江门区2017年城镇国有建设用地基准地价

江门市市区2017年城镇国有建设用地基准地价

（征求意见稿）

一、基准地价更新地价内涵

本轮基准地价更新评估用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和公共项目服务用地四类，其中公共项目服务用地细分为两个类别，具体地价内涵如下：

1、商服用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的首层楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

商服路线价：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的首层楼面地价。其中城区街道商服路线价的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为12米，乡镇街道的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为10米，均为首层楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

2、住宅用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为70年，设定容积率为2.5的平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

3、工业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为50年，设定容积率为1.0的地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

4、公共服务项目用地（类别一）：是指公共管理与公共服务用地中用于机关团体、新闻出版、科教文卫的土地，对应地类包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地。即土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内场地平整）于估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为50年，容积率为2.0的国有建设用地平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

5、公共服务项目用地（类别二）：是指公共管理与公共服务用地中用于公共设施的土地，对应地类为公共设施用地。即土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内场地平整）于估价

期日为2017年1月1日，土地使用年期为50年，容积率为1.0的国有建设用地地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

二、江门市市区各用途基准地价

（一）各用途级别基准地价

表2 江门市市区2017年基准地价各用途级别价格表

单位：元/平方米

（二）各用途级别范围

1、商服用地级别范围

表3 江门市市区2017年商服用地级别范围

（本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别图为准）

图3-1江门市市区商服用地级别范围图

2、住宅用地级别范围

表4 江门市市区2017年住宅用地级别范围

（本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别图为准）

3、工业用地级别范围

表5 江门市市区2017年工业用地级别范围

（本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别图为准）

4、公共服务项目用地（类别一）级别范围

表6 江门市市区2017年公共服务项目用地（类别一）级别范围（本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别图为准）

5、公共服务项目用地（类别二）级别范围

表7 江门市市区2017年公共服务项目用地（类别二）级别范围（本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别图为准）

三、江门市市区2017年商服路线价成果

表8 江门市市区2017年基准地价商服路线价区段及价格表

2、标准深度是指在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为商服路线价区段的标准深度。城区街道商服路线价的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为12米，乡镇街道的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为10米。

3、上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段路线价，超出标准深度部分的地价为所在地段区片基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价=（路线价×标准深度内首层建筑面积+区片基准地价×标准深度外首层建筑面积）/首层总建筑面积。

四、江门市市区2017年各用途区片基准地价成果

1、商服用地区片价成果

表9 江门市蓬江区商服用地区片基准地价表

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

表10 江门市江海区商服用地区片基准地价表

单位：元/平方米

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

表11 江门市新会区商服用地区片基准地价表

单位：元/平方米

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

2、住宅用地区片价成果

表12 江门市蓬江区住宅用地区片基准地价表

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

表13 江门市江海区住宅用地区片基准地价表

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

表14 江门市新会区住宅用地区片基准地价表

单位：元/平方米

2、土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

3、工业用地区片价成果

表15 江门市蓬江区工业用地区片基准地价表

单位：元/平方米

江门市城市消防应急预案

江门市城市消防应急预案 1总则 1.1目的 提高对火灾和事故的应急处置能力，保障国家和人民生命财产安全，维护我市社会和谐稳定和经济持续健康发展；平时各救援力量充分做好应急救援相关准备工作，救援时按指令尽快奔赴现场协同开展救援，积极抢救被困和遇险人员、保护和疏散物资、控制事态发展、消除险情、最大限度地减少人员伤亡和事故损失。 1.2法律依据 《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》等有关法律法规和《国务院关于进一步加强消防工作的意见》、《江门市突发公共事件总体应急预案》的相关规定。 1.3适应范围 适用于江门地区内发生的各类较大、重大、特别重大突发火灾事故。 1.4处置原则 （1）政府领导，部门参与。所有灭火救援力量在政府的统一领导下积极参与，群策群力进行处置。 （2）统一指挥，协调配合。在灭火救援事故应急指挥部指挥下，各单位互相配合，协同作战。 （3）逐级负责，妥善处置。灾害事故处置在指挥部的统一指挥下，实行逐级负责制，并根据灾害事故现场情况，积极做好安全防护工作，

严格控制事态发展，尽量避免人员伤亡。 1.5等级划分 火灾的标准等级分为特别重大、重大、较大和一般四级： 特别重大火灾是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接财产损失的火灾； 重大火灾是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接财产损失的火灾； 较大火灾是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接财产损失的火灾； 一般火灾是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接财产损失的火灾。 注：“以上”包括本数，“以下”不包括本数。 2组织指挥 2.1指挥机构 （1）成立市灭火救援事故应急指挥部（以下简称“市灭火应急指挥部”），指挥长由分管安全工作的副市长担任，副指挥长由市公安局分管消防的副局长和市消防局局长担任，成员由市委宣传部、市发展改革局、市公安局、市经贸局、市建设局、市规划局、市人防办、市安监局、市卫生局、市交通局、市财政局、市民政局、市市政局、市质监局、市环保局、市气象局、江门供电局、江门广播电视台、市武警支队、市边防支队、市消防局、市移动公司、江门联通公司、市自来水公司

