房地产开发行政许可一般流程

房地产开发行政许可一

般流程

Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

房地产开发行政许可一般流程

第一阶段，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二阶段，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三阶段房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费。

行政许可的程序要求

行政许可的程序要求 大纲 一、行政许可程序概述 （一）行政许可程序的内涵 （二）行政许可程序的基本原则 （三）规范行政许可程序的意义 二、行政许可的实施程序 （一）行政许可实施的一般程序 （二）行政许可实施的特别程序 三、行政许可的变更、延续与监管程序 （一）行政许可的变更 （二）行政许可的延续 （三）行政许可的监管：检查、调查、强制学习、备案抄告、评比

四、行政许可程序的发展与完善 （一）行政许可程序存在的问题 （二）行政许可程序的完善 课件知识点汇总 T01：行政许可程序概述。 T02：行政许可的实施程序。 T03：行政许可的变更、延续与监管程序 T04：行政许可程序的发展与完善。 正文 一、行政许可程序概述 （一）行政许可程序的内涵。 行政许可是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁发许可证或者执照等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格的行政行为。我国立法机关采用了正面列举辅以兜底条款外加否定式列举的方式对行政许可行为进行界定。《行政许

可法》规定的行政许可的范围主要分为两大类，六小项，一大类是对事项的许可，主要是涉及安全和有限资源配置的事项，另一大类，则主要是指对主体的资格和资质的许可。行政许可程序主要指行政许可行为的时限、方式、步骤和顺序，但对行政许可程序的理解，却不能仅限于此，在一项法律制度中，程序的作用非常关键，正是因为有程序的存在，才将法律原则与法律规范相互连接，相互贯通。在行政法治过程中，程序更具有控权的功能。因而，在谈及行政许可程序的时候，就不能仅仅将之视为行政许可从申请到终止的一系列手续，还应更多地从维护公民权益、保障公正的角度来进行理解。 （二）行政许可程序的基本原则 1、合法原则与行政自我拘束原则。行政许可合法原则实际上就是依法行政原则在行政许可领域的体现。首先，它体现的是程序上的分权思想，即行政机关权力的来源必须由法律规定，行政机关只能在法律之下进行操作意义上的细化立法。其次，合法性原则体现的是上位法对下位法的优越性，这是以法的位阶理论作为支撑的。 行政许可行为原本是一个存在裁量余地的行政行为，我们必须在微观上为行政权的规范运作，寻找一个补充的控制理由，这就是行政自我拘束原则。行政自我拘束原则从程序角度看，是指行政机关在一段时间内，对一个许可规制曾经采用过的方式、步骤、顺序和时限标准，对其他的同类许可也应适用。 2、公开原则与保密的例外。公开原则几乎是一个纯粹的程序性原则，公开原则的要求则体现在四个方面：一是行政许可的依据公开，即有关行政许可的实体性与程序性规定，必须是公示的，是任何许可申请人都可以得到的；二是行政许可的标准公开，申请许可需要达到的条件必须是事先决定的，公开是对这一确定性的保证；三是行政许可的过程公开，一切的行政活动都应当是透明的，在阳光下进行；四是行政许可的结果公开，无论何种决定都应当让当事人和公众知晓，而且关键的是要公开说明理由，没有理由说明的公开同不公开相比，几乎不存在大的差别。 当然，公开也不是没有限制的，公开的界限在于法律规定的保密事项的保留，这主要是指对国家安全、商业秘密和个人隐私的保护。其中，公开是原则，保密是例外，保密须有明确的法律规定才能排除公开原则的适用。这里涉及一个秘密认定权的问题，以及保密规则是否足够明确、秘密标准是否

行政许可类流程图

行政许可类流程图 1水工程建设规划同意书审核流程图 r 申请 申请人提岀行政许可申请 市民之家水利窗口接收行政许可申请材料 受理 收到申请材料之日起，安阳市水利局 1日内决定是否受理 （申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行、 政机关的要求提交全部补正申请材料的，予以受理， 并向申请人岀具加盖本行政机关专用印章和注明日 期的书面凭证。虽然申请材料不齐全或不符合法定形 式，但自接收材料 1日内不告知申请人补正材料的， 自收到申请材料之日起即为受理。 1 r 专家评审（30日内完 成） 审查 安阳市水利局规划计划科审查（15日内完成） * k. ^1 -------- 备注：流程图所 指的“日”均为 工作日 安阳市水利局档案室结案（立卷归档） G 请材料不齐全或不符' 合法定形式的，应当当场 或者在1日 内一次告知申 请人需要补正的全部内 容 「不属于许可范畴或不属于 本机关职权范围的，不予受 理，并向申请人岀具加盖本 行政机关专用印章和注明 日期的书面凭证

