要课题。

记者了解到，静安嘉里中心整体面积达45万平方米。其中，静安香格里拉大酒店作为中国旗舰店已于上月底开业，其余的办公楼、商场部分则将陆续启用。比如，超甲级办公楼部分达15万平方米，融合购物、餐饮、精品超市、影院和众多生活服务设施的商场也有8.6

万平方米。

事实上，今年下半年，多个购物中心扎堆面世，拉开沪上高端商场的集中开业期。仅以中心城区为例，除了嘉里中心和环球港，此前淮海路的K11和虹桥地区的尚嘉中心已正式亮相。此后数月内，iAPM、连卡佛等主打高端商业的商场也将陆续开业。“随着电商对传统商业的冲击不断加大，零售业如何转型日益成为商场的重要课题。”业内人士告诉记者，购物中心要获得成功并不能单靠吸引奢侈品入驻。如何避免同质化，结合购物中心与所在城市综合体的功能，营造不同的生活方式则成为焦点。比如，K11就主打文化艺术体验消费，即将回归淮海路的连卡佛将为沪上商业带来自营式、买手制百货的新思路，iAPM则主推延时至晚10点以后的“夜经济”消费。

嘉里中心方面也表示，打造体验式购物正是其日后运营的重点，他们还特地把中心位置预留给了毛泽东故居。“作为重要的历史文化公共空间，我们将围绕这一核心地带，营造四通八达的人性化空间。”

·深圳零售业上半年“风雨满城” 天虹等纷纷转型应对冲击

沃尔玛深圳十年老店结业、吉之岛统一更名永旺、天虹试水购物中心受考验、家乐福频频传出将出售中国业务……上半年，深圳零售市场风雨满城。

据统计，去年中国的零售业销售增幅创下了十几年来的最低，但深圳电子商务交易额却同比增长近6成。为避免“落后挨打”，深圳零售企业今年以来纷纷进行调整和变革，力争从商业模式上求新求变。

去年年底，全国零售销售额增长开始放缓。相关数据显示，这段时间，北京和上海两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。业内人士向记者透露，深圳今年上半年的情况与上述城市相差无几，销售额增长缓慢，甚至负增长，不少零售企业出现资金链和成本剧增等问题。

从去年开始，深圳市场变数颇多，百货转型、超市倒闭、购物中心升级改造等新闻层出不穷，这背后的原因来自于零售业面临前所未有的压力。

记者从广东连锁经营协会获悉，2012年广东连锁50强中的15家上市企业平均净利润率仅为7.7％，比上年下降0.6个百分点。这其中深圳的连锁企业占最大比重。

统计显示，今年1-5月，深圳全市社会消费品零售总额增速低位徘徊，全市实现社会消费品零售总额1663.76亿元，增长7.9%。在十大类商品销售中，服装鞋帽针织类增长7.6%。

“国内行情太差，家乐福退出中国市场？”近日，《华尔街日报》引用知情人士的话称，家乐福正考虑出售其在中国大陆及台湾的业务。尽管家乐福负责人向记者否认了这一说法，

但业内人士分析，近年来不断上涨的运营成本，已经给家乐福的盈利造成不小的负面影响。

关店、更名、转型、创新……今年的商家比往年更忙碌，走进深圳的购物中心和百货商场，细心的消费者会发现，不论是品牌还是商场内部设计，都发生了翻天覆地的变化。

天虹百货营销部经理也认为，电商价格战的冲击对实体零售业十分凶猛，对此，业内进行了跨界、“触电”、增加自有品牌、提供直供商品、加大顾客体验度等多种方式的转变。

毋庸置疑，电子商务对深圳实体零售业的冲击日益严重。根据深圳市市场监管局统计，去年，深圳电子商务交易额达6297亿元，同比增长57.59%；网络购物交易额525.6亿元，占全市社会销售零售总额的13.11%。

实体店“结业潮”在全国市场涌现。继去年新城市广场结业重整后，今年沃尔玛关闭了在深圳园岭的十年老店，同时宣布今年投5亿元升级改造50家门店。业内人士分析，外资卖场调整战略，减缓扩张步伐，将发展战略从粗放扩张转向精耕细作，以谋求在中国市场的长远发展。

“这是最好的时代，也是最坏的时代。”深圳市零售商业行业协会秘书长花涛认为，行业发展面临考验，对转型中的零售企业而言，机遇与挑战并存。花涛认为，不能将电子商务和实体零售对立看待，科技的发展改变了整个零售行业，这并不是件坏事。

天虹商场董事总经理高书林:从未来企业能长远生存和发展下去的角度去看，只有变革一条路。这种变革应该是一个体系性的、全方位的变革。

仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜:企业转型不能盲目跟从，要清晰自身定位，有准确的市场目标群体。

深圳昂捷信息技术有限公司总经理孙可畏:市场变化的一个原因是国内的宏观经济在放缓，另外一个原因是零售业的商业模式在不断变化，也就是手机、WIFI、移动、互联网这些方面对传统零售业的冲击。企业不能等，早走比晚走要好。

·北上广卖地收入涨幅均逾300% 广州涨幅368%居全国第二

7月6日，中国指数研究院发布数据显示，2013年上半年各地土地出让金收入同比增长明显，卖地收入前十名城市的土地出让金近4618亿元，同比去年同期的1754亿元增长近263%。从今年上半年土地出让金城市排行榜来看，上海土地出让金收入最高，达到7694779万元，其次是北京6640882万元。

