2015年中粮地产(集团)股份有限公司财务分析报告
中粮地产（集团）股份有限公司
2015年财务状况分析报告
课程名称：财务分析
学生姓名：
学号：20
班级：
专业：会计学
2016年5月
（一）背景分析
（一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业
公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。2015 年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。全年实现签约金额 151.41 亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入 135.00 亿元，增长49.32%，利润总额 14.01 亿元，净利润实现 10.01 亿元。根据克尔瑞最新发布的《2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单》，公司排名 47，较 2014 年提高 3 位。
在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。
（二）董事会（或企业）对自身情况的说明
1、公司经营战略实行情况
公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。
产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。
城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。
变革创新，持续发展。行业形势变革必然促发新的发展模式。公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。
前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下：
在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。2015 年计划住宅新开工面积 131.27 万平米，实际新开工面积 107.67 万平米，实际比计划新开工面积减少 23.60 万平米，主要是因为 2015 年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。工业地产平均出租率为 98%，租金收取率为 99.6%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：
（1）67 区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。（2）69 区创芯公园项目：2015 年 3 月 9 日纳入更新单元（规划批次为 2015年第一批），2016 年 2 月 4 日取得专项规划批复。
2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。
截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
注： 1、EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务
2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
4、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是1.8704，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。意味着1元的流动负债由1.87流动资产来偿还，比2014年增长了15.18个百分点，反映了其变现能力的上升。速动比率是43.90%，意味着1元的流动负债由0.439的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还43.90%的到期流动负债，比2014年增长了10.13个百分点。
3.政策法规的影响情况
2015 年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。出台的二胎政策提高了人口数的同时也是对住房需求的增加，人口的增长和住房需求是正比例关系，二胎政策带来的不仅仅是基本的住房要求，还有随之附加的学区房的要求也十分明显，企业应该针对此项政策，分析各地区的需求结构，以谋求更好的发展空间。
2015 年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。年初两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘活存量，提高利用效率。地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。房地产投资持续回落。但在多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长 6.5%，销售额比上年增长 14.4%。住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长 42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长 21%、30%；百城住宅价格累计上涨 4.15%，一线城市上涨 17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。新常态下的土地市场，城市分化加剧。热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。公建用地供应比例增大，一线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的 40%，多功能混合用地供应渐成趋势。强强联合、合作拿地成为行业新趋势。
房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。通过货币政策调整、户籍改革、
棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。
（三）企业控股股东的持股及背景情况
