全国各地基准地价汇总

北京市出让国有土地使用权基准地价表

北京市出让国有土地使用权基准地价表

(美元计价)

单位:美元/平方米

地价

区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用

商业公寓住宅工业市政及四源小区建设

配套城镇拆迁费近郊区县

征地费远郊区县

征地费

(1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6)

一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 -

二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 -

三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 -

四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 -

五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 -

六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23

七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23

八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23

九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23

十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23

基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)

杭州市西湖风景名胜区基准地价标准

杭州市西湖风景名胜区基准地价标准

单位：人民币元/平方米

土地用途一二三四五

商业6400 5250 3360 2040 850

综合6050 5040 3070 1910 8000

住宅5450 4870 2690 1680 660

说明

1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。

2、西湖风景名胜区土地范围按《西湖风景名胜区保护条例》划定的范围确定，土地级别按附件7规定的土地级别划分范围确定。

3、本地价标准适用于容积率2.0以下的地块，当容积率大于2.0时，应进行修正。

4、当地块临市区主要街道时，还应按规定另行加价。

杭州市区基准地价标准（不含萧山区、余杭区）

杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)

土地用途一二三四五六七八

商业6200 5160 4170 3420 1840 1120 740 480

综合5730 4930 4020 3220 1750 1060 700 460

住宅5020 4500 3690 2660 1550 1010 680 440

工业1530 1220 970 750 390 300 250 190

说明

1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。计量单位为：人民币元/平方米。

2、本地价标准适用于容积率小于2.0时标定地价测算，当容积率大于2.0时，按附件2的标准执行。

3、本表中的土地级别按土地级别划分范围确定。

4、当地块临市区主要街道时，还应按标准另行加价。

天津市中心城区土地级别与基准地价

天津市中心城区商业用地基准地价表

土地级别一二三四五六七八九十

基准地价10170 7760 5930 4330 3460 2640 2020 1540 1180 780 天津市中心城区住宅用地基准地价表

单位：元/平方米

土地级别一二三四五六七八九十

基准地价5370 4670 3700 2950 2290 1630 1180 790 480 340

天津市中心城区工业用地基准地价表

单位：元/平方米

土地级别一二三四五六七八九十

基准地价1590 1310 1090 900 740 630 510 420 350 310

天津市中心城区重要商业街路线价

路线名称土地级别路线价（元/平方米）

滨江道（南京路至兴安路） 1 13450

和平路1-2 10520

解放北路 1 11870

南京路（长春道至山西路） 1 12140

大沽北路（徐州道至南京路） 2 6420

中山路（金钢桥至日纬路）5-6 3640

南开三马路（南马路至南开一纬路）3-4 5900

黄河道（广开四马路至西马路）4-5 4810

东马路 4 5020

北马路（东马路至北门）4-5 4790

估衣街4-5 4790

河北大街6-7 3560

新河北大街7-8 2400

河西一号路 5 3890

乐园道 5 3780

曲江路（珠江道至东江道）8 2310

丁字沽一号路（五爱道至光荣道）7-8 2330

宾水东道 4 4530

王串场五号路7 2640

洪湖南路8 2020

临水道8 2020

广开大街 4 5450

鞍山西道4-6 3470

白堤路 5 3660

南开五马路（黄河道至南开三纬路） 4 4990

环湖中路（紫金山路至环湖中道） 4 4390

澧水道 6 2950

资水道 6 2950

增产道 6 2140

栖霞道（东丽区）8 1950 九经路 4 4650

十一经路4-5 4650

大直沽中路 5 3900

湖南省14个市（州）城市级别基准地价表

湖南省14个市（州）城市级别基准地价表

单位：RMB元/平方米

单位

名称商业服务用地住宅用地工业用地评估基准日

Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅰ级Ⅱ

级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级

长沙

市 4560 3690 2690 1820 1290 880 570 3467 2400 1604 1104 658 416 1066 7 96 508 385 263 2001.1.1

株洲

市 3890 2530 1646 1071 697 453 295 1507 1055 738 517 362 253 483 400 3 32 274 212 2002.8.1

