影响房地产投资的因素

影响房地产投资的因素有很多，主要有一下几个因素：

一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。有一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，投资者在投资房地产前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。相对于目前开封的城市规划以及交通设施建设，西区优于东区、北区由于南区，所以能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空间，市区资金的时间价值。

二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。可以看到，目前开封东区的生态环境相对较差，污染因素较多，而西区虽然视野开阔，但市场、商场等生活场所较少，极大地影响了大家生活上的不便。

三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模。目前开封的众多生活小区，除了一些高等小区外，大

多数的生活小区物业管理存在诸多问题，业主委员会与物业公司的矛盾时有发生，很多物业管理方面的纠纷得不到及时处理，甚至造成业主被动的将矛盾纠纷诉诸法律寻求解决。

四、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。目前，开封的小区建设，除不多的几个成熟小区外你还可以找到多少个配套设施齐全的标准生活小区吗？

五、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房地产升值提供了较大空间，房地产的品质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买“过时”房产。

六、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。大家知道，我们目前的开封不但国家划分的三线城市，而且属于三线城市中的垫底城市，人民并不富裕、购买力不高，除了对房地产的刚性需求外，投资房地产用于置业的有几人？就是手中有几个小钱的人

大部分也在寻求更好的投资渠道，以期资金的升值。并且从目前的供求状况来看，供是大于求的，在不多的有几个小钱，可能会投资房地产的人中，我看还是持观望态度，理性的多，直接甩手置业的应该不存在吧？

七、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。当然一般说来，作为投资，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报。但从目前我国房地产所处的环境来看，国家政策层面经常性的运用政策杠杆予以调节房地产市场，市场波动因素很多，如果投资房产用于置业，你能左右国家较长时间中对于房地产市场的调控政策的释放吗？

八、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，当然如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。但对于一个个体来说，你能掌控的了我国经济周期的运行规律吗？就像目前的股市一样，从2007年的熊市到目前的牛市，让你甚至重新又看到了挎篮的大妈都涌入了交易大厅的情形，你会提前预测到吗？何时会出现拐点你会看到吗？

兰亭序

永和九年，岁在癸丑，暮春之初，会于会稽山阴之兰亭，修禊事也。群贤毕至，少长咸集。此地有崇山峻岭，茂林修竹；又有清流激湍，映带左右，引以为流觞曲水，列坐其次。虽无丝竹管弦之盛，一觞一咏，亦足以畅叙幽情。是日也，天朗气清，惠风和畅，仰观宇宙之大，俯察品类之盛，所以游目骋怀，足以极视听之娱，信可乐也。

夫人之相与，俯仰一世，或取诸怀抱，晤言一室之内；或因寄所托，放浪形骸之外。虽取舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇，暂得于己，快然自足，不知老之将至。及其所之既倦，情随事迁，感慨系之矣。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴怀。况修短随化，终期于尽。古人云：“死生亦大矣。”岂不痛哉！

每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于怀。固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。后之视今，亦犹今之视昔。悲夫！故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其致一也。后之览者，亦将有感于斯文。

河南省经济增长影响因素分析资料报告

资源与环境学院 计量地理学课程论文 省经济增长影响因素分析 班级 姓名 学号 专业地理科学专业

省经济增长影响因素分析 摘要：改革开放以来，省的经济一直在以极快的速度增长，本文采用经济增长模型和多元线性回归分析方法对2001～2014年省经济增长因素进行研究，分析了物质资本、消费、财政支出对省生产总值的影响，建立计量模型，寻求这些变量与省国民产出的数量关系，进行定量分析，对模型进行检验。 关键词：消费、投资、经济增长、财政支出 一、前言 （一）经济增长理论 经济增长是指一个国家或地区的生产商品和劳务能力的扩大。在实际核算中，常以生产的商品和劳务总量的增加来表示，即以国民生产总值和地区生产总值的（GDP）的增长来计算。经济增长是经济学研究的永恒主题。 古典经济增长理论以社会财富的增长为中心，指出生产劳动是财富增长的源泉。现代经济增长理论认为知识、人力资本、技术进步是经济增长的主要因素。 （二）影响因素的分析 从古典增长理论到新增长理论，都重视物质资本和劳动的贡献。物质资本是指经济系统运行中实际投入的资本数量.然而，由于资本服务流量难以测度，在这里我们用全社会固定资产投资总额（亿元）来衡量物质资本。居民消费需求和政府投资也是经济增长的主导因素。 经济增长问题既受各国政府和居民的关注,也是经济学理论研究的一个重要方面。 在2001—2014年的14中,我省经济年均增长率高达11.5%,综合实力大大增强,居民收入水平与生活水平不断提高,居民的消费需求的数量和质量有了很大的提高。但是,我省目前