公司的控股股东人是中粮集团有限公司，法定代表人/单位负责人是宁高宁。股东性质是中央国有控股，持股比例是45.67%。主要经营业务范围是粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。实际控制人报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况：持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司 15.76%股权、中国食品有限公司74.10%股权、中粮屯河股份有限公司 51.53%股权、中粮包装控股有限公司60.15%股权、中国粮油控股有限公司 58.02%股权、大悦城地产有限公司66.76%股权、中国蒙牛乳业有限公司 31.5%股权、酒鬼酒股份有限公司 15.5%。公司实际控制人为国务院国有资产管理委员会。对中粮集团有限公司具有100%的控股权，而中粮集团有限公司对中粮地产（集团）股份有限公司具有45.67%的控股权。
（四）企业的发展沿革
公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为"宝安县城建设公司"。1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为"深圳市宝安区城建发展总公司"。1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为"深圳宝恒(集团)股份有限公司"，向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照，在深圳证券交易所上市。1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒(集团)股份有限公司"。 2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产(集团)股份有限公司"。截至2015年12月底，股本总数为181373.16万股，公司注册资本为181373万元。
二．会计分析
近年来，该公司审计报告均为标准审计报告，注册会计师在审计报告中对审计的财务报告提出的意见为标准无保留意见。注册会计师认为管理层对财务报表的责任是按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；设计、执行和维护必要的内部控制，一是财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大报错。注册会计师的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作；注册会计师获取的审计证据是充分的、适当的，为发表审计意见提供了基础。
针对2015年年度报告认为，公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2015年12月31日的财务状况以及2015年度的经营成果和现金流量。
三、公司财务状况总体情况分析
（一）分析目的及其数据来源
分析的目的是通过分析公司资产总体发展情况，企业所负担债务情况以及财务实力情况，掌握企业财务状况总体质量以及发展态势。
分析的数据来源：2015年年度报告中合并报表中的资产负责表，利润表及其报表附注等。
（二）公司资产负债表总体情况分析
1、资产负债表分析表
合并资产负债表
2015 年年 12 月月 31 日
编制单位：中粮地产( ( 集团) ) 股份有限公司金额单位：人民币元表3-2-1
根据表3-1数据得知：
1.资产方面
该公司总资产本期增加了9010177737元，增长幅度为19.46%，说明中粮地产股份有限公司本年资产规模有较大幅度的增长。本期总资产的增长是由流动资产和非流动资产共同增加导致的。
（1）流动资产变动
本期增加8883177179元，增长幅度为21.85%，使总资产规模增长了19.18%。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方面：一是货币资金的大幅度增长，本期增长了20423886元，增长的幅度为28.01%，对总资产的影响为4.41%。主要是本年商品房销售回款增加，出售的楼盘增多，收到现金以及银行存款。货币资金的增长对提高企业的偿债能力，满足资金流动性需要都是有利的。
二是其他应收款的大幅增加，本期增长了1667192239元，增长的幅度为
389.67%，对总资产的影响为3.60%。主要是本年新增合营公司北京悦恒置业有限公司往来款。其他应收款不属于企业主要的债权项目，数额及所占比例不应过大，这里对总资产的影响已经相对较大，可能存在不正常行为，如：企业利用其粉饰利润：大股东无偿占用资金：转移销售收入偷逃税款。
三是存货的增加长，存货本期增加5245015019元，增长的幅度为16.05%，对总资产的影响为11.33%，主要是本年获取地块及在建项目投入增加，在建开发产品所占账面价值较大。由于中粮地产股份有限公司的主营业务是房地产，所以大部分投资都在增地建房，各地的商品楼库存都有稍微上涨。
（2）非流动资产
非流动性资产本期增加127000558.2元，增长幅度为2.25%，使总资产规模增长了0.27%，对总资产的影响相对较小。可以从以下几个方面分析其变动原因：一是长期应收款的大幅增加，本期增加了46246240.73元，增长幅度为646.20%，对总资产的影响为0.10%。主要是中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居型商品房，社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的的政府监管资金。其次就是本公司子公司杭州鸿悦置业有限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金期限为8年。
二是长期股权投资的增加，本期增加了86773663.61元，增长幅度为17.93%，对总资产的影响为0.19%。长期股权投资是作为自身经营活动的有利补充，提升自身资金水平，具有战略含义，是实现战略目标的一个手段。但是其数额达，期限长，其间不确定因素较多，对企业财务状况影响较大，因为企业有相当大的资金在相当长的时间内无法自己行支配使用。如果企业出现自身经营运营资金不充裕的情况，则长期股权投资会使企业陷入长期资金紧张的境地。在此，公司的长期股权投资主要来自于联营企业。
三是投资性房地产的增加，本期增加了983926258.2元，增长幅度为35.18%，对总资产的影响为2.12%。主要是本年深圳67区中粮商务公园和北京祥云小镇完工转入。
