2008年第一季度北京写字楼市场报告-戴德梁行

写字楼市场调研报告

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

北京市CBD写字楼市场分析

北京写字楼市场分析 北京形成于上个世纪年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（）。北京的范围为：西起东大桥 路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约平方公里，以 东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售 价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。 一、区域概况 、的功能定位及规划 (商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱 乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信 息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。前期规划提出建筑规模控制在万平方 米之内，其中写字楼约占左右，公寓左右，其它左右为商业、服务、文化及娱乐设施 等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为万平方米，是超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 、交通状况 目前内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公 交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，道路系统及内外交通组 织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占总面积的。交通拥堵问题将借助立体空 间体系来解决，地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北 长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到年，地下空间 将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一 区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸 换乘站和地铁号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和 东西街地下联络线。

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报 告

写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，

使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场

2016年北京甲级写字楼市场年度报告

2016年北京甲级写字楼市场年度报告 近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2016年12月，北京写字楼市场平均售价30187元/平方米（建筑面积报价），与2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，与2015年同比上升5.5%。” 概览 宏观经济 根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值24899.3亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值129.6亿元，下降8.8%；第二产业增加值4774.4亿元，增长5.6%；第三产业增加值19995.3亿元，增长7.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到11.5万元。 全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元，比上年增长12.3%；占地区生产总值的比重为14.3%，比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元，增长9.1%；占地区生产总值的比重为22.7%，比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元，增长10.1%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.3个百分点。 存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额138408.9亿元，比年初增加9833.6亿元，增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构（含外资）本外币贷款余额63739.4亿元，比年初增加5180亿元，增加额比上年多358亿元。

固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。其中，完成基础设施投资2399.5亿元，增长10.3%。从基础设施投资投向上看，交通运输投资973亿元，所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元，所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元，下降5.6%。 分产业看，第一产业投资99.8亿元，比上年下降10.1%；第二产业投资722.9亿元，增长6.8%；第三产业投资7639亿元，增长6.1%。 房地产开发：全年完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。 保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。 写字楼市场 在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。 一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，"十一"期间，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车，共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。 另一方面，中国经济格局切换，"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看，外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势使

写字楼市场调研报告

2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。

北京独栋办公楼市场报告 2009

北京独栋办公楼市场报告 研究单位：中国不动产研究中心 研究员：肖楠郭永斌

目录 一、引言 (1) 二、企业独栋办公楼的概念和特点 (3) 三、独栋办公楼案例分析 (6) 1. 联东U谷 (6) 2. 沌口总部基地 (7) 3. 中邦MOHO (8) 四、企业独栋办公楼市场变化分析 (10) 1. 企业独栋办公楼供应量分析 (10) 2. 企业独栋办公楼成交量分析 (10) 3. 企业独栋办公楼成交价格分析 (11) 4. 企业独栋办公楼租金分析 (12) 五、企业独栋办公楼与甲级写字楼市场对比分析 (13) 1. 企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析 (13) 2. 企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析 (13) 3. 企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析 (15) 六、独栋办公产品的市场价值 (17) 1. 宏观经济的有力支撑 (17) 2. 住宅市场政策调整促进工业地产发展 (17) 3. 甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响 (18) 4. 客户类型对企业独栋办公楼的影响 (18) 5. 产业结构调整引起对独栋办公楼的需求 (20) 6. 北京新城规划带来郊区繁荣，独栋办公楼供需两旺 (20) 7. 现代化城市办公郊区化趋势明显，形成对独栋办公楼的需求 (21) 8. 企业形象展示的需求变化将会形成对独栋办公楼的需求 (21) 七、企业独栋办公楼市场前景分析 (23) 1. 企业独栋办公楼未来市场放量预测 (23) 2. 企业独栋办公楼未来市场成交价格及租金预测 (24) 3. 成长型民营企业将会成为未来独栋办公楼的需求主体 (24) 4. 业内人士观点及专家预测 (24) 八、结论 (27) 附表 (28)

