借名买房问题汇总

“借名买房”若干问题法律分析

【概念】

“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。

【原因】

规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。

【风险】

虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说：

1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；

2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；

3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；

4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；

5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。

【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况

下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤

其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至

张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2010）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套

房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新

居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25 日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原

告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。

二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合

同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

三、举证责任及法院如何认定

基于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应信赖其为真实的，但根据我国《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。实际购房人欲主张该房屋归其所有，有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资，若不能证明，则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。

“恒震鼎与陆玉妹所有权确认纠纷”二审案（案号：（2014）沪二中民二（民）终字第81号），二审法院认为：本案中，系争房屋虽登记在恒建德名下，但根据陆玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言，原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人，并无不当。恒震鼎上诉认为不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人，因未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实，故本院对此无法采信。

“董书生与董书仲所有权确认纠纷”二审案（案号：（2013）二中民终字第16735号）。二审法院认为：诉争房屋原系公有住宅房屋，登记于董书仲名下。现董书生提起确权诉讼，以诉争房屋实际承租人为其母黄桂兰、其系以董书仲的名义购买涉案房屋为由，要求确认诉争房屋归其所有。对此，董书生应就此承担必要的举证责任。根据双方当事人陈述，董书仲并不否认其母黄桂兰对诉争房屋享有一定权益，董书生与董书仲亦均认可房改购房过程中的购房款系由董书生交纳，但仅凭此出资的事实，尚难以证明董书仲与董书生之间存在借名买房关系。

（一）法院如何认定是否存在借名买房合意：

1、双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性，难以举证，但如果双方承认有借名合意亦可。

2、借名购房的原因是否符合常理。甘于冒风险而借名买房，必定有其原因：或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格、或规避信贷税收政策、或隐藏财产等。符合常理的借名动机，往往具有很强证明力。

3、关于房屋实际使用和产权证持有情况。这一点至关重要，在实际中房屋由谁使用、产权证由谁保管亦能在相当程度上反映出是否存在借名买房关系。房屋由借名人实际使用，被借名人尚可主张租赁、借用，但房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交付他人，如果声称是由他人保管有违常理。

4、房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理，房贷由谁偿还。通常情况下，购房入户管理手续如房屋契税、按揭还贷、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有单据，但借名买房中，很多均由实际购房人代名义购房人去办理、缴费，名义购房人往往不知晓详情。这在一定程度上也可用来证明双方的借名购房关系。

江苏省无锡市中级人民法院审理的“吴辛戬、孙玲与杨国华所有权确认纠纷上诉”一案（案号：（2013）锡民终字第1572号）。一审法院认为：一、证人证言表明双方确实有借名买房的意思

表示，合同实际系由杨国华以吴幸戬的名义签订，吴幸戬未参与。二、从购房款支付情况来看杨国华提供的证据能够证明首付由其出资；房贷也是由杨国华还的。三、关于房屋入户手续、费用等。入户手续按常理应由购房人亲自办理，本案中实际系由杨国华办理并交纳了相应费用，这在一定程度上印证了杨国华主张的借名购房关系。四、关于房屋实际使用和产权证持有情况。诉争房屋由杨国华实际使用，产权证原件也由杨国华持有，这在一定程度上也印证了杨国华主张的借名购房关系，而吴幸戬对该事实的解释不符合常理，也未提供相关证据予以证明。上述各项事实环环相扣，已构成一个完整的锁链，表明本案实际购房人应为杨国华，杨国华系借用吴幸戬的名义购房，而吴幸戬仅是名义购房人。亦未违反当时的法律强制性或禁止性规定，故应认定借名购房关系有效。一审判决：诉争房屋归原告杨国华所有。二被告不服，提起上诉，二审维持原判。江苏省徐州市中级人民法院审理的“马涛等与许萍等房屋确权纠纷上诉案”（案号：(2013)徐民终字第1454号）。法院分别从涉案房屋的买卖过程、购房合同的签订、房证及土地证载明的权利人及两证和税费单据的实际持有人、房贷的偿还、涉案房屋的出租及居住情况、水、电、物业费用的缴纳、涉案房屋的装修及生活用品的添置等多方面进行分析，认定原被告之间存在借名买房合意，实际购房人徐萍对房屋拥有所有权。