湘潭市 3240 1617 1021 773 486 292 - 1016 711 498 348 244 - 416 337 274 222 - 2003.1.1

衡阳市 1980 1050 720 460 320 - - 800 620 430 310 240 - 340 315 291 270 250 2002.6.30

岳阳市 4200 2600 1450 780 430 240 - 810 540 360 240 160 - 375 290 220 168 130 2003.6.30

邵阳市 3040 1400 1030 820 640 470 340 476 379 302 242 205 - 324 279 241 209 182 2002.8.31

益阳市 2924 1680 1022 693 461 - - 661 495 371 278 208 - 402 345 296 230 195 2001.6.30

常德市 1500 1080 830 670 520 410 - 640 550 450 370 320 270 400 340 280 220 160 200.9.30

娄底市 3550 2420 1660 1250 850 470 - 260 240 218 197 - - 234 210 191 - - 2003.12.31 张家界 1661 1274 867 640 444 297 - 699 534 376 281 175 - 374 261 197 149 - 2002.7.1 郴州市 3600 2800 2000 1300 800 450 350 900 700 580 480 380 300 720 570 450 350 280 2002.11.1

永州市 3300 1600 1200 800 360 - - 650 450 320 240 - - 305 250 210 180 - 2003.10.1 怀化市 2492 1527 921 613 429 288 - 609 461 349 264 200 - 388 304 237 186 - 2003.7.1 吉首市 1910 1221 773 443 235 - - 499 376 283 212 160

上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）

用途商业办公住宅工业

级别设定容积率设定容积率设定容积

率设定容积率

1 12260 3.5 8200 3.5

2 9920 6200 6200 2.5

3 7500 3.0 4550 3.0 4550 4200 2.0

4 5280 3300 3300 2.0 2100

5 3960 2.3 2400 2.3 2400 1.8 1100 1.5

6 2175 1500 1500 1.5 530 1.0

7 1269 1.2 940 1.2 940 1.0 295

8 910 700 700 250

9 600 1.0 510 1.0 510 0.8 195

10 370 370 370 150

11 滩涂待定

郴州市城市规划区住宅用地基准地价表

注: ①公共建筑用地、除底商住宅(其它) 综合用地外的用地基准地价参照住宅用地基准地价标准

②表中基准地价是净地价不包括房屋等建筑物、构筑物的拆迁费、城市建设配套费

辽阳市规划区基准地价表

商业用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ价格 2150 1657 1246 934 726 549 302 住宅用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ价格 1220 968 734 545 416 270 198 工业用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤ

价格 658 497 317 272 177

兰溪市区级别基准地价表（元/m2）

级别范围商业基准地价住宅基准地价工业基准地价

一级兰江路－云山路－铁路－石板路；横山路－中州路－兰江－铁路2510

870

270

二级

一级地外，兰江路－婺江路－环城东路－莲花路－莲花北路－凯旋路；兰江－凯旋路以北约150米处－排岭路－铁路－华铝路－振兴路－车站路－西山路－排岭路－兰花路以南－兰江；规划支路－衢江路－滨江林荫道－马公滩范围以内

1180

655

220

三级

二级地外，环城东路－东环路－北环路－兰江；兰江－凯旋路以北约150米处－排岭路－规划支路；规划支路－振兴路－西环路－估价区域边界；衢江路－上华路－规划路范围以内

840

460

185

四级

三级地外，兰江－北环路；兰江－北环路－雁洲路－铁路－惠兰路－丹溪大道－规划支路；马公滩－规划路－金兰路－估价区边界－滨江林荫道范围以内

715

350

155

五级

四级地外，江南高新工业区

480

245

145

郴州市城市规划区工矿仓储用地基准地价表

江苏常州市基准地价表

商业用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别

一

二

三

四

五

六

基准地价

9100

6900

4900

3100

1500

600

住宅用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别

一

二

三

四

五

六

基准地价

3700

2800

1900

1100

700

300

工业用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别

一

二

三

四

五

基准地价

1280

800 470 320 220

郴州市城市规划区商服用地基准地价表

泉州市基准地价

各级别土地开发的平均成本：一级为225元/平方米；二级为180元/平方米；三级为150元/平方米。扣除各级别的土地开发成本后，其出让金为：一级区475～625元/平方米；二级区250～350元/平方米；三级区100～150元/平方米。

