住宅产业化课题研究201508解析
建筑（住宅）产业化课题研究
2015年8月稿
目录
一、综述 (3)
二、山东省住宅产业化发展情况 (4)
三、济南出台的住宅产业化具体实施政策 (5)
四、政府对我公司济南地区的新开发项目的产业化要求 (6)
五、适合我公司的产业化体系及技术措施建议 (8)
一、综述
住宅产业化是指以工业化的方式生产住宅，通俗地讲，就是像造汽车一样造房子。
其主要特征是建筑标准化设计、部品部件工厂化生产、现场装配化施工、一体化装修和信息化管理。
其意义主要是通过住宅产业化，能够大幅提高住宅建设的劳动生产率，全面提升住宅质量，降低住宅生产和使用全寿命周期的成本，做到住宅建设过程节能降耗和绿色环保。
1968年，日本通产省正式提出“住宅产业化”概念以来，目前建筑（住宅）工业化在西方发达国家的住宅和非住宅类建筑中应用十分普遍，至今，瑞典工业化住宅的比率已达到80%以上，英国达到75%以上，日本和美国达到70%。作为世界最大的建筑大国，中国的建筑量约为世界总量的50%，但工业化率仅为7%。
1994年之前，我国曾出现过两次建筑工业化高潮。第一次是20世纪50年代，学习前苏联的工业化建筑模式，当时在全国建筑业推行标准化、工业化、机械化，发展预制构件和预制装配建筑。第二次是六七十年代，我国广泛借鉴各国经验，结合我国国情，进一步改进提高，但是由于渗漏、抗震、产品单调、灵活性差等一些关键技术问题没有很好地研究解决，最后市场萎缩，不了了之。本次建筑（住宅）产业化工作的推动，是以建设部在1996年颁布《住宅产业现代化试点工作大纲》为标志，时间过了近20年，总体来说，进展不快，主要原因是：
1、成本较传统建造方式偏高，企业内生动力不足。
2、政府主导作用不强，各级主管部门推动不利，具体表现在：
一是缺乏对商业模式的研究；二是技术体系不完善，产业链缺乏有效链接；三是市场链尚未形成；四是激励和引导住宅产业创新发展的整体机制还没有形成。
由于建筑行业转型升级、解决工程建造过程的污染浪费、提升建筑质量和化解劳动力成本上升等问题的迫切需要，从2011年开始，我国的住宅产业化进入快速发展阶段，以沈阳、深圳列为国家首批住宅产业化试点城市，国家住宅产业化基地技术创新联盟成立等做为标志性事件， 2012年财政部和住房城乡建设部联合发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，其中明确要求要积极推动住宅产业化。截止2015年7月，全国设有54个国家级住宅产业化基地，9个综合试点城市型（深圳、沈阳、济南、绍兴、北京、合肥、厦门、乌海、长沙），各试点城市也相应出台了住宅产业化推进要求及鼓励政策，推进的策略是政府投资项目带头，市场项目采取的是俗话说的胡萝卜加大棒的办法。
二、山东省住宅产业化发展情况
1996年山东省被列为全国住宅产业现代化试点省， 2012年10月，济南列为国家级住宅产业化综合试点城市，山东省于2014年、2015年分两批公布了省级的建筑产业现代化试点城市、生产基地和试点工程项目，共计试点市、县9个（青岛市、烟台市、潍坊市、威海市、临沂市、滕州市、嘉祥县、荣成市、平邑县），生产基地47个，试点工程项目17个。
目前市场上，除省列入的试点项目部分进行了实施（如：济南西客站安置三区小学教学楼）和正在实施的（如：济南济水上苑17#楼、港新园公租房项目、青岛万科东郡3、7号楼）外，还没有了解到有
商品房项目主动按住宅产业化标准进行设计和建造的，开发商普遍积极性不高，根本原因是成本问题，同时担心消费者不了解而产生质量、安全等方面顾虑，销售也不能形成卖点，没有溢价效应。
有测算表明，产业化初期，房屋开发综合成本比传统方式高出5%～15%，但在达到一定数量规模的情况下，可比传统方式下降5%～15%左右。课题小组通过一些项目的实际调研，目前住宅产业化生产方式每平方米的建设成本要比传统方式高350元左右。
