景观设计标准化导则之房地产

景观设计标准化导则之房地产

何为景观标准化？

景观标准化是对房地产的软景和硬景进行规定统一标准，并使之贯彻实施。

硬景比如：亭、台、廊、榭、景墙、水池、喷泉、假山、雕塑等。而与硬景为之搭配的以植物造就的景观便是软景。

简单来说：就是定制一系列景观标准的过程。

标准化的意义

关于房地产产品标准化的意义，可以用一句话来概括：20%的精力做80%的产品，用8 0%的精力做20%的产品。

即：用少量的精力将已经成熟经过市场检验的产品进行大量地克隆，以适应项目快速开发的需求，尽可能多地占有市场份额，并快速赢得高效益和高商业化。这就是一种标准化模式的快速复制。

景观标准化的目标是为了快速地提高房产项目设计管理的效率、有效地控制景观的建设成本，帮助开发商定位景观产品、选择设计公司、预算景观的成本、指导景观的设计、设法避开重复错误。

景观标准化能解决什么问题？

景观标准化要解决的问题有三方面：景观定位、景观配置、景观成本。

景观定位

景观的定位就是开发商根据自身独特的以及个性化的景观产品，并结合市场上的客户需求以及变化对景观产品类型与风格进行合理的定位。

1.问题：

不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？

景观品质怎么提升，提升什么？

景观配置

景观配置就是，按软景、硬景和住房区布局要求，合理配置住房区中各种软景和硬景等，以发挥它们的功能和特性。

2.问题：

从景观配置方面看，满足各种景观产品类型需求的景观配置面积是什么？

景观配置的内容、以圆的半径画圈的服务范围、景观布置的原则是什么?

景观成本

景观成本简单来说也就是制造软景、硬景时所用的成本。

3.问题：

哪里增加成本最有效？增加多少合适？

在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面成本不能“缩减”？

景观标准化审核控制流程：景观设计阶段

景观标准化审核控制流程：景观施工阶段

万科将主流市场细分为首次置业（第一次买房子的人群）、首次改善（还想改善自己的住宅环境而购置房产的人群），再次改善（还想改善自己的住宅环境再一次购置房产的人群）、活跃空巢（还在活跃的空巢老人）四类与万科的土地类型、客户群体、景观产品相匹配。最后，形成以万科不同产品类型划分的不同产品景观的定位标准。

产品景观成本预算

万科景观标准化配置

万科景观标准化配置由活动场地、软景、硬景、水景、其他设施五个部分组成，分别从前期规划、景观设计、案例分析等这几方面进行配置分析。

01

活动场地标准化配置

游泳池

一

前期规划

1.1 布置原则

1. 游泳池必须远离市政道路、社区医疗机构、垃圾处理场、垃圾中转站等易产生异味、灰尘的场所，处于上述场所的上风区域。

2. 游泳池应避免于高层阴影区布置，保证充足日照。

3. 游泳池的布置应便于居住组团居民前往煅炼，服务半径以220m（3分钟内步行到达）为适。宜设于居住组团的中心区域。

4. 游泳池的布置除了考虑居民的可达性之外，还要考虑分期开发和营销组织。规划设计过程中，设计管理部应与营销部充分沟通，合理布置游泳池，以同时满足营销需求和使用者需要。

1.2 泳池面积

1. 泳池总面积包括成人池，儿童池，幼儿戏水池（如有）的总水面面积。可以为单独集中的1处泳池，也可以分成2-3处泳池。原则上要求其中一处泳池总面积不应小于500平方

米且不应超过1,500平方米为宜。如果总需求大于1,500平方米，应该设置两处以上泳池。

2. 设x为万科社区户数，P为泳池总水面面积，则各品类的泳池的建议总水面面积为

G2/C：P= 0.70x+500

G3/T1：P= 0.60x+450

T2： P= 0.60x+450

3. 成人池水面面积：由于品类人口构成差异，不同品类占泳池总水面面积的百分比略有不同：

G2/C：80%-85%

G3/T1：90%-95%

T2：80%-85%

4. 儿童池水面面积：由于品类人口构成差异，不同品类占泳池总水面面积的百分比略有不同：

G2/C：15%-20%

G3/T1：5%-10%

T2：15%-20%

5. 最大容量人数：成人池水面面积/ 3+儿童池水面面积/ 2.5

6. 休息平台：面积=0.8m2 /人×最大容量人数，围绕池边的平台应交圈，方便后期检修与清洁。

二

景观设计

2.1 平面分区

1. 平面形状：宜采用矩形或矩形组合方式。必须保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落。

2. 区域设置：

成人池应分两部分：练习区与戏水区。练习区提供长距离的练习泳道（25-30米），宽度2-3条泳道为宜。戏水区应靠近浅水区并设置入池台阶，平面形状开阔。两个区域不应重叠或交叉。

