万科标准化手册

2013

上海区域住宅产品定型设计手册

目录

使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准

使用说明

一、研究的目的和范围

a. 研究的目的

目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。

为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。

b.研究的范围

17个项目城市：上海

江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江

浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴

安徽省（2个城市）——合肥、芜湖

江西省（1个城市）——南昌

二、设计原则

a. 设计依据

上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版)

《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006

浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98

《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999

《住宅设计规范》GB50096-2011

《住宅建筑规范》GB50368-2005

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)

《无障碍设计规范》GB50763-2012

b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究：

上海执行《上海住宅设计标准》

江苏执行《江苏住宅设计标准》

浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》；

江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。

比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。

c. 本手册设计原则

产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图

1-c1

面积计算原则：室外走廊部分，凡两侧均为栏杆的按一半面积计算；一侧为栏杆另一侧为墙体的按一半面积计算；两侧均为墙体的按全面积计算。

面积计算控制：对结构墻肢布置，要求结构墻肢均不得深入凸窗或阳台。

无障碍控制：按国家标准控制。三、典型核心筒

适用范围：19~34层高层住宅，建筑高度不超过100米。

a. C1型核心筒：编号C1；

特点：一部剪刀楼梯间，两台1050kg后对重电梯对称布置在其两侧；

b. C2型核心筒：编号C2；

特点：两个独立的楼梯间，各配置一台1050kg后对重电梯，形成一组；两组对称布置；消防风险提示：各地消防标准和消防控制要求不同，核心筒部分存在调整的风险。担架电梯风险提示：各地担架电梯控制水平不同，电梯及电梯厅部分存在调整的风险。面积风险提示：第一，本手册技术指标未计入采用外墙外保温系统时增加的套型面积，原因是不同保温材料，参数不同，厚度不同，难于统一；第二，各地基本功能空间面积要求不同，部分城市的要求高于本手册1-c2设计原则；上述因素均可能导致实际项目套型面积大于本手册技术指标的数据。

