房地产开发全套流程大全(完整版)
第一章房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下儿个程序。
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。
3 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工
之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
1预售
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房讣算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2）现售
商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
K小区内线1、通知区园1、按道路方K到自瑕水业 1 .到热（自建锅炉lx到煤气公司报装路委托设林局绿化办案进行施工务科报装委托力公司报房〉 2.到规划科定线路方ih2、交绿化费2、市政办爭线路设讣、施装1、环保局同案
2、委托施1：
3、配电施工
建J：程验
收
4.设备安装及验收
5.送电3、绿化施工处养路队验收工及验收
2.到市政监建
所下水报装
3.规划设计
4.竣工验收
2、委托线
路设计
3 .施工及
验收
意锅炉房位
2、委托设计
3、到劳动
局报建
4、环保局
审查消音除尘
设备
5、竣工验收
3.设讣
4.査看现场规划
5.施工
6s业务科检验同意接
气
7、凭通气収到管网
所办固定资产转移于?续
及通气于续
8、凭接气氓到液化
气公司办各户通气于?续
9、通气
施匸啟位进场开始施匸.小区红线内市政报￡上下水、道路、煤气、电.委托设计.施工
I川方验收.丿验单签字盖章
第一步房地产开发公司设立的法律程序
第一项房地产开发公司设立的相关税费
1 、
企 业 法 人 开 业 登 记 费 2 、
企 业 法 人 变 更 登 记 费 3
、 企 业 法 人 年 度 检 验 费 4 、 补 、 换 领 证 照
费 第三章土地使用权取得流程
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占 1
、 公 司 2 、
申 请 资 3 、 申请办理企 4
办 理 工 5、办理税务登记。
二、外资房地产开发公司的设立：
1 S
申 请 批 准 2
、 办 理 企 3
、 送审合资或 4
、 申领夕卜商投 5、
办理企业登记。
设 立 准 备 质
等 级 审 批 业 名称 预 先 核准 商 注 册 登 记 项 目 建 议 书 业 名 称 登 记 合 作合 同 章程 资 企业 批 准 证书 一、内资房地产综合开发公司的设
有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。
表一、土地使用权取得方式
土地相关术语：
一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地
的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与
性质、与相邻宗地的关系等。
五、集体土地：是指农村集体所有的土地。
六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有
的土地实行征用。
土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。B|J：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
第二步取得开发土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让:
1 、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告1预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有? 土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨:
1 、国有土地使用权划拨用地申请
2主管部门现场勘察
3、划拨用地申请的审核报批
4取得划拨用地批准
三、集体土地的征用:
1 、征用集体土地用地申请
2、到拟征地所在区（县）房地局立案
3、签订征地协议
4签订补偿安置协议
5确定劳动力安置方案
6、区( 县）房地局审核各项协议
7、市政府下文征地
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9办理批地文件、批地图
10、办理冻结户口
11调查户口核实劳动力