住宅产业化成本高，一是因为住宅产业化项目还没有形成规模优势；二是产业化生产基地初期包括硬件设施和生产线等投入较大，也会拉高部品、构件成本。
项目考察过程中，和有关开发商、承包商和设计院等有关人员接触，成本方面，相对传统做法，预制楼梯、阳台建安成本持平甚至能节省一些，叠合楼板基本持平，成本主要高在内外墙板、预制剪力墙等。由于存在一些成本、工期和质量控制等优势，万科在青岛市区一些商品房项目采用了预制楼梯，而济南市场一些项目开发商主动选用了叠合楼板做法。
三、济南出台的住宅产业化具体实施政策
2014年8月出台了《济南市加快推进建筑(住宅)产业化发展的若干政策措施》，核心内容有：
①政府项目将带头推广应用建筑产业化技术。保障性住房、棚户区改造、城中村改造和拆迁安置房等保障性安居工程将全部应用建筑产业化技术建设，其应用建筑产业化技术的建筑面积不低于总建筑面积的50%。
②绕城高速以内地区，落实采用建筑产业化技术建造的建筑面积
比例，2014年不低于20%，2015年不低于25%，2016年不低于30%，2018年不低于50%。
③采用建筑产业化技术建造的工程项目，应根据建筑部品构件的特点，尽量减少建筑凹凸，降低体形系数，建筑单体预制装配率应不低于45%，且采用预制外墙面积不低于外墙总面积的60%。
④本政策措施发布之前，已取得土地使用权的建设项目，预制外墙建筑面积不超过该栋建筑地上建筑面积3%的部分可不纳入地上容积率核算。
⑤墙体全部采用预制墙板的民用建筑项目，全部返还墙改基金。
⑥采用建筑产业化技术开发建设的房地产项目，可在项目施工进度到正负零时提前申领《商品房预售许可证》。
⑦满足当年建筑产业化技术要求且建筑单体预制装配率达到60%以上的建筑项目，可享受以下优惠政策：
a．可申请城市建设配套费缓交半年；
b．开发企业支付部品（件）生产企业的产品订货资金额达到项目建安总造价的60%以上的，经市城乡建设委认定后，可提前一个节点返还预售监管资金。
四、济南地区的新开发项目的产业化政策答复
1、满足住宅产业化的指标：必须同时满足两个条件一、预制外墙达到60%，二、装配率不低于45%。
2、住宅产业化的面积计算：2015年按照地上建筑面积的25%计算，2016年按照地上建筑面积的30%计算。是按照单个规划建筑项目
进行计算的，不是按规划片区进行计算的。
3、目前济南进行住宅产业化构件加工的产能是否满足要求：目前产能完全满足济南当地的需求，除了万斯达、平安建设等生产线已投产，中铁十四局上了十几条生产线，四建也在上，主要是装配式混凝土构件加工，基本都已投产。全国知名企业长沙远大，杭萧钢构等都争着到济南来上项目，产业化办公室没有给他们批。
4、产业化对项目成本的影响：据统计有的产业化项目成本比传统的建筑模式还低，比如杭萧钢构做的项目达到2000元/平米。这与项目一体化设计、加工、现场装配规模有很大关系。
5、项目如何与产业化办公室接轨：在报规前，与方案设计院一起到产业化办公室来确定建筑面积及确定位置；在图纸联审前拿着图纸到产业化办公室来进行政策性审查，核实产业化的面积和位置，合格后方可进行技术性审查。
五、适合我公司的产业化体系及技术措施建议
住宅产业化是建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、装修一体化和技术管理信息化的高度集成房屋建造方式。房屋建造集成技术体系主要包含三大部分内容：
1、主体结构成套技术：装配式混凝土结构技术、钢（组合）结构技术；
2、装饰装修成套技术：外维护部品装修技术、内装修部品集成技术；
3、设施设备系统技术：水、暖、电、空调、燃气、电梯、智能化等系统技术。
