万科物业移交标准版

1.目的

明确新开发项目向物业公司移交时的标准，规范新项目的移交工作。

2.范围

适用于万科房地产公司所开发的新项目的移交工作。

3.定义：

物业移交：是指在地产公司与物业公司共同对小区进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着地产向物业管理公司办理了交接手续。

4.移交标准

4.1需向物业公司提供的资料清单：

万科新公司人员配置标准(区域总必看)

万科新公司人员配置标准（区域总必看） 一、关于组织架构 根据新公司发展的阶段，设定相应的组织架构。 1.初始阶段 （1）第一阶段的组织结构相对简单：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部5个部门。 总经办囊括行政、人事、信息、公关的工作；财务除了日常的会计核算、资债管理，还包括工程预算、成本控制方面的工作；设计、工程工作主要在总部设计工程部指导下进行准备工作，工程的报批报建工作由工程部负责；销售部在总部企划部的指导下进行品牌形象的推广工作。 （2）第二阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工 程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司7大模块。 进入此阶段，新公司必须已经开始实际运作，并已经与总部各部门完成工作的移交，总部各部门从具体执行者过渡到指导、监督者。工程预决算、成本管理工作从财务部中脱离出来，归口到成本管理部负责，物业管理公司开始介入项目。设计部、工程部、销售部开始全面承担相关职责。 （3）第三阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工 程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目部8个模块。 销售部基本开始分为两大块工作，一是营销、二是现场销售；项目部一般在这个阶段成立，但是也可以根据实际情况提前设立，其主要负责内容为政府关系的维持，新地块的调研、竞投标，工程报批报建工作也从工程部划归改部门负责；工程部专注于工程建设管理工作。 2.进入发展阶段，其组织结构为： 第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目发展部、营销部、项目经理1、项目经理2共11个模块。 关键的变化在于项目经理部的建立，每个项目经理部成为项目制造中心和成本控制中心。同时营销部从销售部中脱离出来，专注于营销方面的工作；而销售部则专注于现场销售工作。

万科物业质量管理体系文件部分

1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井 布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色 油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通， 无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。

4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路： 4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。 4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理 4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动， 4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。 4.3小区景观 4.3.1组团内道路： 4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。 4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。 4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。 4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化 接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。 4.3.2休闲娱乐设施： 4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。 4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。 4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护 4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。 4.3.3水景：

万科物业管理检查标准

万科物业管理检查标准（安全、环境、设备...） 万科物业管理标准安全管理 1.目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。 2.范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3.职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制 本标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-16-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-16-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-16-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-16-4）。 1.人员素质 1.1安全员岗位人员按照万科企业形象策划手册统一着装（地方政府有明确限定的除外），各岗位按照工作要求统一配戴值勤用具，并符合应急要求；私用物品的配带不得影响统一形象；站立时至少保持跨立姿势。

2.内务管理 2.1安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。 2.2集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。 2.3每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。

2.4每个项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）[未安排集体住宿和社会警力及时可除外] 2.5安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施，如电话、警铃等。 3.综合安全 3.1安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。 3.2根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个社区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。 3.3危险作业行为应符合相关危险作业安全要求。 3.4对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。 3.5可控事件年发生数0。 4.治安管理 4.1有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。 4.2对外来施工人员或供方人员需进行登记、配戴明显标志，对其行为举止进行有效管理。 4.3对大型物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。 4.4社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品、严重危害生命和财产安全的危险品存放。 4.5对危险物品有明确的管理办法，并落实。 4.6对突发事件如偷盗强、抢劫、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等应有行之有效的处理办法和处理技能。 4.7在社区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：