北京写字楼市场概况

一、2004年北京写字楼总体市场分析 北京的写字楼区域集中在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这其中不包括东二环、燕莎商圈及其他区域的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字会达到240万平米和160万平米。 各区域具体数据见下表： 表1：北京市2004年写字楼区域供给明细表（2004年在售项目）（单位：万平米） CBD中关村金融街朝阳门合计

表2：北京市2004年写字楼区域供给比例（2004年在售项目） ▲ CBD区域 自2000年以来，ＣＢＤ写字楼新增供应逐年递减，2003年仅有6.2万平方米左右的写字楼面积新开盘进入市场，入住项目也为小体量，与近些年ＣＢＤ概念被热炒的力度不太相称。其原因在于ＣＢＤ核心区内的几个大型项目如银泰中心、金地国际等都采取先开发住宅，后期推出写字楼的模式，预计到2005～2006年市场新增面积才会急剧增加。目前该区域市场处于供给断档期间，使泛ＣＢＤ区域（包括本项目所在的太阳宫区域）获得了一个相当好的市场机会，2004年将形成写字楼市场的潜力区域。该区域今年供应量不会超过10万平米。 ▲中关村 中关村早期物业出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。

▲金融街 金融街目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有30万平米左右。 ▲朝阳门区域 一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量在80万平米左右（朝外30万、朝内30万、东直门20）。 ▲亚运村区域 相对于北京其他区域，２００４年北部写字楼市场较为平淡，其中亚运村写字楼市场最为引人注目的一个特点就是数量稀少。亚运村写字楼市场出现供应冷清、销售缓慢的特点，主要是因为亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济，没有出现制造财富的生产经济，区内本身的办公客户数量相对较少；其次亚运村商圈还远未成熟，没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；交通堵塞的痛苦，让外来客户退避三舍。和写字楼具备同等功能的商务公寓项目，则相对较多的涌现在亚奥板块甚至亚北板块。 亚运村许多公寓项目“由住转商”是一个特别的征兆，３２万平方米的政泉商业街将在２００４年建成，风林绿洲约２０万平方米商务物业－－西奥中心也将上市，大连万达集团在北苑拿下一块约２５万平方米的商业金融综合用地……好的兆头必将拉动其他项目的跟进，填补区域市场的空白。

苏州写字楼市场调查分析报告

苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况

及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。

北京中关村写字楼市场调研报告

中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董叙 项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿 第一章市场综述 一、市场回顾 二、市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 三、市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。

人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 四.租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平

北京中关村写字楼市场调查报告

北京中关村写字楼市场调查报告 1

北京中关村写字楼市场研究报告 第一章北京市当前写字楼市场状况分析 (九力研究部,策划部联合编制) ,北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生,无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计, 北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上,其中市场新增供给量为280万平方米,是市场新增供给量的一倍,同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。

图截至到底北京市写字楼存量(单位:万平米) 图－北京市写字楼新增供应量(单位:万平米) 数据来源:北京市写字楼信息网 预计北京市将有300万平米的写字楼入市,再加上未被消化的市场存量,市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争:中关村略逊一筹 当前,北京市写字楼主要分布于CBD(商务中心区)、中关村、金融街三大板块,但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同,各个板块在今年的表现也会大不一样,有的板块将呈现租金和售价回升的趋势,而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。

CBD区域历来是高档写字楼的聚集地,预计该区域会有四栋写字楼 入市,共22万平米。 图－ CBD区域新上市的楼盘 数据来源:北京市写字楼信息网 另外,在建项目世纪财富中心(15万平米)和北京财富中心(70万平米)今年也会有少量的写字楼供应量, 该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上,而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。 随着CBD规划的出台,该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看,外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。另外,保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈,如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积;一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积;外资银行尽管

