房地产项目营销规划报告( 52页)

中海城项目营销策划报告

第一章滨州市房地产市场分析

一、市场分析篇

（一）滨州市房地产总体市场现状

滨州是一个新兴起的都市，撤地设市十年来，滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。国民经济快速、健康、持续进展，GDP 增长速度连续位居全省前列，地点财政收入突破百亿元，城区建成区面积迅速扩大，城区都市基础设施差不多完善，都市化水平快速提高，房地产的进展水平也逐渐跟上了时代的脚步。

随着国家黄河三角洲及山东半岛蓝色经济区开发战略的实施，滨州作为主战场，将迎来新的进展机遇，产业的聚拢，有可能带动滨州领先崛起，支撑滨州房地产业的新一轮跟进进展。

回忆滨州过去以及现在的房地产进展状况，对以后房地产进展有较大阻碍的，要紧有以下几点：

1、单位集资建房叫停又恢复

集资建房在滨州，走过三个时期，初期为鼓舞开发西区，政府带头鼓舞有能力的单位，在西区集资建房，达到一定规模后，为鼓舞房地产行业市场化进展，又限制单位集资建房，单位集资建房转入暗操作；现在政府考虑单位的利益“平衡”，也有近期国家政策调整因素，政府机

关集资建房又变成常态化。

在滨州单位集资建房，实际上确实是成本价团购，降低成本的措施在于，单位出人组织治理，省治理费、销售费用；职工缴纳首付款、贷款，省财务费用；以为职工办事为由，可利用单位的优势，争取优惠政策，少缴各种规费；个不单位还能够把小区配套的费用摊到其它项目上。集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径，也是职工评价领导政绩的指标，差不多成为一种惯例。

目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超过100万平方米，对近期的滨州房地产阻碍比较大。集资建房综合品质越来越高，成本价进入市场，给开发商的竞争带来专门大压力。

2、物业治理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度

政府对新开发的小区要求有完善的物业治理服务，但物业治理服务市场还处于培育时期，竞争使收费比较低，一般住宅一般不超过0.5元/平方米，多数楼盘规模又小，每个小区往往都存在诸多因素，导致业主缴费不及时甚至拒交物业费的情况，因此，物业治理提供服务特不有限，差不多依旧维持传统的两大项服务：保安和卫生。

激烈的竞争环境，使城区范围内新建楼盘的建筑水准提高，差不多处于同一水平，物业治理服务水平则成为以后区分小区品质高低的新尺度。

3、房地产产品形态日益丰富，市场的新机会

滨州城区、新区进展初期，土地利用指标相对宽松，但投资能力不足，改善居住条件，是清一色的多层住宅，差不在户型大小和楼层高低。政府为加速都市规模的膨胀，制定了大空间、大绿地的规划思路，房地产项目容积率操纵在1.0以下，更促成这一局面。

近两年，随着国家土地利用政策的收紧，新的环境下，也是为了提高土地的出让价格，城区出让土地的容积率要求提到3.0，导致高层、小高层住宅成了城区房地产市场供应的主流产品。

土地利用政策的颠覆性调整，原有的规划条件不再适用，市场竞争加剧，各种新的产品形态必定会随着出现，成为市场新的机会。

4、存量及在建房屋户型面积偏大

三个要紧因素，导致滨州存量和在建的住宅户型总体偏大，一是，滨州的历史文化渊源，人们喜爱大房子。二是，第一波房改单位集资建房滞后于其它都市，建房政策宽松，后续没有真正停止过集资建房。三是，房价长时刻处于低价位。

现在市场房价上涨，户型大导致单套房总价位普遍偏高，而目前最需要解决居住问题阶层的购买能力普遍不足，不管是一手房交易依旧二手房交易，差不多上矛盾的。开发商如何在这种市场及文化背景下运作房地产项目，也是特不矛盾的。

5、房地产市场以刚性需求为主

滨州房地产市场的存量房屋，要紧是单位集资建房建设的，近两年才要紧由房地产开发商主导开发，每个项目销售过程或者入住过程差不多上比较漫长，客户多是以改善自身居住条件为目的，或者为子女预备房子，或者进城工作、养老等居住需要，尽管有投资的成份，也有期间交易的，但不应属于职业投机炒房行为。多是因为房地产开发项目品质不断提高，带来的消费理念的调整引起的，也是刚性需求的一种。

