美国房地产业简介

美国房地产业简介

作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。

如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？

提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。

在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。

一、金融危机与美国房地产业

如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。

在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、 Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises（霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。2007年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金，最高的Centex达到142.9亿美元。

到了2011年，财富美国500强排名中只有两家房地产商：Pulte Group和D. R. Horton公司。两家公司都是住宅建筑商，2010年的销售额分别为45.69亿和44亿美元，分列美国财富500强第486位和499位，销售额比2007年下跌了超过50%。

而Real Estate行业更是全军覆没。

回顾过去的十年，从财务数据上看，美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰，这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。2007年以后，在金融危机的冲击下，相关行业公司收入大幅下降，其中多数在2010年的收入仅为2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170亿美元之间，而2010年的收入仅有30-50亿美元。

金融危机间，多数住宅建筑商都连续大幅亏损，多的亏损额达到收入的五成以上，少的也超过一成。股价更是惨不忍睹，一般只剩下1/5，跌多的已不到1/10。目前市值最大的NVR（2010年8月22日为33亿美元）不到万科市值（2011年8月22日为891亿人民币，折合139亿美元）的四分之一。

举一个公司的例子，可能更直观的说明这场金融危机中美国房地产企业遭受的损失：2008年财富排行榜第483位的霍夫纳尼安公司（Hovnanian Enterprises），2006年，总收入为61.5亿美元，净利润1.4亿美元，股东权益合计为19.4亿美元；2010年，总收入下滑到13.7亿，净利润260万美元，股东权益合计为负的3.4亿。巅峰时期，霍夫纳尼安公司的股价曾经超过70美元，而目前（以2011年8月15日计）仅为1.5美元左右。

二、美国代表性房地产上市公司及其分类

在中国，人们已经很习惯于区分住宅开发商和商业地产开发商。美国也有类似的划分。在美国，房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。

一类是for-sale residential property，即供出售的住宅物业，这类企业叫做“Home Builder”，也就是住宅建筑商，通常以私人住宅开发、销售为主，也兼做相关的一些金融服务业务。在美国，Home Builder一般是公开上市的，全美前十大Home Builder均是上市公司，前50位的HomeBuilders中超过半数为上市公司。

根据2011年8月份的数据，全美市值前五位的住宅建筑商分别为：NVR公司（NYSE：NVR）、D.R. Horton（NYSE：DHI）、托尔兄弟公司（NYSE：TOL）、Lennar 公司（NYSE：LEN）、Pulte Homes（NYSE：PHM），都在纽约证券交易所上市。

按照销售额和开发面积计算，2009年以前，传统的美国四大住宅建筑商为D.R. Horton、Centex、Pulte和Lennar，2009年Centex被Pulte收购后停牌退市，Pulte重新成为全美销售额最大的住宅建筑商。

总的来说，美国的Home Builder相对于其他行业的企业盈利能力较强，但市值偏低。市值最大的前五家住宅建筑商2011年8月15日的总市值只有大约140亿美金。尚不及居民住宅REIT行业的Equity Residential（公平住屋）一家的市值（2011年8月15日为175亿美元）。

第二类是income property，即投资性的物业，包括、写字楼、商业中心、酒店、工业/物流设施和医疗设施等不同类型。这类企业叫做“Real Estate”，可以译为不动产商，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等。具体来说，又包括Property Management 、REITs、Real EstateDeveloper三类。

根据财富杂志2008年排名，RealEstate类别的前十大不动产商分别是：ProLogis（NYSE：PLD，普洛斯）、CBRichard Ellis Group（NYSE：CBG，世邦魏理仕）、Realogy（21世纪不动产的母公司）、HostHotels & Resorts（NYSE：HST）、Simon Property Group（NYSE：SPG，西蒙集团）、VornadoRealty Trust （NYSE：VNO，沃那多房产信托）、General Growth Properties（NYSE：GGP）、Jones Lang LaSalle（NYSE：JLL，仲量行）、Equity Residential（NYSE：EQR，公平住屋）、AIMCO（NYSE：AIV）。

这十家公司中，除了Realogy本身不是上市公司外，另外9家都是上市公司。

世邦魏理仕和仲量行属于Property Management，从事房地产中介服务、物业管理、咨询服务等。普洛斯、HST、西蒙、沃那多、GGP、公平住屋和AIV都是房地产投资信托基金REITs，REITs是各类投资性物业的主要持有者，这些物业包括酒店、商业写字楼、中心、工业和物流设施、医疗设施和居民公寓等。

另外还有一类Real Estate Developer，主要以投资性物业的开发和销售为主，类似于在中国通常所说的商业地产开发商，他们以开发为主，也持有和经营一些物业。但是在美国，这类开发商（Developer）一般都是私有公司，上市的

Developer不多，其中较为有名的是圣乔公司（NYSE：JOE），目前市值约为15.6亿美元。

从市值上来说，REITs的市值都比较大，普洛斯、西蒙地产、沃那多、GGP 和公平住屋的市值都在100-200亿美元之间，上述REITs中市值最小AIV市值大约为29.1亿美元，市值最大的西蒙更超过300亿美元。Property Management 行业的公司市值通常居于住宅建筑商和REITs之间，世邦魏理仕和仲量联行的市值分别为54亿和29.4亿美元。

