《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》

关于印发《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》的通知

市房发[2010]236号

各开发建设单位、物业服务企业：

为规范前期物业管理招标、投标活动，维护前期物业管理招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《西安市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定了《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》。现印发给你们，请遵照执行。

二〇一〇年十月十八日

西安市前期物业管理招投标管理暂行规定

第一章总则

第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本市行政区区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本规定。

第三条市房屋行政管理部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第四条长安区、临潼区、阎良区及市辖县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第七条政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第八条新建商品物业按照建管分离的原则，建设单位在商品房销售（预售）之前完成，已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的，商品房预售项目审批部门不予核发《商品房预售许可证》。

第九条任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第十条本规定所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位。

第十一条物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人可以直接组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人直接组织招标的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力；具有招标工作经验的人员和相应的专业力量。

第十二条招标人应根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件一般应包括以下内容：

（一）、招标人或其委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;

（二）、招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立情况等。

（三）、物业管理服务内容及标准。

（四）、对投标人及投标书的要求，含投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人的基本情况、份数等）。

（五）、投标报价要求、评标方法和标准。

（六）、物业服务合同的签订说明（包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件）。

（七）、招标实施方案（包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等）。

（八）、投标书密封要求和送达的截至时间、地点及方式。

（九）、悔标的责任。

（十）、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。

招标文件可载明投标保证金，对未中标人编制投标文件的经济补偿，中标后履约保证金等内容。

第十三条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含10万）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含7万）平方米以上的多层、高层混合项目。

下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

招标方式一经确定，中途不得变更。

第十四条招标人采取公开招标方式的，应当按照有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）、招标人的名称、地址、联系方式。

（二）、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况。

（三）、投标资格条件，报名的地点、期限。

（四）、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采用邀请招标方式的，应报请所在地物业管理行政主管部门批准后，招标人应向3个以上（含本数）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十五条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在地物业行政主管部门备案。

备案时招标人应提供以下资料：

（一）、招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及总平面图等复印件。

（二）、招标公告或者投标邀请书。

（三）、招标文件。

（四）、重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同。

（五）、招标人直接组织的，应提交招标小组和工作秩序等资料；招标委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同。

（六）、法律法规规定的其他资料。

备案机关对备案材料内容不完整的，有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十六条采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。

实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件应当包括资格预审申请书，申请人须知以及需要投标人提供的技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等证明，物业行政主管部门出具的资质核对证明材料。

第十七条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选5个以上资格预审合格的投标人。

第十八条招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，不得少于20日。

第十九条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场。

第二十一条招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的具体情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十二条招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十三条通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）、预售新建商品房项目的，应当在取得《商品预售许可证》之前完成。

（二）、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日内完成。

（三）、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。

（四）、重新选聘物业服务企业的物业管理项目，在物业服务合同届满或解除前完成。

第三章投标

第二十四条本规定所称的投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十五条投标人应当按照文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出，不得附有招标人不能接受的条件。

投标文件包括以下内容：

（一）、投标函。

（二）、投标报价，包括物业服务费收支预算方案。

（三）、物业管理方案，包括物业服务理念与目标、物业管理服务机构运作方法及管理制度目录，物业管理服务人员配备，物业管理服务分项标准与承诺。

（四）、对招标文件所列其他内容的陈述。

（五）、招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后应向投标人出具签收收据，并按要求加以妥善保管。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得与招标人串通投标，不得排挤其他投标人的公平竟争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益、业主利益或者他人的合法权益。

第四章开标、评标和中标

第二十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的统一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行。

开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十一条开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守评标规则，评标委员会应当认真公正、诚实、廉洁地履行职责。

第三十二条物业管理评标专家有招标人在开标前3日从所在地物业管理行政主管部门建立的评标专家库中采取随机抽取的方式确定，评标委员会应推选一名评标委员会负责人，具体负责组织评标工作，在评标必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

第三十三条建设单位依法通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应当由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于总数的2/3。

依照国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。

第三十四条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分，现场答辩等情况进行综合评标。

除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十五条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3个有序的合格的中标候选人。

第三十六条依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会已否决不合格的投标，或确定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十七条招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的应当承担法律责任。

第三十九条招标人应当自确定中标人之日起15日内向所在地物业管理行政主管部门备案。

备案资料应包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

第四十条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

合同签订之日起15日内应当向物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十一条招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按本规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。

第五章附则

第四十二条本规定中的住宅物业的建设单位，未通过招投标方式选聘物业管理企业的或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，按《西安市物业管理条例》第八十五条规定予以处罚。

招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处罚。

第四十三条招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应的法律责任。

第四十四条本规定自2010年12月1日起施行。