十个上榜城市上半年土地出让金收入全部同比上涨，且涨幅较大。其中，杭州同比涨幅最大，达410%，广州以368%的同比涨幅位居第二。上半年卖地收入前十名中，四个一线城市中仅有深圳没有上榜，其余广州、北京和上海三个一线城市涨幅均超过300%。对此，相

关人士表示，土地的出让具有阶段性，单纯比较前六个月的土地出让金数据，不能完全说明问题。

据广州市国土房管局网站显示，2013年上半年广州通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共82宗，其中有8宗地中止出让，3宗流拍，最终有71宗地成功交易，同比上涨73 .17%。土地出让为广州政府带来超过330亿元的收入，已经超过了去年全年，土地出让面积达4531491平方米。

在今年初的广州市“两会”期间，市财政局《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。而今年上半年，广州的土地出让金收入达330亿元，已完成69%。据国土局在土地推介会上的介绍，今年下半年还会大规模推地，因此按照目前的推地速度来算，广州今年要完成475.6亿元的土地出让目标并非难事。

·广州甲级写字楼年内存量高达400万㎡ 创近三年新高

受调控影响房企大力投资商业项目，然而过量的投资也将在今明两年陆续凸显。记者从多家机构获悉，截至2013年广州甲级写字楼年内总存量高达400万方，其中新增供应达60万平方米，创下近三年新高。然而在今明两年，不论是写字楼还是购物中心的市场供应量都将呈现爆发式增长。

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，日前银行钱荒对于房企投资商业地产并没有太大影响，只是第三季度市场上资金会少一些，但不会出现原则性的改变。值得注意是，由于写字楼供应量较大，可以说租金上涨面临很大压力。

据第一太平戴维斯数据显示，2013年第二季度，广州新增可租赁甲级写字楼面积达到214700平方米，体量超过前一季度的写字楼供应量；截止至2013年第二季度，广州甲级写字楼供应总量为311.2万平方米，作为广州金融区的珠江新城区域供应量达到147.2万平方米，约占总量的47%。

记者注意到，2013年广州甲级写字楼新增供应达60万平方米，仅比2010年的70万方稍微低一些，创下近三年新高。

在租金方面，2013年第二季度，广州甲级写字楼租金环比上涨1.5%，至每平方米每月148.7元。值得注意是，相比去年同期甲级写字楼的租金是同比下降1.5%。

林木雄表示，由于上半年国内经济形势好转，从写字楼售价上来看，是上涨的，已经从去年价格拉回不少，仅有几个点的下降并不能完全代表整体市场趋势。但随着供应量增加，整体环境仍存在不确定性因素，租金上涨还是面临压力，预计下半年将有三个新项目陆续交

付，市场消化压力加大，租金增长趋势估计难以延续，对市场产生一定的负面影响。

来自仲量行数据也支撑上述观点。受整体市场需求疲弱而预租率偏低影响，其监测广州第二季度的甲级写字楼净吸纳量仅为8.4万平方米，导致空置率从上季的11.8%上升至15.1%。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽认为，整体需求疲弱导致新项目的空置压力较大，能支撑市场则是一些以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求。

她表示，截至2013年年底，广州写字楼总存量将达400万平方米，其中超过75.4%集中在珠江新城。受新竣工项目影响，市场上整体空置率继续呈上升趋势。

近年来，房企大肆投资的购物中心等商业地产陆续入市，机构对此表述为“供应洪峰”。仲量行数据显示，广州今年上半年优质商铺总存量达187万平方米，但吸纳量仅为11.8万平方米，而2012年全年的总存量仅为175万平方米；从商场租金方面来看，微幅上扬，增速下降5个百分点，平均售价则下降了7个百分点。

据悉，2013年广州新增优质商场达57万平方米，是广州迄今零售地产供应量最大的一年。曾丽表示，预计下半年竣工项目达45万平方米，其中90%集中在非核心区的广州海珠、荔湾及番禺，供应洪峰无疑使非中央商务区的竞争空前激烈。

招商商置商管公司（筹）

二○一三年七月十五日

广州珠江新城商业地产市场分析

珠江新城商业地产市场分析 一、珠江新城概况 (3) （一）总体概况 (3) （二）土地利用现状及特征 (3) 1、西区A、E、I区 (3) 2、中轴线区B、F、J区 (4) 3、东1区C、G、K区 (4) 4、东2区D、H、L区 (5) 5、东3区M、N区 (5) （三）各项配套设施现状 (5) 1、文化教育设施配套 (5) 2、金融配套 (5) 3、饮食配套 (6) 4、商业配套 (6) （四）交通组织现状及规划 (6) 1、交通现状 (6) 2、交通规划 (6) （五）大型建筑工程 (7) 1、广州图书馆新馆 (7) 2、广东省博物馆新馆 (8) 3、广州市第二少年宫 (8) 4、广州歌剧院 (8) 5、电视观光塔 (8) 6、双子塔 (9) （六）SWOT分析 (9) 1、优势分析（S） (9) 2、劣势分析（W） (9) 3、机会分析（O） (9) 4、威胁分析（T） (9) 二、住宅市场分析 (10) （一）供应量分析 (10) 1、已售住宅项目 (10) 2、在售住宅项目 (11) 3、潜在供应住宅项目 (11) （二）住宅产品及价格特征分析 (12) 1、住宅使用用地现状 (12) 2、住宅开发情况 (13) 3、住宅产品分析 (13) 4、住宅价格分析 (15)

