房地产估价习题集

第一二章作业

一.选择、填空题

1、甲、乙两宗房地产,在物质实体方面甲好于乙,在权益、区位等其她方面两者相当,该两宗房地产的价值相比有( )。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制

3、建筑物的所有权可以分为独有、共有与( )三种。

A区分共有B区分所有C公有D私有

4、房地产需要专业估价的理由有？？？

5、某土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共20层,且建筑密度为60％,则容积率为( )

6、房地产按开发程度来划分,可以分为( )几类。

二.判断题

1、土地具有位置固定性的特点就是指土地的社会经济位置固定不变()

2、两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同,而如果权益相同,则价值不可能有很大的不同()

3、同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似()

三.问答题

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别就是什么？

2、中国目前有那些房地产权利,其概念就是什么？

3、从房地产估价角度瞧,对一宗土地的认识包括那些方面？

4、从房地产估价角度瞧,描述第4教学楼？

5、从房地产估价的角度,描述西华大学的区位？

5、什么就是房地产估价的概念？

6、房地产的特性有那些？

7、什么就是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？

8、土地利用时要受到那些限制？

9、对房地产估价来说,房地产的分类有几种,各包含哪些？

第三章作业

一.选择、填空题

1、不就是导致商品住宅供给变化的主要因素就是( )

A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期

2、甲土地的楼面地价2000元/㎡,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元/㎡,容积率为7,若两块土地的面积等其她情况相同,其总价相比有( )。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点就是( )。

A、估价时点不同

B、交易日期不同

C、估价目的不同

D 估价对象的状况不同

4、预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价

格会( )

5、( )就是随着时间的推移而减少。

A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值

二.判断题

1、房地产尽管同时有买卖价格与租赁价格,但此两者没有内在关系。( )

2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5、5、5、4、5,若该三宗土地的其她条件相同,则明智的购买者会选择甲土地。

3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格,则说明该成交价格就是公平合理的。( )

4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。( )

5、理论价格并不就是现实价格,评估价格才就是现实价格。( )

三.计算题

1、某期房尚有

2、5年时间才可投入使用, 与其类似的现房价格为6000 元/ ㎡,出租的年末净收益为1000元/ ㎡。假设折现率为10% ,风险补偿估计为现房价格的4% ,试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积4000 ㎡,容积率为2 ,对应的土地单价为1200 元/ ㎡,现允许将容积率增加到

3、5 ,楼面地价不变,试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题

一、选择题

1、市场法的理论依据就是( B )

A、适合原理

B、替代原理

C、最高最佳使用原则

D、均衡原理

2、比准价格就是一种( D )

A、公平市价

B、评估价格

C、市场价格

D、理论价格

3、市场比较法中的交易情况修正就是对( B )价格本身就是否正常的修正、

A、交易实例

B、可比实例

C、估价对象

D、标准化实例

4、在市场法中,土地使用权年限调整属于( D )调整。

A、权益状况

B、区位状况

C、实物状况

D、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。

A、0、060

B、0、940

C、1、060

D、1、064

6、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。

A、2290、91

B、2326、41

C、2344、16

D、2308、66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2％

B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2％

C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2、04％

D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2、04％

8、下列( )情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情

B、政府协议出让

C、购买相邻地产

D、设立抵押的房地产

9、可比实例就是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )

A、高

B、低

C、相等

D、无法确定

10、在一些城市中,距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高,其原因主要在于( )

A、繁华程度高

B、集聚规模大

C、交通条件

D、公共配套设施状况好

11、市场比较法的间接比较法就是以( )为基准,把交易案例与待估宗地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地

B、待估宗地

C、类似宗地

D、比较宗地

以下为多选

13、在市场比较法中进行因素修正时,下列说法正确的有( )

A、宗地的面积与土地利用效果无关

B、宗地的形状影响其利用效果

C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律

D、对居住用地而言,位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其她区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括( )修正。

A、繁华程度

B、临街状况

C、容积率

D、使用年限

E、周围环境

15、运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。

A、使用性质相同

B、地点相近

C、价格相同

D、交易日期与估价时点相近

16、类似房地产就是指在( )等方面,与估价对象房地产相同或类似。

A、用途

B、所处区域

C、使用年限

D、建筑结构

17、关于市场比较法,下列说法正确的就是( )

A、具有较强的现实性与说服力

B、以替代关系为基础

C、计算较简单,因此对估价人员的自身素质要求较低

D、正确选择比较案例与合理修正交易价格就是保证评估结果准确性的关键。

二、计算题(严格按格式撰写)

1、为评估某房地产价格,选取A、B、C三宗可比实例,有关资料见下表:

