户型要素,亮点分析
可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
1 满足目标消费者的居住“需求”
（1）研究重点：目标消费者的需求与潜在需求特征
（2）1.消费者的家庭结构、现在及未来的人口数量；
2.经济水平、文化程度等；
3.3、购房目的研究，如是第一次置业还是第二次置业，改善居住条件；
4. 4、消费心理、消费特征研究。
2 根据户型在项目所处的具体位置，针对性设计项目所处的地理特征、景观环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。如周边环境相对较差的户型，户型面积应尽量趋小，以保证不会偏高，将来快速消化；而靠近景观等位置较好的户型，面积可适当加大，以体现户型“好上加好”。
1、户型类别配置：立体户型or平面户型，大户型or小户型，户型配比
2、户型面积设定：生活习惯、购买能力、居住区域对户型面积的需求
3、户型类别分布：考虑到后期的销售，在户型设计时，我们应根据户型在项目中所处的实际位置而有针对性的设计；决定各类户型在项目中分布的基本原则：位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型
4、户型功能配置：从市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。
1. 功能分区明确■类别公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
秘密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。
辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
要求
1.动静分开：客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力、而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息多的人安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。
2.公私分开：家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主生活的方方面面一览无余，这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各个房间的门的方向。
3.主次分开：为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应该单独设立卫生间，应与父母房有距离分隔。
如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。
4. 干湿分离：即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。
2. 平面尺度1. 面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）
2. 进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）
3. 面积-一般情况下等于面宽*进深
4. 单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例如卧室、书房）
5. 组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例如主卧+主卫—+专用储藏室）
6. 交叉组合面积-两个或多个独立功能有公用周边界限的空间平面面积（例如客厅、支厅、通道、玄关）
7. 交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例如通道、玄关）
３. 功能用房的设计１．起居室（客厅）设计要素：开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的连接、玄关
基本原则：其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率
注意事项：起居室四周的墙面是否好用；开门、开窗、阳台、卫生间的位置是否恰当，是否会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率；起居室的采光口是否合适，是否会影响室内采光。
２．厨房空间布局：开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油功能有所欠缺。考虑自身的烹饪、餐饮习惯；在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。（建设部的住宅性能指标体系）
面积标准：
３Ａ级住宅要求厨房面积不小于８平方米，净宽不小于２．１米，厨具的可操作面净长不小于３米；
２Ａ级住宅要求厨房面积不小于６平方米，净宽不小于１．８米，厨具的可操作面净长不小于２．７米
１Ａ级住宅要求厨房面积不小于５平方米，净宽不小于１．８米，厨具的可操作面净长不小于２．４米
３．餐厅餐厅要是明间，餐厅宽度不能小于２．４米
４．卫生间功能：洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突
位置：单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设
立在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。
尺度：带浴缸的卫生间的净宽度不应小于１．６米，淋浴的净宽度不宜小于１．２米
５．卧室面积：一般来说主卧室的面积不应小于３．６米，面积在１４至１７平方米左右，次卧的面宽不应小于３米，面积在１０至１３平方米左右
设计要求：应注意卧室的私密性，和起居室之间做好能有空间过度，直接朝向起居室开门也应避免通视。
６．辅助空间(阳台)
ａ．双阳台思路一：强调通风，将两个阳台分置于厅（餐厅＋客厅）的两端
思路二：注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放等待加工的蔬菜及其他小杂物。
ｂ．内阳台将阳台整体纳入室内，使其成为听的自然延伸，因而也可看做是封闭式阳台的一种升级。
好处：可以免除风沙灰尘的侵扰；以大幅的落地玻璃代替墙体，不仅可引入充足的阳光，而且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。
ｃ．观景阳台不仅强调人看景，而且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因为不仅需要上佳的角度，而且需要较大的面积。
ｄ．景观阳台阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。
ｅ．特殊功能阳台近年来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，还在背阳面特别设置一个３－４平方米的一个小阳台，主要用于安置空调主机、燃气热水器等、深受业主欢迎。
7.储藏空间包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家居空间。
4 住宅流线设计1. 流线概念流线俗称动线，是指日常活动的路线。流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地对人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。
