房地产市场调研

房地产市场调研

一.什么是房地产市场调研

房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程，就是房地产市场调研。

房地产市场调研的过程图示

二.房地产市场调研的作用

市场调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。

无论房地产调查所采用的技术有多先进、调查的内容有多么详细都不可能全面、客观的反映未来整个市场的走向。因此在进行市场调研时必须对调研的作用有清醒的认识。

1．市场调查是为决策提供依据的，正确的调查方法、合理的调查程序、客观全面的数据收集、周密而又科学的计算才能为决策提供有价值的参考。

2．市场调查只是对现有市场的一个描述，仅反映现有市场的状况和未来市场发展变化的可能情况。因为调查的方法、受托方的调查能力都会导致不同的调查结论。所以调查要首先考虑受托方的调查能力是否能够胜任此次调查。受托方必须有一个正确的调查计划、包括调查范围、方法、技术手段、数据来源如何取得等。对于委托调查的收费应近可能的接近市场标准，这样才有可能保证调查过程的客观、公正，调查结论的相对正确。

3．市场调研的结论不能取代经营决策，一旦发生决策失误就会带来严重损失。调查结论只能作为决策参考，不是最终决策。最终的决策仍然在决策者手中。

三.房地产市场调研的几个误区

近年来，虽然开发公司对房地产市场调研非常重视，但是房地产调研仍存在许多的误区，调研结果很难让人信服。

误区一：忽视谐〉鞑?

在实力参差不齐的开发商（以及某些销售代理商）中，并不是每一个都认识到了市场调查的重要性。在许多城市特别是二级城市中，许多开发商只是委托设计院把图纸设计出来，依样画葫芦地建起了楼房，到了要销售的时候，才知道麻烦来了。国有开发商的老总在重大决策失误的情况下还能够“事前拍胸脯，事后拍屁股”，民营开发商就惨了，于是，许多“玩房地产成了房东”的个案就成为

大家茶余饭后的谈资。当然，也有一些没有做调查就获得成功的案例，这里面有两种可能：一种是偶然，即碰巧和消费者的心理对上路了；另一种是设计者（或销售者）凭借经验积累已经摸透了市场，并将这些经验应用于设计（或销售）之中，从而取得了成功。实际上，这也是一种市场调查，因为经验是建立在长期的资料收集过程之中的。没有调查就没有发言权，同样，没有调查就没有贴近实际的规划设计和营销策略。

误区二：过分依赖市场调查

忽视市场调查不行，过分依赖市场调查同样不行。正如奥美广告公司的专家肯罗曼（kenneth Roman）和珍曼丝（Jane Maas）所说：“调查对我们的判断是一大助益，但它不代表全部的答案，也不尽然绝无错误。”

设计楼盘规划方案也好，做营销方案也罢，都不能完全依赖市场调查，因为这里面有个误差的问题。调查误差分为两种形式：一种是抽样误差，就是说，你抽取的调查样本并不能完全代表其总体的特征，在某些方面是存在出入的；另外一种是非抽样误差，指的是诸如因调查员的不诚实而获得了错误的数据、问卷的不正确录入或数据的错误处理等因素而引起的误差。这两种误差，都会影响调查结果的准确性和有效性。正所谓过犹不及，对市场调查的结果不能太过于依赖，而应该采取批判的态度来接受，这中间当然就需要决策者的经验和判断性思维了。正规的市场操作模式都是专业人做专业事，因为专业人士自然有更多的专业经验。聘请外脑的开销往往小于项目失败的风险，这一点不会有多大异议吧？

误区三：忽视正式调查前的准备工作，尤其是试调查

不必被以上两点吓住，调查还是必须要做的。但是，人们看到的市场调查大多是调查的实施阶段，即问卷或访谈的实态方式。正如企业聘请的“外脑”不为外人所知，调查的准备工作往往也不明显，但却是更具有决定性的。调查的准备工作，即调研设计，如果做得不够细致，那么这次调查的结果就不必看了，肯定是问题重重，纰漏多多。

一般而言，在做正式的市场调查之前，需要做好以下几项准备工作：明确调查的目的和任务，确定抽样方案、调查对象和单位，设计调查表和填表说明，确定调查时间、地点和工作时限，确定调查方法，设计资料整理和分析纲要，确定报告提交的时间和方式，做好试调查并完善最终问卷。

在问卷调查的前期准备工作中，试调查是最容易忽视的。试调查是指在正式问卷调查开始之前，为了在实践中检验调查问卷的科学性和完善性，在调查对象中做少数（一般为样本量的5%--10%）试探性的调查，从而根据调查的实际情况进一步完善问卷。如果省去这一步直接做大规模的正式调查，一旦发现问卷有什么问题，则后悔莫急，因为已经无法找到挽救措施了，除非重新调查。