建设项目管理费用 财建 号

财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知 财建[2016]504号2016.7.6 党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，军委后勤保障部，武警总部，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院，各民主党派中央，有关人民团体，各中央管理企业，各省、自治区、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局： 为推动各部门、各地区进一步加强基本建设成本核算管理，提高资金使用效益，针对基本建设成本管理中反映出的主要问题，依据《基本建设财务规则》，现印发《基本建设项目建设成本管理规定》，请认真贯彻执行。 附件： 1.基本建设项目建设成本管理规定 2.项目建设管理费总额控制数费率表 财政部 2016年7月6日 附件1： 基本建设项目建设成本管理规定 第一条为了规范基本建设项目建设成本管理，提高建设资金使用效益，依据《基本建设财务规则》(财政部令第81号)，制定本规定。 第二条建筑安装工程投资支出是指基本建设项目(以下简称项目)建设单位按照批准的建设内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本，其中不包括被安装设备本身的价值，以及按照合同规定支付给施工单位的预付备料款和预付工程款。 第三条设备投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的各种设备的实际成本(不包括工程抵扣的增值税进项税额)，包括需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际成本。 需要安装设备是指必须将其整体或几个部位装配起来，安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备。不需要安装设备是指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的设备。 第四条待摊投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的，应当分摊计入相关资产价值的各项费用和税金支出。主要包括：

集体用地评估指引

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

取之江浙用之江门(园林参观学习有感)

取之江浙用之江门 ——江浙两地考察学习有感 在局领导的重视和关心下，有幸随团赴江苏和浙江两省参加为期4天的实地考察学习，在考察学习期间，20日下午，考察团一行在南京市城市管理局就南京市在城市园林绿化、公园的建设与管理等方面，进行了富有成效的交流，特别是参观了南京的小桃园、中山风景区、莫愁湖、苏州的拙政园、狮子园和杭州的西湖、湿地公园等，目睹了南京市、苏州市和杭州市城市园林建设实践和成果，比较系统地了解到其园林绿化建设的历史、现状和发展趋势。对他们在园林绿化方面的建设留下了深刻的印象。 一、取之江浙 （一）个性突出 几个城市历史悠久, 均有着深厚的文化底蕴, 拥有良好的自然生态环境基础, 山丘、平原、江河、湖泊、湿地交错分布, 地理风貌独特。园林绿化景观建设均继承了历史的遗产，揉合现代园林之艺术，三大指标均超过国家标准，绿化建设上充分利用“山、水、城、林”的自然资源，突出塑造城市个性化，尽显地方文化和品味，同时贴近市民生活，方便百姓健身、休闲、娱乐，注重与周围景观的协调和生态效果的结合，古园、古城、古树、古木相映的特色绿化凸显文化景观，南京园林重点突出古都之韵，苏州城每处打造精品凿出园林之城，杭州园林处处春光更是体现出休闲之都。

（二）规划先行 绿地规划作为城市绿化的重要保障，有着十分重要的意义。他们都建立一个科学、规范系统、严格、长效的城市规划、管理体系，以规划为龙头，作为指导城市合理发展、建设和管理的“纲领”。规划设计上合理布局城市绿化用地，确保绿化用地数量，并采取多种方式增加城市绿化用地，他们在规划中着重进行文化挖掘，使新绿地与原有景区相得益彰，并在实施中严格落实绿化规划。例如苏州市在90年代初，人均公共绿地面积还不到2平方米，但经过苏州市政府多年的努力，并在“十一五”期间每年都把新增500万平方米绿地作为年度实事工程加以推进，农村绿化每年新增绿地面积都达到10万亩，使其绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积，在今年已分别达到了37.2%、42.7%和14.9平方米。严谨的规划和合理的设计使他们在城乡一体化的绿化、区域功能定位，与全区的城市化建设新形式相适应，提升了现代城市的绿化品位，形成了旧城区与新城区绿化一体的多层次多元化绿色格局。 （三）保护得力 他们在早期已制定有关法律法规加强对绿地和树木的保护并在实施的过程中加以执行和利用，包括古树名木，山体等，并加大法律法规的执行力度，落实执法责任制，确保对已建成城区的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带进行更好地保护。比如南京将钟山风景区、杭州的西湖景区、西溪湿地公园等均列为重点保护对象，成立独立管理机构进行管理，有效地防止了人为破坏。南

工程建设项目费用控制管理办法

工程建设项目费用控制管理办法 1目的 为加强集团有限公司（以下简称集团公司）投资项目全过程费用控制管理，合理确定项目费用控制目标，提高投资效益，结合集团公司费用控制管理要求，特制定本管理办法。 2适用范围 本管理办法适用于集团公司投资的所有基地公司新建、改/扩建工程项目。 3工作原则 3.1项目建设指挥部是项目费用控制管理的主体责任单位，项目管理中心是项目费用控制目标制定、分项费控指标下达、项目建设过程费用监控、费控报告输出的专业管理部门。 3.2经批复的项目费用控制目标未经批准不允许突破。 3.3立足于全过程费用控制,突出事前（限额设计、限额采购）控制，强化事中（工程变更、现场签证费用、工程进度款支付）控制，完善事后（工程竣工结算）控制，实行连续、动态监控，确保项目费用在可控范围内。 4名词释义 4.1费用控制目标 是指在估算、概算、预算的基础上所制定的项目建设全过程费用控制应达到的水平，是工程项目在费用控制管理上的奋斗目标。 4.2限额设计 是指按照投资或费用控制目标进行满足技术及相关要求的设计。 4.3 CBS编码 是指在项目实施过程中，对项目费用控制总目标的一种逐级分解的层次化结构，将工程项目费用控制总目标逐级分解成较易控制的管理单元，以便于项目费用的细化、责任的落实、过程的监控。 4.4项目投资计划 是指以项目为管理对象，依据批复的项目建设进度计划所编制的，以货币形式表现的，科学合理地预测未来建设工期内相应时间节点建造和购置固定资产所需费用的计划。 4.5费控报告

