潍坊市房地产市场分析

潍坊市房地产市场分析

目录

第一章潍坊

一、地理位置

二、行政区划及面积

三、城市经济

四、城市规划

第二章城市规划与投资环境

一、潍坊城市结构与发展方向

二、潍坊市宏观环境分析

三、潍坊市城市发展远景规划

四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境

五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位

第三章潍坊房地产市场分析

一、潍坊市房地产发展

二、潍坊市房地产市场状况

三、二手房交易分析

四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析

五、项目所在地块调查情况

结束语

潍坊市房地产市场分析

第一章潍坊

一、地理位置

1、综述

潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。

地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2 006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。

气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量7 00毫米以上。

2、基础设施完善

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。

3、经济实力居山东省第四位

按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。

小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、行政区划及面积

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。

小结：潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。

三、城市经济

1、地区生产总值

全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。初步核算，2007年潍坊市生产总值(GDP)完成2056.02亿元，按可比价格比上年增长15.8%；其中第一产业增加值237.54亿元，增长2.7%；第二产业增加值1194.67亿元，增长16.5%，其中工业增加值1100.25亿元，增长17.7%；第三产业增加值623.81亿元，增长19. 6%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0. 3、9.8和5.7个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到23349元（按年末汇率折算为3196美元），比上年增长15.0％。产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.34。

2、财政收入

地方财政收入突破百亿元大关。2007年，全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%，市本级及15个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已连续21年实现财政收支平衡。

3、居民收入

1）潍坊市人均GDP及增长情况

2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP 达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%,2007年全市完成人均GDP达到23357元，按可比价格计算，比上年增长15 %。

2）潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入118 46元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%,2007年城区居民人均可支配收入达到13716.23元，再创历史新高，比上年增加1870元，增幅高达15.8%，创下近五年来的最高增幅。2008年1-5月城镇居民收入保持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为6667.7元，同比增长15.1%，居民消费性支出4373.3元，同比下降2.5%。

小结：潍坊市连续21年实现财政收支平衡，财政收入逐年以15%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。

四、城市规划

1、城市性质

具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力

机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。

2、城市布局及区域职能

1）潍坊市整体布局

中心城区总体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。

“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区；

“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；

“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

2）潍坊市中心城区职能各异

中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。

“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。

“中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。

“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。

“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。

3）区域内城市配套完善程度

潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区配套设施起步较晚，目前还未形成宜居的配套体系,但随着行政单位的迁入,以及潍坊城市发展重心东移，未来高新区的发展将会呈现出更完善，更系统，更先进，高标准，高起点，高速度的一种方向。

本章粗线条的考察了潍坊市地理、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以下结论：

1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通枢纽地位，具备房地产开发后劲。

2、潍坊快速的城市化进程，以及居民收入的稳步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。

3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。

4、值得注意的是，坊子区北向、寒亭区西向与中心城区对接速度加快，一定程度上促进了“东南组团”房地产开发的发展速率、连片效应和消费客群的支撑力。

第二章城市规划与投资环境

一、潍坊城市结构与发展方向

（一）经济发展现状特征

1、经济实现持续增长

从1980年代开始，潍坊市国民经济一直保持了持续而稳定的增长。

2、增长速度不断加快

从90年代中后期，潍坊市工业经济出现相对滑坡，从而导致一度国民经济增长速度回落，1999年仅为5%左右，近年来经济增长速度快速回升。

3、投资成为经济增长的主要动力

潍坊的经济增长已开始进入投资推动阶段，产业结构将进一步向重化工业转型，需要加强基础设施建设，对融资也提出更高的要求。

4、工业成为经济主要支柱

近年来，通过大力实施外向带动战略，加快调整产业结构，潍坊形成了一定的产业基础优势，二产、三产逐渐成为城市经济的主导。而从发展的趋势看，进入2 000年后第一、第三产业所占比重逐年下降，2004年三产比例由2003年的15.5：50.5：34.0调整为14.5：54.8：30.7；2006年三产比例关系由2005年年的13.69：