误区四：随便发放街头问卷，缺乏抽样的科学性

我们见到的许多调查，都是在街头进行的。这里说的街头调查是指调查员随便碰到一个行人就请他填写问卷，调查对象的选择，没有依照科学的抽样方法来进行。这种调查方式的大量采用，是因为它有许多优点：节省经费、便于操作、对调查员素质要求低、回收率高等等，但是这些优点是以牺牲科学性为基础的。

市场调查一般是抽样调查，很少采用普查的方式。而对样本做的调查之所以能够反映总体的情况，是因为所选择的样本能够代表总体。如果做不到这一点，那么对该样本的调查就无法反映总体，调查结果便是失真的。这就要求按照概率规律随机在总体中抽取样本。街头调查的样本是按照方便的原则，随意取得的，绝大多数情况下无法代表总体。所以，正是由于这种不科学的抽样，才导致了调查结果缺乏科学性。

就房地产市场调查而言，克服这种调查缺陷的方法是采用配额的抽样方式，即针对本次调查的具体情况，确定核心变量，并依据该变量（也可以有多个）的各个指标分布，配给式地选择样本。举例来说，我们做一次商铺市场调查，在了解该市商业发展的总体特征之后，我们确定了本次调查的两个核心变量：地段和经营规模。依照发展程度，我们选定了调查的七个地段，并按照地域大小配给了每个地段的样本量；在每个地段中，我们可以依据商铺大、中、小的规模，按照三、四、三的比例抽取出最后的调查样本，然后实施调查。这种抽样方法，虽然比较麻烦，但是足够保证抽取的样本的代表性，从而也保证了调查结果的科学性。

误区五：过于依赖问卷调查，不重视深度访谈

在现代房地产市场调查中，应用最为广泛的是问卷调查，大致有入户问卷调查、拦截式问卷调查、邮寄问卷调查、电话问卷调查等几种方式。这些都是以结构式问卷作为搜集资料的工具、以调查对象的填答为资料依据的调查方法，所获得的结构式数据便于统计分析，并能够据此作出预测，都是非常科学有效的调查方式。然而，问卷调查也有其自身难以克服的缺陷。例如：无法就极为重要的问题作深入了解，问卷的填答对被调查者的文化水平有一定要求，难以揣测填答者所给数据的真实性，难以获得定性资料等等。为了克服这些缺陷，在大型的房地产市场调查中，使用问卷调查的同时，一般要结合深度访谈的方法，互相补充，从而更全面更深入的搜集资料。这里，深度访谈是指调查员根据事先拟好的访谈提纲，对被调查者作面对面的深入访问。深度访谈一般有两种方法：直接面访法和焦点小组访谈法，前者是调查员依照访谈提纲与被调查者一对一地访谈，后者是指调查者组织一些（一般为7人左右）比较了解情况的调查对象就研究主题开展讨论的方法。深度访谈获得的资料大多为定性的、深入的，与问卷调查的数据资料恰好可以互相补充。

误区六：重视一手资料，忽视二手资料

房地产市场调查中，问卷调查、深度访谈等调查方式所取得的资料都是第一手资料，也称为原始资料。这些资料对于房地产策划、营销有很强的指导和借鉴意义，一般很受调查者的重视。但是，同样重要的二手资料的搜集工作，却往往被调查者忽视了。

在市场调查中，二手资料的收集，一般采用文案调查法，即利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行资料的搜集、整理并予以详细分析的方法，也称为间接调查法。文案调查法在市场调查中有很大的作用：有助于问题的发现，并能为市场调查提供重要的参考依据；为实地调查提供大量经验数据和背景资料等等。

误区七：调查结果不真实、实用性差

现在面市的房地产市场调查报告，虽然有一些新数据，但体例和分析方法没什么创新和突破，作出的结论很难适应和突破，作出的结论很难适应市场需求。比如搜集的数字中，缺乏真正官方公布的有效数字，而搜集的各级行政主管部门有关的数字与实际情况相差很大，从计委立项到规划局审批的项目在数量上有差距，从办规划证的到办开工证的又差很多，领了开工证的项目不一定真开工，还有一些没领到开工证的先开了工。从这里就可看出在宏观供给量上，调查公布的数字与现实情况有出入。再加上人为杜撰的因素，这样的所谓统计数字或指数就失去了对市场的帮助、指导作用。

误区八：房地产市场的调研专业性不够

因为房地产不是普通商品，房地产的市场调查有专指性。在通常的市场调查中，人们认为调查对象越多，得出的结果越准确。然而，在房地产相关的调查中，并不能简单地从调查结果中推测出房地产市场的变化。因为买得起房买不起房是一回事，想买什么房又是一回事。您在下岗职工或效益较差的企业职工中做关于商品房的市场调查，恐怕是选错了调查对象，商品房市场短时间内服务的就是先富起的人，作为普通工薪百姓现在谈买房的人还是少数。再比如在一次房展会上某开发商做的一个现场调查，很大一部分是对被调查人购买行为所作的统计。一般情况下，人们对房屋的需求是越大越好。但当你确认一个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后，却出现起居厅30平方米，主卧室20平方米，二个次卧室分别为12至15平方米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会大大突破首先确认的100平方米。这种矛盾的结果造成调查失去意义。原因在于调查表设计不合理，不应出现面积实数误导的矛盾调查，这样的结果将直接导致开发商判断错误。