北京市写字楼整体市场调查与分析

北京市写字楼整体市场调查与分析 摘要 通过我公司对本项目总体规划设计的研究，以及对8#楼方案的研究和分析， 我们认为本案销售推广的关键 ．．在于对本项目所在地域总体的策划和推广。 由于地理位置的优势，开发商长期本地经营的优势，以及开发商所具有的独到的文化背景的优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的 运营和管理，可以使本项目成为中关村文化休闲的地标性 ．．．的建筑群落，为日后长久经营打下良好基础。 同时，根据我们分析，本项目由于历史和当前的原因，在设计、布局、环境 和市场竞争等方面存在问题 ．．，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行了分析，并提供了相应的解决方案。 根据分析，我们建议把本地域塑造成为中关村人的精神家园，为中关村地区提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。 在宣传推广方面，我们主张以面带点 ．．．．的方式进行宣传。即通过对 ．．．．，点面结合 本地域总体的宣传，带动本项目（8#楼）的宣传。 我公司所做的分析研究以事实数据为基础，在此基础上，凭借公司所拥有的资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，起草了策划报告。我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。 我们真诚希望能够和贵公司携手合作。

第一部分市场调查与分析 一、北京市写字楼整体市场调查与分析 综述：通过对北京写字楼市场总体供需对比分析，北京写字楼市场的供需均在逐年增加，但从长期的发展看，随着加入WTO进程的逐步加快，CBD区域、中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。目前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势发展。但是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成熟，周遍商务气氛的渲染，中关村地区写字楼还会有很大的发展空间，是北京市写字楼最有前景的区域。 （一）供应市场调查与分析 1、写字楼供应量分析 从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米； 2000年新入市的写字楼约为90万平方米，较1999年上涨22万平方米，2001年共有11栋甲级写字楼入伙，为市场新增供应万平方米，这几乎是2000年新增供应的两倍。截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到527万平方米。那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。 2、写字楼供应区位特征 写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。从分布上看，东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。从供应量上看，2001年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应量为91万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。这说明

北京市写字楼市场整体状况

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容 第一章北京市目前写字楼市场状况分析 (九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方M以上，其中市场新增供给量为280万平方M，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平M。 图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平M)

图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平M） 数据来源：北京市写字楼信息网 预计2003年北京市将有300万平M的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争：中关村略逊一筹 目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平 M。

图－2003 CBD区域新上市的楼盘 数据来源：北京市写字楼信息网 另外，在建工程世纪财富中心（15万平M）和北京财富中心（70万平M）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方M以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平M。 随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方M的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方M的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。 表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体

三元桥地区写字楼市场分析报告

三元桥地区写字楼市场分析报告 一．区域环境分析 1、道路交通状况 三元桥区域隶属燕莎商圈，区域内要紧道路有三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于区域开发时刻较早，区域内主干道路的可通达性专门好，然而道路规模比较落后，路面陈旧。商圈内商业繁华，路经该区的公交车线路繁多，交通便利，然而在上下班时刻段经常显现拥堵现象。 2、人文、环境概况 三元桥东承空港经济圈，西接东直门交通枢纽国华广场，北靠四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村，南临ＣＢＤ。三元桥区域内集合了南银大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭店、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。其区域价值直追ＣＢＤ、奥运村等热点区域，成为北京的又一块“黄金区域”地带。从区域的进展规划来看，规划中的北京承德高速路及地铁１０号线均近在咫尺，同时，国际学校、高档商业、消费场所的建设，更给该区域给予了较高的增值空间。 燕莎商圈是一个国际氛围浓郁的繁华商业区，拥有良好的人文、自然环境。北有第三使馆区，南有国际学校、亮马河、朝阳公园，东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群，其中公司白领、企业主、外籍工作人员居多。 3、生活配套现状 三元桥地区是一个经济消费水平专门高，市政设施成熟，生活配套完善的涉外商圈。那个地点拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女的街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院

