动态投资估算法

（二）动态投资估算法

（1）涨价预备费的估算

涨价预备费建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用，又称为价格变动的不可预见费。在建设期内由于可能发生的材料、设备、人工等价格上涨而增加的费用。

涨价预备费的计算公式为：

PC = 1n

t =∑I t [（1+f ）t －1]

式中PC ——涨价预备费估算额；

I t ——建设期中第t 年初的投资计划额（按建设前一年价

格水平估算）；

n ——建设期年份数；

f ——年平均价格预计上涨率。

【例】某新建项目工程费为8000万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资计划比例分别为20%、50%、30%，预测建设期内年平均价格变动率为3%，试估算该项目建设期的涨价预备费。

【解】建设期三年各年投资额分别为I 1 =8000×20%=1600万元 I 2 =8000×50%=4000万元； I 3=8000×30%=2400万元

PC 1= I 1 [（1+f ）1 －1]= 1600×[（1+3%）1 －1]=48万元 PC 2= I 2 [（1+f ）2 －1]= 4000×[（1+3%）2 －1]=243.6万元 PC 3= I 3 [（1+f ）3 －1]= 2400× [（1+3%）3 －1]=222.54万元 建设期的涨价预备费PF=48+243.6+222.54=514.14万元

（2）建设期贷款利息

建设期贷款利息是指支付金融机构的贷款利息和为筹集资金而发生的融资费用。估算建设期利息，需要根据项目进度计划，提出建设投资分年计划，列出各年投资额，并明确其中的外汇和人民币。

当贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式如下：

各年应计利息=（本年年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率 注：计息周期小于1年时，上述公式中的年利率应为有效年利率（实际利率），则有效年利率的计算公式如下：

有效年利率=

1 1-

?

?

?

?

?

+

m

m

r

式中，r——名义年利率；m——每年计息次数

【例】某新建项目，建设期为3年，在3年建设期中，第一年贷款额为300万元，第二年贷款额为600万元，第三年贷款额为400万元，贷款年利率为6%。计算3年建设期利息。

【解】第一年建设期利息=300÷2×6%=9万元

第二年建设期利息=（300+9+600÷2）×6%=36.5万元

第三年建设期利息=（300+9+600+36.5+400÷2）×6%=68.73万元

建设期贷款利息=9+36.54+68.73=114.27万元

（3）汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响

汇率是两种不同货币之间的兑换比率，或者说是以一种货币表示的另一种货币的价格。汇率的变化意味着一种货币相对于另一种货币的升值或贬值。

（4）固定资产投资方向调节税

为了彻国家产业政策，控制投资资源，引导投资方向，主调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展，对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人征收固定资产投资方向调节税。

投资方向调节税=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费用+预备费）×投资方向调节税率

三）流动资金的估算方法

铺底流动资金是保证项目投产后，能正常生产经营所需要的最基本的周转资金数额。铺底流动资金是项目总投资中流动资金的一部分，在项目决策阶段，这部分资金就要落实。铺底流动资金的计算公式为：

铺底流动资金=流动资金×30%

流动资金=流动资产-流动负债

流动资产=应收帐款+存货+现金

流动负债=应付帐款

流动资金是指建设项目投产后为维持正常生产经营用于购买原材料、燃料、支付工资及其他生产经营费用等所必不可少的周转资金，它是伴随着固定资产投资而发生的永久性流动投资，其值等于项目投产运营后所需全部流动资产扣除流动负债后的余额。流动资金，从货

币形态开始，经过购买材料、支付工资和其他费用的企业经营活动，到已完工程验收、收获货币，为流动资金的一个周转过程。其中，流动资产主要考虑应收与预付账款、现金和存货，流动负债主要考虑应付和预收款。由此看出，这里所解释的流动资金的概念，实际上就是财务中的营运资金。