土地级别这样划分

一级：西街－东街－东湖街－田安路－泉秀街－义全街－天后路－灵慈街－百源路－涂门街－濠沟－西街所围区域。

二级：江滨大道－泉州地磁台－送客亭－丰惠路－307省道－城北路－铁路－刺桐北路以东－324国道－立交桥－坪山路－山兜－泉州农校－高速公路－千亿山庄－宝珊花园－

东海中学－海景花园城－江滨大道所围区域（除一级地的部分），安吉路附近近期建设区域，江南浮桥组团的沾生尾－石崎－石霞－江南街道－笋江路－南环路－泉州游乐园－人民广场－水果批发市场－华洲汽车站－华洲市场－江边所围区域，清园区福厦路－德泰路－324国道接线－吉泰路－福厦路所围区域，东海组团中的东海滨城一、二期用地已建成区域及泉州师院建成区。

三级：除一、二级地以外的部分。

出让年限最高50年

泸州市基准地价表

土地级别

商业用地(元/平方米) 居住用地(元/平方米) 工业用地(元/平方米)

一级

4620

1457

二级

2743

1130

625

三级

1662

844

456

四级

1020

530

337

五级

618

329

238

六级

330

205

181

上一个是《榆林市基准地价》

地级别区段号商业用地住宅用地工业用地

元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩

一级土地 4

660.00 44.00 158.50 10.57 142.50 9.50

5

480.00 32.00 152.00 10.13 142.50 9.50

6

535.00 35.67 163.00 10.87

二级土地

3

225.00 15.00 52.50 3.50 48.00 3.20

7

300.00 20.00 97.50 6.60 90.00 6.00

8

225.00 15.00 89.20 5.95 88.50 5.90

三级土地

10

168.00 11.20 93.00 6.20 93.00 6.20

12

139.50 9.30 48.00 3.20 45.00 3.00

15

134.00 8.93 60.20 4.01 54.00 3.60

四级土地

14

120.00 8.00 43.90 2.93 37.50 2.50

1

106.50 7.10 44.70 2.98 40.00 2.70

五级土地

12

97.50 6.50 37.40 2.49 33.00 2.20

16

90.00 6.00 39.40 2.63 36.00 2.40

六级土地

9

45.00 3.00 31.50 2.10

11

92.50 6.17 33.40 2.23 30.00 2.00

七级土地

13

70.00 4.67 28.40 1.89 22.50 1.50

八级土地

17

大连市基准地价

1、商服金融类用地指：商业、餐饮娱乐、金融、旅游等项目的用地：单位：元/平方米

类区规划容积率级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级ⅦⅧⅨ级

1〈2.5 22201710960820680520360 290 260

2.5～51110860480410340260180 140130

〉5940730410350290 220150120110

2〈2.5 19801570870710590480

2.5～5990780440360300240

〉5 840670370300250 200

3〈2.5 17401430830

2.5～5870710420

〉 5 740610 350

4〈2.5 1580

2.5～5790

〉5670

2、办公写字楼类用地指：办公楼、写字楼、批发交易市场、会展、综合楼等项目的用地：单位：元/平方米

类区规划容积率级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级ⅦⅧⅨ级1〈2.5 2000 1520820680 550390 290 260240

