租金定价策略与测算方法

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说,

如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。

1、如何做好租金价格定位？

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？

要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系, 同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1:苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案

租金定制思路

①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；

②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；

③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；

④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案

①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。

案例2 :商城租金定位策略

租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低, 但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即

测算租金=固定租金+可调租金

其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来

发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。

2、租金调研报告怎么做？

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。

案例1 :深圳华润万象城租金调研与策划报告

整个调研报告非常专业而全面，具体内容从深圳市商业物业整体市场概况――总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承

租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、

各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。

案例2 :天津银河国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体

租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

3、租金测算方法

示范1 :营业额反推租金测算方法

租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租

金测算方法有几个途径：

①实地调研；

②网络查询；

③与第三方公司合作；

④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮

娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营 业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

示范2 :购物中心商业预算、楼层租金分解说明

每个楼层的月租金总额的测算公式为：

1楼月租金总额=（年度费用总额x

所占百分比）/12 （其他楼层以此法

类推）

每个楼层的每月/元/卅，测算公式为：

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积

公式：每F 每月/元/ m 2 =1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）

优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以 ABCD 区分）, 据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优 /劣铺单价可参考楼 层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。

（资料中有图表明确演示） f ￥舄 ffPSR L AJ Kn . L H ：翔

店悌井割我业净创的变会毎? 轻全的检估*有黃吊金箱

可噩瞰出域 IT,修订的绍黑野可佬增加班廉少 示范3 :购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三 种定价方法：

租金计算步曝

〔加入 IU"F2个因案：: 1-按年出si 搴 TK c i "Lt T IL . 價怙卜年租金收入 2

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租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商

圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

示范4:租金建议及收益预算

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素

造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，

亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、

套内面积等因素组合定价

商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不

同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积

（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。

项目租售建议

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返

租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。

4、名企项目租金明细

上海正大广场业态品牌租金明细

正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为580~620元/月/平方米，生活精品类的固定租金为420~450元/ 月/平方米，餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。

资料中以表格的形式，分别从业态、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率进行了非常详细的介绍，每一个品牌的租金信息均涵盖其中。

北京6大知名购物中心租金水平

本资料介绍了北京西单大悦城、北京蓝色港湾国际商务区、北京apm商

场、嘉茂（西直门）购物中心、北京富力广场、北京新中关购物中心6大知名购

物中心的租金情况。

分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计，同时，对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。

深圳10大知名购物中心租金水平

资料中介绍了华润万象城、COCOPARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保

最新整理商业项目租金测算及租金影响因素

1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金测算？ 租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： ①实地调研； ②网络查询； ③与第三方公司合作； ④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

⑤经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研； 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的 承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30% 左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般 较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。

融资租赁租金及利息计算

融资租赁租金及利息计算 2013-11-09 融资租赁的租金报价，通常采用等额本息或等额本金两种方式，当然，也有一些客户会有特殊需求，老谢会一一进行讲解，大家不用急。 一、等额本息的计算 等额本息的计算公式： P=a×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1] 其中： P：每期还款本息（就是租金） a：贷款本金（融资额） i：贷款每期利率（注意不是年化利率，如果是月还款，用年利率除以12，季还款除以4） n：贷款期数 然后，将数字代进去计算就行了。 但是，这个公式本身很有局限性，如先付还是后付、残值的处理等都要进行调整，用起来也麻烦。

在实际工作中，应该都是用EXCEL中的PMT函数 来进行计算的： 其中： Rate=每期利率，同样道理，不要直接带入年利率，如果是月付要除以12。 Nper=总还款期数。 Pv=租赁本金，融资额，合同额，租赁公司对外报价的计算基数。 Fv=未来值，残值，尾款，约定价款等，总之是客户期末需要支付的费用 Type=支付方式，先付还是后付，先付本栏填1，后付不用填，或者写0 当然，如果习惯之后，直接在表格中输入函数内容，都好分隔即可：