流动资金的估算一般采用两种方法。

①扩大指标估算法

扩大指标估算法是按照流动资金占某种基数的比率来估算流动资金。一般常用的基数有销售收入、经营成本、总成本费用和固定资产投资等，究竟采用何种基数依行业习惯而定。

A. 产值（或销售收入）资金率估算法

流动资金额=年产值（年销售收入额）×产值(销售收入)资金率

B. 经营成本（或总成本）资金率估算法: 经营成本是一项反映物质、劳动消耗和技术水平、生产管理水平的综合指标，一些工业项目，尤其是采掘工业项目常用经营成本（或总成本）资金率估算流动资金。

流动资金额=

年经营成本经营成本资金率

（年总成本）（总成本资金率）

C. 固定资产投资资金率估算法: 固定资产投资资金率是流动资金占固定资产投资的百分比。如化工项目流动资金占固定资产投资的15%～20%，一般工业项目流动资金占固定资产投资的5%～12% 。

流动资金额=固定资产投资×固定资产投资资金率

D. 单位产量资金率估算法: 单位产量资金率，即单位产量占用流动资金的数额。

流动资金额=年生产能力×单位产量资金率

②分项详细估算法

分项详细估算法，也称分项定额估算法。它是国际上通行的流动资金估算方法，可按下列公式：

流动资金=流动资产－流动负债

流动资产=现金+应收及预付账款+存货

流动负债=应付账款+预收账款

流动资金本年增加额=本年流动资金－上年流动资金

流动资产和流动负债各项构成估算公式如下：

A. 现金的估算

现金=

+

年工资及福利费年其他费用

资金周转次数

年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用－（以上三项费用中所包含的工资及福利费、折旧费、维简费、推销费、修理费等）

B. 应收（预付）账款的估算

应收账款=年经营成本/周转次数

C. 存货的估算

存货包括各种外购材料、燃料、包装物、低值易耗品、在产品、外购商品、协作件、自制半成品和产成品等。在估算中的存货一般仅考虑外购原材料、燃料、在产品、产成品，也可考虑备品备件。

外购原材料燃料=年外购原材料燃料费用

周转次数

在产品

年其他制造费

年修理费

年工资福利费

年外购原材料、燃料+

+

+

产成本=年经营成本/周转次数D. 应付（预付）账款的估算

应付账款=年外购原材料燃料动力和备品备件费用

周转次数

【例】某拟建项目达到设计生产能力后，全厂定员为1100人，工资和福利费按照每人每年3万元估算。每年其他费用为860万元（其中：其他制造费用为660万元）。年外购原材料、燃料、动力费估算为19200万元。年经营成本为21000万元，年营业费用3700万元，年修理费占年经营成本的10%，预付账款560万元。各项流动资金最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天，存货40天。用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金。

【解】应收账款年周转次数=360/30=12次

现金年周转次数=360/40=9次

应付账款年周转次数=360/30=12次

存货年周转次数=360/40=9次

应收账款=年经营成本/周转次数=21000/12=1750万元

现金=

+

年工资及福利费年其他费用

资金周转次数=（1100*3+860）/9=462.22

万元

外购原材料、燃料、动力费

=年外购原材料燃料费用

周转次数=19200/9=2133.33万元

在产品=在产品

=周转次数

年其他制造费年修理费

年工资福利费

年外购原材料、燃料+

+

+

=（19200+1100*3+21000*10%+660）/9=2806.67万元

产成品=年经营成本/周转次数=21000/9=2333.33万元

存货=2133.33+2806.67+2333.33=7273.33万元

投资估算的编制依据、程序和方法

了解投资估算的编制依据、程序和方法一、投资估算的编制依据 1. 主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法 , 以及其他有关估算文件。专门机构发布的建设主程其他费用计算办法和费用标准 , 以及政府部门发布的物价指数。已建同类工程项目的投资档案资料。影响工程项目投资的动态因素 , 如利率、汇率、税率等。 二、投资估算的编制步骤 ( 一 ) 估算建筑工程费用 ( 二 ) 估算设备、工器具购置费用以及需安装设备的安装工程费用 ( 三 ) 估算其他费用 ( 四 ) 估算流动资金 ( 五 ) 汇总出总投资 三、投资估算的编制方法 常用的估算方法有: 资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。 流动资金估算一般是矣日起现有同类企业的状况采用分项详细估算法 , 个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。 ( 一) 资金周转率法 ( 二 ) 生产能力指数法 ( 三 ) 比例估算法 这种方法适用于设备投资占比例较大的项目。 ( 四 ) 指标估算法 投资估算指标分为建设工程项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三种。 ( 五 ) 建设投资分类估算法建筑工程费的估算 建筑工程投资估算一般采用以下方法。 (1) 单位建筑工程投资估算法 (2) 单位实物工程量投资估算法 (3) 概算指标投资估算法设备及工器具购置费估算安装工程费估算 安装工程费 = 设备原价×安装费率 安装工程费 = 设备吨位×每吨安装费 安装工程费 = 安装工程实物量×安装费用指标 工程建设其他费用估算基本预备费估算 6. 涨价预备费估算 ( 六 ) 流动资金估算的方法分项详细估算法 对存货、现金、应收账款这三项流动资产和应付账款这项流动负债进行估算扩大指标估算法