2.5～5 1000 760410340 270200 140130 120

〉5 850 650350290 230170 120110 100

2〈2.5 1780 1390750590 480 360

2.5～5 890 700370300 240180

〉 5 760 590320250 200 150

3〈2.5 1570 1270 710

2.5～5 780 630 360

〉5 670 540 300

4〈2.51430

2.5～5 710

〉5 610

3、工业仓储类用地指：工业、仓储等项目的用地：单

位：元/平方米

类区级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级ⅦⅧⅨ级

1 1200 690340 310280240 170 150 130

2 1070 630310 270240220

3 950 570300

4 860

4、住宅类用地指：住宅（含底层公建）、公寓、别墅等项目的用地：单位：元/平方米

类区规划容积率级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级ⅦⅧⅨ级

1 ≤0.531602330186014801120 710580520 450

2 2830213017001290970 650

3 249019401610

4 2260

1﹥0.5 ～≤1.0211015501240 990740 470390 350 300

2 188014201130 860650 430

3 166012901080

4 1510

1﹥1.0 ～≤ 1.5 194014301140 910690 440360 320 280

2 174013101040 790600 400

3 153********

4 1390

1﹥1.5 ～≤2.0183013501080 860650 410340 300 260

2 16401240980 750560 370

3 14401120940

4 1310

1﹥2.0 ～≤3.0172012701010 810610 390320 280 250

2 15401160920 700530 350

3 135********

4 1230

1﹥3.015601150910 730550 350290 260 220

2 139******** 640480 320

3 1220960 800

4 1110

商住综合楼地价评估的三种方法

商住综合楼地价评估的三种方法 基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准 地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路： (一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝土地总单价×土地总面积＝(修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积 由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。 (二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。 (三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积 现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。 该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2．0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37％；住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12％。 设某宗地面积7000平方米，建筑密度30％，共7层，容积率2．1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1．03，住宅用地地面价容积率修正系数为1．04。首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米

估价理论方法模拟题基准地价评估

估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件

4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。

上海增值税专用发票真假网上查询方法

纳税人开-票-咨询：⒈.3⒐.电2⒐.5⒈话6.7.8.6--Q是⒈.37.86⒐520点数低！@可以通过登录互联网核实判断增值税专用发票信息的真实性。以下提供两种互联网查询方式，供纳税人参考使用。 方法一：企业组织机构代码查询 纳税人可通过互联网登录组织机构管理中心查询界面（网址：h t t p://w w w.n a c a o.o r g.c n/（下载后将网址颜色加深和加大就可以），查询开放时间为周一到周五8点——17点），判断开票方或受票方信息的真实性。 【第一步】登录到组织机构管理中心查询界面： （下载后可将图片任意放大） 【第二步】输入机构代码（纳税人识别号后9位）或企业名称进行查询核对，查询界面如下：

（下载后可将图片任意放大） ★若“代码证书”处为“*”，则表示企业年审信息异常，需通过其他方式深入核实该企业信息真实性。（如下图） （下载后可将图片任意放大） 【第三步】经查询，如发现管理中心查询出的企业名称与纳税人提供的企业名称不一致时，不得为其开具专用发票或从该企业出取得专用发票，并应及时向主管税务机关或拨打12366热线举报。

方法二：增值税专用发票流向查询 纳税人可登录主管税务机关的官方网站，在网上查询发票流向，初步判断增值税专用发票票面信息的真实性。常用税务机关网站网址如下： 国家税务总局网址：h t t p://w w w.c h i n a t a x.g o v.c n 广东省国税局网址：h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n （以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以）通过国家税务总局网站可以方便的链接到各省、市税务机关的网站，也可以通过各地政府网链接到当地税务机关的网站，也可以通过浏览器搜索进行链接。一般在省级税务机关网站就可以查询本省的发票流向。 例：查询代码为4400113140、号码为18998088的增值税专用发票，操作步骤如下： 【第一步】根据发票代码的数字确定登录的税务机关网站。此发票代码第一、二位为“44”即广东省。选择登录广东省国家税务局网站，在浏览器地址栏输入h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n（以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以） ，进入到网上办税大厅，在页面的中有发票查验模块

