【房地产经营管理】房地产法概述
第一章房地产法概述
本章重点、难点提示房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与民法、土地法、规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。
第一节第一节房地产及房地产法的概念
第二节房地产立法回顾
第三节房地产法的地位
第四节房地产法的体系
关键词
房地产房地产市场房地产法房地产法基本原则住宅法
第一章房地产法概述
第一节房地产及房地产法的概念
一．房地产
房地产一词有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。它和“不动产”属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。
土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的，不可再生和替代的生产资料。但何谓土地？各国（地区）法律规定不同，可以归纳为两种立法体例：
1．以地表伸展所包括的范围予以确定。这种立法体例较少国家采用。
2．以地表及其上下空间扩展的范围界定。如：
俄罗斯联邦民法典，第二编所有权和其他物权第十七章土地所有权和其他物权
第261条1、依照土地立法规定的程序，根据土地资源和土地规划管理的国家机关向土地所有人颁发的文件确定地界。
2、如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层（土壤层）
和地界内水体、土地上的森林和植物
3、土地所有人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物，
但矿产法、大气空间利用法、其他法律有不同规定的除外，并且以不侵犯他人
的权利为限。
黄道秀李永军鄢一美译中国大百科全书出版社1999年版
瑞士民法典第四编物权法第一部分所有权第十九章土地所有权第二节土地所有权的内容和限制一、土地所有权的内容一范围（小标题）
667条（1）只要行使权利有利益可言，土地所有权及于地面上方之空间及地面下方之地身
（2）除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。
殷生根王燕译中国政法大学出版社1999年版
意大利民法典[3] 第三篇所有权第二章所有权第二节土地所有权第一分节一般规定
第840条（土地的地下和上空）土地的所有权及于该土地的地下和上空的所有财
产，在不损害邻人的情况下，土地的所有人可以从事任何挖掘和建筑活动。此项
规定不适用于金属矿、石矿、石灰矿所在土地的所有人。同样，土地的所有人还
应当遵守有关古迹、艺术品、水资源、水利工程的法律和特别法的限制性规定。
土地的所有人不得以不感兴趣为由禁止第三人在自己土地的某一深度或者某一高度进行活动。
费安珍丁玫译中国政法大学出版社1997年版
然而《德民》中的“土地”并非泛指，而是精确指向“其内容是从不动产登记簿的角度考虑的法律技术概念”，即只能是可以纳入不动产登记的土地，亦即地产。德国民法中的地产，不能包括不可以纳入登记的地面，如沙漠等。地产是在不动产登记簿中登记的地表部分，而不是自然意义的土地。
建筑物是指土地上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内、进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。
房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物，是建筑物存在的基础，建筑物是从物，依附于土地。历史上土地和建筑物的立法体例分为四种：1．罗马法中土地吸附建筑物的立法体例：绝对吸附，当时人初社会，地广人稀，人们努力取得土地，土地所有权非常重要，而房屋权利显不出重要意义
2．土地与地上物并列的产法体例：中世纪后，人口极大增加，土地稀缺，罗马法上已经存在，但使用不多的地上权得到极大复兴，解决土地和房屋所有权矛盾提供了法律上的可能。
3．地随房走的立法体例：前苏联1936年实行土地公有制后，把土地纯粹当作自然资源，而不作一种财产，原因是房屋为劳动的产物，是有价值的，土地不是人的劳动创造物，无价值，我国30多年作法。
4．地房同时走的立法体例：认为前苏联作法错误，《城市房地产管理法》31条，《担保法》36条。
为说明土地与建筑物的关系，教材引用《德民》第94条第1款第一句的规定：“土地的必要组成部分为固定与土地的物，特别是建筑物。。。。。。”房屋等建筑物是地产的必要组成部分，与土地不可分割。但这是一个误读，因为引用94条时还应同时引用《德民》95条1款2句关于土地的临时附着物的规定：“在他人土地上有某种权利的人为行使其权利而附着于该土地的建筑物和工作物”则依法不由土地吸附。同时《德民》物权编第4章规定了地上权，即地上权人可以在他人土地上为自己建筑并取得所有权，打破土地吸附建筑物原则，但该法
所规定的地上权制度比较弱，于1919年1月15日废除该法关于地上权的规定，重新制定《地上权条例》，加强保护地上权人。战后1951年3月15日制定《住宅所有权及长期居住权法》，即建筑物区分所有权，本质就是对建立健在他人土地之上的自己的房屋的永久所有权，这种所有权产生，使建筑物构成为独立的不动产，而不再是土地的必要组成部分，不再可由土地吸附。
引自孙宪忠《德国学代物权法》第8页法律出版社1997年版
根据《法民》552条，建筑物、种植物及地下资源均属土地所有人。对此，便存在一条将土地拟人化的法律格言：土地“获取其表面之物”。不过，有关土地的这一规则并不具有绝对意义，其表现为：这一规则可以被地上权所排斥。
尹田《法国物权法》法律出版社1998年版第365页
没有与建筑物结合的土地及其关系，主要由土地法调整，所以在狭义上使用“房地产”一词的。
应然结构1、土地与建筑物一般来说价值巨大，具有独立进入交易机制的能力，如抵押
2、我国法律已承认土地使用权和建筑物所有权为两个权利，强行要求混同转移于
理不通
3、“多重地籍”的出现，损害他人权利
二.房地产市场
房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换。它具有自己的若干特性：
1. 综合功能
房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。
2. 多级市场
房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以上出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。
3. 法定形式
房地产属于不动产，通过登记发证确认其所以权和使用权。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。
4. 国家适度干预
对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、控制城市豪华建筑项目等。与此同时，充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。
当前我国房地产市场存在的问题：
其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。
其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部门地区1992、1993年的“房地产热、”“开发区热，”导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。