5、住宅二手市场现状及前景分析 (16) （三）竞争区域比较分析 (17) 1、天河北板块 (17) 2、东风东板块 (18) 3、滨江东板块 (19) 三、珠江新城商铺市场分析 (23) （一）商铺概况 (23) （二）分布特点 (23) （三）商铺类型及经营特点分析 (23) 1、专业市场 (24) 2、裙楼商场 (25) （四）商铺面积及租售价格分析 (27) 1、裙楼商场 (27) 2、专业市场 (29) （五）裙楼商场经营定位建议 (30) （六）投资风险提示 (30) （七）前景展望 (31) 四、珠江新城写字楼市场分析 (34) （一）写字楼供应量分析 (34) 1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34) 2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35) 3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37) 4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39) （二）写字楼产品特征分析 (41) （三）价格特征分析 (45) （四）客户群分析 (45) （五）竞争区域比较分析 (47) 1、天河北-体育中心商务区 (47) 2、琶洲商务区 (50) 二零零五年七月

服装巨头ZARA的商业模式创新管理

服装巨头ZARA的商业模式创新管理 ZARA创始于1975年，它既是服装品牌，也是专营Zara品牌服装的连锁店零售品牌。Zara公司坚持自己拥有和运营几乎所有的连锁店网络的原则，同时投入大量资金建设自己的工厂和物流体系，以便于“五个手指抓住客户的需求，另外五个手指掌控生产”，快速响应市场需求，为顾客提供“买得起的快速时装”。 Zara品牌之道可以说是时尚服饰业界的一个另类，在传统的顶级服饰品牌和大众服饰中间独辟蹊径开创了快速时尚(Fast Fashion)模式。随着快速时尚(Fast Fashion)成为时尚服饰行业的一大主流业态，Zara品牌也倍受推崇，有人称之为“时装行业中的戴尔电脑”，也有人评价其为“时装行业的斯沃琪手表”。在2005年，Zara在全球100个最有价值品牌中位列77名，哈佛商学院把Zara品牌评定为欧洲最具研究价值的品牌，沃顿商学院将Zara品牌视为研究未来制造业的典范。Zara作为一家引领未来趋势的公司，俨然成为时尚服饰业界的标杆。 一些国际服装品牌巨头明知Zara厉害，就是学不来，模仿不了。为什么？因为Zara的是以快速时尚服装为核心以供应链全程控制为基础的商业模式系统创新，这也是Zara之所以成功的关键所在。 Zara商业模式创新之一：锁定个性化消费需求 Zara的成功最重要的在于它把握了个性化消费的潮流。 在传统行业里，大规模生产的同质化产品只能依靠廉价来吸引消费者，以赚取微薄的利润，但没考虑到消费者对于满足自己个性化的产品是愿意付高价的，而这正是Zara瞄准的客户对象。 Zara商业模式创新之二：提供“与众不同”、“独一无二”的产品价值 “品种少，批量大”是传统制造业的天条，而在“长尾市场”中，“款多量小”却成为当红的商业模式。Zara 以其“多款式、小批量”，创造了长尾市场的新样板。 Zara值得大多数传统企业借鉴的是，它有意识地在自己的产品中“制造短缺”。虽然一年中它大约推出12000种时装，但每一款的量却并不大。即使是畅销款式，Zara也只供有限的数量，常常在一家专卖店中一个款式只有两件，卖完了也不补货。总裁Isla说：“我们不想所有人都穿同样的衣服。”随着每周两次补充新货物，公司使顾客养成经常来逛的习惯。 如同邮票的限量发行提升了集邮品的价值，Zara通过这种方式，满足了大量个性化的需求，培养了一大批忠实的追随者。“多款式、小批量”， Zara实现了服装企业商业模式的突破。 款式更新更快增加了新鲜感，吸引消费者不断重复光顾。快速更新店面里的货品，也确保了它们能符合顾客的品味，从而能被销售出去。在Zara你总是能够找到新品，并且是限量供应的。这些商品大多数会被放在特殊的货架上面。这种暂时断货策略在很多人眼中太大胆了！但是想想所有限量供应商品在市场上受到的追捧吧，人们需要的不是产品而是“与众不同”、“独一无二”。而Zara的暂时断货正满足了人们的这种心理，Zara由于这种颠覆性的做法慢慢变成了“独一无二”的代言人。 此外，抛弃了引导潮流的想法，Zara更喜欢追随潮流。它的目标就是让顾客在承担得起的价位上买到多个品种的服装。Zara去年推出了20000件单品，大约是世界服装界老大Gap的三倍。在Gap的店里，东西都是千篇一律。

广州商圈与百货分析

广州商圈与百货分析 天河中心商圈：以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的ＣＢＤ。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其辐射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线，附近的高档写字楼为他们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。 北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场相继把卖场租给新兴服饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州“三年一中变”重点工程，北京路可称为一个“不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了“天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的“有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐巨大人流的责任。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信成果会相当不俗。中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快就取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活用品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。

