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(完整版)土地增值税清算辅导讲义

土地增值税清算辅导讲义

2011年9月

一、土地增值税清算相关政策规定

（一）条例细则规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

（二）税收相关文件：15个（附件1）

二、土地增值税清算审核要点

（一）清算单位确定

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规

划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。

国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（二）清算条件

1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件：

国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；

根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；）

（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；

（3）直接转让土地使用权的项目。

2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值

税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（国税发[2009]91号：应在办理注销登记前进行土地增值税清算第十条第（三）款）

（4）省税务机关规定的其他情况。

3．已自用或出租的

（三）收入审核

1．收入的内容

（1）一般规定：《土地增值税条例》及其细则规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（2）特殊规定：非直接销售和自用房地产的收入及代收费用确定（国税发（2006）187号）

视同销售：

①房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人

的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产。

②房地产开发企业将开发产品用于拆迁安置

视同销售收入确定的方法和顺序：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定

2．清算时收入确认的原则（国税函（2010）220号）

①土地增值税清算时，已全额开具销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

②未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

③销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3．收入时间确认

《细则》第十五条：根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

实际操作中，以房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同在房产部门备案时间作为纳税义务发生时间。

4．收入审核要点（附件2）

（1）收入完整性审核

（2）收入真实性审核

（3）收入准确性审核

（4）收入时间性审核

5．外币结算处理

土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（四）扣除项目审核

1．扣除项目内容

《条例》第六条：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

2．扣除项目具体规定

《细则》第七条

3．扣除项目特殊事项处理

（1）对房地产开发企业直接转让土地使用权加计扣除问题对取得土地使用权（不论是生地还是熟地）后，未进行任何形式的开发即转让的，不能予以20%的加计扣除；

对取得土地使用权后，仅进行土地开发，不进行房屋的建造，即将土地使用权转让的，予以20%的加计扣除。（2）接受土地使用权投资入股土地成本如何扣除

实际操作中，在国家局没有明确规定之前，房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，在计算扣除土地成本时，以投资双方确认的公允价值作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。？？？

（3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（国税函[2010]220号第四条）

（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用扣除问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号）

（5）未支付的质量保证金扣除问题

（国税函[2010]220号第二条）（6）拆迁补偿款扣除问题

（国税函[2010]220号第六条）（7）利息费用扣除问题

（国税函[2010]220号第三条）

（8）预提费用扣除问题

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（国税发[2006]187号）

（9）多个项目共同成本扣除问题

《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可

售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（国税发[2006]187号）

实际操作：项目不同分期之间的土地价款，可按照分期土地面积与总占地面积比例计算分摊；同一分期内普通住宅与非普通住宅（含非住宅）之间的土地价款，应按各自可售建筑面积占总可售总建筑面积的比例计算分摊。

（10）公共配套设施费扣除

①公共配套设施内容：居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施

②处理原则：

★建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

★建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

★建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

实际操作：对产权属于全体业主所有和无偿移交给政府、公用事业单位的，不计算收入，其成本、费用在普通住

宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；

对建成后有偿转让的，对发生所有权转移的，收入应计入非住宅，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；

4．扣除项目审核（附件3）

（1）扣除项目真实性审核（业务真实、实际支付、凭据合法有效）

（2）扣除项目配比性审核（分期开发、普通非普通）（3）扣除项目相关性审核（与清算项目相关）

（4）扣除项目归集准确性审核（费用计入成本、税金、利息）

（5）合法有效凭据审核（发票、土地出让金、行政事业性收据、个人拆迁补偿、利息、完税凭证）

（五）普通标准住房分别核算问题

1．普通标准住房优惠政策

《条例》第八条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

2．普通标准住房标准

3．免税政策适用

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞

其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

国税发[2006]187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

实际清算时，按照不同年度公布的普通住房标准，按纳税义务发生时间确认普通住房收入。即：2006年3月2日以前按辽政办发（1995）24号规定执行；2006年3月2日至2008年4月14日之间收入按2005年标准确认普通住房收入；2008年4月15日至2011年1月20日之间收入，按2008年标准确认普通住房收入；2011年1月21日以后收入，按2011年标准确认普通住房收入。（六）核定征收