2. 流线分类
家务流线：a. 储藏室、冰柜、水槽、厨具的顺序安排，决定了下厨流线
b. 由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙
碌中打翻碗碟的现象。
c. 以Ｌ型流线安排设计厨房用品的摆设，会是最轻松的下厨流线。
d. 一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一条线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。
ａ．家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间
ｂ．这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。
ｃ．目前流行的在卧室里设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。
ｄ．此外床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感到无所适从。
访客流线：ａ．访客流线主要是指由入口进入客厅的行动流线。
ｂ．访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。ｃ．客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。
流线总结：ａ．三条流线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。
ｂ．如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱
ｃ．动静不分，有限的空间或被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。
户型研判体系
1.宏观层面：小区总平面内的户型
a.日照分析
b. 户型视野分析
c. 户型观景条件分析（小区内外景观资源的利用）
d. 噪音影响分析（城市道路、地铁等噪音影响）
e. 环境影响分析（各类污染较严重的工厂、垃圾处理厂对某些户型的影响)
f. 户型对视问题的分析（户型之间是否存在对视，对使用的私密性产生干扰)
2.中观层面：标准平层面中的户型组合
a. 户型的实用率分析（实用率=套内简直面积/建筑面积=套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积））
b. 户型对视及安全性问题
3. 微观层面：单户的户型图a. 功能分区b. 平面尺度c. 流线设计d. 功能用房的设计e. 赠送面积分析(须注意所赠送面积的实用性问题) f. 空间改造(对户型中浪费的空间或不合理的空间提出改造建议)
户型评价常见注意点：
1.活动区与休息区明确分开，休息区相对集中
2.2. 尽量减少在活动区内墙上开门；使完整墙面更多
3. 3. 相互联系方便
4.4. 房屋位置合理，进门有小门厅过度
5.5. 厅最好朝南或景观向
6. 6. 听平面避免不可利用的锐角室向
7.7. 大厅与分户门之内室设门斗门过渡性空间
8.8. 在厅内墙上忌务处开门妨碍厅的实用，忌门与门相对开
9.9. 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房
10.10. 厅、卧室远离电梯间或楼梯
11.11. 厨后间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时实用功能的不足
12.食寝分离、居寝分离
13.13. 入口处最好有玄关
14.14. 餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风
15.15. 卫生间不宜里主卧室太远，更不要穿越客厅
滞销户型设计缺陷
1.客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间
2.客厅的采光口小或者采光口凹槽深，使客厅较暗
3. 3. 客厅视野差
4. 4. 客厅的形状不好或者尺度不合理
5.5. 餐厅面积过大或过小
6.6. 主卧室的宽度小于3米或面积过小
7.7. 户内交通流线不合理
8.8. 各功能空间面积比例不当
9.9. 跃层户型室内楼梯的位置不当
10.10. 卫生间、厨房的宽度不够
11.11. 平面尺度不按家具组合尺寸+交通尺寸控制
12.12. 进深和面宽方位与家具布置方式不相配
13.13. 片面追求外立面线条，造成室内空间过多凹凸之处不好使用
14.14. 交通面积过大且功能单一
15.15. 追求空间视角变化牺牲实用性
16.16. 竖向管井分散、水平布线过多、感官不舒服
17.17. 结构构件外露不平影响使用
18.18. 细节处理不当，漏项、尺寸或位置不合理
19.19. 过多而无特色、缺助理户型、配比失度
户型优点规律性阐述——全明设计一般边套均能做到全明设计，中间套往往会
通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。户型优点规律性阐述——南北通透设计
◆浙江湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之一。
◆板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。户型优点规律性阐述——户型结构方正合理，浪费面积少
◆户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成面积浪费。
◆过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成面积浪费。户型优点规律性阐述——各功能空间尺度合理空间尺度没有统一的标准，且不同户型在空间尺度上的要求不一样
◆对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。
◆对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。合理的开间进深比
◆一般进深的长度不应大于开间长度两倍。
◆进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。户型优点规律性阐述——各功能空间布局合理◇关联性空间设计在一起，避免相互穿越时的干扰
◇动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客厅等，静空间如卧室、书房等。
◇厨房和餐厅应设计在一起。
◇主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。
◇舒适户型有佣人空间的，主人空间与佣人空间应适度分离。户型优点规律性阐述——户型功能性设计对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干湿分离。
◇对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。
◇独立储藏空间的设计。
◇四房户型至少配置2个卫生间。
◇主卧独立走入式衣柜设计。
◇180方以上豪华户型可设计保姆房。
90方以下户型是我们平时所说的小户型，原先这类户型较少，随着“90/70”政策的实
施，80—90方的户型逐渐成为市场上最主流的户型面积。目前杭州市场90方以下公寓户型主要有以下几类：
◇一室：主要为单生公寓或酒店式公寓。