四是递延所得税资产的增加，本期增加了134655176.3元，增长幅度31.65%，对总资产的影响为0.29%。主要是本年计提的土地增值税和超过税前扣除限额的未支付工程款的增加，其次是内部交易未实现利润的增加，则按准则规定确认的
递延所得税资产增加。
2.负债方面
负债本期增加8589313079元，增长的幅度为24.10%，对总资产影响为18.55%。主要是由于非流动负债的增加造成的。
（1）流动负债方面
本期增加了2829452966元，增长幅度为11.96%，对总资产的影响为6.11%。主要是由于以下几个方面引起：
一是应付账款的增加，本期增加了1667867280元，增长幅度为47.67%，对总资产的影响为3.60%。主要是本年由于购地建房，地价的上涨，应付土地款增加。新增建房工程，所要支付的工程款增加。
二是应付利息的增加，本期增加了35013418.18元，增长幅度为36.09%，
对总资产的影响为0.08%。主要是本年计提应付利息，企业债券利息和一年内
到期的长期借款利息的增加。
三是应付股利的增加，本期增加了10500000元，增长幅度为678.48%，对
总资产的影响为0.02%。主要是子公司计提应付股利未支付，新增长沙中联重工科技发展股分有限公司的应付股利。
（2）非流动负债方面
本期增加了5759860112元，增长幅度为48.06%。其中长期借款和递延收益增长幅度最大，长期借款增长是由于保证借款和信用借款的增多。递延收益本期增加了910761589.1元，增长幅度为42766.12%，对总资产的影响为1.97%。主要是本年新增预收深圳67区重量商务公园的租金。
3.股东权益变方面
股东权益本期增加420864658.4元，增长幅度为3.95%，对总资产的影响为0.91%。增长的主要原因是由于盈余公积和未分配利润的增长。其中盈余公积本期增加了151813491元，增长幅度为19.62%，对总资产的影响为0.33%。其中法定盈余公积减少1131423.76元，原因未中粮鸿云置业南京有限公司守候少数股东上海中城永跃投资中心持有的南京鸿云49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间差额冲减资本公积，资本公积不足冲减，冲减盈余公积所致。
资本公积股本溢价本年增加了14720000.00元，原因为深圳市锦峰城房地产开发有限公司收到少数股东出资超出其在注册资本中所占的份额的差额。其他资本公积减少了246080.35元，原因为中粮鸿云置业南京有限公司收购少数股东上海中城永跃投资中心持有的南京鸿云49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间的差额冲减资本公积所致。
未分配利润增加了399635206.5元，增长幅度为15.62%，对总资产的影响为0.86%2015年5月15日召开的年度股东大会，审议通过利润分配方案，应付普通股股利为63480605.86元，收购少数股东权益95568664.44元。
（三）资产负债表主要项目结构增减变化分析
表3-3-1
（1）资产结构方面
表3-3-2
经营性资产金额增加了14,465,760,233.5 元，其中：货币资金，存货，应收票据的增加，前两者增加的原因也在前面做了分析。应收票据中银行承兑汇票已经于2016年2月到期收回，年末无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。货币资金的增加主要是销售商品房款增加，以及深圳祥云国际项目回迁安置房建设基金。固定资产以及无形资产在本期为减少态势，无形资产减少主要是本年转入投资性房地产。固定资产中房屋装修处置或报废的数额增大，并且年末无通过融资租赁租入或经营租赁租出的固定资产，是导致其减少的主要原因。
非经营性资产金额增加了952,068,214.06 元，其中：其他应收款，长期股权投资增长幅度最大，主要原因还是由于本年新增合营公司的往来款。
因此，在房地产“新常态”中谋求继续发展，实现公司的两大发展战略，在加大土地储备力度的同时要保证资金的富足，资产配置的方向就需要在借助政府发展政策的同时发挥较强的融资能力，并进一步加大融资创新力度。
（2）负债结构方面
表3-3-3
由表中可知，流动负债和非流动负债所占比例之间的幅度在减小，结构趋向平均。其中非流动负债所占比例在上升，流动负债在减少。主要是因为应付账款的增加，由于公司在加大土地储备力度，大部分的应付款为应付土地款。应付股利的增加，主要是子公司计提应付股利还未支付。应付债券增加是因为本年发行了五年期公司债与三年期中期票据。公司多方式多渠道获取用于公司经营发展所需的资金，通过发行公司债，中期票据，办理各类贷款及信托融资等。表明该公司在使用负债资金时，以长期资金为主。
（3）股东权益结构方面
表3-3-4
由表中可知，未分配利润所占的比重一直是最大的，留存收益仍然是企业股东权益的主要来源，并且股东权益的增长主要是来自公司盈余的贡献，公司近三年来现金分红金额都在增长，归属于上市公司普通股股东的净利润也在增加。在资金充裕，无重大投资计划情况下，公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十。截至2015年12月31日公司总股本1813731596股为基数，向公司确定的股权登记日登记在册的全体股
东每10股派现金红利0.40元。
说明留存收益的增加时由于企业自身经营产生的利润而非对利润分配的减少。留存收益的增长为企业提供了很好的自由资金增幅渠道。同时较好的维系了企业与其利益相光者之间的和谐关系。
综上分析，可以得出如下结论：
1.资产规模的增加主要集中在经营性资产，为公司实现发展目标，迎合房地产
“新常态”的发展提供了强有力的保障。资产结构中经营性资产和非经营性资产的比重能够很好的配合企业的发展战略。
2.负债规模与自豪残结构相匹配，流动负债占负债结构的主要部分，流动负债
其中主要是应付账款，应付股利和应付债券，说明企业通过多方式多渠道获取经营发展所需资金，长期融资是其主要资金来源。
3.近年来企业的领导班子没有什么变化，股权结构比较稳定。分配给股东的利
润逐年有所增长，所有者权益的增长主要是来源于孙公司吸收增资，少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议计算的净资产的差额转入资本公积。
四．公司财务状况效率情况分析
（一）分析目的与分析数据
分析目的是评价公司近两年来的资产管理能力和偿债能力的强弱，以此来判断公司是否会发生财务危机。
分析的数据来源：2014-2015年年度报告中的合并资产负债表，利润表，现金流量表及其报表附注等。
（二）公司资产管理效率情况分析
2014-2015年公司营运能力重要财务指标数据
表4-2-1
根据表中数据可知，中粮地产股份有限公司2014-2015年总资产周转率和流