其三，房地产开发企业数量过多，其中部门企业资质底下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。
其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。
三.房地产业
（一）房地产业的概念
狭义的房地产业是指专门从事房地产经营的行业。它的业务主要有两大类：
一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设：所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。
广义的房地产应该包括从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的个种业务活动。
（二）房地产的地位和作用
在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。
1. 基础性
土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础物质条件。西方古典政治经济学家威廉。配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”
2. 先导性
包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁华发展提供着先导性物质条件。如果基础设施不行，就很难引进外资。
四.房地产法的概念及调整对象
房地产是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。（一）房地产开发关系
房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。（二）房地产交易关系
房地产将要是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。
（三）物业管理关系
物业管理是指物业管理公司受物业所有人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。
（四）房地产管理关系
房地产管理试纸人民政府及其房地产管理部门依据国家法律赋予的职权对房地产市场实施的各类、监督、检查的行为。
第二节房地产立法回顾
（一）中国成立之后至1978年12月
首先，确立土地国家所有制和公民个人所有权。通过实施1950年6月28日的《土地改革法》，全国新解放的地区陆续展开了大规模的土地改革运动。到1952年冬，除一部分少数民族地区以外，基本完成了土地改革。全国新老解放区约有三亿无地、少地的农民，分得了约七亿亩土地。
其次，从农民私有制向集体所有制过渡。土地改革虽然实现了“耕者有其田”的土地制度，解放了农村的生产力，激发了农民的生产热情，但这种农民私有制不利于机械化、化学化等先进技术的采用，影响了我国农业发展速度。在土地改革以后，党中央及时引导农民走向了合作化的道路。从1953年，开始发展农业生产合作社。再接是从1958年起实行超越生产力发展水平的农村人民公社化。
再次，建立农民集体土地所有制。1956年6月30日第一届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业合作社示范章程》，对我国农村土地由农民私有转变为生产对集体所有作了明确规定，此外，在这个时期我国还规定，除国家征用土地外，已不再允许土地买卖和租赁。
从1956年开始，城市开展了包括私房在内的社会主义改造，虽然取得了很大的胜利，但也产生过一些过左的做法。
第三节房地产法的地位
一、房地产法与规划法的关系
〈〈城市房地产管理法〉〉规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。”〈〈城市房地产开发经营管理条理〉〉更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照〈〈城市规划法〉〉和〈〈城市房地产管理法〉〉的要求进行。
二、房地产法与建筑法的关系
〈〈城市房地产管理法〉〉规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照〈〈建筑法〉〉和〈〈城市房地产管理法〉〉的要求进行。
（二）房地产与住宅法的关系
各国并不存在一部包罗万象的房地产法。它涉及的范围有：规划、土地、房产、建筑、住宅等。我国已经制定了《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》，但还缺少住宅法。
第一，城市住房商品化是国家确定的城市住房改革制度的方向，
第二，住宅法调整城市住宅关系，主要解决城市居民的住宅权问题，既“居者必须有其屋”
同时也要规定政府、社会和公民个人对此各负有什么义务和责任。这些内容，传统的房地产法是代替不了的。
第三，外国的经验可以借鉴。20世纪中叶以后，一些西方国家如新西兰、英国、美国等，纷纷制定住宅法，以确立关于居住房屋发生的社会关系的法律规范。它们的住宅法，与土地法等往往是并行的。
第四，房地产法与土地法的关系
土地法是调整土地关系的法律规范的总称。如房地产发展规范与土地利用管理就息息相关。土地法是相对所有土地而言的，而房地产法，仅涉及到与房屋在空间上结合为一体的土地。
第四节房地产法的体系
房地产法的体系是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。
一、房地产法的渊源体系
（一）宪法
宪法中对房地产的规定主要有：（1）关于国有土地的范围：第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。（2）关于集体土地的范围：第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。（3）关于土地的转让问题，第十条任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。（4）关于土地征收、征用问题，第十条国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
（二）房地产法律
房地产法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的法律文件，是我国房地产法的主要表现形式。它包括基本法律和其它法律两种。基本法律是指由第八届全国人大常务委员会第八次会议通过、并于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。
其它法律有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》等。
（三）国务院发布的房地产法规、决议和命令
国务院对房地产法制建设非常重视，迄今为止颁布的专门或相关行政法规有二十余部，其中有《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》。
（四）最高人民法院的文件
最高人民法院颁布的、在房地产案件审判中适用的大量房地产司法解释，也是房地产法的重要渊源。
（五）国务院各部、委发布的命令、指示和规章
国务院各部、委和直属机构颁布的部门规章中，涉及房地产的不少，作为国务院房地产主管部门的建设部和国土资源部（原国家土地管理局）均颁布大量房地产管理方面的部门规章。
（六）地方政权机关发布的房地产管理法规
地方各级人民代表大会和人民政府在宪法、法律规定的权限内所制定、发布的关于房地产方面的决议和命令、地方性法规，也是房地产法的表现形式。它只在本行政区内发生法
律效力。
二、房地产法的内容体系
1. 总则。
2. 房地产开发。
