商业步行街营销策划案
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商
业
步
行
街
营
销
策
划
案
长沙赛为尔房地产销售代理有限公司一、商业步行街的起源和发展
1、商业街的起源
商业街最早起源于我国的唐代。唐代的长安城就已出现著名的东
市和西市商业街。到了宋代，步行商业街已极度繁荣，《清明上河图》所描绘的就是宋代典型步行商业街的繁荣景象。北京王府井商业街形成于元代，清朝末年逐渐形成商业街。700多年的建街史和100年的商业发展史，为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色，使王府井步行商业街享有“金街”的美誉。上海南京路自20世纪30年代起就已闻名遐迩，是上海乃至全国最繁华的商业街，素有“中华商业第一街”的美誉，影响遍及海内外，成为上海的城市标志之一。我国在商业街的历史上可谓源远流长。
而现代商业街是二战后，西方国家出现城市空心化，城市政府为复兴中心城区而进行的现代化商业改造。它体现的是人文精神，即以消费者为中心，文化氛围浓，环境优美。自20世纪90年代，我国开始建设现代的步行商业街。在世纪之交，许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。据粗略统计，全国目前已有5000条以上大大小小，风格各异的步行商业街。
2、商业街的发展阶段
理论界一般认为，现代商业步行街的发展经历了三种阶段。
第一阶段：单纯吸引顾客，以购物为体
第一代步行商业街产生于20世纪60年代后期欧美国家的一些城市，许多城市采取设立步行商业街的措施，使城市中心区成为无车辆区，吸引商业、娱乐设施在这里安置，以提高与郊区购物中心的竞争能力。
第一代步行商业街在取得商业成功的同时，也带来一些负面后果：首先，商业的成功以牺牲步行街内商品种类为代价，因为步行街内外的商店租金差额很大，在步行街内，一些提供基本服务的小商品商店越来越少，而大百货店商品却越来越多；第二，由于步行街商业的集中，吸引了大量的顾客，致使步行街附近街道商店的营业额下降，危害了这些商店的利益；第三，一些步行街规划不当，交通经管混乱，使步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱；第四，第一代步行街设计呆板，缺乏趣味，环境单调，最终以失败留在人们的记忆里。
第二阶段：更多的突出人性化，体现人文关怀
第二代步行商业街在形态上除延续了第一代步行商业街的基本要素外，增加了更多的美化装饰、绿地景观、彩色路面、街头雕塑、休闲座椅等配套服务设施，增加了步行街亲切宜人的氛围，使人们在满足购物需求的同时，可以得到休憩和享受，满足了步行者的行为和精神愉悦要求，体现了对人文的关怀。
第二代步行商业街的出现，反映了人们重视城市中心环境的质量，重视人文的行为和环境的关系，给商业带来了新的繁荣，社会文化和环境也因此得到改善，步行街重新得到人们的喜爱。
第三代：成为社会活动中心
第三代步行商业街在形态上发生了很大的改变，出现了网络化步行街、地下步行街、经典建筑和历史文物步行街和空中天桥步行系统，甚至在步行街两端配有城市广场，使步行商业街区的环境更加宜人，
功能外延更加丰富。
步行商业街发展到第三代，充分表明步行商业街的发展应使社会效益、环境效益和经济效益三个方面达到有机结合和均衡发展，而第三代步行商业街则完整地体现了人们对这一统一的追求。
3、商业步行街的类型
从目前国内商业街的发展情况看，商业街可以划分为四类，一是传统商业街，例如广州北京路；二是社区商业街，在商业街中所占比重较高，比如深圳万科城风情街等；三是专业街或者特色街，这种商业街具有较好的市场潜力和市场影响力，比如北京方庄餐饮街等；四是商圈综合体，如南京夫子庙。但在不同的出发点下，对商业街的划分会有不同的结论。
如从商业街的辐射范围看，可以分为：
⑴邻里型。一般地处地方城镇几何中心，街区长100-200M。商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%－80%，行业构成以经销生活日常用品为主，核心商店是副食品店或食品超级市场。
⑵地域型。地处地域中的城市内，街区长500－700M，商业设施立面高度为2－4层，商店密度为70％－90％，所设商店由三四百家，行业以经销经常购买的中低档日用品为主，粮油食品店和百货店为核心商店。
⑶地区型。多地处中等城市的中心区或大型城市的副中心区，拥有1000－3000家商店，其行业构成以中档商店为主，核心商店是百货、服装、五金交电等专营店。
⑷大型商业街。多地处大城市几何中心或交通便捷地段，长1000－5000M，商业设施立面高度为6层以上，商店密度达80％－100％，包括观赏、服务、饮食、商业等综合性设施，以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为主。
又如从商业街的特点及功能上看，还可以分为：
⑴历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。
⑵专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。
⑶旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。
⑷室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。
4、我国商业街的发展方向
步行商业街在我国的发展有其客观的必然性和必要性，随着我国经济的飞速发展和居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式消费”作为一种全新的消费理念逐渐被人们接受。消费者对购物场所的选择更趋于选择有充分消费选择权的“街”，成为我国步行商业
街迅猛发展的重要支撑点。
顺应这种新的消费潮流，1999年至2000年，步行商业街在我国的发展迅速升温，其社会作用、综合功能、经营结构，旨在为商业服务企业营造一个更理想、更舒适的集中经营环境；是商业服务业的多业种、多业态的有机组合体；在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，步行商业街成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。
