建筑业税务知识介绍
建筑业税务知识介绍 The pony was revised in January 2021
一、工程承包建设项目
某国有道路建设公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司在95年1月中标总揽承建海天高速公路，合同约定根据完成工程量按实结算工程款。在建设过程中，该公司把其中公路基础工程2,000万元分包给甲公司，把桥梁工程1,000万元分包给乙公司。竣工后该公司获得的各项收入如下：
1、公路建设工程5,000万元；
2、临时设施费200万元；
3、代支拆迁偿费1,000万；
4、代支补偿田青苗款100万元。
一、该公司应纳税款的计算：
1、营业税：临时设施费不得从营业收入额中扣除，收取代支拆迁补偿费、代支补偿农田青苗款属代垫款项应并入建筑工程收入额计税。
建筑业：（50,000,000＋2,000,000＋10,000,000＋1,000,000）－
（20,000,000＋10,000,000）×3％
＝63,000,000－30,000,000×3％＝990,000（元）
2、城建税：990，000×5％＝49,500（元）
3、教育费附加：990,000×3％＝29,700（元）
4、印花税：①总包合同（50,000,000＋2,000,000）׉＝15,600（元）
②分包合同（2,000,000＋1,000,000）׉＝900（元）
二、代扣代缴税款的计算：
1、营业税：建筑工程总承包人负责扣缴分包人应纳税款
（20,000,000＋10,000,000）×3％＝900,000（元）
2、城建税：900,000×5％＝45,000（元）
3、教育费附加：900,000×3％＝27,000（元）
〖注：书立建筑安装合同双方分别交纳印花税，海天高速公路的建设单位还应自行交纳印花税15,600元，承包公路基础工程的甲公司自行交纳印花税900元〗
二、房建项目
1、某国有房地产开发公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司95年1月起开发建设本市长虹花园别墅区，自行设计，自行施工。计征地开支1,000万元，三通一平等前期500万元，其他成本费用共耗2,500万元，建成别墅50套并于当年全部销售，取得收入如下：
1、房价款7,400万元，并分别与屋主签订卖买合约；
2、小区建设综合开发费200万元；
3、代收水电安装的负荷费和管网费300万元；
4、代收电话、电视线路安装费100万元；
一、建筑工程项目应纳税款的计算：
对出售自建建筑物征收建筑业的营业税，应根据同类工程的价格确定计税依据；没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
1、确定计税价格：
%
3
1
%)
10
1(
)
25000000
5000000 10000000
(
-
+?
+
+=45,360,（元）
2、营业税（建筑业）：45,360,×3％＝1,360,（元）
3、城建税：1,360,×5％＝68,（元）
4、教育费附加：1,360,×5％＝40,（元）
二、销售不动产应纳税款的计算：
1、营业税：在售房时向对方收取的建设综合开发费，代收水电安装的负荷费和管网费，电话、电视线路安装费等属价外费用，均应并入营业额计税。
销售不动产：（74,000,000＋2,000,000＋3,000,000＋1,000,000）×5％＝4,000,000（元）
2、城建税：4,000,000×5％＝200,000（元）
3、教育费附加：4,000,000×3％＝120,000（元）
4、印花税：房屋卖买合约适用“购销合同”税目，应按购销金额‰贴花（74,000,000＋2,000,000＋3,000,000＋1,000,000）׉
＝24,000（元）
〖注：该房地产开发公司1月份预缴的企业所得税应自核自报自缴；各屋主应分别交纳印花税。〗
2、某国有房地产开发公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。9月10日教师节期间赠送两套价值共25万元的住房给某小学作教师宿舍，又义卖两套住房得款25万元通过政府部门赠送给“希望工程”。同月，还
用两套住房抵减了工程队25万元欠款，以半价出售十套住房给主管部门，得款万元。
该公司应纳税款的计算：
1、营业税：单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。价格明显偏低而无正当理由的，先按当月销售同类不动产的平价格核定。
销售不动产：（250,000＋250,000＋250,000＋625,000×2）×5％＝100,000（元）
如果当期该国有房地产开发公司自己有施工队伍（除了分包出去外）并参与施工还应组价计算建筑业营业税
2、城建税：100,000×5％＝5，000（元）
3、教育费附加：100,000×3％＝3,000（元）
〖注：该公司每月预缴的企业所得税应自核自报自缴。〗
3、某集体建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司为某房地产开发公司承建一栋商住楼，签订合同时，工程造价500万元，该建筑公司将其中50万元桩基础工程分包给另一公司。由于市场原材料价格上涨以及工程提前竣工，该建筑公司取得房产开发公司补偿材料差价款30万元和提前竣工奖70万元。
一、该建筑公司应纳税款计算：
1、营业税：补偿材料差价款、提前竣工奖是承包工程收入的组成部分，应并入营业额计税