动态电路分析方法

动态电路分析方法 电路的动态分析，是欧姆定律的具体应用，在历年的高考中经常出现。此类问题能力要求较高，同学们分析时往往抓不住要领，容易出错。电路发生动态变化的原因是由于电路中滑动变阻器触头位置的变化，引起电路的电阻发生改变，从而引起电路中各物理量的变化，在此将动态电路的分析方法介绍如下。 一、程序法 根据欧姆定律及串、并联电路的性质进行分析。基本思路是：“部分—整体—部分”，即从阻值变化的部分如手，由串并联电路规律判知R 总的变化情况，再由欧姆定律判知I 总和U 端的变化情况，最后由部分电路的欧姆定律得知个部分物理量的变化情况，一般思路是： 1确定电路的外电阻R 外总如何变化。 2根据闭合电路的欧姆定律E I R r =+总外总确定电路的总电流如何变化。（利用电动势不变） 3由U I r =内内确定电源内电压如何变化。（利用r 不变） 4由U E U =-外内确定电源的外电压如何变化。 5由部分电路的欧姆定律确定干路上某定值电阻两端电压如何变化。 6由部分电路和整体的串并联规律确定支路两端电压如何变化及通过各支路电路如何变化。 二、图像法 电路发生动态变化时，其电路图可等效为如图（1）所示，根据闭合电路的欧姆定律得到U E Ir =-,其图像如图（2）中的a ，根据部分电路的欧姆定律可知U IR =，其导体的 U —I 图像如（2）中b ，在电源确定的电路中，由图（2）得，当电阻R 增大时（即图中的角度变大），通过R 的电流减小，R 两端的电压变大，当电阻R 减小时（即图中的角度变小），其电流增大，电压减小。 三、“串反并同”法 所谓“串反”，即某一电阻增大（减小）时，与它串联或间接串联的电阻中的电流、两端电压、电功率都减小（增大）。所谓“并同”，即某一电阻增大（减小）时，与它并联或间接并联的电阻中的电流、两端电压、电功率都增大（减小）。但须注意的前提有两点：1电路中电源内阻不能忽略；2滑动变阻器必须是限流接法。 四、极限法 即因滑动变阻器滑片滑动引起的电路变化问题，可将变阻器的滑动端分别滑至两个极端讨论。（一般应用于滑至滑动变阻器阻值为零） 例1、 在图中电路中，当滑动变阻器的滑动片由a 向b 移动时，下列说法正确的是：

征地区片综合地价测算研究论文

征地区片综合地价测算研究 摘要：本文采用土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算广州市某区征地区片综合地价，综合三种方法的测算结果，最终确定为443万元/公顷。与此同时，建立征地区片综合地价体系，使具体地块的补偿标准都能得到具体化。最后，提出征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，应综合考虑，制定出合理的补偿标准这一建议。 关键词：征地区片综合地价；土地年产值倍数测算法；征地案例比较法；社会保障价格法 中图分类号：f301.2文献标识码：文章编号： research on the integrated section price of land expropriation yang zhi-cai1, deng qian-ting2, jia zheng-lei1 (1. guangdong youyuan land information co.,ltd, guangzhou 510642, china;2.south china agricultural university, guangzhou 510642, china ) abstract: through applying the multiples of annual output value calculation method,marker comparison method and overlapping method,to figure out the the integrated section price of land expropriation about 4430000 yuan/ha.at the same time, establish comprehensive land value system in order to make compensation specific.finally, recommend that we should