例题1： 设备价值100万元，首付比例20%，尾款20%，利率9%，3年季后付，每期租金为多少？ 这是非常简单的例子，大家只要熟悉各个数值的含义，依次填入即可。 Rate因为是季付，1年4个季度，所以要用年利率除以4； 其中Nper，3年季付，即需季付12次； Pv此处要注意2点，一是负号代表现金流中的支出，二是要按 实际融资额进行计算，设备款是100万元，但因为客户支付了20%的首付，实际融资额应该是1000000×（1-20%）。 Fv之前有提到，残值，尾款，都是未来值，此处填入20万即可。 Type，后付模式，可以填0或者忽略。 至此，大家依样画葫芦，就可计算出PMT。 事实上，很多消费贷款是等额本息计算，都是用的PMT这个函数，比如住房贷款，大家感兴趣的可以随便搜个房贷计算器，然后自己设置一个金额，对比一下结果看看。

商业综合体租赁面积计算原则

附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间 不在此列）。 1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各 区域的总建筑面积及面积构成明细。 2租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2地上公摊面积 1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理 想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：

最新整理购物中心预算及楼层租金分解说明

购物中心预算及楼层租金分解说明 1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。 架构： 招商部、营运部、物业部、工程部、 财务部、行政人事部、电脑部、企划部 2、促各相关部门开展市场调研： 招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。 行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准 企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准 3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。 ⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧； ⑸其它不可预见的费用等； ⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用： A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%； B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月； C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。 一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开

业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。 D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。 E、前期开办费公摊 4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。 年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%） +固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等） +变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%） +各种税费(如所得税、房产税、租赁税等) +资产折旧（如：工程改造分摊费） +年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%) +3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等 -已出租费（如果有已经出租的物业） 5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比 说明： 1楼要承担年度任务总费用的50%左右， 2楼租金为一楼的50%左右， 3楼租金二楼的50%左右， 4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。 B1楼为五楼租金的50%。 例：设总系数为1

商场租金定价策略与测算方法

商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

最新整理购物中心租金测算方法

购物中心租金测算方法 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量

融资租赁计算公式汇编

融资租赁计算公式汇编 ▲ 宽限期末日合同成本计算公式 ▲ 租金计算公式 （一）含本息的各期租金 不等额，租金先付法，其计算公式是： 等额，租金先付法，其第1期租金计算公式是： 等额，租金后付法，其计算公式是： 不等额，租金先付法时从第2期起的各期租金以及租金后付法时的各期租计算公式是： 式中的本期次，指在还本付息各期中的排序。 （二）只付息不还本的租金的计算公式 ▲ 资金占用额（积数）、应付利息及各类借款加权平均利率计算公式 资金占用额A （积数）＝借款额A × 计息期日历天数÷ 该年天数（365或 ??? ? ???+?=宽限期天数起租日年利率起租日合同成本宽限期末日合同成本3601??? ? ???+????? ???+?=第二宽限期天数第一宽限期末日年利率第一宽限期天数起租日年利率起租日合同成本宽限期末日合同成本36013601本期天数本期年利率本余额本期期初日上述合同成本期租金??=360 1360365136036536036511-??? ? ???+???? ???????? ???+?=-成本摊付次数成本摊付次数每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率同成本起租日或宽限期末日合各期租金136036513603653603651-??? ? ???+???? ???????? ???+?=成本摊付次数成本摊付次数每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率同成本起租日或宽限期末日合各期租金成本摊付次数 或期租金第3 21PV PV =()本期天数本期年利率本期次成本摊付次数或或成本摊付次数或本期租金???? ? ??-?-+=3601323232PV PV PV PV PV PV

购物中心租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费 雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。 其基本计算公式如下所示： 即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。 商铺租金平均价格的计算步骤 1）各类型（楼层）商铺的平均价格

购物中心租赁方式策略详解：固定租金、扣点和保底

购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。

第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。 第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。 第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为0.58，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成46.4元。从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将46.4元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就是说，单位面积租金和物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。一般来讲，这种感觉上的误差比较适用于物业管理费的定价，而对租金定价的影响没那么直接。

融资租赁租金设计与测算解析

租金设计与测算 市场是设计基础，测算是检验市场

概论 ?谈起租金计算，人们往往从技术角度上用公式来套用，缺乏市场意识，计算出的结果往往不符合市场的实际情况。?在融资租赁中，租金本应是根据项目给出的条件，与参与方商定的结果，需要测算后科学地确定，而不应是人为地给出条件计算出来的； ?考虑到目前大多数租赁公司在做转贷式的融资租赁。因此这里介绍的租金计算实际上是贷款计算的方式。其原理和原则匀采用年金法原则； ?租赁公司为了在资本/资金市场上融资，往往也把融资租赁的租金设计成金融市场比较熟悉和认可的方式，以便租赁资产可在这些市场上流通。因此也按照年金法的方式计算租金； ?租金计算方式是否符合年金法的标准，资金平衡表可以记录、验证和分析计算结果。学会做资金平衡表就完成了租金计算的一半工作。

