山东省商河县市调报告_6页_地块研究
山东省商河县市调报告
商河县概况
商河房地产发展现状
重点楼盘
地块状况
商河县概况
一、商河基本概况
1.地理状况
商河县地处山东省西北部，位于东经116°58′—117°26北纬37°06′——37°32′之间，隶属济南市，是济南市的北大门。全境呈菱形，南北最长51公里，东西最宽43公里，总面积1162平方公里。
2.交通状况
商河县东靠滨州市的惠民、阳信，公路直达渤海沿岸；西与德州市的临邑毗邻，距津浦铁路及德州市90公里，南临济阳县，到济青、京福高速公路70公里，距济南飞机场50公里，北与德州市的乐陵接壤，公路畅通京津。省道s248线(商河至济南路段为双向六车道一级公路)纵贯南北,s316线横跨东西,全县公路通车里程达1170公里,公路密度名列全省之首。
3.行政规划
县辖6镇5乡1个办事处（即玉皇庙镇、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948个行政村和15个居委会。
4.人口概况
截止2008年底，全县总人口607202人。非农业人口75558人，占总人口的12.4%，农业人口526644人，占总人口的87.6%，人口密度为每平方公里510人。
二、商河县经济概况
1.经济总体概况
2010年完成地区生产总值95亿元，年均增长14.5%；地方财政一般预算收入3.48亿元，年均增长27.3%；规模以上固定资产投资36亿元，年均增长32%；社会消费品零售总额39.2亿元，年均增长14.3％
2.工业发展状况
2010年全县规模以上工业企业达到156家，其中年销售收入过亿元企业11家，
分别比“十五”末增加34家、5家；规模以上工业实现增加值26.5亿元、销售收入85.5亿元、利税6.9亿元，分别比“十五”末增长145.3%、159.1%和112.3%。
三、小结
⑴．商河县为济南市的北大门，交通便利，为经济的持续性发展提供了有力保障。
⑵．商河县农业人口众多，当前其第二、第三产业发展水平在济南市下辖各县市
中中处于较低水平。
⑶．商河县依托省会济南的强大辐射力，近年来工业及第三产业获得较快发展，
未来经济发展潜力较大。
商河房地产形势现状
一、房地产发展状况总析
2007年之前，商河县虽有部分房地产开发情况，但都规模很小，自2007年以来，随着全国各地房地产行业的快速发展及商河县城市建设的快速发展，商河县房地产获得快速发展，房价进入到快速增长通道中。
二、城市未来发展方向
目前，商河县坚持新城区规划建设与老城区改造提升协调推进，完善城市基础设施和公共服务设施，规划建设了南部综合区，新型城市建设框架全面拉开，2010年县城建成区面积达到15.5平方公里。
三、当前在售各楼盘分布
目前商河各在售楼盘多位于商河县城东南部，并且集中在商中路及南部景观河（跃进河）沿线。
四、当前在售楼盘基本信息
五、小结
1.目前商河房地产市场发展速度较快，当地房价已处于快速发展通道中。
2.截止至2011年7月，商河县在售楼盘均价为3387.5元/㎡（多层）。
3.目前当地项目的开发以为本地开发商及省内开发商为主。
4.目前当地项目物业形态包含多层、小高层、花园洋房及别墅，物业形态丰富多样。
5.在售项目多集中于城区南部及商中路沿线。
6．城区未来主要向南发展。
重点楼盘状况
一、豪门·又一城
开发商：豪门房地产
物业管理：豪门物业
代理公司：卓越地产
项目位置：油区办酒店南临滨河路东
开发优势：依托豪门集团前期所开发项目的良好口碑，为豪门·又一城的开发奠定良好基础
项目规模：一期41栋花园洋房、多层。
二期40多栋多层，4栋小高层。
占地面积：230亩
建筑面积：20余万平方米
主力户型;：80平方米两室两厅一卫、105平方米左右三室两厅一卫、140平方米三室两厅两卫。
当前售价：多层3400元/㎡左右、花园洋房3850/㎡左右。
交房标准：毛坯
项目定位：商河首席地中海风情主题社区，当地高端楼盘。
形象定位：滨水社区、密林共生、专利户型、金牌管家。
二、星都·财富大厦
开发商：济南星都置业有限公司
广告推广：时代联盟
项目位置：商河商中路财富广场
项目优势：商河第一高楼，位于绝对市中心。
物业形态：一栋商住两用高层加底商。
占地面积：33852.57平方米
建筑面积：59401平方米
容积率：2.16
当前售价：住宅（毛坯）3700元/㎡，商铺5000元/㎡。
主力户型：67平方米一室一厅，85—101平方米两室一厅一卫，123—125㎡两室两厅两卫。
交房标准：简装
形象定位：央区绝版区位，商河第一商住高楼。
地块状况
一、地块位置
本地块
该地块位于商河汽车总站正对面，呈长方形（东西长，南北窄）。该地块面积较大，地块地势平坦，无自然河流穿过。项目北临商河县主干道银河路，南临一大型住宅区。