深圳市宗地地价测算规则(试行)

各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批 准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地 开发程度扣减项

第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。 （三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以

《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)

附件2： 征地区片综合地价测算指导性意见（暂行） 一、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。 二、基本原则 （一）维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 （二）同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 （三）协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。 （四）公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

三、基本要求 （一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。 （二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。 （三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。 四、工作步骤 1、确定测算范围； 2、划定区片； 3、测算区片综合地价； 4、对区片综合地价进行验证和调整； 5、测算结果听证和修改； 6、确定征地区片价； 7、整理与编制成果。 五、区片的划定 (一)有农用地定级成果市（县）的区片划定 已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。 (二)没有农用地定级成果市（县）的区片划定

建设项目投资估算方法49196

建设工程投资估算 一、工程项目设计阶段划分及估算精度 工程设计过程一般可划分为以下几个阶段：机会研究阶段、预（初步）可行性研究阶段（项目建议书）、可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。 二、工程项目投资组成 （一）工程项目投入总资金由工程建设投资和流动资金组成。 工程建设投资分为以下七类：

1、建筑工程费 2、安装工程费 3、设备工器具购置费 4、工程建设其他费用 5、基本预备费 6、涨价预备费 7、建设期利息 （二）静态投资和动态投资： 1、静态投资：建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费、工 程建设其他费用和基本预备费组成 2、动态投资：涨价预备费和建设期利息组成 三、工程项目投资估算编制依据 投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金）。 1、各专业设计提供设计资料： 建构筑物特征一览表

设备一览表（包括：单位、数量、型号、重量、价格） 材料一览表（包括：单位、数量、材质、单重、总重、敷设方式） 2、估价指标、概算指标、预算定额及相应取费定额 3、当地政府和造价主管部门现行政策及有关文件规定 4、当地最新材料价格、工资水平和民用建筑造价水平 四、工程项目投资估算方法： 包括生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、投资估算指标法和分类估算法。前三种方法精度相对不高，主要用于投资机会研究和预可行性研究；在可行性研究阶段应采用投资估算指标法和分类估算法。 五、工程项目投资分类估算法 1、建筑工程估算 （1）按单位工程量造价乘以工程总量估算 （2）估价指标和概算指标按行业统一颁发的估价指标和概算指标（3）按预算定额 （4）按调查实际资料 （5）按经验数值 2、安装工程估算

征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问 题，并提出政策意见和建议。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划 经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对 农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障 费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综 合地价，市场比较法是发展趋势。（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。（３）以 征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。 关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准 中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５ 中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７ 第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１ 修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍ ＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａ ｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ ＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ （ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ 征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究 李彦芳 （北京师范大学管理学院，北京１００８７５）

天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明

天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明 2014-10-20 | 来源：天津市国土资源和房屋管理局 | 【大中小】【打印】【关闭】 一、征地区片综合地价基本情况说明 1.调整依据 按照《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）和市政府办公厅《关于进一步规范我市征地管理工作的通知》（津政办发〔2011〕117号）要求，市国土房管局根据经济增长水平、居民收入增长幅度等情况，对征地区片综合地价进行了调整，并经市人民政府批准，自2014年10月1日起施行。 2.覆盖范围 此次测算的征地区片综合地价覆盖天津市滨海新区农村集体土地范围。覆盖范围共计19个街镇。 3.区片分布 根据滨海新区的实际情况，共划分6个区片，具体区片分布见《滨海新区征地区片综合地价表》。 4.内涵 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准，包含土地补偿费和安置补助费，被征地农民的社会保障费用、地上附着物及青苗补偿费按照有关规定和标准另行确定。 5.基准时点 本次征地区片综合地价对应的基准时点为2013年1月1日。