◇两室：目前市场主要为80—90方的两房两厅。
◇三室：面积在85—90方的紧凑三房。“90/70”政策出台后的产物，“90/70”政策的影响，三房是市场的主流需求，杭州房价越来越高等原因促使90方的紧凑型三房的出现。一室户型主要为单身公寓或酒店式公寓，面积多在30—50方之间。这类户型多为过渡性质，受户型面积的限制，结构较为简单和统一，一般为直筒型。两室户型面积主要在80—90方，户型以两房两厅一厨一卫较为常见。目前较为常见的主要有以下两种形式：
◇一类是南北通透的两房，一梯两户或一梯多户的边套为这种类型。
◇另一类是南北不通透的两房，一梯多户（三户以上）的中间套为这种类型。
◇80—90方面积做两房是较为合适的选择，基本上能够保证各个功能空间基本的舒适度，如客厅开间在3.6—4米，主卧开间在3.5—3.9米，次卧开间不小于3米等。两室户型——南北通透型优秀户型举例：
◇户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积
◇全明设计
◇动静分区合理
◇休闲阳台和生活阳台双阳台设计
◇客厅和主卧朝南
◇卫生间干湿分离两室户型——南北不通透◇优点是大部分空间均可朝南。
◇缺点则是南北不通风，（北侧为电梯、消防梯等公共空间），同时由于面宽的限制，在保证客厅和主卧朝南的情况下，其他空间的才光面就会受到限制。
◇这种户型一般呈T字形，通过主卧和客厅两侧局部的内凹为其他空间赢得采光和通风面。◇杭州较为潮湿的气候特点使得人们对南北通透的要求较高，因此杭州客群对这种户型的接受度相对较低。90方以下三室户型◇面积主要在85—90方，户型以三房两厅一厨一卫较为常见。
◇90方以下做三房是比较局促的，无法保证户型的舒适度，是一种增加功能空间而减少居住舒适度的方式，主要适合需求三房户型但经济实力不强的购房者。
◇在增加一个房间的情况下，必然造成其他功能空间面积的减少，因此会造成部分空间舒适度很一般。
◇由于90方做三房面积的局促，部分开发商考虑通过增加“灰空间”，即入户花园，错位露台等不计算建筑面积空间的方式来增加户型的舒适度。（注：杭州新的阳台面积测算办法，凹阳台进深大于2.4米，水平投影面积大于8平米就要计算面积，因此目前做入户花园的方式已受政策限制。）
面积在120—140平米间，户型以三房两厅两卫一橱为主。这种户型的面积基本上
能保证三房户型各空间有不错的尺度，是大众需求产品。
优秀户型举例：
◇户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积
◇全明设计
◇各空间布局合理，动静分区合理
◇休闲阳台和生活阳台双阳台设计
◇客厅和主卧朝南
◇可空间尺度设计合理
豪华户型一般180平米以上的豪华户型，除了户型设计的基本要求之外，还要在设计
上考虑购房者对尊贵感、舒适度的营造。
优秀户型举例：
◇独立保姆房设计
◇独立走入式衣柜设计
◇(主卧、主卫、走入式衣柜、书房)
◇主人私享空间设计
◇中西餐分离
◇超宽客厅开间
户型亮点解析——入户方式入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜
可设置独立的玄关
设计入户花园
无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）
户型亮点解析——借景和增加采光面外部有优秀景观资源的户型，在户型设计时应考虑借景，另一方面，也可以增加采光面。
常用的做法有：弧形阳台、大露台、折角窗、飘窗、大面积落地窗、景观电梯等。户型亮点解析——灰空间设计灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间（注：目前入户花园已政策受限），为了解决中小户型面积不足而采取的对策。
户型亮点解析——过度空间设计部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑，会造成过度空间面积过大，这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。
户型亮点解析——特殊设计◇拼户型：90/70政策出台后由于90方以下小户型量过大，开发商采取两个小户型拼成一个大户型的方式
◇来变相躲避政策。随着第二套房贷政策的出台，这种方式也存在着政策风险。
◇送夹层户型
◇X户型;
星巴克成功关键因素分析
星巴克成功关键因素分析 从一个咖啡店发展成咖啡帝国，星巴克以事实证明关系资产与有形资产一样至关重要。 1986年霍华德·舒尔茨购买并改造星巴克。15年后，星巴克已经成为全球最大的咖啡 零售商、咖啡加工厂及著名咖啡品牌。目前，该公司已从西雅图的一个小公司发展成为一个在全球四拥有5000多家零售店的大型企业。星巴克给品牌市场营销的传统理念带来的冲击同星巴克的高速扩一样引人注目。在各种产品与服务风起云涌的时代，星巴克公司却把一种世界上最古老的商品发展成为与众不同、持久的、高附加值的品牌。然而，星巴克并没有使用其他品牌市场战略中的传统手段，如铺天盖地的广告宣传和巨额的促销预算。在过去的20年中，星巴克在广告上的支出大约为2000万美元，平均每年100万美元。2001年《商业周刊》分析的世界前100名品牌的资料中，宝洁公司的“帮宝适”(Pamper)品牌排在第92位(星巴克排名第88位)，其每年在广告上的支出大约为3000万美元。 那么，星巴克从一个西雅图小公司发展成为全球的商业帝
国，其秘密究竟何在？事实上，“关系理论”作为星巴克的核心价值观，同烤制高品质的咖啡豆一样重要。星巴克的核心价值观贯穿于公司的业务始终，这种核心价值观起源并围绕于人与人之间的“关系”。 当现代的企业集中精力做好主营业务的时候，他们越发地依赖同主要股东们的合作关系——使客户们参与产品的开发、与供应商共享信息资源、与合作伙伴建立广泛和持久的沟通桥梁，企业的各个部门需步调一致。历史证明许多企业已有了一定的心得体验并在不断地完善。随着知识经济全球化的发展，企业应该以星巴克公司为榜样，用同样严格的手段，管理自己的“关系”网络。 星巴克的历程 1971年在美国西雅图“Pike Place”市场，星巴克第一家分店正式开业。当时，美国经济已经从60年代巅峰走向衰退，咖啡的销量也已经下滑，咖啡的消费者占总人口的75%；80年代咖啡销量进一步减少；90年代以后，咖啡消费人群基本保持稳定。现在，美国52%(1.07亿)的成人每天都喝咖啡，平均每天3杯；另外有28%的成人(大约5700万)不定期饮用咖啡。 上个世纪70年代初，咖啡消费人群不断地减少，但三个大学伙伴还是建立了星巴克公司，开发咖啡消费领域并在今后的几十年
(完整版)关键成功因素分析法.
关键成功因素分析法 关键成功因素分析法（Key Successful Factors [KSF]，Critical Success Factors [CSF]）什么是关键成功因素分析法？ 关键成功因素法（key success factors，KSF）是信息系统开发规划方法之一，由1970年由哈佛大学教授William Zani提出。 关键成功因素(key success factors，KSF)，关键成功因素是在探讨产业特性与企业战略之间关系时，常使用的观念，是在结合本身的特殊能力，对应环境中重要的要求条件，以获得良好的绩效。 关键成功因素法是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的（即成功变量）。通过对关键成功因素的识别，找出实现目标所需的关键信息集合，从而确定系统开发的优先次序。 关键成功因素指的是对企业成功起关键作用的因素。关键成功因素法就是通过分析找出使得企业成功的关键因素，然后再围绕这些关键因素来确定系统的需求，并进行规划。 关键成功因素的4个主要来源 关键成功因素的重要性置于企业其它所有目标、策略和目的之上，寻求管理决策阶层所需的信息层级，并指出管理者应特别注意的范围。若能掌握少数几项重要因素(一般关键成功因素有5~9 个)，便能确保相当的竞争力，它是一组能力的组合。如果企业想要持续成长，就必须对这些少数的关键领域加以管理，否则将无法达到预期的目标。即使同一个产业中的个别企业会存在不同的关键成功因素，关键成功因素有4个主要的来源： 个别产业的结构：不同产业因产业本身特质及结构不同，而有不同的关键成功因素，此因素是决定于产业本身的经营特性，该产业内的每一公司都必须注意这些因素。 竞争策略、产业中的地位及地理位置：企业的产业地位是由过去的历史与现在的竞争策略所决定，在产业中每一公司因其竞争地位的不同，而关键成功因素也会有所不同，对于由一或二家大公司主导的产业而言，领导厂商的行动常为产业内小公司带来重大的问题，所以对小公司而言，大公司竞争者的策略，可能就是其生存的竞争的关键成功因素。 环境因素：企业因外在因素(总体环境)的变动，都会影响每个公司的关键成功因素。如在市场需求波动大时，存货控制可能就会被高阶主管视为关键成功因素之一。