3. 房地产交易。
4. 物业管理。
5. 房地产市场管理。
6. 房地产法律责任。
三、房地产法的法理体系
四、房地产法学的理论体系
第五节房地产法的原则
房地产法的原则，是社会主义市场经济体制下房地产本质的集中体现，是房地产经济规律在法律上的反映。它是房地产立法、执法、守法全过程的基本指导思想和行动准则。（一）坚持社会主义土地公有制的原则
社会主义土地公有制是我国土地制度的核心。在土地所有上的表现，也分为国家所有和集体所有。
（二）坚持土地有偿使用的原则
在计划经济的年代，行政手段无偿、无限期划拨、调剂土地，排除了市场机制的作用，荼毒使用价值的商品化未能得到发展，因此要进行国有土地使用制度的改革，变无偿、无期限、无不可流动的土地使用制度为有偿、有期限、可流动的土地使用制度。
（三）符合城市规划的原则
城市规划是城市发展的纲领，也是房地产开发和城市各项建设的依据。保证城市有序协调发展。
（四）合理节约用地的原则
根据我国《宪法》第10条明确规定一切使用土地的组织和个人必须合理的利用土地。《土地管理法》也明确规定非农业建设必须节约使用土地这说明，节约用地本身并不是一件可有可无的事情，相反它是法律赋予管理机关加强用地管理的一项职责。
（五）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则
经济效益、社会效益和环境效益三者是一个有机的整体。三者是矛盾的，但从最后的结果来看，三者又是统一的，管理者的最大任务就是寻求三者结合的最佳点。在实践中，常常会出现开发商只重视经济效益而忽视其他效益的倾向。此时，政府的职责就是对这种行为进行合理的引导，以求得开发商的经济效益不损坏社会效益和环境效益。
（六）维护当事人合法权益的原则
维护房地产权利人的合法权益不受侵犯，是房地产法的基本任务，也是房地产立法执法的出发点与最终归宿。房地产权利人的合法权益是其进行房地产交易和正常生产、生活的前途和基础。也是维护正常的房地产市场秩序，促进社会主义市场经济发展的必要条件。
第二章房地产法律关系
第一节房地产法律关系的概念
二、房地产法律关系的概念
房地产法律关系是地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。
房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一是土地资源的稀缺；其二是土地、房屋的不可位移；其三是对不动产的法定要求。这些因素决定了房地产活动不完全等同与一般商品生产和商品交换，它具有更为特殊的开发经营和管理规划。
三、房地产法律关系的分类
1.依法律性质的不同，房地产法律关系分为：
（1）房地产民事法律关系。
房地产民事法律关系是指平等主体之间基于房地产权利流转而形成的权利义务关系，如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系。
（2）房地产行政法律关系。
房地产行政法律关系是指国有政府及其职能部门与房地产开发公司的感房地产主体之间，因行政管理依法形成的权利义务关系。如土地征收、征用法律关系。
（3）房地产经济法律关系
房地产经济法律关系是指国有及政府职能部门与房地产开发公司、公民及其他法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系，如房地产开发的规划和计划法律关系、房地产价格管理法律关系等。
2.依房地产法律规范调整对象的不同，房地产法律关系可以分为：
（1）房地产开发法律厂关系。
房地产开发法律关系好似指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系，如土地征收、征用法律关系。
（2）房地产交易法律关系
房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法形成的权利义务关系，如房地产转让法律关系。
（3）物业管理法律关系。
物业管理法律关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产修缮法律关系等。
（4）房地产管理法律关系。
房地产管理法律关系是指房地产管理机关与其他房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产项目规划审批法律关系。
四、房地产法律关系的特征
1.房地产法律关系性质的多重性。
它既包括因平等主体之间在房地产交易过程中发生的民事法律关系，又包括因实施房地产管理行为而在房地产管理机关与房地产开发公司之间所发生的行政法律关系，还包括因国家对房地产市场的干预而发生的经济法律关系。
2.房地产法律关系主体的广泛性。
房地产法律关系涉及到房地产开发、交易、中介服务、管理等活动中的各种主体，包括房地产管理机关、土地管理机关、房地产开发公司、房地产经营公司、房地产交易所、房地产咨询服务公司、房地产评估事物所以及其他法人和公民。
3.房地产法律关系客体的特殊性。
具有投资与消费的二重性，房地产的使用价值不因使用或时间的推移而减少，具有保值和增值的功能。
4.房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性。
房地产的开发、交易都要按法律规定的程序和具体的行为规则进行，如房地产开发要依法办理开发用地、开发项目的审批手续，房地产交易要依法进行成交价格申报和产权登记。
第二节房地产法律关系的分类
一、房地产法律关系的主体
房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可以分为以下几种：
1.房地产管理主体。包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门）、发
展改革委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。
2.房地产开发主体。主要指房地产开发公司。
3.房地产交易主体。包括从事房地产交易的公民、法人及其他社会组织等。
4.房地产服务主体。包括房地产交易所、房地产评估事务所、房地产经纪人、物业管理公
司等。
二、房地产法律关系的内容
房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职责）。
1.房地产管理职权、职责。
房地产管理职权、职责是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。
2.房地产民事权利。
房地产民事权利是指房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。它包括：（1）房地产财产权利，即房地产主体依法对其所有的房地产及产生的其他权利，如房地产所有权、租赁权、转让权、赠与权等。（2）房地产合同权，即房地产主体有订力各种房地产合同的权利，有要求对方履行合同中约定的各项义务的权利。（3）房地产活动中民事赔偿的权利，既房地产主体在房地产开发、交易活动中因另一放主体的违约或违法行为给其造成经济损失时，有权请求赔偿。
3.房地产法律义务。
房地产法律义务是指房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
三、房地产法律关系的客体
房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主题之权利义务共同指向的对象。
房地产法律关系的客体主要有房地产经济行为和房地产两大类：
（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主体为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。
