珠海市土地基准地价

珠海市土地基准地价

来源：作者：发布时间：2006.12.12

注：

表中所列地价表包括小区配套费100元/平方米；

表中所列地价均为土地使用期50年计；

表中所列地价为参考价，以实际交易日政府公布的地价为准。其中普通工业用地在用地合同签定之日起价60天一次性付清地价款的，可减收20%。

土地估价基准地价系数修正法

土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等

测绘技术在土地规划与管理中的应用

测绘技术在土地规划与管理中的应用 就土地规划管理工作来说，其在进行工作的过程中，主要是将国家现有的土地资源进行宏观调控。随着国家建设的逐渐推进，科学技术得到不断地的提高，测绘新技术得以出现，它是在原有的技术基础上，促进技术应用水平改善和提高。它的广泛应用，使土地规划和管理工作得到了科学的改观，促进了操作速度，将传统的人工操作进行了改善，提高了测绘速率，促进了土地规划以管理工作的进一步发展。 标签：测绘新技术；土地规划；技术分析；规划管理；应用 1、测绘新技术在土地规划与管理中应用的重要性 城市化是现代化社会发展的必然趋势，建筑工程作为推动城市化进程的重要手段，落实土地规划与土地管理工作对建筑工程发展具有极大的推动作用。从我国传统测绘方法来看，所运用的测绘理念、测绘工具、测绘方法相对比较落后，且主要通过人工进行，需要消耗大量的人力、物力、财力，测量结果存在较大的误差，工作质量与工作效率相对较低。在科学技术的推动下，通过运用全站仪、水准仪等一起坐标法，借助现代化测绘理念，借助全球定位系统、地理信息系统、遥感技术，从中获取具有较高准确性的测绘基准，在互联网、物联网、云计算、大数据等信息渠道的作用下，实现信息的采集、分析、处理、传递与储存，将该技术手段运用在土地规划与管理工作中能够提高测绘信息的准确性、全面性与系统性，降低人力、物力的消耗，节约工作时间，提高工作效率与工作质量，有效推动土地规划与管理工作的发展与改革。 2、测绘新技术概述 2.1遥感技术 作为测绘新技术的一种，遥感技术是在遥远的距离使用传感器装置发射信号来进行相关信息的收集，并进行相应的加工处理，其是多种技术的结合，其中不但包括了信息传输与处理技术、传感器技术，还涉及了信息分析测量技术。其在测绘中的应用大大丰富了获取的信息，并且能够进行全天候作业，并具有极高的分辨率水平，从而保障了信息的全面性与准确性。因而在气象观测预报、环境动态监测等领域中活动的越来越广泛和深入的应用。随着我国资源形势愈加严峻，我国人口与环境、资源的矛盾也日渐突出，所以，合理的开发与保护土地资源意义重大，因而需要实现对土地状况的实时掌握。基于此，遥感技术逐渐被用于土地的规划与管理中。 2.2地理信息系统 地理信息系统主要作用在于实现对数据的采集、处理、管理以及分析，还能够进行数据建模以及空间数据进行显示。这些功能的事项主要依赖于GIS的设

