物业管理条例理解与适用(四)
《物业管理条例》理解与适用（四）
第十六条【业主委员会备案和成员资格】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
理解与适用：
1、条文主旨：本条是关于业主委员会备案制度及其成员资格的法律规定。相关规定具体可参见《业主大会和业主委员会指导规则》第31条、44条。
2、备案时间：选举产生之日起30天内；业主委员会任期内，备案内容发生变更的，比如业主委员会成员发生变化，业主委员会也应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
3、备案机关：物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。需要说明的是：备案并非业主委员会成立的必要条件，业主委员会自选举产生之日起即成立。但是，根据现行规定，业主委员会只有经过合法备案，才能到公安机关申请刊刻业主大会印章和业主委员会印章。
4、业主委员会成员资格。
《物业管理条例》对业主委员会成员资格做了原则性的规定，即“业主委员会成员为物业管理区域内的业主，且应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力”。《业主大会和业主委员会指导规则》做了更为详细的规定。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。
5、业主委员会成员的任期
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
6、业主委员会主任和副主任的产生
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
7、业主委员会成员资格终止
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，业主委员会成员资格终止分为自行终止和罢免终止两种。
（1）自行终止。
有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2）丧失民事行为能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
（2）罢免终止。
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
1）以书面方式提出辞职请求的；2）不履行委员职责的；3）利用委员资格谋取私利的；4）拒不履行业主义务的；5）侵害他人合法权益的；6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
（3）业主委员会成员资格终止的后果。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
8、关于业主委员会民事诉讼主体资格的问题。
《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事主体资格的复函》（【2005】民立他字第8号）明确，“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。
第十七条【管理规约】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
理解与适用：
1、管理规约是由全体业主共同制定的，对业主在物业管理区域内有关物业的使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项、业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项进行约定的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。
2、根据《物权法》第76条，条例第六条、第十一条和第十二条之规定，管理规约属于业主共同决定事项，适用“普通多数同意”决议规则，经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即可。
3、管理规约一旦制定，对全体业主具有约束力。条例第七条业主的义务中开宗明义就是“遵守管理规约、业主大会决议规则”。
4、本条规定了“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益”。但是，对于已经达到法定票数制定通过之管理规约，如果存在“不尊重社会公德，违反法律、法规或者损害社会公共利益”之情形，其效力如何？如何救济？
《物业管理条例》第五条规定，“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”一般认为，监督管理职责内容包括“撤销业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定”。《物业管理条例》第十九条也规定“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。
唯需考虑的是：管理规约的通过按照“普通多数决”原则，最极端的情况是有一半数量和专有面积的业主反对管理公约，虽然此种情形下，管理公约仍然可以合法通过并生效。但是，反对者是否可以个人名义向法院提起诉讼或其他救济途径协调不同意见业主之间的矛盾，值得思考。
第十八条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
理解与适用：
1、业主大会是全体业主实行物业自治的基本形式，而业主大会议事规则，则是业主大会组织、运作的基本规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权
利义务等内容进行记载的业主自律性自治文件。因此，业主大会议事规则国家尽量不加干预，交由业主、业主大会自行决定。相应的，业主、业主大会、业主委员会均有遵守业主大会议事规则的义务。
2、业主大会的议事规则包括业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项。
3、业主大会的基本议事方式是召开会议，以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。《吉安市住宅物业管理条例》创新性的规定，“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过物业管理信息服务平台、移动通讯等电子信息形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，可以通过物业管理信息服务平台、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等电子信息方式进行实名投票表决。”
4、业主大会的表决程序规则是业主大会形成有效决定的关键环节。一般而言包括提案、讨论审议议案、表决通过议案和公布会议决议等几个重要阶段。业主大会表决程序规则需要对（1）对何人享有提案权，对不同的主体提出的提案是否应当区别对待，提案时间限制；（2）如何讨论审议有效议案，是否需要分组讨论，是否需要回避等；（3）议案表决方式，比如举手表决、记名投票表决还是不记名投票表决，还是其他何种表决方式？（4）业主大会形成决定后如何公布等等这些事项进行规定。
5、业主大会业主投票权确定方法。前文已经详述，此处不赘。
第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
理解与适用：
1、本条第一款与条例第八条规定的业主大会的根本宗旨互为AB面，对业主大会业主委员会职责进行总体限制，“不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”
2、本条第二款规定了“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规”时的救济途径。问题在于，本条和第十二条第五款如何协调适用？也就是，当业主大会、业主委员会作出的决定又违反法律、法规之规定，又侵害了业主的合法权益时，该如何协调适用？向“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”的撤销、限期改正申请还是申请人民法院撤销？两者可以同时进行还是只能二选一或是有先后顺序的排列？
第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
理解与适用：
1、本条是关于业主大会、业主委员会与居民委员会之间职责协调的原则规定。
2、根据《城市居民委员会组织法》之规定，我国居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的基本任务是对本居民委员会辖区内居民的公共事务和公益事业及社会治安、计划生育、优抚救济等工作协助其他有关机关开展工作。本质上与业主大会、业主委员会的宗旨是一致的，但三者的分工不一致
