房地产规划报告
某广场策划报告
前言
21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。
在传于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段差不多越来越不适应新经济的进展，相对更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断查找新的突破口。
市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。
（1）认清消费者的需求。
（2）激起和满足消费者的欲望。
（3）制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。
（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。
市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时刻与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。
第一部分前期定位策划的补充与修正
概念提示：
l 市场不再相信单纯的概念炒作
1、项目背景
由**知名的企业——****科技产业（集团）股份有限公司开发的[二郎商业·文化城]（暂名），地处高新区二郎科技新城的中心区，处
于**市总体规划“大、杨、石”组团西部，其东北紧连石桥铺高新技术产业开发圆，西至上桥片区，南到大渡口新城，是配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城。项目总占地面积达206亩，总建筑面积达47万平方米，总投资达10多亿人民币。
2、关于前期定位策划的补充和修正
①项目定位
在前期提交的《定位报告》中，项目的主题概念定位是：
“大型综合性国际化商业中心”
通过近段时刻我们对大型商业项目的研究，为了使概念更贴近市场，我们把概念提升为：
“西部首个国际情景主题购物公园”
[缘故]：
A、“大型综合性国际化商业中心”尽管准确的表达了本项目的规模和经营业态，但作为一个新兴商业城，想要在一定时刻里成功运营，
那个概念对“消费者”吸引力不足。
B、“大型综合性国际化商业中心”概念定位竞争力不明显，大而全的操作思想表现一览无余，对以后市场显得把握不准。
C、在以市场需求为导向的基础上，我们升华该概念定位为“西部首个国际情景主题购物公园”。
[分析]：
A、作为一个郊区大型商业项目，其要紧考虑因素是如何吸引“消费者”到项目所在地进行消费。而假如到项目所在地进行消费给“消费者”造成这些消费也能够在自己所在的区域完成，那项目存在的价值就会大大降低。**作为一个多核进展都市，每个区都在逐渐形成自己的消费中心区，要把这些区域的“消费者”吸引过来，项目的营销和定位就要站在都市区域营销的战略高度上，我们称为“场所营销”。要明白项目的目标是分流市内各个主城区的“消费者”，形成某种“假日经济”，或吸引西部地区乃至全国各地的“消费者”
形成“旅游经济”；
以上两种消费模式都与放假有关，缺点确实是有时效性，因此不能作为项目吸引“消费者”的核心。但它们都有一个共性，确实是“玩”。因此我们给了“消费者”一个来消费的理由：“来玩，玩累了休息、购物”。因此也得出了概念定位：
“国际情景主题购物公园”
B、“情景主题”代表了项目的特色，也能够是某种文化特色，或者是世界各种文化的缩影；这些主题的设定，决定了项目的文化内涵取向。
C、“购物公园”是项目另一个特色，在我们的定位里，“玩”是“消费者”来此地消费的要紧目的，购物是辅助功能；作为市场的切入点，事实上两者相互相成。
[结论]：
香港之因此称为“活力之都”是因为她的娱乐业和旅游业在东南亚
差不多上首屈一指，不难看出，到香港旅游确实是“玩、购物、休息、再玩、再购物……”，24小时让“消费者”充满活力。
本项目立意打造西部第一个以娱乐购物为主的商业中心，填补了市场的空白，为项目推向市场和把整个二郎地区进展起来减少了许多障碍和阻力，并在以后的经营上赢得了大量的时刻。
第二部分项目营销策划
概念提示：
l 房地产营销走进专家卖楼时代
一、营销策划原则
1、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角度进展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素养，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续进展战略。
2、以“游玩经济”为主导，下含“假日经济”、“旅游经济”、“会展经济”、“会议经济”等多种形式吸纳品牌企业进驻经营，提供宽
敞的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。
3、营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。
4、吸纳3到5个大型百货超市进驻，增加人流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且**从未出现几个大型百货共存一个商业项目的现象，我们将发挥其品牌效应及优势。
我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体商场销售。
二、业态组合原则
针对本项目“国际情景主题购物公园”的定位，我们在业态组合策划思路中又特不拟定了经营与功能区分的建议，具体内容如下：
1、创建完善的经营规划具体建议
u 形成以“游玩经济”、“假日经济”、“旅游经济”、“会展经济”、“会议经济”及名优产品销售的多功能综合性购物公园。
u 扩大经营招商范围，抢占市场空白份额。
u 合理规划各行业商铺使用面积及经营特性。
u 提供完善仓储、货运、商务、市场资讯等服务配套设施。
u 制定完善的开业后市场宣传推广打算。
u 以“游玩经济”形式，进行项目经营进展，为商户制造无限的商机。
u 强化项目优势，增强凝聚力及投资信心。
u 实现可持续进展战略。
2、功能定位建议
在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同时考虑本地市场需求及本地品牌企业优势，快速回笼资金，降低投资成本风险，形成综合性功能规划，进行招商经营达
至全城旺销。