步行商业街在我国有着广阔的发展前景，这是由中国的特殊国情所决定的。一是由于中国轿车发展较晚，人们更喜欢就近到商业集中且行走安全的步行商业街购物；二是因为中国人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街很多，传统商业街大多有上百年、几百年历史，它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的“清明上河图”；三是中国人天生爱热闹，位于市区繁华地带，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的步行商业街必然成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为步行商业街不仅是承载人们购物的场所，也是城市的“名片”和“客厅”，是城市改造中的点睛之笔，是提高城市竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着商业发展的繁荣程度，进而体现着一个城市的整体形象。
步行商业街在其起源和发展的历史进程中，在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、
运动等多元化需求的转变；在街市的规划上经历了由杂乱无章的自由发展阶段到逐步完善、整体布局协调的成熟阶段；在商业街发展与规划的构造上，已逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与高级化。
总之，我国的步行商业街建设和发展，是商业经营者进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性错位、有序竞争发展的一种表现，既是对城市原有商业资源的整合，也是商业向更高阶段发展的一种准备。二、国内优秀商业步行街评点
现代商业步行街在我国经历了一段时间的发展后，逐渐形成了自身的特点和竞争力，我们将一些成功的商业步行街进行比对。
1、国内成功的商业步行街代表盘点
★广州上下九路
上下九路步行街位于荔湾区西关，东起上下九，西至第十甫西，横穿宝华路、文昌路，这里是广州市的老商业马路。1995年9月30日起开通为广州市第一条商业步行街，是广州市三大市级商业中心区之一。
一进步行街，人们会强烈地感受到浓郁的岭南特色：马路两旁的骑楼式建筑保留较完善；大街小巷西关大屋、麻石街巷依然；马路上新建起300多M长的大型射灯喷画《羊城景廊》和近百个霓虹招牌灯饰璀璨夺目；加上步行街的巨型霓虹灯牌匾,大型射灯喷画,大型疏网霓虹灯和平行灯网,沿马路张挂的2000多个灯笼和彩灯……都为大都市增色不少。
步行街800M长的街道两旁，近250家商铺鳞次栉比。有一批老字号百货商店；有著名酒家、茶楼、食品商店；有驰名国内外的各式各样的名菜小食；更有享誉国内外的华林家具玉器一条街；清平路，既是美食街，又是全国最大的农贸集市一条街；荔湾广场上有大型商住楼群，一年一度的国际美食节经常在此举办开幕仪式；此外，还有为数众多的文化用品商店、专业商场和百货商场等商业网点。
每当周末和节假日,下午1时至晚上9时，或是每天的晚上,这里改为步行街。其时，马路两旁更是排出了一辆辆一座座的货品销售车、档，车车档档装饰一新，五彩缤纷，货物琳琅满目，吃的、用的、玩的、看的，应有尽有。
★长沙黄兴路步行街
黄兴南路经历了数百年的沧桑，是长沙商业历史变迁的最好见证。新的黄兴南路步行商业街是中共长沙市委、长沙市人民政府在经过广泛论证、科学决策的基础上，批准选址于黄兴南路司门口与南门口之间，通过招商引资，与长沙市三兆实业开发有限公司一道积极建设的一项战略重点工程。
黄兴南路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838M，街面宽23-26M，包括近万平方M的黄兴广场，商业总面积25万平方M，其中新建面积15万平方M，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。
步行商业街通过突出商业功能、体现古城风貌、展示湖湘文化、注入时代气息，使其以一流的市容市貌、一流的灯饰装潢、一流的街区文
化、一流的服务质量、一流的经管水平成为长沙经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、历史文化遗产与现代文明在商业发展中的交融点，整个步行商业街已经成为长沙城市形象新的标志性建筑群，黄兴南路步行商业街已经成为全新概念的商业中心及旅游区，并赢来了“三湘商业第一街”的美誉。
★上海南京路商业步行街
南京路和淮海路是上海最繁华的街区，素有“中华商业第一街”之誉，东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇，全长5.5公里，两侧商厦鳞次栉比，云集着约600多家商店。西藏路以东称南京东路（原称花园弄，1865年改名为南京路），以西称南京西路（从前称静安寺路）。
近年来南京路发生了巨变，新的商厦群体及宾馆拔地而起，大型商厦与百年老店、名店、特色商店交错林立，互为衬托。老介福商厦、电器商城、曼克顿广场、海伦宾馆、丝绸商厦、新世界商城、华联商厦、一百商厦、广电大厦、轻工大厦、上海商城、锦沧文华大酒店等现代化的大型、高层建筑使南京路更加雄伟、繁荣,据统计，南京路每天客流量在170万人次以上，连续多年蝉联全国零售商业企业前三名的上海第一百货商店、上海华联商厦、上海新世界商城都在南京路。
南京路商厦群内名品荟萃、琳琅满目。各地的名、特、优、新产品，以及进口的名牌商品，不下数十万种。几家老字号特色商店的商品，尤为名声卓著。
南京路的夜景分外迷人。火树银花不夜天，霓虹灯一条街是上海
的一大景观。许多海外游客称赞说：这里的灯彩不亚于东京、香港、曼谷等任何一个闹市地段。南京路步行街，西起西藏中路，东至河南中路，走在步行街上，可别只顾购物，千万别忘了仔细看看市百一店（原“大新公司”）、华联商厦（原“永安公司”）、上海时装公司（原“先施公司”）和第一食品商店（原“新新公司”）这“四大公司”，无不把南京路的过去与今天不断迭映在眼前，传统与现代的交织为这条百年老街增添了别样的魅力。