房屋户型图分析
?行政区域:?天河区 ?项目位置:?天河区天河路230、232号 ?交通位置:?地铁1号线 ?周围交通:?地铁：地铁3号线——石牌桥站、地铁1号线——体育中心站 周边交通：BRT快速通道、60多路公交车途径此项目 ?售楼电话:?400-888-2200 转19443 ?售楼地址:?广州市解放南路39号万菱广场9楼全层 ?开发商:?广东省经济技术研究所房地产开发部/佛山市城区先丰实 ?销售许可:?20090361 ?均价:?40000 元/㎡ ?价格说明:
?带装修，随屋配备家私家电 ?历史价格:?2010年10月28日- 至今均价40000元/㎡ 2010年07月28日- 2010年10月28日均价32000元/㎡ 2010年06月08日- 2010年07月28日均价30000元/㎡ 2010年05月24日- 2010年06月08日均价32000元/㎡ 2010年03月26日- 2010年05月24日均价30000元/㎡ 2009年11月30日- 2010年03月26日起价25000元/㎡最高价28000元/㎡ 2009年11月24日- 2009年11月30日均价40000元/㎡ 2009年11月02日- 2009年11月24日起价23000元/㎡最高价25000元/㎡ 2009年09月17日- 2009年11月02日均价28000元/㎡ ?户型面积:?一居47㎡-77㎡ ?建筑面积:?68623平方米 ?占地面积:?21531平方米 ?开盘时间:?2009年11月1日 ?入住时间:?预计2010年底 ?物业公司:?仲量联行 ?物业费用:? 6.8元/㎡*月 ?绿化率:?33.10% ?容积率:? 3.19 ?车位
长虹关键战略要素分析
一、长虹关键战略要素分析： 1、业务组合：公司把业务分成核心业务（彩电），战略业务（空调，电子部件，电池），新兴业务（视听，网络产品，信息家电）三个层次。 2、资源配置：核心业务依然是电视产业，随着全球数字浪潮和信息家电技术的迅猛推进，长虹秉承“科技领先，速度取胜”的经营理念，利用以市场需求为特征的拉动力和技术进步为特征的推动力，优化资源配置。 3、竞争优势：技术创新。长虹目前已经占据了一定的市场份额。而且长虹是奉行成本领先战略的典型，通过加强技术革新扩大规模降低成本。 4、协同优势：由于核心业务是电视产业，一直是中国家电业的“龙头”，长虹利用其强大的品牌效应，正逐步从传统家电企业向个人消费电子产品与技术、内容和服务供应商转型。 二、家电行业环境因素： 1、政治环境：近来国际政治局势跌宕起伏，由此引发的一系列报复与反报复行动使国际局势错综复杂。由于中国的经济相对比较封闭,又是一个大国,受到的冲击相对较小,其不利影响主要在出口贸易方面,但是相对的外资的流入还会增加一些。 2、经济环境：我国加入WTO使国内的企业面临着更加激烈的竞争和更大的挑战。对于家电行业而言，入世的冲击将更多的体现在物流、服务、技术层面以及营销模式上，并将它们整合为品牌力量。 3、技术环境：技术的变革在为企业提供机遇的同时，也对它构成威胁。新技术的快速扩散使得产品的生命周期大幅度缩短，给那些能快速推出新产品和新服务的公司带来了竞争优势。最先导入新技术的企业通常能够获得更高的市场份额和更高的回报。 4、社会文化环境：随着人民物质生活水平的提高，对居住、文化娱乐等方面
追求的加强，则对本行业的发展具有正面影响，对一些新型家电产品尤其有兴趣。比如近年来，绿色环保一直是家电行业的重头戏。无论是政府部门，还是家电行业本身，都将健康环保视为家电行业发展的核心。而消费者在购买家电时，也从以往追求外观的新颖、时尚的消费观念转变到注重健康、环保，综合考虑商品的耗电量、噪音、价格、性能、性能价格比等指标的理性消费上来。绿色、环保、健康也成为消费者购买家电最重要的衡量标准之一，健康环保的家电将渐渐成为市场的主流。 5、自然环境：好的地理位置对一家企业来说非常重要，企业一般比较倾向交 通便利的地区作为其地址。家电业尤其重视气候方面的因素所带来的影响，这可能是企业创造更多利润的机会，同时也可能会是一个威胁。 三、家电行业面临的机会与威胁： 1、行业面临的机会： 2、有关家电的立法已经基本完善，国内政局稳定，给行业营造了稳定的环境。国内经济增长较快，经济全球化趋势越来越明显，为家电行业的提供了巨大的市场。科技不断发展，技术更新加快，产品更新换代加快 3、行业面临的威胁： 4、（1）产业内方面，由于国内家电市场已经饱和，并趋于稳定，出现了行业层级划分。其中中低端产品市场基本由国内品牌占领，如海尔，美的，长虹。虽然高端产品在国内市场份额相对不是很高，但是在高端领域，65%是由国外品牌占领，如松下，索尼。但是层级间也存在非常大的竞争压力。 （2）潜在进入者方面，由于家电企业需要大量的研发，原材料及生产成本，行业壁垒较高，存在教为明显的规模经济作用。没有一定的经济实力和相关技术水平是很难在家电行业立足的。 （3）供应商方面，整个家电行业除了某些特定的原材料如钢板，塑料，铝片等由相关产业生产以外，其整体以及核心部件都由企业自主生产。供应商环节在整个产业中占的价值比较小，带来的威胁较小。不过近年来由于原材料价格的上涨，使各大企业都采取了不同程度的涨价行动，范围在3%-10%之间。但相对于整个行业频繁出现的价格战竞争导致的降价，真可谓小巫见大巫了。
经典户型解析讲解
燃情岁月（A户型60.16/一室一厅一卫） 就如同生命中某个阶段，花样年华，一切简洁、直接户型设计简约自然，实现通畅柔和 明亮厅房，良好通风采光 步入式阳台与卧室连为一体，私密性强 在私享的天空 邀爱人翩翩起舞，邀明月一同小酌 生活因此浪漫无比 南城情怀（户型137.59—144.28/二室二厅一卫） 闲居家中，也能重温罗马假日 每天清晨，阳光一丝一点的挤进来 叫醒了熟睡中的懒猫。 户型方正实用，动静、干湿分区，得房率高； 完全人性化设计，透光性好 大落地观景阳台，中心花园美景一览无余 甜蜜生活，坐享温馨浪漫人生之旅 情感磨坊（G户型50.14-50.93/一室一厅一卫） 心情可以放飞，空间刚刚好 户型方正实用，得房率高 整体设计简洁大方，通透流畅，线条工整； 为年轻人个性的张扬 和这个年龄特有的奇思妙想量身定做 我的青春我做主
恋景倾城（H户型90.63—91.65/二室二厅一卫） 当旷世美景与煦暖阳光成为生活的寻常，夫复何求厅、卧方正实用，动静分区，具灵动之美客厅联体落地阳台，视野豁然开朗，美景一览无余 明厅、明卧、明厨、明卫，阳光在每个房间自然起舞 令目光所及的风景天然鲜活 餐厅独立，与厨房浑然一体，合理舒适 生活因此愉悦欢快 玲珑美居（42.34—46.26平米/一室一厅一卫） 窈窕一居，给年轻的心一个归处。 独立厨、卫、厅，各有使用功能，功能齐备 格局方正、紧凑，使用率高 整体空间浑然一体，南北通透，采光通风优越 飞扬青春思绪，独立自由，随心所欲 心情港湾（J户型92.06平米/二室二厅一卫）甜蜜两居，标准户型，体现一种两情相悦的生活态度单位间隔方正，功能分区紧凑合理，布局巧妙 餐厅、厨房独立自成一体，方便琐碎生活，细节体现关爱阳光下烹饪，烛光下晚餐，浪漫情调装点生活每一处细节客厅特设观景、休闲阳台，睡眼惺忪的下午，来次伸个懒腰 这种日子真爽