重庆市主体功能区规划

重庆市主体功能区规划 第一章规划背景推进形成主体功能区布局，是党的十七大提出的全面建设小康社会奋斗目标的新要求。必须在科学评价和准确把握全市国土空间状况的基础上，统筹谋划全市未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，合理划分和加快推进形成主体功能区，促进全市经济、社会、资源环境协调发展。 第一节国土空间状况我市地处青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，东经105度11′-110度11′，北纬28度10′-32度13′，东西宽470公里，南北长450公里，面积8.24万平方公里。华莹山--巴岳山以西2是方山丘陵区，华莹山至方斗山之间为平行岭谷区，东北部为大巴山区，东南部和南部为武陵山和大娄山区。 地形地貌较为复杂。一是地势起伏大，东部、东南部和南部地势高，西部地势低，最高处大巴山川鄂岭，海拔2796.8m，最低处巫山长江水面，海拔73.1m；专栏1：国土空间与主体功能区国土空间：是指国家主权与主权权利管辖范围内的地域空间，是国民生存的场所和环境，包括陆地、水域、领海、领空等。作为经济社会发展的综合性物质空间,具有三重含义：一是以地理环境为基础,由水、土、空气等自然要素组成,具有自然属性。二是以人为主体,由各种人文要素组成,具有社会属性。三是国土空间有开发利用价值,也是一种资源,具有经济属性。 主体功能区：一定范围的国土空间具有多种功能，但必有一种功能居于主要地位、发挥主要作用，这个功能就是主体功能。主体功能区是基于不同国土空间的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力等，从大规模高强度推进工业化城镇化开发的角度，将特定区域确定为具有特定主体功能定位类型的一种空间单元。划分主体功能区主要考虑水土资源承载能力、生态状况、环境容量、区位特征、经济发展水平、人口集聚状况、参与国际分工的程度以及军事、历史、民族等因素。按照国家相关划分标准，主体功能区可以分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域、禁止开发区域等几大类型。 3二是地貌类型多样，以山地、丘陵为主，有中山、低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、缓丘陵、台地和平坝等8大类典型地貌；三是地貌分布的地区差异明显，西北部为方山丘陵，中部为低山丘陵，东北部、东南部和南部为山区；四是喀斯特地貌分布广泛，在市域的东北、东南部有典型的石林、峰林、洼地、残丘、落水洞、溶洞、暗河、峡谷以及槽谷等喀斯特景观分图1：全市地形与高程图布，分布区域占幅员面积近40％。 总体属中亚热带湿润季风气候。一是热量充足，气温垂直变化明显，夏季高温，七、八两月最热，平均气温27～29℃，冬季阴冷，一月最冷，平均气温6～8℃；二是雨量充沛，雨热同季，时空分布不均，多年平均降雨量1000～1400mm，东北部和东南部多，西部少，5～10月降水占全年的70%以上；三是雾日多，属全国低日照地区，年日照时数在921～1570小时之间，万州以东七区县（自治县）在1300小时以上，中西部平行岭谷区在1100～1300小时之间，东南部、南部与主城区均在1180小时以下。 植被覆盖良好。全市林地面积32731km2，占幅员面积的39.68%，以壳斗科、樟科、山茶科等常4绿乔木为主，分自然植被和栽培植被两类。自然植被类型包括针叶林、阔叶林、灌草丛等，其中针叶林面积15254km2，占比最大，主要包括松林、杉木林、柏木林等，以马尾松林和柏木林为主，多为天然次生林或半人工林；阔叶林植被包括常绿阔叶林、常绿落叶阔叶混交林、落叶阔叶林和竹林等，主要分布于东北部、南部及东南部的大娄山、巫山和大巴山区和平行岭谷丘陵区；灌草和灌草丛植被包括常绿阔叶灌丛、灌草丛、常绿草叶灌丛等植被类型。栽培植被主要为水田和旱地作物，主要包括水稻、小麦、玉米、红苕、蔬菜等农田作物植被和果、茶、桑等园地植被。

土地规划与管理23

第三讲土地规划管理 （一）考试目的 测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度。 （二）考试范围 《考试大纲》在土地规划管理这一部分中，增加了城市总体规划的概念、目的、作用和内容及与土地总体利用规划的关系。 考试的要求是“掌握”。 新增的内容，我们放在考纲第12页，增加内容如下： 17、城市总体规划 （1）城市总体规划的概念 （2）城市总体规划的目的和作用 （3）城市总体规划的内容 （4）城市总体规划与土地利用总体规划的关系 1.土地规划的概念与类型 （1）概念。土地规划又称土地利用规划。是土地利用管理的一种手段和措施。是为满足社会经济发展目标，依据自然与社会经济条件，在空间上和时间上对土地资源进行合理的分配和合理的组织。 （2）类型。 ①根据时间长短。长期规划，10年以上； 中期规划，5-10年； 短期规划，少于5年。 ②根据范围大小。国家规划、地方规划 ③根据国内行政区域。 全国，战略性、政策性；[QQ群#~1*%51856011首^发] 省级，政策性； 地市级，政策性；是省级向县级规划的过渡； 县（市）级，管理型规划。总量控制的最基本层次； 乡（镇）级，土地利用总体规划的最底层，实施型。 ④根据分级管理的原则。行政区土地利用总体规划； 跨行政区土地利用总体规划。 ⑤根据规划的性质。土地利用总体规划，图的比例尺多小于1：1万； 土地利用专项规划，图的比例尺往往大于1：1万； 土地利用详细规划，图的比例尺往往大于1：1万。 2004年考试中出了一道单选题：