目录 ?资金平衡表 ?计算原理 ?计算技术 ?分析技术

资金平衡表 ?资金平衡表是用来公示租金，预测未来资金状况，拆分利息和本金，验证租金是否合理的一个工具； ?如果我们不懂得复杂的租金计算，它是简化计算的最好工具； ?市场化的环境下租金不应是凭什么公式计算出来的，而是为适应市场的实际情况设计出来的，因此对租金的验证比计算更为重要；?资金平衡表一共有两种：租金期初付；租金期末付。期末付款的方式比较普遍。

资金平衡表结构 ?日期：计算租金和支付租金的日期； ?期数：按年或季或月或日支付租金的次数；?各期租金：可以从市场上直接得来，也可以通过计算测算出来； ?利息：每期租金的收益。期末付方式=上期未回收本金乘以利率，期初付方式=上期未回收本金减去当期租金后乘以利率； ?回收本金：当期租金减去利息等于当期回收本金； ?未回收本金：上期未回收本金减去当期回收本金等于本期未回收本金。

商业业态承租水平与租金回报率计算方法

一、不同业态和城市的商铺承租水平 不同业态的承租水平 服饰类生活服务类 餐饮类休闲娱乐类 各个业态租金水平分析总结 不同级别城市的租金水平 在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。 一线城市购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达 到94%。 二线城市购物中心租金水平 三线城市购物中心租金水平 一二三线城市租金水平分析总结 二、租金回报率计算方法 1、售后返租回报率计算方法 （1）分析经济条件 租期时间为8、10年计 选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率 （2）租金计算 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：

（3）计算方法 根据前面部分表格的计算数据说明： 按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 计算过程如下： 第一种：按8年租期算 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式： 销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。） 计算结果 由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）： 第二种：按10年租期算 计算方法同上，则计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户

购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底完整版

购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保 底 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

蓬勃发展地商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势地指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考地依据. 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化地因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势.尤其是地方性地房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确地获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义.房地产指数地细分化是房地产市场发展地需要. 、样本地选择与替换 样本地选择及调查方法 调查项目规模地界定：商铺项目平方米以上.商铺租金指数采取判断抽样地方法，即根据专家地判断或调查人员地主观决定抽取样本地方法. 样本商铺地调整：当基期距计算期地时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整. 、计算标准 指数地计算频率：由房地产地特点商铺租金指数每季度计算一次. 权数地确定：计算商铺租金指数地权数以商铺地营业面积为权数. 、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动地方向和程度，也就是价格变动对销售额地影响. ）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了地算术平均数地算法. 拉氏价格指数公式为： 其中、报告期地质量和物量值，表示、基期质量和物量值.拉氏价格指数以基期商品地销售量作为同度量因素，这说明它是在基期地销售数量和销售结构地基础上来考察各种商品地价格地综合变动程度地. ）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数地算法. 帕氏价格指数地公式为： 其中、报告期地质量和物量值，表示、基期质量和物量值.帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期地销售数量和销售结构地基础上来考察各种商品价格地综合变动程度地. ）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均地结果，又被称为“理想指数”.费雪指数地公式为： 利用交叉指数公式得到地计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起地偏差.费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数地结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低地现象. 指数地选择 在指数地选择方面，指数偏误是影响指数准确度地重要原因，能够消除这种偏误地指数公式，无疑是科学地，但由于费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到地准确性地改进要远小于它在计算中所带来地繁琐.考虑到商铺租金指数同质性地特点，我们选择以基期物量作为同度量因素地拉氏指数计算.其基本计算公式如下所示： 1 / 3

综合体租金测算方案

购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水平 （元/㎡/月） 80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格100 2、影响租金水平的关键因素包括： 1、供求关系――价格的决定因素 2、销售业绩――价格的支撑因素 3、综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