仍然面临消费需求不足问题。因此,研究消费需求对经济增长的影响,并对我省消费需求对经济增长的影响程度进行实证分析，可以更好的理解消费对我省经济增长的作用。 二、数据收集与模型的建立 （一）数据收集 本文采用了2001-2014年的省生产总值等数据，来源于《省统计年鉴》，具体数据表如下：

新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例

2015届本科生毕业论文 新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理 申请学位管理学学士 指导教师吴明发职称副教授 副指导教师职称 答辩时间2015年 5 月 31日

目录 摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)

浅析影响工程项目成本的因素_李明

浅析影响工程项目成本的因素 李明 （陕西路桥集团有限公司） 1对影响工程项目成本的因素进行分析的重要性 1.1工程项目中成本管理和控制的意义 在工程项目施工过程中，必须对各种生产要素的投入进行核算和控制，降低生产耗费，取得更多盈利，才能为企业的发展提供更多积累，提高企业的市场竞争力。 1.2分析影响工程项目成本的因素是实现成本管理和控制的客观要求 （1）现代的成本管理是一种动态管理是一个过程控制，客观上要求我们对管理内容进行整理分析和总结归纳。 （2）成本的管理和控制是一个管理系统，对系统的认识既要分解分析又要综合归纳，在分解管理环节的基础上才能找出对工程成本造成影响和变动的原因，才能有的放矢的采取措施。 （3）分析影响工程成本各种因素的过程，也是在项目组织系统内划分各个责任层次，对全部成本预算内容进行全面分解的过程；这有助于划清项目成本中的各种经济责任，明确全体项目工作人员的“责、权、利”关系；使经济责任制在基层落实，真正达到有效控制第一线资源消耗量的目的。 2分析影响工程项目成本的因素 2.1施工方案与成本的关系 2.1.1施工方案的主要内容及要求 （1）施工方法的确定：施工方法是施工方案的核心内容具有决定性作用。在现代的施工条件下施工方法一般是施工机械、机具选择和搭配的问题。其确定应考虑以下几个方面： ①确定的施工方法必须具备实现的可能性。 ②确定的施工方法应考虑保证合同工期的要求。 ③确定的施工方法应进行多种可能方案的经济比较，力求降低成本。 ④确定的施工方法能够保证施工质量和安全。 （2）施工机械的选择：正确的选择施工机械能使施工方法更为先进、合理、经济，因此施工机械选择的好与坏很大程度上决定了施工方案的优劣。在选择施工机械时应按照以下原则： ①首先在现有的和能够就近获得的机械中选择。 ②评估机械的损耗费与运行费是否经济。 ③考虑施工机械的现场科学组织搭配。 ④进行购置与租赁机械的经济比较。 ⑤要有全局观念统筹考虑选择施工机械。 （3）施工组织安排：施工组织是研究施工项目在施工过程中各种资源合理组织的科学。按成本管理的要求我们应做好以下几个重要环节的工作。 ①作业组织：作业组织分顺序作业、平行作业、顺序作业三种形式。单位工程一般是顺序作业和搭接作业混合组合；工期要求紧迫的工程多组织平行作业，但平行作业需加大资源投入使工程成本增大。对于公路工程施工其包括的单位工程和单项工程较多，若组织流水作业，由于每个施工段的工程量差别大，流水步距不易确定；而组织搭接作业可在不增加资源投入的前提下加快工期，另外搭接施工组织形式易于形成立体交叉作业，这样可以充分利用施工的空间和时间加快进度。 ②劳动组织：劳动组织合理可充分发挥每个劳动者的作用，提高劳动生产率，降低工程成本。在劳力配备上应满足以下几点：a.保证每个人的最小工作面，使劳动者工作起来不相互干扰，以充分发挥劳动者的工作效率。b.配备的工人技术等级比例适当，不同技术等级的工人搭配合理，高等级的工人少而精，使其发挥指导和领班作用。c.工种人数搭配合理，工种人数搭配比例必须满足各工种的工作量满负荷运转。d.作业队或班组配备的人数要满足工艺操作要求的最少人数否则会影响工程进展甚至会降低工程质量。 2.1.2施工方案与工程成本的关系 从施工方案制定的原则和内容可以看出：施工方案的优劣直接影响工程项目的目标成本和利润，施工方案有多个，只有正确的评估并选择最优施工方案施工才可降低成本、加快进度、保证施工质量和安全，实现工程项目投入最少产出最大，提高经济效益，完成目标成本的控制指标。 2.2施工进度与成本的关系 2.2.1成本管理对施工进度的要求 （1）项目开工前必须结合项目的具体情况和资源供给的可能性，采用合理的施工技术、施工工艺、采取各种技术组织措施，优化配置施工生产的诸要素，达到既缩短工期又不提高成本的目的。 （2）项目施工过程中，及时准确的进行经济核算，充分利用现代管理技术（如网络计划技术）对施工过程进行实时的控制，同时采取各种措施调动广大职工的劳动积极性和主动性，做到人尽其才、物尽其用，保证工期目标和成本目标的实现。 2.2.2施工进度与工程成本的关系 在保证要求工期的前提下尽量降低施工成本，在项目目标成本的控制下尽量加快施工进度。 2.3施工质量与成本的关系 2.3.1质量成本的概念及其成本构成 摘要：施工项目管理法是现代建筑施工企业为适应日益激烈的国际化竞争和市场竞争而建立的一种企业生产组织形式。面对社会主义市场经济的要求，项目管理的核心任务是：在施工中建立完善和完整的经济核算制度，达到有效管理和控制工程项目成本的经营目标。在此认为首先系统的认识和分析影响工程项目成本的诸多因素是很有必要的，是管理和控制好工程项目成本的前提条件。 关键词：浅析；影响；工程项目；成本；因素 商界财会论坛 6 广东科技2012.1.第2期

