风险管理基本理论

1 风险管理基本理论

1.1 风险管理的含义

风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴管理科学，是指风险管理单位通过风险识别、风险衡量、风险评估和风险决策管理等方式，对风险实施有效控制和妥善处理损失的过程。风险管理作为一门新兴学科，具有管理学的计划、组织、协调、指挥、控制等职能，同时又具有自身的独特功能。

1.2 风险管理的目标

风险管理的目标由两部分组成：损前目标和损后目标。前者是避免和减少风险事故形成的机会，包括节约经营成本、减少忧虑心理；后者是努力使损失的标的恢复到损失前的状态，包括维持企业的继续生存、生产服务的持续、收入的稳定、生产的持续增长和社会责任。二者有效结合，构成完整而系统的风险管理目标。

1.2.1 损前目标

企业应以最经济的方法预防潜在的损失。这要求对安全计划、保险以及防损技术的费用进行财务分析，从而使风险事故对企业可能造成的损失成本最小，达到最大安全保障的目标。减轻企业和个人对潜在损失的忧虑和烦恼。风险因素的存在对于人们的正常生产和生活造成了各种心理的和精神的压力，通过制定切实可行的损失发生前的管理目标，便可减轻和消除这种压力，从而有利于社会和家庭的稳定。遵守和履行外界赋予企业的责任。例如，政府法规可以要求企业安装安全设备以免发生工伤。同样，一个企业的债权人可以要求贷款的抵押品必须被保险。

1.2.2 损后目标

在损失发生后，企业至少要在一段合理的时间内才能部分恢复生产或经营。

这是损失发生后的企业风险管理工作的最低目标。只有在损失发生后能够继续维持受灾企业的生存，才能使企业有机会减少损失所造成的影响，尽早恢复损失发生之前的生产状态。保持企业经营的连续性。这对公用事业尤为重要，这些单位有义务提供不间断地服务。保持企业经营的连续性便能实现收入稳定的目标，从而使企业保持生产持续增长。尽可能减轻企业受损对其他人和整个社会的不利影响，因为企业遭受一次严重的损失灾难转而会影响到雇员、顾客、供货人、债权人、税务部门以至整个社会的利益。企业作为社会的一部分，其本身的损失可能还涉及企业员工的家属、企业的债权人和企业所在社区的直接利益，从而使企业面临严重的社会压力。因此，企业在制定自身的风险管理目标时不仅要考虑到企业本身的需要，还要考虑到企业所负担的社会责任。

1.3 风险管理程序

1.3.1 风险识别

风险识别是风险管理的第一步，它是指对企业家庭或个人面临的和潜在的风险加以判断、归类和对风险性质进行鉴定的过程。即对尚未发生的、潜在的和客观存在的各种风险，系统地连续地进行识别和归类，并分析产生风险事故的原因。风险识别主要包括感知风险和分析风险两方面内容。风险在一定时期和某一特定条件下是否客观存在，存在的条件是什么，以及损害发生的可能性等都是风险识别阶段应予以解决的问题。

1.3.2 风险估测

风险估测是在风险识别的基础上，通过对所收集的大量资料进行分，利用概率统计理论，估计和预测风险发生的概率和损失程度。风险估测有仅使风险管理建立在科学的基础上，而且使风险分析定量化，为风险管理者进行风险决策、选择最佳管理技术提供了科学依据。

1.3.3 风险评价

风险评价是指在风险识别和风险估测的基础上，对风险发生的概率、损失程

度，结合其他因素进行全面考虑，评估发生风险的可能性及其危害程度，并与公认的安全指标相比较，以衡量风险的程度，并决定是否需要采取相应的措施。处理风险，需要一定费用，费用与风险损失之间的比例关系直接影响风险管理的效益。通过对风险的定性、定量分析和比较处理风险所支出的费用，来确定风险是否需要处理和处理程度，以判定为处理风险所支出的费用是否有效益。

