公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

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公摊系数与公摊率的区别划分

要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。

建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个）

实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）

有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。

公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积

公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积

由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。

当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。

据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。

关于房屋面积和公摊系数

公摊面积=建筑面积-实用面积

公摊系数，也就是房屋的得房率。

得房率标准如下：

高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

高层板楼住宅（78%——85%），公摊系数为（15%——22%）

小高层板楼住宅（85%——88%），公摊系数为（12%——15%）

多层住宅（88%——95%），公摊系数为（5%——12%）

得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积

你用100%减去得房率就是公摊系数

商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。它是由三部分组成的。一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。

商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内，跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。

商品房的墙体面积

在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙(包括山墙)；非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的墙体水平面积：对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。例如户与户之间的分隔墙是24厘米(俗称24墙)，各户占12厘米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是12厘米计入套内面积，其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积是合并计算的。

阳台面积

阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。阳台有封闭式和不封闭式，封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

公摊面积如何区分？

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物

业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2．售房单位自营、自用的房屋;

3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

房屋的公摊面积就是最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得"冤"的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。对于投资的人来说，更重要的是，公摊太大，很难再买出去！

公摊面积多大为宜？

相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，所以公摊面积是不可少的。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例呢？

高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。这位专业人士也强调，每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。

公摊面积怎么摊？

上文提到的"分摊系数"是决定分摊面积大小的一个标准，那么什么是"分摊系数"？它和公摊面积有什么关系？

先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的：整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。什么是"整栋建筑物的公用建筑面积"？在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这些面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

那么，每户要怎么分摊公用建筑面积呢？每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

公摊面积，购房者心中永远的痛

公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此关于公摊面积的纠纷不断。

还有一个问题是，公摊面积的所有权和使用权到底属于谁？应该说，公摊面积既然公摊到每个业主身上了，所有权当然属于所有业主。然而，问题远没有那么简单。由于发展商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊，购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有，哪些是发展商的，就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样，发展商钻空子的机会也多了。前段时间，成都的某发展商就因为把已经公摊给业主的车库面积，又拿去销售，而被业主告上了法庭，由于发展商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房的成本的证据，结果当然是业主获胜。在广州某些小区，盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中……从这些事多少可以看出，在发展商眼里，购房者的权益到底有多大分量？

可惜的是，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？

教你几招避免风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

第一招：索取公摊数据；

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：查阅有关资料；

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

公摊系数

25％ : 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的 25％ 15％-17％多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的 15％-17％ 13％-15％ 18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的 13％-15％ 10％-13％一般多层住宅公摊面积约占购房面积的 10％-13％（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据） 费用项目建筑类型建筑面积建筑类型建筑面积比较结果多层3/5或3/6 125平米，三室高层3/11或3/18 125平米，三室 均价4240/平方米4240/平方米一样多 总房款530000 520000 一样多 公摊比例10% 15% 实得面积112.5平方米106.25平方米面积多6平方实际面积单价4711.11 4894.11 单价低183元小结一在总价基本一致的前提下，玉龙岛花园的房源公摊面积小，总价低了183X110=约2万元。契税 1.5% 1.5% 一样多。 房屋维修基金 A A 物业费2700元/年 1.8元/平方/月900元/年多层0.6元/平方/ 月多交1800元/年，十年多交2万元。 电梯费0元。432元/年12元/人/月，3人十年少交4300元采暖费 A A 小结二在后期维持费用上，主要看小区物业费的情况。 现在新楼盘（保利五月花）参考值1.6元/平米/月。 一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数 （分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。 其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。

