LBO投资收益测算过程

第一部分：确定投资资金的结构

一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；

二、计算购买价格及估值比率

根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。

根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。

三、设计投资资金结构

确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不

使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下：

将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）：

四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并：

第二部分：预测未来财务数据

五、损益表和现金流量表预测前提假设条件

（一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：

（二）成本：成本以销售收入为基础，假设成本占销售收入的百分比：

（三）SG&A（国内为销售费用和管理费用）：假设占销售收入的百分比：

（四）折旧和摊销：假设占销售收入的百分比：

（五）利息收入：假设占现金（根据后续预测的现金流量表中的相邻2年现金平均数）的百分比（即1年期利率？）：

（六）现金流量表中资本化支出：假设占销售收入的比率

六、资产负债表预测前提假设条件

（一）应收账款周转天数：假设应收账款周转天数，应收账款=销售收入/365*应收账款周转天数

（二）存货周转天数：假设存货周转天数，存货=成本/365*存货周转天数

（三）预付款项：假设占销售收入的百分比：

（四）应付账款周转天数：应付账款=成本/365*应付账款周转天数

（五）应计债务：假设占销售收入的百分比

（六）其他流动负债：假设占销售收入的百分比

七、利润表预测（收入、成本EBIT部分，净利润部分需要扣减的财务费用，即利息，得还债表做出后才能做）

红框内为利息支出，需要其他表格（还贷计划表中的利息支出等）数据，暂不考虑；销售收入、成本、销售管理费用、折旧及摊销等按照签署假设填入。

八、资产负债表预测

（一）由于投资基准日不是完整会计年度（例子中是2008年9月30日），所以需要对930资产负债表按照投资后调整，亿预测2008年年度资产负债表。

Cash and Cash Equivalents：标的账上现金25会支出使用（用于还债？）

Goodwill and Intangible Assets：商誉及无形资产增加125，因为股权收购价格825相对于标的净资产700的溢价125计入商誉及无形资产。

Deferred Financing Fees：递延融资费用，投举债在所花的融资费用20

Term Loan B：投资举债，标的增加450借款

Existing Term Loan：已存在的有息负债300会在投资后还掉

Senior Subordinated Notes：投资举债，标的增加300借款

Shareholders' Equity：投资中股权资本385，扣减其他费用15后，标的所有者权益增加370；标的所有者权益因老股东撤资减少700（暂时按国内减资理解）：

（二）资产负债表预测

标的调整后的资产负债表如图红框：

未来几年的资产负债表预测如下：

Cash and Cash Equivalents：现金及现金等价物，需要现金流量表数据，攒搁置。

Accounts Receivable：应收账款，=收入/365*应收账款周转天数（之前假设数据）。Inventories：存货，=成本/365*存货周转天数。

Prepaids and Other Current Assets：预付账款，=成本/365*预付账款周转天数。

Property, Plant and Equipment, net：固定资产（查不到，瞎理解-，-），=上一年固定资产-折旧+资本化支出（折旧和资本化支出在损益表和现金流量表都有，是在损益表中按照收入及假设的比例来预测的数值）。

Goodwill and Intangible Assets：商誉和无形资产，=上年值-摊销（本例中该项目摊销假设0）。Other Assets：其他长期资产，假设保持不变。

Deferred Financing Fees：融资费用，=上年值-摊销（该项目摊销在“第一步-三”已计算）。Accounts Payable：应付账款，=成本/365*应付账款周转天数。