（二）滨州市房地产市场区域板块分析

老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220经济、工业区 政务、居住中心 商业、生活中心

国道。

新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。

经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。

各版块优劣势功能对比

滨州市经济开发区、新区属于市级新建城区，通过近十年的规划建设，现在差不多成型，环境优美，交通便利，建设了专门多优质高档楼盘，目前滨州的优质客户大多居住于此区域。

滨城区区政部门向滨州市东城搬迁，滨城区全力向东进展，因此东城区环境开始改善，楼盘品质也大幅度提升，区位优势也将引领老城区比较优质客户的迁移。

滨州市政府向西进展和滨城区政府向东迁移，使得老城区的居住人群以进城务工的年轻人为主，以购买小户型、二手房或者租房为主。（三）房地产投资分析

滨州市02年往常房地产尚处于空白时期，总投资额不足2亿元，房地产进展起步晚。从近几年的进展趋势来看，整个进展速度较快，特不是03年来，投资额大幅度增长。历经几年进展过程，滨州房地产开始步入快速进展轨道，至2011年投资额达80亿元左右，呈现跨跃式进展。

受国家调控政策的阻碍，2011年房地产市场投资趋势减小，房源投

放量大，销售缓慢，价格呈下跌趋势。

（四）住宅土地供应量及成交情况

2011年滨州土地供应量为32宗，最高的住宅价格为200万/亩，最高的商业价格为500万/亩，受国家政策操纵的阻碍土地数量在减少。（五）房地产需求分析

滨州市户籍人口366.15万人，其中滨城区总人口63万，人口增长以自然增长为主，人口总量变化不明显，滨州市家庭成员规模以3.0人左右浮动，2002年以来，家庭户均人口规模呈下降之势，随着社会的进步与生活水平的提高，一些大的家庭逐渐分离，三代同室逐渐向两代同室转变。

滨州市经济总量和财政收入近几年迅速进展提高，滨州市外来流淌人口整体上升趋势，外来常住人口（跨市流入且离开其户口所在地时刻超过半年的外来人口）为33.58万人。随着国家“黄、蓝大开发战略”的实施，包括魏桥高端铝业选址滨州开发区在内，大项目入驻滨州，滨州市经济进展将有新的加速动力，支持都市功能的进一步完善，人口集聚效应和带动效应也因此显现，外来人口规模将持续增大，要紧以省内和周边县区的流淌人口为主力军，这一部分流淌人口将带动新增的刚性购房需求。

新增需求将呈现两极化的房地产市场格局，即滨州市现有和新进滨州的富裕阶层可利用都市进展初期的机会，相对低价位取得高品质的豪宅房屋，享受高品味的居住生活。而低收入阶层和进城谋生的人们，也可利用新兴都市初期的低准入门槛机会，改变自己的生存空间，改善生存环境，由此，将促进滨州市高端市场、低价位商品房市场、二手房市场的进展。

（六）经济进展与房产市场分析结论

1、房地产开发业将保持平稳健康进展态势

随着滨州市都市化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日剧增，住房更新换代步伐将明显加快，加之滨州市企业规模和实力不断增强和安居工程的实施、房地产治理制度的不断完善、棚户区改造力度加大，必将为滨州市的房地产开发业注入新的活力。

2、房地产建设的品质将不断攀升，随着滨州市A级住宅性能认定工作的不断深入，及争创国家康居示范工程工作的有力开展，滨州市房地产业将向规模化、品质化、集约化、节能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步迈进。将由原来满足居住的毛坯房向品质化的全装房转变。

3、市场需求将持续拉动开发投资。

滨州作为黄河三角洲高效生态经济区的主战场，加快都市化进程进展已是关键。2009年的市政府城镇化工作会议提出要在2012年实现全市都市化率50%的目标，新增城镇人口近50万，这将有效的拓宽房地产的开发市场空间，从而拉动滨州市房地产开发投资的持续增长。

4、商品房价格将保持合理稳定。

滨州的房价明显低于同等都市价位，受国家操纵政策的阻碍，销售速度放缓，但受物价上涨等因素的阻碍，房地产价格可不能出现大的波

动，将会保持在合理稳定的范围内。

5、住房供应结构将更加趋于合理

随着国家宏观政策的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会接着上升，住房供应结构将会更加合理，房地产市场将会更加健康快速进展。

6、房地产企业规模不断增加、实力不断增强

高素养的房地产企业队伍是滨州市房地产业进展的基础，通过积极引导支持本地企业的兼并重组，促进企业的做大做强，随着市政府招商引资力度的加大，实力雄厚的外地房地产企业已陆续进入滨州开发，促进本地优势企业壮大规模。