计算公摊率

（建筑面积－套内面积）／套内面积＝公摊率 ＊建筑预测图上都是这么计算的 以百子湾100平米的C户型为例 公摊率为：（100－80）／80＝25％ 所以百子湾的使用率为75％ 一般销售给大家计算时使用（建筑面积－套内面积）／建筑面积结果为：（100－80）／100＝20％ 来欺骗大家。 套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。 二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。 新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积？？？？ 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 装修面积的计算是应该按套内实际“立方体”面积来计算的，因为房屋的墙面要刷内墙漆等，地面要贴地砖和铺地板等，还有其它方面的施工，所以“实际总面积”是其“立方体”的表面积；但是，如果统计装修价格，或者做装修预算造价等，一般都是按照套内实用面积计算的，比如讲装修公司来实地丈量后，回给出一份预算造价报单，上面比如说套内面积为100平方米，而每平方米的价格为350元的话，那装修工程的总价就是35000元（指装修建材、辅助材料、人工工资、税收等装修合同中列出的项目）。你再加上你自己添置家电、家具等就可以了。总之你说的套内面积和使用（实用）面积，其实就是一回事，只是在房产证上的是建筑面积和公摊面积的记录。

(建筑工程管理)公摊面积与建筑面积的比例称为公摊系数

（建筑工程管理）公摊面积与建筑面积的比例称为公 摊系数

公摊面积和建筑面积的比例称为公摊系数，是根据每幢楼的不同结构及公共设施计算得出的，您能够要求开发商出具其报送房屋交易管理部门的销售面积核定数据，其上即有公摊系数。 关于分摊面积目前尚无法律加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。当下政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。 根据《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套和公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的壹半。 不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 中国商品房质量检验联盟（）是致力于帮助全中国业主解决商品房质量问题的资讯平台和房检行业交流平台。她的成立，肇始于壹种责任感——关爱我们的“家”！ http:// 公用建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，和本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套和公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的壹半。 不应计入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 特别提示： 其他购房人受益的其他非运营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

得房率、容积率、公摊系数

得房率、容积率、公摊系数 进入楼市，众多买房人就碰到“得房率”这个问题，“得房率”又称“使用率。 一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。如今都是百姓投资买房，设计者务必设身处地为其精打细算。在达到使用功能完善的基础上不要无谓地浪费面积。只要不影响业主正常的出入及公共设施的使用，适当地增加总套内面积，减少分摊至每户的公用面积，总能受到购房者的青睐。 房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。对于工薪阶层而言，同样的使用面积，不仅意味着购买成本降低，而且后续办证、按揭费用及一次性的物业维修基金、每月的物业管理费都会相应减少，而室内的使用舒适度却丝毫不会降低。 但从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。一幢楼房总少不了楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。 近年来，人们选择住宅除了面积的要求外，还离不开对功能的要求。楼市流行的一梯两户、高挑大堂、室内车库、宽敞的楼梯以及电梯、文化休闲设施都要以牺牲一定的得房率来获得。 为了更好的满足众多购房者的公共利益，华城世界的得房率可以高达90%，这是目前为止在市内没有的！ 什么是容积率？ 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 华城世界的容积率低至1.07.而绿化则高达35%。 如何计算公摊面积？ 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积的总和。通常情况下，高层建筑分摊的公用建筑面积要比多层建筑多一些，分摊到每户的公用面积也会增加。 如何计算公摊面积呢？ 分摊的公用面积 = 套内建筑面积 X 公用建筑面积分摊系数。 1. 套内建筑面积由以下三部分组成: (1) 套(单元)内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。 a. 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； b. 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

公摊大的说辞

公摊大的说辞 1、国内外的惯例： 公摊系数越高，表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全，这些都能为商业经营带来如潮的消费群，得到丰厚的经济收益。高公摊，目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数，50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。例如：青岛台东的万达广场公摊为58%。海信广场60%的公摊，百利广场也是60%. 通常来说一个好的商业项目对硬件配套的要求非常高，功能越齐、配套越好，硬件越先进的项目，公摊就越大，但不可否认，这些都是商铺未来运营数十年的保障，因此投资者在选择商铺的时候，不宜单一地看待公摊大小问题，更应该全面考量。 2、人流： 商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但逛街的人可能因为过于拥挤、局促、压抑而不愿停留，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。