“按照土地规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划规划和土地利用详细规划”。 A.规划时限 B.规划范围 C.规划性质 D.规划等级 【正确答案】C “按照土地规划的（）不同，可将规划分为行政区土地利用总体规划和跨行政区土地利用总体规划。” A.规划时限 B.规划范围 C.规划性质 D.分级管理的原则 【正确答案】D 2.土地规划的作用 第一，控制作用。 第二，协调作用。 第三，组织和监督。 3.影响土地利用的因素 （1）自然因素 土地利用直接受制于自然因素的影响。这些因素主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。 （2）经济因素 自然因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用的方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。 （3）制度因素 制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。 2008年单选题。 影响土地利用的主要因素有（）。 A.自然因素和社会经济因素 B.社会经济因素和制度因素 C.自然因素、社会经济因素以及制度因素 D.总体因素、区域因素及个别因素 【正确答案】C 4.土地可持续利用的准则 （1）生产性准则 （2）保护性准则 （3）社会可接受性准则 （4）安全性准则 （5）经济可行性准则 5.土地用途管制制度的概念 土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。

房地产投资估算-土地使用权出让价格评估报告

XX地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1宗地土地价值评估 (1) 1.1 土地估价原则 (1) 1.2 估价方法选取 (1) 1.3 假设开发法评估模型 (1) 2宗地基本概况 (2) 3土地拍卖价格评估 (3) 3.1 宗地技术经济指标 (3) 3.2 物业销售价格预测 (3) 3.3 物业销售收入估算 (4) 3.4 项目投资估算 (5) 3.5 土地价值评估 (7)

1宗地土地价值评估 1.1土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。 1.2估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。 1.3假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为： 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图1~1 评估方法操作流程图

2宗地基本概况 图2-1 项目地块位置图 用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 用地性质：城镇住宅、批发零售用地 容积率：≥2.5且≤3.2 建筑密度：≥25%且≤30% 绿地率：≥35%