投资对经济发展的影响

投资对经济发展的影响 班级：电0802—2班 姓名：*** 学号： 投资，指货币转化为货币的过程。投资可分为实物投资、资本投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。 投资在景荣活动中，起到很大的作用，具体有： 1、投资对经济增长的影响 投资与经济增长的关系非常紧密。在经济理论界，西方和我国有一个类似的观点，即认为经济增长情况主要是由投资决定，投资是经济增长的基本推动力，是经济增长的必要前提。投资对经济增长的影响，可以从要素投入和资源配置来分析。 2、投资是促进技术进步的主要因素 投资对技术进步有很大的影响。一方面，投资是技术进步的载体，任何技术成果应用都必须通过某种投资活动来体现，它是技术与经济之间联系的纽带；另一方面，技术本身也是一种投资的结构，任何一项技术成果都是投入一定的人力资本和资源（如试验设备等）等的产物。技术进步的产生和应用都离不开投资。 从国际资本大体分类看，有直接投资和间接投资。国际直接投资指一国的某行为主体通过经营对另一国的某企业有持久利益和一定程度的控制力。 20世纪90年代以来国际资本的流向表现出以美、欧、日三极双向互流为核心，同时向各自地区外围扩散的特征，在核心层与外围层的投资流动中，发展中国家成为国际投资新的增长极和生长带，这一方面指流向发展中国家的资本成倍上升，发展中国家作为国际资本输入国的地位有所提升；另一方面是指发展中国家也开始跻身资本输出国行列。建国以后的中国在很长一段时间，由于当时不利的国际环境和意识形态方面的原因，与国际社会政治、经济、文化等各方面的交往联系都很少，实行“关起门来搞建设”的经济建设方略，对外国资金和技术的利用和引进几乎为零。 经过多年的建设，到改革开放以前，我国虽然建立了一整套比较完备的国民工业体系，但产业结构水平低、结构不合理、效益低下、经济发展缓慢，总体上与世界发达国家经济发展水平的差距进一步加大。 改革开放后，通过经济体制改革和对外开放本国市场，大力引进外资加速我国经济建设和产业结构调整，顺应了全球经济一体化和贸易、投资自由化的大趋势，经济建设取得长足的发展，经济持续多年高速增长，综合国力不断提高，产业结构趋于合理化且技术升级换代加快，加速了我国的工业化进程。 经济建设成就的取得是与大量外资参与国内经济建设所密不可分的，中国也由于自身资源、市场、劳动力、外资投资政策等各方面的优势而成为国际投资最为活跃的地区。我国在国际直接投资方面拥有着许多机遇，如：①海外直接投资的注入增加了我国的资本存量。海外直接投资的进入通常会引致母国企业的追加或辅助投资，跨国企业还通过为东道国当地资本市场提供有吸引力的投资机会，能够有效地动员当地储蓄，成为引发国内投资的催