具体建议如下：
游玩功能：
以大型主题游乐公园、海洋水族馆为主力消费市场；
面向全国市场，以大型多影厅影院、大型量贩式KTV、环球美食中心、特色酒吧、主题网吧、知名咖啡馆和茶馆、文化展厅、大型阳光健身中心、室内溜冰场、屋顶花园、室内广场、运动馆、功能会议厅、会员俱乐部等为辅助；
购物功能：
主力店：3—5家国际、国内知名零售商，包括大型超市、百货店、家居店、汽车展销中心、建材店；
半主力店：20余家标志性商店，包括：家电、药店、体育用品专卖店、书店、音像店；
专卖店：众多国际、国内品牌专卖店，包括：服装、珠宝、化妆品、
装饰品、工艺品、字画、文具、各种特色产品专卖店等；
步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种兴奋人心的方式将所有的商业设施项目结合在一起，向人们展示不同的时尚体验。主力市场分析
１、大型主题游乐公园
在西部属于空白项目，比如西部地区还没有专门知名的过山车主题游乐公园，这类主题公园个性鲜亮，娱乐性极高。
由于内地缺水，我们考虑引进室内主题水公园，即使在冬天，也能享受冲浪、漂流等几十种水上娱乐项目；在配合地中海风情的主题餐饮园区将世界各地饮食文化的聚居地，在中世纪的意大利山城风情中，墨西哥美食、日韩风味、意大利牛排、法国大餐，游客到了那个地点，就等于周游了全世界。游人只要进了主题公园，就会一站一站几乎不能脱节地玩下去，成为一个多功能的集旅游、度假、购物、餐饮、娱乐、休闲、疗养、运动、居住为一体的24小
时360度全方位旅游区。
２、海洋水族馆
海底世界总是令许多人向往，在内地要想看到大海是不可能的，更不讲潜水到海底观看漂亮的海底景色和各色各样的热带鱼了；兴建水族馆，通过蔚为壮观的海底隧道，让游客与各类漂亮的鱼群擦“顶”而过，让那些奇妙、诡丽的水中精灵与游客面对面“亲热接触”，充分领会海底世界的奇妙。
海洋水族馆假如能设立单独的展区来介绍各大洲人文、地理环境的序厅，展出空间以装饰、主题、图案和音响展现不同区域鱼类原产地国家的地理、人文风貌，例如，在亚马逊展区中，就有源自古老的玛雅文化的，栩栩如生的雕塑。这些设计属国内首创，在国际同类水族馆也极为罕见，为本水族馆增添一大特色。能够让游客在畅游奇妙、瑰丽的海洋世界的同时，了解、掌握大量的人文地理知识。海洋水族馆不只是一座单纯的水生物展示馆，而是一座集旅游、观
光、商贸、科普、教育、研究为一体的综合性展示馆，馆内能够设计科普教室、贵宾厅，以后可同时为科普教育、商务洽谈、公司年会等提供宜人场所。
毋庸质疑，在本项目中引进海洋水族馆，以其国际化的治理标准，独特的建筑构造和软硬件设施，将成为本项目乃至**一个标志性的旅游景点。
楼层功能规划
首层及地下层
集中一个主题公园和大型知名零售商、汽车展厅、主力店、半主力店、品牌店、知名快餐、咖啡店、餐饮业态等；海洋水族馆能够设在休闲观景平台三个独立建筑物中的一个里面。
二层以上
以零售主力店、半主力店、品牌店、生活时尚店、餐饮为主，汇合娱乐、健身、儿童乐园、室内溜冰场、影院、大型KTV等。
[小结]：
营销策划要紧体现于房地产项目营销的前期工作，[二郎商业·文化城]（暂名）营销策划思路的确定，为下一步的招商、宣传推广奠定了基调。
第三部分招商策划
一、**市规划特征：
1、**市总体规划特征以解放碑为主城区形成多个组团分布。即解放碑以商业为特征的商业组团；上清寺以行政商务区域为特征的行政商务组团；沙坪坝以文化教育为特征的文教组团；石桥铺以高新科技为特征的科技组团。
2、各组团以主城区解放碑大型商业、文化、娱乐作为核心呈放射状散点分布。
3、各组团（解放碑组团外）又各自形成自身的区域商业功能。资料显示：批发与零售成交额以解放碑（含朝天门）区域为最，领导
地位不可替代。
4、解放碑交通状况日益改善，除长江大桥、嘉陵江大桥外的黄花园大桥通车后更为巩固其主城区的核心地位。
二、**商业状况简述：
l 从各项综合经济指数来推断，**市社会居民仍然处在低收入温饱型向小康型转变的消费时期，特征为以差不多的生活必需品为主，追求消费品数量上的满足。
l **市社会消费品消费平稳增长（2002年四季度支出152.97亿，同比增长7.4%），非消费支出激增，消费断层差不多出现，消费热点偏移。反映在住宅与日常生活消费品两极分化，加之本地经济状况运行平缓，居民收入增幅不大，商业不景气将长期存在。
*注：食品、家庭设备用品及服务均有下降。
l 以百货业统领流通市场的格局并未打破，**市百货业仍然显现为其强大的生命力。各楼盘商业业态竞争格局已成稚形，今后消费分
流已成定局。但竞争深度（恶化程度）有待观看。
2002年重百股份零售额25.8亿元，**商社批发额每年以超过20%以上的速度递增（2001年突破30亿元），成为西南最大的零售与批发企业。得意世界、中天广场、七星家具城等家装商场年销售额已超过亿元。
l “新瓶装旧酒”的商业格局无法形成与百货业、朝天门批发市场相应竞争的效力。提高商业业种搭配广度（形成多品牌集群）、深度（单一类不的品牌集群）与全面提升商业服务品质已为大势所趋。据资料分析，各楼盘商业招商销售实为分割原有商品经营商户及部分投资者，经营业种搭配与原情况并无二致，因而“走一家不想走二家”。
l 变“虚”招商（实为分零售卖摊位）为“实”招商（为使商业形成旺盘，售卖、租赁、自营组织货品组合）将为迫于无奈的选择。也将是现时期商业企业走出困境的出路之一。
[小结]：
1、**商业竞争局面将愈演愈热，同时也不乏因招商不力而产生困境的开发商。可见，不管商场定位如何精妙—新东方女的广场，政策如何优惠—返租回购仍难抵挡商业招商疲软形势。因而寻求突破，拓展招商深度与加大投资力度（有自营的前期预备），才是“防患”（招商不力造成项目疲软）于“未燃”（返租风险增加，信誉受损）的正途。
2、以物业经营为主体的专业市场的生成是**市流通领域的一次大的变革。它的主导角色组成是那些精明的小商业者，他们付出相对较低的成本以获得最大的利润，同时因其成交量的大小决定着这一物业的产租水平。而决定商业经营业绩好坏的全然所在是能否满足某一层面消费者的需求与利益，这是一个差不多的流通业价值链。
3、不同业态流通业经营者（重百、新世纪、女的广场、家乐福），其目的目标不管从主观的意愿，依旧客观的行为差异，其结果差不
多上一致的，即商业上的成功——对前者是商品流通所获产出，后者是商品流通所致物业升值的产出而得利。从另一层面分析，商业流通经营者是商品（或厂家）的组织者，商业物业经营者是厂家与经销商（或代销商）的组织者。在前者是单纯的商品组织，在后者是互动的商品组织，其结果也是相同的。因而不同业态间竞争的本质是相同的，它在因此否能满足消费者的需求利益。
