房地产销售答客问

房地产销售答客问

一、产品特点

1.你们楼盘每户层高净高为多少？

1号楼4-8层3.4米，9-19层3.1米，20层3.6米。2号楼4-22层都为3.4米。安装吊顶以后2.7-2.9米。

2.你们房子厨房不通管道煤气，是否给日常生活带来不便？

不铺设管道煤气是为了安全。我们楼盘的定位就是单身公寓，最终住户大多是外企白领、来户公干的企业管理阶层，没有自己烹饪的习惯的。我们的物业管理将会提供订餐服务，比自己动手烹饪要方便得多。

3.在四平路沿街的房子是不是会觉得很吵，灰尘会不会很大？

四平路到底不是高架，汽车噪音并不严重，您现在在售楼处就可以感觉得到。并且每户的窗户都用的是双层玻璃，隔离噪音的效果很好。四平路沿线的行道绿化都做得很好，而且土方车、外地货车等经过的比较少，不像杨浦区，四平路上灰尘还是不多的。

4.两幢高层间距过低，采光影响较大

作为投资的话，最终住户基本上都是早出晚归的，对于采光的要求未必很高。而且我们在价格上拉开的差距比较大，采光不佳的几套总投入都比较小，相对来说还是合算的。

5.你们楼盘绿化率太小了

我们会在楼盘周界和裙房屋顶覆盖一些绿化，但是我们楼盘不是普通住宅，本来就是高层大楼，突出的是商务氛围，投资客户和最终住户都不会太在意绿化率。如果需要一个清新的环境修身养性的话，我们邻近和平公园，走过去也才几分钟路程，散散步还是很方便的。

6.楼盘保安措施如何

安装一卡通门禁系统、可视对讲系统、电子保安监控系统，另有门卫、大堂保安。

7.可否在房间内使用液化气？

出于安全考虑，我们建议住户不要使用燃气，我们物业会提供订餐服务，室内的电热炉也安全清洁无污染。但是在室内使用何种器具进行烹调还是住户的自由。

8.开发商是什么公司？背景如何？

天宝华庭是由金大地集团投资的，集团总部设在南京，共开发了超过60万平方米的楼盘，在南京打造了香格里拉、鑫园、黄埔大厦、黄埔花园等一批精品楼盘，是江苏省知名企业。

二、建筑设施

8、电梯噪音是否影响居住？

楼盘楼房电梯井设置一般都远离卧室，且电梯井由钢筋混凝土构成，隔音效果比砖墙好的多，故其上下运行不会对居民休息产生影响。

9、电梯是什么型号，是否会太过于拥挤？

电梯采用上海三菱的Hope系列，1000Kg载重。因为我们这里房型较小，每户居住者大多是单人居住，最多也两人，所以电梯的人均使用率并不低，并且三梯十五户的占有率，比很多小户型公寓都要好了。

10、你们楼盘是否备有消防喷淋系统？如何设置的？

每户内都有消防喷淋系统。

11、你们楼盘每户的供电量为多少？

5(20)A单相电表

12、窗户采用双层玻璃还是双层真空玻璃？

双层中空钢化玻璃

13、窗户仅有一小扇能打开，是否不利于通风？

我们在设计之前作过市场调查，普通住宅窗户如果有三扇的话，绝大多数情况下也只打开其中一扇。因此我们这样的安排还是合理的。

14、你们楼盘公共照明设施是怎么样的？

楼盘的道路上有路灯，电梯间有吸顶灯，走廊及楼梯里有延时开关控制的照明灯。

15、大楼垃圾放在什么地方？怎么处理？

大楼不设垃圾通道，物业集中处理。

16、楼盘里是否设有卫星电视接收设备？

无，因为根据市政府规定内销房不允许安装卫星电视接收设备。

17、你们楼盘空调位置有统一安排，会不会影响到别户人家？

楼盘每幢房子外立面均设空调外机台，并配以百叶窗，设计时就考虑到不会影响到别户人家，也不会影响整个外立面的外观。

18、别的楼盘时都是采用水泵了，为什么你们还在用水箱？

用水泵当然更好，它也是将来的一种发展趋势，但事实上即使用了水泵您饮用水也还是要买桶装水对不对？自来水只能用来洗洗衣服、洗洗菜，而且用了水泵供水不但有水泵运行费，将来还有一笔管理、维护费。若干年后，水泵寿命到了还不是要业主再花钱买新的。并且大楼用水因为楼层高，一般无法用水泵。