6.测算时间 本次征地区片综合地价测算时间为2013年9月至2014年4月。 二、征地区片综合地价表 滨海新区征地区片综合地价表 区片编号 区片价 （万元/亩） 区片范围说明 BH18.8胡家园街京山铁路以南部分（大埝村、河头村、刘庄子村、南窑村、三川桥村、田庄子村、五十间房村、一疙瘩村、义和庄村、于庄子村、郑庄子村、中八车村、中西村、周庄子村，八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村） BH27.5新城镇 BH3 6.4胡家园街京山铁路以北杨北公路以南部分（八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村、三川桥村、中八车村、五十间房村、南窑村、刘庄子村、河头村、郑庄子村、天津市新河物流集团有限公司）；茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以东部分），茶淀街(东辛村、福田村、太平村、前进东村、前进西村、新东村和新西村）；寨上街（土桥村、蔡家堡村、高家堡村、火神庙村）；古林街（上古林村、工农村、建国村） BH4 4.9汉沽街、茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以西部分），茶淀街(孟圈村、桥沽村、后沽村、西孟村、福田村、李自沽村、前沽村、新西村、东辛村、崔兴沽村、太平村、前进西村、前进东村、新东村、宝田村） BH5 4.4北塘街，胡家园街杨北公路以北部分村（中八车村、八堡村、中心桥村、三川桥村、河头村、头道沟村、中西村、于庄子村、一疙瘩村），胡家园街道办事处部分；杨家泊镇；

深圳市宗地地价测算规则

深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。

建设项目投资估算

建设项目投资估算 本章容： 第一节投资估算的概念和容 第二节投资简单估算法 第三节投资分类估算法 第一节投资估算的概念和容 一、基本概念（熟悉） 二、投资估算的容及阶段划分（了解） 三、投资估算的方法（熟悉） 一、基本概念 （一）建设投资 习惯应用的建设投资是指为形成建设项目实体，在建设期间所需要花费的全部费用，包括设备工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费（基本预备费与价差预备费），不包括建设期利息。 《投资项目可行性研究指南》（2002）中的建设投资包括上述的建设投资容及建设期利息，而将上述建设投资称为不含建设期利息的建设投资。不含建设期利息的建设投资只与项目方案设计有关，与资金筹措方案的变化无关。

（二）建设项目总投资与项目投入总资金 建设项目总投资又称报批用总投资，由建设投资、建设期利息、铺底流动资金（流动资金的30%）组成； 项目投入总资金又称评价用总投资，是《投资项目可行性研究指南》（2002）中提出的一个概念，它由建设投资、建设期利息、全部流动资金组成。 （三）静态投资与动态投资 投资估算按是否考虑资金的时间价值又可分为静态投资与动态投资估算。 静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。它含因工程量误差而引起的工程造价的增减。 静态投资包括：建筑安装工程费，设备和工器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费等。 动态投资包括：建设期贷款利息、涨价预备费等。 （四）投资估算 投资估算是指在对项目的建设规模、建设标准水平、建设地区地点、工程技术方案、设备方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目的总投资或投入总资金。 二、投资估算的容及阶段划分

关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)

关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号） 2004年6月9日 各分局、各处室、局直属各有关单位： 我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下： 一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。 二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定 为准。 三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价 方案不再调整。 附件：关于地价测算的说明 一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算： 1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。 2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。 3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。 二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。 三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。 四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。 对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。 五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。 行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

