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项目投资分析
2、国内现行的投资方式比较分析
2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较
3.2.分类物业的案例及比较分析
目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。
富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案
富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算
?一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=9年
?按揭付款方式：最高六成七年
租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金
=10.5年
?月租金与月还款额
月净租金：RMB 550120.34元
月还款：RMB 505534元
月还款低于月租金，相当于月租金的91.8%
?一次性付款与按揭付款
一次性付款：资金量大，但回收年限较短。
按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。
（3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。
（4）、可能出现的风险
?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低
?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低
?变现困难，流动性较差
（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设
?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米
?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
10%；
?将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税
?将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10%
调整后的富凯大厦投资收益见下表
（6）、考虑风险后租金回报年限
?一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=14.5年
?按揭付款方式：最高六成七年
租金回报年限=7年+?首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金
=17年
考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。
（7）、考虑风险后租金回报率
可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。
业用房
商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。2000~2003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%~92%之间，写字楼在5%~8%之间，商业用房的比例在3%~4%。商业用房的销售比例偏少。
从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。
下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。
（1）、左岸公社投资方案
（2）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 15.4年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=18.6年
左岸公社的租金回报率
（2）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=29年
商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。
（1）、棕榈泉国际公寓投资方案
棕榈泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。
该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。两居室也只剩余7套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员。
我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。
（1）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 16年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=20年
（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
（3）、考虑风险的情况下
（4）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24.5年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=30年
（5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
公寓的投资风险
北京市高档公寓比较适合的投资户型是200平方米以下。但随着市场供应量的持续增加，近年租金水平已经较以前下降许多。
高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。以亚运村地区为例，2001至2002年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前该地区就有近1.2万至1.5万套公寓待租。而实际需求数量可能在5000~600套左右，
市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。
针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客。进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发难以出租。
3.3.别墅和高档公寓的比较分析
4、别墅项目投资收益分析
4.2.几个重点-别墅项目的投资比较分析
面积：411平米，租金：26.6美金/平米，单价：3680美金/平米
（1）、租金回报年限估算
?一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=13.2 年
?按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+?税后首付-20年?（税后年租金-年还款额）?/税后年租金=19.4年
（2）、租金回报率
（3）、考虑风险因素的投资方案
京润水上花园投资收益
（4）、考虑风险因素后的租金回报年限估算
?一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=18.5 年
?按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+?税后首付-20年?（税后年租金-年还款额）?/税后年租金=27.3年
（5）、考虑风险因素后的租金回报率