（二）如何认定实际出资人：

1、双方协议的内容。协议中双方对出资往往有明确约定。正常情况下，借名人即为将来的实际出资人，但不能单凭协议确定实际出资人，因为协议的履行存在不确定性，借名人不履行出资义务亦有可能，故还应结合其他证据综合认定。

2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽记载被借名人之名，但如果这些重要材料均由借名人持有，则买房事宜由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。一般来说，还款手续由借名人持有即可初步推定其为实际出资人，因为如果房款系出名人所出，通常其无可能和必要将取得的提前还贷申请书、还款凭证等还款手续交由借名人保管。

3、双方的财务状况、还款能力。如出名人无稳定的工作收入等经济来源，一般也不会有支付巨额首付款及按期支付按揭贷款的能力。

4、证人证言。实际出资人直接与卖方即收款人接洽付款的，交款凭证记载出名人、收款方为卖方指定第三人（如中介公司）的情况下，卖方证言尤具证明价值；另外，借名买房一般多发生在亲戚朋友等熟人之间，多数情况下，亲朋好友对此事内情都知晓。

5、常理推断。如出名人主张房款由其支付，应清楚款项数额，以配偶所付主张自己不知情的，也不符常理，因买房系重大事项，夫妻间不应毫无沟通。

6、其他。如借名人向出名人的汇款转账证明等。

“胡元与北京美康澳医疗器械有限责任公司等所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第11924号）美康澳公司提供的银行转账支票载明的支付数额准确无误，该证据可以证明房屋的全部价款确系美康澳公司向北京能源房地产开发有限责任公司支付；同时，美康澳公司提交了该公司持有的物业费、装修保证金等票据及业主公约、物业公司出具的证明等证据，诉争房屋的所有物业费、电费等一切费用均由美康澳公司全部缴纳，从而认定美康澳公司为苏争房屋的实际出资人。

“陈某某与陈某所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2011）深中法民五终字第1033号），法院认为：陈某提交了深圳市某某投资发展有限公司出具的《收款确认》函，且具体说明了购房款的支付时间和支付方式。深圳市某某投资发展有限公司作为卖方在《收款确认》函中确认是与陈某建立房屋买卖关系，先后三笔共收到了陈某支付的7390000元购房款。其中有关付款时间和付款方式的陈述与陈某的主张一致，且有相应的银行转账凭证佐证。同时，转款人陈某某某在一审庭审过程中也出具证人证言，证明是受陈某的委托从陈某某某夫妻帐号上转出上述款项，帐号上的钱款是由陈某做生意赚得存入的。上述证据相互印证，可以证明陈某通过陈某某某夫妻实际出资的事实，本院予以采信。

四、借名买房案件的类型

司法实践中，随着此类纠纷的增多，案件类型也呈多样化，其中当事人选择的案由主要分为合同纠纷和物权纠纷。

合同纠纷中，主要是名义购买人提起的确认合同无效纠纷（(2013)二中民终字第17167号、(2013)郑民三终字第998号）；双方针对借名买房协议提起的房屋买卖合同纠纷（(2014)二中民终字第03835号、(2011)一中民终字第9309号、（2010）二中民终字第19950号）。

物权纠纷中，主要是实际购房人提起的所有权确认纠纷（(2013)津高民申字第1250号、(2013)一中民终字第11924号、(2012)沪二中民二(民)终字第1005号）；实际购房人提起的返还原物纠纷（(2012)一中民终字第9520号、（2014）一中民终字第01595号、(2013)哈中民申字第1号）。

在实践中，法院一般审查双方有无借名买房协议，该协议是否有效，借名人是否实际出资等问题。另外，在房屋被法院强制执行过程中，实际购房人还可以提出执行异议，或提起执行异议之诉（2013）二中民终字第17142号）。