4、不同业态间的差异显露出其相互的竞争特点，因而经营结果的好坏就体现出各企业间的综合优势差异。
三、商铺市场供应需求与前景分析：
1、商铺市场供应分析：
l 2001年8月以来，商铺投放量最大的要紧在解放碑区域，经统计共57.14万平方米。已公开招商发售的商铺面积约40万平方米。l 其它各组团（各区域，如观音桥、大坪、沙坪坝）商铺投放量未作调查统计（应予以调查补充，这将关系到对**市商业进展以后趋
势的推断）。
2、商铺市场的需求分析：
l 阻碍商铺需求的因素较为复杂。宏观上有地域的人口总量、人均国内生产总值、社会商品零售额的比重、第三产业进展状况。较为直接的阻碍为地理环境、交通状况、经济进展水准。
l 香港与国外对商铺市场历史上的研究观点认为：商铺市场需求量与人均国内生产总值及社会商品零售额呈正比关系。据此，我们分析，历年来（98—2001）**市人均国内生产总值平均增长率约为8%，社会商品零售额（98—2001）增长率约为7.4%，商铺市场需求量也应为逐年递增8%左右。
3、前景剖析：
l **市2000年商铺空置约为23.88万平方米，截止2001年8月约为52.53万平方米。2001年8月以来仅解放碑区域空置约为37.14万平方米（已发售商铺空置率约为50%），加之各烂尾项目的复工，
商铺面积再增加5万平方米，空置总量约为42.14万平方米。巨大的投放量远超于市场需求的缓慢增长，消化空置尚待时日。
l 同时，就现时期**市民的消费水准与进展状况，个体经营者在流通业中占专门大比重。因而，店铺式经商点仍然要维持相当长的时刻。
四、项目所面临的机会和问题:
1、市场机会
l **各投放商业物业大都推广在先，这使得本项目在招商推广过程中可借鉴其他项目的经验为我所用，以回避招商风险与白费营销资源。
l 其它商业楼盘招商过程中并未有恶意损害消费者利益的结局出现，投资风险皆为心理致因。除原有的老商业设施外，各开发商并未整合、立体化深度招商，从而为本项目留有宽敞的招商空间。l 与全国商业发达都市北京、上海、广州相比，**商业还存在规模
性与商业运作的成熟性的缺陷，给以后我们操作本项目留有专门大空间。
l 本项目定位理念先进，是娱乐购物混合体，如能实现主题公园和海洋水族馆的引进，必将会给项目本身和**旅游业带来一大亮点。
2、市场问题：
l 项目区域是一个新区，现在无人口可言，就算新区规划人口11万，但作为本项目47万平方米的体量，能够服务的人口是100万；因此市场容量明显不足。
l 项目离都市中心较远，尽管周边交通路网建设比较完善，但高昂的交通费用可能会使“消费者”却步；同时偏远的地理位置也为常规招商带来专门大难度。
l 主题公园和海洋水族馆引进有一定的难度，如不能在短时刻内解决，除了会阻碍施工设计外，对后期的大型主力店引进工作也会造成阻碍。
房地产项目操盘方案
房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ?让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ?面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ?面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ?你的上一份工作作出过什么成绩或者你的从业业绩 ?能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目 ?能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情结果如何 ?能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作
2）激励此人工作的动力是什么： ?你为什么选择应聘这份工作你选择公司看中的条件 ?你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么 ?你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ?你的记忆中有没有一件团队合作的事情能否讲述一下 ?当别人对你提出建议的时候你会怎么想怎么做 ?你怎么看待被别人误会 ?你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系 4）此人是否正直、诚实： ?能否介绍一件你认为自己做得失败的事情为什么会失败 ?你觉得自己有什么缺点对你的工作有影响 ?你的上司对你的评价你对上司的评价 5）此人的专业度： ?能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象 ?你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样有什么优劣势 ?能谈谈你对某某商圈的看法吗 ?你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上这种竞争的发展如何 ?你认为某某区的某某产品的市场在什么地方客户应该具备什么特点附表：《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》 二、售楼处管理制度： 1、人员分工： ?项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。 ?项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈
房地产规划报告文件
第一章市场分析 一、区域概述 （一）区域背景： 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中进展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的进展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题差不多得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 事实上，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，以后五年还将完成八个景点。