3、长远发展的保障： 公摊首先保证了商场的整体环境和公共空间的灵活性，一般大型商场的公摊都在50-60%，更高档次的公摊还要大。我们大家算一笔账，你买一个商铺不是你一辈子的事，作为一种资产是可以继承和转让的，所谓一间旺铺养三代是有道理的，一个人如果有这样的生命周期，那么你的商铺如不适合商业市场发展了，也就没有你投资初期的愿望了，作为不动产投资的一种产品，你应该选择的是商业的投资预期，长久的资产回报，光看眼前是不行的，要综合性的去评估一种投资产品。 4、消防安全需要： 商场商铺的公摊比例比普通住宅要高一些还是有必要的，这能让消防安全更有保障。因为商场里的人流量大，商场配备高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道及大面积的休闲场所，一旦有诸如火灾等事故发生，能更好更快地疏散客人。 5、投资与自用的区别： 摸清楚顾客是自用还是投资，如果是投资就简单，出租都是按建筑面积计算租金。

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念 （本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供） 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积 公摊系数，也就是房屋的得房率。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

关于公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积. 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积

教你如何计算公摊面积

教你如何计算公摊面积 或许在你买房时总会发现你实际得到的房屋面积要比你购买的面积小许多。一位购房者，张先生曾咨询过笔者，他买了一套面积为160多平方米的高层住宅二手房，当他第一次进入房内看房时却发现房屋的面积比他想象的要小得多，再怎么量都发现不到140平方米，同时还有许多人都产生这个疑问，自己所购买的房子，少则几千元一平方米，多则万元一平方米，这几平方米岂能说少就少？ 其实，许多购房者在买房时所购买的都是建筑面积，而此时的公摊面积也是包含在内的，一幢楼的整体公摊面积最终会分摊到整幢的每一位住户当中，所以，公摊面积就是减少你这几平方米房屋实际利用率的重要因素。这次，我们就一起来看一下，这公摊面积到底是怎么算出来的，也能让你对自己少的这些使用面积有本明明白白的账。 什么是公摊面积 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房，目前杭州的高层一般分摊面积在25%-30%，而多层的分摊面积一般在20%左右。不过具体每一套房子的情况都不一样。也就是说，公摊面积是客观存在的，而公摊面积的大小，是根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的，没有一个具体规定的范围。

公摊面积的组成有两部分 公摊面积主要由以下两部分组成： １.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数 及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。下面我们来看一下计算公摊面积的公式： 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

公摊系数

25％: 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的25％ 15％-17％多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的15％-17％ 13％-15％18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的13％-15％ 10％-13％一般多层住宅公摊面积约占购房面积的10％-13％ （以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据） 一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在之间，而多层的公摊系数则在之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为：

分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数 （分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。 其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。 容积率，是指一个小区的与的比率。对于来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的，容积率应不超过5，应不超过2，应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 玉龙岛花园， 所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏江夏大道特一号庙山开发区 物业类别：住宅、普通住宅开发商： 竣工时间：2005-01-01 建筑类别：板楼低层多层 环线位置：中环以外容积率：[] 绿化率：52% [] 物业费：元/平米·月物业公司：武汉市世纪物业管理有限公司 物业管理附加信息：元/平米·月 占地面积：500000平方米建筑面积：25016平方米 总户数：82户当期户数：82户停车位：地上82个 光谷未来阳光海岸 所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏两湖大道与江夏大道交汇点（庙山管委会旁） 物业类别：住宅、普通住宅开发商： 竣工时间：2004-01-01 建筑类别：塔楼多层小高层高层 环线位置：中环以外容积率：[] 绿化率：42% [] 物业费：元/平米·月物业公司：武汉天夏物业 物业管理附加信息：多层元/平米·月，小高层1元/平米·月 占地面积：78039平方米建筑面积：130000平方米 总户数：868户当期户数：868户停车位：多层的车位配比为10：6；别墅车位配比为1：1 容积率一般是由政府规定的，并根据不同城市的特点有所差别。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为： 独立别墅为~, 联排别墅为~, 6层以下多层住宅为~, 11层小高层住宅为~, 18层高层住宅为~, 19层以上住宅为~,