已不算年轻的市百一店就矗立在南京东路、西藏中路口，这座解放前的“大新公司”是当时南京路上最好的建筑之一，如今虽不再代表时尚和流行，却依然是上海商业文化的一个象征，几十年来一直是中国最著名的百货公司。走在这1200多M的步行街上，时时体会到一种莫大的快乐，彩色的铺路砖石、统一的路心售货亭、两边各类时尚流行商店、熙熙攘攘的人群、可爱的观光小火车，以及设计别致的城市雕塑……这些都构成了上海的现代都市风景。黄包车、香烛店、“美丽牌”香烟广告不见了，身着旗袍、梳着盘发的上海小姐不见了，就连当年曾显赫一时的“先施百货”如今也完全换了样子。现代的都市文明在这里把所有属于过去的痕迹抹得一干二净。步行街上，随处可以感受到这路的平易近人：地面是淡红色石块铺成，干净清爽，不必担心滑倒，也不会踩到脏物；还有导盲道，让盲人也能感受到逛街的乐趣；路中间更有各式花坛、绿化带，花坛上还设有暗红色大理石凳椅，走累了，随处可坐，赏路景闻花香，还可以思量一下接着去往何处，绝对的逍遥自在。
步行街上另一大景观——步行街观光车同样引人注目。车由一节节小巧玲珑的车厢组成，车厢上画满了精美的图案，每节车的图案色彩各不相同。登上车，仿佛钻进了玩具车里，任它带着你逛个够。步行街上最多的是人，或从容信步，或匆匆疾走，或闲坐休息，或饶有兴致地转进每一家商店。街上跟人一样多的就是各种商店了，且都是上海店家中的“大腕”：华联商厦、第一食品商店、第一百货、新华书店南京东路店……当然也少不了各大专卖店，“麦当劳叔叔”、“肯德基爷爷”自然不甘落后，而哈根达斯、天使冰王、必胜客也为有闲阶层提供了世界各地著名的美食。
★北京王府井步行街
王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。王府井的日用百货、五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等，琳琅满目，商品进销量极大，是号称"日进斗金"的寸金之地。近年来，王府井发展更快，从南口北京饭店入街北行，只见牌匾高悬，店铺森然，人头攒动，如流水一般，从早到晚，每天进入这条街的中外顾客多达百万人次。这条大街现在已经拥有了亚洲最大的商业楼宇，密度最大、最集中的大型商场、宾馆与专卖店。王府井还是国内商业旅行社联结最近的大型购物场所，国有品牌、老字号最集中之地。这条充满现代气息、高品位、高规范的国际化中心商业街，与法国的香榭丽舍大街结为友好姊妹街，使它的国际地位不断提高。百货大楼、外文书店、丹耀大厦、工美大楼、王府女子百货商店、穆斯林大厦、新东安市场与盛锡福、同升和、东来顺、全聚
德、四联美发、百草药店构成了这条810M商气十足的现代化商业街。
自1996年开始对王府井进行扩建改造，如今投资10亿多元改造的王府井大街已重新亮相，东方广场成为它的另一大景观；老北京一条街也从首层移至地下一层，营业面积由500平方M扩大到2700平方M，完全仿照明、清的建筑风格设计装潢，共有自然店铺40家。这条街的一大特色是集中了一大批中华老字号名店。内联升、步瀛斋的鞋，盛锡福、马聚源的帽子，瑞蚨祥的丝绸，王麻子的剪刀，戴月轩的湖笔徽墨，汲古阁的古玩玉器，元长厚的茶叶，稻香春、桂香村、祥聚公的糕点，全聚德的烤鸭，六必居的酱菜和天福号的酱肉以及传统小吃和红螺果脯等，在老北京一条街都有店铺。
王府井大街的整治规划，将其定性为“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从金鱼胡同到与长安街相界的南口，八百一十M长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦，大型商场一条街的格局在北京可谓是独一无二的。
步行在王府井大街的人们可以看到，八百一十M长的主街宽敞平坦，红色的花岗岩铺成的地面干净整洁，路面上没有了马路牙的隔断，以前空中密如蜘蛛网的电线也全部在人们的视线中消失，转入了地下。走在王府井大街上会让人感到设计者无微不至的关怀，累了，
街上有独立的座椅，可以让你随时坐下来休息；想打点话，大街两侧九组十八个的IC卡电话亭会方便你与朋友联络；每隔四十M一个的垃圾桶让你可以随时处理掉手中的垃圾；想问路，街上的大小指示牌会为你指点迷津。
如今这条充满现代气息、高品位、高规范的国际化中心商业街，与法国的香榭丽舍大街结为友好姊妹街，使它的国际地位不断提高。百货大楼、外文书店、丹耀大厦、工美大楼、王府女子百货商店、穆斯林大厦、新东安市场与盛锡福、同升和、东来顺、全聚德、四联美发、百草药店构成了这条810M商气十足的现代化商业街。
错落有致、装修独特的一个个店面，聚来了上百家国内商号和海外知名品牌。琳琅满目的商品，栩栩如生的雕塑使这条有着700年历史的老街重唤青春，使每天50万人汇集到这里，争相一睹她那迷人的魅力。
2、这些商业街特点的表现方面
在我们简单列举的几个成功的商业步行街，其成功的背后有着相似之处，他们的特点和极强的形象感与品牌化已经成为所在城市的商业代名词，具有非同一般的意义。我们通过比对，发现这几个商业步行街在某些方面具有共性。
⑴具备便利的交通体系
虽然商业步行街的一个重要概念是步行，但步行的人群从何而来？要汇集极大的人气，提供便利的交通体系是必不可少的，无论是公共交通系统还是便利具有规模性的停车条件都是成为吸引顾客前
来商圈的保障之一。交通体系越发达，商业体可辐射的可能范围就越大，这是与商业步行街的生存和发展息息相关的条件。
⑵具有丰富的商业业态
无论是专业的步行街还是综合性的，无论是传统的还是现代的，在一个商业体中，业态的确定要具备多样性，丰富多彩的业态相互之间可以弥补并且促进，整合起来就形成了一个强大的综合体。即便是专业的步行街，也存在一个市场细分的过程，在细分中又有整合，在此步行街就如同一台高效的电梯，把客流源源不断地吸纳过来，再分送到他们想去的，该去的地方。
⑶具有文化内涵的背景
王府井的名称起源于一个美好的故事，南京路有着悠久的历史，黄兴南路体现着湖湘特色，上下九拥有着一批老字号。这些都是一个商业体文化背景的载体。文化不一定就是历史的，也可以是现代的，文化内涵的发掘和营造还是在于如何去迎合顾客的心理，如何把顾客的需求和商业的发展结合起来形成自身的特色。
⑷具有极强的包容性
无论是最高档的商品，还是最便宜的小百货，在上下九路都有可能淘到。无论是法式大餐还是中国的传统小吃，都有可能在步行街中一饱口福。这些现象也许和某一条步行街的整体定位有关，但折射出来的是一种包容性。在这里它不会变成某一类人群专属的领地，而是敞开怀抱欢迎着来自五湖四海不同阶层的顾客。当顾客在步行街中找到一种归属感或是得到了充分的尊重，即便是一种情绪的宣泄，也会
给商业体带来可能的人气。而人气，是一个商业体必不可少的依靠。
3、其成功的要素
⑴商魂的存在
纵观这些商业街，无论其是综合性还是专业性，无论是地域性或是大型商业街，他们能赖以生存并维持发展的重要因素之一就是留住了“商魂”。简要的说就是在一个商业体中最能吸引消费者且汇聚消费源核心需求的要素，是一个商业体生存发展的核心价值所在，也是一个商业体中商业文化的体现。商业文化的形成需要一个沉淀的过程，不是一朝一夕就能达成，传统的商业街有着其历史原因形成的商魂，新建的商业街只要找准了方向，也可以塑造出商魂并将之维持下去。商魂的确立和商业文化的形成，都必须建立在充分尊重市场规律的基础之上。