在城区里进展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积存，已差不多上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就能够看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。 （二）区域配套： 在石景山区，大多房地产项目要紧集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇合于此。教育环境也是特不
不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。关于购房者来讲医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的差不多保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。 （三）区域交通： 同样交通状况也是衡量那个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上差不多开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为都市环路为石景山区特不是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、
房地产项目开发项目策划书
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
房地产项目规划书
贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 （一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路
3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2．有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
万科房地产项目可行性研究报告
万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案
4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措
11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论
房地产项目计划书范本
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
2019年房地产项目规划分析报告
百字湾地区规划 广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD 的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。 相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海赛洛城、百富家园、A派公寓等项目 的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。 区域变化： 从首都厂库区到CBD 后花园 百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工 厂、仓库等。区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。 要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001 年底CBD 规划正式出台。随着CBD 地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD 白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD 的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区
域。而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD 居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD 居住区”的概念。 那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。区域真正的大规模发展始于2003 年年底，在政府的参与下，整个百子 湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。 后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD 或者西大望路。但这些各怀心思的认同对本文并没有 太多的意义，因为他们与本文所描写区域的现实实在脱不了干系。 这个区域，其实并没有一个政府的定位，但是开发商似乎都在做着同样的一件事：因为地理的便利，努力让这个地方与CBD 搭上关系，变成一个锁定CBD 的居住生活区。按照北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫的话说就是，这个区域正在成为也最好能成为一个为CBD 配套的居住港、生活港、休闲港。 区域环境： 尴尬现实中酝酿发展机遇 CBD 近两年的发展使得泛CBD 区域房地产开发如火如荼。随着CBD 规划后期大量办公物业的落成，CBD 办公人群还会继续增加。而泛CBD 地区的用地有限，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向外延伸，处于辐射区域的百子湾地
房地产项目规划方案分析
目录 第一部分：项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分：项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析 一、项目概况 观海台项目是由深圳中建（蛇口）进展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现依照有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下： 观海台项目概况一览表