地块优势：1.地势平坦，规整。
2.毗邻县客运总站及城区主干道、交通方便。
3.地块南部多为当地较高端楼盘，提高了地块形象。
4.地块西侧不远处有一条景观河，可提高地块形象。
5.地块处于商河县旧城与新城交界处，地理位置优越。
地块劣势：1.毗邻县客运总站，人流量较大。
2．距市中心有一定距离。
开发建议：
根据我司市调情况，现将该地块开发建议阐述如下。
1．可在地块南部，银河路沿线开发部分沿街商铺（可为住宅底商形态、也可为独立商业部分），此区域毗邻县客运总站，有较大人流量保证。
2．可在地块南部，银河路沿线开发一座连锁快捷酒店，其一为方便客运总站出
行旅客，其二为目前县客运总站附近无较高端酒店。
3．地块其他部分可开发住宅，建筑形态以多层、小高层为主。若想提高项目形象，可将商铺及酒店与住宅部分分开，以造就舒适的居住氛围。
4．住宅的档次应在当地处于较高水平。因地块周围处于当地较高端项目聚集区，且地块西侧不远处有一条景观河，风景较好。
附：近期商河土地出让信息表
山东省施工图的审查
施工图审查-山东 一、勘察设计单位资质审查 1、勘察单位资质： （1）是否在勘察报告规定的位置加盖勘察证书专用章； （2）勘察单位是否超越资质承揽任务。 2、设计单位资质： （1）是否在工程设计图纸的规定位置加盖设计证书专用章； （2）设计单位是否超资质承揽任务。 二、法定基建程序审查 1、是否按照基本建设程序办理了工程项目立项、计划、用地等有关前期手续； 2、是否办理规划部门的审批手续； 3、设计文件中的工程项目名称、建设地点、建设规模是否与计划批文相符； 4、勘察报告中的《勘察点平面位置图》与设计文件中总平面图工程项目的位置是否相符； 5、勘察报告中的勘察范围与工程项目的平面尺度（长度、宽度）是否相适应； 6、工程勘察成果（勘察报告）是否已经审查，是否持有加盖“山东省建设工程勘察质量监督 审查专用章”的工程勘察报告审查意见； 三、跨市、跨省勘察设计单位备案审查 1、勘察设计单位跨市来本市承包勘察设计项目，是否办理“登记备案”手续； 2、勘察设计单位跨省来本市承包勘察设计项目，是否已到省建设厅办理“单项工程进鲁承担 任务通知单”及本市建委办理“登记备案手续”。
四、注册工程师执业资格制度审查 1、建筑工程项目的设计项目负责人是否具备相应的条件： （1）设计项目负责人是否为注册建筑师； （2）作为设计项目负责人是否承担该项目的建筑设计。 2、建筑设计图纸有无注册建筑师在图签相应栏目中签字并加盖注册建筑师执业专用章；是 否存在注册建筑师为他人设计的图纸代盖执业专用章的问题。 3、结构设计图纸有无注册结构工程师在图签相应的栏目中签字并加盖注册结构工程师执业 专用章，是否存在注册结构工程师为他人设计的图纸代盖执业专用章问题。 4、工程设计等级二级及以上的项目，其建设设计是否由一级注册建筑师承担，设计项目负 责人是否由一级注册建筑师承担，其结构设计是否由一级注册结构工程师承担。 5、甲、乙级资质的设计单位，“结构专业负责人”、“结构审定人”是否由注册结构工程师担 任。 6、民用建筑二级及以上、工业建筑中型及以上项目，“结构专业负责人”或以结构为主的工 业项目的工程项目负责人，是否由注册结构工程师担任。 7、注册建筑师、注册结构工程师执业专用章编号的前七位数与单位资质印章编号是否相一 致。 五、三级校审制度审查 1、是否建立三级校审制度，是否健全，是否落实。 2、图纸的“设计”、“校对”、“审核”、“审定”人是否签字。 3、图签栏中不允许出现无责任人签字及“跨栏”签字的现象。 六、设计程序审查 按照有关文件规定，投资500万元以上的建设项目，应编制初步设计文件，进行初步设计审查，初步设计文件经审查批准后方可进行施工图设计，这是应遵循的设计程序。 1、投资500万元以上的建设项目是否进行初步设计； 2、初步设计文件是否按照鲁建法发[1997]367号文件《关于印发<山东省建设项目初步设计管理办法>的通知》中规定的审批权限进行审查并经批准。
地块分析报告
地块可行性分析报告 【引言】 地块是地质构造三重基本概念之一，是具有一定综合结构形态、属于一定构造体系的地质块体。它的存在常由地壳物质组成或地壳结构构造的均一性，以及具有明确的界线反映出来。其规模大小、影响深度、结构形态、活动强度都有差别：较活动的狭长带状地块，称褶皱地带；相对稳定的不规则地块，称为块垒地。在长期复杂的地壳运动中，褶皱地带和块垒地可相互转化。任何地块的发生和发展都受构造体系、运动性质和岩石性质所制约；反之，不同形态和不同类型地块的存在，构成一定的边界条件，也影响构造体系的形成和特征，决定地块边缘及其内部的形变特点。 地块是规划用地强度赋值的基本单位。 【目录】 第一部分地块项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、地块项目概况 （一）项目名称 （二）项目承办单位 （三）可行性研究工作承担单位
