最新当前小区物业管理调研报告

当前小区物业管理调研报告

住宅物业管理现状调查报告近年来，随着社会经济的快速发展，各类建筑相继建成，大量物业服务企业进驻。与此同时，随着收入水平和消费水平的提高，人们对工作和生活环境的要求也越来越高。那么如何做好物业管理，创造一个美丽:舒适、安全、便捷的居住环境是物业服务企业和业主共同追求的目标。如何在复杂的社会环境中协调好多方关系，笔者分析了住宅物业管理中常见的问题，并提出了建议供参考。一，当前物业管理中存在的问题(一)住宅小区管理行政主管部门协同管理不到位，没有形成共同努力、共同管理的工作格局。物业管理联合管理应该是所有政府行政部门和执法部门的必然选择，但目前还没有有效的联合管理和综合管理的联合机制。目前，居民区投诉较多的问题主要体现在车辆停放、事故、犬病、屋顶种花、改居换业、消防、供水供电等方面。以上大部分纠纷和问题相信都是由物业公司处理的。事实上，这些问题大多与政府相关职能部门有关，仅靠社区物业公司自身无法协调解决。但是，相关职能部门没有足够的意识积极参与社区治理，大部分工作仍由物业公司、房管部门、街道和社区处理。(二)物业公司占用公共资源获取利润，其收入未设立专门账户，未单独设立账户。社区公共设施、道路、绿地等居民日常休闲健身的重要场所是社区的重要组成部分，其所有权属于所有业主。然而，大多数物业公司利用公共设施谋取私利，严重损害了业主的权益。例如，利用电梯、走廊、道路、公共场所张贴(悬挂)商业广告，在公共区域设置商业摊位等。，收益并不作为公共收益储存在一个特别账户中，

而是存放在一个单独的账户中。它很少被用来改善社区服务的管理，而且大部分是作为自己的利润来赚取的，这造成了业主和物业公司之间的冲突。(三)物业管理费账户不公开、不透明，财务制度不到位。房地产公司大多是基于合同的收费，法律法规无权要求公司披露财务数据。因此，物业公司基本上不披露财务收支。即使披露的数据是房地产公司自己提供的，它们也缺乏可信度。居民不知道物业公司的真实收入和支出，导致一些物业公司私吞自己的钱，损害业主的利益，甚至导致与工作有关的犯罪和腐败。此外，部分物业服务企业财务管理不规范，自营收入、政府投入和补贴没有入账，各项费用没有得到相关职能部门的批准，票据使用没有由相关职能部门统一制发，自制票据收缴混乱，涉嫌贪污贿赂等问题。(4)业主委员会缺乏约束和监督机制，制度存在盲点。业主委员会需要花费更多的时间和精力为社区居民服务，但却无法获得合理的报酬和相应的激励。它符合公众利益，可以在短时间内实现，但很难在许多年内实现。如果没有一个监督机制，它很可能为了自己的利益而利用自己的权力。此外，人员素质参差不齐，缺乏系统、完善、清晰的准入门槛，行业委员会当选成员没有政府主导的承诺机制，部分业主委员会成员履职能力不足，绩效不佳。虽然政府相关职能部门每年都会组织行业委员会履行职责相关法律法规的培训学习，并开发在线学习系统，但行业委员会成员参与培训学习的积极性不高，导致业主委员会履行职责不力，无法在物业管理中发挥应有的作用。二、问题的主要原因(一)法制落后，法律法规不健全。虽然我国颁布了《物业管理实施办法》等地方性法规的