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

影响我国经济可持续发展的因素分析

影响我国经济可持续发展的因素分析 【内容提要】自改革开放以来我国经济实现了持续高速增长，但从可持续发展的角度审视这种增长，还存在许多问题。本文从人口素质、自然资源利用及环境问题三方面分析了影响我国经济可持续发展的因素，并相应地提出了我国经济可持续发展的战略构想。 【关键词】可持续发展/因素分析/战略构想 “可持续发展理论”认为经济发展应与资源保护相结合，强调人类利用生物圈的管理，目的是使生物圈既能满足当代人的最大利益，又不对后代人满足自身需求的能力构成危害。这一理论最早出现于1980年联合国规划署（unep）委托世界自然资源保护联盟（lucn）起草的《世界自然资源保护战略》的文件中[1]。随着人们认识的不断提高，对可持续发展问题的探讨越来越深入和具体，“从可持续发展思想的发展历程可以看出，可持续发展已从一开始注重生物方面，扩展到注重包括环境、经济、社会等各个相关因素，并使之相互协调发展。可持续发展应是生态—经济—社会复合系统整体的可持续性发展。衡量可持续发展主要有经济、环境和社会三方面的指标，缺一不可[1]。”在过去的20年间，中国经济经历了空前的城市化和令人瞩目的工业化过程，其经济增长率已经稳定在8％-9％，确立了发展中的经济大国形象，但是，按照“生态—经济—社会的指标”进行衡量，我们的经济增长并不等于经济发展，更不一定能实现经济的可持续发展。资料显示，如果从GDP中扣除因环境污染造成的损失，中国经济增长率将大大降低，甚至可能是零增长。影响我国可持续发展的因素从宏观上看有人口及其素质问题、自然资源的利用问题以及环境问题。 一、中国人口及其素质 （一）人口众多，整体素质偏低 由于历史的原因，我国人口基数大。尽管从20世纪70年代中后期开始实行计划生育政策，从而使人口的增长率得到明显的下降，以至到1998年降到1％以下，但2001年的最新统计表明全国人口已达到12.95亿，而且今后平均每年新生人口仍高达2100万，自然增长人口达1350万。虽然我国资源丰富，经济增长速度较快，但按人口平均计算仍然是世界上最贫穷的国家之一。而且，应该看到，我国人口有70％在农村，人口增长率下降的贡献主要来自城市，上海已经趋近零增长，而农村，尤其是内地较贫困地区生育率仍然很高。有资料表明：1990年，全国文盲和半文盲人数达1.8亿以上，农村就业人员中，文盲和半文盲近36％，据全国1％抽样调查资料，截止到1995年15岁及15岁以上人口中文盲率达16.48％，农村（县以下）则为19.66％。城乡人口结构失衡，导致整体国民素质的低下，影响了劳动生产率的提高和社会生产力的发展。联合国教科文组织一项调查表明，能够提高劳动生产率的能力，小学生为43％，中学生为108％，大学生为300％。中国目前的人口结构必然会影响人力资源的开发和增长方式的改变，影响个人的收入水平和生活质量。湖北省农村抽样调查队早在1986年对湖北省农村调查发现，文化水平不同的家庭人均收入呈明显的梯度差异，对人口本身的数量发展也有重要作用，生育率与文化的高低成反比是普遍规律。我们应从高生育率—低人口文化素质—低劳动生产率—高生育率的初级循环模式向低

工程项目责任成本控制与影响因素分析(新编版)

( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 工程项目责任成本控制与影响 因素分析(新编版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process