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率

D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。

常见买家骗术破解--货不对版诈骗

货不对款，网络购物退货成难事： 3月5日，关女士看到网络上一购物广告，其中宣传的一款扫地机吸引了关女士的目光，上面介绍该扫地机具有360度自由旋转等功能。她考虑到家里养的宠物满地掉毛，这款扫地机器正适合自己家用，于是打电话咨询了一下价格及相关情况。第二天，她就到邮局办理了邮购。 3月19日，扫地机邮到了关女士手中，这时她发现，这款产品与自己在网络上看到的并不一样。于是她打电话向商家咨询，商家告诉她给她邮的是第二代产品。"为何商家不邮我订购的广告中的产品而自作主张邮来二代产品",关女士很是生气，当即提出退货，可工作人员不是说领导没在就是找其他原因，总也不给她退货。在等待答复的几天里，她还总接到商家不同工作人员打来的电话，都劝她不要退货。 等了两三天，看到总也没有可以退货的答复，关女士就找到了海林市消协，消协工作人员经调查后发现，关女士收到的产品吸力差，且不具备360度自由旋转功能，产品底盘低，扫地时竟还在地板上留有划痕，这与宣传的完全不符。而且广告中还称七天不满意可以无条件退货。于是消协工作人员电话联系了商家，经过再三沟通，商家终于同意为关女士退了货。 关女士表示，自己在网络购物时过于草率所以才发生了货不对款的问题，希望其他消费者不要轻信网络广告进行购物，即使选择了网络购物，事先也应询问清楚并约定好退货条件。 网购防骗九招：

1 、买家在购物时不要抱着贪小便宜的心理。例如同一件商品a卖家比b卖家卖得便宜很多时，您必需学会问自己，到底能不能这么便宜？还是一件冒牌货呢？记得我曾经就有过这样的经验。因为一时的贪小便宜买了一块比其他买家便宜50元的相机内存卡，结果只用了一个星期就坏了。当时，我立即要求卖家给我更换，结果对方手机已停用没办法联系上了。 2 、大牌子的厂家问题在易趣、淘宝上有很多大牌子在销售。您只要打上sony可能出现一大堆您需要的商品，不过，在这时您千万不要冲动（当然了，因为它的价钱会比市面便宜很多）。当您看上某一卖家的商品时，必须要看他的商品销售的授权证明，因为名牌的东西，按大厂家的规矩他们一定会给卖家销售授权书的。不过根据我所知，关于大厂家们对网上销售的授权书考核得非常严格的。因为网上的价格太混乱，如果胡乱授权会直接影响他们的品牌档次。 3、如果您不能确认他卖的是否授权的商品时，请您不要太急去购买，首先看看卖家的评价。不要只看一两条评价，起码要看一页以上。看看其他人收到货后的回评，最好能看到他们的中评和差评。和他交易过的人一定会给出的。不过值得提醒的是，如果这个卖家的评价中买家的留言全部只有"好"或"很好"时，您就要小心一些了。因为他有可能是通过不断交换评价来换取高信用度的，然后通过骗钱的手段来获利。在这里77dao建议如果和信用度低于500的买家进行交易时，请尽量要求卖家采用安付通进行交易。 4 、买商品时买家一定要看清卖家写的商品描述，试过有一名卖家在卖价上标着商品的售价是8元，但商品描述中却写到拍下者需要付8000元，如拍下不买者给差评和警告的事情，别以为是说假的哦！真有其事呢！看清商品描述，可以知道您在拍下此商品时需要支付多少的邮资，还有没有其他额外的费用，以及您付款后多久才收到商品。这些都是十分必要的哦！ 5 、在买前必须先向卖家了解商品的售后服务如何，包括您在收到商品后在没有拆封或没有拉断标牌时的退货处理。如果是电器的话，必须了解商品的保修期如何。请注意一点的是包退换与保修是不同的。包退换就是指可以再换回新的，而保修只属于坏了后进行维修其实的零件费又由谁人支付呢？这些都是很大水份的哦！ 6 、汇款和退换货给卖家时，一定要求是卖家本人的姓名签收。另外，如果在汇款或退换货后一定要保留您全部的交易单据，以防卖家不发货或不退回货款。 7 、当您认为是被骗时，请您不要慌张第一时间立即通过各种方法联系卖家。然后，立即向易趣或淘宝发出您的投诉，投诉内容要写清楚卖家的用户名、您和他交易的商品编号、您的汇款单或换货时的邮单、您需要的商品图片和交易进行的时间等，这些都是重要的证据。通过这些方法通常都可以追到这个卖家的。为什么？因为，易趣和淘宝都会联合到全国各地的警方的，对于这些网上骗子，只要您证据充足的话，警方就可以采取行动。你的