城乡规划实施与土地规划管理关系的探讨 田晓彤

城乡规划实施与土地规划管理关系的探讨田晓彤 发表时间：2019-07-23T17:29:02.893Z 来源：《基层建设》2019年第13期作者：田晓彤 [导读] 摘要：经济的快速发展，加剧了农用地资源的流失，在一定程度上造成了城市与乡村的无序扩张。 北京佰信蓝图科技有限公司北京市 100000 摘要：经济的快速发展，加剧了农用地资源的流失，在一定程度上造成了城市与乡村的无序扩张。导致这种局面产生的原因多种多样，一方面是因为城乡规划和土地规划管理的协调性没有考虑到位。下面，笔者就有关城乡规划和土地规划之间应该注意的几点问题以及关系提出几点措施和解决方案。 关键词：土地资源；城乡规划；协调 引言 我国地大物博，资源丰富，但又人口众多，人均土地占有面积有限。随着城乡一体化进程的不断推进，城乡基础设施得到了一定程度的改善，但与此同时也存在着一些问题。如何根据城乡发展的现状，正确分析土地规划与城乡规划的关系，采取有效的应对措施，合理规划土地资源，推动城乡经济的发展，为人们构建和谐、健康、稳定的生活环境是值得深思的问题。 1土地规划管理和城乡规划简析 土地规划管理是指在一定范围内，根据经济发展水平和对土地的使用效率对土地做出的一定时期内的总体安排。通过土地规划管理，优化土地资源的使用，合理配置不同产业的土地资源，科学划分新开发土地资源的使用的范围和空间结构，通过《中华人民共和国土地管理法》约束用地单位和个人的行为，使农用地转为建设用地符合相关要求，尽量减少建设用地，合理控制建筑规模总量，实行耕地保护政策，对耕地予以特殊保护。城乡规划是在相关政策的指导下，各级政府根据自然环境和地域特点等具体情况，以保护生态环境、合理利用自然资源、促进城乡经济发展为基本出发点，合理规划城乡建设的空间布局。城乡规划应从实际出发，为城乡发展服务，处理好人口、资源与环境的关系。对于土地资源，尽量开发荒地和劣地，减少和避免对农田的占用，保护生态环境，提高土地的使用率，从而正确处理城乡建设发展和人类生存环境的关系，实现经济效益和环境效益的协调发展。 2城乡规划实施当中对于土地资源的利用问题 2.1土地资源利用效率低和人员的专业水平不足 土地资源的利用和城乡规划的建设两者之间关系紧密又相互独立，相互协调的过程可能比较繁琐，对于人员的专业水平也有一定的要求。由于部分地区对土地规划、城乡规划还缺乏重视，相关从业人员的专业水平整体偏低，甚至不能支撑规划的编制，也对规划的实施造成了局限性，极大地影响了城市的发展。 2.2城市规划管理体制尚需健全 城市规划实施和土地规划管理，无论对于国家还是居民都是至关重要的。个别企业或个人为了一己私利，从中谋取好处，从事与周边环境不符甚至危害土地的活动，这种为自己方便或利益，不顾及周边居民的感受，恶意进行环境污染的行为，也必然造成资源不能被合理利用甚至资源的流失。 2.3民众对于城乡规划的法律意识淡薄 对于城乡规划或土地规划而言，诸多规划的编制或实施等很多方面可能会牵扯到居民的利益。比如房屋拆迁，某些项目的落实由于没有与民众进行合理的沟通，或者相关单位没有及时有效的普及相关法律法规，使得民众对整体的规划意识淡薄或认为其利益没有得到合理的有力保护而产生偏执行为，进而导致后期一系列的隐患问题产生。 3提高土地规划管理和城乡规划实施的措施 3.1提高相关工作者的整体素质 对于任何职业而言，工作者的专业能力是尤为重要的。而对于从事城乡建设等方面的工作者来说，整体素质主要包括两方面：一、个人心理素质方面，对待这份工作应该不存私心，以为人民服务为宗旨做好每一项工作，提高自身的个人素质。其次就是自己的技能方面，要适应时代发展的需要，积极学习先进的专业技能，从各个方面提高自己的专业能力，工作中的问题才能有更好的解决思路。而相应的单位也应该为这些工作者提供更多相关的培训和学习机会。 3.2加强用地程序管理 由于征地程序不规范，加之在征地过程中，土地所有者或使用者与征用方为了各自的利益据理力争，引发多方的矛盾，大大增加了征地工作的难度。一方面由于市场评估价格的波动，政府的征地补偿与市场价格有偏差，使土地使有者有不满情绪，另一方面管理和违规操作也加剧了双方的矛盾。基于此，应加强用地程序管理，完善相关法律法规，细化征地补偿的相关规定，因地制宜，突出针对性，加大对土地价格的考核力度，根据地价变化及时修正补偿价格，确保征地补偿的合法性、合理性。严格遵照相关管理要求规范用地程序，统筹兼顾，合理征用，做好征用后对土地所有者或使用者的安抚工作，对失去土地的农民给予一定的照顾，妥善处理、积极引导其就业，为农民解除后顾之忧，体现人文关怀。 3.3提高土地的利用效率 我国国土资源十分辽阔，但由于人口基数大，人均土地资源面积较少，这就需要土地资源管理工作者在规划土地时进行更加详细的工作，为后期的规划工作做好准备，保证不降低土地资源的利用效率。合理规范土地资源管理工作能够发挥土地的实际利用价值，促进社会的稳定进步，保证发展效果，还能够维持现有土地资源分配的平衡状态。 在过去的几十年内，我国一度将经济发展放在首位，为了扩大工业面积不断地砍伐森林，破坏农业用地，这不但导致农业用地面积的急剧缩减，也在一定程度上影响了我国的农业生产，农业用地、森林面积的缩减对我国的环境也产生了较大的影响，土地沙漠化、水资源紧缺的情况时有发生。庆幸的是，近几年国家发展思路的调整，将生态效益放在首位。科学的管理措施能够提高土地规划力度，充分扩大土地的应用性能，提高整体的合理利用效率，降低过多的资源浪费和资源消耗现象，对我国整体的经济结构建设有非常重要的促进作用。 3.4运用网络优势，发挥土地规划的重要作用 土地规划的合理与否直接关系到城乡规划和发展前景，对城乡建设和土地储备等战略目标以及可持续发展具有重要意义。土地规划和管理不当，可能会导致基础设施不足，影响城市功能的有效发挥，破坏城市生态环境等现象发生。因此应从土地管理与城乡规划管理的关

【完整版】重庆市城乡总体规划(2007-2020年)