⑵目标市场的确定
商业体需要人气，也需要商气，作为商业街，既要考虑商家的引进，也要考虑商家与消费者之间的协调，不然将导致人旺商不旺或是有街无市的局面。这些成功的商业街无一例外地都抓住了自己的目标市场，和自身服务半径之内的消费者的需求保持了一致性。并且通过消费者的需求性对商业街内的业态进行整合，以实现其功能和效益的最大化。
⑶价值的提升
这些商业街有的是传统的，有的是综合的，有的是专业的，其中也不乏经过开发商引导和统一规划，在运营经管下使消费需求以一种
新的形象展现出来，从而满足商业的要求，继而使其商业价值得到提升，实现开发商、经营者（业主）和消费者三赢的局面。商业地产的发展有一个周期，需要有耐心来进行商业的运作，如长沙的黄兴路步行街，在开业之初经营状况不佳，但经历了不断的结构调整和商业运营后，现在已经成为长沙的城市名片。随着商业街内门面价值的提升，商业街本身的品牌性也得到了拓展，知名度和美誉度也相应提升，为商业街的发展步入良性循环打下了基础。
⑷有一定忠诚度的顾客
成功的商业体应具有吸引顾客再次光临的条件，这些条件可能是全局性的，如商业体的定位、布局等，也有可能是细节上的，如某一类型的商品或服务，但无论这些条件是如何被创造出来，他能培养顾客对商业体的忠诚度的前提都是基于满足顾客的需求之上的。
三、国内一些商业步行街在改造过程中出现的问题
1、改造后出现的问题
在现阶段，商业步行街改造最主要的几种现象，一是小改大、旧改新，原本规模较小的或是传统的老旧的商业街进行大改大建，扩大规模，美化环境。二是定位的重组，如以前是专业商业街变成综合的，综合的变成专业的。在这些改造的过程中，很多商业街出现了致命的问题，最突出的就是两个影响，一是有街无市现象，一是旺丁不旺财现象。
有街无市，是指在改造后虽然硬件环境提升了，外部条件美化了，但经营效果却反而下降，导致空有商家坐等却无人问津的尴尬局面。
这种改造可以说是伤了商业的元气，为大失败。旺丁不旺财的现象则相对较隐性，表面上看人流量仍然很大，但却没有产生消费，商家无利可图，而虚假的繁荣景象还会传达错误的信息，致使商业体的物业开发出现偏差。这是与消费者的需求脱节而产生的后果。
2、出现这些现象的原因
之所以会出现这种现象，原因是多方面的，但归纳起来无外乎一点，即没有尊重商业的规律。
每一个商业体的形成和成长，都有其必然的规律，违背这一规律行事导致的只有失败。目前国内的商业步行街开发，很多有政府的行为介入。政府作为规划主管部门，在城市建设上进行统一规划无可厚非，但政府如果过度介入，就将使原本纯粹的商业工程的开发演变成为形象味道十足的面子工程。而其最热衷于追求的一致性也将成为商业步行街被彻底颠覆的杀手锏。作为一个商业地产，尤其是新建的商业工程，其定位究竟做什么，归根结底是由其服务范围内消费群体的特点来决定的。一个商业体服务的范围有多大，与周边的环境密切相关，定位为综合性商业体，其辐射的范围较小，但业态相对丰富，潜在客户群体较大，定位在专业商业体，辐射范围较大，但要对做定的业态的规模、成长性做仔细的调研以确定其发展前景。对处在不同区域，有着不同历史的工程而言，要根据自身的实际情况来进行市场分析，而不是想当然的，理想化的提出定位的思路。一个商业体要得到生存和发展，消费者、商家与经管者三方面的因素缺一不可。只有和所处的市场环境相一致，才能制定出适合商业体发展的合适的规模体
量，并将商业保持在稳定局面。
3、分析这一现象的原因
我们把这一问题单独列出来进行分析，是因为徐家桥步行街正处在改造的阶段。相比于国内一些步行街的改造，徐家桥现在面临着的是一个两难的问题，究竟是做综合体还是做专业步行街？到底什么样的定位才能突显出徐家桥的特色，并将这种特色演化成消费者买账的动力，进而把徐家桥打造成真正意义上的株洲市的名片？我们将从商业规律的角度出发，就徐家桥现在存在的问题做简要的分析，并提出相应的解决技术方案。
四、徐家桥步行街存在的问题
1、徐家桥步行街的现状
徐家桥商业步行街作为株洲市重点工程、株洲最大的旧城改造工程，由湘银房产大手笔投资开发。工程位于株洲市城市核心的芦淞区，占地面积50743平M，总建筑规模达12万平M，整体建筑主要由水景大街、空中街市、潮流前线、美食大街、解放街生活大街、市民广场休闲大街六大街区，以及时代广场新一佳超市、现代城精品小户型公寓等工程组成，是株洲市首个超大规模的综合性商业步行街，也是株洲城市中心区目前唯一的大型复合型地产工程，一举囊括了购物中心、餐饮中心、商务中心、娱乐休闲中心四大功能，并且作为新型核心商业区，打破株洲传统商业模式，集购物、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲等功能于一体。
但，预期设想的美好前景并没有在开业两年后得以实现，而且出
现了甚至不如开业时的景象。我们通过对徐家桥的初步调查和观察，认为其出现困境是有一定的原因的。我们将结合徐家桥所暴露出来的问题及原因，做简要的论述。
2、存在的问题表现
徐家桥步行街在通过开业初大规模的造势宣传后曾出现了风风火火一段时间的假象，但马上陷入了目前的困境，表现出工程在硬件、软件上的先天不足，从工程实地的情况看，徐家桥步行街存在的问题主要表现在以下几个方面：
⑴人气不足，客流不旺。工程没有足够的人流量，前来步行街的人群主要为居住在周边的人群及部分在周边工作的途经人员。具有较强针对性和目的性的消费客源比较缺乏。整个步行街内表现的顾客流动性为零散状态，整体商业氛围冷清。
⑵开门率不高，空置率较高，现有经营户信心不足。目前步行街的空中街市基本上空置，步行街一楼仅有小部分门面可按正常的商业营业时间开关门，时代广场附一楼女人世界已空置，一楼国美电器已经撤离，其他楼层勉强维持。现有的经营户对步行街的发展前景表现出忧患意识，在没有找到新的商家之前，现有的商家明显信心不足。
⑶客源特征呈现不均衡性。客源在时间段上不均衡，晚上的顾客明显多于白天。在年龄层次上不平衡，两头（中老年人和少年儿童）多，中间（青壮年）少。
⑷商铺布局杂乱。步行街临街门面的分布呈现一定错落状态，共鸣性不强。空中街市走廊曲折不便于流通，部分关口通道被阻塞。靠
时代广场一侧临街门面布局呈打断状态，连续性不强。
⑸与周边区域衔接性功能不强。步行街南边为五金市场和解放街，北边为日化南杂批发街和农贸市场，西边临建设路，并有中房电脑城，东接人民路，面对株百芦淞超市。现有步行街与这些周边商业业态的衔接上没有符合商业地产布局的原则。