建筑业：（5,000,000－500,000＋300,000＋700,000）×3％＝165,000（元）
2、城建税：165,000×5％＝8,250（元）
3、教育费附加：165,000×3％＝4,950（元）
4、印花税：①总包合同5,000,000׉＝1,500（元）
②分包合同500,000׉＝150（元）
二、代扣代缴税款的计算：
1、营业税：建筑工程总承包人负责扣缴分包人应纳税款
建筑业：500,000×3％＝15,000（元）
2、城建税：15,000×5％＝750（元）
3、教育费附加：15,000×3％＝450（元）
〖注：1、该建筑公司按月预缴的企业所得税应自核自报自缴；2、书立施工合同双方分别交纳印花税，房地产公司还应自行交纳印花税1,500元，承包基础工程的公司应自行计算交纳印花税150元。〗
4、【例13】某集体建筑集团总公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收，6月份经营收入如下：1、土建施工队承包的工程合同实行平时预支、竣工后结算价款办法。预收工程款200万元；另外有两个工程项目竣工结算收入1,000万元，其中已预收工程款700万元（按规定已完税），本月实收200万元，建设单位欠款100万元。2、管理费收入50万元，其中收取属下单位管理费20万元，挂靠单位管理费30万元。 3、职工个人承包工程上交承包款20万元。
该建筑集团公司6月份应纳税款的计算：
一、工程收入应纳税款的计算：
1、营业税：施工企业办理完工程价款结算手续后，其营业收入已经实现，建设单位欠款也应并入计税。
建筑业：（2,000,000＋2,000,000＋1,000,000）×3％＝150,000（元）
2、城建税：150,000×5％＝7,500（元）
3、教育费附加：150,000×3％＝4,500（元）
二、收取管理费应交税款的计算：
1、营业税：对企业向其属下单位或挂靠单位收取管理费应按服务业税目“其他服务业”征收营业税其他服务业：（200,000＋300,000＋200,000）×5％＝35,000（元）
2、城建税：35,000×5％＝1,750（元）
3、教育费附加：35,000×3％＝1,050（元）
〖注：该公司６月份预缴企业所得税应自核自报自缴〗
【例14】某镇办集体建筑施工队经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收、定率带征（企业所得税带征率为2％）。该施工队为某五金厂修建一间500平方米的厂房，所耗用材料价款18万元全部由五金厂提供，当月完工时，施工队只收取人工费2万元。
该施工队应纳税款的计算：
1、营业税：包工包料工程或包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工费全额计税建筑业：（180,000＋20,000）×3％＝6,000（元）
2、企业所得税：（180,000＋20,00）×2％＝4,000（元）
3、城建税：6,000×5％＝300（元）
4、教育费附加：6,000×3％＝180（元）
【例15】某集体建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收、定率带征（企业所得税带征率为2％）。该公司为某单位承建职工住宅楼一栋。合同约定造价500万元，乙方带资利息由甲方负责补偿。开工时先付200万元，竣工交付使用一年后再付300万元，并补偿利息60万元。
一、该建筑公司开工当月应纳税款：
1、营业税（建筑业）：2,000,000×3％＝60,000（元）
2、企业所得税：2,000,000×2％＝40,000（元）
3、城建税：60,000×5％＝3,000（元）
4、教育费附加：60,000×3％＝1,800（元）
5、印花税：5,000,000׉＝1,500（元）
二、竣工结算后应交税款：
1、营业税（建筑业）：补偿利息是属价外收费，应并入营业额计税
（3,000,000＋600,000）×3％＝108,000（元）
2、企业所得税：（3,000,000＋600,000）×2％＝72,000（元）
3、城建税：108,000×5％＝5,400（元）
4、教育费附加：108,000×3％＝3,240（元）
【例16】某集体建筑公司兼营房地产业，经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。95年1月经有关部门批准，同本市居民刘某签订协约：刘某将自己一座旧房屋交建筑公司拆建成商住楼，该房屋经有关部门评估造价为80 万元。该建筑公司负责全部的建造成本，建成后，首层800平方米归刘某作为旧房屋的补偿，其余七层归建筑公司。
同年8月该商住楼竣工交付使用，计每平方米造价1,000元，总面积7,000平方米，工程总造价700万元。建筑公司把其中两层2,000平方米用作办公楼，其
他4,200平方作为商品房，以每平方米1,200元价格出售。
一、建筑公司建筑项目应纳税款的计算：
该建筑公司自建自用部分不征收营业税；自建自售的，既要征一道销售不动产的营业税，还要征一道建筑业的营业税。并根据同类工程价格确定计税依据；没有同类价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
1,000×（1＋10％）
1、确定建筑每平方米计税价格：───────────────────────＝1,（元）
1－3％
2、营业税（建筑业）：（7,000－2,000）×1,×3％＝170,103（元）