误区九：调查不具有代表性

房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。对开发商而言，市场调查实际是利用这个信息平台，为房地产开发商提供准确、全新的动态信息。近两年出现的指数热，由于各种物业市场尚未达到高度发达的程度，各种调查透明度不大，样本采集也不广泛，没有准确的代表性。专业调查公司得出的结论受经济利益的影响，不能令人完全信服。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。

第二节房地产市场调研的内容

作为项目决策的依据，项目调研涉及项目活动的全过程，具有丰富的内容，常见的项目调研内容包括：市场研究、产品研究、市场销售环境研究、消费者购买行为研究、广告及促销研究、销售研究、竞争者研究等。

对于房地产开发的市场调查而言，开发公司应该在项目的开发前对土地的价值，投资开发的环境、市场的供需状况、市场的竞争状况等各种因素进行分析和研究。以便对项目的整体运作、可行性研究、市场定位提供依据回避开发风险。

房地产的区域性决定了它与普通消费品不同。受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大。市场调研就是要让开发商清醒的认识到目前所面临的房地产开发环境。从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为、房地产产品、房地产广告、营销渠道手段、重点竞争性项目等各个方面进行深入系统的研究，找出项目发展的最佳模式。

1．宏观政策调研：主要是调查国家或地方政府对房地产开发的态度，判断目前开发是否处于比较有利的环境中，这是投资商、境外投资者、其他行业投资者是否投资开发项目的重点考察因素，如：

国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。有关房地产开发经营的法律法规如房地产信贷政策、管理条例、土地规划、城市规划、城市发展战略等。这些为决策者提供了进入那些地区进行开发、什么时候进入、以怎样的方式进入提供参考依据。

2．经济环境调研：

主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。如：

国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。项

目所在区域的经济结构、人口状况、基础设施、城市重点开发区域的经济发展状况。银行贷款、融资成本；城市居民收入水平、消费水平、消费结构等。区域经济对外的依赖程度、影响区域经济发展的主要因素等。

3．区域市场调查

区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在区域、地段的市场状况。调查更具有针对性，内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。

4．市场需求与供给

针对不同的产品分析其供给和需求状况，如消费者对某类房地产产品的总需求量、饱和量、成交量、未来的有效供给量等。消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况、现实需求和潜在需求、消费者收入变化、购买能力、购买习惯等。消费者消费动机研究、影响因素、购买行为、购买模式等社会因素和心理因素等。

5．房地产产品调查

为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持，如：调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；调查现有的房地产开发商、投资者、消费者对市场环境、产品功能、居住环境、物业管理、宣传推广方式、产品类型等方面的接受程度；调查目前出现的新技术、新产品、新工艺；新材料的应用以及对销售的影响因素等。

6．房地产广告调查

不同媒体的主流受众是不同的，它对项目所达到的宣传效果有直接的影响，选择什么样的媒体组合、在什么时段投放、广告的主题怎样表现、竞争对手的广告策略是什么等等。

主要内容有：广告媒体的主流受众、广告媒体的影响力、广告版面、广告频次、广告效果评估、广告诉求主题、广告策略、广告设计单位等。

7．营销推广手段调查

不同的项目有不同的定位，如何顺利实现产品的销售，找到需要的目标客户，传达出项目的特质，需要有不同的推广手法。

营销推广手段的调查主要指项目的销售价格、定价方式、广告宣传方式、媒体取舍、公关活动的跟踪、监控、广告组合方式、广告策略、广告费用估算、促销手段、销售周期、销售率、入市时机、独特卖点、项目形象包装、倡导的生活方式等方面的全面的调查。

8．重点项目调查

对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、有影响力的项目进行调查。

主要是调查这些项目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特点、市场的反馈、项目优劣势等。

第三节房地产市场调研的方法

依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型：

1．询问调查法

是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。

2．观察调查法

是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。

3．试验调查法

是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。

4．统计分析法

依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

以上几种调查方法实施起来各有利弊，调查结果也不尽相同，调查实施的过程不易控制，调查的实用性和针对性不强。实际上房地产市场调研更多的使用以下调查方法的组合来实现最终的调查。

（1）基本数据信息调查

指主要通过搜集区域内的相关房地产项目信息，汇总成为统一的表格。供数据分析和比对。如区域内供给量、销售价格、各种类型产品的比例、主力户型、户型配比、配套设施、产品品质、促销手段、各种类型产品的分布、发展趋势、区域内城市发展规划等、各类型产品的消费群体构成、消费倾向、需求特征、生活方式。通过这一部分的调查对区域内的整体市场有一个清晰的认识，各种类型产品的基本特点有一个把握。