（2）房地产。房地产法律关系主体的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。
第三节房地产法律事实
一、房地产法律事实的概念
房地产法律事实是指能够引出房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。客观性，既已经现实发生很存在的客观事实，包括行为、事件等，如果是主观想象、末现实存在的情况，就不是法律事实。然而，现实经济生活中，涉及房地产的客观想象和情况是多种多样的，并不是每一个客观情况的出现都会引起房地产法律关系的产生、变更和消灭，只有符合房地产法律规定的客观情况，才是房地产法律事实，才能引起房地产法律关系的产生、变更和消灭。
二、房地产法律事实的种类
房地产法律厂事实根据其发生是否与人的意志有关分行为和事件。行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现实。
（一）行为
1.房地产法律行为。房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定
的房地产法律关系而实施的合法行为。具体包括：（1）房地产开发的申请行为，既房地产开发公司就其开发房地产向房地产主管机关请求准许的行为。当事人的申请一旦提出就可在房地产主观机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。（2）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合同等。这些行为均可引起相应的房地产合同法律关系的产生、变更和消灭。
2.房地产管理行为。房地产管理行为制房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计
划、审批、检查监督、登记发证等行为。
3.违法房地产行为。违法房地产行为是指房地产法律关系主体不履行法定义务或侵犯其他
房地产主体权利，扰乱房地产市场秩序的行为。如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为，不进行交易价格申报行为等。房地产违法行为为往往会导致房地产法律关系无效，或引起损害及处处罚关系的产生。
（二）事件
房地产法律时间是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观情况，主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。
第三章土地征收法律制度
第一节土地征收法概述
一、土地征收的概念
是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为。土地征收权的特征：
一、他属于国家或政府的特有权力
二、他以公共目的为前提
三、他以补偿为条件
第三节土地征收程序
（一）申请（建设单位或个人需要使用国有土地的，应向有审批权限的县级以上人民政府土地行政主管部门提出使用国有土地的申请）。市
↓
（二）审查
（1）受理（市、县土地行政主管部门对符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请材料之日起30日拟定各种材料）市
↓
（2）审批（同级人民政府审批同意后，报上一级土地行政主管部门审查）市
↓
（3）审查（上级土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案，对符合条件的，在规定时间报送同级人民政府审核）省
↓
（4）审核（同级人民政府审核同意，逐级上报有批准权人民政府）省
↓
（5）审查（将审查所需资料报同级土地行政主管部门审查）省
↓
（三）批准
（1）审查（建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度，会审符合条件的，报有批准权的人民政府批准）国务院、省
↓
（2）批准（上报的有关方案，经有批准权人民政府批准后，同级行政主管部门在收到批准书后5日起将批复发出）国务院、省
↓
（四）公告
（1）公告（市、县人民政府应当在收到批准文件之日起10日内在被征收土地所在地内予以公告）
↓
（2）土地补偿登记（被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持证到土地主管部门进行登记）
↓
（3）土地补偿方案公告（市、县人民政府土地行政主管部门会同有关方面制定土地补偿方
案并公告）
↓
（4）补偿争议处理（县人民政府协调，协调不成，由批准土地征收的人民政府裁决，但不影响征用土地方案的实施）
2019年4月房地产法笔记(自考)
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？ [200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？ [200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？ [201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？ [201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？ [200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？ [201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？ [200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？ [201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？ [201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？ [200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？ [200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？ [201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？ [201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？ [200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？ [200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？ [200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？ [201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？ 39. [综合运用]房地产管理机构与有关机关、部门有什么样的工作关系？ 第二章土地管理法律制度 1. [识记]土地管理法的概念是什么？ 2. [领会]土地管理法的立法宗旨有哪些？ 3. [识记]土地法律关系的概念是什么？ 4. [识记]土地法律关系的要素有哪些？ 5. [识记]土地管理法的调整方法分为哪两种？
(整理)房地产企业运营管理
