国税发2009年31号文件

国税发 2009 年 31 号文件,3 月新出的关于
房地产所得税
关于印发《房地产开发经营业务企业所得
税处理办法》的通知

发文日期:2009-03-06发文字号:国税发
[2009]31号
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则 
第一条 根据《中华人民共和国企业所
得税法》及其实施条例、《中华人民共和国
税收征收管理法》及其实施细则等有关税
收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房
地产开发经营业务的企业（以下简称企
业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括
土地的开发，建造、销售住宅、商业用房
以及其他建筑物、附着物、配套设施等开
发产品。除土地开发之外，其他开发产品
符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房
地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证
明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税
收征收管理法》第三十五条规定的情形，
税务机关可对其以往应缴的企业所得税按
核定征收方式进行征收管理，并逐步规
范，同时按《中华人民共和国税收征收管
理法》等税收法律、行政法规的规定进行
处理，但不得事先确定企业的所得税按核
定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理 
第五条 开发产品销售收入的范围为销
售开发产品过程中取得的全部价款，包括
现金、现金等价物及其他经济利益。企业
代有关部门、单位和企业收取的各种基
金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内
或由企业开具发票的，应按规定全部确认
为销售收入；未纳入开发产品价内并由企
业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销
售合同》或《房地产预售合同》所取得的
收入，应确认为销售收入的实现，具体按
以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售
开发产品的，应于实际收讫价款或取得索
取价款凭据（权利）之日，确认收入的实
现。
（二）采取分期收款方式销售开发产
品的，应按销售合同或协议约定的价款和
付款日确认收入的实现。付款方提前付款
的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产
品的，应按销售合同或协议约定的价款确
定收入额，其首付款应于实际收到日确认
收入的实现，余款在银行按揭贷款

办理转
账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品
的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产
品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品
的，属于企业与购买方签订销售合同或协
议，或企业、受托方、购买方三方共同签
订销售合同或协议的，如果销售合同或协
议中约定的价格高于买断价格，则应按销
售合同或协议中约定的价格计算的价款于
收到受托方已销开发产品清单之日确认收
入的实现；如果属于前两种情况中销售合
同或协议中约定的价格低于买断价格，以
及属于受托方与购买方签订销售合同或协
议的，则应按买断价格计算的价款于收到
受托方已销开发产品清单之日确认收入的
实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双
方分成方式委托销售开发产品的，属于由
企业与购买方签订销售合同或协议，或企
业、受托方、购买方三方共同签订销售合
同或协议的，如果销售合同或协议中约定
的价格高于基价，则应按销售合同或协议
中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企
业按规定支付受托方的分成额，不得直接
从销售收入中减除；如果销售合同或协议
约定的价格低于基价的，则应按基价计算
的价款于收到受托方已销开发产品清单之
日确认收入的实现。属于由受托方与购买
方直接签订销售合同的，则应按基价加上
按规定取得的分成额于收到受托方已销开
发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，
包销期内可根据包销合同的有关约定，参
照上述1至3项规定确认收入的实现；包销
期满后尚未出售的开发产品，企业应根据
包销合同或协议约定的价款和付款方式确
认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞
助、职工福利、奖励、对外投资、分配给
股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事
业单位和个人的非货币性资产等行为，应
视同销售，于开发产品所有权或使用权转
移，或于实际取得利益权利时确认收入
（或利润）的实现。确认收入（或利润）