资产评估期末复习范围(1)

资产评估期末复习范围

考试题型:

一、单项选择题10个,每题1分,共10分；

二、多项选择题5个，每题2分,共10分；

三、判断题10个，每题1分，共10分（不用改错，也不倒扣分）；

四、问答题3个，每题10分，共30分）；

五、计算题3题，第1题14分，第2、3题每题13分，共40分。

复习指南：

单项选择题，多项选择题和判断题可以参考《资产评估》网上课堂中的同步练习题中的选择题和判断题

问答题和计算题的复习资料如下：

一、问答题

1．房地产评估收益法的步骤是什么？

（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投

资收益率等相关资料(2) 估算估价对象预期每年的潜在毛收入（3）

估算每年的有效毛收入（4）估算年经营费用（5）估算净收益(6)估

算适当的折现率（7）选择适当的计算公式，求出收益价值。

2 .重置成本有哪些类型？重置成本的估算方法有哪些？

重置成本有更新重置成本和复原重置成本2种类型。重置成本的估算

方法有：直接估算法（重置核算法），物价指数法，功能价值法和规模

经济效益指数法。

3．无形资产有哪些类型？无形资产评估的方法有哪些？

（1）无形资产包括商标，专利权，非专利技术，著作权，租赁权，

土地使用权等。无形资产的评估方法有收益法，成本法，市场法等。

收益法使用时候又有超额收益法和提成收益法等。

4．资产评估报告的编写步骤有哪些？

（1）整理工作底稿和归集有关资料（2）评估明细表的数字汇总（3）

评估初步数据的分析和讨论（4）编写评估报告书（5）资产报告书的

签发与送交。

5 .金融资产评估的特点是什么?

（1）金融资产评估是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上

购买股票、债券，并不一定以谋求对所投资企业的某种管理权、参与

权、控制权为单纯目的，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债

券收益的大小，决定着投资者的购买行为。（2）金融资产评估是对被

投资者的偿债能力或获利能力的评估。投资这购买股票、债券的根本

目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资

的数量；而是取决于投资风险，而投资风险在很大程度上又取决于被

投资者的获利能力和偿债能力。

6．资产评估报告书的作用有哪些？

（1）它为被委托评估的资产提供作价意见，（2）是反映和体现资产评

估工作情况及有关方面责任的根据。（3）是管理部门对评估的业务开

展情况进行监督和管理的重要依据。（4）是建立评估档案资料的重要

信息来源。

7．流动资产评估的程序如何？

（1）确定评估对象和范围（2）清查核实流动资产，并对实物类流动

资产进行质量检测和技术鉴定。（3）调查分析债权类流动资产，根据

以往的资信情况确定其风险。（4）选择合理的评估方法。（5）评定估

算流动资产，出具评估结论。

8．机器设备评估的特点有哪些?

（1）由于机器设备种类繁多，单位价值比较大，性能用途各不相同，

所以，评估应根据评估的目的和要求，分门别类，逐项逐件地进行核

实和评估，以保证评估的真性和准确性。（2）评估应该以技术检测为

基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗

程度。（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构

成要素及其变化规律的认识。

二、计算题(计算答案仅供参考,不是标准答案)

（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。

主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。

例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）

重置成本=90万元

实体性贬值率=5÷（10+5）×100%=33.33%

实体性贬值额=90万×33.33%=30万元

功能性贬值的计算：

先计算年超额运营成本：

前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元）

后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）

再计算年净超额运营成本：

前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元）

后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元）

最后折现处理得功能性贬值额：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（万元）

评估价值=90万-30万-28.69万=31.31万元

例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3.7908）

要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）

（1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元

（2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元（3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3

（4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）

要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值

（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）

（1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％实体性贬值额＝400×40％＝160万元

（3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×

0.621＝659632.0448元

（4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）

要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。

（1）重置成本＝500万元

（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63%

实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元

成新率＝1－68.63%＝31.37%

（3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元

(4)评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元

例5．被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值120万元，2000年对该资产进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定基价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%，150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要3名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为36000元，所得税率为33%，折现率为10%。（已知折现率为10%时，6年期的年金现值系数为4.355）