住宅调研报告
多 层 住 宅 建 筑 设 计 调 研 报 告 专业：城乡规划
一、对住宅的认识 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。住宅按层数分分为单层住宅、多层住宅、高层住宅。按产品性质分: 普通住宅,别墅,公寓,花园洋房。层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。# k; F1 V 二、调研过程 调研对象：黄山御泉湾多层住宅 调研方式：网络调研 调研目的：通过调研了解多层住宅的户型，增强自身住宅的住宅设计能力 户型分析：因为是对多层住宅进行户型分析，所以我选择了对同一栋住宅不同层的户型进行分析：首先是底层平面 首层平面图
该户型为三房三厅，拥有一个阳台一个露台和一个小型庭院，建筑面积总计约为152㎡。该户型实现了动静分区，将动区和静区合理的区分开来了，其次是两个次卧室通风，然后是主卧室经主卫生间独立通风系统。该户型拥有两个卫生间，一个主卫生间一个次卫生间，其中主卫生间私密性较好，仅供主人使用，而次卫生间同时充当着公用卫生间的角色，靠近客厅与餐厅，私密性较差。。厨房直通阳台利于排烟和通风，然后是客厅，客厅是家庭成员的主要活动场所，但是在该户型中，客厅同时充当了过道的作用，影响了客厅的完整性，同时客厅沙发与电视墙之间距离较远可能会影响使用。其次，在两个次卧室中，有一个是朝北向的，没有良好的采光可能会导致房间的阴暗潮湿，同样会影响使用。总体而言该户型还是能够较好的满足普通家庭的日常使用，功能分区也是较为合理的 标准层 在标准层，入口位置改为客厅和餐厅之间，该户型基本继承了一层户型的设计样式，没有做出改变，仅仅是阳台和露台的变化，但是在该户型中，因为入口位置的改变，所以保持了客厅的完整性。最后，是五层和六层的户型分析，五层和六层作为跃层式住宅的顶层自然是上下对应布置。该户型拥有四房二厅一个个阳台六个露台，总面积约为162㎡.在该户型中，在五层的通风系统和功能布局与其他层并无太大区别，只是将一个朝南
居住小区规划与设计调研报告范本
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宁波居住小区规划与设计调研报告 居住小区设计是一个重要的设计范畴。随着社会、经济的发展，人们对居住的物质与精神层面上的需求也在不断增长。如今我国各城市都建设了大量的居住小区，但我们也注意到，国内的居住小区的设计还都有许多不尽人意的地方，本文就宁波地区的10个居住小区的规划与设计进行论述、分析、对比，归纳出一些有参考意义的经验教训，一方面收集可用的成果资料，一方面为后面的课程设计提供有价值的参考。 本文通过实例分析、实例对比等方式展开研究，从对比某方面（如容积率）类似的若干个案例，分析它们的不同点与不同点之间的关联入手，通过对各小区特点的归纳与整理，从而提炼出一些有意义的设计经验。 关键词：居住小区设计；对比；体验感；小区空间
一、调研背景 调研对象和目的 调研意义 二、宁波地区的十个居住小区规划与设计案例介绍 印象外滩 雍华府 中央公园 城市之光 兰园 欢乐海岸 翡翠华庭 金域传奇 公园里 三、十个居住小区规划与设计案例的分类对比及小结 四、结论
一、调研背景 调研对象和目的 本文的调研对象为宁波地区的十个居住小区，侧重点在对这十个小区进行“控制变量”式的对比。这十个小区建于不同的时间段，为不同公司开发，自然有各自不同的特点、理念，致使他们有不同的特点以及优缺点。 本文的调研目的是对这十个小区进行可观描述，在对它们的相关资料搜集筛选之后，进行主观的分析评价，对比某方面类似的若干个案例，分析它们的不同点及造成这些不同点的原因，对它们的规划与设计进行对比与讨论。 调研的意义 居住小区的规划与设计的优劣与否直接关系到住户的体验，多数人在买房时关注的多在于户型、日照、地段等基本的也是最重要的因素，小区内公共空间的品质则不大关注，而公共空间的品质决定了小区的活力。现代社会是陌生人的社会，人口流动性差，邻里关系本身就不容易建立，所以设计人员有必要将好的生活理念用设计表达出来，来指引人们走进更健康、更亲密、更有活力的生活。一个好的居住小区规划的意义总结为以下方面： 第一，有利于促进邻里关系的建立，增强社区内活力。 小区内优质的公共空间能够有效地激起住户的逗留欲望，为良好的邻里关系的建立提供基础。不同户型可面向不同收入不同层次的人们，让小区内的文化更加多元，增强小区内部活力。 第二，与周边环境建立良好的关系，有利于利用周边资源。 小区良好的布置可以让小区与周边有更好的互动，与周边形成一个整体，可更好地利用周边资源。 第三，为住户提供优质的居住环境
行业成功的关键因素分析
行业成功的关键因素分析 企业战略咨询主要划分为两大基本阶段 ： 第二阶段，确定企业所处行业的成功的关键因素 。 第二阶段，在对企业所处行业背景的调查研究基础上，进行企业产品-市场的战略分析。 ? 企业所属行业的确定 这是企业战略咨询的前提和诊断工作的第一阶段。目的是通过诊断活动将企业经营活动纳入企业所处行业的范围之内，深入了解企业所处的行业情况。 在此阶段，咨询人员必须能够回答下列问题
： 1.企业所处的行业是什么? 2. 3.企业所处行业的主要产品和主要生产工艺是什么? 4. 3.企业所处行业的历史，当前的主要倾向，影响其发展的主要障碍和限制是什么? 5.企业所处行业的主要经济技术指示性数据是什么?表达 的方法是什么? 6. 5.企业所处行业的主要角色是谁?主要角色的经营战略是什么? 7.一般情况下，企业所处行业的结构如何，其特有的发展 逻辑是什么，也就是使本行业企业生存和发展的关键因 素是什么? 8. 企业可能生产并在各种各样的市场上销售各种各样的产品。因此，了解和判断一个企业的产品和市场处在何种工业行业之中；正确地划分企业的经营活动范围；在上述基础上，使企业处于某种具有独特发展规律和逻辑的地方、地区、国家和国际的工业行业之中是非常重要的。 企业往往非常清楚其产品和市场处于哪些行业。但是企业在进行战略研究时，准确地对行业分类却十分困难。对咨询人员来说，任何错误的分类都可能使战略诊断走上歧途。比如，为化肥工业生产和销售塑料编织袋的企业到底应划为何种行业?将其划为塑料编织袋工业、塑料工业、包装工业、抑或化肥工业。显然将企业定为化肥工业和定为包装工业其结果是完全不同的，必然会影响以后的战略研究和分析。 企业产品和市场所处行业的确定与企业发展战略是不可
住宅户型设计之分析和建议
住宅户型设计之分析和建议 户型设计的创新程度直接反映区域住宅产业发展水平。目前国内户型设计水平走在前列的城市有深圳、广州等地,主要特征是户型设计功能更丰富合理更人性化,面积区间更宽更合理,而广大地级以下城市的户型设计还处在粗放阶段,表现在面积浪费、功能单一、结构混乱等方面。颇为意外的是,作为地产价格高地的北京、上海,笔者抽样发现其户型设计差强人意,与xx等广大省会城市相比,优势很小。现在针对xx户型设计现状,做以下小评和建议。 一、xx户型设计之现状 1、主流取向: 崇拜“三大”户型:大面积、大客厅、大阳台 崇拜板式结构:一梯两户、南北通透 崇拜卧室大阳台:主卧室或者次卧室有大阳台(用于洗、晾衣服,笔者试住此户型后,深恶痛绝) 崇拜正南正北超向:卧室和阳台必须在户型南边向阳处 2、几个成因: xx冬冷夏热的气候原因,要求冬天晒太阳、夏天通风。 本土建筑设计自主创新能力直接制约了开发商创新能力和媒体鉴别能力。 消费群的传统居住理念和对户型优劣的甄别能力比较