房地产企业运营管理 深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 ——目录 前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 ——前言 一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 ——前言 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理 ——前言 变化不断增加和加快----风险不确定性
利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 ----呼唤房地产的运营管理 房地产企业运营管理 ——前言 房地产企业运营管理 ——前言 前言 ——运营管理的概念与内容 一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或
企业管理发展的六个阶段
企业管理发展的六个阶段 企业按照由小到大、由弱到强的发展历程，展现出来的管理水平和所处的阶段可以大致划分为六个阶段。在每一阶段企业会有不同的关注焦点，也会产生相应短板。这种短板的突破又很大程度上取决两点：一是企业经营者自身修为的突破，一是企业在管理实务上的突破。 阶段一：无管理阶段企业的焦点完全在经营上 研发出了市场对路的产品，却面临销售的问题；或者有好的产品或创意，却打不开市场。 创业期的企业，大多表现在这个阶段。面对市场机会的招手，企业经营者一方面需要赚取足够的利润来积累资本，一方面又要面对其他同业的竞争。拥有优秀销售人员和销售手段的企业能够脱颖而出，赚取第一桶金。但经营企业，经营一个商业性的组织差别就在于要把整个价值的创造流程固化下来并能健康持续的运作下去。靠销售，只能解决交易问题，解决不了市场问题，企业需要系统化的营销解决思路。营销而不是销售，是客户导向而不是自身的利润最大化。所谓，将欲取之必先与之，说的就是这个道理。客户是企业的衣食父母，只有把客户孝敬好了，客户才会给我们更好的养育。只有像对待自己亲人一样的对待客户，为客户多想想，为客户多做一些，给客户他们想要的价值，始终的坚持下去，企业的价值创造才能够固化下来并持续的运作。诚信经营，重视信誉。当经营者具有善恶感，诚信做事，承担一个企业公民的基本义务时，企业就能在这个阶段中生存下来。 无管理阶段的企业，虽可以依靠诚信、系统的营销解决思路解决生存危机，但要发展，就必须建立起基础管理。
A企业是一家典型的此阶段企业。企业有十多年的历史，在某市从事家具零售业务。企业的核心团队主要是老板家族人员：老板负责公司整体经营，老板娘管财务，老板的侄儿负责采购，老板的堂弟负责物流，老板的外甥负责仓库，老板的姐夫负责售后，老板姐姐负责统计和工资核算。企业基本上没有什么管理制度，家族成员一个人盯着一块，依靠人盯人来管理。企业创业以来一直都比较稳定，该老板的一站式解决创意适应了市场的需求，十多年来的专注经营积攒了一批稳定的客户，从老板家乡的中专、技校等招聘过来并持续培养的年轻人组成了忠诚的销售团队。然而，该企业的老板却对自己的现状十分的不满，他说：做了十几年的建材，刚开始是只有一个小型销售店，现在只不过是一个中型的家具超市外加一个小型的销售店，发展太慢了。 国内众多的小型企业基本上都是处于无管理阶段的企业。企业的经营者虽然具备敏锐的商业意识，有胆量，勤劳，敢于拼搏，被生活所逼进入了创业的大军。依靠对客户的诚信，家族的同心协力，使企业生存下来并获得稳定的发展。但也正是由于没有什么制度性的管理，更确切的说是没有建立起系统的基础管理，导致企业在生存下来后难以持续成长。 笔者被该企业邀请做诊断时，发现该企业已经是危机四伏。年轻的销售团队对企业多年来成长缓慢表示了不满，骨干人员更由于经营环境不好造成的收入降低而产生了离开企业的念头;家族成员长期占据各个核心岗位，使得家族成员养成了骄傲和无纪律的习惯，带来了企业纪律的涣散，并形成了家族与非家族员工间的对立和冲突;老板想法多，管理上随意性大，变化多，员工无所是从，企业高层和基层在想法和思路上差异较大，企业的向心力低下;企业没有一套标准化、流程化、制度化的规范化的操作，使得经营的细节上问题众多，带来客
房地产公司经营管理制度[详细]
XX房地产公司 经营管理制度 编写说明 1、本制度所包含的任何条款,由公司行政办公室负责解释. 2、本制度经批准下发,即为公司最高行动准则,公司所属员工必须严格遵守执行. 3、本制度在执行中,由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的,须先通知行政办公室,由行政办公室报公司领导批准后统一进行修正. 第一部分公司概览 第一章公司组织机构图
第二章公司各职能部门岗位设置 一、行政办公室 (一)办公室主任 (二)办公室文员 (三)办公室驾驶员 二、财务部 (一)经理 (二)主办会计 (三)出纳 三、工程部 (一) 经理 (二)各专业工程师 (三)档案资料员 四、开发部 (一)经理 (二)专业人员 五、经营管理部 (一)经理 (二)预算工程师 (三)档案管理员
六、销售部 (一)销售经理 (二)销售代表 第二部分各部门岗位职责 第一章行政办公室岗位职责 一、办公室工作内容 (一) 公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员; 2、协同各部门办理员工的招聘工作,为各部门提供符合条件的员工; 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作; 4、协同各部门对员工进行培训,提高员工的整体素质及工作能力; 5、负责员工工资的管理工作; 6、负责正式员工劳动合同的签订; 7、负责保存员工相关个人档案资料; 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利; 9、根据工作需要,负责招聘临时工及对其的管理工作; 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明. (二) 公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况; 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理;
第一章房地产经纪概述
《物业经纪理论与实务》讲义 选用教材： 孔凡文主编，《房地产经纪人》第五版，大连理工大学出版社，2010。 学时分配： 第一章房地产经纪概述 第一节房地产经纪的含义和分类 第二节房地产经纪的特性 第三节房地产经纪的作用 第四节房地产经纪的产生与发展 第一节房地产经纪的含义和分类 一、房地产纪纪的含义 （一）经纪的含义 1.经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 （二）房地产纪纪的含义 1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。 3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的房地产经纪人员; 4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代办事务的服务费)。 5.房地产经纪的主要方式是居间和代理。 概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的