（2）重点项目调查

主要是对区域内有知名度、影响力和代表性的重点项目进行详细调查。从项目的开发建设理念、规划设计、园林特色、产品细节、设施设备、客户构成、销

售价格、促销手段、广告策略等内容进行详细的重点调查，这些项目具有该区域普遍的代表性。对他们的深入研究和调查更有助于项目前期定位。

基础的数据主要从销售人员和销售资料里取得。更重要的是要和项目的策划经理、销售经理级别以上的人员进行面对面的深度访谈，谈项目的定位依据，对区域市场的看法，产品规划和设计的特色，客户构成和喜好。项目的不足和优势，项目的销售策略、广告策略、市场反馈等实质性的问题。这些都是项目的宝贵资料，轻易是不会告诉其他人的，因此有必要提供必要的报酬和礼品。

（3）深度访谈

这里的深度访谈主要是指和目标消费群体、资深销售总监、策划人士、房地产专业人士进行长时间面对面的访谈。和目标消费群体的访谈主要是要掌握和了解目标消费群体的真实需求，如北京CLASS项目在定位之初，决策层里的每一个人都和大约500名的消费者真实接触，面对面访谈。取得了产品定位和产品创新的巨大成功。资深销售总监和策划人士、房地产专业人士，因为长期从事项目的策划和销售，具有丰富的经验，对各种类型的产品和项目定位有独到的认识，能清醒的看到市场的未来动向，因此必须予以高度的重视。

（4）专家小组座谈会

每个人看问题的角度不一样导致所得出来的结果也各不相同，在综合了以上三个方面的调查之后，应该邀请规划设计专家、建筑师、项目经理、策划师、销售经理、媒体记者、消费者进行小组座谈会，对前期的调查结果进行充分的、面对面的讨论。畅所欲言对项目的有利和不利因素充分估计到。

综合了以上的调查方法得出来的结果应该是真实和具有指导性的，调查的过程也是可以控制的，是最直接和有效的调查方法。

第四节房地产市场调研的流程

项目调研是一种有计划、有组织的策划活动，必须遵照一定的工作程序，具体来说包括确定调研专题、确定调研目标、制定调研计划、实施调研计划、数据分析整理、提出调研报告等几个阶段。

1．确定调研专题项目调研的问题很多，不可能通过一次调研就解决所有的问题，因此，在组织每次项目调研时应找出关键性的问题，确定调研的专题，但调研专家的界定不能太宽、太空泛，以避免调研专题不明确具体。选题太宽，将会使调研人员无所适从，不能发现真正需要的信息；选题太窄，不能通过调研充分反映市场的状况，使调研起不到应有的作用。由此可见，调研专题选择要适当。

2．确定调研目标在确定调研目标时，应当努力使问题定量化，提出明确具体的数量目标。

3．制定调研计划项目调研专题与目的确定之后，紧接着便是调研计划的制定。调研计划的内容主要包括资料来源、调研方法、费用预算等项目。

(1)决定收集资料的方法

资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。

A.次级资料的来源

①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；

②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如房地产协会、房地产交易所等；

③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；

④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；

⑤国内外大学的出版物；

⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；

⑦国内外公共图书馆所公布的资料；

⑧公司本身有的各种资料。

B.原始资料的收集方法

能拿到适当而充分的次级资料当然是最理想而宝贵的。不过，有时次级资料经常不完整或不能配合需要，此时，应该设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下：

①调查法

a．人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反应，同时也清楚地了解销售率变动的过程。对于有经验的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售情况和有关资料，给公司提供宝贵的参考。在具体操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比较困难。因此应给予适当的报酬和礼品。

b．电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。

c．通讯调查。给已经积累的客户发调查信函，对某一项事件进行调查，此

种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。

②观察法

在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观察后，通常可以从一些现象中判断出该项目的成功与失败，进而得到普通调查难以得出的有意义的资料。

(2)设计调查表

在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下：

A. 决定调查方式

调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。

B. 决定采用哪一种类型的问题

调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。

C. 设计调查表问题时应注意的事项

①问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。

②问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。

③问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。

④避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。

⑤注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。

(3) 选择样本

由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法很多，比较常用的有：

A. 随机抽样法

随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均有被抽取的机会。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。

B. 计划抽样法

计划抽样法是按照某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数情况是指中等形状，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。

C. 分层抽样法

分层抽样法是将全体按照某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一部分个体作为样本。

D.确定费用预算

项目调查需要一定的费用支出，这样便要合理地制定费用预算。确保调研费用支出小于调研后产生的收益。

4.调研计划实施

在调研计划制定出之后，就到了计划的实施阶段。这一阶段又具体包括：数据资料的收集、加工处理和分析三个步骤。

(1)数据资料的收集

数据资料的收集阶段往往费用很高，但对整个项目活动的开展具有重要意义，调研主管人员必须监督现场的工作，采取相当的措施防止失真信息的出现。

(2)数据资料的工处理

收集的数据资料要经过一个去伪存真、去粗取精和科学加工处理过程。从而保证分析工作的客观科,人而更好指导整个项目活动的顺利进展。如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。