低。 二、xx户型设计若干问题 面积浪费: 三房分大、中、小三房,大三房建筑面积在130以上,小三房在90以下。xx三房110以上居多,集中分布在130-140之间。大多抽样户型中的客厅在30平米以上。 功能单一: 超过130平米的三房属于舒适型三房,在功能方面要求更多,如门厅过渡空间、玄关、衣帽间、纯粹生活卫生阳台、储藏间、多功能空间等。而大多户型缺少玄关和过渡空间、缺少生活阳台、缺少娱乐活动空间。 私密性较差: 兵营式板式结构的最大问题是楼宇对视严重,卧室和对面阳台之间无视觉障碍。 卧室门正对客厅,洗手间正对大门或客厅,工人房无专用洗手间等问题比较严重。 人流动线不合理: 家庭行人流线混乱,公共流线和私人流线相交叉、家庭流线经过客厅。公共区域和相对私人区域界限不清晰。 问题户型1:客厅流线干扰大,生活阳台次卧中。(申奥美域) 动静干湿不分:
管理工具关键成功因素分析法资料
精品文档 关键成功因素分析法 关键成功因素分析法（Key Successful Factors [KSF]，Critical Success Factors [CSF]） [编辑] 什么是关键成功因素分析法？ 关键成功因素法（key success factors，KSF）是信息系统开发规划方法之一，由1970年由哈佛大学教授William Zani提出。 关键成功因素(key success factors，KSF)，关键成功因素是在探讨产业特性与企业战略之间关系时，常使用的观念，是在结合本身的特殊能力，对应环境中重要的要求条件，以获得良好的
绩效。 关键成功因素法是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的（即成功变量）。通过对关键成功因素的识别，找出实现目标所需的关键信息集合，从而确定系统开发的优先次序。 关键成功因素指的是对企业成功起关键作用的因素。关键成功因素法就是通过分析找出使得企业成功的关键因素，然后再围绕这些关键因素来确定系统的需求，并进行规划。 精品文档． 精品文档 [编辑] 关键成功因素的4个主要来源 关键成功因素的重要性置于企业其它所有目标、策略和目的之上，寻求管理决策阶层所需的信息层级，并指出管理者应特别注意的范围。若能掌握少数几项重要因素(一般关键成功因素有5~9 个)，便能确保相当的竞争力，它是一组能力的组合。如果企业想要持续成长，就必须对这些少数的关键领域加以管理，否则将无法达到预期的目标。即使同一个产业中的个别企业会存在不同的关键成功因素，关键成功因素有4个主要的来源： 个别产业的结构：不同产业因产业本身特质及结构不同，而有不同的关键成功因素，此因素是决定于产业本身的经营特性，该产业内的每一公司都必须注意这些因素。 竞争策略、产业中的地位及地理位置：企业的产业地位是由过去的历史与现在的竞争策略所决定，在产业中每一公司因其竞争地位的不同，而关键成功因素也会有所不同，对于由一或二家大公司主导的产业而言，领导厂商的行动常为产业内小公司带来重大的问题，所以对小公司而言，大公司竞争者的策略，可能就是其生存的竞争的关键成功因素。 环境因素：企业因外在因素(总体环境)的变动，都会影响每个公司的关键成功因素。如在市场需求波动大时，存货控制可能就会被高阶主管视为关键成功因素之一。 暂时因素：大部份是由组织内特殊的理由而来，这些是在某一特定时期对组织的成功产生重大影响的活动领域。 [编辑] 关键成功因素的8种确认方法 环境分析法（Environmental analysis）：包括将要影响或正在影响产业或企业绩效的政治、经济、社会等外在环境的力量，换句话说，即重视外在环境的未来变化，比公司或产业的总体变化来得重要，惟实际应用到产业或公司上会产生困难。 产业结构分析法：应用Porter所提出的产业结构五力分析架构，作为此项分析的基础。此架构由五个要素构成。每一个要素和要素间关系的评估可提供分析者客观的数据，以确认及检验产业的关键成功因素。产业结构分析的另一个优点是此架构提供一个很完整的分类，另一项优点就是以图形的方式找出产业结构要素及其间的主要关系。 产业/企业专家法：向产业专家、企业专家或具有知识与经验的专家请教，除可获得专家累积的智慧外，还可获得客观数据中无法获得的信息，惟因缺乏客观的数据导致实证或验证上的困难。 竞争分析法（Competitive Analysis）：分析公司在产业中应该如何竞争，以了解公司面临的竞
小户型住宅用家具设计调研报告
小户型住宅用家具设计 调研报告 专业：工业设计 学号：27 姓名：杨学健
目录 1概念界定 (3) 1.1小户型的概念 (3) 1.2收纳式家具的概念 (3) 2小户型住宅 (4) 2.1小户型发展的历史进程及趋势 (4) 2.2小户型住宅的区域分布规律 (4) 2.3小户型住宅中存在的空间问题 (5) 3小户型居住主体 (6) 3.1小户型的生活主体构成 (6) 3.1.1自住型需求者 (6) 3.1.2潜在人群 (6) 3.2小户型居住主体的居住特征 (6) 3.3居住主体的收纳难题 (7) 4收纳式家具 (8) 4.1收纳式家具分类 (8) 4.2收纳式家具的功能 (8) 4.2.1使用功能的细分化 (8) 4.2.2安全耐用性 (8) 4.2.3方便性 (8) 4.3收纳式家具的优点 (9) 5小户型收纳式家具设计 (10) 5.1设计方向 (10) 5.2定位人群 (10) 5.3尺寸要求 (10) 5.4人机尺寸学分析 (10) 5.5家具色彩与室内环境的整体协调 (14)
1概念界定 1.1小户型的概念 目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。 市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。 1.2收纳式家具的概念 收纳式家具是一种多元化的家具形态，解决的是居住者储存物品和释放空间的问题。收纳式家具的形式是多样的，功能是多元化的。它们可以是多功能式的、折叠式的、多用式的、嵌入式的、滚动式的、以及悬挂式的，甚至是可以随意拆装组合的，收纳式家具也可以说是可以变化的家具，具有较强的可变性。收纳式家具包括坐卧类、桌台类这类基本的家具，以及我们所熟悉的衣柜、鞋柜、电视柜、书架等这类常见的储藏类家具，但是它们又与普通的家具有所区別，它们的特点是在具有自身应有功能的同时兼具其他的功能，有的收纳式家具可以一物多用，有的可以随意隐藏，收纳式家具涵盖的不只是用来收纳东西的家具，还包括可以用来解决实用问题的其他家具。
小户型项目规划报告情况
小户型xxxx项目策划报告 2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B 定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了都市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与都市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕那个核心展开。
一、市场分析 2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。 商品房销售情况对比表
（％） 2004年相关于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素阻碍较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面讲明x市房产市场存在巨大的潜力。 2004年上半年价格走势 2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的缘故之一。 x房地产今年价格上另一个比较鲜亮的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。