Zara的品牌经营模式

Zara：时装零售业的一头紫牛 2004年5月21日Zara在香港开了它的第641家店，这也是Zara的母公司Inditex (The Inditex Group)在全球开的第2000家分店。紧接着就有消息传出，Zara正准备在上海开设它在中国大陆的第一家分店。业内人士评价说，如果Zara成功进入上海，它带来的将不仅仅是其紧跟最新、最火的国际潮流的各种时装，还有其风靡全球的经营理念和模式。对于Zara这个名字，目前可能还有许多人觉得有些陌生。在揭开它的神秘面纱之前，我们先来看看Inditex。 今天，Inditex公司已经成为一个市值超过80亿美元的集团公司，是西班牙排名第一，全球排名第三的服装零售商，在全球52个国家拥有2116家分店。旗下拥有Zara、Pull and Bear、Massimo Dutti、Bershka Stradivarius、Oysho、Zara Home 和Kiddy's Class九个服装零售品牌，其中Zara 是这个九个品牌中最出名的，是Inditex公司的旗舰品牌。 作为Inditex公司的旗舰品牌，Zara创始于1975年，它既是服装品牌，也是专营Zara品牌服装的连锁店零售品牌。目前，Zara已在全球50个国家拥有680多家分店，并且每年都以70家左右的速度增长。尽管Zara品牌的连锁店只占到Inditex公司所有分店数的三分之一，但其销售额却占到了公司总销售额的75%左右。单从知名度上来看，Zara远不如其主要竞争对手H＆M （Hennes & Mauritz）和Gap，但从经营业绩上来讲，Zara却明显占据着上风。对比一下Inditex 公司与H＆M和Gap公司的经营业绩，就不难理解了，如下表所示： 但是，人们真正开始关注Zara和Inditex还是在2001年，Inditex公司将其26%的股份公开发售，发行当天的认购额就超过了发行量的26倍，仅此一项就为公司募得资金21亿欧元。那时，Zara的销售额占据了公司总销售额公司的80%。Inditex股票能销售得如此火爆，能如此地受投资者的青睐，这些主要还是得益于Zara，它除了有比其竞争对手更好的盈利水平外，更重要的是其经营模式的可持续性。 《商业评论》把Zara称为“时装行业中的戴尔电脑”；也有人评价Zara为“时装行业的斯沃琪手表”；哈佛商学院认为Zara是欧洲最具研究价值的品牌；沃顿商学院、西班牙的IESE商学院等全球知名的商学院都将Zara视为研究未来制造业的典范。 因而，我们也可以毫不夸张地说，Zara就是时装零售业中的一头紫牛。为何称其为紫牛，这头紫牛又是如何被打造成的呢？ 一、快速、少量、多款让Zara发紫 何谓紫牛？《紫牛》一书的作者赛斯先生讲到，一望无际的青青草原上，到处都是黑白花的奶牛，如果突然有一只紫色的奶牛闯入你的视野，你的眼睛肯定会顿时为之一亮。紫牛，其要义也就在于此，就是要与众不同。对于一个紫牛级的企业而言，这种与众不同也正是通过其所具有的紫牛元素体现出来的。Zara 这头时装零售业的紫牛，其所具有的紫牛元素就是快速、少量和多款。 1、快速：保持与时尚同步 时装最重要的东西便是要紧跟时尚，而时尚最大的特点就是多变，一部电影、一部连续剧、一张专辑都可能会改变人们对时尚的看法。所以从某种程度上讲，卖时装就像卖蔬菜、卖面包，刚上市时挺能吸引消费者的眼球，不光买的人多，卖的价还好。可过上两、三天，色泽慢慢开始黯淡，顾客也开始有些挑剔了，此

广州商业区域分析

二、广州商业区域分析 广州商业区域分布图 天河区商铺市场分析 区域特点： 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 区域市场分析： 天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。 天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。 天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。 越秀区商铺市场分析 区域特点： 越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。 北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种

zara商业模式资料

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精品文档 商业模式有九要素，针对不同的研究对象，应采取不同的侧重点。以zara为例，首先，我们来看一下zara的关键活动，Zara的IT系统应用的卓越性主要表现在四个方面：收集顾客需求的信息，将服装信息的标准化，管理产品信息和库存，以及分销管理。通过整理从大学.剧院.时装秀上收集信息和从专卖店反馈回来的销售报告，归纳分析时尚款式设计师根据数据库中的信息在现有的款式的基础上更改，组合，设计新款式，每年推出12000款新品；“商务团队”根据数据库中的信心决定使用什么面料，颜色，生产的数量；物流配送的部门根据数据库中记录的专卖店的订单，每周在周二.六至少配货两次；专卖店使用PDA 和POS系统将信息分类并传输到总部的数据库；同时通过PDA下采购订单。其次是zara的关键资源像快餐一样的衣服。快速的设计，保持与时尚同步，全球各地设有736家统一的高质的专卖店，对于市场需求的快速响应。少量的供货，每款衣服都有少量供货，大部分商品在店里陈列的时间不会超过两周。多样的款式，有12000种不同的款式的衣服。这构成了zara的核心竞争力 Zara的价值主张 第一是买的起，zara的价格远低于同等时尚程度的时装品牌，除每年2次的店内促销外，几乎不做任何广告；第二是快速，zara首创了时装零售市场的快速反应概念，强大的供应链是zara能对市场做出快速反应的保障，IT技术也将设计.生产.配送和销售迅速的融为一体；第三是时尚，zara的设计流程十分关注顾客和最新的潮流趋势，对旺季生产量的控制，保证了zara你能够引领最新的时尚。 Zara的目标客户 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除