按照不同来源的行业分类标准，美股市场上的房地产公司归类和数量有一些区别。

根据纳斯达克交易所提供的美股数据，截至2011年8月15日，美股市场上共有259只房地产股票。其中，202只股票在纽约交易所上市，占到了总数的四分之三以上。纳斯达克股市和泛美交易所各有38只和19只，分别占总数的15%和7%。

其中，美国前十名的住宅建筑商、绝大多数的REITs和其他类型的Real Estate不动产商，包括我们前面提到的仲量联行、世邦魏理仕、公平住屋、西蒙地产、沃那多公司等，都在纽交所上市。

在纽交所上市的中国房地产公司有鑫苑置业（纽交所代码：XIN）、21世纪不动产（纽交所代码：CTC）、易居中国（纽交所代码：EJ）等。

在纳斯达克和AMEX上市的公司普遍规模较小，数量也少。许多中国地产商选在纳斯达克上市，其中包括汉广厦（NASDAQ：HGSH）、中房信（NASDAQ：CRIC）和中华地产（NASDAQ：CHLN）等。

此外，我们根据Yahoo Finance的行业数据对美股房地产企业的类型进行了比较。

Yahoo Finance统计的房地产业企业共计为264家，其中，各类REITs总计165家，占总数的62%；开发商43家，占16%；物业管理公司36家，占14%；住宅建筑商20家，占8%。

具体到REITs，又可以细分为零售业、工业/物流、居民住宅、商业办公、酒店/旅馆、医疗设施和多样化7种细分类型，具体比例如下图所示：

从图示可见，多样化物业、零售业和居民住宅是数量最多的REITs。另外商业办公和工业物业REITs数量也较多。医疗设施和酒店/旅馆物业REITs的比例最低。

根据Yahoo！Finance的行业统计数据，我们对各个子行业之间的状况做简单的比较。

从市值上来看，目前市值规模最大的细分行业为开发商和多样化REITs，市值规模都在1.6万亿美元以上。其次是零售商业REITs，规模为9087亿美元。住宅建筑商与物业管理业规模相当，在6000亿以上。

从长期债务与股东权益比率方面比较，REITs与物业管理行业属于典型的高财务杠杆运作，长期债务/总资本比率在80-200之间，反映了其金融行业属性的典型特征。而相对的住宅建筑业只有30.08。

市净率方面，目前整个房地产行业的市净率都不高，最高的也不过2.51，说明目前市场对这个行业的估值比较低。相比较而言，持有商业办公、公寓、零售物业的REITs和物业管理行业的估值较高，而住宅建筑商和开发商的估值最低。

财务状况方面，目前多样化REITs、医疗设施REITs、居民住宅REITs和物业管理行业的盈利能力比较高，其他细分行业的净利润率都不理想。酒店REITs、住宅建筑商和开发商普遍仍处于亏损状态。从股价/现金流比率方面来比较，整个行业的现金流状况都很糟糕，除了居民住宅REITs和开发商，现金流都普遍处于净流出的状况。

三、中美股市房地产上市公司其所属行业的划分

从前一部分大家可能已经注意到，美股市场上对具体房地产企业所属行业的划分存在一些差异，这也导致了不同来源的数据中，美股房地产行业的规模和上市公司数量存在分歧。这些差异反映了什么样的问题呢？

纽约证交所采用的行业分类标准来源于富时指数的ICB标准，这个标准分为：基础材料、消费品、服务业、金融、医疗保健、工业、石油天然气、技术、电信、公用事业10个一级产业，由上至下细分了四级行业。我们简化了超行业部门后，如下图所示。

在这个分类中，住宅建筑商所属的分类为：消费品业/个人及家庭用品/家庭用品/住宅建筑。

而其他的房地产商都归属于金融业，属于金融业/金融服务业/不动产，然后又细分为房地产开发、房地产服务、以及7种房地产投资信托基金（REITs）。

美国纳斯达克股市的行业分类与纽交所有所区别，纳斯达克标准相对简单：划分为基础工业、资本货物、耐用消费品、非耐用消费品、服务业、能源、金融、医疗、大型综合企业、公用事业、科技和交通运输十二个行业门类，每个行业又划分为细分子行业。这个分类比较类似于标准普尔(S&P)及摩根斯坦利公司(MSCI)联手推出的全球行业分类系统(GICS)。

在这个分类中，主要的房地产商都属于不动产业，从属于金融业，这一点与纽交所基本一致。但住宅建筑商有所区别。

在纳斯达克的分类中，住宅建筑商主要属于资本货物（CapitalGoods）行业。所谓资本货物，又译资本财货，通常指的是用来生产产品的货物，也可以理解为中间产品或者工业产品。在纳斯达克市场上，资本货物包含了工业机械、航空航天、军工国防、电气设备和铁路等行业。

中国的房地产行业划分显然与美国存在根本性的差别。这种差别实际上是行业划分标准导向的差别。

按照证监会发布的《上市公司行业分类指引》，在中国的上市公司中，房地产是一个单独的类别，与建筑业、金融保险业、社会服务业等是并列的一级产业门类。房地产业又分为三个二级行业，分别是：J01房地产开发与经营业、J05

房地产管理业、J09房地产中介服务业。而房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入与房地产同一级别的建筑业中。

