房开企业项目内配建的保障性住房或廉租房法律属性及涉税分析

廉租房、公租房等保障性住房产权的法律权属分析

为改善城市中低收入住房困难家庭等群体的住房条件，政府保障性

住房管理中心与房开企业签订保障性住房配建合同，房开企业将保

障性住房的建安成本报住房管理中心，保障性住房管理中心按经认

定的建安成本回购或者由财政部门支付房开企业建安成本。房开企

业在办理权属的时候，分开办理保障性住房和其他商品房的权属，

直接将保障性住房办理在房管局或者指定的单位名下，此时保障性

房产属性为国有直管的房产。

项目内配建的保障性住房的法务处理：

1、土地供应方面：在经适房或者普通商品房项目的土

地上配建，《廉租房保障办理》规定，廉租房的来源主要有：

政府新建、收购的住房；腾退的公有住房、社会捐赠的住

房、其他渠道取得的住房等；对于新建的廉租房，主要在经

适房或者普通商品房项目中配建。在土地规划中或者出让合

同明确廉租房的总建筑面积、套数、

布局、户型及移交或回购等事项。

2、配套保障性住房资金来源：土地出让金的部分（属

于财政资金）

国务院办公厅关于国有土地使用权出让收支管理办法》规定，土地出让金使用范围如下：

1）征地和拆迁补偿支出

土地开发支出支农支出城市建设支出其他支出（如：城市

保障性住房支出等）

配建保障性住房的财务处理

在会计上，根据《企业会计准则第16 号政府补助》财会[2017]15 号）第三条的规定，政府补助具有两个特征：

是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，

房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得

保障性住房建设成本资金，是保障性住房的对价，不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。

根据《企业会计准则第16 号政府补助》（财会[2017]15

号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用

企业会计准则第14 号收入》等相关会计准则。因

此，基于此规定，房地产企业在项目内配建的保障性住房，

从财政部门获得保障性住房建设成本资金必须按照“销售

不动产”税目的收入处理。

账务处理如下：

借：银行存款贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

四、配建保障性住房的税务处理：依法缴纳增值税、企业所得税和土地增值税根据《增值税暂行条例》（国务院令第691 号）第一条的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。基于此规定，政府要求房企在项目内配建保障

性住房，建成后将产权登记与政府保障房管理中心，并从财

政部门获得保障性住房的建设成本资金（政府回购款），根据《企业会计准则第16 号——政府补助》（财会[2017]15 号）第五条第（一）项的规定，实质上是房地产企业获得销售保

障性住房的价格，构成增值税纳税义务，必须依法缴纳增值税、企

业所得税和土地增值税。同时房地产企业开发的政府

要求在项目内配建的保障性住房所发生的增值税进项税额

必须在本项目内的开发产品中的增值税销项税额中抵扣。