万科全套技术标准

万科全套技术标准 (2010-12-11 23:17:10) 转载原文 标签： 转载 原文地址：万科全套技术标准作者：地产专家 万科集团全套技术标准(1012页,最新最全) 万科统一技术标准-土建-全套 万科统一技术标准-保温-全套 万科统一技术标准-装饰-全套 万科统一技术标准-电气安装部分 万科统一技术标准-门窗-全套 万科统一技术标准-防水-全套 铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ 铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ 铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ 聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ 燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ 渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ 混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ 水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ 标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ

建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ 室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ 室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ 安防系统统一技术标准WKTYJSBZ 太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ 多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ 外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ 外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ 外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ 外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ 外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ 地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ 发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ 保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ 万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ 万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ 万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ 万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ 万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ 万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ

项目移交表(新)汇总

六合一方移交方案 吉林省六合房地产开发有限公司

六合一方小区工程建设项目 移交方案 一、目的 物业管理实质上是地产开发的延续和完善，是地产开发阶段性结束，又是新一轮开发的开始。品牌打造主要靠物业管理。工程建设质量和环境建设质量，是物业管理基础，在于地产与物业之间的衔接、目标、观念一致和资源有效整合、流程前后贯穿、标准统一，双方能够相互支持，提供优质、高效的物业和维修服务。在此基础上，能够使六合一方小区工程建设项目顺利、规范地交接给物业公司管理，使地产和物业管理处于良性循环状态，为物业接收工作的顺利进行，特制定本方案。 二、适用范围 2.1本管理制度适用于六合一方所有工程建设项目。 2.2本管理办法适用竣工项目交付使用与物业公司的移交。 三、职责分工 3.1地产公司工程部提出移交方案，提供竣工图纸，负责工 程遗留问题的整改和验收。 3.2物业公司负责成立验收和接收小组。交接时与地产公司 施工单位共同检查所交接的项目，在无重大质量问题的情况下，对全部工程项目进行接收和管理。 四、物业交接工作的条件

4.1所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关政府部 门的要求建设完毕。 4.2具备实行封闭式物业管理的基本要求。 五、交接工作的程序 5.1建设工程质量验收合格后，由地产公司工程部组织，施 工单位向物业管理公司交接。 5.2交接资料准备齐全后，地产公司提交移交方案，通知物 业公司准备接收，提供有关图纸资料和设备清单，物业公司应立即组织有关人员熟悉图纸资料及设备配备，并做好接受准备。 5.3交接工作开始时，明确各方交接人员名单、交接内容、 交接时间和日程安排等。 5.4交接工作中，各方交接人员应就交接物品的位置、数量、 性能进行清点检查并认真填写物业交接清单和运行试验记录。图纸资料应造册登记。 5.5交接工作结束，各方共同签署交接报告。对交接中发现 的问题，各方应认真记录，协商解决办法。对交接中遇到的工程遗留问题，应签署备忘录说明存在的问题、产生的原因、责任、解决的方法和时间等。 六、物业交接工作的内容 6.1土建与装饰工程：内外装饰工程、门窗工程、电梯前室 及瓷砖、地砖和地下车库项目等（具体见附后移交目录）。

万科物业交接验房标准化流程

万科物业交接验房标准化流程，难怪现场轻松淡定（收藏） 一、人员组织安排 1、验房组组长，负责现场验房组人员统一安排调度； 2、验房组每2人一组，负责接待客户，为客户进行验房工作； 3、接报修对接人员，以模拟验收人员为主，负责现场可及时整改问题的协调安排。 二、验房工具 验房表（A4板夹）；盒尺（5m）、相位仪（验电器）、水桶、手电等验房工具。 三、验房要求 1、保持仪容清洁、面带微笑，保持头发、脸部和手部卫生。 2、保持工作精神饱满，充满自信、亲切友好、诚恳。 3、着装统一，服装整洁、平整。 4、工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。 5、言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄。 6、验房时间控制尽量不超过30分钟。 四、验房流程

五、验房标准 （一）接待客户 1、在验房组等候引导员带领客户办理验房手续，接待客户时，进行登记，并礼貌问候：“您好，我们是**物业×××，很高兴为您服务，下面将为您进行房屋验收工作。”