委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 二、房地产经纪的分类(掌握) (一)房地产居间与房地产代理 就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 1.房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 2.房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。 第二节房地产经纪的特性 一、经纪的特性(了解) 活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性 二、房地产经纪的特性(熟悉) (一)活动范围的地域性 (二)活动后果的社会性(基于房地产自身的特殊性) 第三节房地产经纪的作用 一、房地产经纪的必要性(掌握) (一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。 其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。 再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济
房地产公司经营管理部职责[115829]
房地产公司经营管理部职责[115829] 房地产公司经营管理部职责 1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。 2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。 3、制定公司计划管理、统计管理、内部审计管理、目标管理、固定资产管理、经济合同管理和信息管理等基础管理方面的规章制度，经公司总经理批准后组织实施。 4、负责组织制定公司各项制度与流程，对下属部门重大制度与流程进行审核及执行效果监督。 5、督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益。 6、全面实行经营计划管理。拟定年度经营计划，组织开展经济活动分析，并通过组织实施，提升经济工作的运行质量。 7、全面实行审计监督管理。对各公司的各业务环节定期或随机进行财务方面的审计和监督，建立经常性防错纠弊的机制，及时发现和纠正财务管理、会计核算过程中出现的各种不良情况与问题，防止差错和违纪现象发生。 8、加强统计管理，编报各类统计报表，真实全面反映企业运营状况。通过数据资料的统计分析，找出管理的薄弱环节，提出改进建议报公司领导，为领导决策提供经营管理方面的信息支持。 9、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。 10、负责公司各部门经营业绩的考核，并对生产经营综合计划的执行情况进行跟踪、监督和考核。 11、协调公司各项法律事务工作，与顾问单位进行沟通，协同做好经济纠纷的调解和起诉、应诉工作，保障公司合法权益不受侵犯。 12、加强业务部门之间的横向沟通，对经营中出现的问题及时协调解决，仲裁经营管理过程中部门间发生的争议。加强对集团所属公司日常业务流程管理和经营管理的监督和检查。 13、负责集团公司档案管理工作，对公司各类档案进行收缴、整理、登记和保管，认真履行档案管理制度。 14、负责经济合同管理，对公司各类合同进行审查，规避法律风险，同时做好合同的登记、保管工作。 15、对各阶段工作计划和业务会议决议事项落实情况进行跟踪、检查、考核。 感谢您的阅读！
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
【房地产经营管理】房地产概论习题课教案
《房地产概论》教案（习题课） 土木工程系工程管理教研室 黄万新
第一部分房地产投资估算 【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ 【解】 （1）已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）； 月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月 （2）则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i （1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元） 【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？ 【解】 （1）已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）； 月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月 （2）则月还款额： A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1] =175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]
=2823.4（元） （3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元） 【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？ 【解】 （1）已知： P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首次月还款额为： A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n} =600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180} =300/（1-0.9144）=3504.67（元） （3）第10年最后一个月份的还款额A120为： A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元 【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
房地产法1-3章辅导(1)
第一章房地产法概述 一、学习指南 通过本章学习，学员应掌握房地产、房地产法的概念；我国房地产法的调整对象及体系； 了解我国房地产法发展的历史及现状。 二、重点难点 1、房地产的概念：是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、房地产法的概念及调整对象：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社 会关系的法律规范的总称。包括：房地产开发关系、交易关系、物业管理关系 及房地产管理关系。 3、我国房地产法的渊源体系： （1）宪法 （2）房地产法律 （3）国务院发布的房地产法规、决议和命令； （4）最高人民法院的文件； （5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章； （6）地方政权机关发布的房地产管理法规。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 一、选择题 1、《城市房地产管理法》于（）起施行。 A 1994年1月1日 B 1995年1月1日 C 1996年1月1日 D 1997年1月1日 2、下列有权制定房地产行政法规的主体是（） A 最高人民法院 B 最高人民检察院 C省、市人大及常委会 D 国务院 3、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》() A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的 B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的 C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的 D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的 参见《城市房地产管理法》2条和第71条。 4、房地产法调整下列哪些关系 A房地产开发关系 B房地产交易关系