56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54,2007年产业结构调整取得新进展，一、

二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.3 4。

（二）发展思路与目标

1、重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速度和质量的统一。

2、蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内部结构除机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重很低，金融保险业、教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定规模，但目前发展仍不能满足和支撑潍坊将来的快速发展。调整产业结构及内部行业结构是今后一个时期发展的方向。

3、工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发区及海化高新区。市区四区发展占地少、污染少的行业为主。大力发展“两基地、两中心、一枢纽”城市总体战略定位。

二、潍坊市宏观环境分析

进入2007年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增势平稳，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长,财政金融运行正常，居民收入快速增长。

1、工业生产效益同步提高。工业生产增长较快。截止2007年底，全市规模以上工业企业达到4312家，比上年增加141家；实现增加值1021.7亿元，同比增长2 1.0%。全市工业产品销售率98.4%，比上年提高0.52个百分点。2007年，全市规模以上工业完成主营业务收入4340.6亿元，增长28.5％；实现利润239.4亿元，增长37.8％，实现利税371.8亿元，增长33.7％；实交税金149.1亿元，增长31. 8％。规模以上工业亏损面2.88%，提高0.81个百分点，亏损企业亏损额3.1亿元，增长197.7%。产成品存货190.1亿元，增长27.9%，应收帐款净额219.2亿元，增长19.0%，两项资金占流动资产平均余额的35.5 %。

2、投资结构更趋优化，房地产开发快速增长。2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。其中规模以上投资完成1178.2亿元，增长25.1%；规模以下投资完成30.2亿元，增长11.0%。规模以上投资施工项目418 3个，其中总投资过1000万元的项目2583个。在规模以上投资中，一产投资完成17.7亿元，增长49.5%；二产投资完成822.9亿元，增长25.0%；三产投资完成33 7.5亿元，增长40.8%。城镇投资完成902.5亿元，增长26.2%；农村投资完成275. 7亿元，增长21.6%。

房地产开发投资较快增长。2007年，全市共完成房地产开发投资156.6

亿元，比上年增长59.1%，其中住宅投资118.3亿元，增长84.4%。全年商品房销售额104.8亿元，比上年增长42.6%。

3、消费品市场活跃。随着居民收入的增加和消费环境的改善，居民消费支出逐步增大，社会消费品零售总额快速增长。全市实现社会消费品零售总额674.3亿

元，居全省第四位，增长17.5%，增速同比提高1.2个百分点。按地区分，市的零售额为393.7亿元, 增长17.5%；县的39.1亿元, 增长24.8%；县以下的241.3

亿元, 增长16.6 %。分行业看，零售业份额最大。零售行业实现零售额443.3亿元，占消费品零售总额的65.7%，增长15.6%，其中个体经营户完成249.1亿元，占消费品零售总额的36.9%，增长10.6%。其余依次为批发业、餐饮业和住宿业，分别增长24.4%、19.1%和24.6%。按经济成分分，非公有经济零售额份额最大。非公有经济零售额591.5亿元，占消费品零售总额的87.7%，增长17.2%。其中私有经济完成零售额584.8亿元，占消费品零售总额的86.7%，增长17.2%，个体经济完成零售额358.5亿元，占私有经济零售额的61.3%，增长14.5%。

4、财税收入平稳增长。2007年，全市财政总收入224.4亿元,增长26.3%。其中地方财政收入完成110.6亿元，居全省第四位，增长24.9%，增速同比回落1.5个百分点，居全省第九位，高于全省平均水平1.4个百分点。全市国地两税收入207. 2亿元，增长27.8%，占二、三产业增加值比重11.4%，同比提高0.7个百分点；其中国税收入133.3亿元，居全省第五位，增长27.4%，增速居全省第八位，高于全省平均水平7.4个百分点；地税收入73.9亿元，居全省第五位，增长28.6%，增速居全省第六位，高于全省平均水平1个百分点。