工程项目责任成本控制与影响因素分析 (新编版) 近几年来，随着施工企业经营规模不断扩大，年完成施工产值日上台阶，但产值利润相对低下，亏损项目日益增多，究其原因是多方面的：其一，由于建筑行业竞争激烈、市场不甚规范、工程造价低、施工难度大；其二，在成本管理与控制上缺乏完整的、科学的办法和手段，粗放型经营管理方式依然存在……如何扼制项目经营日益亏损的局面，提高其产值利润率是施工企业亟待解决的问题，笔者仅就工程项目责任成本控制及影响因素作简要分析。 一、工程项目责任成本控制 成本控制是成本管理的重要环节。工程项目成本控制是根据项目的成本计划，对项目施工过程中所发生各种费用的支出，采取一系列控制方法和措施来进行严格的监督和控制，及时纠正偏差、总

结经验，保证项目成本目标的实现。由于施工生产的特殊性，决定着工程项目的责任成本管理和控制环节较多，一般包括施工准备阶段、施工阶段、验收移交阶段，每一个阶段之间只有环环紧扣、拟定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，才能弥补成本控制工作的先天不足，做到防患于未然，真正发挥责任成本前馈和反馈控制的作用。 （一）施工准备阶段责任控制 建立施工项目经济评估制度，科学、合理地确定各项经济指标，使施工企业从源头把住成本关口的重要环节。因此，工程项目中标后，应及时组织有关人员对项目进行经济评估。在广泛、深入地进行市场调查研究的基础上，将预算成本与实际成本对比，测算评估该项目经济效益，做到心中有数，于此，施工企业内部应实施招投标制，组建项目经理部，对工程项目成本的形成进行全过程、全员、全方位的控制，有效地进行责任成本管理。 责任成本既是施工企业对项目实施成本控制和考核的尺度，又是项目经理部努力要达到的成本目标要求。为实现责任成本目标，

信用对经济发展的影响

信用对经济发展的影响 信用对经济发展的影响采纳率：57%11级2013.05.16 一、信用缺失使我国经济发展面临的挑战长期以来，信用缺失是我国经济和社会生活中屡见不鲜的事实和日趋 严重的问题，它以经济领域为辐射中心，向其它领域扩散，并渗透到人们日常生活的各个方面。在经济领域，集中表现在有的生产经营者对消费者的欺骗上，他们采取偷梁换柱、偷工减料等种种手法以次充好、以假当真，不惜以损害消费者的利益为代价换取“低成本”，甚至“零成本”生产，以牟取暴利。同时有的销售者，为了拓展销售利润空间，实现自身经济利益，在经济活动中放任假货通行，甚至知假卖假，以假充真，以次充好。从而造成假烟、假酒、假药等假冒伪劣商品泛滥漠视人民生命安全的恶性事件屡屡发生。在金融领域，恶意贷款和有意拖欠不还或故意逃债等现象造成金融秩序混乱。虚假广告，不履行承诺，严重损害消费者利益。政治领域，存在着政治造假，瞒上欺下，贪污腐败等为官为利不为民的现象。具体表现在，有的当权者不为民造福、谋利，喜欢摆花架子，做表面文章，“掺水数字”、“面子项目”、“政绩工程”、形式主义、官僚主义等浮夸造假的工作作风日趋严重，一些官员实事做得少，缺乏基本的求实精神。政治领域的信用缺失与政治腐败相互助长，成为

政治腐败的一大症结。文化领域也存在信用缺失现象。不少书商和出版社为牟取暴利而置法律道德于不顾，肆意抄袭、剽窃、盗版他人作品，造成文化市场鱼目混珠、良莠不齐的混乱局面。学术界也净土不再，学术腐败。学术界诚信求真精神面临挑战。在名利的诱惑和驱动下，各种假文凭，假证书也随处可见。二、信用缺失对我国经济的消极影响信用：多是指在生产、分配、消费等经济活动中所有市场主体必须遵守的诚实无欺和社会生活中的言行一致，不危害他人，不正当获得的道德规范。是市场经济的一个基本构成要素，我们不能设想，没有了商业票据、银行票据、政府债券和信用卡及按揭等，现实中的市场经济仍能正常进行。 1.信用做为支付手段的功能被极大削弱，使经济运行受阻 市场经济实际上是以契约为基础的信用经济，人们之所以能有序地进行商品交易，是基于经济人之间的彼此信任。但是面对大量的失信现象，为了防范风险，越来越多的企业僵持在“钱不到帐不发货”，“收不到货不给钱”的尴尬局面，许多企业宁愿放弃大量的订单和客户，也不采取信用结算方式。交易方式向现金交易，以货易货的方式退化，极大地降低了商品流通的效率和资金使用效率。 2.加大了交易成本，降低了经济运行效率。在市场经济活中，由于各部门、各企业生产不同商品的周期长短不一，资金周转的情况各不相同，客观上产生商品赊购赊销以及资金借贷要求。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