⑹停车功能没有得到发挥。目前车辆主要停靠在解放街路边及建设路沿江地带前大坪上。时代广场下的停车场没有得到合理有效的利用，泊车后顾客流向指导性不强。
⑺整个工程的可达性不强。两个主入口形象感不强，夜间灯光亮化不够，在与之连贯的街道中标识性不突出，缺乏具有特色的识别系统，使工程外部到达工程的可达性减弱。步行街内水系假山纵横，将商业走向截断，两边间距过宽，无法形成呼应，步行街内各门面之间可达性不够。
⑻没有一个很好的聚集人流的地方。从地理位置上看时代广场应为步行街的中心点或是黄金分割点位，但由于时代广场女人世界空置，中心地带聚集人气的效应没有发挥。顾客在步行街内流动呈零散状态，无法有效组织客流使其均衡流动。
3、产生问题的原因
产生问题的原因可从宏观上、中观上和微观上三个领域进行分析：
◆宏观上的原因
⑴当时经济环境的过热致使工程缺少风险意识。徐家桥步行街投资兴建之时，正是国内经济形势过热发展的年头，楼市、股市节节攀
步行街策划方案
策划资料 总体市场态势 一、总体市场态势 1、住宅部分 2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。 2、商业部分 2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。 其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商铺的消费群可能因此而扩大。 3、大盘时代即将来临 2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。万源市市场近期特点 二、万源市市场近期特点 2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
碧桂园商业街项目营销策划方案1
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
商业街商业策划书三篇
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
商业项目营销策划方案
x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目 前言…………………………………………………………）3（市场 分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………） （14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路） （16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本
案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（． 三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、） 经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状
商业街开街活动方案
商业街开街活动方案 5.1商业街开街活动方案 策划人: 袁野一、活动目的及意义 为提升商业街在周边消费群体的知名度、认知度和美誉度，特举办本次开街活动。通过派发宣传单、文艺演出，以达到商铺租金升值的目标。二、活动方案 1、宣传单页发放:通过前期海报、宣传彩页等宣传形式、小礼品的派送。 2、节目演出:由本公司负责节目的安排与演员的筹备。节目包括观众爱看的乐队表演、歌舞表演、魔术表演等。 3、宣传方案:开街仪式前期应在各街道、生活区派发宣传单，以聚加人气，表演节目前后可由主持人介绍一些商业街的一些经营品牌以及优惠活动等。三、现场布置方案 (-) 1、舞台。(根据实际地理位置确定)。舞台的布置既有利聚集人流，又不妨碍交通为原则。舞台设计为长8米，宽4米，高0.5米，背景架为长8米，高3米。背景以蓝色或其他深色布料为宜，舞台地面为红色地毯，南侧搭建一个供上下舞台的阶梯，舞台背景正中贴“xxx商业街开街仪式”，下侧为主办单位、协办单位名称。另外可适当添加背景设计。 2、音响:专业演出用音响一套。 灯光:舞台演出用地排灯三个(白色赤光灯)供节目演出用。 3、节目内容:主持互动，乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。 活动费用预算 舞台灯光音响背景架 5000 演出基本经费人工费 6000 其他车辆策划等 1000
总计 12000元 效果:舞台开阔，节目丰富，灯光效果一般。 现场布置方案 (二) 1、舞台同方案一 2、音响:专业演出用音响两套 灯光:舞台演出用地排灯，少数筒灯，少数电脑灯。供节目演出用。 3、节目内容:乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。 活动费用预算 舞台灯光音响背景架 7000 演出基本经费人工费 7000 其他车辆策划等 1000 总计 15000元 效果:舞台开阔，节目丰富，音响效果优秀，灯光效果较好。现场布置方案 (三) 1、舞台同方案一 2、音响:专业演出用音响两套(均为进口专业舞台音响)。 灯光:舞台演出专用地排灯，筒灯，电脑灯。供节目演出用。 3、节目内容:乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。 活动费用预算 舞台灯光音响背景架 9000 演出基本经费人工费 9000 其他车辆策划等 2000 总计 20000元 效果:舞台开阔，节目丰富，音响效果震撼，灯光效果炫漫。
营销策划书前言
营销策划书前言 营销策划书前言（一） 营销策划是现代企业经营活动的主要内容之一。作为专业的学生，如何掌握营销策划的基本理论、方法和操作程序，是我们多年在教学中一直探索的问题。本书从案例——原理——实务的逻辑顺序出发，设计了每一章的内容，具体划分为三部分：第一部分为营销策划的基础理论，包括策划的内涵、营销策划的要素、营销策划的流程、营销策划的创意、企业策划书的设计与撰写等；第二部分为营销策划实务，包括策划环境分析、营销战略开发策划、营销战术制定策划、营销战术策划新趋势、营销策划的实施与控制等；第三部分为营销策划综合实训，包括营销策划经典案例分析、营销策划实践训练项目等。 营销策划书前言（二） 在当前市场竞争日益激烈的情况下，国内企业对营销策划人才的需求量与日俱增。但与其形成鲜明对比的是，我们在这方面的人才却极其匮乏。有研究指出，目前策划类人才位于紧缺人才的前三甲，有65％的企业急需策划人员，而这些企业有90％找不到优秀的企业策划人才。造成这种局面的主要原因是缺乏能够熟练运用策划知识的专业人才。因此，如何培养能够满足企业需要的营销策划人才，成为目前高校营销及管理类专业教学研究的重要课题。 营销策划书前言（三）