1.3.4 选择风险管理技术

根据风险评价结果，为实现风险管理目标，选择最佳风险管理技术是风险管理中最为重要的环节。风险管理技术分为控制型和财务型两类。前者的目的是降低损失频率和缩小损失范围，重点在于改变引起意外事故和扩大损失的各种条件；后者的目的是以提供基金的方式，对无法控制的风险做财务上的安排。

1.3.5 评估风险管理效果

评估风险管理的效果是指对风险管理技术适用性及收益性情况的分析、检查、修正和评估。风险管理效益的大小，取是否能以最小风险成本取得最大安全保障，同时，在实务中还要考虑风险管理与整体管理目标是否一致，是否具有具体实施的可行性、可操作性和有效性。风险处理对策是否最佳，可通过评估风险管理的效益来判断。

1.4 内部审计在企业风险管理中的重要性

在全球化、信息化程度不断加深的时代背景下，人才、技术、资本、商品等要素的流动日益加快，经济社会中不确定性因素越来越多，因此组织面临的风险也越来越大，影响了组织目标的实现。面对这样的环境，要让组织增强应对风险的能力，从而掌握主动权，将风险的影响控制在可接受的范围内，就必须强调风险管理。现在风险管理已经成为许多国际性大公司管理活动的重点。以内部控制为主要对象的内部审计也必须对其进行审查和评价。一方面有助于对组织风险管理状况作出评价并提出可行建议；另一方面系统反映了现代风险管理的全过程，对组织的风险管理实务起到借鉴作用。

公司的风险是客观存在的事实，风险管理必然成为应对风险的必由之路。作为公司管理监督控制的内部审计部门，通过风险管理审计对风险管理进行监督，应该是顺理成章的事情，也是义不容辞的责任。

风险管理内部审计的责任就是要对企业的风险管理体系进行有效的再监督。负责建立健全内部控制机制并使之有效运行，按照“全面监督，突出重点”的原则，监督的重点是风险管理方面的各项管理制度和工作程序，以及这些管理制度和工作程序的实际运行情况和效果。通过和整个系统的协调一致，达到协调增效的目的。

2 我国企业风险管理现状以及我国企业审计环境的现状

2.1 我国企业风险管理现状

2.1.1 风险意识淡薄

目前，我国有很大部分企业缺乏风险管理意识，没有积极进行风险管理工作。主要表现在两个方面：一是企业中的风险管理活动往往是暂时的或者间断性的，意识到了就进行管理，事后则放在一边，置之不理；二是企业缺乏对风险进行定期复核和再评估，降低了企业适应环境变化、管理和规避风险的能力。获取最大利润的根本目标标致使有些企业只顾眼前利益，而忽视某些行为决策对企业未来发展产生的不利影响，往往对项目风险不能进行系统全面地分析，从而导致企业蒙受巨大损失。

2.1.2 组织机构不完善

我国大多数企业存在较为严重的结构问题，导致各个部门和岗位的人员对工作职责和程序不清楚，风险承担的主体不明确，因而很难形成独立的风险管理部门，并且没有专门的人员进行企业风险管理。即便是成立了相应的风险管理部门，但也没有专职的风险经理，风险承担的主体也不明确，各个部门或者岗位间相互推卸责任，使其风险管理缺乏约束，从而无力承担起独立的、具有权威性的、有

效管理企业风险的职责，使得我国企业的风险管理始终停留在以眼前利益为目的决策层次上。

2.1.3 企业风险管理与内部控制脱离

企业管理层未能将企业管理与内部控制有机结合起来，形成突出风险管理而更为有效的内部控制系统。企业主动以减损防损为目的而安排风险转移的行为不多。由于法律在对企业安全管理方面未将风险的评估列入其中那个，也就较为缺乏企业有关部门就风险进行科学评估的时间。在战略方面，企业往往存在过度性的冒险赌博，由于不懂得科学的风险评估的意义与技能，造成了我国企业往往承担了不该承担的风险，而同时又把本应该抓住的机会当成风险而被拒绝在外。在经营方面跟着感觉走，决策上随意主观、缺乏科学性，存在经营理念上的短期行为。这正是现代风险管理的重要依据和理论基础，它对于企业内部进行风险管理都具有深刻的意义。