动资产周转率保持着良好的上升态势。说明总资产周转快，反映出了公司销售能力强。主要是由于公司在北京，上海，深圳，南京，天津等一线城市的总成交面积同比都有大幅度的上涨，使得销量增加，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。存货增长幅度大，主要是由于公司在积极的获取地块以及在建工程的投入增加。使得销货成本投入大，存货周转率也大，一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。应收账款变现速度较快，收账迅速，而且账龄也相对较短，主要是由于公司在报告年度收回了大量的销售商品房款。固定资产利用率越来越高，企业管理水平也越来越好，对办公厂房，开发地产使用的机器设备，售楼部等的利用效率高。
（三）公司偿债能力和举债能力情况分析
1.公司短期偿债能力情况
2014-2015年重要财务指标数据
表4-3-1
根据表中数据可知，公司短期偿债能力2014-2015年基本徘徊在0.3-0.5之间，没有大于1.但从其他相关指标变动情况看：1）经营活动现金流入量小于经营活动现金流出量，由于企业近两年在扩大生产规模，购地建房，进行了大量的投资，即使销售情况良好，也收回了大量的销售房款，但是相对投资房产所花费的资金还是少了。2）应收账款，存货等流动资产周转的速度变快，变现能力也越来越强，偿还债务的能力也相对增强。
因此，公司短期偿债能力较强，货币资金质量高，总体质量相对较好。
2.公司举债能力情况
2014-2015年重要财务指标数据
表4-3-2
根据表中数据可知，中粮地产股份有限公司资产负债比率保持在75%-80%之间，2015年有所上升，但总体看公司举债能力较强。并且负债率过高，结合表负债结构信息可知：
集团负债期限结构变动分析表
表4-3-3
（1）公司负债结构主要是流动负债占比率高，公司财务成本高。但是流动资产大于流动负债，表明企业有偿付能力，能够保证债权人的权益。公司属于
房地产行业，主要靠投资建设可供出售商品房，房屋租赁，物业管理等获
取收入，并且在众多一线二线城市都建有众多商品楼盘。
（2）母公司近几年的盈利能力有所下降，，营业收入也较大幅度的下降，但公司财务费用增长迅速，主要是由于公司因各项借款而产生的利息支出增多。
相对之下，合并报表中所表现的是，中粮地产集团股份有限公司的盈利能
力有所提升，营业收入也呈现上升趋势，整体经营状况良好。
（3）经营活动现金的流入量也比投资活动现金流入和筹资活动现金流入量大很多，说明公司在经营活动方面具有很强的能力，能够维系企业持久经营。（4）现金债务总额比率一直不高，也没有达到0.25的标准值，企业承担债权的能力也不强。由于公司近几年在土地和新建商品楼上投入过多，前期投
入巨大，负债高，筹资的借款也相对较多，所以财务费用开支大。股东权
益比率逐年下降，自由资金减少，长期偿债能力下降。
总之，公司日常经营主要依靠商品楼销售货款和房屋租赁款项资金经营，利润可以保证债务的偿还，经营活动产生的现金净额和投资活动产生的现金净额是主要的现金量来源，可用以偿还债务，并且公司的变现能力较强，短期偿债能力较好，由债务资金带来的风险相对较小。
综上分析，可得出以下结论：
1.资产管理效果整体较好，资产流动性较强，变现能力较好。
2.公司短期偿债能力较强，流动比率和速动比率是上升趋势。举债能力较强，资产负债率过高，偿债很可能没有很好的保障，受外部资金制约程度可能会大，财务结构不是很稳定。
五．公司盈利能力分析
（一）分析母的及其数据来源
本部分的分析目的在于了解公司经营状况以及盈利能力，正确评价营业业绩，为发现问题和解决问题提供信息。
数据来源于2014-2015年年度报告中的公司利润表，现金流量表及报表附注。
（二）公司盈利能力情况分析
2014-2015年各年盈利能力重要指标及相关指标数据
表5-2-1
根据表中数据可得，2014-2015年公司盈利能力总体趋于上升趋势，其中股
东权益报酬率，即净资产报酬率有所上升，表明企业的资产利用效益越好，企业盈利能力越强，经营管理水平越高。
综上分析，可以得出以下结论：
1.资产和存货的周转性好，流动性强，为企业扩大生产规模，举债和偿还债款提供了很好的基础保障，变现能力强在偿债上的风险也会相对减小。
2.负债规模相对较大，其中流动负债占了主要比重。并且资产负债率过高，总资产中有超过一半以上的资金是通过负债筹集的。不过高的负债率也满足企业目前的经营状况，是在买地建房，开拓市场。对经营者来说，借入资金越大(当然不是盲目的借款)，越是显得企业活力充沛。因此，经营者希望资产负债率稍高些，通过举债经营，扩大生产规模，增强企业活力，获取更高的利润。
3.中粮地产股份有限公司整体的盈利能力十分可观，在商品房的销售上占据了主要市场，并且势头正好，即使是在负债过大的情况下也能保持好资金的良好周转和流动。归属于母公司所有者的净利润也在上涨，保障了股东的权益。
六．公司财务状况结论
1.取得成绩
面对严峻的市场形势，公司坚决贯彻“优化结构、精细管理、提升效率、价值创造”的经营方针，提升开发管理水平，加强精细管理能力，研究创新销售策略，积极开拓融资渠道，全年实现营业收入 90.41 亿元，归属于上市公司股东的净利润 5.99 亿元，较好地完成了 2014年度的经营指标。在经营管理方面，公司经营管理层遵照既定的经营方针，并充分考虑经济形势和市场行情变化，因时制宜、因地制宜地开展和实施各项经营措施，保证各项经营计划的顺利推进。
1）聚焦内涵增长，提升精细化管理水平
2）强化营销，及时调整营销策略
3）拓宽融资渠道，丰富土地获取方式
2.存在问题：
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临政策、市场及财务等方面的风险。
第一，政策风险。本公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
第二，市场风险。近年来，国内增加了大量房地产开发商和房地产投资项目。近年来在土地购买环节的竞争越来越激烈，加之某些区域出现的房地产市场供给过剩的情况已经对当地房价造成了一定压力，使得公司的经营策略和财务状况都受到挑战。
第三，财务风险。房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。
第四，过多过快的收购土地，建造商品楼盘，可能会导致资金的大量投入而无法及时收回，过多的楼盘来不及销售，导致存货积压的风险。
3.相关建议
（1）公司将结合国家化解房地产库存的政策，把握时机继续加大推进各项目的销售力度，加快资金回笼，提高资金使用率。
（2）公司及时根据市场环境的变化调整经营策略，并比竞争对手更敏锐、有效地对市场需求变化做出反应。