目前市场已建和在建的产业化项目，产业化的表现主要集中在主体结构成套技术阶段，主体结构技术分为三种形式：装配整体式混凝土结构技术、钢结构技术、混和结构技术。其中常用的是装配整体式混凝土结构技术和钢结构技术。
本文所称的建筑单体预制装配率，是指柱、梁、楼梯、楼板、外墙、内墙、阳台等建筑结构中，采用钢筋混凝土预制构件或钢结构构件免除现浇模板面积占现浇施工方式模板总面积的比例。采用整体装配式卫生间的按10%计算预制装配率，采用整体装配式厨房的按15%计算预制装配率。建筑单体预制装配率由市城乡建设委负责认定。
建筑单体预制装配率计算规则，根据《济南市加快推进建筑（住宅）产业化发展的若干政策措施》（济建发【2014】17号）的有关规定，计算公式如下：
S=A×a＋B×b＋C×c＋D×d＋E×e＋F×f＋H×h＋I×i。
其中：S代表建筑单体预制装配率；
A、B、C、D、E、F分别代表柱、梁、楼板(含阳台)、楼梯、外墙、内墙的模板比例；
H代表整体装配式卫生间，按10%计；
I代表整体装配式厨房，按15%计；
a、b、c、d、e、f、h、i分别代表相对应的系数，所对应的构件若全部采用预制件，则系数为1，若不采用预制件，则系数为0，若部分采用预制件，则系数取相应的占比。
注：建筑单体完全预制装配率S=125%。
通过考察、咨询，根据已完工及在建装配式产业化项目成本反馈情况，采用预制楼梯是对开发商有利的，叠合式楼板与传统现浇楼板持平，其他预制构件则高于传统现浇构件。在满足济南市规定不小于45%的装配率，外墙装配面积不小于60%的条件下，本次结构选型遵循以下原则：
混凝土结构：1、固定外墙装配率为60%；2、优先选择装配式楼梯，再选叠合式楼板；3、装配率不足45%部分，再选择其他项。
钢结构：1、固定外墙装配率为60%；2、优先选择钢梁、钢柱；
3、装配率不足45%部分，再选择装配式楼梯、叠合式楼板。
根据以上原则，装配整体式混凝土结构可以选择以下几种方式：
对于钢结构，可以选择以下几种方式：
注：为了与《济南市加快推进建筑（住宅）产业化发展的若干政策措施》（济建发【2014】17号）中的结构形式的叫法统一，钢结构组合表中的结构形式依然采用17号文中的表述
对于钢结构，因主体结构与维护结构材质差异性，从而导致其变形的不同步，致使外墙板开裂、渗漏的问题一直没有得到很好的解决。如果能够通过沟通，做到建筑单体装配预制率大于45%，外墙不考虑
装配占比60%的条件，钢结构项目也可以有以下组合：
注：为了与《济南市加快推进建筑（住宅）产业化发展的若干政策措施》（济建发【2014】17号）中的结构形式的叫法统一，钢结构组合表中的结构形式依然采用17号文中的表述
产业化项目根据其业态不同，可以选择不同结构形式。若采用装配整体式预制混凝结构，住宅类建筑建议采用剪力墙结构，办公类建筑采用框架及框剪或者框架核心筒结构；若采用钢结构，钢框架钢支撑或者钢框架核心筒均可。
建筑产业化的实施，改变了传统的思维及操作模式，在项目开发、设计、施工、加工制作等一系列环节都增加了新的内容，同时也带来一些新的认知和思考：
1、系统化更强，精准化提高，在项目开发、设计及施工组织及管理方面需通盘考虑，要关注细节，实现技术与材料、工艺的统一；
2、设计需上下游产业链一体化考虑，为减少反复，建议施工图
院和构件厂家提前介入；
3、对销售的影响，一是标准化与多样化的取舍，再就是早期预制构件抗震性能差的在消费者心中的影响，万科东郡项目在推广时，没有提装配式建筑概念，怕引起负面效应；
4、运营管理方式的改变，产业工人变化，施工方式的改变，工序衔接；
5、采购方式的变化、供应商的选择，有些供应商要前置；
6、信息化的运用，要求精准化，BIM在项目管理中的应用。
附表一：装配整体式混凝土单体装配率计算表
附表二：钢结构单体装配率计算表