投资估算方法

投资估算方法： 建设投资估算应该在给定的建设规模、产品方案和工程技术方案的基础上，估算项目建设所需要的费用。投资估算是估算项目投入总资金，包括：建设投资、建设期利息和流动资金。 建设投资由工程费用(建筑工程费、设备购置费、安装工程费)、工程建设其他费用和预备费(基本预备费和涨价预备费)组成。按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。 建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。前三种估算方法估算精度相对不高，主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。在项目可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。 第一节建设投资简单估算法 一、生产能力指数法 原理：该方法是根据已建成的、性质类似的建设项目的投资额和生产能力与拟建项目的生产能力估算拟建项目的投资额。 计算公式：拟建项目的投资额=已建类似项目的投资额*[拟建项目的生产能力/已建类似项目的生产能力]n *综合调整系数 综合调整系数——新老项目建设间隔期定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n——生产能力指数，0≤n≤1。 注意事项：运用这种方法估算项目投资的重要条件，是要有合理的生产能力指数。 1、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大，生产规模比值在0．5—2之间，则指数n的取值近似为1； 2、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则n取值约在0．6—0．7之间； 3、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大靠增加相同规格设备的数量达到时，则n取值为0．8—0．9之间。 采用生产能力指数法，计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件基本相同，否则误差就会增大。 [例]已知建设年产30万吨乙烯装置的投资额为60000万元，现有一年产70万吨乙烯的装置，工程条件与上述装置类似，试估算该装置的投资额(生产能力指数n=0．6，cf=1．2)。 [解答]：根据公式，则有：y2=y1*(x2／x1)n*cf=60000 *(70／30)0.6 *1．2=119707(万元) 二、比例估算法 比例估算法又分为两种： (一)以拟建项目的全部设备费为基数进行估算 此种估算方法根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。计算公式为：c=e*(1+f1*p1+ f2*p2 + f3*p3+……)+i式中c——拟建项目的投资额；e——根据拟建项目当时当地价格计算的设备费(含运杂费)的总和； p1 p2 p3……——已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；f1 f2 f3……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数；i——拟建项目的其他费用。 [例]某新建项目设备投资为10000万元，根据已建同类项目统计情况，一般建筑工程占设备投资的28．5％，安装工程占设备投资的9．5％，其他工程费用占设备投资的7．8％。 该项目其他费用估计为800万元，试估算该项目的投资额(调整系数f=1)。 [解答]：该项目的投资额为：c=e*(1+f1*p1+ f2*p2 + f3*p3+……)+i=10000 x(1+28．5％+9．5％+7．8％)+800=15380(万元)

深圳市地价测算规则(征求意见稿)

（征求意见稿） 2018年12月17日 一、通则 1.1 编制目的 为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围 本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。 以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。 以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。 以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。 临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义 我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评 估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇

土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位 我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点 地价测算时点按以下规则确定： （一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定； （二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定； （三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定； （四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定； （五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数 地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。 基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。 项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以

深圳市宗地地价测算规则(试行)

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价 测算规则（试行）》的通知 文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。

我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。

项目总投资估算方法及依据

项目总投资估算方法及依据 一、工程费用 1、建筑工程费 可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。 2、设备购置费 1）主要设备费用 在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。 2）管道、仪表自控系统费用 取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。 3）设备运杂费 设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。 根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。 4)备品备件购置费 备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。 根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。 5)工、器具及生产家具购置费 工、器具及生产家具购置费，指建设项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产的设备、仪表、工卡模拟、器具等的费用。 按建设项目的性质和不同化工产品情况，一般可按固定资产费用中占工程设备费用的比例估算。新建项目可按主要设备费用的1.2‰—2.5‰。 3、安装工程费 在设备组装中安装工程费用主要包括直接费用和间接费用。直接费，由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用组成；间接费，有施工管理费和其他间接费组成，逐步将施工管理费由法定费率变为竞争性费用。投资估算中安装工程费通常是根据行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。一般计算可按安装费费率、每吨设备安装费指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算。具体可按以下三种方法估算： ①安装工程费=设备原价×安装费费率 安装费费率可按安装复杂程度取0.1-0.5），部分设备安装因子如下：

abaqus中的动态分析方法

ABAQUS 线性动态分析 如果你只对结构承受载荷后的长期响应感兴趣，静力分析（static analysis）是足够的。然而，如果加载时间很短（例如在地震中）或者如果载荷在性质上是动态的（例如来自旋转机械的荷载），你就必须采用动态分析（dynamic analysis）。本章将讨论应用ABAQUS/Standard进行线性动态分析；关于应用ABAQUS/Explicit进行非线性动态分析的讨论，请参阅第9章“非线性显式动态分析”。 7.1 引言 动态模拟是将惯性力包含在动力学平衡方程中： +P u M&& I - = 其中 M结构的质量。 u&&结构的加速度。 I在结构中的力。 P 所施加的外力。 在上面公式中的表述是牛顿第二运动定律（F = ma）。 在静态和动态分析之间最主要的区别是在平衡方程中包含了惯性力（M u&&）。在两类模拟之间的另一个区别在于力I的定义。在静态分析中，力仅由结构的变形引起；而在动态分析中，力包括源于运动（例如阻尼）和结构的变形的贡献。 7.1.1 固有频率和模态 最简单的动态问题是在弹簧上的质量自由振动，如图7-1所示。