19、楼盘的对讲门铃，保安系统坏了怎么办？

楼盘这些门铃，保安设备现在很多楼盘都在使用，在技术上已很成熟，故损坏率极小。即使坏了，首先物业管理部门会马上进行维修，因为这些技术并不复杂；其次楼盘本身还有24小时保安人员巡逻，所以安全性将不成问题。

20、你们楼盘的变电箱在什么位置，会不会影响居民休息？

变电箱在小区最北端，离大楼还是有一定距离，不会有影响。

三、工程施工

1、施工单位是哪里？资质如何？

广东茂名建筑集团，土建一级资质。

2、设计单位是哪个？

同济大学建筑设计研究院。

3、你们水管采用的是什么材料？若干年后会不会漏水？

采用PP-R管材不会漏水，现在国家已明令禁止使用铸铁管，就是因为铸铁管时间长了会生锈、渗漏，而PP-R管材正好克服了这些缺点，而且安装方便，价格实惠，管壁摩擦力小，不容易堵塞，将来万一堵塞，疏通也较方便。

4、房屋顶层是平面设计，这样夏天会不会太热？

房屋顶层设有架空隔热层。多层铺设，绝不会感觉热。

5、顶屋会不会渗水？

屋顶顶面设散水坡及下水管道，再者我们的屋顶包括楼板都是现浇结构，还要铺设防水层，故不会出现渗水情况。

6、可否打通室内墙壁？

作为全装修房，我们不建议业主改动已经装修好的室内部分，如果必须改动，请和物业公司交涉。

7、大楼门前人行道的绿化能否移走？

现在工程部正在着手准备移动绿化的事宜，最终结果要视政府相关部门规划而定。

四、周边环境及附属设施

1、你们楼盘周围有哪些大型商业和娱乐设施？

大连路、四平路口有较为成熟的居住配套今后的五角场商业娱乐中心，是上海市四大商业副中心之一，从购物、娱乐、餐饮一应俱全。

2、你们楼盘购物方不方便？

3、你们楼盘附近有哪些重点学校？

4、你们楼盘有没有大型的综合性市级医院？

（以上详见<环境、交通、规划、市政配套简介>）

5、你们楼盘到市区是否方便？

建设中的地铁M8线四平路站就在四平电影院边上，步行过去不到5分钟，直通人民广场。周边还有十几条公交线路。大连路隧道已经通车，到浦东十分方便。

6、楼盘附近的厂房会不会有污染？

楼盘边上的厂房所处地块已经被我们集团买下，现处于停工状态，不会产生任何污染，这些厂房从规划上来看将来都是要拆除的，是我们楼盘的二期工程，将要建造一幢7层左右的办公楼。对天宝华庭毫无影响。

五、市场

1、这房子是否会升值？

我们楼盘升值是肯定的。

首先我们楼盘性质是小户型商住两用的公寓，既可以住又可以挂牌注册公司，在收益渠道上具有灵活性。

其次这个工程是我们集团的一个形象工程，既然作为投资品种了，集团就明确一条：一定要给业主预留相当的利润空间。沪上大多数小户型公寓都会比周边住宅定价高出许多，而我们如果扣除装修成本的话，均价都和周边普通住宅差不多了。甚至还低于世博花园等住宅。

所以我们的房子肯定会升值，您现在购买的话价格还是合算的，否则过不多久我们还要涨价呢。

2、房地产市场已经到了一个较高点，是否该下跌了？

上海房地产市场目前还没有下跌空间。

1、土地供应量控制、土地资源稀缺、地价成本不断上升；

2、建筑容积率的控制：在2.5以下，比现在的大幅度下降；

3、市政配套和环境的大幅度改善；

4、外来资本的不断涌入。

5、上海的经济高增长率、发展前景乐观。

3、其他一些酒店公寓有游泳池、网球场、壁球馆等现代设施，甚至配有纯净水管，你们为何没

有这些设施？

首先我们楼盘属中小型规模，设有过多的娱乐设施会增加楼盘建设成本以及建筑密度。其次，过多娱乐设施会增加物业管理费以及影响居住环境。

4、业主购买以后，开发商是否提供包租服务？

不提供包租服务，通常包租服务都是在一定年限内笼统提供一个百分比，让您觉得回报率很高，因此可以承受较高的定价，说不定还觉得物有所值。可是这只不过是开发商的一个价格策略，这房子根本就租不到这么高的价格，租金的差价是由开发商补贴的，但是这补贴的差额对于开发商人为拔高的售价来说就是九牛一毛了。