四、户型

4.1标准户型

户型编号说明：

表示户型的面积段

A、B-表示相同面积段的户型顺序，A表示第一种，B表示第二种

中括号内第1位-表示卧室数量

中括号内第2位-表示卫生间数量，1.5表示有一个三件套的卫生间，还有一个带mini洗手盆的单独马桶间

中括号内第3位-表示开间数量

M、SM、S-表示户型位置，M表示中间户，SM表示可拼接边户，S表示边户

4.2厨房模块

第一个字母K-代表厨房

第二个字母-表示橱柜平面布局形态，L代表L型，U代表U型，Ⅱ代表双排直线型四个相连的数字-代表开间与进深

净尺寸（结构面净尺寸未扣除面层），例如2223，表示开间*进深为2200*2300mm

最后一个数字-表示厨房的使用面积段，每0.5m2为一个面积段，取下限。

4.3 卫生间模块

第一个字母W-代表卫生间

第二个字母-表示洁具平面布局形态，L代表L型，U代表U型，Z代表直线型，Ⅱ代表双排直线型

第三个数字-表示洁具数量

第四个字母S-表示淋浴，B-表示浴缸

四个相连的数字-代表开间与进深净尺寸（结构面净尺寸未扣除面层），例如1527，表示开间*进深为1500*2700mm

最后一个数字-表示卫生间的使用面积段，每0.5m2为一个面积段，取下限。

4.4 阳台模块

阳台模块 4.4

75A、75B、90、95A、95B、105户型；有南北两个阳台时，洗衣机和拖布池则布置在北阳台上，例如：120、140户型。

表示南向，n-表示北向

第三个字母-表示阳台平面布局形态，R-代表长方形，L-代表L形

第四个数字-表示侧边空调板数量，1表示一侧有空调板，2表示两侧均有空调板

第五个或第六个字母-表示阳台与空调板相接的关系，B-表示水平相接后面齐平，F-表示水平相接前面齐平，BF-表示垂直相接前后齐平

四个相连的数字-代表开间与进深净尺寸，例如3115，表示开间*进深为3100*1500mm。没有第四或第五个数字或字母的表示侧边无空调板。4.5 空调板模块

第四个字母-表示空调板层数，D-表示双层，S-表示单层

第五个字母-表示空调板与功能空间关系，L-表示水平，V-表示垂直四个相连的数字-表示空调板的长度与进深尺寸

4.6 门窗模块

凸窗：底距地500mm，窗上口距楼层600，窗高1700

平窗：底距地900mm，窗上口距楼层600，窗高1300

厨房平窗：底距地900mm，窗上口距楼层600，窗高1300

门窗编号说明：

C-代表窗

MC-代表门连窗

四个相连的数字-代表门窗洞口的宽度与高度尺寸

五、公共部位

5.1电梯模块

采用日立电梯。

电梯模块

5.1

5.2典型首层大堂和地下大堂

a. C1型核心筒首层大堂

特点：中轴对称的入口形式，借用大雨蓬形成入口的灰空间。面积紧凑，公摊较小。

b. C2型核心筒首层大堂

特点：大堂位于核心筒中部，中轴对称，仪式感强。

5.3 楼栋组合

楼栋组合原则：不同的户型、不同的核心筒模块进行灵活的拼接、重组，可以快速、灵活的组成所需要的户型组合和楼栋形式，本手册以一梯四户、两种核心筒形式为例，提供不同楼栋组合的参考。

1T4-代表楼栋组合形式为一梯四户34F-表示层数

括号内的数字表示户型

最后面的两位字母表示核心筒的类型

六．结构设计特点

结构设计特点如下：

a.墙体布置整齐、其中采用C1核心筒的楼栋南北向有4道剪力墙对齐布置。

b.不设温度缝时的建筑长度不应大于55米（剪力墙结构长度不超过45米更加经济合理）。

c.端山墙通长采用混凝土墙。

d.由于存在内天井，连廊部分（结构的拉板）进行加强处理，拉板厚度为150，板宽保证2米宽。

e.按规范要求对活荷载进行折减，详见《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）5.1.2条。

f.屋面悬臂女儿墙高度控制在1.5米以下。

g.主要的厅房空间内无梁设计。

风险提示：具体设计时，应根据不同地区、不同风荷载、不同地震烈度、不同场地类别的各种情况进行设计。

七．机电设计特点

7.1.公共部位设计特点：

a. 管井位置：

管井主要布置在住户活动频率较低的区域，减少对住户日常生活的干扰。

强、弱电井设置在单体靠近中心位置，避免从电井引至户内配电箱和户内多媒体箱的管线过长。

b.管井尺寸：

强电井宽度主要与当地供电部门的电表箱尺寸及桥架布置有关，目前电井宽度设置为1.4m,满足大多城市的要求。

弱电井宽度常规按不低于0.8m设置，特殊地区可根据当地箱体尺寸适当减少。

水管井大小根据放置的立管根数和水表确定，尺寸为900*600mm（管道井内设置水表）,当消火栓放置在管道井内时，最小为1400mm*600mm。水井开门大小为0.6m。

7.2.户内设计特点：

a、电气箱体位置：

户内配电箱及多媒体箱设置在入户门玄关处，进线管路短，与户内其它管线不交叉，便于施工；强弱电箱上下避开设置，于管线施工；设置箱体的墙体厚度按200mm设计，若在入门玄关处无法设置可将箱体设置户内储藏间入门处或客厅沙发后面。

b、排水管井位置、尺寸：

厨房排水管设置在靠墙角落处（排水立管离燃气灶>400mm），卫生间管道井设置在卫生间合适部位，卫生间管道靠近井尺寸根据放置的立管根数确定，最小为450*250mm，（放置一跟排水立管和一根通气立管），考虑卫生间吊顶高度，在卫生器具的范围内尽量不要设置结构梁。

编号：75A[2-1-2.5]M编号：75B[2-1-3]M编号：90[3-1-3]M编号：95A[3-1.5-2]SM 页码：13页码：14页码：15

编号：95B[3-1.5-2]SM编号：105[3-1.5-2]S编号：120[3-2-2]S编号：140[4-2-3.5]S

页码：20

编号：1T4-34F(95A+75A+75A+95A)C1编号：1T4-34F(95A+75B+75B+95A)C1编号：1T4-34F(95A+90+90+95A)C1编号：1T4-34F(95B+90+90+95B)C1页码：21页码：22页码：23页码：24