二、政策分析篇

（一）近年房地产宏观调控走势

1.调控手段不断增多，调控范围不断扩大

从参与宏观调控的国家行政部门的数量不断增加能够看出，全国对房地产行业的宏观调控从原先单一只是从土地以及银根上对房地产行业进行调控，过渡至多部门运用多种综合手段对房地产行业进行全范围的调控，且调控范围在不断的扩大。

2.宏观调控的力度不断增强

国家宏观调控政策不断出台，且调控的力度不断增强，涉及到供给结构、税收、信贷甚至住房保障以及行政监管，房地产市场在宏观调控的基调下进行了一场颇具声势的变革。

3.调控的方向由表及里的转变

从早期的政策制定方式，即针对该年份出现的问题制定相应的解决方法，到后期认识到房地产行业在供应结构上这一深层次的矛盾以及相关房地产行业在政策的制定上还有所不足的特点，开始将政策的调控方向由表向里转变，对房地产行业的调控将贯彻长期性。

（二）全方位宏观调控

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差不化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2010年4月14日滨州市住房和城乡建设局办公室下发《滨州市商品房预售款监督治理规定》，文中规定：房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应托付一家商业银行作为商品房预售款监管银行（以下简称预售款监管银行），设立商品房预售款监管专用帐户（以下简称预售款监管账户），并与预售款监管部门、预售款监管银行三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》，明确三方权利、义务。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险

缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（三）金融政策调控

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，第三套住房停止放贷。最大的特点确实是“抬高门槛，强化力度”，加强了对投资及投机购房者的操纵，特不是第二、三套房贷款。

契税优惠政策调整：小区容积率低于1.0的，客户不是唯一住房的，都不享受90-144平方米1.5%契税优惠，全部执行3%的标准。

（四）土地政策调控

加强土地治理与调控，严把土地“匣门”

1、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

2、接着停止不墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

3、地点各级人民政府要紧负责人对本行政区域内耕地保有量和差不多农田爱护面积、土地利用总体规划和年度打算执行情况负总责。将新增建设用地操纵指标纳入土地利用年度打算。

4、从2007年起，都市农用地转用和土地征收将从此前的分批次审批，调整为每年由省级政府汇总后一次申报、待国务院批准后由省级政府负

责组织实施、都市政府具体实施。

第二章竞争区域分析

一．项目所在区域内住宅市场分析

1、一般住宅

随着滨州市经济的规模进展，房地产开发土地由初期的资源优势，变成市场紧缺资源，土地价格也由几万元、几十万元一亩，上涨到现在的200多万一亩；土地的开发强度从容积率不高于1.0提高到不高于3.0，市区内建筑形态以高层建筑为主。

2011年的房价受国家政策的阻碍为实现年初破“4望5”的预期，房价维持在3300-3800元/平米之间。

滨州市属于相对落后的三线或四线都市，人口结构相对稳定，都市化新增人口规模小，购买力不强，制约了一般住宅房价上涨的梯度。2、不墅

房地产营销策划报告

当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标

某房地产项目营销策略分析报告

前言 目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。 在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。 基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内

容由下列六个部分组成： 第一部分：战略发展篇 第二部分：市场分析篇 第三部分：营销定位篇 第四部分：营销实战篇 第五部分：广告综合篇 第六部分：合作运作篇 “优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。

产品档案 地理位置：北京经济技术开发区17#地 开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司 施工单位：北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司 监理单位：北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司 设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院； KLAY ASSOCIATES建筑师事务所（新加坡） 景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院 占地面积：259.375亩 建筑面积：179640.83平米。其中搬迁居民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积118406.83平米。 容积率：0.88 绿化率：36.71%

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

房地产营销策划报告

房地产营销策划报 告 1

第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2

黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3

房地产营销策划书前言怎么写

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

商业地产项目营销策划报告

商业地产项目营销 策划报告

无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究

房地产销售部工作总结报告

房地产销售部工作总结报告 房地产销售水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用,并影响到房地产企业整体的发展。今天小编给大家整理了房地产销售部工作总结，希望对大家有所帮助。 房地产销售部工作总结范文一光阴似箭，岁月如梭，一年的时光又悄然而过。这一年，在公司领导的带领下，以“正心广德，奋发有为”的企业精神为指引，我部门人员努力拼搏，锐意进取，为已过去的一年画上一个圆满的句号。现就将一年来的工作做以下总结： 一、2020年房地产宏观政策对在售项目的影响 2020年对于房地产行业来说是不平凡的一年，也是步履维艰的一年。整个实体经济的不景气影响着整个房地产，不过在这一年里，政府运用土地、金融、税收等手段，鼓励人民购房，带动刺激消费，因而目前政策上还是很乐观的。主要利好政策有： 1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策; 2、人民银行房贷利率、利息的多次下调; 3、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策; 4、公积金贷款政策的一再放宽; 以上的调控措施不仅给消费者带来了一定的消费动力，而且也给楼市带来了部分成交量，导致太原市场房价在今年度微微上涨，同时对我们中正锦城和中正睿城的销售也带来不少的帮助。 除了这些利好政策外，2020年我部门将在宣传与服务上来争取更多的客户，力求销售业绩跨上一个新的台阶。 二、2020年开发项目销售具体分析 在公司领导的带领下，中正锦城和中正睿城的整体销售情况良好，基本完成了年度销售目标。 1、中正锦城销售情况