(3)数据资料的分析

数据资料经过搜集、加工、处理之后，要对基进行分析，从中得取具有普遍意义的规律性。分析方法主要有定量分析与定性分析两种。随着网络技术以及计算机技术的发展，出现了数据处理软件，这为项目调研工作带来了便利，从而缩短了分析的时间，提高了工作效率。

因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。

5．报告的准备与提出

市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备

必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。

房地产开发市场调研报告

房地产开发市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，小编收集了房地产开发市场调研报告，欢迎阅读。 房地产开发市场调研报告【一】平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税

收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业

市场调研报告要求

市场调研报告 调查对象： 请你选择某一品牌下，同一产品类别的不同型号产品为调查对象。对象最好是已经稳定生产，即不处于刚上市阶段，这样调查的数据相对稳定与准确。 品牌不限，可为家电产品，电子快消品等。 例：以IPHONE为调查对象，调查其系列产品：IPHONE1、IPHONE2 、IPHONE3、IPHONE4、IPHONE5、IPHONE5s、IPHONE5c、IPHONE6、IPHONE6s、IPHONE6 plus、IPHONE7中的5-8款产品，产品越多数据准确度越高。 调查内容： 以IPHONE这一调查对象为例： 1.APPLE品牌的整体特点概述，简短发展史（由谁创立，创立背景，品牌定位等），针对人群（图+文字说明） 2.IPHONE的整体概述，产生背景，针对人群（图+文字说明） 3.IPHONE1的形态特点，材质特点，色彩特点，技术(功能)特点，销售价格，销售情况（图+文字说明） 4.IPHONE3的形态特点，材质特点，色彩特点，技术(功能)特点，销售价格，销售情况（图+文字说明） 5.IPHONE5的形态特点，材质特点，色彩特点，技术(功能)特点，销售价格，销售情况（图+文字说明）

6.IPHONE6、IPHONE 6s、IPHONE 6 plus的形态特点，材质特点，色彩特点，技术(功能)特点，销售价格，销售情况（图+文字说明） 7.IPHONE7、IPHONE 7s、IPHONE7 plus的形态特点，材质特点，色彩特点，技术(功能)特点，销售价格，销售情况（图+文字说明）8.总结以上系列产品的： (1)共同点（形态共同点、材质共同点，色彩共同点） (2)差异点（形态差异点、材质差异点，色彩差异点） (3)技术(功能)发展情况 哪些技术/功能在不断提升，例如摄像头？指纹识别？ 哪些技术/功能逐渐被淘汰，例如蓝牙？ 调查要求： 1.以图文形式陈述调查结果，不能纯文字或图片，字数不少于1500； 2.调查不能纯粹为网络资料，需要部分实际市场的调查分析资料，部分市场实拍图片等； 3.不能纯粹转载网络上资料，调查报告必须要有自己的分析与思路，否则一律不及格； 4.以小组形式完成。 市场调查的目的可以具体分为是为企业的进一步发展提供战略计划。更好地为企业的发展提供引导性建议。市场调研的主要目的是通过收集大量真实有效的信息得出有用的调查结果，为企业提供有效的

2020房地产市场调研报告(1)

2020房地产市场调研报告 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等 周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

房地产开发与经营市场调研报告

房地产开发与经营市场调研报告 学院：建筑工程学院 专业：工程管理 年级及班级： 20**级**班 编制小组：第**组 指导老师： ****

目录 摘要 第1章房地产开发经营行业现状 1.1行业介绍 1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义 1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题 1.2国家房地产业政策及行业运行环境 1.2.1主城房价增幅低于收入增幅 1.2.2保障房的需求情况 1.2.3楼面地价的有效控制 1.2.4二手房按转让所得20%征个税 1.2.5停发第三套及以上住房贷款 1.2.6报价过高项目不发预售许可 第2章永川区慨况 2.1简介 2.2地域优势 2.3交通通讯便捷 2.4发展趋势 2.5化底蕴深厚 2.6产要素概况 第3章永川区房地产市场调研及分析 3.1永川区房地产开发经营行业产量统计 3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会 3.2.1房源稀缺 3.2.2新政影响 第4章供给调研分析 4.1行业产品销售的主要渠道 4.2产品市场分布及发展趋势 4.3永川区刚需产品支撑市场 4.4永川区市场回暖房价略升 第5章需求调研分析 5.1永川区市场情况