证监会的《上市公司行业分类指引》，虽然是针对上市公司行业划分，但实际上来源于国家统计局的分类标准，这个标准与联合国国际标准产业分类(ISIC)、北美行业分类系统(NAICS)一样，是一种为了便于政府管理宏观经济和资本市场的政府管理型分类标准，其目的在于反映国民经济内部的结构和发展状况。

而NYSE和NASDAQ的分类标准，来源于富时指数ICB标准和标准普尔GICS

体系，分类目的是为投资者的投资分析、价值评价、资产配置或管理以及金融机构的衍生工具活动中应用。

前者是产品导向，基本上是站在生产者的立场进行分类；而后者结合消费者的市场需求分类，考虑行业的投资价值同一性，其划分的基本标准是“主要收入或构成收入的主要来源是什么”。证监会的行业划分基本上以三类产业的划分为

依据，而美国股市的行业分类将投资价值和消费特征作为主要依据，淡化了商品和服务的区别，也淡化了三类产业的概念。

纽约交易所和纳斯达克的分类在细节上也有一些差别，从大类上来说，主要的区别在于电信行业、交通运输业、工业和消费品行业的划分不同。在纽交所，电信行业是单列的大类，在纳斯达克，交通运输业是单列的大类。制造业部门中，纽交所划分了原材料、工业、消费品三个大类，而纳斯达克划分为基础工业、资本货物、耐用消费品和非耐用消费品四个行业。

具体就住宅建筑行业而言，纽交所将住宅建筑划分在家庭消费品行业，而纳斯达克将其划分为资本货物，也即工业产品行业。

那么其共同点是什么呢？无论纳斯达克还是纽交所，都将住宅视为一种商品，意味着，这个行业的企业是通过出售这种商品来获取收入。而其他的不动产商，包括绝大部分商业地产运营商、开发商和中介服务商，都划分为金融业，其收入主要来源于其持有或管理的物业的管理服务费或资本利得，换而言之，这些不动产是一种投资品种。

这正是美国房地产行业划分的主要出发点：主要标的物是否视为投资性物业。

同时，这也是中美住宅市场的一个重要区别：中国的私人住宅被赋予了很多的投资属性，而美国的住宅更多的被视为一种消费性产品；在美国，由各类REITs 持有的投资性物业，才是美国个人和机构进行房地产投资的主要途径。如果不能准确的理解这一点，就很难对中美房地产市场的异同有一个清晰的概念。

四、美股市场上的代表性房地产上市公司

为了让大家对美国房地产行业有一个整体上的概念，我们在此按细分行业介绍了美股市场上的一些代表性房地产上市公司。

美国文化中的个人主义

美国文化中的个人主义 摘要：在跨文化交际中，一定要紧紧把握价值现这一核心来了解中西文化差异。以自我为中心的个人主义价值观是美国文化的核心，是美国文化的灵魂所在。个人主义价值观在美国日常交际中有着十分广泛的体现。 关键词：个人主义价值观；跨文化交际；价值观；日常交际；美国文化 语言既是文化的载体，又是文化的写照，它们有着水乳交融的关系。语言的使用脱离不了产生这种语言的社会环境。不同的语言要素反映不同的文化属性，不了解语言中所蕴涵的社会文化就无法真正掌握这门语言，也就无法进行成功的跨文化交际。价值观是跨文化交际的核心。价值观的差异是中西文化差异的精髓所在，不理解价值观方面的差异就不能真正理解跨文化交际。价值观与交际是支配和反映的关系，价值观决定人们如何进行交际，交际反映出人们的价值观。 一、个人主义价值观与美国文化 以自我为中心的个人主义价值观是美国文化的核心，是美国文化的灵魂所在。美国社会遵循个体价值至上的原则，提倡个人利益为最高利益，强调主动进取，追求自由平等，自立自强，注重个人自由和权利，并把它视为实现自我价值的积极表现。英语中有不少谚语很好地阐释了这种重视自我、依赖自我和强调个体独立的价值观。“Every man is nearest himself”(每个人都最亲近自己)。“Every man is the architect of his own fortune．”(每个人都是自己命运的设

计师)，“God helps them that help themselves．”(天助自助者)，由此可见。作为美国文化核心的个人主义价值观，深深植根于美国的民族语言中，且在日常交际、词汇、谚语、文学作品中都有广泛体现。 二、个人主义价值观在日常交际中的体现 1．称呼语 在英语所有的人称代词中，“you”(你，你们)，“she”(她)，“he”(他)，“we”(我们)，“they”(他们)，“it”(它)，只有当它们位于句首时，才大写第一个字母。而“I”(我)无论在什么情况下都一律要大写。大写的“我”。强调以“我”为中心的个人主义价值观念。汉语中，我们中国人往往会在姓氏前加上“老”或“小”来称呼他人。姓氏前加上“老”字表示对听话者的尊重。加上“小”字表示对听话者的爱护和关心。这样称呼可以缩短对话双方的心理距离。便于双方进一步交流，而英语中则没有类似的用法。这和西方的个人主义价值观有着十分紧密的联系。西方国家崇尚个人主义，不希望自己因为年龄而受到他人更多照顾．无论处在什么样的年龄阶段，他们都希望得到别人平等的对待，而且在英语文化中，“老”字意味着衰老残年，不中用，来日无多等。因此西方人十分忌讳“老”字．如果称某外国朋友为“old Mr．John”(老约翰先生)。肯定会伤害对方的自尊心，引起对方不快。由于美国人强调平等，珍视平等的权利，他们的社会等级观念相对而言比较淡薄。因此人们在相互交往中没有各种各样的繁多礼节。上级与下级之间，家长与子女之间，老板与员工之间，教师与学生之间。见面时只需笑一笑。说声“嗨”(Hi)