重庆市城乡总体规划(2007-2020年) 一、总则 （一）编制背景 1998年经国务院批准实施的《重庆市城市总体规划（1996－2020年）》对指导重庆城市建设，完善城市功能，促进经济和社会全面发展起到了重要的作用，规划确定的2010年的部分发展目标已提前实现。经过直辖以来的建设，重庆已整体步入快速发展的新阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年的重要战略机遇期，适应新世纪经济社会发展的需要，引导城市持续快速健康发展，全面建设小康社会，根据2004年3月建设部《关于同意修编重庆市城市总体规划的函》，特编制《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）》。 （二）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本，统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹市内发展和对外开放，深化改革、扩大开放，促进经济社会全面、协调、可持续发展，加快富民兴渝、建设长江上游地区经济中心和全面建设小康社会步伐，建设资源节约型、环境友好型城市，坚持经济建设、城乡建设和环境建设同步规划，构建社会主义和谐社会。 （三）规划期限 近期：2007－2010年；远期：2011－2020年；远景展望到2050年。 （四）规划范围 市域城镇体系规划范围为重庆市行政辖区，面积8.24万平方千米。 都市区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米。

（五）规划区 都市区的规划区范围与都市区范围一致。 都市区以外的各城市、镇、乡、村庄的规划区范围由有关人民政府在组织编制的总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 二、城市性质、发展目标 （一）城市性质 重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。 （二）发展目标 全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略等机遇，把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现建设全面小康社会的目标。 三、市域城镇体系规划 （一）城镇化发展方针 坚持分类指导原则，着力建设都市区，加快培育大城市和区域性中心城市，重点发展中小城市和有条件的建制镇，推进城镇协调、可持续发展。 （二）人口与城镇化水平 规划至2010年，全市总人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8%；至2020年，总人口3100万人，城镇人口2160万人，城镇化水平达到70%左右。 （三）区域协调发展 1、市内三大区域协调发展 构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。分别发挥三大区域各自的优势，

基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

土地房地产资产评估报告

土地房地产资产评估报告 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题，一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。下面的是分享的与土地房地产资产评估报告有关的文章，欢迎继续访问! 一、前言 致委托方函：××女士： 受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东××市××路××花园A区7幢302(建筑面积为xx5平方米)的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产 抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下： 委估对象于估价时点20xx年xx月xx0日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。 此致 郑州××房地产资产评估事务所 法定代表人：××× 20xx年xx月10日

二、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。 7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。 评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及 个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。 9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知

重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知 【法规类别】土地综合规定 【发文字号】渝府发[2010]113号 【发布部门】重庆市政府 【发布日期】2010.11.16 【实施日期】2010.11.16 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知 （渝府发〔2010〕113号） 各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位： 为切实加强土地利用管理，规范土地交易行为，落实土地供后监管责任，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，根据《重庆市人民政府关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知》（渝府发〔2008〕119号）、《重庆市人民政府关于加强国有经营性建设用地使用权公开交易成本审计评估的通知》（渝府发〔2008〕122号）以及工程建设领域突出问题专项治理有关工作要求，现就进一步规范土地出让管理工作有关事项通知如下： 一、进一步加强土地出让管理

（一）严格执行土地招拍挂出让制度。采取招拍挂方式出让国有建设用地使用权是当前国家土地供应的一项基本制度，对规范土地市场秩序、预防腐败行为、防止国有资产流失等具有十分重要的意义。各区县（自治县）人民政府要高度重视土地招拍挂出让工作，切实加强对招拍挂出让各个环节的监管，规范土地交易行为。一是除公共租赁住房、城市拆迁安置房、农村征地拆迁安置房用地可采取划拨或协议出让方式供地外，商品住宅用地和经营性用地必须按规定招拍挂出让。二是坚持规划先行。规划部门应依据经依法批准的详细规划等提出拟出让地块规划条件，没有取得规划主管部门提供的规划条件的，不得出让国有建设用地使用权。规划部门应深化拟供地块规划设计条件，对个别重点区域的重要地块出让，规划部门可组织编制设计方案，国土部门带设计方案进行招拍挂出让。三是推行“净地”出让。土地出让应坚持城市建设整体实施的原则，出让范围应当是规划部门依据经依法批准的详细规划确定的建设用地范围。拟供宗地周边城市（镇）公共道路、公共绿化等城市（镇）公共基础设施用地不得纳入供地范围。土地出让前，存量的国有建设用地，要依法将地上建（构）筑物拆迁安置完毕；新增建设用地应当依法实施完毕征地拆迁补偿安置。四是控制单宗地出让面积。严格执行商品住房用地单宗地出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，主城区商品住宅用地单宗地出让不得超过20公顷。五是进一步强化纪律及责任追究。禁止任何单位和个人特别是领导干部以打招呼、批条子等形式插手干预土地招拍挂工作，禁止在房地产开发用地招拍挂出让中设定有碍市场公平、公正、公开的条件；禁止提供虚假文件，隐瞒事实，采取行贿、恶意串通等非法手段取得土地使用权；禁止以合作开发、招商引资、历史遗留问题等名义对应当实行招拍挂出让的土地采用划拨方式或协议出让方式供应。行政机关、土地交易机构工作人员及包括土地竞买人在内的土地出让活动参与人有以上情形之一的，由任免机关、监察机关视其情节追究有关人员责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