5、金融运行呈良好发展态势。2007年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加，经营效益明显提高，支持了全市经济又好又快发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额1637.4亿元，比年初增加211.9亿元，增长14.9%，人民币存款增量居全省第3位。储蓄存款余额1038.7亿元，比年初增加125.7亿元，同比多增17. 3亿元。各项贷款余额达1227.0亿元，较年初增加195.3亿元，增长18.9%，同比多增11.9亿元，人民币贷款增量居全省第2位。货币持续回笼，全年现金收支相抵，净回笼55.1亿元。金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合计22.7亿元，同比增盈9.7亿元。

6、交通运输业较快发展。2007年，全市交通基础设施建设共完成投资46.2亿元，其中公路建设完成投资42.2亿元；场站、港口、机场、地方铁路建设等完成投资4亿元。

2007年，全市完成邮政业务总量5.2亿元，增长9.3%。邮政储蓄平均余额129.0亿元，比上年增长4.9%。全市电信企业实现电信业务总量59.3亿元，比上年增长16.5%。移动电话用户发展到453.9万户，比上年增长35.6 %，固定电话用户2 58.1万户，减少2.9%。

7、物价呈现快速上涨态势。2007年1-12月份，全市居民消费价格总指数(CPI)

上涨3.8%。从八大类分项看，除衣着、交通和通讯类以及娱乐教育文化用品及服务价格略有下降外，其他项目均有不同程度上涨。食品类价格涨幅最高，上涨1 0.8%，其中粮食类上涨7.2%，鲜菜类上涨16.4%；居住类价格上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨1.7%。生产领域价格涨幅较大。1-12月份，原材料燃料动力购进价格上涨5.79%，涨幅同比提高3.82个百分点；工业品出厂价格上涨4.64%，同比提高3.56个百分点。房地产价格保持平稳增长。1-12月份，全市商品房屋销售价格上涨5.8%；土地交易价格上涨2.5%；房屋租赁和物业管理价格上涨1.7%。

8、2007年，全市在岗职工平均工资为18998元，增长21.8%。城镇居民人均可支配收入13716.2元，增长15.8%；城镇居民人均消费性支出10799.5元，增长22. 5%。其中食品类支出增长15.1%，衣着类支出增长47.3%，交通和通信支出增长3 2.6%、教育文化娱乐服务增长12.4。交通和通信及教育文化娱乐服务已成为拉动居民消费升级的巨大动力。到12月底，百户城镇居民家庭拥有汽车已达13辆，移动电话213部。2007年，全市农民人均纯收入6278元，增长14%。全年农民人均收入8246.9元，增长17.3%。其中农民人均家庭经营收入5391.3元，增长17.4%，占期内现金总收入的65.4%；工资性收入2576.4元，增长11.2%，占期内现金总收入的31.2%。农民人均现金支出6638.2元，增长13.8%。其中农民人均生活消费支出4121.9元，增长15.6%，占期内现金支出的62.1%。在生活消费支出中，居住支出增长33.6%，医疗保健支出增长12.6%，食品消费支出增长12.8%。

9、对外经贸、招商引资与旅游

进出口继续保持较快增长。据海关统计，2007年全市进出口总额65.1亿美元，比上年增长25.4%。全年共签订利用外资项目172个，合同利用外资额8.1亿美元，实际利用外资6.2亿美元。

惠州房地产发展现状调查报告

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一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板