指由工程项目进展情况、项目费用执行情况、项目合同签约及付款情况等组成，并有相应文字说明的报告。 4.6成本复盘 为在项目竣工验收，交付运营后客观、合理地评价项目费用控制目标的执行情况，总结项目全过程费用控制管理经验教训，并形成报告。 4.7竣工决算 从筹建到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设投资费用。竣工决算是整个建设工程的最终价格，是作为财务部门汇总确定固定资产投资情况的主要依据。 4.8项目后评价 项目完工进入运行期一年后，对项目工程技术效果、经济（财务）效益、环境效益、社会效益和管理效果等进行分析，总结项目管理经验教训，并形成报告。 4.9不可预见费 是指考虑建设期可能发生的因风险因素出现而增加的建设费用。 5职责 5.1项目管理中心职责 5.1.1负责制订与修订工程建设项目费用控制管理制度，建立健全工程建设项目费用控制管理体系并严格执行。 5.1.2结合集团公司费用控制管理要求，依据批复的初步设计概算，确定项目费用控制总目标，并根据CBS 编码规则对费用控制总目标分解，确定各分项费用控制目标，并落实各分项目标责任归属。 5.1.3负责依据批复的项目进度计划，编制项目投资计划，依据费用控制报表反馈项目投资计划执行情况。 5.1.4负责项目全过程费用控制中相关数据的收集、统计和管理，建立项目费用控制基础报表台账，对项目批复概算、费用控制目标、合同金额、实际支付额及变更、签证费用等进行分析，对项目实施阶段中可能出现的费用偏差风险进行监控、分析、预警，为领导决策提供依据。 5.1.5负责编制项目费用月、年报、成本复盘报告，并提交人力资源中心备案。 5.1.6负责编制项目后评价报告。 5.2设计部门（含设计研究院、企划部门）职责 实行限额设计，从技术和经济两方面对设计方案进行比选和优化，力求达到技术上先进，经济上合理。 5.3基地公司职责

建设项目总投资及其他费用项目组成规定

建设项目总投资及其他费用项目组成规定 （征求意见稿） 二O O 六年十二月

第一章总则 ---------------------------- 3 第二章建设项目总投资组成------------------- 3 第三章工程建设其他费用组成------------------- 5 第四章附则 ---------------------------- 10 附件一建设项目总投资组成表------------------ 11 附件二工程建设其他费用参考计算方法------------- 12

建设项目总投资及其他费用项目组成规定 第一章总则 第一条为合理确定和有效控制建设项目投资，规范建设项目投资估算和概算的编制与管理，根据国家法律、法规及有关规定，制定《建设项目总投资及其他费用项目组成规定》（以下简称“本规定”） 第二条本规定适用于基本建设新建和改扩建项目，是编制与管理建设项目可行性研究投资估算和初步设计概算投资的指导性依据。外商投资的建设项目总投资及其他费用项目组成可参考本规定。 第三条本规定根据国家法律、法规列出了建设项目通常发生的费用项目。在编制建设项目投资估算和初步设计概算时，建设项目不发生的费用项目不计取。 第四条本规定对建设项目的费用项目组成做了适当简化和费用归并，以方便投资估算和概算的编制与管理。但建设项目的费用核算仍应按有关会计制度和财务管理规定执行。 第二章建设项目总投资组成 第五条根据国家有关法律、法规及《基本建设财务管理规定》、《中央基本建设投资项目预算编制暂行办法》、《国有建设单位会计制度》、《建 设项目经济评价方法与参数》、《企业会计制度》、《建筑安装工程费用项目组成》等规定，规定了建设项目总投资的组成。 第六条建设项目总投资组成的费用项目划分，考虑了可行性研究投资估算与初步设计概算的衔接，并可满足建设项目经济评价的费用划分需

工程项目管理费计算方法

工程项目管理费计算方法 建筑工程管理费包括：规费和企业管理费两部分；想知工程项目管理费计算方法吗?现在，小编给大家的整理相关资料。 建筑工程管理费是怎么计算 1.管理人员工资 管理人员工资是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。 2.办公费 办公费是指企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、 烧水和集体取暖(包括现场临时宿舍取暖)用煤等费用。 工程项目管理费计算方法 3.差旅交通费 差旅交通费是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。 4.固定资产使用费 固定资产使用费是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。 5.工具用具使用费 工具用具使用费是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。 6.工程： 工程是科学和数学的某种应用，通过这一应用，使自然界的物质和能源的特性能够通过各种结构、机器、产品、系统和过程，是以最短的时间和精而少的人力做出高效、可靠且对人类有用的东西。于是工程的概念就产生了，并且它逐渐发展为一门独立的学科和技艺。十八世纪，欧洲创造了“工程”一词，其本来含义是兵器制造、军事目的的各项劳作，后扩展到许多领域，如建筑屋宇、制造机器、架桥修路等。