根据上述资料，求待评估资产的价值。( 小数点后保留2位小数)

.(1)重置成本=120×150%/110%=163.64万元

（2）实体性贬值率=10/16×100%=62.5%

实体性贬值额=163.64×62.5%=102.28万元

(3)功能性贬值=36000×2×（1-33%）×4.355=21.01万元

(4)评估价值=163.64-102.28-21.01=40.35万元

例6. 被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2000年对该资产进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%，125%，130%，150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元，所得税率为33%，折现率为10%。根据上述资料，求待评估资产的价值。（已知折现率为10%，年限为6年的年金现值系数为4.3553）。

（1）资产的重置成本＝100×150%/110%+5×150%/125%+2×150%/130%

=136.36 +6+2.31=144.67万元（3分）

（2）加权投资年限=10×136.36/144.67+5×6/144.67+2×2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年(3分)

确定实体性贬值率=9.67÷(9.67+6) ×100%＝61.71％ (2分)

实体性贬值额＝144.67×61.71％＝89.28万元（2分）

（3）功能性贬值=12000×0.67×4.3553 =3.50万元 (2分)

（4）评估值=144.67－89.28－3.50＝51.89万元（2分

（二）债券评估的收益法

6某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%，评估时该债券已经购入一年。假定同期的国库券年利率为8%，该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为2%。

要求：（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值

（2）若该债券到期后一次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。

（1）120000×12%×0.9091+120000×12%×0.8264+120000×0.8264=124159.2元（2）到期后本利合计为：120000+120000×12%×3=163200元

评估价值=163200×0.8264=134868.48元

（三）房地产评估

7．土地使用权评估的成本法

例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月

利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。

（1）土地的取得费用=45.2元/平方米

（2）土地开发费为：50元/平方米

（3）税费为49.1元/平方米

（4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米

（5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米

（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米

（8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

8．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）

一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。

楼价＝5000×9000＝4500万元

建筑费＝3000×5000＝1500万元

专业费＝15000000×10％＝150万元

销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万

税费＝4500万×6.5％＝292.5万

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万

利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万

地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万

地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

9．残余法的应用

例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用土地残余法估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

（1）总收入=60000×12=720000元

（2）总费用=180000元

（3）总收益=720000-180000=540000元

（4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%为房屋年折旧率（5）土地纯收益=540000－180000=360000元

（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=360000×12.2335=4404054.47元

（四）商誉的评估

10．运用残值法（割差法）评估商誉的价值。

某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率

和本金化率均为10％，。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。

＋12×0.6820＋15×0.6209＋15÷10%×0.6209=142.2847万元

商誉的评估价值=142.2847-90=52.2847万元

（五）无形资产评估的

11.利用提成收益法评估商标使用权。

A 企业把一商标许可给B企业使用，使用期为5年，B企业每件产品新增加利润5元，5年内产量40万，45万，55万，60万，65万件。折现率14%，利润分成率27%。求商标许可权利的价值。

B 企业5年内新增利润：40×5=200万，45×5=225万，55×5=275万，60×5=300万，65×5=325万

评估价值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）

＝200×27％×0.877＋225×27％×0.769＋275×27％×0.675＋300×27％×0.592＋325×27％×0.519

=237.78万元

12．甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别是90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权价值。

（注意：本题不给出折现率为10 %时的复利现值系数，请大家务必牢记折现率为10%时的，前5年的复利现值系数）

（1）该专利的约当投资量：

100×（1+500%）=600万元

（2）乙公司的约当投资量：

3000×（1+15%）=3450万元

（3）无形资产的利润分成率：

600/（600+3450）=14.8%

(4)200000×(90-50) ×(1-33%)×14.8%×0.909+200000×(90-50) ×(1-33%)×14.8%×0.826+200000×(85-50) ×(1-33%)×14.8%×0.751+200000×(75-50) ×(1-33%)×14.8%×0.683+200000×(75-50) ×(1-33%)×14.8%×0.621=254.5万