二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，要紧有以下几方面： 1、地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区以后将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的进展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模 项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之
隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势特不明显。 5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林 在片区独树一帜 项目采纳半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感受。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。 6、有用性强、利用率高的中式功能性水景园林 目前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林，有用性不强，可利用率低。本项目进展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林规划成为有用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有
房地产项目规划设计建议方案
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
（二）、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议（一）、总体规划
（1）、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿 混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。 景观设计规划建议
（2）、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。 （3）、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。
长沙房地产项目规划报告
长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售治理
第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 （※因条件所限，地理位置图未能扫描。上图为错图，需替换！）1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处，为原天心炸鸡店旧址，理论上属旧城改造项目。该地块长约100米，宽约50
米，总占地面积为5000M2，地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼，即第一、二、三楼为商铺，第四、五楼为公司自用，六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中，可能七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成，采纳全框架无梁结构，建筑布局依地形规划，外立面色彩清新亮丽，线条柔和优美，同时兼顾商住楼的规范要素，在四楼设置转换层，增设空中走廊（空中花园），尽情表现都市时尚雅居的迷人风范，为投资者与置业者所青睐。 项目要紧技术指标 表1： 3、户型设计特点
建议：将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合，户型设计注重人性，结构布局方正有用，功能间隔动静分区，细部处理恰当，日照、通风、采光性能极好，隔音、私密性、观景效果俱佳。采纳双阳台、大凸窗、四明空间设计，单套建筑面积从80－140㎡不等，备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐：各种娱乐场地无奇不有。 ★休闲购物：家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食：华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融：建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通：101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路，离火车站仅5分钟车程。 ★教育：朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地，周边市政、生活配套设施一应全，已形成系统的商业网络，为长沙商家必争之地。
房地产项目策划书5篇
房地产项目策划书5篇 篇一：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎
房地产项目营销规划报告( 52页)
中海城项目营销策划报告 第一章滨州市房地产市场分析 一、市场分析篇 （一）滨州市房地产总体市场现状 滨州是一个新兴起的都市，撤地设市十年来，滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。国民经济快速、健康、持续进展，GDP 增长速度连续位居全省前列，地点财政收入突破百亿元，城区建成区面积迅速扩大，城区都市基础设施差不多完善，都市化水平快速提高，房地产的进展水平也逐渐跟上了时代的脚步。 随着国家黄河三角洲及山东半岛蓝色经济区开发战略的实施，滨州作为主战场，将迎来新的进展机遇，产业的聚拢，有可能带动滨州领先崛起，支撑滨州房地产业的新一轮跟进进展。 回忆滨州过去以及现在的房地产进展状况，对以后房地产进展有较大阻碍的，要紧有以下几点： 1、单位集资建房叫停又恢复 集资建房在滨州，走过三个时期，初期为鼓舞开发西区，政府带头鼓舞有能力的单位，在西区集资建房，达到一定规模后，为鼓舞房地产行业市场化进展，又限制单位集资建房，单位集资建房转入暗操作；现在政府考虑单位的利益“平衡”，也有近期国家政策调整因素，政府机