酒吧一条街等。 4、区域以后进展展望 三元桥地区的房地产市场的兴起，来自于国家对该区域的连续利好，燕莎商圈至今也有十余年时刻，是京城有名的涉外商圈。与东部地区的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，那个地点独有一种涉外气氛和商务气息。专门是因为国际贸易中心的纽带作用，这一区域的涉外性质将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善，区域形象也会随之变得更加国际化。 由中远、首创与华润三大品牌提出的国门概念让三元桥开始成为焦点，三元桥区域的真正价值在此之前一直没有得到专门好的开启，区域价值一直没有专门好的整合与提升，三家联手打造“国门”形象，将大大提升该区域的进展潜力。 目前，三元桥周边差不多有了比较成熟的燕莎和国展两大商圈，燕莎进展平稳，国展因为交通瓶颈而面临进展极限，三元桥所需要做的也正是目前三大品牌一致达成的共识——整合三元桥，将燕莎、国展与正在努力成型的太阳宫住宅区和三元桥经济带所共同拥有的优势资源凝聚在三元桥，多元化合成一个庞大的体系，借助专门的外部联通优势（亚运村、ＣＢＤ、东直门区域、望京丽都商圈、机场－温榆河豪宅区的交汇点）和人气，打造一个全新的“国门”形象区指日可待。 二．区域项目与竞争分析 三元桥地区是倍受开发商青睐的投资热土，近几年来高档公寓是这一区域的主力开发物业类型。如静安中心、瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。 1、区域项目分析 a.静安中心 占地面积9908平方米 总建筑面积11．8万平方米 楼体构成地下三层，地上27层

北京市写字楼市场发展的影响因素分析

北京市写字楼市场发展的影响因素分析

北京市写字楼市场发展的影响因素分析 从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。 据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。 很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。 本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。 一、宏观经济和政策的影响 宏观经济状况 作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写

写字楼市场运行报告

写字楼市场运行报告 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

2006年北京第三季度写字楼市场运行报告 （2006年7月——9月） 北京正式实施国六条的6月、7月、8月、9月的四个月以来，据北京市房地产交易管理网公布的数据计算来看：9月份北京住宅期房网上签约量平均为415每天套，而在“国六条”及其细则开始实施的6月份、7月份和8月份，北京的住宅期房网上签约量分别为平均每天474套、441套和387套。考虑到9月作为销售黄金期，同时受秋季房交会的拉动因素，实际住宅交易量是呈持续下降态势的，这说明北京购房者因调控所产生的观望情绪尚未消除。房价上，有关统计显示，9月份北京各热点板块的商品住宅价格指数仍维持着上升态势。9月份，北京东南西北四大热点板块商品住宅的均价达元/平方米，比8月份微涨%，比去年同期则上涨%。在宏观调控的背景下，一边是房价的继续攀升，一边是交易量下降，说明市场还处于一个相互博弈的阶段，在国六条政策的调节作用陆续显现之后，北京的房地产行业的发展趋势、房价上涨等问题将变得清晰、市场将走向规范。 “国六条”的措施之一“住宅禁商”政策近日突然让生松动，BD及中关村地区数家以住宅立项的商业综合类项目获得了区建委以及工商部门的“特赦令”，已允许其业主注册公司、进行商务活动。被解冻的项目包括华贸中心商务楼、财满街、住邦2000、辉煌国际、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等一批项目。因为影响的重大事件其后的发展有待关注。 第三季度市场回顾 2006年第三季度，北京市写字楼的平均空置率为%左右，与上季度相比下降%。2006年第三季度全市共有5个项目入伙，分别为：CBD国际大厦、中国第一商城、金地国际中心、第三极、光彩国际大厦，以上项目除中关村西区的第三极外，全部集中在北京东部区域，其中CBD三个项目，长安街一个项目。本级的市场供给客观地反映出现阶段北京写字