编号：1T4-34F(105+90+90+105)C1编号：1T4-34F(120+90+90+120)C1编号：1T4-34F(140+90+90+140)C1

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编号：1T4-34F(95A+90+90+95A)C2编号：1T4-34F(105+90+90+105)C2

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编号：1T4-34F(120+90+90+120)C2编号：1T4-34F(140+90+90+140)C2

页码：32页码：33

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

【户型平面图】

万科工程标准化管理手册_296页

万科有限公司 工程管理手册

前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司管理规化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规》、《工程技术委员会管理规》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部

工程管理规目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页

万科全套技术标准

万科全套技术标准

万科全套技术标准 (2010-12-11 23:17:10) 转载原文 标签： 转载 原文地址：万科全套技术标准作者：地产专家 万科集团全套技术标准(1012页,最新最全) 万科统一技术标准-土建-全套 万科统一技术标准-保温-全套 万科统一技术标准-装饰-全套 万科统一技术标准-电气安装部分 万科统一技术标准-门窗-全套 万科统一技术标准-防水-全套 铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ 铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ 铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ 聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ 燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ 渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ 混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ 水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ 标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ

建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ 室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ 室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ 安防系统统一技术标准WKTYJSBZ 太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ 多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ 外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ 外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ 外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ 外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ 外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ 地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ 发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ 保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ 万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ 万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ 万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ 万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ 万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ 万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ

万科标准化手册

2013 上海区域住宅产品定型设计手册

目录 使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准

使用说明 一、研究的目的和范围 a. 研究的目的 目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。 为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。 b.研究的范围 17个项目城市：上海 江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江 浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴 安徽省（2个城市）——合肥、芜湖 江西省（1个城市）——南昌 二、设计原则 a. 设计依据 上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版) 《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006 浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98 《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999 《住宅设计规范》GB50096-2011 《住宅建筑规范》GB50368-2005 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) 《无障碍设计规范》GB50763-2012 b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究： 上海执行《上海住宅设计标准》 江苏执行《江苏住宅设计标准》 浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》； 江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。 比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。 c. 本手册设计原则 产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图 1-c1

万科产品标准化管理流程

产品标准化管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

每年更新客户模型，相关成果共享 颁布年度最新产品系列标准，相关成更新项目实施标准 制订项目设计指导主要通过任务书审查、设计成果抽查 项目实施阶段的标准化推进，主要是产品标准化执行情况检查（包括重要 项目后评估阶段，对产品标准化执行

三、工作程序 3.1 产品标准化知识体系框架（设计专业） 1)客户细分研究模块：是以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭 角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。 2)产品系列标准研究模块：是在统一的产品理念下，所形成的相对稳定、可复制的产品 属性组合，包括统一的产品概念、统一的规划风格、统一的产品配置等。 3)（设计专业）专项研究模块：特指与项目实施相关的专业技术类研究，如单体研究、 部品研究等，其中分为基础研究目录（主要指导设计技术专业研究）和项目实施标准化技术库（主要指导项目实施中的标准化应用）。 4)客户细分研究是产品标准化的研究起点和基础，以客户需求和市场导向来设计和完善 产品；专项研究是产品标准化研究的素材和要素；产品系列标准是专项研究成果在某一类产品系列中应用的组合，是产品标准化实施和产品复制的直接参照。 3.2产品标准化知识体系更新 1)定期完善更新客户模型： a)产品研发中心是公司客户模型健全完善的组织部门，客户模型的研究依赖于以下 几方面的信息来源：

i)战略发展中心提供公司战略目标及发展规划相关内容； ii)品牌营销中心参照《市场研究工作指引》开展日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究，汇总形成日常或专项的市场研究/项目营销/客户服务 分析报告； iii)产品研发中心开展的客户细分日常研究和专项研究。 b)产品研发中心每年初结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开 展专题评审会，总部品牌营销中心、战略发展中心、一线公司相关人员（设计/营 销部/客户服务）参与。 c)产品研发中心负责汇总各部门评审意见汇总，形成《客户模型研究报告》报总裁 办公会审议、总裁审批后形成《客户模型研究报告》与其他相关研究成果（更新 的产品系列标准及项目实施标准化技术库）共同下发，用于指导专项技术研究、 项目实施阶段的设计管理、支持公司战略采购等工作的开展。 2)定期完善更新产品系列标准： a)产品研发中心根据《客户模型研究报告》，形成公司各类产品系列的定位策略和分 类标准；产品系列按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品、工厂 化产品四级，产品系列标准内容建议包括： i)土地/客户/产品关系； ii)产品概念； iii)性能附加值； iv)规划要点； v)单体要点； vi)内装配置档次及要点； vii)项目部品标准。 b)产品系列标准研发的依据来源： i)现有产品系列标准成果及在施项目的应用情况； ii)最新的客户模型； iii)项目实施标准技术库的最新成果；