Accrued Liabilities：应计负债，根据占收入比例计算。

Other Current Liabilities：其他流动负债，根据占收入比例计算。

Shareholders' Equity：所有者权益，=上年值+上年净利润

（三）循环引用补全相关表格

如上图，负债需要循环引用：

初始负债=450，以下为确定年初负债的过程（年初负债为待求解未知数）：

年初负债=上年负债-还本数额

还本数额=min（年初负债，可用净现金流）；年末负债=年初负债-还本数额

可用净现金流=净利润【相关】

净利润

=EBIT-利息

=EBIT-average（年初负债，年末负债）*利率

=EBIT-average（年初负债，（年初负债-还本数额））*利率

=EBIT-average（年初负债，（年初负债-min（年初负债，可用净现金流）））*利率

=EBIT-average（年初负债，（年初负债-min（年初负债，净利润【相关】）））*利率

以上计算过程可见，年初负债的求解需要年初负债本身，也需要净利润，而净利润的计算需要净利润本身，也需要年初负债，存在2层循环引用，在Excel中开启即可：

Microsoft office：

WPS office：

按照上述思路，以负债作为开端，利用公式的循环引用，可以填写完成所资产负债表、损益表、现金流量表、偿债计划表，投资回报分析表最后再说，下面描述现金流量表补全过程中的注意事项：

九、现金流量表补全注意问题

上文分析得现金流量表中的净现金流为净利润【相关】，即现金流包括经营活动、投资活动、融资活动产生的现金流，其中：

投资活动现金流：

如上图，投资活动现金流主要是资本化支出，资本化支出是按照销售收入的假设百分比计算。

融资活动现金流：

融资活动现金流为各项有息负债的年末年初余额差，即还本金额（案例里的利息费用貌似算到经营活动里了，在计算净利润时把利息减掉了，所以利息对现金流的影响在经营活动现金流中体现），如下图：

经营活动现金流：

经营活动现金流按照净利润+折旧摊销+融资费用摊销±营运资金项目调整计算。其中净利润通过公式循环引用计算解决，折旧摊销及融资费用摊销前文已计算。

Changes in Working Capital Items（营运资本项目对现金流的影响，暂理解为流动资产和流动负债）

(Inc.) / Dec. in Accounts Receivable：【increase/decrease】应收账款增减对现金流的影响，年初应收账款-年末应收账款；

(Inc.) / Dec. in Inventories：存货增减对现金流影响，年初存货-年末存货

(Inc.) / Dec. in Prepaid and Other Current Assets：预付账款对现金流影响，年初-年末

Inc. / (Dec.) in Accounts Payable：应付账款对现金流影响，年末-年初

Inc. / (Dec.) in Accrued Liabilities：应计债务对现金流影响，年末-年初

Inc. / (Dec.) in Other Current Liabilities：其他短期负债对现金流影响，年末-年初

上述调整在资产负债表也有体现：

Net Working Capital：流动资产-流动负债

(Increase) / Decrease in Net Working Capital：Net Working Capital【年初】-【年末】

最终将经营活动、投资活动和融资活动现金流汇总得出预测的现金流量表。

第三部分：投资回报分析

2008年9月30投资，进入EBITDA倍数7.5倍（公司价值1100，实际股权资本投入385），退出日期待定，退出倍数暂定7.5倍。投资回报计算如下：

退出时股权投资收益=退出时企业估值-净债务=退出时EBITDA*估值倍数-净债务。现金回报率=退出时股权投资收益/Initial Equity Investment

IRR计算如下：

敏感性分析：

不同进入和退出倍数的敏感性分析

不同退出年份的敏感性分析：

按照进入和退出倍数相同，不同倍数的敏感性分析

第四部分：Transaction Summary概要表制作总览表：数据均计算过

主要财务数据表：

列出销售收入、毛利、EBITDA、资本化支出、现金利息支出、利息总支出（现金利息支出+融资费用摊销）、自由现金流，其中：

自由现金流=EBITDA-现金利息支出+利息收入-所得税-资本化支出-净营运资本增加额EBITDA=收入-成本-行政管理费用±其他收支

净营运资本增加额（net working capital）=流动资产-流动负债

自由现金流为企业流动性最高的资产。

资本情况表：

信用指标：

Debt / Total Capitalization：资产负债率

EBITDA / Cash Interest Expense：EBITDA对现金利息的覆盖倍数

(EBITDA - Capex) / Cash Interest Expense：扣除资本化支出的EBITDA对现金利息的覆盖倍数EBITDA / Total Interest Expense ：EBITDA对总的财务费用（现金利息+融资费用摊销）的覆盖倍数