相关规定，并对物业管理制度做出了一定的规定，但在物业管理的法制建设方面仍然存在很大的盲点。总的来说，物业管理系统缺乏一套系统的、可操作的和有约束力的法律法规。(2)旧住宅区物业管理实施缓慢。首先，居民的概念是落后的。多年来，计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使许多居民仍然保持着免费享受服务的传统观念。他们已经习惯了单位的房地产管理部门或房屋管理处的房屋管理模式，认为实行物业管理是为了多收钱。第二，硬件条件相对落后。旧住宅区规划方案相对简单，绿地面积小，机动车停车位少，体育健身设施和文化活动空间小。第三，旧住宅区基础设施改造资金缺口大。为了对旧住宅区实施物业管理，必须对住宅区的基础设施进行不同程度的改造，如对住宅区进行封闭、绿化美化、道路修复等。，但是仅仅依靠财政资金是远远不够的。第四，物业管理收费难。目前，旧住宅区物业管理只支付两项费用，即健康费和保安费。普通住宅区的年费只有几十元。委托给社区的住宅区物业管理的各种费用难以维持。

(3)一些行业委员会形同虚设，缺乏有效的沟通机制。业主委员会是业主大会的执行机构。一方面，业主委员会应当督促业主按时缴纳物业服务费，另一方面，应当监督、协助物业服务企业履行物业服务合同，保护业主利益。然而，大部分住宅区并没有成立行业委员会或行业委员会名存实亡，也没有真正发挥业主代表的作用，从而形成了物业公司与业主之间极其不对称的关系。要么两者的利益无法协调统一，缺乏有效的沟通。他们要么跟物业公司“穿一条裤子”，不维护业主的权益。(四)物业服务企业管理不到位。物业管理企业的主要职能

是通过对物业的管理和提供各种服务，为业主和物业用户创造一个舒适、方便、安全的工作和生活环境。因此，物业管理企业的“产品”就是服务。但是，大多数物业服务企业自身也存在一些问题，如:物业服务企业内部职能协调不到位、前期干预工作不到位、未能制定出满足企业自身和业主满意的管理服务体系、企业内部管理不当、员工培训不足等。，这将影响整个物业管理服务工作。三。几点建议(1)相关职能部门应更加重视和支持物业管理。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量，关系到社会稳定。民政、公安、司法、土地规划、环保、城建、城管、供水、工商、质监、园林、通信等相关职能部门。按照《关于加强住宅小区综合管理的实施意见》(吴办发2015年第35号)的要求，强化参与住宅物业管理的意识，把住宅物业管理提升到城市管理的重要水平。我们将更加重视和支持物业管理工作，推动物业管理不断深化、规范和完善。明确各职能部门的权限，制定切实可行的措施，依法履行职责，提升业主的幸福感。(二)加强对物业服务企业资质的监管。建议区政府发布规范性文件或措施，对辖区内所有物业服务企业进行监督管理。只有政府有关部门确认正常履行职责后，建设主管部门才能继续或提升资质，实现监管权责统一。房管部门有效履行监督管理职责，对物业管理实施行政监督检查制度、物业服务质量评价制度和信用信息管理制度。定期对物业服务企业的绩效进行考核，定期公布本地区的排名，对群众投诉较多、尽职尽责的绩效不符合标准的物业服务企业上报建设主管部门，取消其资质或给予降级处分。(三)加强对物业服务企业账目的审计监督。审计部门

应当按照公共资金全覆盖审计的要求，加强对物业服务企业的财务监督，扩大监督范围。当审计力量不足时，建议职能部门公开选择有资质的会计师事务所对辖区内物业服务企业的财务收支进行定期审计，并将审计结果在住宅区宣传栏中公布，使居民能够全面了解物业管理费的收支情况，同时进行有效监督。(四)多方联动，提升业主委员会履行职责的能力和物业服务企业的管理能力。行业主管部门要全面推进业主委员会、居委会、物业公司“三位一体”管理模式，推动社区在基层党组织领导下建立平等顺畅的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。同时，应进一步加强业主委员会的建设，通过正常渠道吸收一批热心公益、素质高、专业水平高的人员加入行业委员会，全面提高行业委员会履行职责的能力。同时，物业公司应强化服务意识，加快企业人才培养，改变企业内部机制，增强员工的市场竞争意识，以卓越的服务赢得业主的充分认可，共同创造良好的生活空间。