美国社会与文化词汇

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房地产行业特征分析

房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。

如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化

西方文化背景对英语词语理解的影响

收稿日期:2006-09-30 作者简介:张良(1970-),男,河南郑州人,讲师,主要从事大学英语教学工作。 文章编号:1673-1751(2007)01-0078-02 西方文化背景对英语词语理解的影响 张　良 (河南工业大学外语学院,河南郑州450052) 摘要:英语词汇与某些历史故事、神话传说、风俗习惯、自然环境、宗教信仰、民族心理有着密切的联系。英语学习,不仅仅是英语词汇和语法的学习,更为重要的是对产生词汇的英语语言文化背景的学习。 关键词:英语;文化背景;词源中图分类号:H313.9 文献标识码:A 英语作为一种世界性语言,和汉语一样博大精深,其中的一些词和短语与汉语的成语一样,与某些历史故事、神话传说、风俗习惯、自然环境、宗教信仰、民族心理有着密切的联系。 1　来自希腊、罗马的神话与传说 英国在历史上曾一度被罗马帝国占领。因此英国文化深受罗马和希腊文化的影响,其中的一些词和短语与希腊、罗马神话和传说有一定的联系。所以,了解希腊罗马神话与传说,对我们更加准确地学习英语大有裨益。 “Gordian Knot ” (戈尔迪斯之结)从字面上就看不出它的寓意,只有从希腊、罗马神话传说中才能了解其真正含义。相传“Gordian Knot ”是古代弗利基亚国国王戈尔迪斯(Gordius )打的难解之结。按神谕,只有入主亚洲者才能解开此结。后来亚历山大大帝(A lexander the Great )以利剑将其斩开。因此,该成语意为“难解之结,棘手问题”。短语“cut the Gordian Knot ”也就有了“快刀斩乱麻,大刀阔斧”之意。类似的还有app le of discord,不能把它直译成“不和的苹果”。在希腊 神话中有个“金苹果”的故事。不和女神Eris 在Peleus 和Thetis 结婚时从中作梗,往婚宴上扔了 一个苹果,上面写着“For the Fairest ”。在场的天后Hera 、智慧女神A thena 以及爱与美的女神Ve 2nus 均想获此殊荣,她们争执不下,最后特洛伊王 子Paris 做裁判将苹果判了给成诺,让他得到世间 最美的女人Helen ,而由此引发了特洛伊战争。因此“app le of discord ”意为“争端,斗争的根源”。而“Helen of Tr oy ”意为“红颜祸水,倾城尤物”。 2　源于“圣经”及其他文学作品 在西方,“圣经”有着与中国“诗经”等同的文学地位,西方人的生活中的方方面面无不受圣经的影响。因此,言谈举止无不流露出“圣经”的痕迹。如句子:The t w o boys were rescued at the elev 2enth hour 中,就不能把“the eleventh hour ”直译为 “第十一个小时”。据圣经中记载,有一次,耶稣教训其弟子说:“到天国葡萄园干活的人第十一个小时来,却和先来的人取得同样的报酬”。所以,“the eleventh hour ”意为只要想干一件事,即使在“最后时刻”也来得及。 许多词语或短语还与“圣经”中的人名有关。如“poor as Job ”,“旧约?约伯记”中说:Job 本是个富翁,有七子三女,对上帝笃信不移。上帝为检验其诚心,就夺去了他的全部财产及子女,让他一贫如洗。同时,又让其生病并险些丧命,但他对上帝仍然坚信不移。终于,上帝为其诚心所动,又让其过上好日子。所以,这里的“poor as Job ”意为“一贫如洗”。 3　来自名人名作中的故事 一些名人名作中的故事也以固定的形式,不变的喻意流传下来。如莎士比亚的剧本“威尼斯商人”中的主人公Shyl ock 给人们留下了深刻的印象:一个放高利贷的商人。现在Shyl ock 已有了“高利贷者”之意。又如在起悲剧“哈姆雷特” 第3卷第1期 河南工业大学学报(社会科学版) Vol .3,No .12007年3月 Journal of Henan University of Technol ogy (Social Science ) Mar .2007

房地产企业成本管理的特点

房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，

运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 （1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条