（四）项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1．《中华人民共和国公司法》； 2．《中华人民共和国行政许可法》； 3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号； 4．《产业结构调整目录2011版》； 5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》； 6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006 年审核批准施行； 7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年 8．企业投资决议； 9．……； 10．地方出台的相关投资法律法规等。 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、地块项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题 （四）项目资金保障问题 （五）项目组织保障问题 （六）项目技术保障问题 （七）项目人力保障问题
商业地产研究报告
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
丹江口房地产市调报告
2009年丹江口市房地产市场调查报告 2009.04.08
目录 一、城市概况 (2) （一）地理位置 (2) （二）交通状况 (3) （三）辖区、人口概况 (3) （四）经济发展概况 (5) （五）旅游文化特色 (5) 二、城市房地产市场发展情况 (6) （一）城市土地供应情况 (6) （二）城市房地产发展现状 (7) （三）特色楼盘及分析 (10) 三、丹江口市房地产市场专项问卷调研分析 (11) 四、丹江口市场总结 (19)
2009年丹江口市房地产市场调查报告 一、城市概况 （一）地理位置 丹江口市是1983年经国务院批准以原均县为基础设置的县级市，位于鄂西北东部，地处汉江中上游、鄂豫两省交界处，东临鄂北重镇襄樊市，西连新兴汽车城十堰市，南接千里房县和神秘的神农架林区，北交豫南大市南阳市。市区东距省会武汉市480公里，西距十堰市110公里。古有“三阳（郧阳、襄阳、南阳）腹地”之称，今踞“鄂西北东大门”之位，成为连接“三阳”、沟通中原与鄂西北山区乃至祖国大西北经济、文化交流的必经通道和重要窗口。境内有闻名遐迩的亚洲第一大人工淡水湖——丹江口水库，是我国南水北调工程的重要源头。
（二）交通状况 丹江口市交通通信发达，水、陆、空组合交通成网，四通八达，襄渝铁路、汉十公路、汉十高速公路贯穿全境，316国道纵贯四个街道；汉丹铁路直达武汉，汉江航道直通武汉、上海等口岸；武当山机场已经开建，将于2009年6月建设的十宜高铁贯穿境内。老河口机场、襄樊机场分别距市区26公里和108公里。 （三）辖区、人口概况 丹江口市辖4个街道、11个镇、1个乡，共有33个居委会、201个村委会。辖区版图东西最大横距73公里，南北最大纵距81公里，总面积约3121平方千米，人口约48万人，城镇居民人口约18万，预计2010年城区总人口将达到23万。
商业地产研究报告
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
宝应房产市场市调报告
宝应房产市场市调报告
宝应房地产市场市调报告 宝应地处江苏承南启北、中心节点区域，与泰州、盐城、淮安市交界，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里，人口92万。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越，是国家南水北调东线工程的源头地，全国首家有机食品基地示范县、首批平原绿化先进县、首批生态示范区、中国荷藕之乡、中国慈姑之乡。近年来还先后成功创建成为国家生态县、国家园林城市、卫生县城，江苏省文明城市、省级社会治安安全县。全年全县有5个企业销售过亿元，10个企业销售过5000万元。利税过千万元的企业3家。30家重点企业销售和利税分别占全县总量的60%、86%。宝胜集团产销、利税跃居全国同行第一位，跨入江苏省1996年十大重点企业集团、机械工业部百户巨人企业和国家重点扶持的1000家大型工业企业行列 宝应正加快由传统农业大县向经济强县转变，特别是近几年，突出工业主导地位，大力实施工业强县战略，培育发展了一批优势行业、规模企业和形象产品，形成了“一电两品”（电工电器、食品药品）主导产业和玻璃工艺、石化管件、压力容器、纺织服装、电子陶瓷、车辆配件等六个特色行业。