2、农村集体经济组织修建水库审批流程图 「申请 ' 申请人提岀行政许可申请 市民之家水利窗口接收行政许可申请材料 受理 收到申请材料之日起，安阳市水利局1日内决定是否受理 ［申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行、政机关的要求 提交全部补正申请材料的，予以受理，并向申请人岀具加盖本行政机关 专用印章和注明日期的书面凭证。虽然申请材料不齐全或不符合法定形 式，但自接收材料1日内不告知申请人补正材料的，自收到申请材料之 日起即为受理。 审查 安阳市水利局规划计划科审查（15日内完成）专家评审（30日内完成） 备注：流程图所 指的“日”均为 工作日 不属于许可范畴或不属于本机关职权范围的，不予受理，并向申请人岀具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当当场或者在1日内一次告知申请人需要补正的全部内容

行政许可标准化指引(2016版)

《行政许可标准化指引（2016版）》 目录 一、总则 二、行政许可事项管理规范 三、行政许可流程管理规范 四、行政许可服务规范 五、行政许可受理场所建设与管理规范 六、监督检查评价规范 附录1 流程图编制要求 附录2 行政许可事项服务指南的构成要素和框架 附录3 词条解释 一、总则 （一）适用范围。 《行政许可标准化指引（2016版）》（以下简称“指引”）规定了行政许可事项、行政许可流程、行政许可服务、行政许可受理场所建设与管理以及监督评价的规范化要求，提出了具体可操作的工作指引。 本指引旨在规范和引导行政许可实施机关依据法律法规，运用标准化原理、方法和技术，优化审批流程、减少审批环节和提高审批效率，约束行政权力，防止寻租行为，规范自由裁量权，推进行政许可可预期、可操作、可验证、可考核、可监督，为行政相对人到政府办事提供便利。 本指引适用于国务院部门行政许可的标准化建设。行政确认、行政给付等行政行为的标准化建设可参照适用。地方县级以上各级人民政府开展行政许可以及行政确认、行政给付等行政行为的标准化建设可参照适用。 行政许可事项中涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私

的，按国家有关规定办理。 （二）基本原则。 开展行政许可标准化，应遵循以下原则： ——依法行政。贯彻落实《中华人民共和国行政许可法》（以下简称“《行政许可法》”）和国家有关法律法规，实现行政许可全过程、各环节有标准有依据，确保行政许可活动依法有序开展。 ——简明实用。充分考虑行政许可活动的现状，制定相关标准应做到文本简洁扼要，具体操作实用易行，既适于行政许可实施机关掌握使用，又便于群众办事和社会监督。 ——积极创新。行政许可标准化建设既要适应现实状况，又要体现前瞻性。主动创造主客观条件，充分借鉴国内外先进经验，积极运用现代技术，探索行政许可新机制，降低制度性交易成本。 ——持续改进。建立在实施中完善、在改进中提升的动态工作机制，根据标准实施情况和行政相对人需求，不断完善标准体系，持续提高标准水平，通过行政许可标准化建设，明显改进行政许可工作质量。 （三）工作目标。 建成涵盖行政许可“全事项、全过程、各环节”相互配套协调的标准体系，建立有效的行政许可标准实施、监督和评价体系，以标准化促进行政许可规范化，加快建设人民群众满意的系统完备、科学规范、运行有效的行政许可制度。 二、行政许可事项管理规范 （一）实行行政许可事项清单管理。 行政许可实施机关应依据《行政许可法》，逐项明确行政许可事项名称、设定依据、行政许可实施机关、行政许可对象等要素。行政许可制度改革工作主管机关应统一制定行政许可事项清单，按程序报本级人民政府同意后，向社会公开。 （二）实施行政许可事项动态管理。