广州市商铺市场总体分析

天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 （一）分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的 IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，

东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 （二）供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上 30~40 万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。 天河商铺交投活跃，从 98 年到 02 年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展， 2001 年天河商铺批出量 6.43 万㎡，成交量 8.5 万㎡； 2002 年批出

解析服装巨头ZARA的商业模式创新成功案例

解析服装巨头ZARA的商业模式创新 ZARA创始于1975年，它既是服装品牌，也是专营Zara品牌服装的连锁店零售品牌。Zara公司坚持自己拥有和运营几乎所有的连锁店网络的原则，同时投入大量资金建设自己的工厂和物流体系，以便于“五个手指抓住客户的需求，另外五个手指掌控生产”，快速响应市场需求，为顾客提供“买得起的快速时装”。 Zara品牌之道可以说是时尚服饰业界的一个另类，在传统的顶级服饰品牌和大众服饰中间独辟蹊径开创了快速时尚(Fast Fashion)模式。随着快速时尚(Fast Fashion)成为时尚服饰行业的一大主流业态，Zara品牌也倍受推崇，有人称之为“时装行业中的戴尔电脑”，也有人评价其为“时装行业的斯沃琪手表”。在2005年，Zara在全球100个最有价值品牌中位列77名，哈佛商学院把Zara品牌评定为欧洲最具研究价值的品牌，沃顿商学院将Zara品牌视为研究未来制造业的典范。Zara作为一家引领未来趋势的公司，俨然成为时尚服饰业界的标杆。 一些国际服装品牌巨头明知Zara厉害，就是学不来，模仿不了。为什么因为Zara的是以快速时尚服装为核心以供应链全程控制为基础的商业模式系统创新，这也是Zara之所以成功的关键所在。 Zara商业模式创新之一：锁定个性化消费需求 Zara的成功最重要的在于它把握了个性化消费的潮流。 在传统行业里，大规模生产的同质化产品只能依靠廉价来吸引消费者，以赚取微薄的利润，但没考虑到消费者对于满足自己个性化的产品是愿意付高价的，而这正是Zara瞄准的客户对象。 Zara商业模式创新之二：提供“与众不同”、“独一无二”的产品价值 “品种少，批量大”是传统制造业的天条，而在“长尾市场”中，“款多量小”却成为当红的商业模式。Zara以其“多款式、小批量”，创造了长尾市场的新样板。 Zara值得大多数传统企业借鉴的是，它有意识地在自己的产品中“制造短缺”。虽然一年中它大约推出12000种时装，但每一款的量却并不大。即使是畅销款式，Zara也只供有限的数量，常常在一家专卖店中一个款式只有两件，卖完了也不补货。总裁Isla说：“我们不想所有人都穿同样的衣服。”随着每周两次补充新货物，公司使顾客养成经常来逛的习惯。

Zara的商业理念

一、 ZARA简介 Zara是西班牙著名品牌，是世界四大时装连锁机构之一(其它三个为美国的休闲时装巨头GAP、瑞典的时装巨头 H&M、德国的平价服装连锁巨头C&A) Zara 的创始人阿曼秀·奥尔特加意识到在服装行业，顾客的需求难以预测，所以零售必须与生产紧密结合。因而他向前纵向整个零售环节，于1975年在拉科鲁尼亚市开了第一家Zara 店。 Zara是Inditex集团下的品牌，Inditex公司是西班牙排名第一，全球排名第三的服装零售商，旗下拥有Zara、Pull and Bear、Massimo Dutti等九个服装品牌，Zara是其中最成功的。 成立于1985年的西班牙品牌Zara，通过快速的推出时尚又价格亲和的服装，目前已经成为全球排名第三、西班牙排名第一的服装零售商。其门店总数虽然仅占了Inditex旗下所有门店数的三分之一（图1），但其销售额却占了整个集团的80%，从我们以学习的知识来看，这也符合了我们所学习的“80-20”原则，其对整个集团的重要性不言而喻。 图1 2009年Inditex集团各品牌门店所占比例

图3 2009年Inditex集团门店区域比例分布图 而使他们如此成功的原因，Zara认为计算机技术对于他们想创建的企业是至关重要的；与此同时，他们必须对目标顾客——年轻的、对时尚敏感的都市一族的需求迅速作出反应，其前置时间的短暂更是在业界为人称奇，为何这一原则对它们如此重要？从图3可窥知一 二。 图3 Shorter life-cycles making timing crucial