全面分析影响中国经济增长的因素及应对策略

全面分析影响中国经济增长的因素及应对策略 总的说来30 年来改革开放的伟大成就，中国经济得到长足的进步和发展。具体说主要是以下两方面的原因： 首先是中国经济市场化程度的持续提高。市场化程度高低在很大程度上决定经济增长是大起大落还是平稳增长。计划经济体制时期，我国经济市场化程度极低，各种商品和服务产品的价格形成几乎完全由政府管制，市场因素在经济生活中受到极端压抑，计划体制的管制力量远远大于市场力量，外在的政府干预因素经常冲击正常的经济周期，导致经济多次大起大落。近年来，经济体制改革不断深入推进，市场化程度进一步提高，对经济增长的直接影响就是导致经济增长？ 其次是宏观调控的完善，适宜的宏观经济政策的支撑，也就是1998 年年中以来扩大 内需的政策，其政策手段是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 6 年来的实践证明这种政策转向是成功的，理论分析上也站得住脚。扩大内需的政策能使新一轮经济周期呈现出新特征，还在于这项政策的稳定性、连续性，该项政策组合持续达6 年之久。2004 年积极财政政策逐渐淡出，转向中性的财政政策，这种转变是很必要和及时的，避免了严重通货膨胀和经济过热的出现，确保经济稳定增长。政策需要一定的稳定性、连续性，否则不利于经济的持续增长，这方面有个很好 的反面案例，就是日本20 世纪90 年代的财政政策。 90 年代初日本泡沫经济崩溃以后，为了刺激经济，日本政府积极推行扩张性财政政策，但是效果并不明显，其中一个重要原因是受到政策缺乏连续性的影响。 然而中国经济增长的动力来源于哪里？国民生产总值等于消费、投资与净出口之和2008 年中国消费和投资对国民生产总值的贡献率分别为

城市商品住宅价格影响因素差异性研究

城市商品住宅价格影响因素差异性研究 【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。 【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素 差异性 近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。 一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析 影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。 选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算

影响项目成本的重要因素

影响项目成本的因素主要有以下几类： （1）项目资源耗用数量和价格 通过降低项目消耗、占用的资源数量和价格都可以直接地降低项目地 成本。 资源消耗与占用数量是内部要素，是由内部条件决定的相对可控因素， 应放在成本控制的第一位； 而所消耗与占用资源的价格是外部要素，是相对不可控因素，可放在 成本控制第二位。 （2）项目工期 项目工期，就是整个项目和项目的某个阶段，项目具体活动实际花费 的工作时间。 项目的成本是与工期直接相关，而且是随着工期的变化而变化的，因 为在项目的实际过程中，各项活动所消耗或占用的资源都是在一定的 地点或在一定的时期中发生的。这种相关与变化的根本原因是项目消 耗的资金、设备、人力等各种资源都具有自己的时间价值。这种资源 消耗或占用的时间价值，是由于时间作为一种特殊的资源所具有的价 值造成的。 （3）项目范围 任何一个项目的成本从根本上将取决于项目的范围，即项目究竟需要 做什么事情和做到什么程度。 从广度上说，项目范围越大，项目的成本就会越高，项目范围越小， 项目的成本就会越低。 从深度上说，项目需要完成的任务越复杂，项目的成本就会越高，而 项目的任务越简单，项目的成本就会越低 （4）项目管理水平 管理水平对项目成本的影响是显而易见的，高的管理水平可以有效的 节约成本。 管理水平对项目成本的影响主要表现在： 对预算成本估算偏低，例如征地费用或拆迁费用大大超过计划 而影响成本； 由于资金供应紧张或材料、设备供应发生问题，从而影响工程 进展，造成建设成本增加； 风险控制不当造成的额外损失； 更改设计可能增加或减少成本开支，但往往会影响施工进展， 给成本控制带来不利影响 综上所述，要实现对项目成本的科学控制，必须对项目资源的耗用量、价格、工期、质量、范围和管理等要素实行统一控制。如果只对项目资源的耗用量和价格这两个要素进行控制、很难实现项目成本控制的目标。