前置行政许可办理流程

① 食品饮料、乳制品（含婴幼儿配方乳 粉） ② 散装食品、成品粮油、食糖、食盐、 面点、裱花蛋糕、豆制品、凉拌菜自制 零售 ③ 预包装食品 在商场内经营配套服务，包括但不限于 :宴会食品配送、餐饮和娱乐服务（包 括室内外儿童乐园等）、健身中心；洗 染服务、理发及美容；保健服务、摄影 扩印服务及其他居民服务、验配眼镜以 及商品售后维修服务等 公司经营范围增项需办理的前置行政许可 各区工商局 食品流通许可证 卫生局出证、防疫站处评价 道路货物运输站（场 ）经营行政许可 所需资料： 1、《食品流通许可申请书》 2、营业执照 3、与食品经营相适应的经营场所使用证明 4、负责人及食品安全管理人员的身份证明 5、 与食品经营相适应的经营设备、工具清单 6、 与食品经营相适应的经营设施空间布局和操作流程的文件 7、 食品安全管理制度文本 8、食品经营活动场所周围环境图、平面布局图 9、食品经营者承诺书 10、从业人员健康检查 11、其他资料 经营场地的验收 经营设备完善 商 家 注 册 相 关 行 业 需 亦 理 的 前 置 行 政 许 可 营业执照经营范围增项 停车场经营管理 经营KTV 、电玩城等 乙类非处方药及一类医疗器材 烟、酒产品零售 餐饮服务 交通局运输服务处 各区文化局 经营性停车场许可证 文化娱乐许可证 食药监督局 药品经营许可证 烟草局、酒类监督管理局 烟、酒零售许可证 食药监督局 餐饮服务许可证 I 、 许可申请书； 2、名称预先核准通知书复印件； 3、代表人或负责人身份证明材料复印件（包括董事会决议、章程或任命文件、身份证 复印件）；4、场所的使用证明（房屋产权证明或租赁协议、承包合同或协议） 5、场所 周围30米内环境平面图、平面布局图 6、消毒专间的公共场所还要提供消毒专间平面图 7、新建、改建、扩建单位的《建设项目卫生审查认可书》和《建设项目竣工卫生验收 认可书》；8具备法定资格的卫生技术服务机构出具的相应公共场所卫生检测报告 : 9、场所通风设施及情况； 10、位卫生管理组织、各项卫生管理、消毒制度； II 、 员健康检查证明登记表和企业负责人、从业人员卫生知识培训合格证明登记表 12、它应提供的资料。 1、负责人身份证明，办理人身份证明和委托书 ；2、经营道路货运站（场）的土地、房屋 的合法证；3、道路货物运输站（场）竣工验收证明 ；4、专业人员和管理人员身份证明、 专业证书；5、业务操作规程和安全生产管理等制度文本 ；6、经营场地位置图、平面图、 车位数；7、可行性分析报告 1、文化娱乐许可证申请书、申请表； 2、申请单位营业执照或者与预核名申请书; 当地派出所出具的法人无犯罪记录证明； 4、消防验收合格证； 场所的使用证明（房屋产权证明或租赁协议、承包合同或协议）； 局图等 6、位置图、平面布 1、开办药品零售企业申请书、申请表； 2、申请单位《营业执照》、《药品经营许可证 》原件、复印件（申请人为企业法人时须提交 ）；3、拟筹建药品零售企业法定代表人、企 业负责人、质量负责人及处方审核人上岗证（备案表）原件； 4、法定代表人资格审查 表、身份证原件、复印件； 5、企业负责人资格审查表、身份证、学历证明原件、复印 件；6、质量负责人资格审查表、身份证、执业资格或职称证明原件、复印件； 7、处方审核人资格审查表、身份证、执业资格或职称证明原件、复印件及聘书；（经 营类别仅为乙类非处方药除外）； 8拟筹建药品零售企业的注册地址、仓库地址的地 理位置图及营业场所、仓库的平面布局图； 9、所提交材料真实性的自我保证声明； 、行政许可申请委托书（非申请人本人申报材料时须提交）。 10 1、法人（或其他组织）需提供法人（或其他组织）依法成立的证明文件、企业组织机 构代码证原件及复印件一份。 2、经营场所是租用房产的，需提供租房协议和出租人的 房产证明原件及复印件一份。不能提供房产证明的，可提交其他合法有效的房产证明（ 政府或城建部门许可的建房证明）。 3、经营者或法人代表（负责人）一寸免冠照片二 张。4、经营场所店面照片和空柜台五寸彩色照片各一张。 5、工商营业执照副本或工商 名称预先核准申请书原件、复印件一份。 6、食品流通许可证 1、 《餐饮服务许可证》申请书；2、企业名称预先核准证明复印件；3、法定代表人的身份证 明复印件；4、符合相关规定的食品安全管理人员培训证明资料； 5、组织机构人员健康体检 合格证明；6、餐饮服务场所合法使用的有关证明；7、餐饮服务经营场所和设备布局等示意 图及说明；8、保证食品安全的规章制度；9、环境保护行政主管部门的审查意见或情况说明 ;10、设置专（兼）职食品安全管理岗位及人员的证明资料； 11、关键环节食品加工规程； 2、 食品安全突发事件应急处置预案；13、与实际产品内容相符合的标识说明样张及产品清单 ;14、与规模相适应的配送设备设施、检验设施、留样专用容器和冷藏设施的相关说明资料 ;15、不属于被限定人员的说明资料；16、委托代理人的身份证复印件及委托书； 需要预先进 公共场所卫生检 测报告（费用大 概1元/ m 1） 房屋所有权证、 竣工验收证明 建设单位、建筑单位出证明 需要验收设备、 场地、公共卫生 许可证、消防验 收许可证等 消防验收合格 需要营业执照注 册地址与经营地 址一致，成立专 营分支机构 需要营业执照注 册地址与经营地 址一致，变更注 册地址问题（房 屋产权证明） 需具备相应的场 地，并注册专项 经营分支机构