儿童池水体应与成人池联通，使用同一套水处理设备，但应设置平台或走道分隔成人池和儿童池，防止儿童直接进入成人池，造成危险。

2.2 功能配置

1. 入池流线：更衣室→强制喷淋→洗脚池→泳池

2. 更衣室

洗手间个数= 最大容量人数/60淋浴间个数= 最大容量人数/30储物柜个数= 最大容量人数/2

3. 强制喷淋设备：更衣室与游泳池走道中间设有强制喷淋设备，男、女各一套，每套喷头数量不少于4个。应设置红外感应开关，节省水源

4. 洗脚池应与喷淋池分开。

5. 座椅：儿童池旁应设座椅，方便陪同小孩的大人休息。休息平台上可放置躺椅、阳伞和座椅。

6. 救生员：水面面积在250㎡以下的,应至少设置2个救生观察台;水面面积在250㎡以上的,按面积每增加250㎡及以内,增设1个救生观察台的比例配置救生观察台。救生观察台高度不低于1.5m

7. 照明设备：游泳池水面光照度不低于80LX，照明设备距离水面的高度不低于5M。

2.3 植物栽种

1. 由于落叶植物容易污染水体，不利于后期清洁，故不宜在泳池附近栽种落叶植物，如竹子、凤凰木等等。

2. 泳池绿岛和池边不宜选择根系发达的树种，如榕树等，以免破坏池壁。

3. 泳池池边不宜布置枝叶茂密的树种，以免遮挡救生员视线，导致增加救生员数量。

4. 池边种植区应设置排水沟，以免雨水冲刷泥土污染水面。

三

案例分析

以深圳、广州建成项目出现的问题为案例，分析提出解决建议。

四

设计强条

泳池设计强条(平面示意图)

1.与建筑间距：当建筑物靠泳池一侧外墙有门窗洞口时，C段距离必须≥4m

2. 功能分区：在泳池设计时必须分出A、B两区，当A区进行封闭管理时不可影响B区正常使用。

3. 安全监护：设计形态必须以满足一个救生员进行全场监护为标准，不可有视线死角，泳池内及边缘不宜种植影响监护视线的大树。

4. 水深：成人池：最浅端（小于0.8m）最深端（1.4m）

儿童池： 0.6m

戏水池： 0.3m

5. 材料：泳池及周边活动区域地面材料必须采取防滑措施，地面、台阶边角打磨，无突出边角和锋利的切面，地面材料应便于冲刷。

6. 设备：机房应靠近游泳池，最远不得离救生员20米的距离。

7. 不宜结合功能区：儿童戏沙池、垃圾中转站等易产生异味、灰尘的场所。

运动场地

一

前期规划

1.1 布置原则

1. 运动场地必须远离社区医疗机构、垃圾处理场、垃圾中转站等易产生异味、灰尘的场所，处于上述场所的上风区域。

2. 运动场地的布置应便于居住组团居民前往煅炼，服务半径以220m（3分钟内步行到达）到达为适。但是容易产生噪音或者晚上照明强烈的项目应远离住宅。

3. 运动场地可布置于室外，会所室内场馆或者架空层。

4.运动场地必须考虑多用途功能和分时段使用。一块场地可以兼顾多种项目。

1.2 场地面积

1. 运动场地面积包括室外场地，室内场地和架空层场地。

2. 运动场地可以兼顾多种项目，也可以兼顾老人和小孩的活动场地，如网球场可成为跳操场地，篮球场可以兼顾羽毛球场功能等等，计算面积时可以把兼顾项目重复计算。

3. 设x为万科社区户数，E为运动场地面积，则各品类的建议运动场地面积为

G2/C： E=0.40x+500G3/T1：E=0.40x+500T2：E= 0.37x+450

1.3 推荐配置：

1. 篮球场

容纳人数多，受年少年和成年人欢迎。同时可以兼作老人跳操场地。噪音比较大，夜间照明会产生光污染，必须考虑远离住宅布置和控制开放时段。

2. 乒乓球桌

在社区内广受欢迎，适合各年龄段。可以放置于架空层，会产生一定噪音，必须控制开放时段。

1.4 可选配置：

1. 网球场

可以体现社区的档次，作为销售的一个重要手段。但是容纳人数少，管理维护费用高，夜间照明会产生光污染。

2. 羽毛球场

在社区内广受欢迎，适合各年龄段。受室外风环境影响，宜布置于室内。

3. 健身房

布置于会所或者架空层

4. 练舞室/瑜伽室

布置于会所或者架空层

5. 桌球室

布置于会所或者架空层

二

景观设计

三

案例分析

以深圳、广州建成项目出现的问题为案例，分析提出解决建议。

童活动场地

一

前期规划

1.1 布置原则

1. 儿童活动场地应布置在居住组团中间，远离区内机动车道路。服务半径以儿童步行1分钟（40m）到达为适。但儿童活动场地容易产生噪音，应与住宅有一定距离。

2. 儿童活动场地可布置于室外或者架空层。

3. 儿童活动场地应临近老人活动场地。

1.2 场地面积

1. 儿童活动场地面积包括室外场地和架空层场地。

2. 设x为万科社区户数，K为儿童活动场地面积，则各品类的建议儿童活动场地面积为: G2/C：K= 0.20x+200G3/T1：K= 0.10x+100T2： K=0.15x+150