全县拥有省级企业集团14家。宝胜集团是中国制造业500强、江苏省16个重点企业集团之一，跻身于国家大型企业行列。 电工电器行业以宝胜集团公司为龙头，以菲达宝开集团、电机厂、仁恒实业公司、电器厂、亚宝绝缘公司等骨干企业为主体，产品质量、销售在全国同行业中均有较高的知名度。燃气具行业以钢瓶为主体，厨具等产品与之配套，全行业年产钢瓶能力达500万只，成为全国最大的钢瓶生产基地。 食品行业以五琼浆系列白酒、荷藕制品、麦芽为主体。永顺泰麦芽年产销4．5万吨，企业综合效益在全国同行业中名列前茅。纺织行业以江苏银宝集团、金夏集团等重点企业为主体，逐步形成了花、纱、布一条龙生产。 玻璃及工艺品行业是宝应工业经济发展的一支新生力量，行业规模不断扩大，产销以年40%以上的速度递增。 宝应把外向型经济作为工业发展的助推器，目前全县有外商投资企业56家，世界500强企业中的美国德州仪器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企业已落户宝应，并取得了骄人的经营业绩。此外，扬州美瑞华公司、蓝宝石公司等一批独资合资企业也保持了良好的发展态势。 宝应建筑业和第三产业发展迅猛。全县常年有2.5万人的建筑队伍征战在祖国的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高层建筑，先后获得了鲁班奖、白玉兰奖，成为宝应建筑业的形象工程。现代服务业发展水平不断提高，城市功能日趋完善，对周边地区的辐射影响力也大大增强。 一：房地产市场宏观分析
山东省地方性标准 岩土工程勘察文件编制标准
山东省地方标准 岩土工程勘察文件编制标准DBK14--S3--2002 2002年济南
1 总则 1.0.1为统一我省岩土工程勘察文件编制的格式和深度，提高岩土工程勘察文件的质量，促使岩土工程勘察文件编制的标准化、规范化、电子化，特制定本标准。 1.0.2本标准适用于山东省除水利工程、铁道工程、公路工程及电力工程以外工程建设的甲、乙级岩土工程勘察文件编制，其他岩土工程勘察文件的编制可参照本标准执行。 1.0.3 各项工程建设在设计和施工之前，必须按基本建设程序进行岩土工程勘察。岩土工程勘察应按工程建设各勘察阶段的要求，正确反映工程地质条件，查明不良地质作用和地质灾害，精心勘察、精心分析，提出资料完整、评价正确的勘察报告。 1.0.4岩土工程勘察文件应根据任务要求、勘察阶段、场地岩土工程条件、环境条件和有关规范等具体情况认真编制。 1.0.5岩土工程勘察文件的编制除应符合本标准的规定外，尚应符合现行国家有关标准、规范的规定。 1.0.6岩土工程勘察文件应采用计算机辅助编制。
2 术语、符号 2.1 术语 2.1.1岩土工程勘察 geotechnical investigation 根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、环境特征和岩土工程条件，编制勘察文件的活动。 2.1.2岩土工程勘探 geotechnical exploration 岩土工程勘察的一种手段，包括钻探、井探、洞探及物探、触探等。 2.1.3原位测试 in-situ tests 在岩土体所处的位置，基本保持岩土原来的结构、湿度和应力状态，对岩土体进行的测试。 2.1.4岩土工程勘察文件 geotechnical investigation documents 是岩土工程勘察过程中形成的所有资料的总称，包括勘察纲要、原始资料、文字报告、成果图表等。岩土工程勘察文件应做到资料完整、真实准确、数据无误、图表清晰、评价有据、结论可靠、建议合理、宜于保存，并应根据工程特点，重点突出，有明确的针对性。 2.1.5原始资料 original material 勘察过程中形成和搜集的各种记录、观测数据、试验测试数据、像片、录像以及计算书、各种草图、报告书原稿等，是编写勘察报告的依据。 2.1.6岩土工程勘察纲要 geotechnical investigation outline 或称岩土工程勘察方案设计书，是进行岩土工程勘察工作的纲领性文件，对整个勘察项目的质量起计划指导作用。 2.1.7岩土工程勘察报告 geotechnical investigation report 在原始资料的基础上，进行分析整理、综合归纳、研究评价，提出工程建议，形成为工程建设服务的勘察文件。一般由文字报告、图表以及必要的附件组成，简称勘察报告。 2.1.8岩土参数标准值standard value of a geotachnical parameter 岩土参数的基本代表值，通常取概率分布的0.05分位数。 2.2 符号 2.2.1岩土物理性质和颗粒组成 c c---曲率系数；