5.2永川房地产市场的预测 5.3永川区2013年开盘预告 5.3.1 永川区2月新增房源1700套 5.3.2 永川区3月房源供不应求 5.3.3 永川区4月缓解供求 5.4国五条对永川二手房的影响 5.5购房者的购房需求 第6章永川区楼盘现状 6.1永川区最近楼盘交易情况 6.2新政的影响 6.3永川区2月楼市现状 6.4市场的健康发展 总结 参考文献： 致谢语：

摘要 随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。 近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。

市场需求调查报告怎么写

市场需求调查报告怎么写 市场需求调查报告怎么写 市场需求调查报告，就是根据市场调查、收集、记录、整理和分析市场对商品的需求状况以及于此有关的资料的文书。换句话说就是用社会主义市场经济规律去分析，进行深入细致的调查研究，透过市场现状，揭示市场运行的规律、本质。写法和要求 1。标题。 一般来说，市场调查报告的标题没有严格的格式。它要求与文章的内容溶为一体.是文章内容的高度概括，用精练简洁的文字去表现文章的中心思想。市场调查的标题有：在标题里直接写明市场调查的地区、调查的项目和市场调查这一文种;在标题里直接提出某一种商品在市场上的问题，点明文章的中心，如《牌冰箱被冷落》;用主标题点明文章的中心，再用副标题说明市场调查的项目、地区和文种;用大标题点明市场调查的项目、范围、内容和情况，用小标题说明全文的主要内容。 2。前言。 前言部分用简明扼要的文字写出调查报告撰写的依据，报告的研究目的或主旨，调查的范围、时间、地点及所采用的调查方法、方式。 3。主体。 市场调查报告主要包括概要部分、正文部分、结尾部分。这三点组成报告的主体。

4。结尾。 这是全文的结束部分。一般有前言的市场调查报告，要有结尾，以与前言互相照应，综述全文重申观点或是加深认识。 市场需求调查报告 主要内容包括产品销售对象的数量与构成，消费者家庭收入水平，实际购买力，潜在需求量及其购买意向，如消费者收入增加额度、需求层次变化情况，消费者对商品需求程度的变化、消费心理等。市场供给调查报告主要内容包括商品资源总量及构成，商品生产厂家有关情况，产品更新换代情况，不同商品市场生命周期的阶段，商品供给前景等。 商品销售渠道调查报告主要内容包括渠道种类与各渠道销售商品的数量、潜力，商品流转环节、路线、仓储情况等。 商品价格调查报告主要内容包括商品成本、税金、市场价格变动情况，消费者对价格变动情况的.反映等。市场竞争情况调查报告主要内容包括竞争对手情况，竞争手段，竞争产品质量、性能、价格等。 市场调查问卷结构 1。市场调整问卷的内容为被调查者的基本情况。主要有姓名、性别、年龄、民族、文化程度、工作单位、职业、住址、家庭人口等。调查这些项目，便于对收集到的资料进行分类和具体分析。调查内容。它是调查问卷的核心部分，是所需调查内容的具体项目。问卷填写说明。是填写问卷的具体要求和方法，包括目的要求、项目含义、

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

房地产项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容 「、城市投资环境调查 （一）政策法律环境调查 1.城市发展战略 2.城市建设规划和区域规划 3.土地利用总体规划 4.房改政策 5.开发区政策 6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策 7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等 8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平 9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式 10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引 11.人口政策、户籍制度 （二）经济环境调查 1.城市总体发展规划 2.地区内的重点开发区域 3.国民经济产业结构和主导产业 4.政府办事效率及工作作风 5.政府财政收支状况 6.房地产在国民经济中的比重 7.房地产开发景气指数 8.就学条件 9.基础设施情况 （三）人口及社会环境 1.人口总量和密度 2.居民消费结构和消费水平 3.家庭规模与结构 4.居民就业状况及收入水平 5.社会治安情况 6.居民需求结构及特征 （四）房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查 a）某类房地产的总需求量及其饱和点 b）市场需求发展趋势 c）市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况 d）购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等 e）住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。 2.房地产市场供给情况调查 a）可供开发的土地资源及规划要求状况 b）各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。 c）楼面地价或单位地面价 d）房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e）新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工 3.房地产产品调查 a）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 b）居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等 c）居民对某种房地产产品的接受程度 d）新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况 e）建筑设计及施工企业的有关情况 4.房地产价格及交易情况调查 a）本城市房地产市场的价格状况 b）房地产市场价格趋势 c）市场供求情况的变化趋势 d）影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策 e）房地产价格需求弹性和供给弹性的大小 f）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 g）价格变动后消费者和开发商的反应 h）各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量； 5.房地产促销调查 a）广告的时空分布及广告效果测定 b）广告媒体使用情况的调查 c）广告预算与代理公司调查