关集资建房又变成常态化。 在滨州单位集资建房，实际上确实是成本价团购，降低成本的措施在于，单位出人组织治理，省治理费、销售费用；职工缴纳首付款、贷款，省财务费用；以为职工办事为由，可利用单位的优势，争取优惠政策，少缴各种规费；个不单位还能够把小区配套的费用摊到其它项目上。集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径，也是职工评价领导政绩的指标，差不多成为一种惯例。 目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超过100万平方米，对近期的滨州房地产阻碍比较大。集资建房综合品质越来越高，成本价进入市场，给开发商的竞争带来专门大压力。 2、物业治理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度 政府对新开发的小区要求有完善的物业治理服务，但物业治理服务市场还处于培育时期，竞争使收费比较低，一般住宅一般不超过0.5元/平方米，多数楼盘规模又小，每个小区往往都存在诸多因素，导致业主缴费不及时甚至拒交物业费的情况，因此，物业治理提供服务特不有限，差不多依旧维持传统的两大项服务：保安和卫生。 激烈的竞争环境，使城区范围内新建楼盘的建筑水准提高，差不多处于同一水平，物业治理服务水平则成为以后区分小区品质高低的新尺度。
房地产项目策划书
房地产项目策划书 篇一：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组
成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明
确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。
房地产项目开发测算报告定稿版
房地产项目开发测算报 告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告 专业：班级： 学生姓名：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62
4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为
房地产开发 公司年度经营计划报告
目 录 一、 项目范围 ............................................................. 二、 项目经营计划 ......................................................... 1、 开竣工面积计划 ................................... 2、 销售利润 ......................................... 3、 经营利润及报表体现 ............................... 三、 项目开发总体计划 ..................................................... 1、 项目开发计划 ..................................... 2、 完成项目开发计划的难点及应对措施 ................. 四、 设计计划 ............................................................. 1、 设计计划 ......................................... 2、 设计跟踪服务 ..................................... 3、 设计费支付计划 ................................... 五、 工程计划 ............................................................. 1、 工期计划 ......................................... 2、 工程付款计划 ..................................... 3、 工程管理的难点及应对措施 ......................... 六、 销售计划 ............................................................. 1、 销售计划 ......................................... 2、 销售费用计划 ..................................... 3、 推盘计划 ......................................... 4、 销售难点及应对措施 ............................... 房地产开发有限公司年度经营计划报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
房地产开发项目建议书
房地产开发项目建议书 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论
第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式
三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。 第三章项目规划建设方案 一、项目建设内容： “该项目”建设内容为 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积：
某房地产项目可行性研究报告
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.
全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。