地块调研报告
宁晋中心区地块调研分析 一、市场分析 1）区域市场现状 县城经济发达、城区发展快，房源需求刚性，具备增长性的市场购买力宁晋县是具有非常明显经济特点的地域，工、农、副业发达，人群经商意识强，群体流动大，宁晋县房地产早在2005年就同步城区建设有了较为成型的发展，以天山水榭花都等为代表，城区建设较为成型，房地产市场需求不断增大，在全省范围属于价格突破3500元以上的梯队序列，从供需关系来看当前市场处于供需合理阶段，一方面总体供略大于求，区域内有差异，另一方面需求量大，而且还将在一定时期内持续。 2）楼市分析 市场开发节奏较慢、大规模盘不多、价格攀升快，价格走势良性。 分析宁晋房地产市场发展，自2009年以来以凤凰路为中心线，规模不一的楼盘先后上市。在新一轮供不应求的市场条件下，明显提高了房地产的价格攀升。还以凤凰路中心线为准形成了明显的价格段，以颐和绿洲为代表，城南中心区价格在3300元-3500元之间，以一品江山为代表的城北副中心区价格在3000元-3300元之间，东西两城区楼盘受规模限制价格在3000元以上，而且相差不大。 3）目标客群分析 城区发展早、二次置业需求量大，市场需求追品、追价节奏好，机会难得。 通过我们对于区域各个楼盘购买力的把握，我们对于区域购买客源的结构反映如下： 本县居民改善居住条件的二次置业（家属院外）是当前区域市场的主力需求，其中中高档购房需求占据重要位置；
外来人口（乡镇）本地置业的比例近年来日趋明显，这部分群体主要是本县经商的私营业主； 在置业目的上，除了刚性需求的增加，随着近几年县城房地产市场的日益升温，投资客在购房者中所占的比例逐渐增加，但自住需求所占比重仍远高于投资需求。 二、项目分析 项目地块位于宁晋县主城区，城市中心路凤凰路南部，属于政商生活核心区地带，南邻宁晋城市公园、新汽车站，周边有教育局、医院、实验二小学、超市等城市配套设施，项目总体分析为： 1）项目优势分析 ●地段位置好、规模小，开发灵活，具有明显的抗风险性； ●周边环境较好，居住气氛成熟，临近宁晋公园以及生活配套完善区； ●区域优势明显，连接政、商中心圈的重要区段，政、文、教、医高端群体集中； ●路网发达，交通便利、居住中心感强，车行方便。 2）项目劣势分析 ●地块偏小，一面紧邻单位宿舍，规划布局受限制； ●地块离主干道及主要商业区有一定距离，较为隐蔽； ●规划路尚未开通，社区出入口及形象规划受限。 3）项目机会点分析 ●区域不断升温，房价不断攀升； ●县城沿凤凰路两侧楼盘的前期带动，以及颐和绿洲为主力的规模大片区已形成，前景 看好，具有很大的发展机遇； ●整个楼市的开发水平不高，市场缺乏真正将品质项目，这给本项目的开发带来机会； ●持续快速发展的区域经济和市场存房量的减少带来供求关系的持续利好。
2020年商业地产行业分析报告
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
2019年商业地产行业分析报告
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
关于开发某地块的市场调查报告
关于开发南湖花园中心地块的 市 场 调 查 报 告
目录 一、调查说明 二、住宅开发市场调查分析 三、南湖社区竞争项目调查分析 四、本项目SWOT分析 五、项目开发的初步建议
第一章调查说明 一、调查目的 公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。二、调查对象和围 考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查围以南湖花园社区为重点，并对的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。 三、调查方法 因时间和人力不足的原因，本次调查对和汉口地区的大市分析以间接调查（网上收集）为主，对南湖花园社区的项目调查以直接的现场访问、区踏看为主。因调查方式限制，使调查容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。 四、调查人员 周小靖、国良 五、调查时间 2001年12月22日～23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。