项目管理与企业发展
项目管理与企业发展 项目是实现企业战略目标的载体 在企业的发展中，项目和运作是企业发展过程中密切相关的两类活动。企业的创立本身就是一个项目的开始，它通过一个新建设项目使企业形成了提供某种产品或服务的能力，以满足市场或顾客的需要，从而获取盈利并得以生存和发展，并在此基础上重复运作。经过一段时间的运作之后，由于企业设备老化陈旧或环境及市场变化等原因，企业原有的设备可能已无法生产出高品质的产品或者原有的产品或服务可能已不适应市场需求，企业因此可能无法生存或发展下去，这时就又需要通过设备的大修改造项目、新产品开发项目或企业的改扩建项目来使企业恢复原有的生产能力或上升到一个新的运作平台。在企业的整个发展过程中，总是如此不断的重复着项目与运作的交替过程，运作导致企业的量变，项目使得企业出现了质变，是企业跳跃式发展的动力。 以今天处于高速发展的IT企业为例，其正处于以项目为主导的环境中。企业每天所面对的不仅仅是几个大型项目，而将是成百上千不断发生和进行的项目。产生这种变化的因素是多方面的，包括：客户需求的不断提高导致产品生命周期缩短、产品开发项目数量大增；新技术导致了对研究和开发项目需求的增加；为了提高业务赢利能力，改进业务模式的项目需求大增等。在这种多项目并发、高技术、快速变化、资源有限的环境下，失败和挫折是经常发生的。由于企业总是需要努力满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，因此需要考虑实施新的管理方法，可采取的方法之一就是按项目进行管理 项目管理的发展与广泛应用 项目管理为现代企业管理模式提供了一种有力的组织形式，改善了企业对各种人力和资源利用的计划、组织、执行和控制方法，对管理实践做出了重要的贡献。从国外项目管理的发展看，美国在20世纪60年代只有航空、航天、国防和建筑企业才愿意采用项目管理；70年代项目管理在新产品开发领域中扩展到了复杂性略低、变化迅速、环境比较稳定的中型企业中；到70年代后期和80年代，愈来愈多的中小企业也开始注目项目管理，将其灵活地运用于企业活动的管理中，项目管理技术及其方法本身也在此过程中逐步发展和完善，到80年代，项目管理已经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。直到今天，国外项目管理已发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中。 随着市场全球化、信息化的发展，全球企业对有限资源的争夺越来越激烈，客观上要求企业
房地产开发与经营管理论文
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
房地产概论
房地产开发概论重点 题型：1. 名词解释3个15分2.填空20个20分3.简答题5个25分4.计算分析3个40分（10 + 10 + 20） 第一章房地产开发概述 1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。 1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。 1.1.2 房地产的特性1）区位特性2）价值特性3）外部特性 1.2.3 房地产开发的模式1）多元化开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发 2）专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发 3）其他开发模式定向开发服务性开发 1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发 2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分 Ⅰ居住房地产开发项目普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房高档商品住房 Ⅱ商业房地产开发项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园 Ⅲ工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区 Ⅳ特殊用途房地产项目高尔夫球场飞机场汽车加油站车站码头 第二章房地产开发程序及房地产开发管理概述 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性1. 产品的形成尤其内在的规律性2. 投资、风险大 3.复杂的生产活动，参与方众多 4.引导、监督管理，促进市场健康发展 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段 2.2 房地产开发的主要参与者开发商政府部门咨询机构承包商金融机构 2.3 我国房地产开发管理体系1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控 第三章房地产开发项目可行性研究 可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估3. 4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标 1 静态投资回收期Pt=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量 Pt≤Pc 基准投资回收期 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。 Pt=6-1+|-25|/325=5.077年
企业管理理论的发展
企业管理理论的发展 摘要：关于企业战略，美国著名战略学家安索夫认为，企业战略管理，是指将企业日常业务决策同长期计划决策相结合而形成的一系列经营管理业务。企业战略管理对于企业发展起到重要作用。 (一)早期战略思想阶段。 在此阶段，虽没有出现完整的战略理论体系，但已产生了很精彩的战略思想。美国哈佛大学的迈克尔·波特教授对此作了精辟的概括，总结了早期战略思想阶段的三种观点。 企业战略思想的第一种观点。20世纪初，法约尔对企业内部的管理活动进行整合，将工业企业中的各种活动划分成六大类：技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动和管理活动，并提出了管理的五项职能：计划、组织、指挥、协调和控制，其中计划职能是企业管理的首要职能。这可以说是最早出现的企业战略思想。 企业战略思想的第二种观点。1938年，美国经济学家切斯特·巴纳德在《经理人员的职能》一书中，首次将组织理论从管理理论和战略理论中分离出来，认为管理和战略主要是与领导人有关的工作。此外，他还提出管理工作的重点在于创造组织的效率，其他的管理工作则应注重组织的效能，即如何使企业组织与环境相适应。这种关于组织与环境相“匹配”的主张成为现代战略分析方法的基础。 企业战略思想的第三种观点。19世纪60年代，哈佛大学的安德鲁斯对战略进行了四个方面的界定，将战略划分为四个构成要素，即市场机会、公司实力、个人价值观和渴望、社会责任。他还主张公司应通过更好地配置自己的资源，形成独特的能力，以获取竞争优势。 (二)传统战略理论阶段。 1965年，安索夫出版了第一本有关战略的著作《企业战略》，成为现代企业