3、城建税：170,103×5％＝8,（元）
4、教育费附加：170,103×3％＝（元）
5、印花税：补偿合同适用“购销合同”税目，按购销金额‰贴花 800,000׉＝240（元）
二、建筑公司销售不动产应纳税款的计算：
1、营业税：以新房补偿旧房应按“销售不动产”税目征收营业税，其销售价格应当按当月价格来确定销售不动产：[（800＋4,200）×1,200]×5％＝300,000（元）
2、城建税：300,000×5％＝15,000（元）
3、教育费附加：300,000×3％＝9,000（元）
4、建筑公司8月份预缴企业所得税应自核自报自缴
三、刘某销售不动产应纳税款：
刘某以旧房换取新房，应按“销售不动产”税目征收营业税，并根据同类价格确定计税依据；没有同类价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）800,000×（1＋10％）
1、确定售旧房价：───────────＝926,（元）
1－5％
2、营业税（销售不动产）：926,×5％＝46,（元）
2、城建税：46,×5％＝2,（元）
3、教育费附加：46,×3％＝1,（元）
4、个人所得税：以旧房换新房实质是财产转让所得以实物形式实现，适用“财产转让所得”税目，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额依20％税率计税
[926,－800,000×（1＋5％）]×20％＝17,（元）
5、印花税：800,000׉＝400（元）
【例17】我市某集体装璜公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。6月份总揽本市海天宾馆装修工程，合同价格2,000万元，其中材料
1,000万元；中央空调主机100万元，人工费等900万元。施工期间，海天宾馆将原打算自行购买安装发电机（价格50万元）也由装璜公司安装，没签合约，另支付安装费10万元。另外合同规定由装璜公司采购的中央空调机改由海天宾馆提供。结算时，装修工人在海天宾馆的餐费50万元也在工程队中扣除了，装璜公司实收款仅1,860万元。
该装璜公司6月份应纳税款的计算：
1、营业税：安装工程的营业额包括所用的材料、中央空调主机、发电机等价款在内，应连同安装费一起并入工程总造价计税，但餐费不能在工程款中抵减。
建筑业：（20,000,000＋500,000＋100,000）×3％＝20,600,000×3％＝618,000（元）
2、城建税：618,000×5％＝30,900（元）
3、教育费附加：618,000×3％＝18,540（元）
4、印花税：20,000,000׉＝600（元）
〖注：该公司6月份预缴的企业所得税应当月自核自报自缴。〗
【例18】我市某集体建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。6月份，该公司在本市取得工程收入500万元，在外市取得工程收入
1,000万元，由于没办理《固定工商业户外出经营税收管理证明单》，被当地地方税务机关在征收营业税的同时，带征2％的企业所得税20万元，本月实现利润100万元。
该公司6月份应纳税款的计算：
没有办理《固定工商业户外出经营税收管理证明单》而在外地承接建筑工程，被当地地方税务机关就地征收的企业所得税，在本地计征企业所得税时不作抵减。
1、营业税：5,000,000×3％＝150,000（元）
2、城建税：150,000×5％＝7,500（元）
3、教育费附加：150,000×3％＝4,500（元）
4、企业所得税：1,000,000×33％＝330,000（元）
【例19】某建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该建筑公司自建综合楼一栋2,000平方米，总造价200万元，其中购买材料开支100万元，基础工程30万元，工人工资50万元，设计费5万元，报建费10
万元，其他开支5万元。该综合楼1,000平方米用作本公司办公室，另1,000平方米住房以成本价出售给本公司职工。
该建筑公司应纳税款的计算：
建筑公司自建自用部分不征收营业税；自建自售的，既要征一道销售不动产的营业税，还要征一道建筑业的营业税。应根据同类工程价格或销售同类不动产价格确定计税依据；没有同类价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
一、出售住房部分建筑业应纳税款的计算：
1,000×（1＋10％）
1、确定建筑每平方米计税价格：──────────────────＝1,（元）
1－3％
2、营业税（建筑业）：（2,000－1,000）×1,×3％＝34,（元）
3、城建税：34,×5％＝1,（元）
4、教育费费附加：34,×3％＝1,(元)
二、出售住房部分销售不动产应纳税款的计算：
1,000×（1＋10％）
1、确定售房每平方米计税价格：──────────────────＝1,（元）
1－5％
2、营业税（销售不动产）：1,000×1,×5％＝57,（元）
3、城建税：57,×5％＝2,（元）
4、教育费附加：57,×3％＝1,（元）
三、应纳固定资产投资方向调节税的计算：
1、职工住宅：1,000,000×5％＝50,000（元）
2、办公楼：1,000,000×30％＝300,000（元）
〖注：该公司6月份预缴的企业所得税应当月自核自报自缴。〗