智慧树知到《商业模式创新》章节测试答案

智慧树知到《商业模式创新》章节测试答案 第一章 1、商业模式的重新设计能够非常精确的体现出利益相关者的 A.交易成本 B.交易效率 C.交易结构 D.交易程度 答案: 交易结构 2、下列哪些不是成功的商业模式所具有的特点 A.为客户创造价值 B.拥有独特能力 C.商业模式的组成部分之间互不影响 D.有与之相匹配的运营能力 答案: 商业模式的组成部分之间互不影响 3、做企业，设计商业模式首先就是 A.要考虑未来 B.要资金到位 C.要考虑效益 D.要打破惯性 答案: 要打破惯性 4、商业模式六要素交易结构中，（）是对商业模式最终施行效果的评价体现。 A.业务系统 B.盈利模式 C.自由现金流结构 D.企业价值

答案: 自由现金流结构 ,企业价值 5、企业制定价值主张的三种方法包括 A.罗列全部优点 B.宣传有利自身的差异点 C.突出共鸣点 D.避而不谈缺点 答案: 罗列全部优点 ,宣传有利自身的差异点 ,突出共鸣点 6、商业模式是企业的执行机制，管理模式是企业运行机制 A.对 B.错 答案: 对 7、从价值观的角度来看，商业模式是产品/服务的商业化过程，伴随着价值创造、价值传递和价值实现 A.对 B.错 答案: 对 8、商业模式三要素中，价值主张和目标客户通过价值链有效链接在一起 A.对 B.错 答案: 对 9、商业模式、企业战略、营销策划三者之间，从管理目标、管理视野、对待市场、竞争、产品的态度上基本相同，所以三者其实是一回事 A.对

B.错 答案: 对 10、商业模式、企业战略、营销策划三者之间，从管理目标、管理视野、对待市场、竞争、产品的态度上基本相同，所以三者其实是一回事 A.对 B.错 答案: 错 第二章 1、下列关于业务定位的说法不正确的是 A.定位是市场的选择 B.定位是商业模式的起点 C.定位是企业应该提供什么特征的产品与服务 D.定位就是企业应该做什么 答案: 定位是市场的选择 2、影响企业选择与某类利益相关者交易方式的因素是 A.交易价值与交易成本 B.利益相关者的需求 C.战略定位 D.市场动向 答案: 交易价值与交易成本 3、科特勒的营销理论STP工具中，STP分别为 A.细分市场(Segmentation) B.识别目标市场(Targeting) C.占据目标顾客心特定位置(Positioning) D.营销组织结构(Structure) 答案: 细分市场(Segmentation)

文化对经济发展的影响

文化对经济发展的影响 ——城资10<1>班雷超我们常会听到这样一句话：“真正的崛起是文化的崛起，如果一个国家丧失了自己的文化被其他的强势文化取而代之，那么这个国家无论从经济还是其他方面都成了强国的傀儡，文化就是一个国家不可取代的灵魂！” 我国的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的生产力之间的矛盾。从这一点上，我们可以看出：文化作为一个国家的精髓之一，具有着决定一个国家兴衰的重要性。 文化，既是国家的根，也是国家的魂。曾经有人说：“文化是一个民族最真实的性格，是一个民族骨子里流淌的血液。”一个民族，只要文化延续，精神不垮，便是守住了自强之根基。纵观人类历史，侵略者要消灭一个民族，必先消灭这个民族的文化，抹除这个民族的记忆，把它的文化消灭掉。当这个民族的文化消失时，这个民族也随之荡然无存。可以说，中华民族历经五千多年的沧桑而不死，是因为她精神不灭，文化不死。中国人的血性，中华民族的性格和精神的核心价值在此有了很好的诠释。 而文化同时又是制约国家经济发展的决定性因素要素之一。如果说经济带来的是物质上的需要，那么文化带给人们的就是精神上的需求。物质上的需要和精神上的需求相互依赖，不可分割。任何物质产品都要满足人民一定的物质需要，同时它也往往需要在不同程度上满足消费者精神上的某种需要。同样地，精神需求的存在也离不开物质