“营销策划”是营销策划人才培养课程体系中的专业核心课程，该课程最突出的特点就是强调对知识的实际应用，这也是本书的指导思想。编者在多年的“营销策划”课程教学实践中，不断探索以提高学生营销策划综合职业能力为目标的教学内容和教学方法，在吸收了大量业内前辈与许多同行的理论研究和实践成果的基础上，逐步形成了自己的教学体系，并希望与更多的人分享和探讨，以期不断地完善。于是，《营销策划理论与实务》诞生了。 营销策划书前言（四）
商业街开业活动方案
商业街开业活动方案 【篇一：xx商业街开业活动策划方案】 xx商业街开业活动策划方案 活动时间 2013年x月1日至3日 活动目的及意义 鉴于xx商业街是xx县城新兴的商业区，在消费者群体中知晓度还不够高，为了让消费者和目标客户群认识并了解xx商业街，加强精品商业街与广大消费者的联谊，增强广大入驻商户对xx商业街的信心，促进开业期间商家的销售业绩，使xx商业街通过元旦开业系列活动真正做到一炮而红，让消费者真切的感受到xx商业街的繁华所在。 活动方案 一、开业当天现场活动整体流程 （1）上午8：30分，嘉宾入场,主持人做简要介绍 （2）上午9：00分，董事长致辞 （3）上午9：1 5分，商户代表发言 （4）上午9：2 5分，领导剪彩，燃放鞭炮及焰火 （5）董事长宣布精品商业街正式开业，腰鼓队表演 （6）xx演艺公司进行现场演出及相关热场活动 二、开业整体宣传方案 （一）、更换现场喷绘，12月25日更换xx大桥桥头户外喷绘（单面），12月30日完成现场舞台背景喷绘的安装，突出宣传精品商业街元旦开业。 （二）、全城单页派发，12月30日、31日连续两天在县城范围内地毯式派发宣传单页，广泛告知广大市民x商业街元旦开业的喜讯，建议新印制针对开业的宣传单页5000份，同时更换xx商城城楼横幅。 （三）、宣传车城区宣传，12月31日及1月1日两天，租赁三辆宣传车城区内来回进行宣传，广泛告知广大商户及市民xx街开业的喜讯。 （四）、腰鼓队游街宣传，邀请一支30人左右的腰鼓队在12月31日及1月1日当天游街及现场宣传表演，同时增强开业当天现场剪彩及相关活动的喜庆气氛。
(五)、开业宣传短信，开业当天早晨发送一批次短信，数量10万条，广泛告知城区及各乡镇精品商业街开业信息，同时带动c区商铺的 出租。 (六)、城区主要路段条幅宣传，在县城主要路段悬挂横幅，广泛宣传xx街元旦盛大开业信息，条幅共计50条。 三、现场布置方案 （一）、12月30日搭建好现场活动所需的舞台，装好舞台背景喷绘，12月31日调试好相关的音响设备。 （二）、现场制作彩旗100条，相关企业冠名祝贺的竖幅30条 （12月30日完成悬挂工作），在两端街头入口各放置彩虹门一个 （1月1日-3日放置），预定花篮8组（放置在招商中心门口）， 同时街头两端各放置租赁的两台大功率音响，反复播放节日喜庆音乐，使现场整体感受到喜庆的氛围。 （三）、招商中心现场用气球、彩带等做简要布置，营造喜庆氛围，同时购置些食品、水果、茶饮等等供嘉宾休饮用。 四、活动具体安排 （一）、上午8点现场礼仪人员（6名）到场，工作人员向礼仪小姐 介绍开业流程，准备迎接嘉宾入场，8:30嘉宾入场，到招商中心短 暂休息，工作人员向嘉宾讲解现场相关流程。 （二）、8:50分礼仪小姐引导嘉宾到现场舞台，设备调试完毕。（三）演艺公司主持人介绍本次开业活动内容，依次介绍到场主要 嘉宾，答谢现场嘉宾及观众。 （四）、董事长致开业辞，商户代表xx代表入驻商户发言。（五）、工作人员燃放鞭炮及烟花，领导剪彩，董事长宣布xx街正式开业，腰鼓队现场表演。 （六）、xx演艺公司工作人员进行现场演出、穿插进行现场互动活 动（为充分体现精品商业街时尚、现代的特点，建议安排与xx街销 售商品密切相关的走秀、歌舞等表演，以吸引观众，同时为新开业 的精品商业街汇集大量的人气）。 五、开业整体促销活动 活动期间，凡在精品街店铺购物满50元以上者均可凭正式购物小票或收据到招商中心抽奖一次（每人、每张小票只限抽取一次），奖 品送完为止，以此吸引消费者到场购物。 特等奖 (1名): 价值2000元的品牌液晶电视一台 一等奖（3名）：价值600元的高档家用小电器一台
【策划书】商业步行街策划书范文
【关键字】策划书 商业步行街策划书范文 前言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调” 1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关
商业地产营销策划书
商业地产营销策划书（一） 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，
建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的
xx镇商业街项目策划书
目录 第一章申报单位及项目概况...................... 错误！未定义书签。 1.1 项目申报单位概况........................................................................................错误！未定义书签。 1.2 项目概况 .......................................................................................................错误！未定义书签。第二章发展规划、产业政策及行业准入 ............ 错误！未定义书签。 2.1 发展规划分析................................................................................................错误！未定义书签。 2.1.1 发展规划的指导思想........................................................................错误！未定义书签。 