可行性分析报告二00五年十一月

目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位

二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略

四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议

第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

潍坊房地产市场态势分析及对策建议

潍坊房地产市场态势分析及对策建议 在全国房地产市场企稳回升、房地产进入深度调整期的态势下，潍坊房地产呈现出房地产存量土地比重较高、房价相对较低、需求不足等结构性矛盾，并据此提出相关对策建议。 标签：潍坊；房地产市场；态势分析；对策建议 房地产去库存及转型发展是当前国家经济工作的重点任务之一，也是区域经济发展到现阶段必然要面对的重大课题。 1、全国基本面分析：整体市场企稳回升，城市间呈分化趋势，三四线城市去库存压力大，房地产进入深度调整期 2013年、2014年中央经济工作会未提及房地产，2015年罕见地提及325个字，表明国家对房地产开始了新一轮重大关注。中国社会科学院发布的《中国住房发展报告》指出，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创2000年以来新低，几乎落入负增长贡献轨道。过十余年高速增长后，中国房地产业在201 3年城镇家庭住宅超过1.05套后，达到饱和点。2016年2月份，国家发布了关于调整房地产交易契税和营业税的优惠政策；山东省房产契税新政实施：3月份金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。一系列刺激性政策的實施，进一步诱发了北上广深等一线城市房价暴涨。当前全国房地产形势呈现三大特点：一是自201 5年8月份以来，销售增长率由负转正，目前仍有不断拉升趋势；二是一二线与三四线城市间分化日趋严重，一线及部分二线城市房价维持高位；三是目前我国整体房地产库存较大，仍有7.19亿平方米，以三四线城市为主。 2、潍坊现状：房地产业作为支柱产业。存在风险隐患，供给、需求存在结构性矛盾 2.1同全国大多数城市一样，潍坊房地产业仍是支柱性产业，虽已步入调整期，但仍存在一定风险隐患 一是土地出让收入占财政收入比重较高。2012-2015年，潍坊土地出让收入由256.9亿元下到123.9亿元，但财政收入反而稳步上升，说明财政收入对房地产的依赖度正在逐渐降低。截止2015年11月，全市土地出让收入仍然占到财政收入的27.8%，其中市区更是达到35.11%，仍高于全国6.5个百分点。二是房地产投资占GDP比重较高。潍坊房地产投资自1997年的5.36亿元，以年均30多个百分点的速度迅猛增长，到2013年的602.1亿元，16年间翻了一百多倍，同时其占GDP的比重也由0.75%跃升到13.62%，2013年达到巅峰后开始下降，截止2015年12月已反弹至12.6%。1991年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重不超过9%，2007年美国次贷危机爆发时该比例達到的局部峰值也仅为6.2%。三是房地产资金压力较大。当前我市相当一部分实力较弱的开发企业，融

广东惠州房地产市场报告

当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

山东省房地产发展状况调查文档

山东省房地产行业发展状况调查

一、山东省房地产宏观分析调查 （一）山东省房地产市场环境概况 1、人口概况 2、经济发展概况 3、居民生活水平 4、城市规划 （二）山东省房地产消费市场特征 1、购房者人口结构特征 2、房地产市场消费需求总体状况 3、住宅需求特征 4、消费群体特征与购房行为分析 （三）房地产行业政策分析 1、土地市场政策 2、物业管理政策 3、房屋拆迁政策 4、住房保障政策 5、住宅产业化政策 6、税务政策 7、银行政策 8、城市规划政策 9、其他政策 （四）山东省房地产行业竞争态势调查 1、全省主要房地产企业基本情况调查 2、各企业优劣势分析 二、山东省房地产发展现状分析 山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道，到2002年达到395亿元，比2001年增长32.8%。1995年到2002年，全省房地产业增加值平均每年