从科幻看美国文化

从外星人电影题材看美国文化 马俊虎-2012213906-智能科学与技术-155******** [摘要]美国电影中融入了美国文化人的精神视野，蕴涵着他们深层的文化价值立场，传播着他们的文化价值观，影响着全世界电影爱好者文化价值观的形成。同时美国也试图通过附加在外星人题材的电影内的剧情编排向全世界输出自己的文化理念和个人主义的价值观，因此这种类型的电影也成为了美国文化符号的一个载体。 [正文]电影作为一门视听艺术，它通过艺术形象的展示，表达一定的思想情感，反映不同社会文化，体现时代和民族精神。电影作为人类文化生活的组成部分，直接反映了一个民族的文化。美国电影也是美国文化在银幕上的重要表达方式之一。 一、个人主义和英雄主义的文化特征 美国人信奉个人主义,他们总是将自己放在核心地位，而对别人的干涉嗤之以弃。美国人崇尚个人奋斗、冒险，崇尚不屈不挠的抗争精神。他们主张个人以自己喜欢的生活方式去生活，不喜欢受到外界的干预和限制。因此，美国电影尤其是以外星人为题材的电影中极力宣扬以自我为中心的个人主义和英雄主义。 美国电影中的英雄人物无论面对何种危机、困难，无论受到何种致命的打击、毁灭性的创伤，从来就不相信失败，因而也没有任何胆怯心理，英雄们总是临危不惧，一往无前。无论这些英雄们面对怎样险恶的危机、不利的局势、突然的灾难，他们总是临危不乱，冷静机智地奋勇前行。无论这些英雄们面对怎样复杂多样、变化无端的局势，他们都拥有无比清醒的理性头脑，快速做出完美的部署，瞬间做出绝对正确的判断，总能抓住那只有百分之一二的获胜机会，并获得胜利。在美国科幻电影中，一般都有一个全能的超级英雄，越是科幻电影，英雄主义越容易展现 美国电影中打造的个人英雄主义形象有着共同特征，就是将个人英雄无限神化，从而表现出极端个人英雄主义的价值取向。美国电影中广泛制造完美英雄个体的虚幻假象，尤其是极力渲染英雄个体控制整个矛盾冲突的巨大力量，极力夸大英雄个体力量战胜群体敌对势力的决定性作用，将个体力量无限夸大、神化，从而赋予了这些英雄人物以极端个人英雄主义的价值取向。 二、科技主义文化特征 美国的高科技助长了美国电影征服全球的竞争力，美国电影更是借助当代传播媒体向世界范围大肆输出自己的电影文化，并且突出了电影的豪华性、奇观化、梦幻性的特点。美国电影以各种视觉造型和高科技手段打造了影片的独特的文化性，体现在它的文本构成和视觉形象的创造上一些巨型的灾难片、科幻片和剧情片大量的涌现，如《外星人》，以高科学技术的优势，创造了令人膛目的电影效果，更是吸引了世界各国观众的注意力。

英语国家的社会文化背景

1.他提出的论据相当不充实。 The argument he put forward is pretty thin. （词） 2.我们确信，年轻一代将不会辜负我们的信任。We are confident that the younger generation will prove worthy of our trust.（短语） 3.他七十岁了，可是并不显老。 He was 70, but he carried his years lightly.（句） 4.他这个人优柔寡断，而且总是反复无常。 He was an indecisive sort of person and always capricious.（词） 5.调查结果清清楚楚地显示病人死于心脏病。 The investigation left no doubt that the patient had died of heart disease.（短语） 6.这类举动迟早会被人发觉的。 Such action couldn't long escape notice.（句子） 7.有利必有弊。 There is not any advantage without disadvantage. （双重否定） 8.我们在那个城市从未因为是犹太人而遭受歧视。 In that city, we had never suffered discrimination because we were Jews.（否定转移）

《英语国家社会和文化》教学大纲 一、课程说明. 1. 课程代码：307052281 2. 课程中文名称：英语国家社会和文化 3. 课程英文名称：The Society and Culture of Major English Speaking Countries—an Introduction 4. 课程总学时数：36 3. 课程学分数：2 4. 授课对象: 商务英语专业高职二年级 5.本课程的性质、地位和作用 本课程是商务英语高职专业的一门语言类专业任选课，主要以英语为媒介系统地向学生介绍和阐述世界主要英语国家的基本概况。本课程的教学能够提高学生对文化差异的敏感性、宽容性和处理文化差异的灵活性，改善学生的文化修养，使他们的跨文化语言运用的得体性和跨文化语言转换的准确性得到加强，以适应未来所从事的国际商务活动。 二、教学基本要求 1.本课程的目的、任务 本课程的教学目的在于让商务英语专业学生了解和熟悉主要英语国家的社会与文化概貌，掌握其地理、历史、政治、经济、社会生活与文化传统等方面的基本知识，扩大知识面，丰富文化修养，加深对语言和文学的理解，提高分析判断能力。 2.本课程的教学要求 本课程的基本要求是让学生掌握英美两个典型英语语言国家的历史与社会文化背景、民族特点、当前现状及发展前景。通过本课程的学习，学生除了掌握有关英美两国的社会基本构成、文化传统、经济科技发展等基本知识外，同时也提高自身对英文社科类书籍的阅读能力，从而进一步提高自己的英语水平。 针对本课程的特点，教师也可适当向学生推荐一些优秀的且能反映英美国家文化的电影，以提高学生的综合语言能力。

