2018年万科房地产公司财务分析报告
2018年万科房地产公司财务分析报告
目录
第一部分：财务分析的基本理论
1 财务分析的目的 3
2 财务分析的内容 5
3 财务分析的程序 6
4 财务分析的方法 10
第二部分：万科企业股份有限公司2018年度财务分析
1 公司概况 (18)
1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)
1.2公司战略 (18)
2 行业分析 (20)
2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20)
2.2万科地产：SWOT分析 (21)
3 会计分析 (24)
3.1资产负债表分析 (24)
3.1.1趋势分析 (24)
3.1.2结构分析 (25)
3.2利润表分析 (27)
3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27)
3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28)
3.3现金流量表分析 (29)
3.3.1现金流量表增减变动分析 (29)
3.3.2现金流量结构变动分析 (31)
4 财务比率分析 (32)
4.1偿债能力分析 (29)
4.2营运能力分析 (37)
4.3盈利能力分析 (42)
4.4发展能力分析 (46)
5 综合分析 (47)
5.1公司综合分析 (48)
5.2财务综合分析 (49)
第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议
1 财务问题 (49)
2 改善建
议 (50)
3 总结与展望 (48)
3.1总结 (48)
3.2未来展望 (51)
万科房地产股份有限公司财务分析案例
第一部分：财务分析的基本理论
1 财务分析的目的
财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。
从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。
无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行：
1.1从企业投资者角度看财务分析的目的
企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关键。但投资者仅仅关心盈利能力还是不够的，为了确保资本保值增值，他们还应研究企业的权益结构，支付能力及营运状况。只有投资者认为企业有良好的发展前景，企业的所有者才能保持或增加投资，潜在投资者才能把钱投向企业；否则，企业所有者将尽可能地抛售股权，潜在投资者将会转向投资其他企业。另外，对企业所有者而言，财务分析也能评价企业经营者的经营业绩，发现经营过程中存在的问题，从而通过行使股东权力，为企业未来发展指明方向。
1.2从企业债权者角度看财务分析的目的
企业债权者包括企业借款的银行和一些金融机构，以及购买企业债券的单位和个人等。债权者进行财务分析的目标与经营者和投资者都不同，银行等债权人从各自经营或收益目的出发愿意将资金带给企业，另一方面又要小心地观察该企业有无违约或清算、破产的可能性。一般来说银行、金融机构及其他债权人不仅要求本金能及时收回，而且要求得到相应的报酬或收益，而这个收益的大小又与其承担的风险相适应，通常偿还期越长风险越大。因此从债权人角度进行财务分析的目标：一是看其对企业的借款或其他债权能否及时、足额收回，即研究企业的偿债能力的大小；二是看债务者的收益状况与风险程度是否相适应。为此，还
应将偿债能力分析与盈利能力分析相结合。
1.3从经营者角度看财务分析的目的
企业的经营者主要指企业的经理及各分厂、部门、车间等的管理人员。他们进行财务分析的目的时综合的和多方面的。从对企业所有者负责的角度，他们首先关心盈利能力，这只是他们的总体目标。但是，在财务分析中，他们关心的是不仅仅是盈利的结果，而是包括盈利的原因及过程，如资产结构分析、营运状况与效率分析、经营风险与财务风险分析、支付能力与偿债能力分析等。分析的目标是及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题，使企业不仅用现有资源盈利更多，而且使企业盈利能力保持持续增长。
1.4其他财务分析目的
其他财务分析目的的主体或服务对象主要指与企业经营有关的企业单位和国家行政管理与监管部门。与企业经营有关的企业单位主要指材料供应者、产品购买者等。这些企业单位出于保护自身利益的需要，也非常关心往来企业的财务状况，从而进行财务分析。他们进行财务分析的主要目标在于搞清企业的信用状况，包括商业上的信用和财务上的信用，商业信用是指按时、按质完成各种交易行为；财务信用则指及时清算各种款项。企业信用状况分析，首先可以进行对企业支付能力及偿债能力的评价进行；其次可根据对企业利润表中反应的企业交易完成情况进行分析判断来说明。
2 财务分析的内容
2.1企业偿债能力的分析
企业偿债能力的分析是企业财务分析的重要内容，它在一定程度上反映了企业的财务状况。对企业偿债能力进行分析，对企业投资者、经营者和债权人等都十分重要。偿债能力分析主要有短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。对于短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产、资产变现能力与流动负债的关系；对于长期偿债能力的分析则涉及企业的长期财务状况、资本结构、获利能力和变现能力等。
2.2企业盈利能力的分析
企业盈利能力的分析主要以资产负债表、利润及利润分配表为基础，通过表内各项目之间的逻辑关系构建一套指标体系，通常包括营业（或销售）收入利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等，然后对指标进行计算和分析，并据此评价企业的盈利能力。
2.3企业营运能力的分析
营运能力是企业在生产经营过程中驾驭资产，实现资本增值的能力。营运状况如何，直接关系到资本增值的程度，关系到企业生产经营的成败。对企业营运