六、法律问题

1、付定金是否可退？

当客户付了定金后，我们房产商就不能将此房推出销售，所以客户是不能再退了。

2、若定金不退，我要先看合同满意再付？

可以，我们的合同是上海市统一标准合同，同时向杨浦区房产交易中心备案，是对双方都公平的。

3、购买你处房子是否可迁入户口？

我们这里是非居住物业，可以注册开办公司，但是不可以迁入户口。

4、付了订金后，何时签约？

付了定金后，一般在一周内签约。

5、贷款如何来办理？

贷款由客户提供相关资料，交付相关费用，我们代为办理。

6、若贷款办不出，可否退房？

如果是因为客户自身原因导致贷款办不出，可以退房，但客户必须承担房产商由此而导致的损失。

7、我们动迁户可否用动迁支票？

可以。

8、如果到时交不了房怎么办？可否退房？

如到时交不了房可按合同予以赔偿，逾期达到60天，可以退房，不但退房，还要赔偿您利息和违约金（房价的4%。）。

9、预售合同是否和装修合同分开？

装修标准将作为预售合同的一部分，不分开签订。这样避免以后发生纠纷互相扯皮，是开发商非常负责任的做法。

10、是否可以自己找银行贷款

可以，只要您能够保证房款按时足额到达开发商账户。

11、天宝华庭小业主今后出租房屋是否要交高额的税

如果您出租房屋签订合同以后去房地产交易中心登记备案的话，根据国家规定，缴纳33.6%左右的税额。

七、价格

1、你们能不能还价

不能还价：

1.相对于附近房产市场来说，我们本身开价不高，何况我们是全装修房。

2.如果每户都让零，对我们4万平方米的楼盘，积少成多就是大损失。

3.房子品质好（从多方面解释，强调卖点与客户喜欢的部分）

4.买的人多，别人也不还价。

5.大家都不还价，才能一碗水瑞平，体现公平。

6.别人可以还价是别的房产公司信口开价，斩一刀是一刀，这样的公司你能相信吗？

7.别人还价是房子卖不掉，大家都不买的房子，你为什么要买？

8.我们的成本就已很高，如果没有利润怎么保障房子的质量？

八、物业管理

1、你们楼盘的公共服务设施是否另收费？

我们的公共服务设施基本都是通过招商经营的，主要目的是为了给业主提供方便的，所以收费的，我们的中央家政服务中心是只对楼盘业主开放的，不以赢利为目的，所以收费用也不高。

2、楼盘附属商场是自主经营还是通过招商经营？

楼盘附属商场是由我们统一规划对外招商的。

3、商场人员进出会不会影响楼盘正常秩序？

我们的商场均设在沿街处，大门是对外不对内，所以商场人员进出是不会影响楼盘正常秩序。

4、物业管理费是怎么组成的？费用大概控制在多少范围内？

物业管理费约4元/平方米/月，包括管理费、设备运行费、保洁费、保安费、家政服务费4项组成。将来由物业管理公司制定，然后报杨浦物价局、房管局审核后才能实行，而且这些收费的使用也要实行帐目分开，确保专款专用。

5、物业管理服务的范畴？

物业管理服务主要包括：出入管理、安全管理、清洁绿化管理、设备管理等

6、将来购买我们的房屋，入住后还要交哪些费用？

入住后主要交：一是3个月的物业管理费

7、以后是否有传真、复印等商务服务？

有，这是我们物业服务标准的一部分。

8、小户型公寓一般物业管理费3元-3.5元，为何物业管理费要这么贵？

物业管理由总部设在美国洛杉矶的世邦魏理仕打理，世邦魏理仕是唯一入选世界性杂志《财富》1000强之物业管理公司，主要承接高档物业的管理、顾问。物业服务的档次提升，对于投资来说是有利而无害，并且由于我们这里户型较小，每月物业管理费也并不增加多少。