增值税专用发票代码

增值税专用发票代码

国家税务总局关于统一编印1995年增值税专用发票代码的通知 国税函发[1995]18号 1995-1-14 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局： 为了加强对增值税专用发票的使用管理，有利于增值税专用发票计算机交叉稽核工作，从1995年起，将专用发票上的地区简称、制版年度、批次、版本的语言文字、几联发票、发票的金额版本号等改用10 位代码表示。 具体表示方法： 第1-4位代表各地市 （以上代码参见附件） 第5-6两位代表制版年度 第7位代表批次 （分别用1、2、3、4……表示） 第8位代表版本的语言文字 （分别用1、2、3、4代表中文、中英文、藏汉文、维汉文） 第9位代表几联发票 （分别用4、7表示四联、七联） 第10位代表发票的金额版本号 （分别用1、2、3、4表示万元版、十万元版、百万元版、千万元版，用“0”表示电脑发票） 例：“1301951141”其中：一至四位“1301”表示河北省石家庄市，五、六两位“95”表示1995年版，第七位的“1”表示第一批，第八位的“1”表示中文，第九位的“4”表示四联，第十位的“1”表示万元版。 附件：《各省、自治区、直辖市，各计划单列市地区代码》 附件：

各省、自治区、直辖市，各计划单列市地区代码序号地区名称地区简称地区 代码 1北京市北京1100 2天津市天津1200 3河北省 （1）石家庄家庄1301 （2）唐山唐山1302 （3）秦皇岛皇岛1303 （4）邯郸邯郸1304 （5）邢台邢台1305 （6）保定保定1306 （7）张家口家口1307 （8）承德承德1308 （9）沧州沧州1309 （10）廊坊廊坊1310 （11）保定地区保地1324 （12）衡水地区衡水1330 4 山西省 （1）太原太原1401 （2）大同大同1402 （3）阳泉阳泉1403 （4）长治长治1404 （5）晋城晋城1405

我国基准地价评估方法研究

我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法

基准地价法

基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系

增值税发票代码小知识

增值税发票代码小知识 增值税发票代码共10位，： 第1--4位代表各地区代码 第5--6两位代表制版年度 第7位代表批次 (分别用1,2,3,4..表示) 第8位代表版本的语言文字 (分别用1,2,3,4代表中文,中英文,藏汉文,维汉文) 第9位代表几联发票 (分别用4,7表示四联,七联) 第10位代表发票的金额版本号 (分别用1,2,3,4表示万元版,十万元版,百万元版,千万元版,用"0"表示电脑发票) 例："4403042140"其中：一至四位"4403"表示深圳市,五,六两位"04"表示2004年版,第七位的"2"表示第二批,第八位的"1"表示中文,第九位的"4"表示四联,第十位的"0"表示电脑发票. 增值税报税流程 1. 月底前，对专用发票进项税额抵扣联认证； 2. 每月10日前，抄税； 3. 每月10日前，其他四小票进项税采集； 4. 每月10日前，网上申报企业递交纳税申报数据，收到申报信息递交成功后，打印纸质申报资料； 5. 每月10日前，带上IC卡、作废发票、纸质申报表前往国税进行防伪税控IC卡确认报税扣 首次领购专用发票须带上以下资料: 1.公章 2.发票领用、使用、保管责任书 3.防伪税控机使用责任书 4.增值税一般纳税人认定申请书 5.增值税发票管理责任书 6.金税卡安装单 7.发票专用章 8.发票领购本 9.使用增值税防伪税控系统申请审批表 10.企业发行结果通知书 11.税务登记证副本原件和复印件 12.购票员身份证原件和复印件 增值税一般纳税人网上申报办税指南 『业务介绍正文』