五、面对风险如何救济

（一）名义购房人反悔

近年房价的不断上涨，一些使名义购房人见利忘义，从而主张借名合同无效或根本不承认存在借名买房事实，要求借名人返还房屋，引发许多诉讼。

诉讼中，根据事实和法律规定，大致有三种判决结果：

1、如果实际购房人不能举证证明双方存在借名买房合同，应尊重不动产物权登记的公示公信效力，房屋归权属证书中产权人所有。

“刘京鸣与贾崇强等所有权确认纠纷二审”一案（案号：（2014）二中民终字第00851号）。法院认为：诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为贾崇强，房屋所有权亦登记在贾崇强名下，现刘京鸣主张该房屋系其借用贾崇强的名义所购，但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及其与贾崇强之间存在借名买房之约定，贾崇强对此亦不予认可，故刘京鸣要求被告协助过户诉求难以支持。

2、如能证明双方存在借名买房合同，但合同因违反国家法规政策而无效的，借名购房人无法主张对房屋的所有权，但实际出资应当返还，对于合同无效的后果，应当根据双方过错各自承担相应责任。如果名义购房人有过错，对于房屋升值部分也应给予实际购房人相应补偿。

“赵茜与孙向红等房屋买卖合同二审”（案号：（2014）一中民终字第00455号）一案中。名义买受人赵茜主张借名购买经济适用房合同无效，一审法院认为：合同无效后，孙向红等为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。赵茜与孙向红达成借名买房合同后又拒绝履行，赵茜应对合同无效承担主要责任，故对于因房屋升值所产生的收益，赵茜应当按照其过错程度给予孙向红相应补偿。判决合同无效，赵茜向孙向红返还购房款税446084.4元，支付孙向红房屋增值补偿金1769689.37元。赵茜不服提起上诉，二审维持原判。

“严墨与严峥返还原物纠纷”（案号：（2014）一中民终字第01595号）二审一案中。一审法院认为：严峥因不具备购买经济适用住房的条件，而借用严墨的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，严墨应返还严峥为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，对于该合同的无效，严墨与严峥双方均有过错，考虑到严峥支付了部分购房款，严墨与严峥达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，严墨应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，严墨应按照其过错程度给予严峥相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失。严墨不服提起上诉，二审维持原判。

3、如能证明双方借名买房合同合法有效，则判决依约履行合同，被借名人协助办理过户手续。（二）名义购房人擅自处分房屋

实践中，名义买受人常会擅自处分该房屋，出售、抵押给善意第三人，是否有效，如何救济。笔者认为应分两种情况：

借名合同无效则转让、抵押合同有效。

如借名合同无效，应以购房合同和房屋所有权证上的权利人为房屋所有人，房屋所有人有权通过转让或抵押的方式处分该房屋，第三人可以成为房屋权利人。借名人如能证明实际出资，可认为是借款关系，向被借名人主张返还出资款项。

借名合同有效则转让、抵押合同无效。转让、抵押合同无效并不影响善意第三人取得该房屋的物权。名义购房人虽为无权处分人，但根据《物权法》第106条，善意第三人善意取得房屋所有权。实际购房人只能向名义购房人请求赔偿损失。

以上两种情况，实际购房人均无权追回房屋。第一种情况只可寻求债权保护，请求返还借款；第二种情况则可能发生合同责任与侵权责任的竞合，实际购房人可以选择一种对自己最有利的请求权提起诉讼要求赔偿。

（三）房屋被法院强制执行

当名义购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行该房产，法院以不动产登记薄为依据，查封并拍卖该房屋，实际购房人面临丧失该房屋所有权的风险。

当借名合同无效时，已经付款的实际购房人只能请求名义购房人返还购房款。

当借名合同有效时，在强制执行过程中，实际购房人可以向人民法院提出异议，对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》第256条和《民诉意见》第257条，执行人员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回，理由成立的，由院长批准中止执行。如果该房屋已经被拍卖的，按照《国家赔偿法》第36条规定，应当给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金。

“中国民生银行股份有限公司总营业部与胡晓丽、胡秀华，杜超、杜春平申请执行人执行异议之诉”（案号：（2013）二民终字第17142号）一案中，一审法院认为：依照先前法院对借名买房合同认定有效的生效判决书，可知涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。民生银行要求行使对房屋的抵押权，无法实现，驳回了民生银行请求执行的诉讼请求。民生银行不服，提起上诉，二审法院维持原判。