因而，ZARA采取了这样一种商业模式： 顾客定位：收人较高、学历较高25-35岁的年轻人，对时尚具有高度敏感性、消费能力高；商业理念：把顾客的需求同生产环节连接起来，并且把生产同分销结合到一起。 模式： 1.锁定个性化消费需求 Zara 以快速时尚服装为核心把握了个性化消费的潮流。瞄准了那些对于满足自己个性化产品愿意付出高价的顾客。 2.提供“与众不同”、“独一无二”的产品 Zara 提供“多款式、少批量”的产品，它有意识地在自己的产品中“制造短缺”。款式更新更快（每周两次补充新货物）增加了新鲜感，吸引消费者不断重复光顾。在Zara你总是能够找到新品，并且是限量供应的。Zara的暂时断货满足了人们的心理——需要的不是产品而是“与众不同”、“独一无二”。 Zara由于这种颠覆性的做法慢慢变成了“独一无二”的代言人。 3.全程控制供应链，创造快速时尚的稀缺价值 Zara还得益于公司出色的服装行业的全程供应链管理，以及支撑供应链快速反应的IT 系统应用。Zara公司采取“快速、少量、多款”的品牌管理模式，在保持与时尚同步的同时，通过组合开发新款式，快速的推出新产品，而且人为的造成“缺货”，以实现快速设计、快速生产、快速出售、快速更新，专卖店商品每周更新两次的目标。 ZARA旗下拥有超过两百余位的专业设计师群，一年推出的商品超过12000款，可说是同业的5倍之多，而且设计师其平均岁数只有25岁，他们随时穿梭于米兰、东京、纽约、巴黎等时尚重地观看服装秀，以撷取设计理念与最新的潮流趋势，进而仿真仿效推出高时髦感的时尚单品，而且速度之快十分令人震惊，每周两次的补货上架，每隔三周就要全面性的汰旧换新，全球各店在两周内就可同步进行更新完毕，极高的商品汰换率，也加快了顾客上门的回店率，因为消费者已于无形中建立起ZARA 随时都有新东西的重要形象。 Zara有出色的全程供应链管理：设计、采购、生产、配送和终端销售(图3)。从设计到生产，再到把新款衣服送到全球各地的专卖店，只需短短的15天时间。Zara不借助外部合作伙伴进行设计、仓储、分销和物流，而是自己全包全揽，保持整个供应链在完全掌控中。Zara的供应链管理能够快速的把信息从购物者那里传递给设计师和生产管理人员。供应链管理还能对原材料和产品在流动过程中的每一个环节进行实时的追踪。最终目的就是在最终客户与设计、采购、生产和分销等上游运行环节之间实现尽可能快速和直接的沟通。而要实现这个最终目的，就需要依靠Zara 的信息技术。

广州主要商圈分布

广州主要商业商圈分布 天河中心商圈：以持续强势的铁三角”（天河城广场、正佳广场、广百百货、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的CBD。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其辐射圈则走受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中咼档白领路线，附近的咼档写字楼为他们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和轻轨”总站的地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。 北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场相继把卖场租给新兴服饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州三年一中变”重点工程，北京路可称为一个不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有广百”、新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐巨大人流的责

任。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信成果会相当不俗。 中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快就取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活用品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。 农林下路商圈：农林下路以临街小型商铺为主打，是广州青少年追求服装、饰物时尚潮流的另一根据地。该商圈也有王府井大厦和东山百货大楼两大传统商厦驻守，但相对北京路两大商厦就显得比较弱势。街铺以其轻灵小巧、货物新奇占去了大部分的商业人流。而刚刚圭寸顶的新裕大厦正对王府井大厦，地理位置相当优越，如果经营风格能真正与当地街铺互补融合，应该能取得不错的业绩。 上下九商圈：上下九路是全市最大的步行商业区，其整体消费档次偏向中低档，经济实惠”可谓是上下九的口碑。该商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，有相当大的兼容性。作为上下九商圈的中心，荔湾广场为消费者提供了优秀的购物环境，另一家大型综合商城（名汇

ZARA商业模式

解析服装巨头ZARA商业模式创新 ZARA创始于1975年，它既是服装品牌，也是专营Zara品牌服装的连锁店零售品牌。Zara 公司坚持自己拥有和运营几乎所有的连锁店网络的原则，同时投入大量资金建设自己的工厂和物流体系，以便于“五个手指抓住客户的需求，另外五个手指掌控生产”，快速响应市场需求，为顾客提供“买得起的快速时装”。 Zara品牌之道可以说是时尚服饰业界的一个另类，在传统的顶级服饰品牌和大众服饰中间独辟蹊径开创了快速时尚(Fast Fashion)模式。随着快速时尚(Fast Fashion)成为时尚服饰行业的一大主流业态，Zara品牌也倍受推崇，有人称之为“时装行业中的戴尔电脑”，也有人评价其为“时装行业的斯沃琪手表”。在2005年，Zara在全球100个最有价值品牌中位列77名，哈佛商学院把Zara品牌评定为欧洲最具研究价值的品牌，沃顿商学院将Zara品牌视为研究未来制造业的典范。Zara作为一家引领未来趋势的公司，俨然成为时尚服饰业界的标杆。 一些国际服装品牌巨头明知Zara厉害，就是学不来，模仿不了。为什么？因为Zara的是以快速时尚服装为核心以供应链全程控制为基础的商业模式系统创新，这也是Zara之所以成功的关键所在。 Zara商业模式创新之一：锁定个性化消费需求 Zara的成功最重要的在于它把握了个性化消费的潮流。 在传统行业里，大规模生产的同质化产品只能依靠廉价来吸引消费者，以赚取微薄的利润，但没考虑到消费者对于满足自己个性化的产品是愿意付高价的，而这正是Zara瞄准的客户对象。 Zara商业模式创新之二：提供“与众不同”、“独一无二”的产品价值 “品种少，批量大”是传统制造业的天条，而在“长尾市场”中，“款多量小”却成为当红的商业模式。Zara以其“多款式、小批量”，创造了长尾市场的新样板。 Zara值得大多数传统企业借鉴的是，它有意识地在自己的产品中“制造短缺”。虽然一年中它大约推出12000种时装，但每一款的量却并不大。即使是畅销款式，Zara也只供有限的数量，常常在一家专卖店中一个款式只有两件，卖完了也不补货。总裁Isla说：“我们不想所有人都穿同样的衣服。”随着每周两次补充新货物，公司使顾客养成经常来逛的习惯。 如同邮票的限量发行提升了集邮品的价值，Zara通过这种方式，满足了大量个性化的需求，培养了一大批忠实的追随者。“多款式、小批量”，Zara实现了服装企业商业模式的突破。 款式更新更快增加了新鲜感，吸引消费者不断重复光顾。快速更新店面里的货品，也确保了它们能符合顾客的品味，从而能被销售出去。在Zara你总是能够找到新品，并且是限