房地产开发建设项目土地价格评估

房地产开发建设项目土地价格评估 以合适的价格拿到目标土地是房地产项目开发的前提条件和获取利润的关键因素，而对目标土地正确估价是房地产开发建设投资决策的重要依据。随着通过拍卖竞买的方式获得土地使用权成为房地产开发建设获得土地的主要方式，做好土地估价工作的重要性日趋明显。从某种意义上说，土地估价工作关系到房地产企业的战略发展。 1房地产开发建设对土地价格评估的意义和目的 土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂，是人类社会赖以生存的物质基础。土地既是资源也是资产，尤其是城市用地，它是由人类开发和再开发而形成的。土地是房地产业发展必不可少的物质基础，房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施"七通一平"等。在房地产开发项目中土地价格的评估工作对房地产开发的投资决策至关重要。对于房地产开发建设商来说，只有认真分析宏观经济的走势，准确预测房地产的需求趋势，综合运用各种技术手段，才能客观地评估目标土地的价格，从而取得土地的使用权。

2房地产开发建设土地价格的综合评估 在土地估价中最基本的三种估价方法是：收益法、比较法、成本法，其它估价方法的理论依据不外乎是上述三种价格形成理论中的某一种，只有形式略有变化而已。综合评估法就是综合对需要进行评价的土地分别以上述三种方法计算并得出结果，再分析需要评价土地的特点、用途及项目开发获利模式后，对每种方法赋予相应的权重，综合评价该土地的价格。 2.1收益法 收益法(incomeapproach)，又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将土地预期未来各年正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化)，求取待估土地在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。土地估价收益法的公式为： ①未来各年的收益不同，依次为：a1a2，an，相应的资本化率为：r1，r2，，rn，并假设各年纯收益的现值分别为：V1，V2，，Vn，则有： 2.2比较法

加强土地规划与管理的对策

加强土地规划与管理的对策 摘要：在我国社会经济与国民经济持续发展的过程中，我国城市化建设进度也 随之不断加快，在此形势下，土地资源应用逐渐变成一个最受关注的问题之一， 而怎样促使土地资源应用更具高效性与合理性，早已成为所有人不得不面对的问 题之一。基于此，本文主要探讨了加强土地规划与管理的对策。 关键词：土地规划；管理；现状；对策 引言 随着我国社会主义现代化的建设和发展，土地资源的有效应用可以促进我国 各行各业的发展。因此，针对我国土地资源的规划与管理工作，不仅要创新思想 观念，利用科学手段对土地进行合理优化，还要积极利用先进技术，从而促进新 时期土地资源的利用率的提高。 1 土地管理和城乡规划的阐述 1.1土地管理的主要效用 现阶段，土地资源规划管理，即土地管理，主要是将土地的可持续发展具体 需求予以全面的分类，由此才可以更具高效性地按照我国经济发展的具体需求对 土地资源展开全面利用，从而对土地资源合理性与经济性提供良好的保障。在对 土地资源进行开发以及应用时，借助土地规划及其管理，可以对地区建筑物的具 体布局与空间架构层面展开高效全面的管理以及控制，以此促使土地资源应用的 最大化。同时借助土地管理，能够促使地区产业更具协调性，提升土地资源的利 用率，在达到经济持续发展各项需求的同时，还可以达到环境保护的指标。 1.2城乡规划的主要效用及其价值 城乡规划独立性较强，拥有一个十分健全的体系，而区域性以及地方性是其 最为显著的特性。在展开城乡规划工作时，往往是按照当地具体情况展开规划以 及管理，在对方案予以规划和编制前，必须对城乡实际发展状态予以全方位了解，以此构成更加完善的实施方案，并且根据城乡具体情况对方案的可实施性展开全 面的分析，由此为规划方案的可实施性与合理性提供良好的保障。在城乡规划陆 续实施时，借助更为严格与全面的现场实地勘察，对生活区域以及工业区域进行 有效的配置，进一步确定基础设施施工范围以及地区未来发展的核心。与此同时，借助城乡规划还能够对城乡布局进行有效的协调，促进地区经济的不断发展。除 此之外，城乡规划的合理实施还可以对生态自然环境进行良好的保护，为当地居 民创建一个优质的人文环境以及生活环境[1]。 2城乡规划和土地规划管理的重要性 土地是重要的自然资源，合理的规划和利用土地资源，才能在最大程度上发 挥出土地资源的实际功效，有利于推进城乡的发展，有效减小对环境的破坏。我 国土地资源短缺，在利用土地资源的时候必须要根据各地区的实际需求和需要来 进行合理科学的分配计划，以免出现资源浪费的现象。在实际进行城乡建设的过 程中，部分工程建设对于土地的污染不会太大，所以管理土地资源还可以实现土 地资源的再利用。另外，城乡规划从单方面角度来看具有独立性，但是在实际规 划实施的过程中又要与土地规划、地理环境等情况结合起来，保证规划能够落地 实施。因此，在开始城市规划之前，有关设计人员必须要亲临现场进行勘察分析，才能合理评估和规划城乡，也能有效进行土地规划管理[2]。 3加强土地规划与管理策略分析 3.1规范用地标准，强化土地资源规划

