精编【地产市场分析】万科小区房地产项目可研报告模板

【地产市场分析】万科小区房地产项目可研报告模

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xxxx年xx月xx日

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wanke房地产项目可行性研究报告(模板)

目录

第1章总论 (3)

1.1.项目背景与概况 (3)

1.2.主要技术经济指标 (7)

1.3.问题与建议 (8)

第2章项目投资环境与市场研究 (9)

2.1.投资环境分析 (9)

2.2.区域房地产市场分析 (11)

2.3.销售预测 (15)

2.4.营销策略 (19)

第3章建设规模与项目开发条件 (21)

3.1.建设规模 (21)

3.2.项目概况现状 (21)

3.3.项目建设条件 (22)

第4章建筑方案 (26)

4.1.设计依据 (26)

4.2.项目设计主题和开发理念 (26)

4.3.项目总体规划方案 (27)

4.4.建筑设计 (28)

4.5.结构设计 (29)

4.6.给排水设计 (30)

第5章节能节水措施 (32)

5.1.设计依据 (32)

5.2.建筑部分节能设计 (32)

第6章环境影响评价 (33)

6.1.编制依据 (33)

6.2.环境现状 (33)

6.3.项目建设对环境的影响 (34)

6.4.环境保护措施 (34)

第7章劳动卫生与消防 (35)

7.1.指导思想 (35)

7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35)

7.3.消防设计 (36)

第8章组织机构与人力资源配置 (38)

8.1.组织机构 (38)

8.2.人力资源配置 (38)

第9章项目实施进度 (39)

9.1.项目开发期 (39)

9.2.项目实施进度安排 (39)

9.3.项目实施过程控制措施 (39)

第10章项目招投标 (41)

10.1.工程项目招标投标概述 (41)

10.2.工程项目招标投标因素分析 (42)

10.3.招标依据 (44)

10.4.招标范围 (44)

10.5.招标方式 (44)

第11章投资估算与资金筹措 (45)

11.1.投资估算 (45)

11.2.资金筹措 (45)

第12章财务评价 (47)

12.1.项目评估依据 (47)

12.2.财务评价基础数据的选择 (47)

12.3.财务评价 (47)

12.4.不确定性分析 (48)

第13章社会评价 (49)

13.1.项目对社会的影响分析 (49)

13.2.风险分析 (50)

13.3.社会评价结论 (51)

第14章研究结论与建议 (52)

14.1.可行性研究结论 (52)

14.2.建议 (52)

第1章总论

1.1.项目背景与概况

1、项目名称：

董家园项目

2、承办单位概况

单位名称：湖南恒建房地产综合开发有限公司

单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)

注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市衡东县城关镇峥嵘北路478号

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：朱春林

企业负责人：

建设单位简介：公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支

柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而

投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

8、主要建设条件

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批

准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

1.2.主要技术经济指标

1.3.问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第2章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。

2007年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增长率5.00‰。城乡居民生活继续得到改善。2007年衡阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城

市居民人均可支配收入10681 元，比上年增长16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04 万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。

2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。

2.2.区域房地产市场分析

1、衡阳房地产市场区域分布及特点

①主城区板块

主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。

主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。

②华新开发区板快

华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

③立新片区板块

相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。

主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。

④江东板块

江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。

主要特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。

2、衡阳房地产投资分析

从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

3、衡阳房地产供求分析

1）供给分析

2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。

2）需求分析

从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。

4、衡阳房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：

①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

②增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等

方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

5、2008年衡阳楼市分析

①衡阳房地产市场走势

随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

②2008年衡阳楼市走势

对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。

2.3.销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的

不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

①一类客户：企事业单位职工

本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。

1）中钢衡重企业职工

衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。

该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房800-1000套。

2）衡阳铁路部门职工

衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主力客户群。

②二类客户：周边的私营业主

项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

③三类客户：周边学校老师

珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

④四类客户：珠晖区公务员

珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。

⑤五类客户：衡阳在外地成功人士

目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。

衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。

⑥六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。

⑦七类客户：各地房地产投资人士

衡阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。

2、销售计划

鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

①销售量

一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约

2.亿；

②销售进度

本项目预计2008年10月初开盘：

●开盘后一个月内，即至2008年11月底，完成总销售任务的50%，约186

套住宅，销售金额约9000万；

●开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套

住宅，销售金额约1.4亿；

●开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套

住宅，销售金额约1.60亿；

●开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套

住宅，销售金额约1.8亿；

●开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372

套，销售金额约2亿。

3、销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳的均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。

在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发言中发现，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。