x市2004年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析 3、成交住宅面积分析
关键因素分析法
关键因素分析法---层次分析法介绍及应用案例 一．方法介绍 层次分析法，简称AHP，是指将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。例如，如果打算去旅游有3个旅游胜地A、B、C供你选择，你会根据诸如景色、费用和居住、饮食、旅途条件等一些准则去反复比较这3个候选地点．首先，你会确定这些准则在你的心目中各占多大比重，如果你经济宽绰、醉心旅游，自然分别看重景色条件，而平素俭朴或手头拮据的人则会优先考虑费用，中老年旅游者还会对居住、饮食等条件寄以较大关注。其次，你会就每一个准则将3个地点进行对比，譬如A景色最好，B次之；B费用最低，C次之；C居住等条件较好等等。最后，你要将这两个层次的比较判断进行综合，在A、B、C中确定哪个作为最佳地点。 二．使用步骤 1.第一步, 通过分析, 确定所给定问题要达到的总目标, 实现目标的准则, 可供选择的措施或方案。在这一过程中, 要广泛收集信息, 注意把握问题的主要因素, 做到不重不漏。 2.第二步，建立层次结构模型。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个 因素按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时(譬如多于9个)应进一步分解出子准则层。 3.第三步，构造成对比较阵。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于(或影 响)上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1—9比较尺度构造成对比较阵，直到最下层。 4.第四步，计算权向量并做一致性检验。对于每一个成对比较阵计算最大特征 根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量：若不通过，需重新构造成对比较阵。
小户型住宅市场分析报
小户型住宅市场分析报告 随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。 小户型的界定 小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方M以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方M的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方M以下的住宅工程，在统计分析中单身公寓归纳为一房。 深圳小户型市场发展简况 一、小户型市场发展回顾 自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方M/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。
若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。 若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方M附近上下波动，并且都在44-60平方M的范围之内。二、小户型市场主要特征 通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征： 多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区 从2000-2002年所推售的小户型工程来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。 工程规模较小，容积率很高 从工程的规模来看，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方M以下的工程占了47.5％，3—5万平方M的占了30％，5万平方M 以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方M以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的工程约占36.7％，在7-10的工程约占40％，容积率在10以上的工程占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率在20以上。
房地产项目开发设计方案
蓬莱苑整体策划方案 一、区域市场分析——项目实现成功销售的基石?房地产项目开发的基础来自于对市场详实的调查和分析,从小环境到大环境,从政策趋势到竞争趋势,这一切都是影响项目开发成功与否的关键因素。 二、项目周边情况及项目现状——知己知彼,百战不殆?从项目所处区域来看，项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边不到5０米的范围内,共聚集了大小项目共6个,这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的，由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边的另外5个项目可以得到以下情况： a.凤台嘉苑作为*＊市最高档的居住社区,其规模优势、小区内的绿化景观优势是其他几个项目所不能比拟的,但是由于其价格较高,对本项目构不成直接的竞争。? b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别，对本项目构成了直接的竞争威胁。具体针对各个项目来说,瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河，相对本项目来说具有一定的区位优势；新南居由于成本原因，相对本项目来说具有价格优势;滨江花园由于其户型设计较为合理，大部分
户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构,相对本项目来说其具有产品设计优势。?c.反观本项目,由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性,而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造,并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。 三、蓬莱苑的市场定位——项目成功开发的灵魂 一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位,这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终,是整个项目的灵魂。 目前本项目所处区域竞争楼盘林立，由于本项目与其他竞争楼盘相比较，并无明显的竞争优势，但是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售,回收资金,在这样一个矛盾的环境中,本项目无法跟周边其他楼盘作正面竞争，那么,如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点，获得成功就是本项目市场定位的核心所在。 通过我们对**市房地产市场在售项目的调查，我们发现，*＊市有好几个项目应该说都是做的较好的,都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点，也就是说*＊市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念,即使有一两个项目提出了居住小区的概念,但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对＊*市房地产市场研究调查