图7–1 质量－弹簧系统 在弹簧中的力给出为ku ，所以它的动态运动方程为 mu ku P &&+-=0 这个质量－弹簧系统的固有频率（natral frequency ）（单位是弧度/秒（rad/s ））给出为 k m ω= 如果质量块被移动后再释放，它将以这个频率振动。若以此频率施加一个动态外力，位移的幅度将剧烈增加，这种现象即所谓的共振。 实际结构具有大量的固有频率。因此在设计结构时，非常重要的是避免使可能的载荷频率过分接近于固有频率。通过考虑非加载结构（在动平衡方程中令0P =）的动态响应可以确定固有频率。则运动方程变为 Mu I &&+=0 对于无阻尼系统，I Ku =，因此有 Mu Ku &&+=0 这个方程的解具有形式为 t i e u ωφ= 将此式代入运动方程，得到了特征值（eigenvalue ）问题 K M φλφ= 其中2λω=。 该系统具有n 个特征值，其中n 是在有限元模型中的自由度数目。记j λ是第j 个

2015年深圳市宗地地价测算规则

2015年深圳市宗地地价测算规则 深圳市宗地地价测算规则(试行) 颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会 颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效 公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间: 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号 各有关单位: 《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则(试行) 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。

第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算: 宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算: (一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 (二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 (三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算: (一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 (二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70 元扣减。 (三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。

投资估算习题

投资估算习题 （一）单位生产能力估算法 【例2-1】2002年假定某拟建项目年产某种产品200万吨。调查研究表明，1997该地区年产该产品50万吨的同类项目的固定资产投资额为2500万元，假定从1997年到2002年每年平均造价指数为1.10，则拟建项目的投资额为多少？

解： 根据以上资料，可首先推算出折算为单位产值的固定资产投资额： 2500 50/50 ==总投资万元吨 年产值 据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面有可比性的年产200万吨的项目固定资产投资额估算值为： 50万元×200×1.105 =16105.1万元

（二）生产能力指数法 【例2-2】某年在某地兴建一座30万吨尿素的化肥厂，总投资为25000万元，假如5年后在该地开工兴建50万吨尿素的工厂，尿素的生产能力指数为0.7，则所需静态投资为多少（假定该5年中每年平均工程造价指数为1.15）？

解： ()x 0.7Q 5052 C C f 25000 1.1571899.0821Q 301 =??=??=???? ? ? ?????万元

（三）因子估算法 【例2-3】假定某年产20万吨酒精的工厂，已知该工厂的设备到达工地的费用为5000万元。试用朗格系数法估算该工厂的投资。

解：酒精工厂的生产流程基本上属于流体流程，因此在采用朗格系数法时，全部数据应采用流体流程的数据。现计算如下： （1）设备到达现场的费用5000万元。 （2）根据表2-11计算费用（a） （a）＝E×1.43＝5000×1.43＝7150（万元）则设备基础、绝热、刷油及安装费用为：7150－5000＝2150（万元） （3）计算费用（b） （b）＝E×1.43×1.6＝5000×1.43×1.6=11440（万元） 则其中配管（管道工程）费用为：11440－7150＝4290(万元） （4）计算费用（c）即装置直接费 （c）＝E×1.43×1.6×1.5＝17160（万元）则电气、仪表、建筑等工程费用为：17160－11440＝5720（万元） （5）计算投资C C＝E×1.43×1.6×1.5×l.38＝23680.8（万元）则间接费用为：23680.8－17160＝6520.8(万元) 由此估算出该工厂的总投资为23680.8万元，其中间接费用为6520.8万元

划拨土地出让补地价问题计算方法

划拨土地出让补地价问题计算方法 补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件; ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期); ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。) 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即 补地价=改变后的地价-改变前的地价 其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为： 补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率 补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即： 补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率) 或者 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) 【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2 现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。 【解】理论上应补交的地价的数额为： 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) = 450/3×(5-3)=300(元/m2) 补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积 =300×1000=300000(元) 【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，