战略理论研究的起点。从此以后，很多学者积极地参与企业战略理论的研究，在这一时期出现了多种不同的理论学派。 1.设计学派。这一学派以安德鲁斯教授及其同仁们为代表。设计学派认为，企业战略的形成必须由企业高层经理负责，而且战略的形成应当是一个精心设计的过程，它既不是一个直觉思维的过程，也不是一个规范分析的过程；战略应当清晰、简明，易于理解和贯彻。 2.计划学派。计划学派是以安索夫为杰出代表。计划学派认为，战略的形成是一个受到控制的、有意识的、规范化的过程。战略行为是对其环境的适应过程以及由此而导致的企业内部结构化的过程。 3.定位学派。其杰出代表人物是迈克尔·波特。定位学派认为企业在制定战略的过程中必须要做好两个方面的工作：一是企业所处行业的结构分析；二是企业在行业内的相对竞争地位分析。 4.创意学派。创意学派认为战略形成过程是一个直觉思维、寻找灵感的过程。 5.认知学派。认知学派认为，战略的形成是基于处理信息、获得知识和建立概念的认知过程——其中后者是战略产生的最直接、最重要的因素，而在哪一阶段取得进展并不重要。 6.学习学派。学习学派与以往学派的不同在于，它认为战略是通过渐进学习、自然选择形成的，可以在组织上下出现，并且战略的形成与贯彻是相互交织在一起的。 7.权力学派。权力学派认为，战略制定不仅要注意行业环境、竞争力量等经济因素，而且要注意利益团体、权力分享等政治因素。 8.文化学派。文化学派认为，企业战略根植于企业文化及其胈后的社会价值观念，其形成过程是一个将企业组织中各种有益的因素进行整合以发挥作用的过程。 9.环境学派。环境学派强调的是企业组织在其所处的环境里如何获得生存和发展，要特别关注环境因素。 10.结构学派。它把企业组织看成是一种结构——由一系列行为和特征组成的有机体；把战略制定看成是一种整合——由其他各种学派的观点综合而成的体系。
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房地产企业经营的几个特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，根据对房地产企业经营的总结概括；其经营特点主要有以下几点： 1、开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性 所谓复杂性包括两个方面： （1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 （2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4、开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5、经营风险大 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）
房地产经营管理概述p
房地产经营管理概述p 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
房地产经营管理概述 章前案例： 广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅无异杯水车薪，不能解决问题。经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。 1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备工作。当年10月5日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议，12月动工兴建。条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子1/3给外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖新村。 以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。1983年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。 东华公司的实践证明，房地产经营管理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平稳发展。 房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。 4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。 5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。 6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。 7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。 8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
战略管理的产生与发展
第一章战略管理的产生与发展 第一节战略管理的本质 一、战略管理定义 企业高层管理人员为了企业长期的生存和发展，在充分分析企业外部环境和内部条件的基础上，确定和选择达到目标的有效战略，并将战略付诸实施和对战略实施的过程进行控制和评价的一个动态管理过程。 二、战略管理的本质 （一）、整合性管理理论、企业最高层次的管理理论。（1、管理基础、2、职能管理、战略管理。） （二）、企业高层管理人员最重要的活动和技能。 （三）目的是提高企业对外部环境的适应性，使企业实现可持续性发展。 第一节战备管理的产生 第一阶段：生产管理时代 第二阶段：经营管理时代 第三阶段：战略管理时代 图1-1
出发点中心手段目的 工厂产品推销和促销通过扩大消费者需求来获取利润 （a）推销观念 目标市场顾客需求协调市场营销通过满足消费者需求来获取利润 (b) 市场营销观念 未来投入投入产出未来产出 图1-2
第三节战略管理在西方的发展 一.发展概况 60年代学起、70年代形成热潮、80年代回落、90年代重振与发展。二．战略管理理论研究的历史沿革 图1-3 第四节．战略管理在中国的发展 一、战略管理在中国的发展及其现状 初创时期、推进时期、发展时期 二、我国企业实施战略管理的必要性。 （一）、战备管理——适应市场竞争环境的制胜利器 （二）战略管理——延长公司寿命的长青之术 （三）战略管理——着眼于未来管理的基本方法 1、它帮助你建立一个固定坐标 2、它迫近使你向前看 3、它能使各级管理人员集中注意主要经营业员所 4、它引导经理们按时间表完成任务
第二章战略管理的性质与原则 第一节企业战略的内涵和特征 一、企业战略的内涵 （一）、安德鲁斯的定义 （二）、魁因的定义 （三）安索夫的定义 （四）明茨伯格的定义 表2-1 二、企业战略的特征 1、高度的全局性。 2、长期的目的性 3、竞争的对抗性 4、经营的风险性 5、切实可行性 第二节企业战略的构成要素 1、产品与市场的范围 2、增长向量 3、竞争优势 4、协调作用 二、霍弗和申德尔的观点： 1、经营范围 2、资源配置 3、竞争优势 4、协同作用 三、伊丹敬之的观点 1、产品与市场群（向谁推销什么） 2、业务活动领域（自己做些什么工作） 3、经营资源群（应具有什么能力）
房地产法规考试知识要点(整理版)
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼 阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解）