一、网上申报系统的适用对象 网上申报系统适用于除以下几种情况以外的增值税一般纳税人: （一）辅导期一般纳税人； （二）逾期申报； （三）办理延期申报或缓缴税款； （四）无法通过“一窗式”票表稽核，需进行人工干预； （五）有同一属期多次申报等非正常申报情况； （六）因计算机、网络故障等原因不能进行网上申报； （七）办理注册地跨区变更，提前进行当月的抄报税以及纳税申报； （八）国税机关规定的其它情形。 除上述八种特殊情况外，纳税人确认以网上申报方式办理纳税申报的，原则上不得变更。 二、备案、变更和注销 （一）申请采用网上申报方式的纳税人，持下列资料到国税主管税务机关办理备案手续： 1、税务登记证副本原件（查验后退回）； 2、《委托代扣税款协议书》（查验后退回）； 3、《增值税一般纳税人网上申报方式备案表》（见附件一） 备案手续要求在一个工作日内办理完毕。纳税人办理完网上申报备案手续后，取得由税务机关提供的注册码，于次月的申报期开始采用网上申报方式进行增值税申报。 （二）纳税人如办理注册地跨区变更或要求终止采用网上申报方式的，填写《申请注销增值税一般纳税人网上申报方式登记表》（见附件二），国税主管税务机关注销其网上申报方式的使用权。办理注册地跨区变更的纳税人应到变更后的国税主管税务机关重新办理备案手续。 纳税人发生下列情形之一的，由国税主管税务机关填写《注销增值税一般纳税人网上申报方式登记表》（见附件三），强行注销其网上申报资格。 1、注销税务登记；

商业用地基准地价评估

商业用地基准地价评估探析

内容提要 基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。 关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate

增值税发票的编码规则

增值税发票的编码规则 增值税专用发票左上角有10位代码,这10位代码是按什么含义组合的?如:3300044140。 前面四位3300是指地区代码（3300属于浙江省），与纳税人所在的行政区代码的前四位是相同的； 第五、六位是指发票制版年度（一般指年份，如上面的04）； 第七位是指批次，如上面的3300044140是浙江省04年第四批； 第八位是代表版本的语言文字（分别用1、2、3、4代表中文、中英文、藏汉文、维汉文），上述发票的代码的第八位是1，说明是中文发票； 第九位代表发票的联次，上面发票的代码的第九位都是4，说明是四联式发票； 第10位，是指发票的金额版本号（手写发票分别用1、2、3、4代表万元版、十万元版、百万元版、千万元版，用“0”表示电脑发票），上述两个代码发票都是电脑版发票。电脑版发票是有限额的，一般由主管税务机关根据纳税人的申请，审核以后报地、市、州，省级税务机关审批，分别可以核定最大开票限额万元、十万元版、百万元、千万元。 增值税专用发票及其内容 发票是指在购销商品、提供或者接受劳务以及从事其他经营活动中所开具的收付款凭证。发票是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始凭据，也是税务稽查的重要依据。 发票的基本内容包括：发票的名称，字轨号码，联次及用途，客户名称，开户银行及账号，商品名称或经营项目，计量单位，数量，单价，大小写金额，开票人，开票日期，开票单位（个人）名称（章）等。如果是代扣、代收、委托代征税款的，其发票内容应当包括代扣、代收、委托代征税种的税率和代扣、代收、委托代征的税额。增值税专用发票还应当包括：购货人地址，购货人税务登记号，增值税税率，税额，供货方名称，地址，以及其税务登记号。 增值税专用发票的主要内容： 1.购销双方纳税人名称； 2.购销双方纳税人地址、电话； 3.购销双方纳税人登记号、开户银行及账户； 4.销售货物或劳务的名称、计量单位和销售数量； 5.不包括增值税在内的单位售价及货款总金额； 6.增值税税率、税额； 7.发票填开日期、发票号码等。

一宗商业用地评估的案例分析2013

qx实业公司土地使用权估价的案例分析 摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。 关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则 正文： 一、估价背景 2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。 二、估价对象基本情况 估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。估价对象权属清楚，来源合法。评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。估价对象未设定担保权、租赁权、

地役权等他项权利。宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。 三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划 根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。 1、评估方法的选择 委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假

基准地价法评估实例

基准地价法评估实例 一、评估目的 目的是为该地块抵押贷款提供依据。 二、评估原则(略) 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。 三、评估基准日 一九九九年三月三十日。 四、评估依据(略) 五、评估方法 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。 六、评估说明 1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。 2、实例为技术报告。 (二)土地使用权评估 1、基准地价修正法 (1)、数据取值 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件): 《国有土地使用证》编号地块面积备注 郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证 XX国用(1999) 字第4010026 号373.7 XX国用(1999) 字第4010025 号298.6 XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6 XX国用(1998) 字第4010027 号299.5 XX国用(1999) 字第4010030 号277.0 XX国用(1999) 字第4010031 号493.3 XX国用(1999) 字第4010032 号246.5 XX国用(1999) 字第4010033 号253.8 合计: 21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元/ 平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25 %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。 评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为1 。 区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下: 因素修正系数% 距服务中心级距1.20 交通便捷度1.87