（四）个人信托与借名买房问题

借名买房类似于信托中的消极信托，借名人是委托人，拥有房屋名义所有权的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有该财产的利益，利益归受益人（即借名人）所有，其中受托人不负担积极管理或处分义务。

能否以个人信托来解释并解决借名买房这一问题？

笔者认为是不合适的。首先，我国对不动产登记缺乏一个专门的、系统的制度，关于不动产登记的规定散见于各种单项民事法律、法规、司法解释之中，所以目前我国信托主要限于资金信托。其次，二者本身又有不同：个人信托的受托人是信托机构，借名买房的名义购房人一般是个人。另外，根据《信托法》第15条和第16条规定，信托财产具有独立性，既不同于委托人未设立信托的其他财产，又独立于受托人的固有财产，受托人对信托财产拥有的所有权是一种受限制的所有权，可占有、使用、处分、但不享收益权利，与借名买房中的物权法上的绝对所有权不同。

六、如何降低“借名买房”风险

鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书案情简介：张某父亲单位早年间房改，张某出资以父亲的名义购买了该套房子，家庭成员也都认可该房子归张某所有。后来张某大哥去世，大哥配偶及女儿认为该房为张某父亲留下遗产，应进行继承分割。张某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师建议提起借名买房合同之诉，主张张某与其父亲之间存在借名买房关系。最终法院判决被告配合张某进行房屋权属转移登记。 北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终7773号上诉人（原审被告）：王荧，女，1956年12月4日出生。 上诉人（原审被告）：张丹旸，女，1998年6月4日出生。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：贺宾，北京市海恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张举纲，男，1960年1月1日出生。 委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张青，女，1957年5月3日出生。 被上诉人（原审被告）：张行行，女，1958年9月6日出生。 被上诉人（原审被告）：张红红，女，1964年7月30日出生。 上诉人王荧、张丹旸因与被上诉人张举纲、张青、张行行、张红红合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王荧、张丹旸上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张举纲的诉讼请求。事实和理由：301号房屋（以下简称涉案房屋）系房改房，购买人必须符合相关条件，张举纲所谓的借名买房口头合同，违反了房屋产权单位进行房改的相关规定，应属无效的民事行为；依据不动产登记的公示公信力，涉案房屋现登记在张大观名下，应依法继承；一审判决在没有任何原始书证佐证的情况下，仅凭有利害关系的姐妹证言就认定张举纲与其

借名买房合同协议书范本完整版

编号：____________ 借名买房合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期： _____ 年 ____ 月_____ 日 甲方：_____________ （乙方的父亲）身份证号：_____________

_____________ （乙方的母亲）身份证号：_________________ 乙方：_____________ （甲方的儿子）身份证号：_____________ _____________ （甲方的儿媳）身份证号：_____________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______ 年_______________ 月 __ 日，甲方以乙方名义购买位于 ___________ 的门面房一套，房屋建筑面积_______________ 平方米，总价款合计人民币_________________ 元，房地产权证号为____________________ 。 二、关于所购房屋权属约定如下：甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定：

“借名买房”的法律风险及其防范建议

“借名买房”的法律风险及其防范建议 一、借名买房的法律风险 首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难； 其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产； 再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承； 最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。 在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。 二、借名买房合同的效力问题 在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。 1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。 意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买

房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。 2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力 对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。 而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。 三、借名买房的风险防范及建议 “借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。 “我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。 还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不

2020借名购房协议范本

2020借名购房协议范本 甲方： 乙方： 现就甲方借用乙方名义购房事宜，在平等、自愿的基础上，经充分协商达成如下协议，望共同遵守： 一、甲方借用乙方名义购买的房屋位于 二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。 三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。 四、甲方如需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方应配合甲方办理相关诉讼程序，所有涉及转让及维护该房屋的相关费用均由甲方承担。

五、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，那么房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管。待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下。 六、该房屋交付时由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及所有物品等均由甲方所有。 七、乙方为合法夫妻关系，乙方已经对该协议进行了充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。 八、如因乙方替甲方购买该房屋，乙方再行购买其他房屋时额外支付的费用由甲方替其承担。 九、本协议如需要补充，另行协商达成的协议与本协议具有相同的法律效力。 十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份;本协议自双方签字或按印之日起生效。 甲方： 身份证号： 签订时间：年月日 乙方：xxx 乙方：xxx 身份证号：xxxxxxxx 身份证号：xxxxxx