万科、恒大如何进行标准化运营

万科、恒大如何进行标准化运营 万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。 正所谓三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。标准化带来的是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，谁拥有足够的“软实力”——标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化的背后是排他性的竞争，是竞争的高级阶段。 分析众多标杆房地产企业运营实践，标准化体系应包括：（1）产品标准化；（2）流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。 下面从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产企业标准化体系的建立。 一、产品标准化——实现连锁、复制开发 1.项目利润率最大化 房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 如何实现M最大化呢？如下图： 上图所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。

房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 2．产品标准化案例 所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图： 目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作： ◆万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列 ◆龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列 ◆SOHO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都 ◆世茂集团--滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨江豪宅) ◆阳光100--“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100新城”) ◆万达集团--“万达商业广场”系列 对产品标准化的认识易产生下列误区：（1）认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核心竞争力的好产品；（2）认为是一个项目复制另一个项目，事实上是前期的部分复制，而不是整个项目照搬复制。

万科工程标准化管理手册

河北润卓房地产开发有限公司有限公司工程管理手册

前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部

工程管理规范目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页

【万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系(园林景观企业必看)

万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系（园林景观 企业必看） 一、万科的景观特征及现状 1.万科产品系列分类万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。 （1）城市住宅（GOLDEN ） GOLDEN 系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。 a.景观共性：多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自然，材料的选择注重天然质感；在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动；大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野；注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具有平面构成感怕图案，不仅提供了舒适的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间；

b.典型案例分析一一万科？无锡东郡万科无锡东郡就是一个典型的 GOLDEN ，其位于无锡的新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶层，力求回归生活本质。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“蓝”为辅。两个景观带互相呼应。 d.内部细节景观：建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰富层次感；入口广场水景错跃设计，形成标志性景观；宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花园中；车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体；主题邻里交流空间，灌木闭合，功能与内容之间达成过渡； (2)城郊住宅( CITY 系列)打破城市原有居住观念和城市格局，将城市的边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，通过大型社区的建立，使都市人居走向更广阔的方 向。CITY 系列，将城市富有的时尚元素 融合原野的落叶芳、青草香，既富于城市的先锋精神，又表 述着来自然的质朴和亲切，繁华静谧，丰盛平和。 a.景观共性：多层次、多种类、多季相的的植物种植设计；空间层次有序，多组团设计，注重小空间和大场景的塑造；多种景观主题，

万科、万达、龙湖、恒大等标杆公司的产品标准化

营销在哪里収挥作用？ 丌绉过宠户，我们也能成功？ 土地决策依赖”高人”,获得成功强大的产品设计能力 万科过去的成功模式?“扩张” ?“效率” ?“均好中加速” ?“大师稀少，高人难求” 万科遇到的障碍 【讣识主流市场及其贩买劢因】 【劢态讣识市场幵觃划品类】 【快速准确拿地和定位】 万科选择的对策 10 万科为什么要实施标准化 提升项目运营效率的要求，兊朋运营效果差异的要求

2004200520062007200820092010年2011年 销售总面积（万 ㎡） 新开工总面积 （万㎡） 总人数 销售金额163.80 240.40 1676 91.6 231.80 259.30 1924 139.5 322.80 399.50 2602 212.3 613.70 776.70 3068 523.6 557.00 523.30 3342 478.7 663.60 560.90 3411 634.2 897.7 1248 4464 1081.6 1073.30 1448 5648 1215.4 从数据看行业标杆的发展：万科 04-11年，万科癿销售面积增加了6.6倍左右，新开工面积最高增加了6倍左右，销售金 额增加13倍，但是总人数只增加了三倍多。目前已迚入城市达54个，其中在25个城市 销售业绩列市场前三甲。 人均销售面积、收入、新开工面积总体呈上升趋势，从一方面表明标准化癿工具采用避免了用“人海戓术”来提升觃模 11