2.2 我国企业审计环境的现状

2.2.1 审计的政治环境

审计的政治环境是在一定时期的社会政治制度下，国家权力机关对于这种独立的经济监督活动法律地位的确认程度。政治环境体现着国家领导者的意志、施政方针和措施等，它不仅是审计工作的基础，而且还在一定程度上制约着审计事业的发展和兴衰。另外，审计人员的思想政治修养和职业道德水平也制约着内部审计的发展。

2.2.2审计的经济环境

审计的经济环境是一定时期的社会经济发展水平及其运动机制对审计工作的客观要求，经济环境的特征在于它是决定事物能否产生并以什么样的形式存在的物质条件，也是决定事物内容和对象的唯一依据。我国加入WTO已久，大多数企业建立了现代企业制度，建立和完善了公司法人治理结构、内部控制及内部审计机制；随着加入WTO后经营环境的变化和组织经营管理的发展，进一步促

进了我国内部审计从“监督导向型”向“服务导向型”转变，将其审计领域由财务审计逐步扩展到经营管理审计，充分发挥其监督、评价及咨询服务职能，帮助所在组织增加价值并提高其运作效率。经济全球化环境为中国内部审计的发展提供了很好的机遇。

2.2.3 审计的科技环境

审计的科技环境是指一定时期的科学技术发展水平所决定的技术手段对审计的影响。科技环境是审计生存环境中极易被忽视的因素，而实际上，它是审计产生和存在的先决条件之一。随着审计对象管理的现代化，审计技术的现代化也提到了重要议事日程，审计具有很强的技术性，审计人员的专业素质直接受到科学文化环境的制约。在当前的科技条件下，由于电子计算机的广泛应用，带来了会计信息处理技术和程序的根本变革，电子计算机在社会生活各个领域中的普及和发展，改变了审计线索，扩大了审计范围，也导致了审计方法和技术处理手段发生了较大的变化，于是产生了计算机审计网络。

2.3 企业风险管理与风险导向内部审计

2.3.1 风险导向内部审计

风险导向内部审计是指内部审计人员在审计全过程自始至终都要关注风险，根据风险度选择项目，以降低风险为导向，进行内部控制制度的符合性测试、实质性测试，并进行监督检查和评价，提出建设性意见和建议。其审计报告可以作为提示风险、防范风险以及信息交流的预警信号。因此，风险导向内部审计既是基于降低审计风险，又是为降低企业经营风险，进行风险管理的一种有效工具。

2.3.2 风险导向内部审计在企业风险管理中的作用

将工作的重点放在重要风险上，使得年度计划与组织治理层的战略风险相一致，具体审计计划与具体经营风险相一致，还运用一定的方法进行风险管理。在实施审计过程中，使治理层随时了解企业的风险信息，这就可以在风险和机遇中

寻求均衡点，使企业在风险来临时从被动受损到主动控制和排除风险，从而能够谨慎而又快速地在风险环境中生存、壮大。

以系统论为基础产生的风险导向审计，要求内部审计人员不但要检查本企业的风险情况，还要观察同行业内其他企业的经营情况及整个市场的经营风险水平，站在一个较高的角度识别企业风险。另一方面，在了解了其他企业内部控制程序之后，可对本企业的内部控制制度有全新的认识，更容易评价本企业的内控制度是否合适，并采取更佳的内控制度来管理企业的风险。

从评价各部门内部控制制度入手，在各领域查找管理漏洞，帮助企业管理当局识别并防范风险。企业风险无处不在，不但各部门有内部风险，而且各管理部门还有共同承担的综合风险，内部审计人员作为独立的第三方，可协调各部门共同管理企业，以防范宏观决策带来的风险。