房地产行业的特点

房地产企业开发建造及直接经营的对象就是房地产。从物质层面上看，“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体;从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”，而从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地产。地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。 一般情况下，人们所说的房地产专指城镇房屋和土地，因此房地产也被称为城镇房地产。以商品房屋用途为标准，房产又有商品住宅和非商品住宅之分。其中，商品住宅包括普通商品住宅·经济适用房和别墅·高档公寓；非商品住宅则包括写字楼·商业营业用房等。 房地产行业的特点 在房产、地产的开发和经营中，房地产业是基础建设行业，它属于固定资产投资领域，极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此，就像国民经济一样，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。 房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的关系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，它们都与房地产业密切相关。统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中，因此，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售。并且房地产业的发展也能催生一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济做出很大的贡献，据统计，当下的中国房地产业对国民经济的贡献率为1——1.5个百分点，即在目前中国8%的GDP增长速度中，有1%——1.5%是来自房地产业的贡献。 由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异是，他不可能如同其他商品那样，通过其自身在这些地区之间的流动来缩小，甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况主要受制当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会较高，该地区的房地产市场需求也就因此而增大，故而房地产价格提高，该地区的房地产业的发

美国文化的特征

美国文化的特征： 一、强调独立、个性而又不排斥他人？ 作为一个从原野里创造出来的国家，美国在资源丰富亟待开发的早期，机会虽多，可是蛮荒未辟，心须奖励个人独立创造的性格，凡是囿灭个性发展的各种因素都视作当时拓殖精神的阻碍，加以贬责，同时，在艰苦开拓的过程中，每个民族都必须发挥本民族的长处，尊重并吸取其他民族的优秀品质，坚信自我，尊重他人的文化取舍态度成为他们共同的准则，正是在这一点上，也只能是在这一点上，各国移民找到了共同之处，这就是个性容于团队的价值体系，它深入民心，以各种形式得到充分发展，由此形成了美利坚民族的特殊性格：对自己深信不疑，对自己的命运深信不疑，把依靠自己作为哲学信条。？ 二、冒险、开拓、富有创新精神？ 美国人的格言是“不冒险就不会有大的成功，胆小鬼永远不会有大作为”。从首批英国移民踏上北美大陆，到美利坚合众国成立这一个半世纪里，北美险恶的自然条件，培育了美国人顽强拼博，艰苦奋斗性格。北美丰富的资源等待着开发利用，培育了美国人开拓进取、敢于冒险的精神。从文化学的角度考察，北美在一定程度上曾经是一片文化真空，闯入这真空的，不是有组织的文化单位，而是一批对于传统制度已失去好感的亡命者。他们的头脑为叛逆精神所主宰，身上绝少传统思想的保守性，再说即便有，也没有发挥的土壤，因为险峻的环境迫使他们只能确立与传统不同的生活方式，这种冒险精神成了美国人民的传统。他们把冒险探求新大陆看作寻求生活的机遇。这种冒险精神一直渗透到美国人民生活的各

个方面。在硝烟弥漫的商战中，美国人勇敢地开拓创新，从各个方面处处体现了这种民族冒险精神。基于此，美国人特别强调创新精神，他们认为机会到处都有，主要在于主动发现和利用。除法律外，美国人认为一切传统和先例都是创新的障碍，他们乐于向传统和先例挑战。由于美国不象中国、印度、英国等有着悠久而灿烂的文明，所以美国人在接受新思想、新技术时很少先去考察这些东西是否符合某位专家、权威的理论，然后再引经据典加以注释和考证，以决定是否采用。？美国人认为，他们的国家虽没有灿烂的过去，但由于具有创新精神，因而他们拥有光明的未来。所以美国人勇于向传统和权威挑战，勇于向已有的一切挑战，“我与专家、权威、传统平等”，这是美国人的性格。？ 三、自由、平等精神？ 美国是一个崇尚自由的国家。北美殖民地历史的一个重要的特征就是封建秩序从来没有在那里存在过，在美利坚民族的形成过程中，许多从欧洲大陆来的移民把资产阶级自由思想带到了美洲。新大陆的自由空气以及大自然的艰苦环境陶冶了美利坚民族的民族性：热爱自由、珍惜自由、崇尚自由。在美国，对人的自由，除法律可以明文规定加以限制，并由执法机关及其人员执行限制外，任何机关或个人不得非法剥夺或限制他人的自由。民主自由的环境为才能和幸运开辟了道路，因此出身对美国人不起任何作用。美国人相信这样的格言：“一个人富裕到什么程度，就表明他的才能实现到了什么程度”。因为在机会均等的条件下，人的才能决定富裕的程度。所以美国人一般不羡慕他人的财富，而喜欢赞美富翁的才能。？