建筑工程综合费率怎么计算 (1)确定组合定额子目：一般都是一个工程量清单项目对应定额上好几个子目。 (2)计算定额子目工程量：就是算算工程量清单项目对应的定额上好几个子目的工程量。 (3)测算人材机消耗量：可以参照合同约定或项目当地的消耗定额。 (4)确定人材机单价：根据工程项目的具体情况以及市场资源供求状况确定，并考虑调价系数。 (5)计算清单项目的工程直接工程费 直接工程费：Σ计价工程量×(Σ人工消耗量×人工单价+Σ材料消耗量×材料单价+Σ台班消耗量×台班单价) (6)计算清单项目的管理费和利润 管理费=直接工程费×管理费费率 利润=(直接工程费+管理费)×利润率 (7)计算清单项目的综合单价 建筑工程综合费率怎么计算 综合单价=(直接工程费+管理费+利润)/清单工程量 (8)核定综合费率 综合费率=(综合单价-直接工程费/清单工程量)/综合单价 可见综合费率=(管理费+利润)/清单工程量(非全费用) 要是再加上规费和税金，那综合费率=(管理费+规费+利润+税金)/清单工程量(全费用) 个人承包50万以下工程管理费怎么算 1、个人承包工程项目的费用计算看与你的甲方谈判的结果：定好数额的单价或总额承包，管理费就已经包括到里面了。 2、如果甲乙双方谈判的单价中不包括管理费：国家建设部及各省、部都有专门定额，其中有一本叫费用定额的，里面会专门说管理费怎么计取的。

赣州市中心城区建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则(2017)

赣州市中心城区建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则 为加强城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积、容积率、建筑密度计算方法，现依照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《江西省城市规划管理技术导则》（2014版），结合本市实践，制定本规则： 第一条本规则适用于赣州市中心城区范围内各类建筑工程方案的审定、建筑施工图的审查及规划竣工核实时建筑面积、容积率和建筑密度的计算。 第二条赣州市中心城区范围为《赣州市城市总体规划（2012-2030）》确定的城市规划区范围。 第三条各类建筑工程设计应符合国家和本市的相关设计规范和标准，任何建设单位、设计单位应当遵循诚信原则，规范建筑面积、容积率、建筑密度的计算，如实申报送审材料，不得随意虚构建筑用途及性质。 第四条建筑密度的计算 一般情况下以建筑底层的投影面积计算建筑密度，特殊情况下的建筑密度按下列规则执行： 1.净高在4.5米以下两栋建筑之间的人行连廊按水平投影面积的一半计入建筑密度。 2.净高在4.5米以上两栋建筑之间的人行连廊不计入建筑密度。 3.无柱雨篷不计入建筑密度。 4.两栋建筑之间架设跨越城市道路且对公众开放的空中人行廊道不计入建筑密度。 第五条建筑层高与容积率计算 （一）住宅建筑标准层层高不宜小于2.8米，且不宜大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积和容积率，k=h÷3（h为建筑层高）。住宅建筑内入户大堂按其实际建筑面积计入容积率。 （二）办公、酒店建筑标准层层高不应小于3.2米，且不宜大于4.2米；当办公建筑标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积和容积率，K= h÷3.6（h为建筑层高）。办公、酒店建筑内门厅、大堂、采光厅及大空间的多功能厅、会议厅、大餐厅等按其实际建筑面积计入容积率。

工程项目费用管理(一)

工程项目费用管理(一) (总分：28.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：10，分数：10.00) 1.已知某工程的混凝土直接费为420元/m3，间接费率为12%，利润率为4%，税率为3.41%。以直接费为计算基础，则混凝土的全费用综合单价为( )元/m3。 ?A．486.44 ?B．503.54 ?C．503.81 ?D．505.90 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 2.按照我国现行规定，大型机械设备进出场及安拆费列入( )。 ?A．施工机械使用费 ?B．施工机械迁移费 ?C．措施费 ?D．间接费 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 3.下列费用中，属于建筑安装工程间接费中规费的是( )。 ?A．劳动保险费 ?B．环境保护费 ?C．医疗保险费 ?D．临时设施费

（分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 4.某工程直接工程费为1000万元，其中措施费为直接工程费的5%，间接费费率为8%，利润率为4%，综合计税系数为3.41%，若以直接费为计算基础来计算建筑安装工程费，则该工程的建筑安装工程含税造价为( )万元。 ?A．1169.576 ?B．1204.100 ?C．1216.102 ?D．1219.576 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 5.某工程施工到2008年4月，已完工作预算费用为6000万元，计划工作预算费用为5800万元，已完工作实际费用为6200万元，则该工程此时的进度绩效指数为( )。 ?A．0.94 ?B．0.97 ?C．1.03 ?D．1.07 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.单价法与实物法编制施工图预算的区别主要在于( )不同。 ?A．分项工程项目的划分 ?B．工程量的计算方法 ?C．直接工程费的计算方法 ?D．间接费、利润、税金等的计算方法