房地产开发全流程及详细报建流程

房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。

房地产开发全套流程大全(完整版)25096

目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售

行政审批办事程序及流程

行政审批办事程序及流程

行政审批办事程序及流程

行政审批办事程序及流程 一、工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （一）行政许可内容 工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （二）设定行政许可的法律依据 1、《城市绿化条例》第二十六条 2、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》第十三条第二款 （三）行政许可数量及方式 无数量限制，符合条件即予许可 （四）行政许可条件 1、经批准的1∶500规划总平面图 2、提供项目涉及的相关文件（项目的红线图、市政府相关文件或发改委立项批复或备案文件等） （五）申请材料 ①申请报告； ②经批准的1∶500规划总平面图； ③提供项目涉及的相关文件（项目的国土证、发改委立项批复或备案文件、园林景观设计要点等）； ④绿化景观报建图册（4套），电子光盘2张，应包含绿线控制图，绿化总平面图，植物种植图，重要地段景观效果图； ⑤经济指标复核书一份。 （六）申请表格：

市政务中心城管窗口领取 （七）行政许可申请受理机关 株洲市园林局 （八）行政许可决定机关 株洲市园林局 （九）行政许可程序 （十）行政许可时限 自受理申请之日起 13个工作日。 （十一）行政许可证件 对准予行政许可的，送达行政许可决定书《株洲市城市管理行政执法局行政许可项目准许证》； （十二）行政许可收费 发生即收。 未达到《城市绿化的规划建设指标的规定》（建成 [1993]784号）要求的项目，征收城市绿化补偿费。 （十三）行政许可的收费依据

1、《湖南省财政厅、湖南省物价局关于株洲市收取城市绿化赔偿费城市绿化补偿费项目有关事项的通知》（湘财综〔2008〕24号） 2、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于株洲市城市绿化赔偿费、城市绿化补偿费征收标准及有关问题的函》（湘价函〔2010〕194号） 二、改变绿化规划、绿化用地的使用性质审批 （一）行政许可内容 改变绿化规划、绿化用地的使用性质审批 （二）设定行政许可的法律依据 1、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》 2、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》 3、《城市绿化条例》第一十九条 4、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》第二十条 （三）行政许可数量及方式 无数量限制，符合条件即予许可 （四）行政许可条件 1、经批准的1∶500规划总平面图 2、提供项目涉及的相关文件（项目的红线图、市政府相关文件或发改委立项批复或备案文件等） （五）申请材料 ①申请报告； ②1∶500规划平面图； ③因建设项目引起的占用绿地应提供项目涉及的相关文件（规

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

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第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (6) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；

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第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下儿个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。 3 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工

一、行政许可类流程图

一、行政许可类流程图 1、人防工程建设（含防空地下室易地建设）项目审批（限县辖区范围） 2、人防工程使用、报废与拆除审批（限县辖区范围） 备注：流程图所 指的“日”均为 工作日

3、人防通信警报设施拆除、迁移许可运行流程图 备注：流程图所 指的“日”均为 工作日

二、行政处罚类程序流程图 1、对城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室又不按规定缴纳易地建设费行为的处罚。 2、对不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程的、侵占人民防空工程的、改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的、拆除人民防空工程后拒不补建的、向人民防空工程内排入废水废气或者倾倒废弃物的、故意损坏人民防空设施或者在人民防空工程内生产、储存爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品的处罚。 3、建设单位将人防工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的处罚 4、建设单位将人防工程肢解发包的处罚 5、建设单位未按照国家规定将人防工程竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送人防部门备案等的处罚 6、建设单位未取得人防工程施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的处罚 7、建设单位未组织人防工程竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用以及对不合格的人防工程按照合格工程验收的处罚 8、人防工程竣工验收后，建设单位未向人防部门移交建设项目档案的处罚 9、勘察、设计、施工、工程监理单位超越本单位资质等级承揽人防工程的处罚 10、勘察、设计、施工、工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位名义承揽人防工程的处罚 11、承包单位将承包的人防工程转包或者违法分包的处罚 12、人防工程勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察，设计单位未根据勘察成果文件进行设计或者指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商或者未按照工程建设强制性标准进行设计等的处罚 13、人防工程施工单位在施工中偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备等的处罚 14、人防工程施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的处罚 15、施工单位不履行人防工程保修义务或者拖延履行保修义务的处罚 16、人防工程监理单位与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量或者将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的处罚 17、工程监理单位与被监理人防工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和