商圈类比租赁项目类比项次要素 分 值 评估标准 1. 商圈 地位20 1)城市核心商圈：20 2)城市主要商圈：15 3)正待形成商圈：5－10 10 15 20 5 5 20 5 15 2. 交通 状况5 1)交通便捷，停车便利：5 2)交通停车条件一般：3 3)交通拥挤，停车不便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 3. 客流 数量10 1)客流较大：10 2)客流量一般：6 3)客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 4. 消费 层次5 1)消费能力强：5 2)消费能力一般：3 3)消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 5. 铺位 供求20 1)供不应求：20 2)表现一般：15 3)需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 6. 硬件 设施5 1)硬件完备，动线舒适：5 2)硬件一般，动线一般：3 3)硬件较差，动线较差：1 3 3 3 3 5 3 5 3 7. 品牌 实力5 1)实力品牌商参与运营：5 2)实力、影响力一般：3 3)实力、影响力较弱：1 3 3 5 1 5 5 5 3 8. 定位 规划10 1)定位清晰、规划特色鲜明：10 2)定位规划特色比较清晰：6 3)缺乏统一定位规划：2 6 6 10 2 10 10 6 6 9. 招商 推广10 1)品牌商家纷纷进驻：10 2)品牌商家部分进驻：6 3)品牌商家意向进驻：2 10 6 10 2 6 10 6 6 10. 管理 服务10 1)统一专业管理和服务：10 2)统一管理：6 3)无统一管理或管理较差：2 2 2 2 2 10 6 6 2 总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺 平均租金（元/月/㎡） 80 120 160 30 修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金 （元/月/㎡） 修正价格合计/4

常用的租金测算方法有几个途径

常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推： 运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日 租金的定价的几个途径： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法 及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度

计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度

融资租赁收益测算及会计处理

一、融资租赁收益测算 1、等额本息 等额本息是指在还款期内，每期偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每期还款额计算公式如下： [贷款本金×期利率×（1+期利率）^还款期数]/[（1+期利率）^还款期数－1] 等额本息的计算可以用EXCEL中的PMT公式来进行计算，在函数PMT中输入期利率、期数、计算本金，就可计算出等额本息还款方式的每期还款额。 等额本息一般用来计算还款周期相等的固定利率的租金。

2、等额本金 等额本金是指每一期租金中的本金都是相同的，每期租金的利息随着剩余本金的减少而减小。 每期租金=等额本金+当期剩余本金×利率

3、不规则还款 不规则还款根据双方协商的还款方式还款。 二、融资租赁税务知识 财税【2016】36号文 2016年3月23日，财政部和国家税务局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号文），从2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改增值税（营改增）试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由营业税改为缴纳增值税。融资性售后回租视同金融服务中的贷款服务缴纳6%的增值税，而直租和经营性租赁则根据标的物的不同，有形动产按17%的税率缴纳增值税，不动产则按11%的税率缴纳增值税。 1、36号文关于融资租赁业务的核心思想 36号文关于融资租赁部份的核心思想是将融资租赁业务的融资属性和融物属性区分，售后回租业务和直租业务分别纳税。融资性售后回租更多的体现了融资租赁业务的融资属性，按金融服务—贷款服

务计税，税率为6%。直租是融资和融物的结合，税率区分不动产和动产，不动产租赁为11%，动产租赁税率为17%，税率和物本身的税率一致。 融资性售后回租税率虽然低，但是租息进项税不得抵扣。36号文附件1《试点实施办法》第二十七条第（六）款规定：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣进项税。而融资性售后回租属于贷款服务，因此租息不得抵扣，36号文颁布之前，承租人可以抵扣售后回租租息进项税。 2、融资租赁差额征税政策继续保留，且不再区分动产和不动产 2013年12月，财政部和国家税务总局联合发布了《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税【2013】106号文），规定了有形动产融资租赁业务的差额征税政策，即借款利息和发债利息可以抵扣融资租赁业务销售额。本次36号文延续了106号文的精神，并且将有形动产融资租赁差额征税政策扩展到所有融资租赁业务，不动产融资租赁业务也可实行差额征税政策。此前，许多地方税务局并不认可不动产融资租赁，也不认可不动产融资租赁的差额征税政策。36号文明确了融资租赁差额征税政策也适用于不动产，解决了困扰行业的一大难题。 3、关于过渡政策 36号文附件2《有关事项的规定》销售额第5条规定，试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租业务，可续费按照有形动