（3）公司将充分发挥较强的融资能力，多方式多渠道获取用于公司经营发展所需的资金，如银行开发贷款、拆迁贷款、物业抵押贷款、委托贷
款及信托融资等。同时，进一步加大融资创新力度，创新合作机制，
为战略储备及经营发展争取更多的资金支持。公司通过各种融资所获
得的资金成本，一般不高于市场同期同类融资产品的平均资金成本。
（4）结合外部环境分析和公司自身特点，公司以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题。未来公司可继续深入优化资产结构、产品
结构和资源结构，通过精细化管理，聚焦内涵增长，确保业务增长和
盈利能力不断提升。
中粮地产 集团 股份 公司财务分析报告
中粮地产（集团）股份有限公司 2015年财务状况分析报告 课程名称：财务分析 学生姓名： 学号：20 班级： 专业：会计学 2016年5月 （一）背景分析 （一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。2015 年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。全年实现签约金额 151.41 亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入 135.00 亿元，增长49.32%，利润总额 14.01 亿元，净利润实现 10.01 亿元。根据克尔瑞最新发布的《2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单》，公司排名 47，较 2014 年提高 3 位。 在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。 （二）董事会（或企业）对自身情况的说明 1、公司经营战略实行情况 公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。 产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成
体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。 城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。 变革创新，持续发展。行业形势变革必然促发新的发展模式。公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。 前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下： 在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。2015 年计划住宅新开工面积 131.27 万平米，实际新开工面积 107.67 万平米，实际比计划新开工面积减少 23.60 万平米，主要是因为 2015 年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。工业地产平均出租率为 98%，租金收取率为 99.6%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：（1）67 区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。 （2）69 区创芯公园项目：2015 年 3 月 9 日纳入更新单元（规划批次为 2015年第一批），2016 年 2 月 4 日取得专项规划批复。 2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。 截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标注： 1、EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务 2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出 4、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息 从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是1.8704，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。意味着1元的流动负债由1.87流动资产来偿还，比2014年增长了15.18个百分点，反映了其变现能力的上升。速动比率是43.90%，意味着1元的流动负债由0.439的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还43.90%的到期流动负债，比2014年增长了10.13个百分点。
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
某房地产项目财务分析报告
广州市某商业大厦项目财务分析报告 一、项目概述 （一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （二）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主） （三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。 1
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表 二、项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。 3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程 费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。 表3 项目总投资估算表 2
3 （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投 资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资， 剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4 所示。 三、 项目销售与租赁收入测算 本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m 2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔 楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