建设工程费用项目组成表

附表1： 建设工程费用项目组成表 建 设 工 程 费 间接费 直接工程费 措 施 费 规 费 企业管理费 1、管理人员工资 2、办公费 3、差旅交通费 4、固定资产使用费 5、工具用具使用费 6、劳动保险费 7、工会经费 8、职工教育经费 9、财产保险费 10、财务费 11、税金 12、其他 1、人工费：基本工资；工资性补贴；生产工人辅助工资；职工福利费； 生产工人劳动保护费 2、材料费：材料原价；材料运杂费；运输损耗费；采购及保管费；检 验试验费 3、施工机械使用费：折旧费；大修理费；经常修理费；安拆费及场外运费；人工费；燃烧动力费；车船使用费 1、夜间施工费 2、二次搬运费 3、大型机械设备进出场及安拆费 4、已完工程及设备保护费 5、施工排水、降水费 6、冬、雨季施工增加费 7、专业工程措施项目费（见附表2） 8、总承包服务费 直接费 税金 利润 1、安全文明施工费 （1）安全施工费（2）环境保护费 （3）文明施工费（4）临时设施费 2、工程排污费 3、社会保障费 （1）养老保险费（2）失业保险费 （3）医疗保险费（4）工伤保险费 （5）生育保险费 4、住房公积金 5、危险作业意外伤害保险

附表2： 专业工程措施项目费一览表 序号项目名称 1 建筑、装饰工程 1.1 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 1.2 脚手架费 1.3 垂直运输机械费 1.4 构件吊装机械费 2 安装工程 2.1 脚手架费 2.2 组装平台费 2.3 设备、管道施工安全、防冻和焊接保护措施费 2.4 压力容器和高压管道的检验费 2.5 焦炉施工大棚费 2.6 焦炉烘炉、热态工程费 2.7 管道安装后的充气保护措施费 2.8 隧道内施工的通风、供水、供气、供电、照明及通讯设施费 2.9 格架式抱杆费 3 市政工程 3.1 场地清理费 3.2 中小型机械及生产工具使用费 3.3 施工因素增加费 3.4 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 3.5 脚手架费 3.6 隧道内施工的通风、供水、供气、供电、照明及通讯设施费 4 园林绿化工程 4.1 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 4.2 脚手架费

《基本建设项目建设成本管理规定》(财建[2016]504号)

基本建设项目建设成本管理规定 第一条为了规范基本建设项目建设成本管理，提高建设资金使用效益，依据《基本建设财务规则))(财政部令第81号)，制定本规定。 第二条建筑安装工程投资支出是指基本建设项目(以下简称项目)建设单位按照批准的建设内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本，其中不包括被安装设备本身的价值，以及按照合同规定支付给施工单位的预付备料款和预付工程款。 第三条设备投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的各种设备的实际成本(不包括工程抵扣的增值税进项税额)，包括需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际成本。 需要安装设备是指必须将其整体或几个部位装配起来，安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备。不需要安装设备是指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的设备。 第四条待摊投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的，应当分摊计入相关资产价值的各项费用和税金支出。主要包括: （一）勘察费、设计费、研究试验费、可行性研究费及项目其他前期费用； （二）土地征用及迁移补偿费、土地复垦及补偿费、森林植被恢复费及其他为取得或租用土地使用权而发生的费用; （三）土地使用税、耕地占用税、契税、车船税、印花税及按规定缴纳的其他税费； （四）项目建设管理费、代建管理费、临时设施费、监理费、招标投标费、社会中介机构审查费及其他管理性质的费用； （五）项目建设期间发生的各类借款利息、债券利息、贷款评估费、国外借款手续费及承诺费、汇兑损益、债券发行费用及其他债务利息支出或融资费用； （六）工程检测费、设备检验费、负荷联合试车费及其他检验检测类费用； （七）固定资产损失、器材处理亏损、设备盘亏及毁损、报废工程净损失及其他损失； （八）系统集成等信息工程的费用支出;

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。 3.法律政策依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国担保法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过） （6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号） （8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号） （9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号） （10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号） 4.总则 4.1 范围和对象的界定

江门市交通现状

江门市交通状况及规划建议 AP1004335 余宝骏 一.江门市交通状况： 公路：已开通佛开高速、开阳高速、西部沿海高速台山和新会段、新台高速、江鹤高速等6条高速公路。205国道横贯江门市，为广州至湛江、海南岛公路交通要道。将实现江门与港澳“一个半小时生活圈”的目标。江门汽车总站（江门市建设路42号）日发班车1200余班，日均旅客发送量为20000人次，最高可达40000人次以上。担负着粤中五邑地区与省内各市、县和深圳、珠海、汕头经济特区以及桂、湘、闽、浙、蜀等邻近省份的公路客运任务。水运：江门市水陆交通方便，南濒南海，扼西江以及粤西沿海交通之门户。主要港口有江门港、新会港、三埠港、恩平港、鹤山港，这些港口均通航港澳。 总体而已，江门市交通状况良好，市区交通规划合理，江门高速公路网发达，绿道多。 二.江门城市交通存在的主要问题： 1、对外交通联系不畅通、通道少； 2、城市道路系统不健全，进出不便捷； 3、中心城区交通拥堵日益严重； 4、城市公交不发达; 三.江门市交通规划建议 江门市交通方式有：轨道交通建设、水上航道交通建设、路网建设、客货运枢纽建设、中运量公交建设等，因此提出以下建议： 1.充分利用广珠城轨交通优势 加快推进广东沿海铁路江门东西部段、江门南站铁路客运枢纽建设项目、南沙疏港铁路、广佛江珠城际轨道江门段、江恩城际轨道线（含台山支线)的建设。 2.继续加强江门市高速公路建设 加强江门核心城区对外快速交通速度；分离过境、疏港交通；加强三区与鹤山中心区、银洲湖港区及共和等镇交通联系。 3.深入优化江门市快速路系统规划 1). 构建快速路三区一市内部、对外一体化发展。缓解关键断面交通压力，提高断面的通行能力。 2).打造“三纵四横”快速路网络，全长230.1公里 三纵：西环路及延长线、滨江快线、荷海快线；四横：西环滨江联络线，新南-北昌路，五邑路，南环路 3）.充分建设好“公交优先”行动蓬江区先设公交专用道，执行好“停车平衡”行动，增加更多的停车位。 全市规划 1 轨道交通建设四线一站 4条轨道交通线路包括广珠铁路（续建）、广佛江珠城际线、江恩城际线、西部沿海铁路， 2 港口航道建设增建深水码头升级航道 3 路网建设新建、改造路网758.5公里、高速公路与干线公路的建设总长为556公里。 4 客货运枢纽打造10大枢纽 除了改建现有的恩平、台山汽车站外，还将新建广佛江珠城际线沙坪站、江门汽车客运站、