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。

北京写字楼市场调研分析报告

写字楼市场二次调研分析 一、间接竞争区域 1、间接竞争区域写字楼市场概况 ▲ CBD区域 该区域是北京商业写字楼的发祥地，聚集了北京最多的涉外资源，经过十多年的发展，已经形成了以国贸为代表的最具竞争力的写字楼区域。该区域入住企业中有30％是外资企业，服务业占入住企业的60％，这些服务业主要是金融、保险、通讯等，所以今年这一区域对写字楼市场的需求仍将很大。本区域今年的市场供应量在100万左右，主要集中在 2004年下半年。但是，由于去年市场供应量只有7万平米，所以今年该区域市场需求较为强劲。 ▲中关村 从目前来看，交通瓶颈、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。随着中关村西区大量新项目投入是市场，该区域写字楼市场面临更加激烈的竞争，2004年该区域市场风险较大，写字楼市场处于供需严重失衡态势。▲金融街 金融街模式，在市场上并不多见。该区域以整栋销售和大单成交为特色，成交客户均为“国字头”大型国企总部，其他区域并不具备这样的资源和需求特点，因此总体而言金融街对其他区域的直接威胁较小。 2、间接竞争区域对本项目的影响 间接竞争区域对本项目虽没有构成直接威胁，但在总体量、争夺客户资源、产品设计、价格定位、推广渠道以及区域市场的把握上有一些影响。分析这部分市场有助于在产品二次设计、推盘策略上进行市场调整，以应对急速的市场变化,也有助于对本项目更深刻的思考和定位。 在区位和交通上本项目具有得天独厚的优势，雄踞东二环交通枢纽带，辐射东直门、建国门、CBD、东三环和王府井商圈，具有良好的办公商务环境和商业潜力。与中关村糟糕的交通状况、CBD让人无法喘息的居住环境比较起来，本项目在交通、商务资源、居住条件等方面都具有较大的优势。其强大的辐射作用和地缘优势可以吸引到间接竞争区域大量的客户来购买本项目。 同时朝阳门区域有悠久的商务传统和氛围，聚集了相当一批稳固的自用型和投资型客户。所以，在项目营销过程中，前期营销的重点应放在区域内潜在客户的挖掘和培育上，根据我们的经验在朝内这样的区域，周边购买力就可以消化掉项目总量的50%左右。 但是应该清醒地看到，本项目在产品方面与其他区域的产品有一定的差距，因此科学的产品定位和市场定位是关键。

2季度北京写字楼市场报告

2007年2季度北京写字楼市场报告 1、经济概述 北京市第一季度实现地区生产总值1882.8亿元人民币，比上年同期增长11.9%。2007年一到五月，北京市全社会固定资产投资1011.9亿元，同比增长15.3%，其中房地产开发投资达到532.8亿元，占到52.7%，同比增长10.8%。 2、北京整体写字楼市场 2.1 整体供求状况 2007年第二季度，北京写字楼市场集中供应的状况得到缓解，与前几个季度相比新增供应量有所回落。经过上季度的大规模放量，虽然市场对本季度新入住的写字楼项目吸纳良好，但整体空置率仍然维持在高位。租金方面，在奥运经济的带动下，北京写字楼市场租金继续保持稳中有升的态势，但由于市场供应比较充足，加剧了项目之间的竞争压力，导致租金增幅并不明显。本季度写字楼市场大单交易仍然活跃，显示出内地机构和外资基金仍对北京写字楼市场前景持乐观态度。 2.1.1 供应情况 2007年第二季度，共有三个项目竣工入住，为北京写字楼市场提供了近18万平方米的供应量，与去年同期相比供应量下降近50% 。新入住的三个项目分别位于朝阳门、燕莎和中关村地区。其中光彩国际中心位于东单路口东南角，本季度交付使用的是该项目的B、E两栋，为长安街区域提供了58000平方米的写字楼面积。中国红街和天元港国际中心分别为朝阳门及燕莎区域提供了38，600平方米和80，000平方米的新增供应。 截止到2007年第二季度，北京市场写字楼存量共计12，498，963平方米。超甲级和甲级写字楼的存量与上季度相比略有下降，约占存量总的37%；乙级写字楼存量所占比例上升至62.7%。 与前一季度热点区域的集中放量相比，本季度的新增供应主要分布朝阳门、长安街等非热点区域，而CBD和中关村区域本季度则没有新项目供应。总体来看，北京写字楼市场存量分布依然不平衡，目前中关村、CBD和金融街三个区域的写字楼存量占到整体的60%以上。 2.1.2 需求情况 经过上一个季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空置面积也相应增加，市场需要较长一段时间消化过剩存量，加之本季度又有三个新项目入主，因此，本季度写字楼市场的整体空置率略有上升。另一方面，外资及国内企业对投资写字楼的热情仍然不减。本季度中国平安保险（集团）股份有限公司出于自身的使用需要购买了位于北京的办公