中粮集团研究报告
中粮集团研究报告 一、背景 中粮集团旗下众多品牌渗透到生活方方面面，通过日益完善的产业链条，中粮形成了诸多品牌产品与服务组合：福临门食用油、长城葡萄酒、金帝巧克力、蒙牛、屯河番茄制品、家佳康肉制品、香雪面粉、五谷道场方便面、悦活果汁、大悦城、亚龙湾度假区、中茶茶叶、金融保险等。这些品牌与服务铸就了中粮高品质、高品位的市场声誉。根据中粮集团的官方网站披露，目前公司的资产超过570亿美元，资产和机构覆盖60多个国家和地区，业务涉及140多个国家。 2015年12月26日消息：中粮董事长宁高宁将调往中化集团。另有传闻称，接替宁高宁的，是现任中国储备粮管理总公司董事长赵双连。
二、中粮集团的产业链分布 大悦城地产 （00207HK
结点一：农业服务及粮食流通 1、种植与养殖 中粮集团目前经营小麦、稻米、葡萄、糖作物、番茄、茶叶种植和肉食、乳业养殖业务。 2、农产品收储物流 中粮是国内最大的市场化流通企业。 3、粮油食品贸易 中粮在粮食进出口上一直处于领先地位，全球遍布海外客户。在食糖进口、番茄酱出口上，处于行业首位，大豆、棕榈油进口居第二位，中国95%小麦进口，70%大米、玉米出口通过中粮完成。 结点二：农产品加工及屠宰 1、屠宰及肉类加工 到2012年，中粮在湖北、天津、江苏各形成150万头的生猪屠宰能力，并形成1.1亿只肉鸡屠宰能力。 2、饲料加工 中粮运营和在建饲料加工厂近20家，年饲料生产能力超过300万吨，未来将进一步拓展至800万吨。 3、农产品加工 覆盖二十多个省份的140多家加工企业使中粮形成了领先的规模优势，小麦、稻谷、玉米、油料、番茄、甜菜、葡萄、茶叶等农产品综合加工能力达到5000万吨/年。 结点三：品牌消费品及终端销售 1、产品包装 中粮拥有食品罐、气雾罐、金属盖、印铁和塑胶等七大类主要包装产品，应用于食品、饮料、日化等消费品包装，在多个细分市场领域均排名第一位。 2、电子商务（我买网） 我买网是中粮的B2C电子商务网站，提供休闲食品、粮油、生鲜食品、果汁饮料、酒类、茶叶、调味品等百种品类。 3、品牌食品 中粮在米、食用油、肉食、食糖、杂粮、调味品、巧克力、糖果、酒类、乳制品、饮料等各类居民消费食品上拥有众多品牌，在销售终端拥有大量客户，市场占有率高，品牌影响力强。
中粮地产集团股份有限公司2年财务报表分析双学位
中粮地产集团股份有限公司2年财务报表分析双学位
天津农学院 会计双学位毕业论文 中文题目:中粮地产（集团）股份有限公司12年财务 报表分析 英文题目:The Financial Capacity Analysis about COFCO Property Limited Ltd at 2012
学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名：日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名：日期：年月日 导师签名：日期：年月日 2
目录 1 引言 (1) 2行业背景及中粮地产基本情况简介 (1) 2.1行业背景简介 (1) 2.2中粮地产基本情况简介 (1) 3中粮地产偿债能力分析 (2) 3.1短期偿债能力分析 (2) 3.2长期偿债能力分析 (4) 4中粮地产营运能力分析 (6) 4.1 应收账款 (6) 4.2存货周转 (7) 4.3总资产周转 (8) 5中粮地产盈利能力分析 (9) 5.1经营能力分析 (9) 5.3资本盈利能力分析 (11) 6中粮地产发展能力分析 (11) 6.1盈利增长能力分析 (11) 6.2资产增长能力分析 (12) 6.3资本增长能力分析 (12) 7结论 (12) 【参考文献】 (13) 附录1 (14) 附录2 (19) 附录3 (21) 致谢 (25) 3
我国房地产公司财务分析-万科集团为例
一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上
升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产企业财务状况影响因素分析
辽宁工业大学统计软件实训报告题目：房地产企业财务状况的影响因素分析 院（系）：经济学院 专业班级： 2014级工商管理1班 学号： 1 3 0 1 0 1 0 2 6 学生姓名：杨徐林 指导教师：陈树良 教师职称：副教授 起止时间： 2016.12.26-2016.1.8
统计软件实训任务书及评语 院（系）：经济学院专业：工商管理
目录 1 、实训题目与数据 (1) 1.1 实训题目与数据 (1) 1.2 样本与变量 (1) 1.3 数据文件 (2) 2、房地产企业财务状况的影响因素的统计分析 (3) 2.1房地产企业财务状况的影响因素分析的描述统计分析 (3) 2.1.1房地产企业财务状况的影响因素的集中趋势及离散程度 的计算与分析 (3) 2.1.2房地产企业财务状况的影响因素计算结果的说明 (4) 2.2房地产企业财务状况的影响因素的Q型聚类分析 (5) 2.2.1房地产企业财务状况的影响因素的统计软件处理 (5) 2.2.2房地产企业财务状况的影响因素的计算结果的说明 (9) 2.3 房地产企业财务状况的影响因素的因子分析 (12) 2.3.1 房地产企业财务状况的影响因素的统计软件处理 (12) 2.3.2 房地产企业财务状况的影响因素的计算结果的说明 (15) 3、研究结论 (19) 3.12015年房地产行业的基本情况概述 (19) 3.2 实训结果 (19)
1、实训题目与数据 1.1 实训题目与目的 实训问题：房地产企业财务状况的影响因素。 在全国各地都有着很多的追梦者和打拼的人，他们曾经怀着无限的热情来到某一个城市，希望在这个城市能够实现自己的梦想，在这个城市能够站稳脚跟，在这个城市能够拥有一个家，能够安定的生活下去。那么想要拥有一个“家”可不是一件容易的事。这个城市的房价将极大的影响你的生活。房地产行业作为国民经济的支柱、国家税收的主要来源，房地产行业发展备受关注。 当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等等。本文对2015年31家房地产企业的净资产收益率，总资产报酬率，固定资产周转率，总资产报酬率，流动资产周转率，应收账款周转率。进行基本分析，聚类，以及主成分分析。找出影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观地说明影响房地产企业财务状况的因素。 实训目的： （1）：熟练的掌握SPSS统计软件的各项功能，能用该软件解决实际问题。 （2）：通过本次实训能够了解我国房地产行业近年来的状况。 （3）：知道影响房地产财务状况的因素。 1.2样本与变量 样本：31家房地产企业 变量：X1：净资产收益率。 X2：总资产报酬率。 X3：固定资产周转率。 X4：总资产报酬率。 X5：流动资产周转率。 X6：应收账款周转率。