增长10.9%，占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%，对国民经济发展的贡献率达到6.1%。 （一）山东房地产业总体景气、运行稳健、态势上升 到2003年底，山东省房地产企业竣工房屋面积2456.81万平方米，同比增长12.3%。虽商品房销售价格同比增长了7.8%，但销售形势较好，空置房面积少于上年同期。据测算，去年12月该省鲁房景气指数值为107.31点，比上年同期上升0.51点，房地产业在景气的空间内健康运行。该省商品房销售形势较好，空置面积一直小于上年同期。到去年12月底，空置商品房总量达529.85万平方米，比上年降低5.5%；从商品房空置率看，2003年空置率为8.3%，比上年降低了2.4个百分点。 山东省统计局的专项调查显示，目前全省商品房售价仍以中低价位为主，每平方米4000元以上的约占5%；3000至4000元／平方米的约占5.4%；2000至3000元／平方米的约占15.2%；1000至2000元／平方米的约占54.6%；1000元以下的为19.8%。省统计局投资处负责人潘光臣对记者说，山东省去年房地产投资在全国排名第六，施工面积也排第六，而价格只列第12位，这说明山东房地产价格处于全国的中等水平。 据山东省统计局最新公布的数据显示，今年一季度，山东省商品房平均售价为1764.3元，比去年同期的1902元下降7.2%。其中青岛房价最高，平均每平方米2639.6元；省会济南次之，平均每平方米2190.3元。房价最低的是菏泽市，平均房价每平方米只有500元。其他沿海城市，威海为1470.1元，烟台为1389.3元，潍坊为1423.3元。从统计数字可以看出，由于区位的差别和经济发展的不平衡，山东东西部地区的房价差有进一步拉大的趋势。 （二）在快速发展的同时，在某些地区也伴随着一些“泡沫繁荣”。 从2002年起，"开发过热"("泡沫论")成了引发中国房地产界广泛议论和严重争议的话题。据山东省统计局统计，山东省商品房空置率为10．7％，这个数字已经进入国际通用标准的警戒区间(10％-15％)内。据济南市统计局统计，济南市

房地产场分析框架

房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

2019年07月潍坊市场监测报告-房地产月报

2019年07月潍坊市场监测报告

目录 土地市场 整体市场 宅地市场 商办市场 排行榜 热门地块 下月预告 房产市场 市场供应 市场成交 市场库存 排行榜 重点项目

土地市场

2019年1-8月，潍坊市以住宅用地成交为主，占比49.2%，比去年同期下降0.4个百分点。其次，工业用地成交占比40.4%。 2014201520162017201819:1-8其他用地 0.920.56 1.220.90.59 1.52工业用地 17.9325.9617.8924.7525.2940.36商办用地 51.9424.8321.6826.8220.478.9住宅用地 29.2 48.65 59.247.52 53.65 49.22 0%10%20%30% 40%50%60%70%80%90%100%潍坊市土地成交结构走势（按规划建面）

2018年07月-2019年07月，潍坊市共推出土地规划建面7006.1万㎡，成交5571.9万㎡，成交楼面均价1027元/㎡。2019年7月，共推出土地规划建面447.5万㎡，成交384.4万㎡，同比增长21.48%，成交楼面均价1417元/㎡，同比增长23.3%。 18-07 18-08 18-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07推出规划建面 469.9690.1478.6696.11090.2699.2471228.8304.3677.4356.5396.3447.5成交规划建面 316.5428.9528.1378.2656.1987288164.8170.1463.3556.8249.5384.4成交楼面价 1149 861 1011 1204 1151 1263 804 1194 957 602 691 799 1417 200 400600800100012001400 16000 20040060080010001200潍坊市土地供求价走势 万㎡ 元/㎡

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

惠州市房地产行业研究报告

惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年

前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点：xx年初至xx年末，长沙市区。 (二)调研对象及范围，长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的：了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法：随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍

潍坊市房地产市场分析(20200523210045)

潍坊市房地产市场分析 目录 第一章潍坊概述 一、地理位置 二、行政区划及面积 三、城市经济 四、城市规划 第二章城市规划与投资环境 一、潍坊城市结构与发展方向 二、潍坊市宏观环境分析 三、潍坊市城市发展远景规划 四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境 五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位 第三章潍坊房地产市场分析 一、潍坊市房地产发展概述 二、潍坊市房地产市场状况 三、二手房交易分析 四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析

五、项目所在地块调查情况 结束语 潍坊市房地产市场分析 第一章潍坊概述 一、地理位置 1、综述 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯 市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率 4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2 006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。 气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量7 00毫米以上。 2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重 大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

惠州市房地产买卖合同

房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。

乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：

广东惠州房地产市场分析(2007)_secret

目录 一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2 （一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------2 1、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------2 2、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------3 3、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------3 4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------3 5、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------4 6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------4 7、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12 二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21 （一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------21 1、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------21 2、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------22 3、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------22 4、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23 （二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------24 1、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24 （三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------29 1、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------29 2、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31