工程建设项目管理中的工程费用控制

工程建设项目管理中的工程费用控制 工程行业的发展，行业内部竞争日渐激烈，行业之间的竞争很大程度上取决于工程的费用高低和工程质量的优劣，加强对建设项目管理中的工程费用控制，已经是企业提高经济效益和竞争力的重要举措。业主作为项目建设管理中重要的主体之一，加强对项目管理中的工程费用控制，不仅仅有助于维护业主利益，也有助于控制总成本和提高整体建筑的工程质量。笔者将从业主角度，对工程造价（招标阶段），工程决策，采购施工，竣工结算等几个阶段的工程费用控制做出简析。 关键词】建设工程，项目管理，工程费用，控制 中图分类号：k826.16文献标识码：a 文章编号： 一．前言 业主是工程项目管理中最主要的主体之一，在工程项目中都会依照相关法律法规聘请专业的工程监理公司来对工程实施全过程监理，但是，由于我国目前的相关体制还不够全面，监理单位的专业技术水平及综合管理能力还难以满足日渐增长的工程项目建设需求，比如，监理单位的监理人员素质偏低，专业监理能力不强，监理制度不完善等，这些因素使得业主难以完全信任承包商和监理单位，因此，业主多会亲自参与到整个工程项目的管理中来，从招标到施工到竣工后的结算等一系列过程，业主都需要进行严格科学的费用管理和控制，这关系到整个工程的成本和施工质量，业主实施科学合理的费用控制，不仅仅是工程管理中的关键性环节，也是维护业主利益的重大举措。

二．我国工程中业主对项目费用控制的现状概述 我国的工程建设项目管理起步较晚，虽然发展迅速，但总体而言，承包商和监理单位的综合实力还相对比较薄弱，各种工程监管体制还不够完善，因此，使得业主在工程管理尤其是工程的费用控制中扮演着最为关键的角色。在我国，为了实施对整个建设项目的科学高效管理，很多业主都会自己组织管理团队，让隶属于业主的管理人员全员参与到工程项目的市场调研、立项、可行性研究、设计、招投标和施工现场管理等工作。 在国外，项目工程建设中对包括对项目工程的费用控制的工程管理，都是由项目管理公司来完成，监管单位也在其中起到了很大的作用，业主只是从全局把握方向。但是在我国，由于建设施工单位和监理机构的综合实力有限，使得业主不得不全程参与管理，承担着比施工单位和监理单位更多的责任和风险。到目前为止，我国已经日渐形成了一种工程项目中，业主管理机构为主体进行项目管理，承包商为辅，主要负责工程的具体建设，监理部门职能薄弱，只是加强了对施工过程中的质量监督，这样一种现状，总体而言，在工程的费用控制中，业主占据着绝对的地位。 三．业主对建设工程项目费用控制全过程分析 业主是工程项目建设中的最重要主体，由于工程项目建设一般具有建设施工周期长、工序繁多、专业技术性强、人员资金及机械设备原材料的消耗量大等特点，因此，业主需要全过程的参与到管理中来。项目工程的费用是项目总成本中的重要组成部分，直接关系到工程总成本的高

建设项目总投资及工程总承包费用组成

住房城乡建设部办公厅关于征求《建设项目总投资费用项目组成》《建设项目工程总承包费用项目组成》意见的函，建办标函[2017]621号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委，国务院有关部门办公厅（室）： 为深化建筑业“放管服”改革，降低企业经营成本，激发市场投资活力，促进建设项目工程总承包，满足建设各方合理确定和有效控制工程造价的需要，我部组织起草了《建设项目总投资费用项目组成（征求意见稿）》《建设项目工程总承包费用项目组成（征求意见稿）》（详见附件），现送你们征求意见，请于2017年9月20日前将意见函告我部标准定额司。 附件： 1.《建设项目总投资费用项目组成》 2.《建设项目工程总承包费用项目组成》