借名购房协议完整版.doc

借名购房协议 甲方：身份证号： 联系电话： 乙方：身份证号： 联系电话： 甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行： 第一条基本事实 1、甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买行政街号为市区号楼单元室房屋（以下简称“所购房屋”），房屋面积平方米(实际面积以不动产权证为准)。 2、乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。 第二条购房手续及费用 1、乙方愿意配合甲方办理所购房屋相关购房手续，包括：签订房屋买卖合同和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。

2、乙方同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭据等所有付款凭证及证件原件均由甲方持有和保管。 3、截止甲乙双方签订本协议之日，甲方已交付首付款、团购款、水电及物业费及相关费用共计人民币元，大写圆整，《商品房买卖合同》中约定的权利义务由甲方享有及承担。 4、购房款、按揭贷款、后期还款、购房抵押费、保险费、水电煤气等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担。 5、因所购房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人应于每月日前将当月还款金额支付给乙方。乙方作为名义还款义务人应按约定，通过指定的银行还款账户（还款账号：；开户行）在指定的时间内向贷款银行还款。 第三条房屋权属及使用 1、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。 2、若因甲方借用乙方名义购置房屋之行为影响到乙方后期购房，或截至到年月日之前，甲方同意及时将所购房屋从乙方名下剥离，将所购房屋产权变更至甲方或甲方指定的他人名下。

“借名买房”若干问题法律分析报告

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 【原因】 规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要际购房人腾房； 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人； 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行； 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承； 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。 【借名买房之若干法律问题】 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析： 1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。 借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

借别人名购房协议书

甲方：梁宝忠身份证号码： 乙方：黄志远身份证号码： 梁宝琴身份证号码： 甲方看中商品房一套，以下简称商品房，经与乙方平等协商，双方自愿达成如下合同条款： 一、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名，如不需由乙方签名的，亦可由甲方签名。 二、该商品房户型为，面积暂计为平方 米，价格为每平方米 元，购房款合计为元（）三、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付，甲方以乙方的 名义直接支付给开发商和其他收款单位，或以其它方式支付，但无论以何种方式支付，乙方都只是名义上的付款人，真正的付款人为甲方。 四、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有， 乙方对该商品房不享有任何权利，并不得损害甲方的权益。 五、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材 料均由甲方收持。 六、今后如需将该商品房过户到甲方名下，乙方应无条件予以配 合，因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 七、如因商品房事宜，第三方与乙方发生纠纷，由甲方以乙方名义 进行处理，所需费用由甲方负担，后果由甲方承受。 八、履行本合同，乙方不需要甲方支付自己任何费用。 九、本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，证人一份，均具 有同等的法律效力。 甲方：乙方：证人： 年月日年月日年月日

甲方：黄志远身份证号码： 梁宝琴身份证号码： 乙方：梁宝忠身份证号码： 韦燕身份证号码： 甲方看中商品房一套，以下简称商品房，经与乙方平等协商，双方自愿达成如下合同条款： 十、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名，如不需由乙方签名的，亦可由甲方签名。十一、该商品房户型为，面积暂计为平方米，价格为每平方米 元，购房款合计为元（）十二、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付，甲方以乙方的名义直接支付给开发商和其他收款单位，或以其它方式支付，但无论以何种方式支付，乙方都只是名义上的付款人，真正的付款人为甲方。 十三、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有，乙方对该商品房不享有任何权利，并不得损害甲方的权益。十四、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材料均由甲方收持。 十五、今后如需将该商品房过户到甲方名下，乙方应无条件予以配合，因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 十六、如因商品房事宜，第三方与乙方发生纠纷，由甲方以乙方名义进行处理，所需费用由甲方负担，后果由甲方承受。 十七、履行本合同，乙方不需要甲方支付自己任何费用。 十八、本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，证人一份，均具有同等的法律效力。 甲方：乙方：证人： 年月日年月日年月日