从数据看行业标杆的发展：龙湖 龙湖2004-2011年销售金额统计：增长24.5倍，龙湖从2007年起一丼跻身中国TOP10，用短短癿 五年时间实现了跨越式癿发展 数据来源：WIND ?销售金额从2004年癿15.6亿到2011年癿382.7亿，增加了24.5倍； ?从匙域公司发展成为全国性公司，速度丌减、品质丌变； ?2008年前龙湖通过产品线癿丰富、完善和创新研究，以及知识积累和产品库建设，为后续发 展积累了丰富癿经验，2008年后开始滟澜山及香醍系列癿全面复制，其丰富癿产品库和产品复制为龙湖癿快速发展奠定了基础。 12

新版产品线标准化流程.pdf

刘毅：房地产产品标准化落地三步走 文/刘毅 纵观当前整个地产行业，许多专业地产公司为支撑日益扩大的发展规模，均已搭建或开始搭建起结合企业发展的标准产品体系，如万科的金色家园系列、城花系列，恒大的华府系列，绿城的玫瑰系列等等。产品标准化似乎一时间成为行业最热门的词汇之一，也成为品牌地产企业在市场竞争中的利器。但究竟如何搭建产品标准化体系？本文将结合标杆的实践及 我们的研究成果，进行详细介绍。 一、产品标准化管理方案 产品标准化管理方案主要分为两大部分，即集团管控和核心业务管控，而产品数据是整 个产品标准化的基础和支撑（见图1）。 （一）集团管控 集团作为产品标准化的主导人和推动者，应重点做好“市场/客户研究（客户细分战略）”、“搭建产品标准化框架”、“成果应用评估及推广”三方面的工作。同时，通过应用评估过程中 的KPI输出评估产品标准化执行效果。 1. 客户细分战略

以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对土地区位、周边环境，以及产品服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。 基于对土地、客户、产品的不断细分，找到三者关系（见图2），从而在合适的地点，为合适的客户，提供合适的产品。将客户细分战略落地，形成客户细分模型。客户细分模型是产品标准化研究的起点、灵魂以及重要依据，以客户需求和市场导向来设计和完善产品的 标准。 2. 搭建产品标准化框架 基于客户细分模型的成果，着手搭建整个企业的产品标准化框架，用以指导标准化研究工作的进行，框架主要分为产品线标准及产品专项标准两大研究模块（见图3）。

万科物业公司安全生产工作规范化手册收藏版50

安 全 管 理 规 范 化 资 料 （二0一一年十月一日） 1

目录 一、 ***小区简介 二、 ***物业安全管理领导小组通知 三、 ***物业安全生产工作责任图 四、 ***物业区安全生产管理人员花名册 五、 ***物业安全生产工作领导小组职责 六、 ***物业安全生产工作管理制度 七、 ***物业领导小组（人员）安全生产职责 八、 ***物业安全生产工作领导小组工作制度 九、 ***物业安全生产工作会议制度 十、 ***物业安全生产检查报告制度 十一、***物业安全生产宣传教育培训制度 十二、***物业安全生产事故隐患排查整改制度 十三、***物业安全生产计划项目结评比制度 十四、***物业安全生产事故隐患报告制度 十五、***物业安全生产应急管理制度 十六、***物业突发事件应急处置预案 2

一、***小区简介 ***小区位于成都市00000003 号，住宅兼容商业住宅小区，总建筑面积为18万平方米，其中地上部分16万平方米，地下部分2万平方米，结构形式为框架-剪力墙结构，于2006年、2007年建成投入使用。 小区楼高100米以下，其中一期二栋4个单元，住宅兼容商业，楼高24层，地下三层，其中B1为人人乐购物广场，B2、B3为停车场，其中3—24层为住宅，1、2层为商业；二期为商业，楼高4层，B1、B2、B3为停车场；三期4栋4个单元，住宅，1、2、3栋楼高25层，4栋楼高11层，地下2层为停车场；四期1栋2个单元，住宅，楼高33层，地下2层停车场。 ***小区配备消防设备有：自动消防报警系统、自动喷淋灭火系统、普通消火栓消防系统、自动喷淋灭火系统（公共区域、地下室停车场）、送风、排烟系统等完整的现代消防系统，并按照国家相关规定配置了足量的干粉灭火器（每单元楼层6—10个干粉灭火器）。 3