上表中各百分数均就是以估价对象为标准,正数表示比估价对象好,负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日,该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1、5%。以3月1日为基准,以后每月递减1%,试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。

2、为评估某房地产价格,选取A、B、C三宗可比实例,有关资料见下表:

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C

建筑面积101、1平方米120、3平方米968、8平方尺

成交价格48、5万人民币600美元/m2 48、6万人民币

成交日期2014、4、1 2014、2、1 2014、9、1

交易情况-5% 0% +2%

区域因素+2% 0% +2%

个别因素-2% +2% +2%

A为分期付款,即:于成交日首付15万元,时隔半年再付15万元,余款于1年后付清,利率以5%计;

B为一次性付款,即于成交日一次性付清全款;

C为抵押贷款,即:于成交日首付30%,余款向银行申请15年期的抵押贷款,抵押贷款利率为5、05%。

14春学期《房地产估价》在线作业

14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升

C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价大作业教学提纲

大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期

报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14

房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价心得66531

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价作业-房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表

（二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表

（四）周围环境状况 周围环境状况表

三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况

经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增

房地产估价试卷多选题

第一章绪论 二、多项选择题 1、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ABCDE ）。 A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 E、房地产税收 第二章房地产与房地产价格 二、多项选择题 1、房地产的三种存在形态是（ ABD ）。 A、土地 B、房地 C、权益 D、建筑物 E、其他 2、估价上真实、客观、合理的价格是指：（ ABC ） A、交易双方均接受的价格 B、对交易双方来说经济上合理的价格 C、正常交易情况下形成的价格 D、政府规定或希望的价格 E、房地产估价人员认为的价格 第三章影响房地产价格的因素 二、多项选择题 1、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（ ABD ）。 A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌 C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑 E、难以判断 2、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ABDE ）。 A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型游乐场 C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E、在商业区道路禁止货车通行 第四章房地产估价概述 二、多项选择题 1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ACD）。 A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德 E、广泛的估价视野 2、房地产的合法权益包括（ABCD）。 A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分 E、合理使用 3、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ACDE）。 A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 E、价值是否最大 第五章市场比较法 二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ACDE ）。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 E、房地产状况 2、房地产交易中的特殊交易情形包括（ BCDE ）。 A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价习题集

房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价专升本阶段性作业3

房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益

(D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关

房地产估价习题集

《房地产估价》习题集（一） 一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价 =土地单价 / （）。 A、建筑层数； B、建筑覆盖率； C、绿地率；D建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。 A、本地区房地产的； B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（）。 A、十成新； B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。 A、高于； B、低于；C等于；D不可比。 5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。 A、环境因素； B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。 A、一般物价指数； B、建筑材料价格指数； C、房地产价格指数； D定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。 A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房 屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。 A、拆迁费用； B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。 9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率 A、土地纯收益； B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。 A、越高； B、越低；C不变；D越可靠。 11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。 A、54000 ； B、 32010 ； C、 48000 ； D、 60000 。 12、收益法公式成立的条件是（）。 A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零； B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零； C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零； D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。 13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A、 50； B、 70； C、 30； D、 40。

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价专升本阶段性作业1

房地产估价(专升本)阶段性作业1 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 房地产产品具有_____特性。(5分) (A) 位置的固定性 (B) 可挪动性 (C) 低值性 (D) 投资的低风险性 参考答案：A 2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分) (A) 出售方急于出售 (B) 存在房地产税费的转嫁 (C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣 (D) 卖方对市场行情很不了解 参考答案：B 3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。(5分) (A) 买卖双方的学历状况 (B) 买卖双方的偏好 (C) 讨价还价能力 (D) 感情冲动 参考答案：A 4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。(5分) (A) 容积率 (B) 绿地率 (C) 建筑密度 (D) 建筑红线后退距离 参考答案：C 5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。(5分) (A) 41.750 (B) 43.250 (C) 0.750 (D) －0.750

参考答案：A 6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。(5分) (A) 保持现状 (B) 装修改造 (C) 转换用途 (D) 重新利用 参考答案：D 7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。(5分) (A) 生地价 (B) 熟地价 (C) 毛地价 (D) 拆迁补偿安置价 参考答案：C 8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。(5分) (A) 有用性、稀缺性、有效需求 (B) 供给、需求、利用状况 (C) 权利、租金、利率 (D) 价值、使用价值、供求 参考答案：A 9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。(5分) (A) 周围环境状况 (B) 繁华程度 (C) 临街状况 (D) 附近是否有矿产资源 参考答案：A 10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。(5分) (A) 替代关系 (B) 互补关系 (C) 附属关系 (D) 没有关系 参考答案：B 多选题 11. 房地产物质实体包括_____。(5分) (A) 土地 (B) 地上建筑物

房地产评估作业答案

1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。