经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发的到来。2007年6月份时，衡

阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。

2）衡阳楼市价格现状：

根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。

3）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。

2.4.营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道

①报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

②短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。

③影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

④单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。

⑤营销活动

●活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。

●活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。

●活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。

●活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。

●活动五：系列名人讲座。

●活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛

2、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

●公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

●路桥广告：贯穿项目营销始终。

●影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。

●衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。

●单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。

●短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。

●公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况

举行。

第3章建设规模与项目开发条件

3.1.建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

3.2.项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小

房地产开发项目建议书

碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区

建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建

新建学校项目可行性研究报告样本

新建学校项目可行性研究报告

学校项目可行性研究报告 （详细编制方案） 北京中易恒远工程咨询有限公司二零一五年六月

目录 第一部分学校项目可研报告思路 (4) 1.项目必要性及可行性研究主要内容 (4) 2.学校项目研究的用途及意义 (5) 第二部分关于学校项目可行性研究报告用途说明 (7) 1.学校项目可研报告按用途分类构成 (7) 2.用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告 (7) 3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 (7) 4.用于银行贷款的可行性研究报告 (7) 5.用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资 金）的可行性研究报告 (8) 6.用于企业上市的募投项目可行性研究报告 (8) 第三部分学校项目可研报告编制大纲 (8) 第四部分中易恒远编撰可研报告的优势 (16) 第五部分学校项目可行性研究报告设计方案 (18) 1.申报单位及项目概况编写要点说明 (18) 2.发展规划、产业政策和行业准入分析编写要点说明 (18) 3.节能方案分析编写要点说明 (19) 4.建设用地、征地拆迁及移民安置分析编写要点说明 (19) 5.环境和生态影响分析编写要点说明 (20) 6.经济影响分析编写要点说明 (21) 7.社会影响分析编写要点说明 (22)

第六部分学校项目可行性研究报告精华节选 (23) 1.项目市场前景分析（基于大量数据） (23) 2.项目建设投资估算方案 (24) 3.项目投资构成方案设计 (26) 4.项目总平面布置图设计方案（根据要求可做效果图） (27) 5.项目生产工艺流程方案设计 (28) 6. 项目综合能耗方案设计 (28) 7.项目盈亏平衡分析 (30) 第七部分中易恒远编制服务事项 (30) 1.核心业务详细 (30) 2.项目服务整体流程 (31) 第一部分学校项目可研报告思路 1.项目必要性及可行性研究主要内容 ①.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。 ②.技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 ③.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方

万科地产集团有限公司设计任务书

【十里画廊项目】 （1#、2#楼） 施工图设计任务书 平顶山市十里画廊置业有限公司公司 总工室 二零一四年一月

第一部分总则 (5) 一、目的 (5) 二、依据 (5) 三、适用范围 (5) 四、图纸要求 (5) 1.工程名称： (5) 2.图面要求： (5) 3.时间要求： (6) 4.其他要求： (6) 五、内容说明 (7) 第二部分建筑专业 (7) 一、建筑专业设计任务书 (8) 1.设计说明 (8) 2.统一做法 (8) 3.构造要求 (11) 4.立面 (13) 5.外立面装修设计深度 (13) 6.室内装修设计深度 (14) 7.环境 (14) 8.详图 (14) 9.其它 (14) 二、设计管理 (14) 第三部分结构专业 (15) 一、结构专业设计任务书 (15) 1.结构设计的一般要求 (15) 2.结构设计的特殊要求 (17)

3.荷载取值要求 (18) 4.对设计全过程的配合要求 (18) 5.主体工程 (19) 6.基础及地下室工程 (19) 7.楼地面工程 (20) 二、结构设计管理 (20) 第四部分机电专业 (21) 一、电气部分 (21) 1.设计范围及指标 (21) 2.设计注意事项及我司的习惯做法 (21) 二、给排水部分 (25) 1.设计范围及指标 (25) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (25) 三、暖通部分 (27) 1.设计范围及指标 (27) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (27) 四、燃气部分 (29) 五、设备安装初步设计成果要求 (29) 六、设备安装施工图设计成果要求 (31) 1.建筑给排水施工图成果要求 (31) 2.室外给排水施工图成果要求 (32) 3.建筑电气施工图成果要求 (33) 4.室外电气施工图成果要求 (34) 5.采暖施工图成果要求 (35) 七、设计管理 (36) 1.综合 (36) 2.设计过程管理 (37)