建设项目总投资费用项目组成 第一章建设项目总投资 第一条建设项目总投资是指为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件，在建设期 内预计或实际投入的总费用，包括工程造价、增值税、资金筹措费和流动资金，详见附件。 第二条工程造价是指工程项目在建设期预计或实际支出的建设费用，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费。 第三条增值税是指应计入建设项目总投资内的增值税额。 第四条资金筹措费是指在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费 用。包括各类借款利息、债券利息、贷款评估费、国外借款手续费及承诺费、汇兑损益、债券发行费用及其他债务利息支出或融资费用。 第五条流动资金系指运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括运营中需要的临 时性营运资金。 第二章工程费用 第六条工程费用是指建设期内直接用于工程建造、设备购置及其安装的费用，包括建筑 工程费、设备购置费和安装工程费。 第七条建筑工程费是指建筑物、构筑物及与其配套的线路、管道等的建造、装饰费用。安装工程费是指设备、工艺设施及其附属物的组合、装配、调试等费用。建筑工程费和安装工程费包括直接费、间接费和利润。 第八条直接费是指施工过程中耗费的构成工程实体或独立计价措施项目的费用，以及按综合计费形式表现的措施费用。直接费包括人工费、材料费、施工机具使用费和其他直接费。

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

1 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合--- 集体建设用地估价中疑难问题的探讨 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，造成估价结果的不合理性，多家估价的局面。出现难以规范，甚至出现多头政策、制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为 经济发展服务。一、集体建设用地估价中疑难问题的形成? (一)法规、政策的滞后 改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已 经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。 (二)开发建设的随意性 由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。 2 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---

)变现能力差(三、法规的不健全，规划使用集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3不合理；2、交易量小造成市场窄体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4 、存在一定的违法风险。小没有可参照的依据；5 使用风险较大(四)、使用权的1集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：、面对的所有权主体是农民集体且在土地的2取得没有法律、法规的充分保护；、有些集体土地上的建设不符合土地总体3使用上可能有违规违法行 为的存在；利用规划和城市建设总体规划。)与国有土地在权利上的差别(五、面对1就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。)镇集体建设用地面对的所有者是乡(的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，、法律、政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护政策的支持程度不同。下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地、规划条件不使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位 3 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---

新会南新区地图

新会南新区地名规划说明书 (初稿) 第一章总则 1、编制目的 为适应社会经济发展、城市管理、社会生活和国际交往的需要，实现地名的规范化、层次化及保护和弘扬地名文化，根据国家、广东省、江门市及新会区的有关法律、法规和相关城市规划成果，结合新会南新区的实际，制定本规划。 2、法定意义 本规划是新会南新区地名命名和地名管理的指导性文件。凡在新会南新区范围内，确定道路、公园绿地、广场、河流和湖泊等地理实体名称的相关活动和事项时，都应执行本规划。 3、规划范围 本次地名规划的范围为新会南新区范围，北至新会大道，南至银鹭大道，西至葵光路，东至江门水道，面积18.7平方公里。 4、规划期限 本次地名规划确定的规划期限，与《江门市城市总体规划(2011-2020)》相对应，为2014-2020年。 5、规划依据 本次规划的主要依据包括： （1）《地名管理条例》、《地名管理条例实施细则》、《广东省地名管理规定》、《江门市地名管理办法》、《新会区地名管理办法》、新会区《关于进一步规范我区地名管理的意见》(新地名[2013]8号)等法规条例。 （2）《江门市城市总体规划(2011-2020)》、《新会南新区控制性详细规划》等规划成果。 第二章规划指引目标与原则 1、规划的内容 （1）确定南新区地名命名的原则。

（2）规范南新区各类地名的通名层次及相应的通名用词。 （3）划分地名系列化命名的框架区块及确定命名采词的导向。 （4）规定地名系列化、规范化的原则。 （5）对规划的实施保障，提出原则性建议。 2、规划目标 通过地名的系统化、层次化、规范化和多元文化性的建设，形成简洁明了、易记好找、具有延续性和地方特色的城市地名体系。 3、规划指导原则 （1）实用性原则 形成地名空间分布的规律，建立并整合不同类型、不同层次之间地名之间的关系，形成易读易写、易记好找的地名。 （2）稳定性原则 地名的命名和更名应从现状出发，尊重历史，保护地名的历史沿革和社会习惯等特性，以保持地名的相对稳定性。 （3）整体性和层次化原则 兼顾不同层面和不同形状的各类地名，并形成层次清晰的地名体系。 （4）局部与整体相衔接的原则 以地名系统为整体，各类、各层面的地名的形式、历史文化含义应与整体相衔接。 （5）新区规划与老区优化相协调的原则 新区地名应注重与老区地名的在层次体系、用字和文化特色上的协调。 （6）文化多元性和历史延续性原则 体现城市多元化的文化特色，与地方的历史文化和社会传统紧密结合，保护并延续地名的历史特色和地方特色。 第三章地名命名基本原则 1、符合城乡规划要求，反映当地历史、地理、民俗、文化和地方特色，含义健康。 2、不得使用损害国家、民族尊严，违背社会公德和格调低俗的词语；不得使用