第二章住宅开发市场调查分析 一、市场供求分析 1、98年历史资料分析 《房地产年鉴》（1999）显示，市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38％，近似于洪山区（26.2％）。 2、、2001年媒体资料分析 因时间关系，未能从房地局或开发办取得市今年的总供销量统计资料。据媒体报道，市开发办在7月份市住宅建设工作会上透露：目前住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、经济开发区。 从这七大片分布的区域看，房地产开发正呈城市“空心化”趋势。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。 今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。 在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。 武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。 汉阳地区住宅开发比较分散，只有经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。 从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。
商业地产研究报告
商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交
山东省工程勘察设计大师申报评选办法
山东省工程勘察设计大师申报评选办法 （2018年修订版） 为贯彻国家新时期建筑方针和省委省政府实施新旧动能转换、勘察设计行业转型升级决策部署，激发调动勘察设计人员的积极性和创造性，不断提高山东省工程勘察设计水平，为社会提供社会效益、经济效益和环境效益相统一的优秀勘察和优秀设计，加快“建大院、出大师、创大作”发展步伐，根据《山东省建设工程勘察设计管理条例》和省委、省政府《关于切实加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》（鲁发〔2016〕15号），参照住房城乡建设部及其他省市做法，结合我省实际，制定本办法。 第一条山东省工程勘察设计大师是全省勘察设计行业的省级荣誉。评选工作应贯彻质量强国、人才强省、人才兴业、创新驱动战略，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展观念，遵循公开、公平、公正的原则，依照本办法规定的程序进行评选。 第二条山东省工程勘察设计大师的评选工作在省住房城乡建设厅领导下，由山东省工程勘察设计大师评选委员会（以下简称“省大师评委会”）组织实施。 第三条省大师评委会由山东省住房和城乡建设厅等有关部门、单位及省内外知名专家共同组成，下设办公室（设在省住房城乡建设厅勘察设计处），负责省大师评
委会的日常工作。 第四条山东省工程勘察设计大师评选每两年组织一次，每次评出的人选一般控制在10名左右；具体名额分配由省大师评委会根据各专业部门技术人员数量和技术水平确定。 第五条工程技术人员申报山东省工程勘察设计大师须同时具备下列条件： （一）遵守中华人民共和国宪法和法律，具有良好的职业道德和敬业精神，具备坚实的专业理论知识和丰富的实践经验，并在勘察设计领域取得突出成绩，在全国、全省勘察设计行业中具有较高声望。 （二）在消化、吸收、应用和推广国内外先进技术、解决重大工程建设技术难题方面，成效显著，获得过省、部级工程类科技进步或优秀工程勘察设计二等奖以上，或“泰山奖·美丽村居建筑设计竞赛”一等奖。 （三）为本专业勘察设计领域的学术、专业带头人，曾多次主持过重大或重点工程建设项目（含境外工程）的勘察或设计，技术水平达到国内同期、同类项目的先进水平并有技术创新，效益良好，或积极响应勘察设计人才下乡活动，在美丽村居建设设计方面贡献突出。 （四）年龄在60岁以下（以评选当年申报截止日期为准），现受聘于依法取得工程勘察、设计资质证书的省内勘察设计单位（包括施工图审查机构），累计从事工
地块调研报告
地块前期调研报告 2017年12月
目录 第一部分项目概况 (2) 一、地块概况 (2) 二、地块周边概况 (4) 三、地块周边环境那个概况 (5) 四、市政规划 (5) 第二部分住宅部分市场分析 (5) 一、区域市场分析 (5) 二、区域楼盘分析 (6) 三、项目SWOT分析 (9) 四、目标顾客 (11) 五、产品建议 (13) 六、定价分析............................................ 错误！未定义书签。