大学英语拓展课《美国社会与文化》教学大纲

大学英语拓展课《美国社会与文化》教学大纲 课程名称：美国社会与文化 课程代码： 学分/总学时：3.5/72 开课单位：外国语学院 授课对象：非英语专业大二本科生 一、课程的性质、任务和特色 美国社会与文化是大学英语拓展课程，本课程面向二年级已经通过四级或六级的学生开设，旨在满足学生更高的学习需求。已经过了四、六级的大学生，原有的教材和教学模式已经不能满足他们的需求。大学英语拓展课程的开设已经成为必然，拓展课程包括英语国家社会与文化、奥斯卡影视欣赏、外贸口语、翻译、写作等等，美国社会与文化课程是整个拓展课程群的重要组成部分。本课程的主要内容涵盖美国地理、历史、政治、经济、文化、教育等多层面内容，既有表面现象的了解，又有内在原因的分析。本课程以教师自制教材为主，补充电影报刊及网络资源等多媒体材料，旨在通过阅读英语文字材料和观看英文影像资料，然后讨论并解决问题的方式让学生对美国的社会历史、生活习俗和风土人情有一个直观的印象。使学生在欣赏了解的同时，联系社会历史原因进行分析，培养兴趣，开拓视野，提高英语和跨文化学习水平。 本课程教学任务为：了解美国社会与文化的基本特点；掌握美国概况的基础知识；理解中美文化差异和不同的文化价值观念；掌握相关社会历史背景知识；提高英语语言技能；培养跨文化言语交际和非言语交际意识。 本课程的特色：（１）拓展学生的英语知识。本课程配合全新版大学英语三、四册使用，基于整个大学英语教学大纲和课程要求。学生阅读英语文字书面及网络材料和观看英文影像资料，是一个资源输入的过程，通过讨论来解决问题，和中间及最后的考查和考试就是资源输出的过程。前一个过程重点培养学生的英语阅读能力，而后一过程可帮助学生提高说、听、写和译的能力，这与大学英语整个课程要求不谋而合。（２）拓展学生思维，培养学生跨文化交际意识，帮助学生更好适应全球一体化这一大形势。文化是语言的来源和基础，没有文化背景的语言是没有生命的。美国是全球最有影响力的国家之一，同时也是英语语言的主要载体国家。所以了解一定的美国社会与文化知识，不但可以激发学生学习英语的兴趣，提供更多的英语学习背景资料，更重要的是可以培养学生的跨文化交际能力，帮助学生更好地适应新形势下社会对复合型英语人才的需求。 二、学习本课程学生应掌握的前设课程知识 因为涉及到英文授课及各种课堂讨论，要求学生有一定的英语听说能力；授课过程中会有相关文献阅读，要求学生有一定的英语读写能力。要求学生最低通过英语四级，或具有英语四级相当水平。

行业知识房地产企业经营特点Word

房地产企业经营的几个特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，根据对房地产企业经营的总结概括；其经营特点主要有以下几点： 1、开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性 所谓复杂性包括两个方面： （1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 （2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4、开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5、经营风险大 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）

美国社会与文化课程教学大纲

美国社会与文化课程教学大纲 【课程代码】 【课程中文名称】美国社会与文化 【课程英文名称】American Society and Culture 【学分】1 学分【总学时】 28 学时【讲授学时】 28学时一、教学目标 本课程教学目标为：了解美国社会与文化的基本特点；掌握美国概况的基础知识；理解中美文化差异和不同的文化价值观念；掌握相关社会历史背景知识；提高英语语言技能；培养跨文化言语交际和非言语交际意识。 二、课程描述 本课程的主要内容包括：美国历史、社会、政治、经济、文化、教育、及社会等多层面内容的表象了解及内在原因的分析。 本课程以教材内容为主，补充电影报刊等媒体材料，旨在通过阅读英语文字材料和观看英文影象资料，对美国的社会历史、生活习俗和风土人情有一个直观的印象。使学生在欣赏了解的同时，联系社会历史原因进行分析，培养兴趣，开拓视野，提高英语和跨文化学习水平。 三、课程性质及教学对象 美国社会与文化是大学外语选修课程，本课程面向_____全校______学生开设。开课1个学期，共28学时。 四、教材选用 1．选用教材：《美国制度与文化》（中国人民大学出版社） 2．学生使用教材说明： A 需要学生购买教材 B 教师根据教材内容发放活页材料 3．参考书目：《美国文化背景》世界图书出版社 《新编英美概况教程》北京大学出版社 五、教学内容 Introduction Chapter 1 General Introduction Section 1 General Introduction 1 Introduction and requirements about this course 2 Basics of Culture 3 Name the visible and invisible aspects of culture 4 Question the students to check the knowledge of America as a nation of immigrants &

美国房地产开发模式及流程

美国房地产开发模式及流程 目录 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2) 二、美国房地产企业的经营模式特点 (3) 三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4) （一）土地利用的控制法规 (4) （二）土地制度 (5) （三）房地产税收 (5) （四）中美商品房价格构成比例比较 (5) 四、美国房地产开发程序 (5) （一）土地获取的方式 (6) （二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6) （三）土地的获取程序 (6) （四）开发建设 (8) （五）租赁与销售 (11) 五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)

一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是： 1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。 2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。

房地产开发的特征

房地产开发的特征 房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。 一、房地产开发基本质的特征是综合性 首先，综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。 其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。

此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。 二、房地产开发过程具有长期性。 房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。 三、房地产开发具有很强的时序性 尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。 四、房地产开发具有很强的地域性 房地产是不可以动的，由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微

房地产业的特征第一课

我国房地产业的特征和发展历史 房地产业的特征 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产价值的角度来看，主要有以下十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。 房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为： 1. 受土地高度制约，区域性强 土地是承载房地产的基础，也是进行房地产开发的先决条件，土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。 土地的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发，所以从严格意义上来说，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各不相同。 2. 受资金高度制约，对金融机构依赖性强 房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大，一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。由于房地产开发企业自有资金的有限性，所以从前期开发到后期销售，处处离不开银行贷款的支持，我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%，这也意味着70%的资金可以通过融资获取。目前，我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，许多房地产开发都是通过大量的资本运作来获取资金上的支持，这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。 3. 周期波动性大，高收益、高风险 从国外房地产市场发展历史来看，房地产是典型的周期性行业，在不同的时期呈现明显的上下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。