财务分析
一、公司基本情况简介（200字以内） 公司是由原深圳市宝安区城建发展,经改制于1993年成立的公众股份公司。主 营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业。 本公司经过10多年的发展，形成了以房地产为基础，以工业为依托的发展格局。拥有全资、控股、参股企业及“三来一补”企业30余家，及房地产、建材、电子等多个行业。与日本的三菱、万宝至、业信精工、美国的艾默生、雅达和香港鹏丽国际、凯利集团等跨国企业建立了长期合作关系。 二、偿债能力分析 （一）短期偿债能力分析 1.营运资金 营运资金=流动资产-流动负债 有表格可以看出，07-10年中粮地产的流动资产数额不断增加，流动负债在07-08年呈现增加的趋势，但是增加幅度小于流动资产的幅度，而09-10年则递减，所以营运资金就呈现出不断上升的趋势，而且08-09年的营运资金增幅比较大。说明企业的短期偿债能力是不断增强的，同时也说明短期债权人的安全边际逐年提高。 同行比较 2007-2009年中粮地产与大龙伟业营运资金分析表 单位：万元 100000 2000003000004000005000002007年 2008年 2009年 有表格可以看出，中粮地产的营运资金数额大于大龙伟业，而且发展趋势比大龙伟业要好，中粮地产呈上升趋势，而大龙地产则是下降趋势，说明中粮地产在同业中是比较好的。 2.流动比率（速动比率、保守速动比率、现金比率） 流动比率=流动资产÷流动负债 2007-2009年中粮地产流动比率分析表 单位：万元
2018年万科房地产公司财务分析报告
万科A2019年财务分析报告 整体情况和结论 公司2019年度营业总收入3678.94亿元，同比增长率 23.59%；经营活动产生的现金流金额456.87亿元，同比增长率35.9%；净利润388.72亿元，同比增长率15.10%；净资产收益率22.47%；资产负债率84.36%，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。 公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年度拟合计派发现金股息人民币118亿元（含税），派息率30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，与去年一致。比我预计的 1.15元/股低10%，主要原因：①股息支付率从34.15%降为30.38%， ②年度利润不及预期，预期400亿元，实际报表利润388.72亿元，低于预期约3%。公司的考虑：面对疫情的不确定性环境，综合平衡决定分红总额保持不变。股息率仍超过3.5%，还好，还好。 财报低于市场预期，肯定会因短期市场情绪因素的影响而下跌一波。市场情绪我们无法预测，我们只要能确定公司后续年份利润是增长的，资产没有恶化，房地产调控政策不会进一步收紧，
我们就可以放心持有。我们相信久经检验的真理：短期的调整提高长期收益，短期的增长降低长期收益。拍个脑袋，回调低于26元我就从其他开支里挤挤来加仓。 只需要看整体状况和结论，不想更多了解企业的可以返回了。 公司理念 改革开放的历史机遇造就了万科，国家的繁荣和进步成就了万科。放眼未来，只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。（我们每个成功的企业，每个成功的人，都应该感恩这个时代，感恩国家。） 万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。（在房地产行业，万科无疑是引领行业的，有提前感知市场环境变化的能力。）
毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
中粮地产(集团)股份有限公司
证券代码：000031、112004 证券简称：中粮地产、08中粮债 公告编号：2009-012 中粮地产（集团）股份有限公司2009年第一季度季度报告全文 §1 重要提示 1.1本公司董事会、监事会以及董事、监事、高级管理人员保证本报告所在资料不存在 任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及 连带责任。 1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证 或存在异议。 1.3独立董事刘洪玉因公未能出席本次董事会会议，委托独立董事丁平准代为出席并行 使表决权。 1.4本公司第一季度财务会计报告未经审计。 1.5公司董事长孙忠人先生、总经理周政先生、财务总监崔捷先生声明：保证季度报告 中财务报告的真实、完整。 §2公司基本情况 2.1主要会计数据及财务指标 单位：（人民币）元 本报告期末上年度期末增减变动 0.44% 总资产 9,087,336,603.079,047,606,756.39 归属于母公司所有者权益 3,202,292,856.253,174,359,829.97 0.88% 0.00% 股本 1,813,731,596.001,813,731,596.00 归属于母公司所有者的每股净 1.77 1.75 1.14% 资产 本报告期上年同期增减变动 -47.14%营业总收入 116,092,435.02219,643,149.14 归属于母公司所有者的净利润 -13,481,360.3732,848,475.53 -141.04% 经营活动产生的现金流量净额 53,939,616.52-17,961,987.11 400.30% 每股经营活动产生的现金流量 0.03-0.01 400.00% 净额 -150.00%基本每股收益 -0.010.02 -150.00%稀释每股收益 -0.010.02 减少1.39个百分点净资产收益率 -0.42%0.97% 扣除非经常性损益后的净资产 -0.45%0.98% 减少1.43个百分点收益率 非经常性损益项目年初至报告期期末金额 非流动资产处置损益44,800.00 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、168,340.11