广州市商业及写字楼市场分析

2011年广州市商业及写字楼市场分析

目录 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6广州市商业网点规划 (1) 广州市商业市场分析 (10) 广州市写字楼市场分析 (15) 广州市商服用地土地市场分析 (24) 重点功能区市场分析 (33) 当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析 (38)

1.1 1.1.1 广州市商业网点规划 商业网点布局规划 根据《广州市商业网点发展规划》（2003-2012），广州 市 商业网点布局规划根据“东进、西联、南拓、北优”的城市发展战略规划构建“四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局。 广州市将着力构建“四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局： 1、拓展“四线”商业带：沿着东、西、南、北四个方向 的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 2、打造“三层商圈”：“三层商圈”是指依托内、中、外 三圈层构建的商圈，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。 3、两轴一带：两轴一带是指老城区中轴线、新城区中 轴线和珠江滨水带。从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的老街、从广州东站至海心沙的新城区中轴线及珠江滨水带是广州商业网点发展的主要发展轴。 《广州市商业网点发展规划》（2003-2012）提出重点提

升和建设一批商业功能区，一是六个都会级和二十个区域级零售和服务主导型商业功能区，二是由珠江新城、天河北和环市东组成的中央商务区，三是琶洲和流花两大国际会展商务区。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商务区、广州南站核心区、广州中轴线南区区域，白鹅潭区域形成商业网点布局中六大重点规划功能区，成为广州商业网点规划的主要区域，主导商业市场发展。

ZARA的运营模式

ZARA的运营模式 当我们提起“时尚”一词时往往会想到雍荣华贵的巴黎、色彩缤纷的米兰，甚至还会有老成古板的伦敦；谈及流行也会涉及诸如“Chanel”、“Dior”、“GUCCI”、“Armani”可能还有“Dunhill”。“高档、时尚、奢侈”是他们的代名词，几十甚至上百年的发展史使其更多的融入了贵族感，“阳春白雪”式的营销措施让普通消费者总是望尘莫及。 西班牙地处欧洲的西南部，比利牛斯山脉的阻隔使西班牙偏安一隅。在大多数人的心里，西班牙有美女、有海滩、有斗牛、还有足球，“时尚”二字跟西班牙好像不着边际，但近几年欧洲时尚界却猛然刮起了一道“西班牙旋风”。以ZARA为代表的一批另类时尚品牌突破传统束缚，堂而皇之的成为了时尚领导者。是什么原因让ZARA能够在短时间内成长为极富竞争力的国际品牌呢？ 一、应归功于高效的产品组织体系。 在这里，我们说ZARA的产品不是开发而是组织，是因为其在全球各地都拥有极富时尚嗅觉感的买手，帮助ZARA品牌在全球各地收集该地区现时的流行产品，并通过购买将产品集中汇于指定地点，由专业的时装设计师依类别、款式及风格进行全新改版，组成新的产品主题系列，即附和现时段时尚流行特点，又能够避免因产品设计而产生的市场枨笫□蟆Ａ硪环矫妫琙ara 聘请200多名设计师从米兰、巴黎时装秀取得设计灵感，利用高档品牌提前发布时尚信息的传统（如3月发布秋冬季时装、9月发布春夏季时装，发布时间和真正的销售季节中间通常有6个月的时间差），使时尚杂志还在预告当季潮流时，Zara 橱窗已在展示这些内容。 二、快速的生产供应链条使品牌赢得市场先机。 传统的服饰品牌从产品设计到面辅料采购、生产加工、物流运输，到最后成品上架销售往往需要2－4个月的时间，高档时装品牌则会更长一些。ZARA利用全球采购运输系统，使各地区专卖店货品上架的全过程最短只用10天时间，全球各专卖店新品几乎同步上货，短的时差也不会超过几小时。这样就使ZARA在第一时间，将现有市场流行货品进行批量式销售，紧跟时尚步伐。利用小批量、多批次的供货方式，每周两次向各地专营店进行新产品配送，销售期超过两周的滞存产品也会及时更换。这样，不仅使店内产品更新速率加快，促使消费者经常光顾；而且各专营店不必设立专用货库，减小了营销成本的投入。 三、特殊的营销方法吸引更多的消费者进行购物。 ZARA品牌在全球各地设有500余家专卖店，每一家ZARA专卖店与其称之为店铺不如称之为小型商场，因为ZARA专卖店往往都拥有万余平方米的面积，上万种不同款式的服装，使消费者能够形成“一站式”购物环境。多款少量的营销方式，使得同一种款式、不同尺寸的时装只有十余件，销售好的话最多补货两次，一方面减少同质化产品的产生，满足市场时尚化、个性化的需求；另一方面，也促使顾客产生即时消费，避免购物遗憾。 ZARA通过汇每季最畅销的流行单品、集各品牌营销之所长，经过改版及组款的方式，向流行敏感度高且消费能力强的25－35岁顾客群提供高品质、低价格的流行时装。"消费者要什么？"成为公司经营最重要的参考目标，全球零售点的第一线工作人员聆听消费者对产品的建议，从颜色、款式到价格，每天汇总回总公司，设计部门立即进行检讨，两星期后，依顾客建议而产生的新产品就可以在店内找到。快速的市场反应及合理的品牌运营方式，使得ZARA品牌以每年30%的速度增长，年营销额超过20亿美元。 ZARA 的出现，打破了传统服饰品牌运营之道，其核心价值在于“速度”!通过方方面面的“速度”提升获得市场营销的“第一桶金”。它的模式可以为我们的企业所借鉴，增加市场运营的手段及方法，为我们提供更为广阔的经营思路。但“借鉴”不是“抄袭”，在根据企业的实际情况进行适度参考外，我们还应注意：速度的提升来源于集约式的高效管理 “速度”虽然是ZARA占领市场的法宝，但“速度”的背后却是ZARA集约式的高效管理。我国的服装品牌企业从原材料采购到产品市场供给，产业链中各承接环节还处于各自为政、互无统属的关系。一件产品的上市需要：面辅料生产及采购－＞制衣企业成品制造－＞货品物流运输－＞品牌终端销售，四个基本环节的保障。在不能够使配套企业形成快速互动式管理的环境下，即使其中一个环节在管理及运营方面能够提供高效的供给机会，而其它上下游合作企业却无法与其进行配合，最终仍然形成“效率堵塞”。