住宅户型的调研报告
前言 随着生活水平的提高,人们对居住环境越来越重视和关注,其中包括户型设计。户型设计包括很多因素,同时,从篇幅和实际出发,本只对住宅户型设计做个浅显分析。 第一部分:住宅户型设计一般注意的几个问题 1、户型需求 户型需求是运动的,它随着市场的变化而变化。其中包括: ○目前的户型需求多样化,市场上并无绝对的主尊户型。 ○户型的需求随时间、区域而变化。 ○户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化:比如作为移民城市的深圳,人口来自全国各地,多种地域文化形成撞击,不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次,消费心理难以一一把握,销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石,购房群体只要是在本城区,文化层次较集中,消费习惯易于把握。 ○购买群年轻化,购房者年龄大都在25—45岁之间,年轻化使需求呈现复杂的个性化。 ○潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者,其置业必然是远期的,并且购房很难把握,也许会选择过度性的小面积户型,也许会一步到位,选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房,追求自在新潮的生活,经济实力强的上班族,其购买心理也是不确定性,因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。 2、户型适用 适用是住宅建设的基本要求,户型设计的第一位选择因素就是使用方面,舒适度较高,离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。 ○面积适当的厅,满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。 ○厅内要有良好的光照、通风和视野。 ○厅内不要有太多的洞口和门,以方面家具的摆设和隐私的保护。 ○厨房最好靠近门口,以利购买菜蔬与处理垃圾,避免污染。
(完整版)住宅设计调研报告
住 宅 设 计 调 研 报 告 学号：2013109702010 姓名：王志恒 班级：建筑设计技术13-5班
这个学期是我们学习建筑的第四个学期了，这学期我们同样有两个设计要做，第一个就是多层住宅设计。 一、下面是有关我对住宅的理解 住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍 和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中 作为人防用、不住人的地下室，也不包括托儿所，病房、疗养 院、旅馆等具有专门用途的房屋。在法律上，住宅是指供一家 人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。住宅按层数分 分为单层住宅、多层住宅、高层住宅。按产品性质分：普通住 宅，别墅，公寓，花园洋房；高层住宅分为：单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住 宅。塔式高层住宅：以公用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套 住房的高层住宅。 以上这些就是长期以来人们对住宅的定义。而勒柯布西耶曾 经说过：建筑是居住的机器。由此可见，建筑对于人们的居住 是非常重要的。 二、设计的目的 我们这次要设计的是多层住宅，这次设计主要是让学生了解城市住宅设计的基本原理及有关设计规范，掌握住宅建筑平面 设计、体型处理及空间利用等，了解住宅建筑设计的一些新观 念，新思路，培养学生的方案设计能力等······ 三、调研所得
东方金典 我这次住宅调研去的第一个地方是东方金典。东方金典位于洛河东边，小区内还有人工湖和小区内景观小溪，这些在现在住宅小区内都是非常吸引人的、东方今典附近的环境是非常好的，它周围的微环境应该也会非常舒适的。 进入东方金典楼盘内，首先映入我们眼帘的是一 些别墅造型的多层住宅。 这些多层是以砖红 色为主色调的，给人一种稳重和接近本质的感觉。 进到里面我主要看了多层的立面设计，以及小区内 的环境设计。因为现在业主都已经入住，所以我们 不能进入到室内去参观他们的户型。我因为来过， 所以就知道它里面的一些户型。这儿的户型面积也 就是100多平方米。这里的小住宅一层都有一个入 户花园，给人一种住进别墅的感觉，这也是在多层 住宅设计中一个吸引人的地方。毕竟业主那多层的 价钱却能享受到住进别墅的感觉。这样的设计给人 的吸引力是毋庸置疑的。它的户型是三室二厅的， 有一个主卧、一个次卧、一个书房，南北通透，明
房地产住宅户型设计剖析
房地产住宅户型设计剖析 在设计房产开发项目的户型时，需考虑室内设计与建筑的和谐统一，除了要追求流线清晰、功能分区合理之外，还需注重对各细部功能尺寸开展系统化、精细化的推敲。针对部分设计当中原有的消极空间，需与具体功能配置相结合，进行合理、规范化利用，将消极空间向积极空间转化。用高新技术处理细节，提升人们住宅生活的愉悦感与舒适性。在住宅型设计中应用现代科学技术，提升住宅总体质量。 标签：住宅；户型；设计 户型作为对房产品优劣进行评价的重要指标，其好坏在较大程度上决定着房产项目开发的成功与否。而户型设计合理、科学与否、户型定位准确与否，乃为保障房产项目成功的核心要素。开发一个与市场需求相适应的户型品，需着重解决两大问题，其一为户型平面设计，其二为产品定位。 1、住宅常见形式及户型特点 在房地产市场当中，人们习惯于将单元式住宅划分为三类，即高层、小高层与多层。6层及以下为多层住宅，通常无电梯；7-12层为小高层，各单元均配置有疏散楼梯、电梯各1部；高层住宅则为12层以上，要求配置电梯2部以上。别墅有独立别墅、联排别墅与叠拼别墅之分，均为独门、独院，是具有很强私密感的住宅，功能齐全。 1.1多层住宅 多层住宅以砖混结构居多，也有部分住宅采用的是框架结构，通过运用框架结构，不仅能够有效提升住宅的稳定性，而且还有利于灵活划分住宅空间。对于单元式的多层住宅来讲，其较多多见的形式包含有一梯四户、一梯三户及一梯两户等。当前，大多数购房者的首选住宅形式仍然未多层住宅，其能够以一种较好的方式规避高层住宅所存在的不足，而采用一梯两户形式，则可实现户户朝南，无论是在通风上，还是在采光方面，均比较理想。 1.2小高层住宅 小高层住宅作为当前我国房地产开发当中一种相对较新型的住宅形式，乃为市场当中的一种俗称。基于严格角度来考究，其囊括了住宅设计规范当中的高层住宅，如1-11层与中高层住宅（7-9层）等。与多层住宅相比，增加了1台电梯，此外，在具体的住宅层数方面，较之多层住宅，有一定的提升。针对小高层的板式住宅来讲，其控制在12层最为合宜，若过长或过高的板式高层，则会影响到周围建筑的日照与通风。基于平面布置角度来考量，通常情况下，多选用一梯2户或4户，若采用的是一梯多户，尽管相对较经济，但无法切实保证每户均能够有良好的朝向与通风条件。