1.3 推荐配置

1.秋千

2.木马

3.滑梯

4.爬梯

5.平衡木

6.跷跷板

以上配置参与度很高，非常受欢迎，应考虑地面用橡胶软垫，慎防儿童跌落受伤。

1.4 可选配置1.泡泡池

2.攀爬绳网

3.戏水池

4.沙池

二

景观设计

三

案例分析

以深圳、广州建成项目出现的问题为案例，分析提出解决建议。

老人活动场地

一

前期规划

1.1 布置原则

1. 老人活动场地可以分为动态项目和静态项目。动态项目以老人跳操广场，门球场为主，静态项目包括麻将棋牌空间，按摩走道，活动器械等等。静态项目服务半径以老人1分钟（65m）到达为适。动态项目因为产生噪音较大，应远离住宅布置。

2. 老人活动场地可以与运动场地，如篮球场，羽毛球场等重叠

3. 老人活动场地应充分考虑可达性和无障碍通道

4. 老人活动场地可以布置于室外，平台和架空层

1.2 场地面积

1. 老人活动场地面积包括会所室内场地，室外场地和架空层场地。

2. 设x为万科社区户数，S为老人活动场地面积，则各品类的建议老人活动场地总面积为:

G2/C：S= 0.25xG3/T1：S= 0.63xT2： S= 0.50x

1.3 推荐配置

1. 跳操广场：广受欢迎，但考虑到噪音影响，不宜过大或接近住宅。地面应采用硬质铺装，场地平整

2. 门球场：广受欢迎，但考虑到噪音影响，不宜接近住宅。

尺寸为20×25m或15m×20m，周围留出2m左右的自由区。

地面一般采用粘土或草坪，但全天候人工草坪场地、透水型人工草坪更合适。

3. 棋牌活动：可布置于架空层和会所，应重视位置的选择与空间的质量。

1.4 可选配置

1. 按摩走道：参与性强，可以放在人流必经之路上。

2. 锻炼器械：受欢迎程度一般，应放置于可达性比较强的地方，如组团中心，否则使用率很低。

二

景观设计

三

案例分析

以深圳、广州建成项目出现的问题为案例，分析提出解决建议。

宠物活动场地

建议：不少于100m2的宠物活动场地，硬质场地，要为业主设置休息座椅，活动场地内要设置宠物饮水器，宠物厕所等等

02

软景标准化配置

一

植物品种选择

1.1 功能性植物

1. 防尘降噪类植物

?功能性：防尘降噪植物

?原理：选用速生及抗逆性强树种，3-5年内成长为成型乔木，起到防尘降噪的保护作用，可有效阻隔社区外围不良环境对住区造成的影响。

?使用区域：红线外城市绿化带

?常用树种：桉树、相思、夹竹桃等

?实施案例：深圳四季花城、深圳城市花园

2. 生态恢复类植物

?功能性：生态恢复

?原理：选用本土速生藤本或深根性植物，以其特有的强生命力，可攀援、匍匐生长的特点，可在6个月内使受到破坏的山体及边坡恢复正常的生态环境。

?使用区域：山地、边坡

?常用植物：蟛蜞菊，马樱丹等

?实施案例：深圳17英里、深圳东海岸

3. 水体净化类植物

?功能性：水体净化

?原理：水生植物的根系可阻拦、吸收、转化进入水体的有机质及营养盐，防止水体的富营养化，起到净化水体的作用。

?使用区域：水景、人工湿地、人工湖、自然水体

?常用植物：芦苇、香蒲、慈菇、唐昌蒲、睡莲、荷花、再力等

?实施案例：深圳第五园、深圳东海岸

1.2 观赏性植物

1. 观形类植物

?观赏性：观形类

?使用区域：行道树、遮阴活动场所、主要景观点

?常用树种：油棕、大王椰子、榕树、小叶榄仁、凤凰木、秋枫、人面子等

2. 观花类植物

?观赏性：观花类

?使用区域：根据景观设计意图确定

?常用品种：鸡蛋花、黄槐、羊蹄甲、大花紫薇、凤凰木、鸡冠刺桐、串钱柳、勒杜鹃、大叶龙船花等