1．核定征收的条件

(1 )依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2．核定征收程序

国税发[2009]91号第三十五条规定：符合上述征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

4．核定征收要求

国税发[2010]53号第四条规定

（七）清算后再转让房地产的处理

国税发[2006]187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

附件1：土地增值税相关文件目录

附件2：土地增值税收入审核表

附件3：土地增值税扣除项目审核表

附件1：土地增值税清算相关文件目录

序号发文时

间

文号文件名称

执行时

间

关键词

1 2006-3-

财税（2006）21

号

财政部国家税务总局关

于土地增值税若干问题

的通知

2006-3-

普通住房标准、旧房扣除、预

征和清算、自行搬迁、投资联

营

2 2006-12

-28

国税发

[2006]187号

国家税务总局关于房地

产开发企业土地增值税

清算管理有关问题的通

知

2007-2-

清算单位、清算条件、收入、

扣除项目、报送资料、清算后

再转让

3 2007-8-

辽地税发

[2007]102号

关于印发《辽宁省房地产

开发企业土地增值税管

理办法》的通知

2007-8-

清算单位、清算条件、申请、

受理与审核、文书

4 2007-12

-14

沈地税发

[2007]223号

关于印发《沈阳市房地产

开发企业土地增值税清

算管理工作流程》的通知

2007-12

-14

流程-受理、审核、补退税、档

案管理

5 2008-4-

国税函

[2008]318号

国家税务总局关于进一

步开展土地增值税清算

工作的通知

2008-4-

清算督导检查

6 2008-4-

沈地税发

[2008]65号

关于明确土地增值税政

策有关问题的通知

2008-4-

拆迁补偿费扣除、贷款利息扣

除、旧房扣除

7 2008-7-辽地税函关于土地增值税清算工2008-7-从高核定、稽查清算条件、清

1 [2008]176号作有关问题的通知 1 算统计表

8 2008-10

-23

沈地税函

[2008]149号

转发省地税局关于土地

增值税清算工作有关问

题的通知

2008-10

-23

转发辽地税函[2008]176号、补

充稽查清算条件

9 2009-5-

国税发[2009]91

号

土地增值税清算管理规

程

2009-6-

规程

10 2009-8-

辽地税函

[2009]188号

转发国家税务总局关于

印发土地增值税清算管

理规程的通知

2009-8-

出租地下车位、核定征收率

11 2010-5-

国税函

[2010]220号

国家税务总局关于土地

增值税清算有关问题的

通知

2010-5-

收入确认、扣除项目、旧房加

计扣除、清算滞纳金

12 2010-5-

国税发[2010]53

号

国家税务总局关于加强

土地增值税征管工作的

通知

2010-5-

预征率、贯彻规程、核定征收

率、督导检查

13 2010-9-

辽地税函

[2010]201号

关于加强土地增值税征

管工作的通知

2010-9-

预征率、核定征收率

14 2010-11

-24

沈地税函〔2010〕

127号

转发省地税局关于加强

土地增值税征管工作的

通知

2010-12

-1

预征率、核定征收率

15 2011-3-

沈地税发（2011）

33号

关于强化土地增值税清

算工作的通知

2011-3-

强化清算范围、重点、流程、

稽查

附件2：

土地增值税收入审核表审核内容审核重点

准确性、真实性审核是否准确划分征

税收入与不征税

收入，确认土地增

值税的应税收入。

1、开发产品转作自用

2、开发产品用于出租

3、代收费用

销售退回、销售折

扣与折让业务是

否真实、准确

1、确认销售退回、销售折扣与折让业

务是否真实，内容是否完整，相关手续

是否符合规定，折扣与折让的计算和会

计处理是否正确。

2、重点审查给予关联方的销售折扣与

折让是否合理，是否有利用销售折扣和

折让转利于关联方等情况。

代收费用是否按

规定确认收入

代收费用是否计入房价

是否按税法规定

确认全部收入

1.重点审查未全部开具发票销售行为；

2.收取购房者的违约金和更名费是否

计入收入。

是否存在价格明

显偏低

重点审查关联方交易

时间性审是否按房地产不

同销售方式确认

纳税义务发生时

间

1、一次性收款销售

2、分期收款方式销售

3、银行按揭方式销售

4、委托方式销售

核视同销售行为，发

生所有权转移时

是否确认收入

重点审核所有权转移时间

完整性审核是否将取得的全

部价款和有关经

济利益确认为收

入

1、实物收入

2、其他收益

非直接销售是否

作视同销售确认

收入

将开发的房地产用于职工福利、奖励、

对外投资、分配给股东或投资人、抵偿

债务、换取其他单位和个人的非货币性

资产等行为，应视同销售，于开发产品

所有权或使用权转移，或于实际取得利

益权利时确认收入（或利润）的实现。

附件3：土地增值税扣除项目审核要点

名称内容对应

科目

审核重点相关资料

取得

土地使用权所支付的金额（是指纳税人为取支付的土地出让金

开发

成本-

土地

征用

及拆

迁补

偿

审核其受让土地

面积是否正确。

土地使用权

证、出让合

同、土地出

让金收据、

契税完税凭

证、银行支

付记录、与

政府相关部

门的协议等支付地价款金额

审查“预提费用”