行政许可流程图

行政许可流程图 1、建筑工程施工许可证核发流程图 否

需携带材料： （1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件； （3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）原件及复印件； （4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件； （5）招投标管理部门出具的施工合同备案表； （6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）； （7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B 本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）； （8）项目建设资金落实证明原件； （9）人防部门出具的人防施工图备案回执； （10）法人委托书（附受托人身份证复印件）； (11) 年度投资计划（区发改委办理） （12）消防部门出具的《建设工程消防设计审核意见书》 办理时限：8个工作日。 2、建筑业企业资质许可（权限内）流程图 违反相应法律法规

企业首次申请建筑业企业资质需提交材料：

（1）《建筑业企业资质申请表》一式一份；申请由住房和城乡建设部负责审批资质的，还需提供《建设工程企业资质申请受理信息采集表》（2）企业组织机构代码证书副本复印件 （3）申报由住房城乡建设部许可的资质，应提供《营业执照》副本复印件且不需核对原件 （4）企业章程复印件 （5）办公场所产权证复印件或出租（借）方产权证和双方租赁合同或借用协议的复印件 （6）标准要求的主要设备购置发票复印件 （7）注册管理部门批准的注册建造师初始注册或变更注册材料（新企业无资质的） （8）中级及以上职称人员的身份证明、职称证（学历证明）复印件（9）现场管理人员的身份证明、岗位证书复印件 （10）技术负责人身份证明、执业资格证书（职称证书或技能证书）复印件 （11）技术工人的身份证明、职业培训合格证书或职业技能证书复印件 （12）企业主要人员申报前1个月的社会保险证明（由住房城乡建设部许可的提供复印件，不需核对原件） （13）技术负责人（或注册建造师）基本情况及业绩表（首次申请劳

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录目 第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 预售1 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

房地产开发全流程(总10页)

房地产开发全流程(总 10页)

第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程 注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上 13 层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑） 2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 90 70 高层780 15

第二章：房地产项目开发全流程 发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 目的： 为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作 介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 适用范围： 本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 定义： 《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 工作程序： 详见《工作流程说明》 项目初级计划 概念设计 招标/拍卖取 得土地使用权 投资估算 项目及产品定位 开发设想提供 建设项目选址意见书 方案设计任务 书 建筑方案设计审查意见书 土地拆迁 拉围墙、地质勘探 营销策划 成本测算 方案设计 地勘、文堪单位招标 编制项目运营 计划初稿 设计单位招标 建设用地规划许 可证 建筑初步设计审查意见通知书 国土使用证 初步设计任务书 初步设计、景观方案设计 编制项目工程计划 目标成本制定 项目工程招标计划编制 项目运营计划完成 销售部选址 销售部选址 销售部设计 销售部施工管理 销售指标确定 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 建筑施工图设计 基础施工图 三通一平 甲供（指）材招标方案 监理单位确定 总包单位确定 销售推广方案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准） 项目班子配置 项目初级计划 完成施工图设计、景观设计 基础工程施工 销售培训 确定分包单 位 基础工程验收 主体结构施工 砌体工程施工 主体结构验收 门窗、栏杆、精装修 一般装修工程 外墙保温、防水 景观道路 室外配套管网 外架拆除 设计变更 装修材料的选样及封样 成本施工过程控制计划 签证变更审核 隐蔽工程收方 开放 产权测量 预售许可证 定价 开盘 招标工作阶段 性总结 招标评价 进度款审核 成本过程控制总结回顾 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评） 施工过程提前介入 销售管理 （强销期、持续期、 尾盘） 业主开放日 项目施工阶段运营管理 （计划、控制、调整、考核） 运营管理总结、考核 物业检查及接管 过程招标采购 招标工作总结 招标评价 向物业移交 交房准备（交房 方案、交房附图） 交房 交房后的整改 竣工备案 综合竣工验收 竣工结算 物业管理商业经营