(EBITDA - Capex) / Total Interest Expense：扣除资本化支出的EBITDA对总的财务费用（现金利息+融资费用摊销）的覆盖倍数

各类有息负债对EBITDA的覆盖倍数：

（正文完）

疑问&思考：

1、LBO举债主体是投资机构还是被收购企业？

案例中杠杆举债资金进入被收购企业的资产负债表，好奇如何做到的。知乎回答说PE投入本金设立SPV，以SPV为借款人举债取得杠杆资金，SPV收购标的企业，收购后SPV与标的企业合并，SPV的债务变成标的企业的债务，标的企业净资产减少，标的企业经营资金用于还贷。

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

投资项目内部收益率计算方法

已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486

表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收

写字楼投资收益四种计算方法

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 写字楼投资收益四种计算方法 租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 内部收益率法 公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：

^ 第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本

四、利润 / 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 ; 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 } 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 `

第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 . 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定？ 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念 一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 ^ 四、折现运算 五、基准收益率

投资估算和经济效益分析报告

第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算.估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费.基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案.相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计.施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元.其中.民俗文化新村1000万元.优质林果花卉区200万元.现代农业区（大棚蔬菜）220万元.特色作物区240万元.特种养殖区1050万元.农产品加工区1200万元.生态林休闲区3600万元.基础设施建设2000万元。项目投资估算表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号项目名称 1优质林果花卉区 1.1水果经济林 1.2苗木园 2现代农业区 2.1有机大棚蔬菜

2.2无公害蔬菜 3特色作物区 3.1麻竹种植 3.2楠竹种植 .计算基础 500亩×0.2万元/亩200亩×0.5万元/亩100亩×2万元/亩100亩×0.2万元/亩500亩×0.2万元/亩200亩×0.2万元/亩.金额万元）200.00 100.00 100.00 220.00 200.00 20.00 240.00 100.00

40.00备注规划占地700亩每亩平衡投资0.2万元每亩平衡投资0.5万元；含部分大棚建设规划占地200亩每亩平衡投资2万元每亩平衡投资0.2万元规划占地面积900亩；其中200亩为林下种苗及人工种苗及人工（ 3.3 3蘑菇种植 特种养殖区200亩×0.5万元/亩100.00种菌及人工 1050.00规划占地面积1100亩.其中林下养殖1000亩 3.1梅花鹿养殖园 3.2巴马香猪养殖园 3.3水产养殖园 4农产品加工区 5生态林休闲区 5.1休闲避暑山庄 5.2养老休闲山庄 5.3旅游设施建设 6民俗文化新村 7基础设施建设 8征地费及土地租用费 .梅花鹿舍建设及种鹿 种猪繁衍基地及商品猪舍 人畜饮水及农业生产用水水库建设

写字楼投资收益四种计算方法

四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法

公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

如何计算项目的投资收益率

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回

投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税

钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；

LBO投资收益测算过程

第一部分：确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；

二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不

使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下： 将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）： 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并： 第二部分：预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 （一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 作者：张金富联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间： 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个：净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出)，以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润;如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价,在进行项目得可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现得比较等方面,都要进行经济分析,目得就是从成本与效益得角度分析项目得经济指标与财务表现,以帮助决策者与项目团队得出正确得信息,做出科学得决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。 汇报模版:

第一章项目财务数据得测算第一节财务测算得基本内容 一、总投资得测算 二、销售收入与税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求就是得原则 二、稳健得原则 三、测算科学化得原则 四、按规章制度办事得原则第三节总投资得测算 一、总投资得构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本得测算

一、成本得概念 二、成本得构成 三、折旧 第五节销售收入、税金与利润测算 一、销售收入得测算 1、产销量得预测 2、销售单价得确定 二、销售税金得测算 1、增值税 2、产品税与营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润得测算 第六节项目寿命期得测算 一、项目建设期得确定 二、项目经济寿命期得确定 1、按项目主要产品得生命周期决定 2、按项目主要工艺得替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据得测算第一节经济分析得基本概念 一、资金得时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金得等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析得基本目标