【例20】某镇办自来水公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。6月份安装自来水工程的各项收入如下：
1、安装费100万元；
2、安装材料50万元；
3、补偿马路款10万元；
4、用户管网费30万元。
该自来水公司6月份应纳税款的计算：
1、营业税：安装工程的营业额包括设备的价款在内，安装材料不得从营业额中减除。收取的补偿马路款、用户管网费属价外费用，应并营业额计税
建筑业：（1,000,000＋500,000＋100,000＋300,000）×3％＝57,000（元）
2、城建税：57,000×5％＝2,850（元）
3、教育费附加：57,000×3％＝1,710（元）
〖注：自来水公司6月份应预缴企业所得税应自核自报自缴。〗
【例21】某镇广播站经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该广播为本镇居民安装有线电视网络，5月份收入如下：
1、安装费：10万元；
2、安装材料：12万元；
3、初装费：8万元；
4、收视费：20万元；
经地方税务机关核实5月份计税所税额为25,000元。
5月份该广播站应纳税款的计算：
1、营业税：①安装工程的营业额包括设备的价款在内，安装材料不得从营业额中减除。有线电视安装费（初装费）应按“建筑业”税目征税
建筑业：（100,000＋120,000＋80,000）×3％＝9,000（元）
②有线电视收视费按“文化体育业”税目征税。
文化体育业：200,000×3％＝6,000（元）
2、城建税：（9,000＋6,000）×5％＝750（元）
3、教育费附加：（9,000＋6,000）×3％＝450（元）
4、企业所得税：25,000×18％＝4,500（元）
【例22】某集体房地产公司，经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司建成办公楼一栋，建筑面积5,000平方米，建造成本400万元。某事业单位将在城区的旧办公楼1,000平方米土地（经有关部门确定评估价为400万元）作为购办公楼的补偿转让给房地产公司，双方并签订了合同。一、房地产公司建筑工程应纳税款的计算：
对出售自建建筑物征收营业税，应根据同类工程价格或销售同类不动产价格确定计税依据；没有同类价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
4,000,000×（1＋10％）
1、营业税（建筑业）：────────────×3％＝136,（元）
1－3％
2、城建税：136,×5％＝6,（元）
3、教育费附加：136,×3％＝4,（元）
二、房地产公司销售不动产应纳税款的计算：
4,000,000×（1＋10％）
1、营业税（销售不动产）：────────────×5％＝231,（元）
1－5％
2、城建税：231,×5％＝11,（元）
3、教育费附加：231,×3％＝6,（元）
4、印花税：补偿合同适用“购销合同”税目，按购销金额‰贴花
4,000,000׉＝120（元）
二、事业单位转让土地使用权应纳税款的计算：
1、营业税：以地换房应按“转让无形资产”税目征税
转让无形资产：4,000,000×5％＝200,000（元）
2、城建税：200,000×5％＝10,000（元）
3、教育费附加：200,000×3％＝6,000（元）
4、印花税：4,000,000׉＝200（元）
【例23】某建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司签订承建本镇海外侨胞捐建的公德学校教学楼的合同，工程总造价200万元，4月份结算实收180万元，余20万元作为上交总公司本年利润没有收取。
一、该公司4月份应纳税款的计算：
1、营业税：捐赠投资建筑项目不属减免税项目，应按规定纳税。上交主管部门管理费或利润不能直接抵减工程收入
建筑业：2,000,000×3％＝60,000（元）
2、城建税：60,000×5％＝3,000（元）
3、教育费附加：60,000×3％＝1,800（元）
4、印花税：2,000,000׉＝600（元）
〖注：该建筑公司4月份预缴的企业所得税应自核自报自缴。〗
二、公德学校应纳税款的计算：
1、固定资产投资方向调节税：2,000,000×0＝0（元）
2、印花税：2,000,000׉＝600（元）
【例24】某集体建安公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司为解决本单位办公用房和职工住宅问题，自筹资金 200 万元和向职工集资200万，自行设计、自行施工，建成一栋面积5,000平方米的综合楼，其中1,000平方米作办公室，另4,000平方米出售给职工作住宅。
该建安公司应纳税款的计算：
投资方向调节税：①办公楼2,000,000×30％＝600,000（元）
②职工住宅2,000,000×0％＝0
2、营业税：该建安公司自建自用部分不征收营业税；自建自售的，既要征一道销售不动产的营业税，还要征一道建筑业的营业税。并根据同类工程价格或销售不动产价格确定计税依据；没有同类价格的，按下列公式核定计税价格：计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
4,000,000×（4,000÷5,000）×（1＋10％）
①建筑业────────────────────×3％＝108,（元）
1－3％
4,000,000×（4,000÷5,000）×（1＋10％）