市场调研报告标准格式

市场调研报告标准格式 市场调查报告格式(一) 市场调查报告的内容结构一般由如下几部分组成: (一)市场调查报告的标题 标题是市场调查报告的题目，一般有两种构成形式: 市场调查报告标题——公文式标题，即由调查对象和内容、文种名称组成，例如。值得注意的是，实践中常将市场调查报告简化为“调查”，也是可以的; 市场调查报告标题——文章式标题，即用概括的语言形式直接交待调查的内容或主题，例如。实践中，这种类型市场调查报告的标题多采用双题(正副题)的结构形式，更为引人注目，富有吸引力。例如、等。市场调研报告格式。 (二)市场调查报告的引言 引言又称导语，是市场调查报告正文的前置部分，要写得简明扼要，精炼概括。一般应交待出调查的目的、时间、地点、对象与范围、方法等与调查者自身相关的情况，XX/by/也可概括市场调查报告的基本观点或结论，以便使读者对全文内容、意义等获得初步了解。然后用一过渡句承上启下，引出主体部分。例如一篇题为的市场调查报告，其引言部分写为:“xx市北方调查策划事务所受xx委托，于20XX年3月至4月在国内部分省市进行了一次电暖器市场调查。现将

调查研究情况汇报如下:”用简要文字交待出了调查的主体身份，调查的时间、对象和范围等要素，并用一过渡句开启下文，写得合乎规范。这部分文字务求精要，切忌罗嗦芜杂;视具体情况，有时亦可省略这一部分，以使行文更趋简洁。 (一)职能归并工作认识还不够到位。从我们调查的情况看，个别单位领导观念还未彻底转变，对职能归并工作不够重视，把行政管理工作仅仅停留在行政审批上，科室之间的职能还未理顺，存在着交叉现象。有的单位不能保证派驻中心人员的正常上班，今年上半年，有极个别人员从未到中心进行考勤。个别单位还把表现不好、业务或身体素质差的人员派入中心工作，雇用临时工的现象也较为普遍。 (三)市场调查报告的主体 这部分是市场调查报告的核心，也是写作的重点和难点所在。市场调研报告格式。它要完整、准确、具体地说明调查的基本情况，进行科学合理地分析预测，在此基础上提出有针对性的对策和建议。具体包括以下三方面内容: 市场调查报告——情况介绍:市场调查报告的情况介绍，即对调查所获得的基本情况进行介绍，是全文的基础和主要内容，要用叙述和说明相结合的手法，将调查对象的历史和现实情况包括市场占有情况，生产与消费的关系，产品、产量及价格情况等表述清楚。在具体写法上，既可按问题的性质将其归结为几类，采用设立小标题或者撮要显旨的形式;

贵阳市房地产市场调研分析报告

贵阳市房地产市场调研分析报告 一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、贵阳市发展现状 贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。 贵阳是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年，贵阳市将全面启动生态经济市建设，逐步把贵阳建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定

房地产市场调研行业分析报告

房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College

房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少

的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；

产品市场调研报告模板

XX产品 市场调研报告 1.调研报告提要 1.1.调研范围及目的： 说明本次调研所涉及到的对象和范围，如产品线客户的需求，主要竞争对手等，并陈述各部分调研的具体目的。 1.2.调研概况描述： 对调研过程作出简要说明，包括： ?调研小组及分工； ?调研计划安排及执行情况及搜集到的主要信息； ?调研费用预算及执行情况等。 2.客户需求调研 2.1.客户的需要与欲望分析 按$APPEALS 8个维度，总结市场上客户的需要与欲望，即购买标准：

2.2.客户购买行为分析 决策者分析 描述是如何进行决策的。是谁来做决策的？谁/什么影响着决策？客户决策的方式是什么？客户进行决策所用的流程是什么? ?决策部门； ?典型购买者； ?影响者（职位顺序）； ?决策流程。 购买行为分析 描述客户从产生类别需求（即考虑采购哪类的产品/服务）开始，到做出采购决策为止的购买过程及影响因素： ?影响客户购买的驱动力是什么？ ?影响客户购买的障碍是什么？ ?客户认为的出局标准是什么？ 3.客户情报调研 3.1.客户分类 说明一般以哪几个维度对客户分类，分为哪些类型，目标客户、主要客户？ 3.2.重要客户分析 说明市场上哪些客户是非常重要的，如大客户、战略性客户，对这些客户分类或分别作出分析。

4.竞争情报调研报告 4.1.主要竞争对手概况 根据收集到的信息及调研获得的信息列出竞争对手的概况： 4.2.竞争对手的业务分析 对主要竞争对手的业务战略定位/目标、业务发展趋势、竞争优/劣势、赢利模型、品牌形象、业务问题等作出分析 5.产品/技术调研 5.1.竞争产品包分析 描述本公司产品包与主要竞争产品包在功能/性能等方面的对比：

房地产市场调研分析总结报告范文(1)