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识

名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值

商铺投资收益率四种算法

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢 如何计算投资回报率

投资回报率计算方法

出自智库百科()投资回报率( ，) 目录 [] 什么是投资回报率 投资回报率（）是指通过而应返回地价值，从一项投资性地投资中得到地经济回报.它涵盖了企业地获利目标.和投入地所必备地财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 投资回报率地计算公式 投资回报率（）年利润或年均利润× 文档来自于网络搜索 从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高资产利用效率来提高投资回报率. 文档来自于网络搜索 投资回报率（）地优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及不同和回收额地有无等条件对项目地影响，分子、分母计算口径地可比性较差，无法直接利用信息.只有指标大于或等于无风险投资利润率地投资项目才具有财务可行性. 文档来自于网络搜索 投资回报率（）往往具有时效性回报通常是基于某些特定年份. []文档来自于网络搜索 投资报酬率地优缺点 投资报酬率地优点 投资报酬率能反映投资中心地综合能力，且由于剔除了因投资额不同而导致地利润差异地不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩地优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会地依据，有利于优化资源配置. 文档来自于网络搜索投资报酬率地缺点 这一地不足之处是缺乏.当一个投资项目地投资报酬率低于某投资中心地投资报酬率而高于整个企业地投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目地投资报酬率高于该投资中心地投资报酬率而低于整个企业地投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己地利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 利率和投资回报率地区别 文档来自于网络搜索 又称利息率.表示一定时期内利息量与本金地比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率.其计算公式是：

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平 （5－10） 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 （二）投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）

投资回报率的计算公式

投资回报率的计算公式 这里有一个投资回报率的计算器： https://www.sodocs.net/doc/3016578632.html,/iframe/143/2004-09-06/31.html 还给你一关于商铺的投资回报率文章： 商铺投资收益率四种算法： 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 老师说：考试中经常会考计算项目的投资收益率，如何计算项目的投资收益率？ 钟鼓楼回答： 我也是现学现卖，不对的地方，请大家指教。 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的 ▲平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 Huichenz回答： 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：

投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是我在工作中的一点经验，欢迎指正。 Randchina回答： 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： （1）项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； （2）内部收益率（IRR）； （3）财务净现值（NPV）； （4）投资利润率； （5）投资利税率； （6）贷款偿还期； （7）投资回收期。

投资估算和经济效益分析

投资估算和经济效益分析 第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算,估算主要包括:六区一村一廊的建设费、土地租用费,基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 (1)业主开业流动资金。 (2)建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案,相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 (1)相似工程合同造价资料及地区材料价格。 (2)假定由本市内的单位承担设计,施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元,其中,民俗文化新村1000万元,优质林果花卉区200万元,现代农业区(大棚蔬菜)220万元,特色作物区240万元,特种养殖区1050万元,农产品加工区1200万元,生态林休闲区3600万元,基础设施建设2000万元。

项目投资估算表 项目名称:某某山生态农业观光旅游项目单位:万元 序号项目名称计算基础 金额 (万元) 备注 1 优质林果花卉区200、00 规划占地700亩 1、1 水果经济林500亩×0、2万元/亩100、00 每亩平均投资0、2万元 1、2 苗木园200亩×0、5万元/亩100、00 每亩平均投资0、5万元;含部分大棚建设 2 现代农业区220、00 规划占地200亩 2、1 有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩200、00 每亩平均投资2万元 2、2 无公害蔬菜100亩×0、2万元/亩20、00 每亩平均投资0、2万元 3 特色作物区240、00 规划占地面积900亩;其中200亩为林下 3、1 麻竹种植500亩×0、2万元/亩100、00 种苗及人工 3、2 楠竹种植200亩×0、2万元/亩40、00 种苗及人工 3、3 蘑菇种植200亩×0、5万元/亩100、00 种菌及人工 3 特种养殖区1050、00 规划占地面积1100亩,其中林下养殖1000亩

投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？对此，记者走访了房产交易所，据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％ 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