2.1.2 区域发展规划....................................................................................错误！未定义书签。 2.2 产业政策和行业准入分析............................................................................错误！未定义书签。 2.2.1 与拟建项目相关的产业政策............................................................错误！未定义书签。 2.2.2 行业准入分析....................................................................................错误！未定义书签。第三章项目建设的必要性 ....................... 错误！未定义书签。 3.1 人民防空地下室的要求................................................................................错误！未定义书签。 3.2 生态环境的要求............................................................................................错误！未定义书签。 3.3 技术规定的要求............................................................................................错误！未定义书签。第四章项目建设方案分析........................ 错误！未定义书签。 4.1 项目建设方案的依据....................................................................................错误！未定义书签。 4.2 项目建设方案分析........................................................................................错误！未定义书签。 4.2.1 主体结构工程......................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 采暖通风与空气调节工程..................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 给水、排水工程..................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 电气工程..............................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 消防工程..............................................................................................错误！未定义书签。第五章节能分析和节能措施 ..................... 错误！未定义书签。 5.1 节能遵循的原则............................................................................................错误！未定义书签。 5.2 合理利用能源促进可持续发展....................................................................错误！未定义书签。 5.3 充分利用电能，实现供配电及用电设备的经济运行................................错误！未定义书签。 5.4 充分利用水资源，合理节水........................................................................错误！未定义书签。 5.5 本项目在设计、建设中的节能降耗措施....................................................错误！未定义书签。 5.5.1 设计阶段的节能降耗措施................................................................错误！未定义书签。 5.5.2 建设阶段的节能降耗措施................................................................错误！未定义书签。第六章建设用地、征地拆迁安置分析 .............. 错误！未定义书签。 6.1 项目选址及用地方案....................................................................................错误！未定义书签。 6.2 土地利用合理性分析....................................................................................错误！未定义书签。 6.3 征地拆迁安置分析........................................................................................错误！未定义书签。第七章环境和生态影响分析...................... 错误！未定义书签。
创业计划书--前言