房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完

成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本

房地产开发市场调查报告

***项目专项区域市场调查报告 **调查小组于6月16日——17日对***房地产市场进行调研，对主要在售项目、存量项目（二手房交易）等情况作调查，同时与消费者、业界人士、在售项目销售人员等进行多方面沟通，获得对本项目关于定价方面的一些看法。 ***即将步入开发阶段，目前在进行土地使用权出让的挂牌程序，由于此项目历时近两年的酝酿，市场情况已经发生很大的改变，使得本项目与当初规划和设想的投资成本相差甚远，为了控制项目开发风险，我们有必要对目前本项目所处的周边区域市场进行调研，以筹划合理的开发成本，确保项目的安全和收益。现就我们的市场调查简要汇报如下： 1、区域市场界定 根据**项目所处的地理位置，市场调查工作重点集中在***片区进行。 2、调研内容 以上述区域内存量及新增项目为目标，重点核实区域内中小面积户型（70㎡－130㎡）住宅物业及部分铺面的销售情况，在售项目仅针对小高层电梯房展开调查。 3、调研范围 3.1存量项目 **家园、***花园、***花园、***校区、**小区、**花园、**城、***城3.2新增项目 ***知城、***城、***体育城、** 3.3住宅销售价格

表1：项目所在区域内存量项目二手房（住宅）交易市场价格情况表 项目名称面积（㎡） 均价 （元/㎡） 总价(万元) ***932796　26 ***120291735　 ***65238515．5 ***80262521 ***71267619 ***82256121 ***74290021．5 ***116275832 ***2900 说明: （1）***小区、***利家园为本项目近周区域内最新、环境及物业设计最好的小区，小区面积与本项目拟开发面积相当，因此其二手房价格对本项目具有较好的参考价值，目前上述两小区的二手房交易均价约为2700－2900元/㎡； （2）***小区、***小区、***花园、***温泉花园位于本项目的近周，交房时间早，小区环境一般，户型以70－90㎡为主，可以设定为本项目销售最低价的临界参考，目前二手房交易市场均价为2600－2700元/㎡； （3）***城位于***东南片区，距离本项目约3－4公里，属于***市较有代表性的大盘之一，开发面积巨大，物业品种丰富，整体配套较为

关于市场调研报告的写法是什么

关于市场调研报告的写法是什么 市场调查报告的内容结构一般由如下几部分组成： （一）市场调查报告的标题 标题是市场调查报告的题目，一般有两种构成形式： 市场调查报告标题——公文式标题，即由调查对象和内容、文种名称组成，例如《关于20xx年全省农村服装销售情况的调查报告》。值得注意的是，实践中常将市场调查报告简化为“调查”，也是可以的； 市场调查报告标题——文章式标题，即用概括的语言形式直接交待调查的内容或主题，例如《全省城镇居民潜在购买力动向》。实践中，这种类型市场调查报告的标题多采用双题（正副题）的结构形式，更为引人注目，富有吸引力。例如《竞争在今天，希望在明天——全国洗衣机用户问卷调查分析报告》、《市场在哪里——天津地区三峰轻型客车用户调查》等。 （二）市场调查报告的引言 引言又称导语，是市场调查报告正文的前置部分，要写得简明扼要，精炼概括。一般应交待出调查的目的、时间、地点、对象与范围、方法等与调查者自身相关的情况，也可概括市场调查报告的基本观点或结论，以便使读者对全文内容、意义等获得初步了解。然后用一过渡句承上启下，引出主体部分。例如一篇题为《关于全市20XX年电暖器市场的调查》的市场调查报告，其引

言部分写为：“XX市北方调查策划事务所受XX委托，于20XX年3月至4月在国内部分省市进行了一次电暖器市场调查。现将调查研究情况汇报如下：”用简要文字交待出了调查的主体身份，调查的时间、对象和范围等要素，并用一过渡句开启下文，写得合乎规范。这部分文字务求精要，切忌罗嗦芜杂；视具体情况，有时亦可省略这一部分，以使行文更趋简洁。 （三）市场调查报告的主体 这部分是市场调查报告的核心，也是写作的重点和难点所在。它要完整、准确、具体地说明调查的基本情况，进行科学合理地分析预测，在此基础上提出有针对性的对策和建议。具体包括以下三方面内容： 市场调查报告——情况介绍：市场调查报告的情况介绍，即对调查所获得的基本情况进行介绍，是全文的基础和主要内容，要用叙述和说明相结合的手法，将调查对象的历史和现实情况包括市场占有情况，生产与消费的关系，产品、产量及价格情况等表述清楚。在具体写法上，既可按问题的性质将其归结为几类，采用设立小标题或者撮要显旨的形式；也可以时间为序，或者列示数字、图表或图像等加以说明。无论如何，都要力求做到准确和具体，富有条理性，以便为下文进行分析和提出建议提供坚实充分的依据。 市场调查报告——分析预测：市场调查报告的分析预测，即在对调查所获基本情况进行分析的基础上对市场发展趋势作出预

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研 报告

泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着

泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区

房地产市场调研方案

房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点； ③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程

第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队；

房地产市场调查报告范文

房地产市场调研报告范文 来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020 年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很