一、白水寨水库地块 一、地块概况 1、地块位置 位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。 2、地块性质 该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。 3、地块现状 3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓， 3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。 3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。 3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。 二、地块周边概况 1、交通现状 地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。 2、周边生活配套情况 项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km 车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。 3、周边环境 地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。 4、区域规划 4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14 号线 4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里 4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析 1、优势分析 1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。 1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。 1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。 2、劣势分析 2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。 2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
山东省工程勘察设计单位及施工图审查机构不良行为记录管理办法(试行)
山东省工程勘察设计单位及施工图审查机构不良行为记录管理办法(试行)
山东省工程勘察设计单位及施工图审查机构不良行为记录管 理办法（试行） 鲁建设字【2003】47号 第一条为进一步规范工程勘察设计单位和施工图审查机构市场行为，建立良好的勘察设计市场竞争秩序,提高建设工程勘察设计质量水平, 根据建设部《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法》（试行）和有关法律法规，结合我省实际，制定本办法。 第二条本办法所称的不良行为记录，是指对从事工程建设活动的建设单位、勘察单位、设计单位和施工图审查机构违反有关法律、法规、规章及工程建设强制性技术标准的行为，进行记录的活动。 第三条勘察、设计单位及施工图审查机构的不良行为记录应作为建设行政主管部门对其进行资质年检和评审的重要依据。 第四条省建设行政主管部门负责全省勘察、设计单位、施工图审查机构不良行为记录的管理工作。 设区的市、县(市)建设行政主管部门负责本行政区内勘察、设计单位、施工图审查机构不良行为记录的管理工作。 第五条建设单位以下情况应予以记录： 1、将工程勘察、设计业务发包给不具有相应资质等级单
位的，记5分； 2、勘察、设计文件应审查而未经审查批准，擅自设计、施工的，记5分； 3、设计文件在施工过程中有重大设计变更，未将变更后的施工图报原施工图审查机构进行审查并获批准，擅自施工的，记5分； 4、明示或者暗示勘察、设计单位违反工程建设强制性标准，压缩合理工作周期，降低工程质量的，记5分； 5、采购的建筑材料、建筑构配件和设备不符合设计文件和合同要求的，记3分； 6、涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，没有经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自施工的，记3分； 第六条勘察、设计单位以下情况应予以记录记分： 1、以欺骗手段取得勘察设计资质证书承揽工程的,每次记5分。 2、违反规定超资质和业务范围承揽勘察设计业务的，每次记5分。 3、允许其他企业或个人以本企业的名义承揽勘察设计业务的，每次记5分。 4、转包或者违法分包所承揽的勘察设计业务的，每次记5分。
地块环境调查报告