3 我国企业投资面临的风险以及防范措施

3.1 企业投资风险的成因

3.1.1 投资环境的复杂性和不确定性

投资环境是指影响或制约投资活动及其结果的一切外部条件的总和。投资环境涉及的范围很广，其中包括经济环境、政治法律环境、社会文化环境以及自然环境等方面，这些因素存在于企业之外，但对企业的投资过程会产生重大的影响。任何风险都是在一定的环境中产生的，企业在进行投资决策时正是由于企业财务管理环境的复杂性和不确定性，使实际投资结果与预期结果产生误差，给企业带来财务危机，严重的甚至使企业濒临破产清算，如1997年亚洲金融风暴就席卷了很多国家，许多企业破产，这些都是由于宏观投资环境的不利变化给企业带来的风险。

3.1.2 投资主体多元化、投资决策和管理水平相对滞后

近年来，我国不少企业追求多元化经营模式，试图通过多元化经营减轻企业的经营风险，这本无可厚非，毕竟在这个世界上没有人敢保证哪个行业永远是

“朝阳产业”。然而，现实中采用多元化经营策略却使一些行业的“单项冠军”企业发生了财务危机甚至濒临破产。究其原因，是企业的领导班子没有及时更换决策理念，简单地移植或采用原有的经验所致。不同的行业除了技术形态存在差异外，在财务管理上也存在巨大的不同，如盈利模式和销售方式的差别，丝毫不逊于产业特点。像这几年，许多电器、制药企业都投资于房地产业，由于房地产行业前期资金投入较大，从而使公司的营运资金发生困难，万一投资失败，血本无归，将会产生“多米诺骨牌”效应，造成更严重的财务风险。

3.1.3 企业盲目追求高额利润

企业在进行投资时，主要有两个方面的目的，一方面是为了企业更好的发展，另一方面是为了获取高额的利润。一般来说，风险和利润是正相关的，风险大的投资项目收益大，风险小的投资项目收益小，所谓高风险，高收益，风险大，收益就高。如果企业在投资时只考虑高额回报，而忽略了风险的大小，则势必会给企业带来投资风险。就如经营活动中，有些企业盲目跟风，没有做好市场调查工作，看见别的企业投资某个项目赚钱了，自己也不惜任何代价，去购买设备，引进技术力量，结果却是还没等到产品上市，市场风云突变，原来的畅销产品成了滞销产品，原来的热门投资项目也纷纷转产或者是停产，使企业的投资顷刻间化成了泡影。因此，在竞争激烈的市场中，企业在进行投资时必须在风险和利润之间进行取舍，谨慎抉择，否则后果将无法预料。

3.1.4 金融危机影响及利率升降

利率受国家宏观财税政策、金融政策及市场环境等因素的影响。现实生活中，利率经常处于不稳定状态，经常会出现升降等现象。由于利率升降不稳定而引起了投资企业的利润波动起伏不平，即当银行利率下降时，投资收益率上升；银行利率上升时，企业投资收益下降，从而给企业的投资带来一定的风险，严重的会给企业造成很大的损失。面对持续时间长、涉及范围广的恶性金融危机，各国政府部门及投资企业都应制定相应的对策，以保证本国经济的稳定发展和投资企业利润的实现。

3.1.5 被投资方造成的投资风险

企业将自己手中现有的资金、资产等进行投资，希望能够从被投资方那里获得高额的利润回报，但由于被投资方经营管理不善而出现经营性亏损或虽未亏损但由于资金周转不过来无法按期向投资企业支付红利或偿还本息，势必会给投资企业带来风险，造成严重的经济损失。另外，被投资的企业没有良好的信誉，在投资过程中未履行投资协议，也会给投资企业造成损失。因此，企业在进行投资前也应对被投资企业的发展前景、企业的生产规模、财务状况及信誉进行调查，才能有效的避免投资风险。