重庆市城乡总体规划(2007-2020)

7月7日九龙坡政府便一口气推出34宗近7000亩土地 【重庆市政府网】本文网址：https://www.sodocs.net/doc/af4624793.html,/today/news/417076.htm 引用或转载本网站内容请明确标注“来源：重庆市政府网”。 https://www.sodocs.net/doc/af4624793.html,/experience05/experience05090922035_all.htm 重庆市城乡总体规划（2007-2020） 2009年07月31日来源：网络 总则 （一）编制背景 1998年经国务院批准实施的《重庆市城市总体规划（1996－2020年）》对指导重庆城市建设，完善城市功能，促进经济和社会全面发展起到了重要的作用，规划确定的2010年的部分发展目标已提前实现。经过直辖以来的建设，重庆已整体步入快速发展的新阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年的重要战略机遇期，适应新世纪经济社会发展的需要，引导城市持续快速健康发展，全面建设小康社会，根据2004年3月建设部《关于同意修编重庆市城市总体规划的函》，特编制《重庆市城市总体规划（2007－2020年）》。 （二）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本，统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹市内发展和对外开放，深化改革、扩大开放，促进经济社会全面、协调、可持续发展，加快富民兴渝、建设长江上游地区经济中心和全面建设小康社会步伐，建设资源节约型、环境友好型城市，坚持经济建设、城乡建设和环境建设同步规划，构建社会主义和谐社会。 （三）规划期限 近期：2007－2010年；远期：2011－2020年；远景展望到2050年。 （四）规划范围 市域城镇体系规划范围为重庆市行政辖区，面积8.24万平方千米。 都市区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米。

土地规划与管理

问题：你认为我国是否应该保留18亿亩耕地红线，为什么？ 答：我认为我国应该保留18亿亩耕地红线。原因如下： （一）耕地红线，是指经常进行耕种的土地面积的最低值。它是一个具有低限含义的数字，有国家耕地红线和地方耕地红线。现行中国耕地红线是18亿亩。 （二）农业是国民经济的基础，耕地资源又是农业生产要素中不可缺少的部分，在很大程度上决定了农业经济的发展。中国是农业大国，又是人口大国，粮食问题堪称重中之重。确保18亿亩耕地红线是党中央、国务院全面分析我国人口、资源、环境等基本国情和长远发展目标后作出的重大科学决策。坚守18亿亩耕地红线不单纯是个数字问题，还是一个重大的经济社会问题。 （三）坚守18亿亩耕地红线的必要性 1.坚守18亿亩耕地红线是由我国耕地资源的现状及利用特点决定的：（1）我国耕地少、牧地差、林地和适用农地短缺，这就明显的出现了耕地资源短缺的现象。随着耕地不断减少，人口不断增加，人均耕地面积必然会不断下降。而随着经济发展和人均生活水平的提高，人均粮食消费也必将提高，今后的粮食短缺压力逐渐加大。 （2）我国农用耕地出现退化、生态失衡的现象，土地利用粗放浪费，土地利用结构不合理。坚守18亿亩耕地红线实质上就是实行耕地保护。 （3）我国人均耕地量少、耕地质量差、后备耕地资源少，人口、粮食和耕地之间的矛盾日益凸显。坚守18亿亩耕地红线保护耕地，有