房地产财务分析报告范本(超级实用)
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
房地产企业财务报表分析的3个方法
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
中粮地产集团企业财务分析报告
中粮地产集团企业财务分 析报告 Prepared on 21 November 2021
中粮地产（集团）股份有限公司 2015年财务状况分析报告 课程名称：财务分析 学生姓名： 学号：20 班级： 专业：会计学 2016年5月 （一）背景分析 （一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。2015 年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。全年实现签约金额亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入亿元，增长%，利润总额亿元，净利润实现亿元。根据克尔瑞最新发布的《2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单》，公司排名47，较 2014 年提高 3 位。 在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。 （二）董事会（或企业）对自身情况的说明 1、公司经营战略实行情况 公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。 产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢
价。就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。 城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。 变革创新，持续发展。行业形势变革必然促发新的发展模式。公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。 前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下： 在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。2015 年计划住宅新开工面积万平米，实际新开工面积万平米，实际比计划新开工面积减少万平米，主要是因为 2015 年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。工业地产平均出租率为 98%，租金收取率为 %；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况： （1）67 区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。 （2）69 区创芯公园项目：2015 年 3 月 9 日纳入更新单元（规划批次为 2015年第一批），2016 年 2 月 4 日取得专项规划批复。 2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。 截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标注： 1、EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务 2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出 4、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息 从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。意味着1元的流动负债由流动资产来偿还，比2014年增长了个百分点，反映了其变现能力的上
财务报表中的应收账款分析
应收账款 一般分析： 应收帐款的余额过大：发生坏帐的违约风险会相应增加，一旦出现经营合同不能兑现、付款拖欠或其他问题时，由于企业不能按期收到款项，就可能影响到企业的正常运转，出现较大的经营风险。 应收账款账龄过长：坏账可能性较大。 如果欠款单位集中在支付实力较强的大客户，回收风险不大；若欠款单位多，实力一般，则坏账可能性较大。 应收账款若是关联交易形成的，坏账可能性较大。 应收帐款虚增：是销售收入虚增的一个合理的理由。 判断应收账款是否正常的两种方法 (1)动态分析--应收帐款的增幅与主营收入的增幅对比， 应该是同比例增长。如果当应收账款增长率远远高于营业收入增长率时，不仅会使企业的账款回收难度加大,而且会使企业缺乏可持续发展的现金流，这时就要当心了(另外，有可能是截留收入)。 如果是真实的发生的，应特别注意应收账款的收现性，说明应收账款的管理出现了问题； 如果是虚假的，应注意是否有虚增资产和利润之嫌，尤其应关注来自于关联方交易的应收账款的增长。(交易的真实性、价格的公允性) (2)静态分析--应收帐款占主营业务收入的比重。
应当控制在10%以下：达到30%以上的，小心财务状况恶化，因为这样的企业每销售10元商品，就有3元挂帐而拿不到现金，达到50%就说明公司有一半的利润是赊销得来的，说明企业的盈利质量比较差。银行就应远离，肯定做了手脚，财务状况已经在恶化。反过来，应收帐款占主营业务收入的比重极小也不正常。 应收帐款的质量分析 分析应收账款是否有明细的应收账款帐龄表，应收账款是否集中于某几个客户或个别地区及抵押情况。 (1)账龄分析 从帐龄分析来看：一年期以内的所占比重越大越好，三年以上的越少越好，因为三年以上的50%有可能成为坏帐。如果3年以上应收账款金额或比例较大，说明质量较差，发生坏账的可能性较大，以前年度的获利水平有水分，对今后的盈利水平带来较大的冲击。 (2)对债务人的构成分析 对债务人进行分析：分析债务人区域构成、所有权性质、资金实力、信誉、关联情况和债务人的稳定情况，债务是否集中于少数几个债务人手里。 应收账款的集中度：若应收账款集中在少数客户，只要任何一个客户出现倒账问题，对企业的财务的影响就会很严重。因此，必须逐一检查重要客户的还款能力。这里就要注意分散风险的观念。 (3)关注来自于大股东和关联企业的应收款项。 由于不少公司的“应收款项”与大股东有关，大股东往往利用自