借名买房协议书范本通用版2篇

借名买房协议书范本通用版2篇 Model agreement for buying house by borrowing name 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

借名买房协议书范本通用版2篇 前言：协议书是社会生活中协作的双方或数方，为保障各自的合法权益，经双方或数方共同协商达成一致意见后签订的书面材料。协议书是契约文书的一种，是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后，签署的具有法律效力的记录性应用文。本文档根据协议书内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：借名买房协议书模板2021版 2、篇章2：借名买房协议书范文 篇章1:借名买房协议书模板2021版 甲方：王xx（乙方的父亲）身份证号： 张xx（乙方的母亲）身份证号： 乙方：王xx（甲方的儿子）身份证号： 张xx（甲方的儿媳）身份证号：

甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经 乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______年____月____日，甲方以乙方名义购买位于 ________________________的门面房一套，房屋建筑面积 _______________平方米，总价款合计人民币_____________元，房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下： 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均 由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。

借名购房协议书通用版

协议编号：YTO-FS-PD352 借名购房协议书通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

借名购房协议书通用版 使用提示：本协议文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、因甲方因故不能购买新的住房，现甲方委托乙方以乙方名义向业主购买房屋一套，乙方接受甲方的委托。 2、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，乙方分文未付，甲方是实际出资人。 二、甲乙双方经协商一致的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。 1、乙方代甲方购买的房屋(房地权证号：粤房地权证号)所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。

借名买房纠纷案例

借名买房纠纷案例 （一）基本案情： 2012年6月，孙XX、李XX将其儿子孙1XX起诉至XXX人民法院，称为了晚年养老，于2003年4月23日借用儿子孙1XX的名义购买了北京XXX区XXXX房屋一套。该房为经济适用房，其已全部支付首付款和按揭贷款。其后，我们来北京就居住在该房屋，平时由女儿孙2XX 照管，该房屋全部费用支出均由我二人负责。最近，孙1XX不知何时将该房屋房产证拿走，并告知将要把房子卖掉，我们不同意。孙1XX就趁我们不再北京期间将房屋锁匙换掉，并将我们的物品损坏。而后，我们得知孙1XX 已将该房屋过户给其妻子王XX，孙1XX和王XX 的行为已经侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，要求孙1XX和王XX将房屋过户至孙XX 名下，如无法过户，则按照市场价150万元赔偿我们。一审法院经审理后，判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。后孙1XX和王XX不符判决，遂提起上诉。 （二）法院分析说理： 一审法院认为：孙XX和李XX所提交之银行卡业务单据、房屋认购协议、按揭协议及购买款支付凭证、贷款清偿回执等证据相互印证，可以证明孙XX和李XX在涉案房屋购买过程中，给付了孙1XX与涉案房屋购物款相当的款项，孙1XX否认涉案房屋系孙XX和李XX出资购买，但与其2012年6月9日所书写之欠条内容明显相悖，且其主张相关汇款被其另作他用之辩解亦无相应证据支撑，故对其辩解，法院不予采信。从本案已查明的事实来看，可以认定孙XX和李XX主张的其二人借用孙1XX名义购买涉案房屋之事实成立，涉案房屋所有权应归属与孙XX和李XX，该房屋在购买时系经济适用房，现在已经具备了过户条件，故孙XX和李XX要求过户之请求，法院应予支持。 二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙XX和李XX主张其二人系借用孙1XX名义购买涉案房屋，根据查明事实，涉案房屋系孙1XX以个人名义与北京XXX房地产开发公司签订买卖协议并交纳购买款，后涉案房屋登记在孙1XX名下；现孙XX和李XX主张其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的口头约定，但孙1XX予以否认；根据现有证据，孙XX和李XX与孙1XX之间并无借名购买涉案房屋的书面约定，且孙XX和李XX并未提交充分证据证明其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的其他相关约定，因此，孙XX和李XX向法院主张要求涉案房屋产权登记人为其办理房屋所有权转移登记，本院认为，其理由不充分，而原审法院支持孙XX和李XX的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。至于，孙XX和李XX曾向孙1XX名下账户汇款，孙XX和李XX可以就该汇款另行主张权利。故 （三）判决结果 一审法院判决结果： 判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。 二审法院判决结果： 1、撤销一审法院作出的XXXX号民事判决；

