房地产估价习题及答案

第一章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力

D、是一种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估

B、对房屋工程质量进行评估

C、对房屋使用功能进行评估

D、房屋完损等级进行评估

4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100

B、80

C、30

D、20

二、多项选择题

1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不具有社会公信力

E、承担法律责任

2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身

B、人口、制度政策

C、经济、社会

D、国际因素

E、仅仅对估价对象本身

3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者的人有限

C、买者和卖者都有进出市场的自由

D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果

5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人

B、债权人

C、投资者

D、受让人

E、政府及其有关部门和社会公众等

6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C、已经灭失的房地产

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E、以房地产为主的整体资产

7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

A、估价对象的范围可能不同

B、估价时点可能不同

C、评估的价值类型可能不同

D、估价依据可能不同

E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同

三、判断题

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（×）

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（√）

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。（√）

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（√）

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（×）

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（√）

四、简答

1、简述房地产估价的一般程序

第二章房地产

一、单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。

A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失

B. 土地作为空间是永存的

C. 土地上的建筑物会毁灭

D. 土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。

A. 70

B. 30

C. 40

D. 50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。

A. 工业用地

B. 教育、科技、文化

C. 卫生、体育用地

D. 居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。

A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C. 对房地产征税或提高房地产税收

D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

二、多选

1、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。

A、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE)。

A、房地产的通用性

B、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主要有( ACDE)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

B、外部不经济

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是( CDE )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第三章房地产的价格与价值

一、单选

1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（D ）。

A. 2000

B. 1000

C. 750

D. 500

2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）

A. 3500

B. 3200

C. 2800

D. 2500

3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。

A. 6000

B. 4000

C. 3000

D. 2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( BCD )

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为 330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清；

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？

解：（1）p1=80万元

（2）p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元

（3）p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元

（4）p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元

（5）p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元

第四章房地产价格影响因素

一、判断题

1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。（√）

2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（√）

3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。（√）

4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。（√）

二、选择题

第五章市场比较法

1、比较法的理论依据是（B）。

A．预期原理B．替代原理

C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对( D )价格本身是否正常的修正。

A. 交易实例

B. 估价对象

C. 标准化实例

D. 可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C ）元/m2。

A. 2650

B. 2500

C. 2427

D. 2350

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5％和4.5％。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( A )元/m2。

A. 5325

B. 5225

C. 4775

D. 4675

5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A ）。

A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，

则重新估价的估价时点应为（A ）。

A、2008年6月30日

B、现在

C、重新估价的作业日期

D、要求重新估价的委托方指定的日期

7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（B ）元/m2。

A. 9280

B. 8925

C. 8880

D. 8000

8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A ）。

A、类似房地产的交易C、相关房地产的交易

B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易

9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（C ）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期C、估价时点

B、成交日期D、交易日期修正后

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B ）。

A、固定价格指数C、长期价格指数

B、定基价格指数D、环比价格指数

11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（ D ）修正。

A、交易情况C、区域因素

B、交易日期D、个别因素

12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（ D ）。

A、取五个比准价格的算术平均值C、任选其中之一

B、取五个比准价格的中位数D、综合分析后决定

13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（ D ）。

A、取三者的平均值C、任选其中之一

B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ D ）。

A、1.05

B、1.02

C、0.97

D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ C ）元/平方米。

A、2500

B、2222

C、2031

D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ C ）时点的状态。

A、现在

B、过去

C、未来

D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为（ B ）。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不确定

18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（A ）元/平方米。

A、2263

B、1962

C、1768

D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是（ A ）。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的（ D ）这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格C、供给与价格

B、需求与价格D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( D )。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为( A )。

A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％

B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％

C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％

D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％

第六章收益法

一、单选

1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（A ）

A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增

B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减

C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增

D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减

2、某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近（B ）。

A、500万元

B、460万元

C、417万元

D、250万元

3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为(B)。

A、7.5%

B、6.9%

C、6.6%

D、6%

4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为(D)万元。

A、1607万元

B、1486万元

C、473万元

D、438万元

二、计算

1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成

后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？

解：V=350×(P/A,8%,46)=4248万元

2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/ m2；如果该房

地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？

解：（1）年纯收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元

（2）评估价格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？

解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200万元

4、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44) ×(P/F,9%,3)

=86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元

4、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？

解：（1）年纯收益A=（31+29+30.5+29.5）÷4=30万元

（2）评估价格=30×(P/A,8%,36)=351.5万元

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？

解：P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87万元

第七章成本法

一、单选

1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是( C )。

A. 销售状况价值论

B. 市场供求价值论

C. 生产费用价值论

D. 经济花费价值论

2、在成本法中，估价应采用( A )。

A. 客观成本

B. 实际成本

C. 个别成本

D. A或B

3、成本法中的利润是( A )。

A. 正常条件下的平均利润

B. 个别开发商的利润

C. 开发商的平均实际利润

D. 开发商预期的平均利润

4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（C ）。

A. 55年

B. 50年

C. 48年

D. 45年

5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（C ）。

A. 50年

B. 40年

C. 32年

D. 30年

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D. 会计折旧

7、在成本法求取折旧中，采用（A ）更符合实际情况

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( B )为好。

A. 更新重置成本

B. 复原重置成本

C. 完全成本

D. 重新购建价格

9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为( D ).