广州市八大区域商铺分析

广州市八区商铺分析 一、天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业进展是广州市潮流进展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时刻，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征要紧是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的进展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的进展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶

的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区要紧有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场能够讲是依托着“天河”那个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺能够讲是淋漓满目，满街满享差不多上，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，同时一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。然而一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素养不高，存在有专门多的空铺位；珠江

ZARA的供应链结构分析只是分享

ZARA的供应链结构分析 “服装行业的Dell”“欧洲最值得研究的品牌”“研究未来制造业的典范”“时装行业的Swatch手表”……如此多的殊荣和关注全部加在zara身上，让“ZARA”成为了研究的焦点。 ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品牌服装的连锁零售品牌。Inditex是西班牙排名第一，全球排名第三的服装零售商。截至2006年6月它在全球64个国家和地区开设了2899家专卖店，旗下共有8个服装零售品牌，包括ZARA、Pull and Bear、Kiddy’s Class、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、ZARA Home，ZARA是其中最有名的品牌。ZARA创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专卖店。尽管ZARA品牌的专卖店只占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其销售额却占总销售额的70％左右。 zara品牌之道可以说是时尚服饰业界的一个另类，在传统的顶级服饰品牌和大众服饰中间独辟蹊径开创了快速时尚(Fast Fashion)模式。随着快速时尚(Fast Fashion)成为时尚服饰行业的一大主流业态，zara品牌也倍受推崇，有人称之为“时装行业中的戴尔电脑”，也有人评价其为“时装行业的斯沃琪手表”。在2005年，ZARA在全球100个最有价值品牌中位列77名，哈佛商学院把zara 品牌评定为欧洲最具研究价值的品牌，沃顿商学院将zara品牌视为研究未来制造业的典范。ZARA作为一家引领未来趋势的公司，俨然成为时尚服饰业界的标杆。 ZARA作为快速时尚（Fast Fashion）模式的领导品牌，声名显赫，利润丰厚，真可谓是“名利双收”，ZARA显然成为赢利性品牌的典范。ZARA品牌在时尚服饰业界正以惊人的速度崛起，2005年闪电般地跻身全球100个最具价值品牌榜，并将ARMANI等时尚服饰界大牌甩在身后。“以史为鉴，可以知兴替”，不同经济时代伟大品牌的兴衰史告诉我们一个伟大的品牌的崛起往往在于其品牌精神与整体性时代精神及消费者深层需求的高度契合。ZARA赢利性品牌模式在全球所向披靡大获成功正是对此最好的诠释。 Zara商业模式的成功得益于公司出色的服装行业的全程供应链管理，以及支撑供应链快速反应的IT系统应用。Zara公司采取“快速、少量、多款”的品牌管理模式，在保持与时尚同步的同时，通过组合开发新款式，快速的推出新产品，而且人为的造成“缺货”，以实现快速设计、快速生产、快速出售、快速更新，专卖店商品每周更新两次的目标。 一般分析ZARA成功的原因大致是：顾客导向；垂直一体化；高效的组织管理；强调生产的速度和灵活性；不做广告不打折的独特营销价格策略等。

百强商业项目案例之一--广州天河城

百强商业项目案例之一——天河城广场 天河城广场——只租不售的商业神话 项目概况 项目地址：XX市天河路(连通一号线体育西路站) 开发商：XX天贸（集团）股份XX [已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的XX生活 管理费：60元/平方米 物管公司：XX天河城物业管理XX 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，XX市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为XX市CBD XX市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着XX市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握

主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处XXCBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况 开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以XX市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈X围：核心商圈——天河区 次级商圈——XX市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％ 物业开发融资方式：自有＋贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份XX 物业管理公司：天贸物业管理公司 天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止XX经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为XX首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：