2、要求：验房人员精神面貌良好，2人一组，在验房组内坐位有序，验房工具、验房表准备齐全。 （二）领取钥匙，准备验房 1、带领客户至钥匙领取处，办理领钥匙、验房手续，同时对客户说：“我们先领取您家的钥匙，然后到您的房屋进行验收。” 2、领取钥匙后，与客户进行主动沟通，向客户介绍小区人文环境及周边情况，如： “××小区共×个组团，共分×期，全部入住后将达×户，本次入住×户…… 小区周围有××学校；有××菜市场；有××商业区……” （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） （三）带领客户至楼栋前 1、带领客户至楼栋前这个过程中，与客户做好主动沟通工作，表现出对客户工作的热情、认真负责。 （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） 2、至楼栋时，向客户介绍，该楼道门（围合门）安装门禁系统，您入住需要刷卡入内。 3、向客户介绍可视对讲的使用方法。可以对客户说:：“这是可视对讲系统，按管理室可以直接呼叫至监控中心，按房号，再按呼叫，可以直接呼叫至该房室内。” 4、验收信报箱，用钥匙开启信报箱，然后让客户自行开启、锁上，同时对客户说：“这是您家的信报箱，您试一下钥匙开启是否灵活。”客户验收无问题后，在验房单上填写“完好”，同时收回钥匙。 （验收项目：信报箱破损划伤；钥匙锁具开启灵活） （四）带领客户上电梯 1、等候电梯时，向客户介绍楼道内的消防设备，火灾报警系统，摄像安防系统，可以监控所有出入人员。 2、电梯门打开时，请客户先上（说：您先上），并用手扶电梯门感应处，避免夹上客户。 3、电梯行驶时，向客户介绍电梯的品牌、性能以及电梯故障时的报警电话。

万科物业移交标准最新版本9128.docx

万科房地产有限公司物业移交标准编号： 页码：第 1 页共 6 页 VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 物业移交标准 编制日期2014 审核日期2014 批准日期2014 流程要素 流程目标： 流程时间要求流程监控点数目 流程主要责任岗位流程涉及职位数目 修订记录

日期修订 修改人审核人批准人修改内容 状态 1.目的 明确新开发项目向物业公司移交时的标准，规范新项目的移交工作。

万科房地产有限公司物业移交标准编号： 页码：第 2 页共 6 页 VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 2.范围 适用于万科房地产公司所开发的新项目的移交工作。 3.定义： 物业移交：是指在地产公司与物业公司共同对小区进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、 设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着地产向物业管理公司办理了交接手续。 4.移交标准 4.1 需向物业公司提供的资料清单： 分类 产权、规划及施工管理资料 产权资料技术资料 资料名称 1、土地使用权出让 证明 2、地界界桩放点报 告 3、建设用地规划许 可证 4、建设工程规划许 可证 5、施工许可证 6、建筑物命名、更 名审批资料 7、建筑执照

1、房屋产权清册 2、配套设施设备、管理用房产权证明 3、房屋查丈报告 4、住宅质量保证书和 住宅使用说明书 1、小区竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备竣工图 3、电气、给排水竣工图 4、室外地下管网竣工图 5、道路、停车场竣工图 6、绿化竣工图 7、单体工程竣工验收备案证明 部门项目事务部客户关系项目部 分类资料名称部门

万科物业顾问服务方式

万科物业顾问服务方式 万科物业顾问服务方式提要：总经理办公室主任负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函 资料来自 万科物业顾问服务方式 （一）顾问期的组成 本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。 前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。 现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项。 顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式，检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。 通过以上”顾问--指导--审核--改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。