高层住宅房的使用面积和公摊面积计算

高层住宅房的使用面积和公摊面积计算 多层的：使用面积＝建筑面积0.8 只是个大概数。 高层的：使用面积＝建筑面积×0.65（0.65-0.7） 因为没有十分固定的，只要高于国家的最低标准就可以。 有效面积系数和结构面积系数实际是书本上的东西，根本不适用，也没有人用. 资料： 房屋公摊面积、建筑面积及使用面积的计算方法 高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右。所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比,其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。... 套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。 套内使用面积是如何计算的： 1 、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； 2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。 3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

4 、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等 5 、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。 建筑面积的计算方法： 首先了解几个公式： 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝建筑面积×公摊系数 公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积 解释上面的公式 1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。 2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。 3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。

公寓公摊面积说明

电梯公寓楼层价格怎么计算？ 2012-12-27 16:23搜房网综合整理 同一个小区的房子公摊不一样是合理的。因为公摊面积是按房子的面子来算的。房子越大，分配的公摊越大。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。住宅楼公摊面积计算方法为: 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和） 电梯房公摊面积怎么算房屋建筑面积 2013-04-19 09:37地产门户搜房网 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大,势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房。不过具体每一套房子的情况都不一样。 公摊面积主要由以下两部分组成: 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说,将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 下面我们来看一下计算公摊面积的公式: 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 不同类型建筑，共有建筑面积的分摊方法 1.住宅楼共有建筑面积的分摊方法。住宅楼以幢为单元,依照第二点的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 2.商住楼共有建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同使用功能将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数 使用率和实用率的区别 一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念： 1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。 2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。 3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。 4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。） 5、套内建筑面积：即2、3、4总和。 二、“分子”多变，使用率算法有不同 使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化： 1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率”。 2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台

面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”。一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。 三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米 看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。 得房率 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，部分酒店式公寓因为户型设计、公摊较多等原因得房率较低，低的有仅65%。办公楼为55～60%。 通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率。 一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。 其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。

住宅公摊比例

普通住宅的一般公摊比例： 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层：15%——30% 通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。 在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。 在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。 在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。 在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。 房屋公摊面积该占多大比例?

无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可公摊到底摊了些什么?面积是如何计算的? 不少购房百姓对此并不清楚，他们担心房子被开发商“注水”。沈阳市房产局百姓购房网通过本报民生热线向购房百姓解答与房屋公摊面积有关的问题。 公摊面积该占多大比例 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以沈阳市 房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 公摊面积如何计算 房屋公摊面积的计算公式是，房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。公用建筑面积公摊系数等于公用建筑面积除套内建筑面积之和。住宅楼的商品房公摊系数是0.1左右，高层住宅楼的商品房公摊系数是0.2左右。 购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作，房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘大队接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。 哪些不计入公用面积 哪些面积不计入公用面积?即作为人防工程的地下室;高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。 挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊，按其围 护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

关于公摊系数、公摊率、公摊面积的概念.

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体(柱面积+阳台面积 公摊系数的计算公式为:公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后,各套(单元的套内建筑面积乘以公摊系数,就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即:每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积. 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交(配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少,首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(房屋总价就是根据建筑面积来计算的,通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个 实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积:俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。(对于普通购房者来说,要得就是套内面积,即得房率 有了以上几个面积指数,就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。

公摊系数=公用建筑面积(即分摊面积/套内建筑面积 公摊率=公用建筑面积(即分摊面积/建筑面积 由于分摊面积是一定的,套内面积肯定小于建筑面积,所以,对同一主体而言,公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念,这样一来可以使人感觉公摊较小,二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在17% -20%之间;高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积 公摊系数,也就是房屋的得房率。 得房率标准如下: 高层塔楼住宅(75%——78%,公摊系数为(22%——25% 高层板楼住宅(78%——85%,公摊系数为(15%——22% 小高层板楼住宅(85%——88%,公摊系数为(12%——15% 多层住宅(88%——95%,公摊系数为(5%——12% 得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积÷建筑面积 你用100%减去得房率就是公摊系数