读美国文化与外交有感

读《美国文化与外交》有感 王晓德教授的着作《美国文化与外交》以美国文化为切入口来研究美国外交，突破以往外交史学研究的陈旧模式，对美国外交的历史文化渊源做了一个深层次的剖析，揭示了美国霸权主义的实质。这本书观点精辟独到，使人耳目一新，填补了国内从文化角度研究大国外交的空白，是美国外交研究的扛鼎之作。 自改革开放以来，我国研究国际关系和各国外交的发展变化，视角往往集中在政治、经济、军事、战略以及它们之间的相互关系和作用上，然而对文化因素则较少涉及。我国学者较少研究文化在国际关系中的作用，而文化背景往往是影响国际关系的一个重要方面。国际关系的行为主体是主权国家，国家只有通过其代表国家利益的精英人物才能在国际事务中发挥作用与影响，而这些活跃于国际舞台上的人物是在特定的文化氛围中成长起来的。执行过程中，必然有意无意地把固存于他们意识深层中的符合本国家、本民族理念的文化价值观体现出来，给本国的对外政策打上明显有别于他国的烙印。因此，考察、分析美国外交的文化背景，可以使我们对美国外交活动的特征，如天赋使命思想、种族优越感、孤立情绪、扩张倾向等，有更全面、深刻的认识。我认为，影响美国外交的文化因素最主要有以下三个方面： 其一，天赋使命思想。美国人的天赋使命思想来源于基督教的救世思想，这种思想认为，“作为上帝选择的一个特殊国度，美国对人类的历史发展和命运承担着一种特殊的责任，负有把世界从苦海中拯救出来的使命’’。这种思想来源于从英国飘洋过海来到美国的清教徒，“上帝的选民”这一概念使它们自认为“出淤泥而不染”，洁身清高，竭力通过自己在尘世的行为来证明上帝对自己的“恩宠”，他们要“按照主的旨意，他们将要变荒野为文明，使之成为伊甸园，成为乐园”。他们便把固存于自己思想中的命定论与开拓一个新世界的神圣计划结合在一起，在这里播下了美国“天赋使命”的种子。上帝的选民、山巅之城、希望之乡等说法便是他们在尘世履行上帝赋予他们的特殊使命的表述。清教徒这种宗教观深深地影响了美利坚民族的形成，在思想意识上成为美国文化的“灵魂”。清教对美国文化的影响恰恰是发轫于这批移民始祖的思想，尤其是“上帝的选民”这一概念在美国立国后更成为把美国人与世界其他地区的人区别开来的主要标

美国文化背景简介

美国文化背景简介 【熔炉】(The Melting Pot) 美国的别称。因为美国是一个由来自世界各地不同民族的移民融合组成的国度 【雅皮士与雅非士】(Yuppies and Yuffies) 雅皮士是美国人根据嬉皮士(Hippies)仿造的一个新词，意思是“年轻的都市专业工作者” 与嬉皮士们不同，雅皮士们没有颓废情绪，不关心政治与社会问题，只关心赚钱，追求舒适的生活雅非士意为“都市中失败的年轻人”。他们虽然觉得自己的生活无法与雅皮士的生活相比，但又不愿意有失落感，并发誓要找到自己的归宿。 【山姆大叔】(U n c l e S a m) 它是美国的绰号与象征。山姆大叔的英文为 U n c l e S a m，缩写是U.S.，正好与美国的英文缩写相同。但它怎样成为美国的绰号和象征的呢?普遍 的说法是：1812年，美英战争期间，美国特罗城 有一个专门供应军用牛肉的商人(也有的说是军事 订货的官员)名叫山姆尔〃威尔逊(S a m u e l W i l s o n,1776—1854)，人们平时都叫他山姆大叔 (U n c l e S a m)。美国政府收购他的牛肉箱上都盖U.S.字样。人们遂开玩笑说这些盖有U.S.字样的箱子 都是山姆大叔的。后来“山姆大叔”便成了美国的绰号。19世纪30年代，美国画家又将“山姆大叔”画成一个留有山羊胡子的瘦长老人，帽子和裤子都有星条旗的标志。 【黑色星期五】(Black Friday) “黑色”这一词，源出耶稣殉难日(Good Friday)。1987年10月19日，纽约股票市场的股票价格暴跌，因这天是星期五，故称股票市场的“黑色星期五”。

美国次贷危机对我国房地产市场的影响

浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响

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浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响 来源：中国论文下载中心 [ 09-08-12 11:33:00 ] 作者：徐珊玥编辑：studa090420 论文关键词：次贷危机；房地产业市场；美国 论文摘要：美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，总结经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。 在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。 一、美国当前次贷危机概述 美国次级债曾经是一种金融创新，就是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的法律收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态，所以次级债规模并不是很大，到1994年．根据美联储的估计总量不过是350亿美元，但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展，究其原因是2000年之后美国网络饱沫破裂．美国经济出现衰退，迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下，2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后，美国经济开始发展，房价大幅度上涨，美联储开始改变货币政策，利率上调。经过连续17次上调利率，到2006年6月9日，利率从不到1％调到5.25％。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年，房价开始走低，全美各主要城市平均房价下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500万个房屋抵押人，这时，绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量，问题开始出现，现在美国有800万个家庭马上就要破产。 二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析 美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉，我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策，比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利