（二）顾问期起止时间的确定 1．顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。 2．从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托商的利益，现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，于自身发展不利。 3.一般来说，以入伙时间为节点，提前3－4个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司”**项目”项目入伙时间初定在20**年12月，我司拟定顾问期间如下： ◇顾问前期时间是”签合同――20**年8月31日”； ◇现场顾问期时间是”20**年9月1日――20--年8月31日”； ◇顾问监察期时间是”20--年9月1日――20XX年2月28日”。 （三）顾问服务专家组 1．在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问项目专家顾问组。 2．顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。 3．顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。 4．现场派驻两名顾问人员，常驻项目现场，作为双方合作沟通的工作对接人，传递顾问过程中的种类信息，组织实施顾问活动。 5．顾问专家组的组成及职责分工

万科物业公司各项管理制度

物业公司管理制度 日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。 一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具 体工作目标，严格履行自己的职责。 二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行） 三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。 四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。 五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。 六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理） 七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。 八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。 九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。 十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。 十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。

万科全套技术标准

万科全套技术标准

万科全套技术标准 (2010-12-11 23:17:10) 转载原文 标签： 转载 原文地址：万科全套技术标准作者：地产专家 万科集团全套技术标准(1012页,最新最全) 万科统一技术标准-土建-全套 万科统一技术标准-保温-全套 万科统一技术标准-装饰-全套 万科统一技术标准-电气安装部分 万科统一技术标准-门窗-全套 万科统一技术标准-防水-全套 铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ 铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ 铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ 聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ 燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ 渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ 混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ 水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ 标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ

建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ 室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ 室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ 安防系统统一技术标准WKTYJSBZ 太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ 多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ 外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ 外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ 外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ 外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ 外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ 地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ 发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ 保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ 万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ 万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ 万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ 万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ 万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ 万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ

万科物业管理全套流程文件表格50

万科物业管理全套流程文件 表格40 目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明

02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知

第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单

万科公司行为准则

1.总则 1.1本准则体现了万科价值观的基本要求，职员应当熟知并遵守。 1.2公司尊重职员的正当权益，通过本准则界定公司利益与职员个人利益，避免二者发生冲突。 1.3职员违反本准则可能导致公司与之解除劳动合同。职员违反本准则给公司造成经济损失，公司将依法追索经济赔偿。职员行为涉嫌刑事犯罪，公司将报告司法机关处理。 2.职务权责 2.1经营活动 2.1.1职员应守法、诚实地履行自己的职责，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。 2.1.2维护公司利益是职员的义务。职员不得从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在危害的行为。发现公司利益受到损害，职员应向公司汇报，不得拖延或隐瞒。 2.1.3在未经授权的情况下，职员不得超越本职业务和职权范围从事经营活动。 2.1.4除本职日常业务外，未经公司授权或批准，职员不得从事下列活动： （1）以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等； （2）以公司名义提供担保、证明； （3）以公司名义对新闻媒介发表意见、消息； （4）代表公司出席公众活动。 2.1.5职员须严格执行公司颁布的各项制度。职员认为公司制度明显不适用，应及时向上司或制定和解释该制度的部门反映。公司鼓励职员就工作充分发表意见或提出合理化建议。2.1.6遵循管理流程接受上司的领导是职员的职责。职员应服从上司的指示。职员如认为上司的指示有违法律及商业道德，或危害公司利益，有权越级汇报。 2.1.7 遇到工作职责交叉或模糊的事项，公司鼓励勇于承担责任和以公司利益为重的行为，倡导主动积极地行动，推动工作完成。在工作紧急和重要的情况下，职员不得以分工不明为由推诿。 2.1.8严禁职员超出公司授权范围或业务指引的要求，对客户和业务关联单位做出书面或口头承诺。在公司内部，职员应实事求是地对工作做出承诺，并努力兑现。 2.1.9职员有贪污、受贿或作假欺骗公司的行为，无论给公司造成损失与否，公司均可无条件与之解除劳动合同。 2.2资源使用 2.2.1职员未经批准，不得将公司资产赠与、转让、出租、出借、抵押给其它单位或者个人。 2.2.2职员对公司的办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其他资产，不得违反使用规定，做任何不适当的用途。 2.2.3公司的一切书面和电子教材、培训资料等，均有知识产权，职员未经授权，不得对外传播。 2.2.4职员因职务取得的商业和技术信息、发明创造和研究成果等，权益归公司所有。 2.2.5职员对任何公司财产，包括配备给个人使用的办公桌、保险柜、橱柜，乃至储存在公司设备内的电子资料，不具有隐私权。公司有权进行检查和调配。 2.3保密义务 2.3.1公司一切未经公开披露的业务信息、财务资料、人事信息、招投标资料、合同文件、