【标准】关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知

沈阳市规划和国土资源局 关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知 沈规国土发[2002]285号 各区、开发区规划和国土资源分局： 为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下： 一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。 对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。 二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。 四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日 沈阳市规划和国土资源局 关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。 三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、

电信诈骗常见种类

谨防电信诈骗 近期全国各地电信诈骗案件频发，使受害群众受到重大经济损失，提示 广大职工：接到不明的电话请立即拨打110咨询核实，切勿轻易上当。现将 常用的电信诈骗手段介绍如下： 一、冒充公、检、法。骗子冒充公检法工作人员拨打电话称：“你有一张传票尚未领取，今天下午前不领取，法院将派人强制执行”受害人在电话咨询过程中会被告知自己的身份证或信用卡可能被盗用，从事洗钱犯罪活动，要求受害人将自己银行卡内的钱全部汇至所谓的“安全账号”。 二、汽车退税。骗子在网上收购群众身份证号、电话、住址、车牌号等信息，冒充国家税务总局人员拨打电话称受害人购买了汽车，可以获得一笔退税，要求受害人到银行将卡插入自动取款机，按照骗子要求进行操作，将自己卡内的钱汇入骗子账号。 三、免担保贷款。骗子编发手机短信称可以办理免担保贷款，之后会要求受害人预先付贷款利息。 四、中奖短信。骗子编发手机短信，发送QQ信息等方式声称受害人中奖，之后会要求受害人先支付手续费。 五、盗取QQ号。骗子盗取受害人QQ号，截取受害人QQ视频片段，向受害人的QQ好友借钱。 六、冒充黑社会。骗子冒充黑社会打电话称受雇于人报复受害人，但只要受害人汇去钱财即可免遭报复。 七、冒充熟人。骗子冒充受害人的亲人、熟人，自称被绑架或是受伤、

重病，急需用钱，要求受害人汇款。 八、医保卡诈骗。骗子冒充本地医保中心或社保局打电话声称受害人的医保卡出现问题被冻结，医保卡可能被盗用，处理过程中需要汇一定量的现金到所谓的“安全账户”。 九、重金求子。骗子冒充单身富婆，在网上发布消息称寻觅一男性伴侣，如果成功怀孕给予巨额好处费，受害人联系骗子后会被要求汇保密费、见面费。 十、网上购物诈骗。骗子在QQ或网站论坛发送假的淘宝链接，受害人点击后会进入一个与淘宝等购物网站十分相似的假网站，在假网站付款买货后不会收到对应的货物。 十一、订票诈骗。骗子在QQ或网站论坛发送假的预订机票，火车票网站、受害人点击后会进入一个与正规订票网站十分相似的假网站，在假网站付款后不会收到机票、车票。 十二、招工诈骗。骗子在网站或在非法报刊上发布招聘广告，受害人联系骗子后会被要求汇一定的体检费、服装费、保证金、押金等费用。 十三、汇款短信。骗子发送：请将钱汇到某账号的短信诱骗正在办理汇款业十四、电话订货。骗子冒充部队干部向商户打电话订货，并提供厂家电话，而这个所谓的厂家其实是骗子同伙，少数商户贪图小利，未予核实就打款订货。 十五、冒充法院及相关执法部门，电话通知市民要出庭应诉。此类诈骗电话一般都是打到当事人家中或单位的固定电话，诈骗的由头分为四种：一是要求接电话的当事人领取诉讼传票。告知当事人名下信用卡有巨额透支被银行起诉，法院将冻结其名下存款，马上执行；二是称当事人有执行案件在法院，涉嫌经济犯罪，名下账户将被冻结，并且马上予以强制执行。上述内容都是由一段电话录