和往来帐等科目

的审核，判定房

地产开发企业在

核算过程中是否

存在预提尚未实

际支付土地出让

金的行为

得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳

的有关费用）

交纳的有关税费

（契税、登记费、过

户费）

成片受让土地使

用权后，分期分

批开发、转让房

地产的

建设用地规

划许可证、

建设工程规

划许可证等

开发土地和新建房及配套设施（以下称房地产开发）的成本土地

征用

及拆

迁补

偿费

土地征用费用

同上

重点审核是否取

得合法有效凭

据、是否实际支

付、拆迁补偿是

否是属于不征税

范围

用地协议、

发票、耕地

占用税完税

凭证、拆迁

协议、拆迁

花名册和补

偿标准等耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房

支出

拆迁补偿款

前期

工程

费

规划费用

开发

成本-

前期

工程

费

是否按税法规定

进行合理分摊、

是否实际发生、

是否超过规定标

准或畸高

土地增值税清算鉴证业务准则鉴证指南

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南第一章总则第一条制定《清算准则》目的和依据《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解：（一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。第二条清算鉴证的定义《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面：（一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则；（二）应以税务师事务所的名义接受委托；（三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见；（四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。第三条清算鉴证的目的根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。一、真实性《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告告单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：

特此报告

附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师：办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、整体基本情况：项目简介：

土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤

我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤：（一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分

期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。（三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、

2018年土地增值税清算实务操作规程

土地增值税清算操作规程此文档WORD格式，下载后您可编辑修改

目录第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分土地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、土地增值税清算单位的确定三、项目清算应关注因素四、清算资料的收集第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题五、收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费用的扣除五、扣除项目的归集与分配六、旧房及建筑物的评估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部分土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、土地增值税核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例给你一个清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

土地增值税清算全流程答疑目录-作者：蔡少优

土地增值税清算全流程答疑《土地增值税清算全流程答疑》对土地增值税实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面认真的梳理和归纳，并采用了“问题—情景—解答”的编写方式。情景案例主要来源于编者多年来一直从事房地产开发企业财税管理工作和税务干部培训工作所积累的素材，并进行了精心的设置和编写，做到知识点不重复，使《土地增值税清算全流程答疑》具有极强的针对性、适用性和可读性。内容简介《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税个有效文件；比较土地增值税和企业所得税个差异点；解答土地增值税全流程多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。作者简介蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等；在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。

目录第一部分、清算实务答疑一、清算对象的界定 1、合作开发项目中谁是清算单位？ 2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何确定清算单位？ 3、分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？ 4、单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？ 5、土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？ 6、土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？ 7、如何确定土地增税的清算单位？ 8、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？ 9、联合开发项目土地增值税是单独清算，还是合并进行清算？ 10、非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？ 11、不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？二、转让收入 12、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？ 13、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？ 14、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入？ 15、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？ 16、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？ 17、折扣销售应如何缴纳土地增值税？ 18、将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？ 19、“小产权房”是否征收土地增值税？

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。篇五:土地增值税清算案例某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)

土地增值税清算指南与纳税筹划推荐开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。（3）为了提高我国土地的利用效率。（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号）提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。遏制房价过快上涨的四大手段：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，

土地增值税清算实例.

土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；

土地增值税清算申报操作手册流程

金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册 V1.0

目录第1章概述 (1) 1.1主要内容 (1) 1.2预期读者 (1) 1.3注意事项 (1) 第2章系统简介 (2) 2.1系统术语与约定 (2) 2.2基本操作说明 (2) 第3章土地增值税清算申报 (5) 3.1业务概述 (5) 3.2功能描述 (5) 3.3操作人员 (5) 3.4前置条件 (5) 第4章操作流程 (6) 4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6) 4.1.1初始化界面 (6) 4.1.2申报表填写界面 (7) 4.1.3申报表确认界面 (7) 4.1.4申报回执界面 (8) 4.2异常与处理 (9)

第1章概述 1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。 1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。 1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报 1.3.1土地增值税清算申报 1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。 2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。 3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。

第2章系统简介 2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。 2.2 基本操作说明 ●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。 ●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。如图是辅助区域打开页面

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本一、一宗带旧房的土地转让实例日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。二、现行土地增值税相关政策规定

带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下：（一）有关房产性质的税务认定根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政

土地增值税清算程序与清算方法

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作； 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证； 6.土地增值税的申请清算。二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括： (一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。 4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。 6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。（二）应当搜集、整理如下资料： 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。 6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。 7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。 8.项目竣工决算报表和有关账簿。 9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。三、清算项目销售收入的计算（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。四、扣除项目的计算（一）扣除项目计算的程序 1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。 2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。 3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。

房地产企业土地增值税清算说明

房地产企业土地增值税清算中的“ 5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。二、房地产代收费用的收入确认一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。第二,取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项

土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.