关于房地产项目建议书范文精选三篇

关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。

万科房地产项目可行性研究报告

课程论文 题目：万科房地产项目可行性研究报告

目录 第一章总论------------------------------------------------------------------------------2 . 项目背景与概况-------------------------------------------------------------2 . 问题与建议-------------------------------------------------------------------2 第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------3 . 投资环境分析--------------------------------------------------------------3 . 衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4 . 推广渠道------------------------------------------------------------------------4 第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------5 . 建设规模------------------------------------------------------------------------5 . 项目概况现状------------------------------------------------------------------5 . 项目建设条件------------------------------------------------------------------6 第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------6 . 设计依据------------------------------------------------------------------------6 . 给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------6 . 建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6 第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7 . 环境现状---------------------------------------------------------------------7 . 项目建设对环境的影响 -----------------------------------------------------7 . 环境保护措施 ----------------------------------------------------------------7 第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------8目的及意义--------------------------------------------------------------------8 . 职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8 第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9 . 项目开发期-------------------------------------------------------------------9 . 项目实施进度安排------------------------------------------------------------9 . 项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9 第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------10 . 投资估算结果---------------------------------------------------------------10 . 资金筹措---------------------------------------------------------------------10 第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11 . 财务评价基础数据的选择------------------------------------------------11 . 财务评价----------------------------------------------------------------------11 . 不确定性分析----------------------------------------------------------------14 第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15 . 项目对社会的影响分析---------------------------------------------------15 . 风险分析----------------------------------------------------------------------15 . 社会评价结论----------------------------------------------------------------16 第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------16 . 可行性研究结论-------------------------------------------------------------16 . 建议-----------------------------------------------------------------------------16

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

05-项目可行性研究报告(模板)

____项目可研报告 编制部门：战略拓展部 编制日期：___年___月___日

目录 **项目可研报告 (1) 主责中心：战略运营中心 (1) 编制日期： (1) 目录 (2) 前言（战略拓展部负责） (3) 项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） (4) 一、外部环境 (4) 二、内部因素 (4) 第一部分：项目概况（战略拓展部负责） (5) 第二部分：法律及政策性风险分析（战略拓展部/成本管理部共同负责） (8) 第三部分：市场分析（品牌营销部负责） (10) 第四部分：规划设计分析（技术管理部负责） (12) 第五部分：项目开发（战略拓展部/工程管理部/品牌营销部负责，简化版可略） (13) 第六部分：投资收益分析（预算部负责） (14) 第七部分：管理资源配置（人力资源部负责，简化版此项可略） (17) 第八部分：综合分析与建议（战略拓展部负责） (18) 第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责） (19) 第十部分：在新城市开发需要补充的内容（战略拓展部负责） (21) 附件： (21)

前言（战略拓展部负责） 随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。

项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、 城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处 在xx区，要说明该区域的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化 园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中 的地位（是否核心项目）。 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降 低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

万科地产企业文化手册

万科地产企业文化手册 手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。

团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。 作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革 l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。 l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。 l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。 l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。 l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。

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烟台远翔神思经济信息咨询有限公司出品 烟台项目建议书相关行业案例；烟台开发项目建议书案例,烟台市养殖业项目建议书，烟台物流配送中心项目建议书范文,烟台红色旅游项目建议书,烟台养老院项目建议书, 烟台农业项目建议书格式,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类烟台项目建议书等。 目录 前言 第一章市场研究 第二章项目研究 第三章物业定位及发展建议 第四章财务分析 第五章结论 【前言】 受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 第一章市场研究 1、山东省概况 2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析 2．1产业结构及经济发展趋势分析 “九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。 “十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。 表1： 上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比 年度：2000 指标项目上海市山东省烟台市 国内生产总值（亿元）4551.15 1400 179.15 其中：第一产业 81.65 352 25 第二产业2186.9 552 78.5 第三产业2282.6 496 75.6 人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86 财政收入（亿元）1141.6 155.6 20.45

万科项目可行性研究报告

项目决策背景 第一部分：项目概况 一、宗地概况 二、大社区配套 三、宗地规划情况 四、区域产业发展规划 五、合作方与合作条件 第二部分：法律分析 一、合作地块土地现状 二、法律风险评估 三、风险控制 第三部分：市场分析 一、宗地优劣势 二、市场背景 三、市场竞争 四、产品建议 五、客源分析 六、开发节奏建议 第四部分：规划设计初步分析 一、地块分析 二、规划设计中重点考虑的因素 三、规划设计思路 第五部分：开发计划 一、经营目标 二、开发计划安排 第六部分：成本及投资收益分析 一、成本预测 二、经济效益分析 三、项目资金预测 第七部分：税务分析第八部分：综合分析

项目决策背景 进入某，拓展市场，占据战略要点 某新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在某投资了181个项目。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%是中国最具经济活力和发展潜力的地区。 2000年，某新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。 上海公司进入某，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。 形成全市发展格局，实施上海造镇计划 通过某曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入某和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。 上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。 三、区域发展前景广阔 某新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。

万科公司审计手册(绝密资料)

万科公司审计手册(绝密资料)