公摊系数、公摊率、公摊面积

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念 公摊系数与公摊率的区别划分? 要搞清出公摊多少,首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 ?建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个)? 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。? 套内面积: 俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积,即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）／套内建筑面积 公摊率=公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积? 由于分摊面积是一定的,套内面积肯定小于建筑面积,所以,对同一主体而言,公摊系数是肯定大于公摊率的。?当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念,这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。? 据目前房地产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在１0%－15%之间；带电梯的小高层住宅,公摊系数在１7％-20％之间；高层住宅相对更高一些。 ?关于房屋面积和公摊系数? 公摊面积＝建筑面积—实用面积（)??公摊系数，也就是房屋的得房率。??得房率标准如下： 高层塔楼住宅(彩云郡１#、2＃属于塔楼)（7５%——78%）,公摊系数为（2２％——2５%)? 高层板楼住宅（78％——8５%)，公摊系数为（１5％——22%) ?小高层板楼住宅(85%——8８％）,公摊系数为（12%——１5%）? 多层住宅（88%——９５%）, 公摊系数为（5%——１２%）??得房率＝套内建筑面积（套内使用面积＋套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积 用1０0%减去得房率就是公摊系数商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。它是由三部分组成的。一是商品房的使用面积,二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。??商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内,跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。??商品房的墙体面积 在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙(包括山墙);非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的墙体水平面积:对于户与户之间的公用墙面积是一家一半,对于其他公用墙面积要划分为套内部分

商铺公摊(完整)

在宏观调控的政策之下，住宅投资一路降温，进入冬季，这种态势更加明显。而与住宅投资形成明显对比的是，商铺投资却是热潮涌动，投资热情一浪高过一浪。但与住宅相比，近50%或者更高的公摊面积，也引起打算投资商铺市民的普遍关注。然而，记者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。 应与住宅公摊区分开来看 市民梁先生购买的住宅为多层楼房，房屋建筑面积平方米，套内使用面积为平方米，住宅公摊比例为%左右。在岳阳大道附近一处楼盘居住的倪先生，购买的是一套高层住宅，房屋建筑面积为71平方米，套内使用面积为53平方米，住宅公摊比例为25%左右。 记者在采访中了解到，根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊比例在10%~15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊比例在15%~20%之间；高层住宅则在20%~25%之间。另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊面积要多一些，边户公摊面积比非边户的也要多一点。 不少购买商铺的市民，将住宅公摊系数与商铺公摊做比较后发现，商铺公摊显然与住宅公摊差别非常大。一家地产营销中心的工作人员向记者表示，公司运营的商场项目以服饰为经营方向，出售的室内商铺公摊比例在50%左右。据了解，按照当前岳阳一些大型商场室内投资商铺的公摊比例来看，40%~50%的公摊比较常见，不过也有一些项目要远远高于这一比例。“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗”对此，岳阳房地产业内人士黄先生表示，购买住宅，大家都希望公摊比例习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。“以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。”黄先生说，如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。 商铺投资关键看“人气”

公摊面积计算公式

公摊面积计算公式 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。 房屋公摊面积的计算 （1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。 （2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 （3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。 （4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。 （5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。 （1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。 （2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。 （二）土地面积测算 1、土地面积测算的意义 土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。 2、丘的测量要求 丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。 3、不计入用地面积的范围 （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地； （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟； （4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地； （5）其他按规定不计入宗地的面积。 （三）房屋面积的测算一般规定

公摊面积范围以及相关规定

公摊面积范围包括： 1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室(指智能大厦)，公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。 2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。 3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。 4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。 公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。 在多层住宅中，公摊系数通常在在10％－16％之间。 在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。 在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。 在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。 在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。 《房产测量规范》 可分摊的公用建筑面积为: 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间: 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备

使用功能的独立使用空间; 2、售房单位自营、自用的房屋; 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 一般规定 l、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 2、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 4、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 5、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 6、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 二、计算全部建筑面积的范围 1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。 2、多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3、房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。 4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建