前言 电子商务，英文是Electronic Commerce,简称EC。从电子商务诞生至今，短短30多年历程中，电子商务开发的如火如荼。而今“淘宝”这个2003年成立的网购平台已然成为“网上购物”的同义词。更多的大学生在电商平台上自己开起了网店，选择了创业。而随之而来的就是国内电商的激烈竞争和淘宝店铺的饱和。美国时间2014年9月19日阿里巴巴携速卖通在美国上市，又一以“速卖通”代言的跨境购物平台在国外兴起。更多的国内创业者转战速卖通，大赚美金。《走在铺满美金的红毯上——跨境电商》培训课程将帮助你规划创业行动，实现创业梦想。通过课程学习，你将发现自己是否适合做跨境电商，适合在跨境电商的哪一个领域工作，衡量自己的创业想法是否可行，并最终完成自己的创业计划。 一、课程内容 《走在铺满美金的红毯上——跨境电商》共分为三个体系，分别是“14DYA”、“28DAY”、“40DAY”。每一节课程环环相扣，步步深入地带你了解跨境电商的每个环节。当你通过培训能够对这些课程都经过缜密的思考并付诸行动，你也就完成了跨境电商只知识和技能的学习，能够独立完成你的创业计划书。 “14DAY”： 初识外贸、视觉营销基础、创建速卖通、网罗客户、针对性回复、跟进询盘、计算报价等。 “28DAY” 认知电子商务、品牌价值观、产品知识培训、创建速卖通、推荐产品、促成订单、玩转网拍、促销广告、有效的促销和分销、店铺logo、打造爆款、直通车、外资金管理、境外SNS、数据魔方 “40DAY” 认知电子商务外贸发展、PhotoShop全面讲解、Web图形输出、HTML（基础语法、头部、图像、背景、表格、列表）、DIV布局、CSS样式、视觉与营销、玩转网拍、勾魂式图片处理法、店铺logo、细节设计、速卖通品牌介绍、打造爆款、内页文案、境外物流体系、境外资金管理、境外SNS与速卖通网店营销、玩转数据魔方
广告策划方案前言
广告策划方案前言 广告策划方案前言 体描述: (一) 广告策划书的基本内容美国广告大师莱特斯.第林诺尔认为成功的广告策划书,应该包括以下内容： 1. 性格，是指这种商品是男用，还是女用?它是的低档商品，还是高档商品 2. 历史，就是指本商品的原是材料，价格历史，包装记录，消费者态度记录，区域性销售记录，广告费用记录，媒体上做广告的经验等等。 3. 难题，就是商品在销售过程中会遇到什么样的难题，怎样去克服这些难题。 4. 机会，就是商品的销售量，受众的购买力。 5. 文稿，就是确定什么样的广告主题，以及确定这个主题的理由。 6. 媒体，这里的媒体指广告，选择什么样的媒体来做宣传，以及选择这种媒体的理由。 7. 推广，是广告主如何实施广告计划，以及如何应付某些突如其来的情况。 8. 建设，这里的建设，是广告企划人员发现商品的性能，外观等方面如果存在欠缺，可以在广告策划书中提出改进的合理建议。 9. 包装，是对商品包装以及广告包装提出建议性的意见。 10.价格，是广告策划人员对商品的价格提出看法。 11.预算，就是企业投入广告活动的计划。 (二) 广告策划书的写作格式 1. 封面不要过于精美，但使用的纸张厚度要比内文厚些，策划书封面应注意策划的形式，策划完成的日期，策划书的编号机几点。这里要把策划书所讲的加以整理，内容应简明扼要，字数不要多，三四百字为宜。 2. 目录策划者应认真编写目录。目录涵盖全书的主体内容。 3. 前言前言是总纲，总领整广
告策划书，其内容应包括策划的缘起，策划这个广告的广告主的基本情况，该广告主现在所要面临的问题。 4. 市场分析 5. 产品分析 6. 广告战略 7. 媒体战略 8. 广告预算 9. 广告效果广告策划书(整体框架) 第一部分： 市场分析一营销环境分析 1. 企业在市场营销环境中的宏观制约因素 (1) 企业目标市场所处区域的宏观经济形势： 总体的经济形势总体的消费态势产业的发展政策 (2) 市场的政治法律背景： 是否有有利或者不利的政治因素可能影响产品市场是否有有利或者不利的法律因素可能影响产品的销售和广告 (3) 市场的文化背景： 企业的产品与目标市场的文化背景有无冲突之处这一市场的消费者是否会因为产品不符合其文化而拒绝产品 2. 市场营销环境中的微观制约因素企业的供应商与企业的关系产品的营销中间商和企业的关系. 市场概况 (1) 市场规模： 整个市场的销售额市场可能容纳的最大销售额消费者总量消费者总的购买量以上几个要素在过去一个时期中的变化未来市场规模的趋势 (2) 市场的构成构成这一市场的主要产品的品牌各品牌所占据的市场份额市场上居于主要地位的品牌与本品牌构成竞争的品牌是什么未来市场的构成趋势如何
市场营销实习报告前言doc
市场营销实习报告前言 【市场营销实习报告前言一】 俗话说：纸上得来终觉浅，欲知此事需躬行。虽然我们学习有关市场营销专业的基础理论知识已经两年多了，但是我们还不怎么了解一个企业是怎样进行营销工作，怎样进行生产的。通过学校组织我们到茂名铁路运输公司，茂名石化物质供应中心，众和化塑集团有限公司等三家企业进行实地考察，参观，听取企业工作人员讲课，学习讨论，我不仅开拓了我的视野，而且还认识了市场营销专业知识在实际工作中的作用。 【市场营销实习报告前言二】 毕业实习是市场营销专业学生在完成课程之后进行的综合实习，是贯彻理论联系实际的教育原则，实现院校培养目标不可缺少的教学模块，其目的是让学生学习了解市场营销的实际操作模式，熟悉一般的业务手段和方法;了解市场现状，应用所学理论知识，提出改进建议;在真实的工作环境下，认识自我，磨砺意志，锻炼心态，考虑就业方向的选择。实习生应端正态度，克服实习过程中出现的困难和挫折，真正做到理论与实际相结合。同时，实习是学生从学校到社会的一个良好的过渡。 【市场营销实习报告前言三】 我是一名学习市场营销专业的20XX届毕业生，在今年
12月25日很有幸被金星啤酒集团录用，成为一名实习业务员，经过培训合格后，我进入了XX金星啤酒销售总公司;于是我被派往豫东的太康销售分公司，我从基层的访销员，实习业务员做起，时至今日已有三个月了。 在这段时间里，我不仅学到了很多在书本中学不到的营销知识，也让我个人更加的成熟和坚强;在实习工作中，当我遇到工作中的困难时，曾夜不能寐的思考解决方法，因为我始终相信方法总比困难多;在具体的市场上，曾受到无数次的拒绝和嘲讽，有多少次在深夜里独自一个人哭泣，有多少次已经决定卷铺盖离开;可是第二天又早早的投入到了新的工作当中，因为我始终相信：生命在于坚持，我可以接受失败，但我却拒绝放弃。 就这样，一个月，两个月过去了，我坚持了下来;如今的我已经变的老练和成熟了，在工作中积极向上，善于发现问题，并及时的解决，曾多次受到主管经理和副总的表扬;在具体的市场上，能很好的处理同客户的关系，同时维护好同终端的客情关系，从而让我感受到了营销给我带来的乐趣。 【市场营销实习报告前言四】 为期两周的市场营销实习圆满结束，带着饱满的心情回到学校。在这两周的见习中学到了很多的实实在在的知识，比如与人相处的技巧、团队协作精神、待人处事的能力等。下面就是我实习中的总结报告
商业街策划方案(新)
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。