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

房屋建筑项目建议书

篇一：住宅小区项目建议书 ××住宅小区项目建议书 （代 可行性研究报告） 河北 ××房地产开发集团有限公司 二零 零四年八月 第一 章项目基本情况 1.1 项 目名称及承办单位 1.1.1 项目单位: 河北××房地产开发集团有限公司 法人 代表: ××× 独立 开发本项目。 1.1.2 项目名称:××住宅小区 1.1.3 拟建地点 项目 拟建地点位于××县××大街与××公路交叉口西南侧。 1.1.4 承办单位概况 河北 ××集团成立于2000 年2 月，初建时名称为河北××房地产开发有限公司。公司经过三年多 跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型 建材 公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多 元 化、集团化公司的联合体，资产总额达×亿元，年利税××××万元，拥有400 余人 的高 素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。 ×× 集团总裁×××先生，1990 年毕业于河北工学院，2001 年××大学进修房地 产 mba 并获证书，2002 年荣获××大学mba 证书。他是××市连续两界“十佳青年企业 家” ，××区政协委员，××区人大代表。在2004 年人代会和政协会上，×××先生被

“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次 肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循 “诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越， 自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经 济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。 公司注重企业文化建设和团队建设，2003 年成立了党支部，×××先生担任第一界 支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了 几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。×××先生还要求，公司管 层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。 也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量 无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003 年度aa 级信用客户。 河北××房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业， 专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为 已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了××一期、××二期及× ×园、××家园近10 万平方米的商品住宅。其中，××园、××嘉园正在建设之中， 已经于今年6 月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总 建筑面积130 万平方米的、本市××区大谈旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项 目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻石家庄××公园和××生态环境绿化带，属于高 档社区开发地段。我们力争在5 年时间内，将这一地区建设成为石家庄市最具亮点的康 居示范小区。

万科房地产项目可行性研究报告

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案

4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措

11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司

万科地产宣传画册结构

“万科地产”宣传画册结构 封面、封底 深圳市万科房地产有限公司 P1－P2扉页企业理念 方案A： 万科地产是什么？ （手写体） 非常专业。／人感觉有自由发挥的空间。／服务精神。建房子。卖房子。住房子／．．．．．． 方案B： 巨幅有渲染力的员工表情群像照片

P3-4 集团董事长致辞 标题 正文Array配图：底图 照片：王石休闲照（大）／正装照（小）

P5-6 地产董事长莫军致辞 & 目录 地产董事长莫军致辞 目录 标题 正文 配图：底图 照片：莫军休闲照（大）／正装照（小）

●P7－8 ROOM OF V ANKEDC ● 人在万科 从ROOM开始 [ROOM]：******* 万科在机遇面前DEVELOPING BY ROOM 万科人在空间里规划PLAN A ROOM 人在房间里生活LIFE IN A ROOM 配照片：空间感强的图片

P9-10 空间阐释／企业简介 [ROOM－SPACE][空间] 一个巨大的空间里 回旋着一股力量 人性化经营管理理念 由上至下 贯穿万科企业本体 万科之成长、蓬勃、发展 均源于此 人的集合／人的空间／人的力量 企业简介 深圳市万科房地产有限公司是深圳著名的地产发展商之一。公司成立于1998年，十几年来，致力于发展优质住宅房产和为广大客户提供高水准的房产物业管理服务，于98年和99年连续两年荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一名，在社会上树立了大型房地产专业公司的公众形象。公司现有员工1500余人，下属企业10余个。截至2000年年底，公司共成功开发地产项目**个，总资产额达**亿元，年销售额突破**亿元，呈现明确上升轨迹。 配照片： 万科地产公司办公环境创意照 威登别墅竞卖现场 文：万科地产第一声：1988/11/18；成功竞争得威登别墅住宅用地

房地产开发项目实施建议书

房地产开发项目建议书

目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定

为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

房地产项目建议书范文

房地产项目建议书范文 1.1项目背景 1.1.1项目名称 象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。 1.1.2承办单位概况 本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。 1.1.3报告编写依据 1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 2、《象山县域总体规划（2004-2020）》； 3、《石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）》； 4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》； 5、《村镇规划标准》； 6、象山县人民政府相关文件； 7、其他相关设计标准和规范； 8、委托方提供的相关基础资料。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点 项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。 1.2.2建设规模及内容 建设规模：项目规划总用地面积176198.1m2。 建设内容：半边山旅游项目二期、三期移民安置小区（石浦镇昌国南门桔场移民安置地块）“三通一平” 基础设施建设。 1.2.3主要建设条件 本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场，昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善， 能满足建设要求。 1.2.4项目建设进度 本项目于2008年5月开始动工，至2008年12月竣工，建设工期为8个月。 1.2.5项目建设投资和筹资方案 该项目总投资为2180万元，资金来源为自筹。 1.2.6主要经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标 序号名称单位规模备注 1 总用地面积m 2 176198.1 2 建设工期月8 3 项目总投资万元2180 2项目建设的背景和必要性 2.1项目建设的背景 2.1.1象山县旅游发展概况