标准版借名买房协议书模板

编号：_____________借名购房合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、年月日，甲方以乙方名义购买集资房 （以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有； 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配 合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续 由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于年月日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大 写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承 担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管； 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各 自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利； 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。 3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。

借名买房合同协议书范本 完整版

甲方：______________（乙方的父亲）身份证号：______________ ______________（乙方的母亲）身份证号：______________ 乙方：______________（甲方的儿子）身份证号：______________ ______________（甲方的儿媳）身份证号：______________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： _______年_______月_______日，甲方以乙方名义购买位于_______________________的门面房一套，房屋建筑面积_______________平方米，总价款合计人民币_____________元，房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下： 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定：

本协议一式_______份，甲乙双方各执_______份，经双方签字或盖章后生效。 甲方签名： 乙方签名： 签订地点： 签订时间：

最高院法官权威解读：借名买房,房屋到底是谁的

最高院法官权威解读：借名买房，房屋到底是谁的 作者：司伟，最高人民法院 导读：借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起 物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。 借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为该房 屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的 可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记(簿)在不动产 物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权 状态相一致。 (一) 不动产登记簿的权利推定力与权属争议 《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了两层含

义： 一方面，不动产登记(簿)的推定力是指法律上的权利推定。 另一方面，不动产登记(簿)推定力作为一种权利推定， 本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。 (二) 物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认 对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。 一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读 随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。 案例一 借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。居住了三年多后，房屋的价格涨了两倍多，此时，高某拿着单位的一份因房屋是集资房，单位不同意其转让的证明找到韩某女儿，要求韩某女儿将房屋退还给他，他将购房款和转让费装修费退还给韩某女儿。这时，韩某女儿才知道早在一年半前，高某就已经拿到了房屋产权证，但一直没有告诉她。高某女儿坚决不同意退房，高某随即向当地法院起诉，请求

借名买房纠纷民事起诉状范本

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/534067562.html, 借名买房纠纷民事起诉状范本 所谓借名合同，顾名思义就是借用他人名义与第三方订立的书面合同。既然是合同，那么就应当具备一般合同的构成要件。今天赢了网小编为你整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。 民事起诉状 原告：于××，男，汉族，1960年×月×日生 住址:×× 被告：山东×有限责任公司 法定代表人：张××职务：董事长 联系电话：××地址：×× 被告：朱××男汉族1957年×月×日出生

住址：××联系电话：×× 诉讼请求 1、判令解除《中价商品住宅内部认购协议书》 2、判令第一被告返还房屋认购金30万元并按认购金金额承担违约金30万元，合计60万元。 事实和理由 第二被告系第一被告的职工。2017年3月11日原告与第二被告以书面的形式约定：原告以第二被告的名义认购第一被告开发的××中价房，原告支付购房款，因该商品房产生的权利义务由原告承担。同日，第二被告依约与第一被告签订了《中价商品住宅内部认购协议书》，原告依约缴纳了商品房认购款30万元(见收据)。该协议书载明第一被告应于2017年10月31日按约定的交房标准交付该房屋及逾期交房的违约责任。时至今日，第一被告没有按照约定交付该房屋。据原告了解，第一被告承诺交付的房屋根本没有开发建设，其行为构成欺诈。

综上，原告以第二被告名义与第一被告签订的《中价商品房内部认购协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。第一被告没有依据双方的约定全面履行自己的义务，其行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《认购协议》及其他相关规定，第一被告应返还房屋认购金30万元并且依约向原告按认购金金额承担违约金30万元，两项合计60万元。为此，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 此致 ××人民法院 起诉人：于×× 2017年×月×日 以下房产纠纷起诉状整理，更有专业律师提供法律咨询， 民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：

借名买房合同协议书范本 专业版

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、 ________年________月________日，甲方以乙方名义购买集资房（以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于________年________月________日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管。 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利。 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。