3.2 投资风险的防范与控制

3.2.1 提高对投资环境的适应能力

防范并控制投资风险是企业财务管理的目标，企业在投资过程中，认真分析投资环境及其变化情况，努力提高企业对投资环境变化的适应能力和应变能力。投资环境问题往往影响投资活动的正常进行，影响投资项目功能的正常发挥和投资的收益和效果，成为制约投资顺利开展的关键因素。企业在进行投资过程中应对不断变化的投资环境进行认真的分析研究，把握其变化的趋势及其规律，及时的调整投资决策，从而提高企业对投资环境变化的适应能力及应变能力，以降低环境变化给企业带来的投资风险。

3.2.2 增加管理者的风险意识和风险预测

当今世界，管理者的素质、水平决定企业的成败存亡。管理者在任何一个企业中都是一个赋予企业以生命力的生气蓬勃的因素，没有管理者的领导，“生产资源”就只是资源，永远也不会变成生产。首先，在竞争的经济中，管理者的素质及其工作经验，决定着一个企业的成败，或者说是决定着一个企业的存亡。在竞争的经济中，管理者的素质和他的工作能力是对一个企业起作用的唯一有利因素，提高管理水平，增加管理者的风险意识，务求全面。社会各个部位、各个层次都要相应同步提高管理水平，以适应市场经济提出的新要求。作为企业的管理者，特别是财务人员，必须充分认识各种潜在的风险因素以及发生损失的可能性，对于企业在投资中所面临的风险有明确地了解，提高对风险的客观性和预见性的认识，密切注意并采用科学的方法去预测、控制投资过程中的投资风险。

3.2.3 建立完善的财务风险预警机制，加强财务风险管理

企业在投资过程中所发生的投资风险，总是在一定的投资环境中产生的。正是由于这些因素存在于企业之外，但对企业在进行投资时产生了重大的影响，因此企业必须建立完善的财务风险预警机制，加强对投资风险的管理。企业应建立实时、全面、动态的财务预警系统，财务预警系统是以企业信息化为基础，对企业在投资过程中对潜在的投资风险进行实时监控的系统。它贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销理论，采用比例分析等方法发现企业存在的风险，并及时的向领导者反映，领导者根据这些财务信息，经过深思熟虑做出正确的投资决策，以避免和减少可能的投资损失。

3.2.4 注重投资组合，分散或降低风险

企业的投资收益与风险是相伴而生的，风险越大，企业所获得的收益也越大。风险越小，企业的收益也越小。企业在日常投资的过程中，各种投资对象的风险是不同的。一般企业为减少投资风险都会把资金分布在不同的项目上，进行不同的投资组合。实践证明，投资组合是一种行之有效的方法，既不把资金全部投资在一个项目或一个阶段上，而是均衡地投在企业发展的不同阶段上、分散在多个项目上，这样就可以把投资风险分散在各个阶段和各个不同的投资项目上。只要有些成功就可以补偿某个失败所造成的损失，对投入项目只投入所需资本的一部分，则不用承担一个项目全部投资风险，避免孤注一掷。从当前投资市场来看，企业投资的形式多种多样，企业可以通过联营、兼并、重组等方式进行投资，以保证企业在整体上具有较高的盈利水平。

3.2.5 将企业投资风险转移，以达到共赢结果

企业在投资过程中，可以通过某些手段，将部分或全部投资风险转移给他人承担，这种风险转移包括保险转移和非保险转移。根据风险管理的基本理论，投资项目的风险应由有关各方分担。风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担，符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的结果。而非保险转移风险是企业在投资时有意识

地采取某些非保险措施将风险转稼给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生的概率和损失程度的目的。企业也可以通过购买保险来将风险转移，保险转移通常直接称为保险，企业通过购买保险将投资项目的业主或承包商作为投保人，将本应自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。总之，采用风险转移的方式将投资风险部分或全部转移给他人承担可以大大降低企业的投资风险。

4 房地产投资风险分析以及应对措施

4.1 房地产投资现状

4.1.1 房地产开发投资完成情况

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点;中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点;西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增

速回落2.1个百分点。

2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点;其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点;其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，