农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探

农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探 发表时间：2018-09-18T16:23:47.720Z 来源：《基层建设》2018年第23期作者：贾智慧 [导读] 摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。 河北首佳不动产评估有限责任公司河北石家庄 050000 摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。2014年底，中国中央、国务院印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，新一轮农村土地制度改革大幕开启。深化农村土地制度改革，面临的一个重要问题就是如何科学合理确定农村集体建设用地使用权价格以及如何进行规范化的管理。当前农村集体建设用地没有基准地价体系，导致评估或管理集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益，引导集体建设用地与国有土地“同权同价”具有不可或缺的作用。 关键词：集体建设用地；基准地价评估；评估方法 1、农村集体建设用地基准地价体系构建的内涵要求 1.1农村集体建设用地地价体系的构成 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，由于土地质量、土地权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和发挥不同作用的各种地价形式。根据我国农村土地制度改革目标导向及其集体建设用地土地市场发展现状和实际应用的需要，农村集体建设用地地价体系主要有以下价格形式：一是反映区域整体地价水平，作为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府进行地产市场具体管理依据的宗地地价；三是反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平的交易底价或交易评估价；四是反映具体宗地在地产市场交易或交换等活动中现实成交地价。从强化政府对地价的管理和调控来看，农村集体建设用地地价评估重点应建立起以基准地价为核心的地价体系。 1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象 现行城镇基准地价评估往往以城镇建成区或城镇规划建设区作为评估范围。集体建设用地总体而言大多分布在农村地区，且十分分散。尽管我国法律规定“城市市区的土地属于国家所有”，但由于我国土地制度的固有缺陷，事实上大量原先位于城市郊区或农村地区属于农民集体所有的土地尤其是农用地逐步被非农化为城市建设用地中，除一部分被征收为国家所有外，在城市范围内仍保留了大量未被征收为国有并以“城中村”等形态存在的集体建设用地，因此，集体建设用地事实上是全域覆盖于城乡所有区域。故此，农村集体建设用地基准地价的评估范围应全域覆盖城乡所有区域；基准地价测算对象即为农村集体所有的，并在土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。 1.3集体建设用地基准地价体系的内涵要求 基准地价是反映设定地价内涵和基准条件下的价格。农村集体建设用地基准地价体系构建需要对土地权利类型、土地开发程度、用地类型划分、土地使用年期及基准条件设定等做出统一界定。 首先，在基准地价用地类型上，集体建设用地主要包括商业、居住、工业、基础设施及公共设施用地等。从农村集体建设用地流转改革的政策取向及流转后的用途看，主要可分为工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房等用途。从实际需要看，类似于城镇基准地价评估，集体建设用地基准地价评估应按商服、住宅和工业三种用地类型划分。其次，在土地权利界定上看，依据“同地同权同价”改革精神，集体建设用地基准地价评估主要是针对保持集体土地所有权不变条件下的集体出让土地使用权，其与国有出让土地使用权具有同等的权能，即在使用年限内拥有转让、出租、抵押等权利，无他项权利限制。第三，从土地使用年期界定上看，对于集体建设用地出让年期，或可参照国有土地出让最高年限界定商业40、住宅70和工业50年，或可依据农地承包经营权最高年限统一界定为30年。对于农村宅基地可视为集体土地划拨使用权，无使用年期限制。第四，从土地开发程度、容积率等基准指标设定上看，基准地价体系对土地开发程度的界定应主要考虑城乡不同区域在通电、通水、通路、场地平整等方面的平均状况，具体情况需结合当地实际情况而定。从促进“同权同价”改革目标的实现看，农村集体建设用地使用权出让，理应要求各乡镇（开发区）、村集体做好基础设施等土地前期开发工作，使得出让土地达到“熟地”或“净地”条件。同时，对容积率、建筑密度等基准条件，也可按当地城乡规划设定的控制指标或实际利用强度加以确定。 2、集体建设用地基准地价评估思路及关键技术方法 2.1集体建设用地基准地价评估的总体思路 集体建设用地在用地类型上属于建设用地，在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地具有很大相似性，因此，地价评估方法总体可参照国有基准地价评估相关技术规范。但由于我国集体建设用地管理政策的独特性，特别是由于其土地权利体系的不完整，管理政策上的总体缺失以及由此造成的开发建设随意性、土地市场不发育和地价评估资料不完整性等，使得基准地价评估不能完全套用国有用地价格评估方法体系。但对比我国城镇土地使用制度改革初期城镇基准地价评估所面临的市场条件，当前农村集体建设用地基准地价评估条件具有很强的雷同性，因此，适用于土地市场不发育条件下的我国城镇地价评估技术思路对于当前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重要借鉴意义。 根据我国城镇土地定级估价研究实践回顾，城镇基准地价评估的技术途径主要有多因素综合评价法、市场交易价格直接定级估价法和级差收益测算法三种。其中多因素综合评价法和级差收益测算法系土地市场不发育条件下普遍所采用的基准地价评估技术途径，市场交易价格直接定级估价法则是建立在土地市场比较发育条件下开展基准地价评估所采用的技术途径。鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，集体建设用地交易市场还未形成，存在的交易样点大部分为隐形交易，交易价格还未市场化和公开化，直接利用土地市场交易资料开展定级估价尚不具备条件，因此可行的方法途径主要为多因素综合评价法和级差收益测算法。其中级差收益测算法评估的价格并不反映严格意义上的土地市场价格，主要是反映土地的级差收益，加之真实的级差收益难以准确衡量，同时级差收益测算法还存在凭经验划分土地级别，级别边界不易准确确定，主观随意性大等缺点，因而已慢慢被淘汰。而多因素综合评定法能考虑各种与土地有关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项