3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。 五、关于违约责任的约定： 1、若在甲方交付定金后，乙方单方面毁约，乙方应反还甲方本金并按同期银行贷款利率四倍支付利息。 2、乙方若就所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与，视为乙方违约。 3、对于乙方造成的违约行为，直接或间接的对甲方造成的任何损失，将由乙方负责，甲方可对乙方保留继续追究法律责任的权利。 六、其他约定： 1、所购房屋由甲方取得房屋所有权时（或甲方与房开商签订正式购房合同），甲方给予乙方人民币：万元的答谢报酬。 2、自签约日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议义务至房产证办理妥当。 3、该协议一式________份，双方各执________份，自签字和按印后立即生效。 甲方签名：乙方签名： 身份证号：身份证号： 签约时间：年________月________日

最高法院与'借名买房'效力有关典型判例及8个重要裁判规则汇总(2017)法客帝国

最高法院与＇借名买房＇效力有关典型判例及8个重要裁判 规则汇总(2017)法客帝国 【最高法院权威判例】“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权 声明&法客帝国按作者|唐青林舒元元(市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发 须在文首醒目注明作者和来源延伸阅读：最高院判例01:仅有转账凭证而无书面代持协议,不能认定股权代持最高院判例02:为规避行政审批签订不同的股权转让协议应认定无效最高院判例:合作开发房地产约定出资未全部到位时,应按实际出资分配利润最高院判例:股份禁售期约定禁售期满后办理转让手续的,转让协议有效最高院判例:大股东虚构股东会单方形成的决议不具有法律效力最高院判例:对股权可类推适用《物权法》关于善意取得的规定(详细梳理全文版) 最高法院判决:政府出具的《承诺函》不属于法律上有效的保证担保(很典型) 最高院判例:企业与地方政府订立权利义务不确定的'意向书'无法律约束力(判决全文) 最高院判例:大股东虚构股东会单方形成的决议不具有法律效力(即使90%控股也不行)阅读提示：借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和容的根据，当事人如

要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。[法客帝国(Empirelawyers)出品]裁判要旨 双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。 案情简介一、1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司（下称广志公司）与市海龙王房地产开发（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。 二、2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。 三、2002年2月，市京达旅业（下称京达旅业）与雷广志签

借名买房对借名人会有哪些影响

生活中很多人由于没有购房资格，借用他人名字买房。说房网靳双权律师说，借名买房风险大，所以大家尽量不要借名买房。那么借名买房对借名人有什么影响呢? 我的一个朋友，别人用她的名字贷款买房，说五年后房子会过户她名下，那个人又用这套房贷款30万，跑路了，她怎么办?对她以后有影响吗? “借名买房”风险： “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 一般是出于以下原因： (1)规避法律或者政策：购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。 (2)转移财产逃避债务：债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。 (3)贪图便宜享受优惠：比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。 (4)简便手续，减少税费：比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房; 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人; 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行; 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承; 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。 另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留

委托购房协议书 借名购房协议书 隐名购房协议(以他人名义购房用)

委托购房协议 甲方：身份证号： 住所地：联系电话： 乙方：身份证号： 住所地：联系电话： 甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行： 第一条甲方以乙方名义购买房屋一套，房地产位于，房屋面积平米，甲乙双方明确，所购房屋的所有权归甲方所有，乙方及其父母、配偶、子女对该所购房屋无任何权益。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。 第二条甲方委托乙方购买的房屋成交价为人民币__________元（小写：），该房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。 第三条甲乙双方明确，本协议不存在恶意规避法律的行为，本协议委托合同关系成立且合法有效，如甲方要求，乙方有义务将房屋向甲方转交并协助办理过户手续。

第四条甲方将以乙方的名义与该物业业主______签订认购协议书并交纳购房定金，以乙方的名义与______银行签订贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳购房首期房款，以乙方的名义交纳购房契税等费用。 第五条购房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，以及此后以乙方名义取得的房产证、土地使用证、契证等以上所有交款凭据和证件均由甲方持有和保管。 第六条购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理交款相关手续。 第七条房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权按相关政策时间5年后及时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方需协助甲方办理相关手续。 第八条甲方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方需配合甲方办理相关诉讼程序。所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。 第九条现业主交付房屋时，由甲方收房；甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品等均归甲方所有。 第十条甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费