万科集团薪酬管理制度

万科集团薪酬管理制度（MHKG-RL-ZD-004） 1.目的 为了适应万科控股集团有限公司（以下简称“万科集团”）发展的需要，激发员工活力，建立吸引人才和留住人才的机制，推进公司总体发展战略的实现，依据国家有关法律、法规，特制定《万科控股集团有限公司薪酬管理制度》（以下简称“本管理制度”）。 2.适用范围 2.1.本管理制度适用于万科集团全体员工。 2.2.集团下属的项目公司可以根据实际情况制定相应的实施细则或补充规定，报集团人力资源管 理委员会审批通过后执行。 2.3.其它子公司根据本公司实际制定相应办法后报集团人力资源部备案后实施。 3.术语和定义 无 4.职责 4.1.集团人力资源管理委员会 人力资源管理委员会是薪酬管理的决策组织，由公司的高层管理人员、人力资源部经理和财经部经理组成，总裁任人力资源管理委员会主任；必要时可以增加有关部门经理参加。 人力资源管理委员会是总裁领导下的非常设机构，其在薪酬管理上主要承担以下职责： 4.1.1.负责《万科集团薪酬管理制度》和集团所属子公司薪酬管理制度的审核； 4.1.2.负责年度薪酬预算的审核； 4.1.3.负责薪酬整体调整方案的审核。 4.2.集团总裁 4.2.1.负责集团各部门薪酬福利明细的审批； 4.2.2.负责薪酬调整方案的审批。 4.3.人力资源部 4.3.1.负责《万科集团薪酬管理制度》的制定、修改和解释； 4.3.2.负责集团各部门员工薪酬福利的具体发放； 4.3.3.负责绩效考核的组织工作； 4.3.4.负责能力素质测评与任职资格评定的组织工作； 4.3. 5.负责各部门薪酬福利明细的复核、备案；

4.3.6.受理员工就薪酬问题有关的申诉。 4.4.财经部 4.4.1.财务部是公司薪酬的发放机构，负责审批后薪酬的按时准确发放。 5.程序和内容 5.1.薪酬支付的要素 5.1.1.万科集团薪酬支付的要素是：岗位价值、员工的任职资格和员工的绩效。 5.1.2.万科集团结合本地区同行业的市场薪酬状况，建立以岗位价值为基础，以能力素质与绩效 考核为核心的分配体系，并在薪酬体系中明确各个要素的作用。 5.2.薪酬分配的基本原则 5.2.1.薪酬作为价值分配形式之一，遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。 5.2.2.竞争性原则：在薪酬结构调整的同时，结合同行业和本地区薪酬水平情况，使集团的薪酬 水平与外部市场接轨，薪酬福利强调“对外具有竞争性，对内具有公平性”；“对外具有竞争性”是指集团的薪酬水平在同行业中总体水平具有竞争力；“对内具有公平性”是指在公 平性的基础上，不搞平均主义，强调效率，效益至上。 5.2.3.激励性原则：打破薪酬的刚性，增强薪酬的弹性。通过绩效考核和能力素质测评，将公司、 部门的整体业绩、员工个人业绩、员工的能力素质与员工的薪酬紧密结合起来，激发员工工作积极性。此外，设立无极变速薪酬体系，激励员工为取得工作业绩和提高能力素质而努力。 5.2.4.公平性原则：薪酬设计重在建立合理的价值评估机制，在统一的规则下，对各个岗位的价 值进行评估，并通过对各部门和员工的绩效考核、能力素质评价来决定员工的最终收入。 5.2.5.经济性原则：公司人力资源成本的增长幅度应低于总利润的增长幅度，用适当工资成本的 增加激发员工创造更多的经济增加值，保障公司的整体利益，实现未来可持续发展；同时在保证公司效益增长大于人力成本增长的同时，保持公司效益和员工收入双重增长。 5.2. 6.情理性原则：薪酬在主要考虑工作责任、工作能力和工作业绩的同时，也应考虑到工作环 境、工作强度等因素，努力做到符合人性化要求。 5.3.薪酬元素 5.3.1.万科集团薪酬结构从整体上包含下列薪酬元素 5.3.1.1.基本薪酬：包括司龄工资和岗位工资； 5.3.1.2.绩效薪酬：包括半年绩效奖金、年终绩效资金和总裁奖； 5.3.1.3.福利津贴：包括法定福利、其它福利、津贴与补助等 5.3.2.岗位工资基数