A. 有效经过年数等于实际经过年数

B. 有效经过年数短于实际经过年数

C. 有效经过年数长于实际经过年数

D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（C ）。

A．40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( B )。

A. 交通拥挤

B. 建筑技术进步

C. 城市规划改变

D. 自然环境恶化

12、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（C ）元/m2。

A．350 B. 300 C. 250 D. 50

13、某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（C ）。

A. 5000万元

B. 4500万元

C. 4455万元

D. 4400万元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，则该建筑物的现值为( B )元。

A.76880

B.79104

C.77952

D.81562

15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( C )。

A. 43.2%

B. 50%

C. 56.8%

D. 70%

16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为( B )年。

A. 40

B. 43

C. 47

D. 50

17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( C )年。

A.45

B.50

C.52

D.55

18、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ B ）。

A、物质折旧

B、经济折旧

C、功能折旧

D、区位折旧

19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济

寿命为40年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的年折旧率为（ B ）。

A．2％B．1.98％C．2.5％D．2.45％

20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ B ）。

A．35年B．45年C．48年D．50年

21、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发建造成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ B ）。

A．10.0％B．11.l％C．11.9％D．12.5％

22、某建筑物的建筑面积为200 m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）。

A．10.2万元B．11.0万元C．11.3万元D．11.5万元

23、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。

A、200

B、300

C、700

D、1000

24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为( )元/m2。

A、1840

B、2840

C、2966

D、3000

二、多选

1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（CD ）。

A. 功能落后

B. 功能缺乏

C. 环境污染

D. 交通拥挤

E. 正常使用的磨损

2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ABCDE）。

A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B. 重新购建价格是在估价时点的价格

C. 重新购建价格是客观的价格

D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

3、在运用成本法时最主要的有（BE）。

A. 区分计划成本和实际成本

B. 区分实际成本和客观成本

C. 结合实际成本来确定评估价值

D. 结合实际开发利润来确定评估价值

E. 结合市场供求分析来确定评估价值

三、判断

1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。（√）

2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。（×）

3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。（√）

4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。（√）

四、分析计算题

1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10

年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。

解：物质折旧=(2000÷50×10)+10+（200÷5×4）+（250÷15×9）=620万元

2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。解：重置成本=（800+800×5%+60）×(1+7.5%)+120=1087.5万元

折旧=(1087.5÷50×8)+18+（200÷5×2）+（110÷10×8）=360万元

评估现值=1087.5-360=727.5万元

3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高4.5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为土地使用权年限为50年的熟地价格。

在估价时点不设电梯的层高4.5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值（土地报酬率为6％，房地产报酬率为10％）。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型

房地产估价大作业教学提纲

大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期

报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14

房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

房地产估价心得66531

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价作业-房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表

（二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表

（四）周围环境状况 周围环境状况表

三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况

经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增

住宅用房地产_估价报告

房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日

目录(略)

第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表

注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日

第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价作业房地产技术估价报告

一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 建筑面积123017平米 占地面积32069平米 ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况

三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况 经济： 2017年全区实现地区生产总值亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%，对经济增长的贡献率为%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为：：。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入亿元，比上年增长%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降%。全年规模以上工业企业每百元主营

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】房地产估价基本理论-价格形成法则 ==================================================================== == 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。 具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决 定的。其主要内容包括如下十项法则:?供求法则;?替代法则;?机会 收益与分配法则;?收益递增递减法则;?均衡法成本法则;?变动法则;? 则;?贡献法则;?适合法则;?竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商 品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本 质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成 负相关。 (一)供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件: 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自 由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 (二)房地产市场的供求特点 房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点:

1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。 (三)房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点: 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理 的估计。 上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地

《房地产估价实务》课程标准

《房地产估价理论与方法》课程整体教学设计（2014 ～ 2015 学年第一学期） 课程名称：房地产估价理论与方法 所属系部：经济管理系 制定人：刁英 合作人： 二〇一四年七月二十日

课程整体教学设计一、课程基本信息 二、课程定位

三、课程目标设计 总体目标：通过理论教学和实践教学，使学生了解房地产的概念与房地产价格的特征；熟悉房地产估价的原则与房地产价格的影响因素；掌握市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等房地产评估的基本方法，并能独立运用所学的知识对具体的估价对象进行简单的评估工作。同时，通过本课程的学习，让学生体会到房地产估价工作的重要作用和地位，培养学生热爱房地产估价工作，树立爱岗敬业、团结协作、思维敏锐、勇于创新、严谨估价的职业精神，为毕业后走上房地产估价岗位奠定职业素质基础。 能力目标： 1、能够运用所学的房地产估价知识开展房地产市场调查，搜集估价业务所需的信息资料； 2、能熟练运用市场比较法对新建商品房价格进行评估； 3、会运用收益法对商业型房地产价格进行评估； 4、会运用路线价法、基准地价系数修正法和假设开发法对某块宗地价格进行测算； 5、会运用成本对公益性房地产价格进行评估； 6、会运用假设开发法对期房价格进行评估； 7、会撰写房地产估价报告。 知识目标： 1、掌握房地产估价的基本理论、基本知识； 2、掌握土地评估的理论和方法； 3、掌握在建工程的理论和方法； 4、掌握期房评估的理论和方法； 5、掌握现房评估的理论和方法； 6、掌握公益性房产评估的理论和方法； 7、掌握收益性房产评估的理论和方法； 8、掌握房地产估价报告的撰写。

房地产评估作业答案

1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。

房地产估价报告实例模板

房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）

致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××

房地产估价理论与方法(复习笔记))

《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节房地产估价的要素 一、估价当事人 1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估