3、业主大会、业主委员会与居民委员会的分工定位：居民委员会处于协作、指导、监督的地位，有建议权。而业主大会、业主委员会则处于被指导、被监督的地位，承担告知的义务。
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2018年最新物业管理条例全文
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
兰州市物业管理条例全文
兰州市物业管理条例全文 2015年12月30日兰州市第十五届人民代表大会常务委员会二十八次会议通过2016年4月1日甘肃省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人与物业服务企业的合法权益,改善人居环境,促进社会与谐,根据《中华人民共与国物权法》《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。 第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。 第三条市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导与组织,鼓励采用新技术、新方法提高物业服务水平,将物业服务纳入现代服务业发展规划,促进物业服务行业发展。 兰州新区管委会、兰州高新技术产业开发区管委会在各自的管辖范围内履行物业管理职责。 街道办事处、乡镇人民政府应当对物业管理工作进行指导、协助与监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实老旧住宅小区管理工作。 城市社区、农村村民委员会应当协助、配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。 第四条市、县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 市、县(区)物业管理机构具体负责物业管理活动的日常监督管理工作。 市、县(区)人民政府其她有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。 第五条物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,建立物业服务企业及其管理人员诚信档案,引导业主、物业服务企
业依法行使权利,履行义务。 第六条市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序与公平竞争,促进物业服务企业与从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。 第二章业主大会与业主委员会 第七条房屋的所有权人为业主。 因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权变更登记的人,在物业管理中享有业主权利,承担业主相应义务。 业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。 第八条物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。 第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。 业主因故不能参加业主大会会议的,可以依法书面授权代理人参加,也可以以电子方式参加讨论与表决。 第十条交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已满两年的,开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料: (一)物业管理区域划分的资料; (二)房屋及建筑面积清册; (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件; (四)房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明; (五)物业服务用房配置的资料; (六)业主名册。 开发建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。 街道办事处、乡镇人民政府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后,应当按照规定筹备召开首次业主大会会议。
物业管理条例试题及答案
物业管理条例试题琼 一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标
物业管理条例2018全文
物业管理条例2018全文 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 随着物业公司规章制度的完善，保洁的要求也在逐渐增强，那作为保洁领班在2018年的工作中是怎样进行的呢？下面是X精心为您整理的“2018物业保洁领班年终工作总结”，仅供参考，希望您喜欢！更多详细内容请继续关注我们哦。 2018物业保洁领班年终工作总结1 一年来在公司的统一领导下，经过部门员工的共同努力，完成了公司的安排的各项工作任务，得到了业主的认可。 保洁只不过是物业服务管理行业中的一个行当。它体现着行业单位的态洁形象，同时，也经业主、使用视觉感观留下第一印象。俗话说：进门看地面，坐下摸板凳。这就是人们审视卫生状况的习惯心理常态。
回顾一下，我们是这样做的： 一、保洁标准化 在去年的基础上，在新细化工作内容，严格考评大分标准。不同区域，不同部位都有具体的分值考评。这样，便于操作，利于检查。 1.按标准培训，针对岗位轮换和新员工入职较多的实际，实行例会讲理论，在岗做示范的方法进行培训。 班长手把手教，熟练工传、帮、带，发挥班长的业务技能长，调动熟练工的积极性。这样做受培训者也容易接受和掌握，即提高了受培者的技能，有拉近了同事间的距离，一举两得，相得益彰。严把培训关，讲清操作要领要点，做到眼勤手快（即：眼勤看手快做）；先粗后细，一步到步，人走物清（即：一次做彻底，人走垃圾、杂物、工具全带走）。 2.按标准去做。 分二，责任到人，签定目标责任书，让员工胸中有标准，日工作表上排列有顺序，操作起来有个准。周师傅就是突
出的一位，大厅的玻璃大门，玻璃幕墙洁净透明，茶几、沙发一尘不染。袁师傅发扬着精益求精的工作作风，楼层保洁清洗垃圾桶，与男性相比，毫不逊色，保持了主楼卫生洁净度。 xx现在是装修期间，在人员少工作量大的情况下，几位师傅也拿标准来要求自觉，向标准去靠拢，尽量接近和达到标准。对他们的工作，只有这样来描述：扫地荡身灰，拖地一身汗。较突出，调人员积极行动，毫无怨言。老范师傅责任的区域是目前最彻底，较洁净的一块，从装修阶段而言，是难以见到的标准典范。 3.按标准去查。 在检查工作中，不去过场。杜绝一糊二混，发现问题即使提出，注意预期轻重，尽量不伤和气，出现反常，多方协助。目的只有一个，标准不放弃。技之一恒的日检查，是保洁标准化不可缺少的措施，只有这样，墙上贴的才不会是一纸空文，区的卫生也才能赢得业主
解读新修订《物业管理条例》
解读新修订《物业管理条例》物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。 [主持人]近年来物业管理行业发展较快，与人民群众的生活日益密切，当前物业管理发展的总体情况如何存在哪些急需解决的问题 [中国物业管理协会秘书长陈伟]物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从90年代开始的。特别是近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。 [主持人]那现在物业管理还存在哪些问题呢 [陈伟]物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益;另外，有物业管理企业和公用部门之间的责任划分不明确产生的矛盾，有开发建设与物业管理不衔接以及销售前期的虚假承诺导致的一些矛盾纠纷;还有业主大会和业主委员会，业主的自律机制没有建立起来，业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，有时候甚至滥用权力损害了业主的共同利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。 规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员
《物权法》与物业管理相关条文解读
《物权法》与物业管理相关条文解读 《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名 时间：2008-4-11 浏览量： 《物权法》与物业管理相关条文解读 《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。 关键词：市场主体平等保护 为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场