万科物业服务合同

万科四季花城物业服务合同

物业服务合同 乙方：武汉市万科物业服务有限公司 根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在 第一条物业基本情况:

物业管理区域四至： （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第一章物业服务内容与服务标准 第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放服务； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 第四条乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业服务质量标准见附件四）。 第五条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。 第二章合同时效 继续有效： A、甲乙双方共同同意继续履行本合同； B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第七条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前中止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。第八条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙

万科物业服务合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科物业服务合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

物业服务合同委托方（甲方）: XXXXXXXXXXXX X员会 受托方（乙方）：XXX X^J业服务有限公司

物业服务合同 甲方：XXXXXXX 业主委员会主任：XXX 身份证号码：XXXXXXXXXX 住所地：XXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 联系电话：XXXXXXXXXXXXXX 乙方：XXXXXXX物业服务有限公司 法定代表人：XXXX 营业执照号: XXXXXXXXXXXX 资质等级：贰级资质证书编号：XXXXXXXXXX之住所地: XXXXXXXX 科技工业园邮政编码:XXXXXXX 联系电话：XXXXXXXXXX 根据〈〈物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在白愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科四季花城提供物业服务事宜、订立本合同。 第一条物业基本情况： 物业名称：XXXXXX城 ;物业类型：多层、小高层、别墅住宅，商业： 坐落位置：XXXXXXXX号

占地面积：27万平方米；建筑面积：_27 互________ 平方米； 物业管理区域四至： 东至环湖东路 ; 南至金银湖南三街 ; 西至金银湖东一街 ; 北至环湖东路。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第一章物业服务内容与服务标准 第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设 备明细见附件三）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、 污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放服务； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1、特约家政维修服务；

万科物业 制度和档案的建立与管理

制度和档案的建立与管理 1项目管理运作制度 2档案资料建立与管理 科学的、规范的档案管理能有效地为物业及公用设施的使用、维修、改建和

各项管理服务提供有效的质量记录。本公司自成立以来，一贯重视档案资料的建立与管理工作。针对科交中心的物业管理形式，拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专责档案管理人员，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 2.1需建立的档案、资料分类检索 2.1.1需委托方提供的技术资料 1)规划图 2)竣工图 3)总平面图 4)单体建筑、结构、设备竣工图 5)消防、附属工程及地下管网竣工图 6)地质勘测报告 7)开、竣工报告 8)图纸会审记录 9)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 10)隐蔽工程验收签证 11)沉降观察记录 12)竣工验收证明书 13)钢材、水泥等主要材料的质量保证书 14)新材料、构配件的鉴定合格证书 15)水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 16)砂浆、混凝土试块试压报告 17)供水的试压报告 18)绿化工程竣工图纸及相关资料 19)其他技术资料 2.1.2物业服务中心需建立的资料 1)物业资料 基本资料 功能分区资料 设备资料 2)客户资料 内部办公人员名册（可不提供） 内部各部门分布资料 3)日常管理资料