利于缓解我国人口、粮食和耕地资源之间的矛盾。 2.坚守18亿亩耕地红线是由我国当前粮食需求增长所决定的： 随着我国经济发展和人均生活水平的提高，国民对于粮食的需求也日益增加。现阶段我国的粮食需求中95%源于自给，但是现在我国的粮棉油等主要的农业产品自给率已经下降到70%多。有数据表明，假如中国的耕地总量低于18亿，那么我们的粮食总产量就会低于1万亿斤。而我国人口增长和人们生活水平提高的过程中，粮食需求量在不断增加，这样就不能有效满足我国粮食需求以及紧急储备等。而在当前，确定耕地红线是有效解决我国粮食需求增长问题的方法之一。 3.坚守18亿亩耕地红线是由我国现阶段的农业生产技术水平决定的： 我国现阶段农业生产技术水平整体上偏低，并且农业生产更多是小规模生产，我国粮食生产受生产技术水平影响很大。现阶段的农业生产在生产要素的投入方面基本上达到了极点，而在发展空间较大的生产技术水平和粮食作物种子的培育方面还需要较长的时间进行研究，解决不了当前粮食产量提升的问题。因此，在农业技术水平和作物种子产量培育没有较大提高的前提下，我们必须保证当前的18亿亩耕地红线以保障我国粮食生产。 4.坚守18亿亩耕地红线是有效保证我国大部分粮食自给，在国际上保持独立自主的有效前提： 现阶段我国的粮食需求中95%源于自给，但是我国的粮棉油等主要的农业产品自给率已经大幅下降了。在这样的环境下，我们会在很

重庆市土地利用总体规划(2006-2020)

重庆市土地利用总体规划（2006～2020年） （送审稿） 重庆市人民政府 二〇〇九年四月

目录 前言 (1) 第一章土地利用的现状与形势 (2) 第一节土地利用现状 (2) 第二节上轮规划实施情况 (4) 第三节面临的形势 (7) 第二章土地利用与规划目标 (10) 第三章土地利用结构调整 (14) 第一节基本稳定农用地 (14) 第二节保障必要的建设用地 (15) 第三节适度开发未利用地 (16) 第四章土地利用区域调控 (17) 第一节土地利用综合分区 (17) 第二节土地利用功能分区 (21) 第五章土地利用管理的重点任务 (23) 第一节保护和合理利用农用地 (23) 第二节优化利用建设用地 (26) 第三节改善土地生态环境 (28) 第四节协调区域土地利用 (31) 第六章中心城区规划 (32) 第七章重大工程安排 (33) 第一节耕地和基本农田保护重大工程 (33) 第二节重大基础设施项目 (34) 第三节重大生态环境建设项目 (36) 第八章规划实施的保障措施 (37) 第一节强化规划对土地利用的整体控制 (37) 第二节完善实施管理制度 (38) 第三节建立规划实施的经济调节机制 (39) 第四节提高规划实施的基础保障能力 (41) 第五节构建规划实施的社会参与和监督机制 (42) 附表 (44)

前言 重庆市自直辖以来，经济社会发展取得重大成就，已经站在新的历史起点上。为完成把重庆建设成为西部地区的重要增长极，长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会新的历史发展重任，进一步增强保障长江流域生态环境安全的能力，增强重庆市作为全国区域协调发展的战略支点作用，增强重庆市服务于云、贵、川、服务于长江上游、服务于西南地区的功能，建设“森林重庆”、“畅通重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”、“宜居重庆”和“两江新区”，加强土地利用宏观调控，统筹安排各类、各区域用地，促进土地资源可持续利用，按照深入实践科学发展观和全面落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策要求，根据《中华人民共和国土地管理法》和《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，对《重庆市土地利用总体规划（1997-2010年）》进行修编，制定《重庆市土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称《规划》）。 本《规划》经国务院批准后，即作为重庆市土地利用与管理的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和各项建设的重要依据。 本《规划》规划范围为全市行政管辖范围。包括40个区县（自治县），幅员面积8.23①万平方公里；其中，中心城区面积1064平方公里。规划基期年为2005年，规划期限为2006～2020年。 ①根据土地利用变更调查数据，全市土地总面积为822.69万公顷（12340万亩）。

房地产价格评估报告

房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。