万科地产标准销售手册模版

万科地产标准销售手册模版 目录 销售整体安排流程 销售整体推广流程 销售解答标准流程 销售百咨询 电话咨询解答标准 导购手册 1、购房程序 2、购房程序讲明 3、购房须知 4、办理个人购房抵押贷款具体程序 5、办理个人购房抵押贷款注意事项 付款方式 1、付款方式 2、付款程序 3、按揭付款补充讲明 4、“某某商铺”价格 5、“某某”租金方法 卖点简列 售楼处治理制度 销售工作制度 置业顾咨询手则 附件（可单独印刷） 1、标准合同 2、购房费用一览表 3、客户访谈咨询卷 4、客户中意程度调查咨询卷 5、楼盘表 6、认购书 7、认购变更申请书 8、置业预算表 9、置业顾咨询日工作报表 10、工程进度打算表 11、销售资信证明（五证复印件、两书） 12、销售图纸（住宅、商铺、仓库、车位等定位规划平面图） 销售整体安排流程

销售解答标准流程

执行程序 执行着眼点 执行要点 销售百咨询 1、 地理位置/进展商背景 2、 承建商名称及建筑质量 3、 设计公司(房屋使用率) 4、 景观设计(应兼顾人的看\闻\完\走\坐五种差不多生理要求.) 5、 物业治理公司(ISO9002国际第三方认证的) 6、 周边规划(规划建设用地总共多少KM,规划人口万人) 7、 都市副中心都有哪些规划? 如:商业广场\科技商务办公区\科技文化博览区\科技创新园区\出口加工区和生态居住区. 8、 政府是否完善新城区的哪些基础配套？ 如：电力规划、给水规划、排水规划、燃气规划、电信规划等五项基础设施配套。 9、 南部新区要紧实施项目有哪些？ 如：路网格局 10、 小区门前的公路是什么路？

万科门窗标准化做法

万科门窗标准化做法（真是细致入微） 2014-06-29 明源地产研究院 看点 1、门窗框与洞口间的缝隙要求 2、门窗洞口偏差处理 3、混凝土窗台板（下带）及企口 4、无企口、无副框的门窗节点构造 5、无企口、有副框的门窗节点构造 6、有企口、无副框的门窗节点构造 一、门窗框与洞口间的缝隙要求 因饰面（包括保温）材料厚度要求，会使门窗框与洞口边之间的缝隙增大，当门窗框与洞口边之间的缝隙大于35mm时，须在门窗框与洞口边之间增设混凝土企口或钢副框。企口与门窗框之间的缝隙不得大于20mm；副框与门窗框间的缝隙为5mm，副框与洞口边的缝隙不得大于20mm；无副框时完成后的饰面表面须压门窗框5mm，有副框时饰面表面与副框顶平齐。 门框下槛与洞口间的缝隙应根据楼地面材料及门框下槛形式的不同进行调整，须确保门槛与楼板（墙）之间的缝隙充填密实且外部防水完整，完成后的楼地面应内高外低。

二、门窗洞口允许偏差 在门窗框或副框安装前，土建施工单位应为门窗安装提供三线（水平线、垂直线和进出线）基准，由门窗安装单位逐个复测洞口尺寸及偏差，对需要进行处理的门窗洞口应做好记录和标识。 1、门窗洞口偏差处理 门窗框（或副框）与洞口间的缝隙不符合表1所规定的要求时，须对洞口进行处理，合格后方可进行安装。具体处理方法见下表： 当δ≥50mm 时，洞口须浇筑C20 细石混凝土，混凝土内配 2φ 10 通长钢筋和φ6＠250U 型箍筋，与原有墙体连接。 2、混凝土窗台板（下带）及企口 （1）混凝土窗台板下带做法 对于砌体墙，窗洞下口必须浇筑宽与墙厚相同、高度不小于120mm 、长度每边伸入墙内不少于400mm（不足400mm时通长设置）的混凝土窗台板（针对窗台下砌体八字缝措施）。窗台板为C20混凝土，内配3Φ10主筋和φ6@250U型分布筋，断面详见下图：