经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。 中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。” 关键词：物业管理 物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不
新 西安物业管理条例细则 全文
西安市十五届人大常委会审议通过了新修订的《西安市物业管理条例》，将报省人大常委会批准。下面我们一起来了解一下最新的《西安市物业管理条例》有什么变化吧! 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条
市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 第二章前期物业管理 第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 第九条
物业管理条例全文2015
物业管理条例全文2015 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理 和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
物权法关于物业管理规定7p()
第六章业主的建筑物区分所有权 ????第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ????第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ????第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不乐享科技整理 履行义务。 [选取日期]
????业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ????第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ????第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。????建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ????占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ??地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。????第七十六条下列事项由业主共同决定： ????（一）制定和修改业主大会议事规则； ????（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ????（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ????（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
????（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ????（六）改建、重建建筑物及其附属设施； ????（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ????决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ????第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ????第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ????第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ????第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
物业管理规范条例释义
《物业治理条例释义》 第一章总则 本章共五条 , 对《物业治理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、治理体制等作了规定。 作为第一部全国性的物业治理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规范物业治理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。 物业治理尽管在我国进展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业治理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了幸免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业治理作了界定 , 明确了条例的调整范围。 就业主而言,选择一个合适的物业治理企业关于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业治理企业。 在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业治理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓舞物业治理利用创新和科技进步来提升物业治理服务水平。为了加强对物业治理活动的监督治理,《条例》第五条明确了物业治理活动的监督治
理部门。 总则在整个《条例》中起着特不重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。 第一条为了规范物业治理活动 , 维护业主和物业治理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。 改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业治理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房 制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了专门大的变化 , 越来越 多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和都市建设进展 的过程中, 物业治理这一新兴行业应运而生。它的产生与进展 , 关于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高都市治理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业治理行业进入了一个迅速进展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业治理 的覆盖面已达到50 %,深圳市物业治理的覆盖面已超过90%, 全国物业治理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。
北京市物业管理条例2020年5月1日全文
北京市物业管理条例 (2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过) 北京市人民代表大会常务委员会公告 〔十五届〕第24号 《北京市物业管理条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年3月27日通过，现予公布，自2020年5月1日起施行。 北京市第十五届人民代表大会常务委员会 2020年3月27日 目录 第一章总则 第二章物业管理区域 第三章前期物业 第四章业主、业主组织和物业管理委员会 第一节业主和业主大会 第二节业主委员会
第三节物业管理委员会 第五章物业服务 第六章物业的使用和维护 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支
撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。 第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施； (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作； (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；