2020年中正锦城累计开盘7栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。 2、中正睿城销售情况 2020年中正睿城累计开盘4栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。 截止2020年12月底，以上两个项目总预收房款**-****元，实际收到房款*******元，实际回收率达***%，财务挂欠***** 元，其中银行未放按揭款共计******元，此未放款已与银行进行商榷，在2020年1月便可全部放完。针对其他欠款部分，已制定相应的措施，与财务部门配合，加大催款力度，提高回款速度，减少欠款额度。未签约欠款****元，主要集中在公司关系户上,在今后工作中协同各部门尽早处理。 三、销售部具体工作 (一)、项目开盘工作 1、2020年做为主抓部门，在其他部门的配合下，成功进行了中正锦城及中正睿城的数次开盘： (1)2020年12月14日，举办了中正锦城A区A1、B2楼的开盘。 (2)2020年3月，举办了中正锦城A区A3楼的开盘。 (3)2020年4月，举办了中正锦城A区A2楼的开盘。 (4)2020年6月，举办了中正锦城B区B4楼的开盘。 (5)2020年8月，进行了中正睿城1,2号楼的开盘。 (6)2020年9月，进行了中正睿城4号楼的开盘。 (7)2020年12月，进行了中正睿城12号楼的开盘。 (6)2020年11-12月，举办了中正锦城C区C4、C6的开盘。 2、办理了中正锦城A1、A2、A 3、B2、B 4、C4、C6号住宅楼的已售房源面签及网签工作。 3、协助电商拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广计划，并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、电台广告、网络广告制作及短信广告的发布进行

商业地产项目营销策划工作报告书

商业地产项目营销策划工作报告书第一部分、商业市场调研 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、居民收入及消费结构等。 3：项目所在位置的交通情况 （二）项目所在地区建材市场的具体情况 1：目前建材市场的总量

2：建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3：目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计） 4：目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主 5：经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库） 6：接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7：根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量 8：经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安） 9 （三）、终端消费者研究 1、消费习惯：建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目，那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象 2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是：针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题，比如餐饮，娱乐，生活消费，酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格，以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标

房地产营销策划报告

房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点

的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：

某地产项目营销推广策略报告

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

1、工程SWOT分析 1．1优势 ?位于奥运核心腹地 ?纯板楼居住型小社区 ?分户式中央空调及封闭立体车库 ?准现房销售 ?区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 ?价格创区域新高 ?销售现场环境混乱 ?目前周边交通条件并不理想 ?售楼处与工程现场分离 1．3机会 ?奥运主题为本工程带来更大的升值空间 ?区域内整体供给量不大 ?市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 ?交通情况改进时间待定 ?奥运地产的逐渐降温 以上为本工程的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低工程风险，提升产品市场竞争力，完成工程完美推广计划。 2、销售周期

2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据工程自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本工程推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。2．2本工程推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本工程 ?工程主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前工程现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善

房地产项目营销策划报告

某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞

后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

某房地产项目营销策划报告

目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29

房地产营销策划报告

房地产营销策划报告 当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候?都要面临着同样的事情：给公 司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手?这份报告是非常重要的?也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水?有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行?也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样?最终的目的是一致的?使楼盘操作成功?达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解?一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析?二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前?必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略?做深入细致的沟通?以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节 1.1 、确定目标市场与产品定位。 、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.2 1.3 、制定价格政策。 1.4 、确定销售方式。 、广告表现与广告预算。 1.5 1.6 、促销活动的重点与原则。 1.7 、公关活动的重点与原则。