地块环境调研报告的框架 【第一部分项目所在地区气候调查】 1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。 2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容： 3-1．温度 3-2．日照条件 3-3．风向 3-4.降雨量及湿度 4．综述 【第二部分项目土地性质调查】 1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。 3．调查主要内容： 3-1．地理位置（附图） 3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群 3-3．土地面积及其红线图 3-4．七通一平现状 3-5．地块的历史研究 4．综述 【第三部分地块周边环境调查】 1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。 2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。 3．主要内容 3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。 A、地块东面近景、远景。 B、地块南面近景、远景。 C、地块西面近景、远景。
D、地块北面近景、远景。 3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。 3-3．环境污染情况： A、空气：灰尘及气味 B、噪音：噪音来源及噪音分贝 C、水质：地块周边河（湖）的污染程度 D、土地：垃圾污染 3-4．治安情况 4．综述 【第四部分地块交通条件调查】 1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。 3．主要内容 3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划： A、主要交通干道 B、远景规划 C、公共交通起始线路 3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
某房地产商业市场调研报告范本
房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候，接触了的珠峰伟业，我的同事还专门到现场去体会了生活，但后来开发商很“低调”，一场热闹变成了“无声无息”，当时我们甚至连售楼书都已经做了出来，销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观房地产商业市场，一方面，房地产市场是一个新兴的产业，而未来市场将面临“井喷式”的发展态势，各种商业形态将层出不穷；另一方面，房地产的启动与发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展，随着旅游业不断升级趋势，对于推动商业市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。可以说，房地产商业市场是压力与机遇并存。因此，在研究商业经营的基础上，寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于她的商业经贸功能，其配套服务仍然显得相对滞后。随着旅游旺季的到来，国外大量旅游人群的涌现，使得现有商业配套如雨后春笋
出现，但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了进一步发展的议事日程。 因此，本项目的突破点在于跳出现有小商业模式与产品形式，更多的与国商业经营市场发展趋势接轨，结合城市发展目标，充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求，对目前所存在的市场需求进行高度概括与提升。通常的策划过程是通过基本的市场调查，然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法，在全面、详实的市场调查的基础上，对市场供求关系进行深入分析，并找到市场饱和点，进而剖析目前产品经营的局限性，从而找到市场空白点，再通过市场空白点，分析出可以为本项目所用的市场机会点，并通过全新的项目分析论证模式——“NMN矩阵分析模型”，找到项目的突破点，同时通过我们创造性的劳动，策划出首个商业市场经营产权销售的引领型物业，并旨在通过切实可行的新概念的提出，引起投资型商业经营模式的革命，最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。 1.2. 调查原则 客观、全面、深入、有效。