上的需要，任何精神需求都必然或直接或间接地以一定形式的物质需要作为依托和基础。 在市场经济国家，文化早已成为庞大的产业，有许多经济活动与精神产品的生产相关。如第一类是直接从事精神产品生产的产业，除了不以直接盈利为目的的科学、教育、艺术外，还包括电影、电视、广播、音乐、戏剧、娱乐、报刊、出版等。第二类是提供与之相关的物质载体的产业，如造纸、印刷、音像、电器、信息等。第三类是以文化为主要内涵的产业，如旅游业、部分建筑装饰业、高档服装业和饮食业等。离开了文化，这些行业就很难有大的发展。他们都有一个共同点：经济越发展，它们就越发达，同时它们对文化的依赖性也越强。 文化这东西看不见摸不着，但是一直影响着人类的思考及行为方式。不同的国家因为对文化的重视程度不同，所以发展程度也就有所差异。如韩国。韩国人文物保护的热情让家大业大的中国人看来有时有点小题大做。在韩国，一处不起眼的小陶窑遗址，一段乱石砌成的古墙，一座小庙，都可能是国家重要的“有形文化财产”，被郑重其事大兴土木地建馆保护。许多到韩国旅游的中国人，按着导游图兴冲冲地赶到那些所谓的“重要文物遗址”，看到的往往不过是一座小亭子或者一块大石头，不免大失所望。然而韩国人却对此津津乐道。相对于文物遗迹的保护，韩国人在保护非物质文化遗产方面做得更出色。 当你和韩国人接触的时候，最明显的感觉也许是他们强烈的民

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首 先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。 【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准 一、引言 进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。 二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素 （1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。 （2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。 （3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。 此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素 （1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。 （2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。 （3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。 （4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

影响西藏经济增长的因素分析

影响西藏经济增长的因素分析 西藏民族学院代敏华、卢俊、王成 摘要：本文分别从投入产出的角度和国民收入核算的角度对影响西藏经济增长的因素进行了分析。 从投入产出的角度，本文借助《西藏统计年鉴》的数据（数据范围为1985—2009年），通过时间序列的自相关性的去除，建立了西藏产出GDP关于物质资本、人力资本、劳动力投入和技术进步的C-D生产函数，得出的主要结论是西藏经济的增长总体上仍是资本和劳动力高投入、高消耗的外延式粗放型增长方式，增长质量不高，为此西藏要想大力促进经济的增长，需要从树立科学的发展观、重视人力资本投资以提高劳动者素质、以及进行制度创新等方面进行努力。 从国民经济核算的角度，本文通过《西藏统计年鉴2010》的数据（数据范围为1981—2009年），并借助主成分回归的方法去除数据的多重共线性，建立了西藏GDP关于消费、投资和出口的计量经济模型，得出的主要结论为：消费在影响西藏GDP的这三个因素中对GDP的刺激作用最强，投资其次，净出口最弱。为此，要想保持西藏经济持续稳定的增长，西藏政府应进一步制定合理的消费政策、优化消费结构，加大投资力度，并优化商品出口的结构，大力培养新的出口增长点，提高出口对经济增长的贡献率。 关键词：经济增长；C-D生产函数；投入；产出；国民收入核算

目录 1.引言：问题的提出 (1) 2.从投入产出的角度分析 (1) 2.1指标的选择与数据说明 (1) 2.2模型理论形式的构建 (3) 2.3模型的求解及检验 (3) 2.3.1模型的普通最小二乘估计与检验 (3) 2.3.2模型序列相关性的去除 (5) 2.4对模型结果的分析 (6) 3.从国民收入核算的角度分析 (6) 3.1指标的选择与数据的描述 (6) 3.2模型理论形式的构建 (8) 3.3模型的求解及检验 (9) 3.3.1模型的普通最小二乘估计与检验 (9) 3.3.2多重共线性的检验 (9) 3.3.3模型的主成分回归 (10) 3.3.4模型诊断 (11) 3.4对模型结果的分析 (12) 4.结论与启示 (12) 参考文献 (15) 附录：文中模型建立所用到R统计软件代码 (16)

住宅价格波动影响因素模型分析

住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将 两者综合在一个模型中时,解释能力最强。 本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。 一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期 波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整 体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发 企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观 调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而 受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定 资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市 场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相 似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比 不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚 至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存 钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影 响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求 而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情