, 市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况?市场状况分析必须包含下列13 项内容: ,1, 整个产品在当前市场的规模。 ,2, 竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 ,3, 竞争品牌市场占有率的比较分析。 ,4, 消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分 析。 ,5, 各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 ,6, 各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 ,7, 各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 ,8, 各竞争品牌促销活动的比较分析。 ,9, 各竞争品牌公关活动的比较分析。 ,10, 竞争品牌订价策略的比较分析。 ,11, 竞争品牌销售渠道的比较分析。 ,12, 公司近年产品的财务损益分析。 ,13, 公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 , 二, 策划书正文: 一般的营销策划书正文由七大项构成: ,1, 公司产品投入市场的政策 ,2, 企业的产品销售目标 所谓销售目标?就是指公司的各种产品在一定期间内,通常为一年,必须实现的营业目标。 2.1 、销售目标量有以下列优点: 2.2 、为检验整个营销策划案的成败提供依据。 2.3 、为评估工作绩效目标提供依据。

某房地产营销策划书

某房地产营销策划书 目录 一、前言 (1) 二、马鞍山房地产市场分析 (1) 三、项目竞争对手分析 (2) 四、项目目标消费者分析 (2) 五、项目分析 (3) 六、项目定位分析 (4) 七、项目推广策略 (5) 八、媒介计划 (7) 九、营销效果预测 (12) 一、前言 安徽佳达房地产开发集团有限公司，是安徽佳达集团的核心企业。公司成立20年以来，始终坚持“诚信为本、锐意创新、追求卓越”的企业宗旨，先后开发建成了中岗三村、湖东三村、梨园、玫瑰园、碧云天城市花园、襄城明珠花园等多个住宅小区和卫生大厦综合楼等，开发总面积近百万平方米。工程合格率达100%，多次获得省、市级“诚信维权十面锦旗单位”、“房地产十佳企业”、“明星企业”、“双十佳企业”等荣誉称号。此次名雅居是安徽佳达集团继开发碧云天之后的又一力作。 名雅居的出现,顺应了当代人,当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可限量. 名雅居在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补,相映生辉的做法,也是一个超前性的地产开发模式创新,它对佳达房产的未来事业将产生深远的影响. 二、马鞍山房地产市场分析 1、2004年马鞍山房地产市场简述 2、房地产已经进入品牌竞争时代 3、竞争手段趋向全方位和多元化 4、消费市场日趋理性和个性化 5、2005年马鞍山房地产市场展望 1、2004年马鞍山房地产市场简述 ?房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为马鞍山房地产市场新法则 ?大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点 ?“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视2、房地产已经进入品牌竞争时代?企业更注重对品牌的培养与利用。除安徽佳达房地产开发（集团）有限公司外，还有马鞍山中房置业有限公司，马鞍山市世荣房地产开发有限公司，马钢集团康泰置地发展有限公司、马鞍山市万马房地产开发有限责任公司等都注重品牌资源的培养与利用?在建立品牌的同时，一些大型发展商同时也注意练好内功，加强楼盘本身的质素，通过强有力的产品来支持品牌的树立、争取消费者?消费者除了楼盘的价格之外，对楼盘本身的质素也相当重视 3、竞争手段趋向全方位和多元化?市场竞争在新兴区域展开激战，当涂以及城市近郊地区以成为今年的楼市的热点?大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明

XX房地产项目营销策划书

XX房地产项目营销策划书 策划机构：XXXXX公司 策划时间:XXXX年XX月XX月

前言 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

目录 一、项目开发的背景 (6) 二、环境分析 (6) （一）宏观环境分析 (6) 1.政治 (6) 2.经济 (6) 3.文化 (6) 4.技术 (6) （三）房地产行业发展现状分析 (6) （四）房地产市场需求预测 (7) （五）消费者分析 (8) （六）竞争楼盘分析 (8) 1.竞争楼盘A (8) 2.竞争楼盘B (8) 3.竞争楼盘C (8)

三、房地产项目可行性分析 (8) （一）经济可行性 (8) （二）社会可行性 (8) （三）技术可行性 (8) 四、SWOT分析 (8) 五、项目定位 (9) （一）目标市场选择 (9) （二）目标顾客群分析 (9) （三）项目核心卖点 (9) （四）项目定位 (9) 六、产品建议 (9) （一）产品卖点 (9) （二）项目规划与设计 (9) 七、价格策划 (9) 八、推广策略 (9) （一）开盘前期策略 (9)

（二）开盘策略 (9) （三）强销期策略 (9) （四）尾声期策略 (9) 九、人员分配 (9) 结束语 (10)

摘要 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 一、项目开发的背景 ………………………………………………………………………………….. 二、环境分析 （一）宏观环境分析 1.政治 2.经济 3.文化 4.技术 （三）房地产行业发展现状分析 ………………………………… …………………………………. ……………………………………