增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点;其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点;土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

4.1.2商品房销售和待售情况

2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点;其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点;其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%

2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点;销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点;销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点;销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。图3

2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

4.1.3房地产开发企业资金来源情况

2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点。

其中：住宅44308 30.2 办公楼2544 40.7 商业营业用房7370 30.5 房屋施工面积（万平方米）507959 25.3 其中：住宅388439 23.4 办公楼15950 31.3 商业营业用房56278 26.1 房屋新开工面积（万平方米）190083 16.2 其中：住宅146035 12.9 办公楼5361 46.2 商业营业用房20671 18.3 土地购置面积（万平方米）40973 2.6 土地成交价款（亿元）8049 -1.9 房屋竣工面积（万平方米）89244 13.3 其中：住宅71692 13.0 办公楼2179 20.0 商业营业用房9045 9.2 商品房销售面积（万平方米）109946 4.9 其中：住宅97030 3.9 办公楼2008 6.2 商业营业用房7878 12.6 商品房销售额（亿元）59119 12.1 其中：住宅48619 10.2

表3 2011年东中西部地区房地产销售情况

图1

图2

图3

图4

图5

图6

4.2房地产投资风险的特征

4.2.1 客观性

风险具有客观性，它是客观存在的，人们既不能拒绝它，也不能否认它，风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资业不例外，作为投资者，必须要正视它，并要以积极的态度在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率，减少损失程度。

4.2.2 不确定性

由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性，而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确定性，不确定性表现为风险形成原因的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

4.2.3 可测性

虽然不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策，投资者或者说某一行动主体可以根据以往发生过得类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率以及造成危害的程度作出主观上的判断，从而对可能发生

的风险进行预测和衡量。风险分析的过程实际上就是风险预测和衡量的过程汇。

4.2.4 结果双重性

当风险发生时会产生危害，但其背后却隐藏着诱人的效益。风险与效益具有对等性，体现了风险结果双重性，一方面，风险利益使风险具有诱惑效应，使人民甘愿冒风险去获取利益；另一方面，当风险代价太大或决策者厌恶风险时，就会对风险采取回避行动，这就是风险的约束效应。这两种效应分别是风险效应的两个方面。它们同时存在，同时作用，且相互矛盾，互相抵消。人们决策时是选择风险还是回避风险，就是两种效应相互作用的结果。

4.2.5 综合性

房地产投资是一项繁杂的体统工程，涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境中的各种因素，是企业财务活动和经营过程中各种矛盾的综合反映。不仅投资者内部的市场分析、项目决策、开发地址的选定、设计施工、财务管理、销售等自成一体，需要协调还有外部的天时、地利、人和等都要考虑在内。

4.3 房地产投资风险分析

4.3.1 经营性风险

经营项目风险是指因生产经营活动的原因，给企业赢利带来的不确定性。经营项目风险主要来自企业内外方面。内部体现在企业生产经营管理是否处于良好状态，如企业投资时机的选择、规划设计、质量和运营管理、日常调控能力等，外部指宏观经济对企业经营的影响，如国家产业政策、财税政策、消费心理变化等。

4.3.2 财务风险

是指企业通过一定的融资方式，贷款投资项目，导致未来收益产生不确定性。企业举债经营，借入资金到期需要还本付息，一旦无力偿付到期债务，企业便会

陷入财务困境甚至破产。由于多因素影响, 企业息税前资金利润率和借入资金利息率差额具有不确定性, 从而引起资金利润率的高低变化。

房地产投资通常采取集资或贷款等方式筹资，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅使资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。

4.3.3 市场竞争风险

市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足引起的，是对市场把握能力的不足。

任何市场的供给需求都是动态的不确定的，这种动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

4.3.4 利率风险

利率风险是指利率的变换对房地产市场的影响和给投资者带来损失的可能性。主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益，二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其负债负担。

4.3.5 社会风险

社会风险具体指由于国家的政治、经济因素的变动，引起房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。主要包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。