《物权法》实施后的车位归属及收益分配
《物权法》实施后的车位归属及收益分配 ――中国物业管理协会新闻发言人答记者 记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。 答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支岀的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最主要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继岀台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。 记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》岀台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？ 答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过岀售、附赠或者岀租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 所以，《物权法》实施（2007年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。 《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应简单认定归业主共有。 记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。《物权法》对地面车位权属的界定， 是否有利于明确停车收益的归属？ 答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定，我们可以看岀，只有利用业主共用的道路或者共他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。 《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规 定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明 确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。 记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？ 答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性质。
新物业法全文 物业管理条例
新物业法全文 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。 本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。 本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。 各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。 物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 第二章物业管理区域 第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。 单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。 零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。
《物权法》与物业管理相关的条文解读
《物权法》与物业管理相关的条文解读 《物权法》与物业管理相关的条文解读作者：佚名 时间：2008-8-11 浏览量： 《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。 关键词:市场主体平等保护 为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。 中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。” 关键词:物业管理 物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。
物业管理条例2020年5月1日全文
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称财产管理，是指业主选择和雇用物业服务企业，业主和物业服务企业根据物业服务合同，进行维修，保养和管理的活动。房屋，辅助设施和设备以及相关场所，以维护物业管理区的环境卫生和相关秩序。 第三条国家鼓励业主通过公开，公平，公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 国家第四条鼓励采用新技术和新方法，依靠科技进步来提高财产管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理。 县级以上地方人民政府房地产行政部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 第二章业主和业主大会 第六条房屋的所有者是所有者。 业主在物业管理活动中应享有以下权利：
（一）接受物业服务企业按照物业服务合同规定提供的服务； （2）建议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修订业主大会管理规程和议事规则的建议； （4）参加业主大会，行使表决权； （五）选举业主委员会成员，享有选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （8）他们有权了解和监督公共零件，设施和设备以及相关场所的使用； （九）监督公用部分，公用设施专用设备的专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律，法规规定的其他权利。 第七条业主应当在财产管理活动中履行下列义务： （一）遵守业主大会的管理规定和议事规则；
（2）遵守物业管理区公共部分设施的使用法规，公共秩序的维护和环境卫生； （三）执行业主会议的决定和业主会议授权的业主委员会的决定； （4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费； （六）法律，法规规定的其他义务。 第八条物业管理区内的所有业主应当组成业主会议。 业主代表大会代表和维护所有人在财产管理区域内的财产管理活动中的合法权益。 第九条财产管理区应当设立业主大会。 物业管理区的划分应考虑公用设施设备，建筑规模，社区建设等因素。具体办法由省，自治区，直辖市制定。 第十条同一物业管理区内的业主，应当在区，县人民政府房地产行政管理部门或者镇人民政府街道办事处的指导下，成立业主大会，选举业主委员会。或物业所在的城镇。
新《物业管理条例》解读
新《物业管理条例》解读 规范管理强化业主权益 对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。 业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不 决。 新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双 过半”的决定规则。 新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑
物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。 政府：将业主的权利落到实处 兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自 主权。 很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。 兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大 势所趋。 在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物
最新物业管理条例全文
物业管理条例 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业管理企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条业主大会履行下列职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；