保洁绿化管理记录 绿化消杀记录 保安管理记录 ?日常巡查记录 ?交接班记录 ?值班记录 ?物资搬运放行记录 ?紧急事件处理记录 ?车辆管理记录 ?夜间查岗记录 ?闭路监控系统录相带 车辆管理档案 ?车辆详细资料 ?停车场、地下车库使用公约 ?车辆出入及停放记录 临时装修管理档案（可视具体情况） ?装修通知书（附图纸） ?装修工程队安全责任书 ?临时施工人员登记表 ?施工单位营业执照复印件 维修服务档案 ?维修服务登记表 ?维修服务回访记录 设备管理档案 ?各类公用设施保养维修记录 ?各项机电设备保养维修及运行记录 ?设备分承包方维修保养记录 ?设备检查记录 文化活动档案 ?各项活动计划及实施记录 ?图片及录像 ?新闻媒介报道剪集 ?物业使用人反馈意见及各项建议 顾客意见调查、统计记录

万科物业新项目承接查验操作手册

万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) .物业资料的承接查验 (07) .物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24)

6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 .新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。 .地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌 的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。 .地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。 .由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产 与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。 .地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改 完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对于不涉及安全底线标准的质量缺陷，若无法在移交前全部整改完毕，应确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。 .如果出现以下情况之一的，物业应及时书面上报给集团工程采购管理部、物业事业本部和客户关系管理部： A.交付使用前不进行物业承接查验工作； B.工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；

关于规范新项目交付后物业管理的通知

关于规范新项目交付后物业管理的通知 VKWY(品质)[2012]010 金色悦程、福州金域华府物业服务中心： 两项目自2011年10月-12月交付以来，交付区域存在大量施工、返修、装修事宜致外来人员增加，而服务中心对此阶段的管理缺乏足够的品质意识及管控方式不合理，导致现场设备维护不规范、成品保护薄弱、绿化植被破坏、园区封闭失效等现场基础品质下降情况发生，加大项目安全防范风险，影响万科物业品牌。为此公司要求两项目做好以下几方面工作： 一、安全管理 1、3月23日前拟定对客户、装修人员、返修人员及其他人员、车辆等进出小区的管控方案，发地产项目部和品质管理部备案，并在小区宣传栏做类似通知提示客户； 2、3月25日起实施封闭管理，启用门禁系统等技防设施； 3、3月25日前排查现场未封闭位置，并采取临时封闭措施； 4、空置房管理按照门窗锁闭原则实施，并按空置房管理要求定期巡查，发现问题通知相关责任部门或责任人。 二、交付区域返修施工管理 1、对交付园区内涉及外墙、绿化、景观等维修可能导致现有园林设施损坏的维修行为，物业服务中心要求落实“四措施”：成品保护措施、维修许可措施、过程管理措施、完工修复措施；对没有“四措施”的施工单位及成品修复无明确方案、时间节点的返修项目，服务中心有权拒绝其进入小区施工； 2、服务中心对返修施工人员实施出入证管理制度和外来人员登记制度，严格控制无关人员进出小区； 3、物业服务中心对进小区返修项目建立备案制度，掌握维修项目位置、维修时间、 维修人员、维修单位等信息，维修完工后现场拍照验证是否造成其他损失，并责令修复； 4、对返修造成成品损坏施工单位拒绝修复的，拍照存档并核算修复金额由地产承担或工程结算时收回。 5、各巡逻岗位对现场所有未到服务中心备案登记的施工，立即要求停工，严格执行先备案后实施规定！