房地产项目营销及产品力策划报告

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告

我们不但仅是在卖房子,

而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。

这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。

本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓”小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。

目录

第一部分项目概念设计

一、项目目开发理念

二、目标消费群生活形态分析

三、项目的市场定位

四、项目的核心竞争优势

五、项目命名

第二部分总体规划建议

第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议

第五部分户型设计建议

第六部分服务体系及配套设施建议

第一部分项目概念设计

一、项目目开发理念

(一)合肥房地产发展趋势影响

1、合肥房地产现象

合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种”大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。

2、合肥房产升级的产品

从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。

3、产品整体素质决定一切

合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据当前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新换代也愈来愈快,每一个项目的卖点

也层出不穷。事实证明:单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎,买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此,本项目必须是整体素质的超越,同时又具有鲜明的卖点,二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。

(二)项目本身因素的影响

1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响

(1)项目处于合肥市最新的开发区,邻瑶海高尚住宅区,周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有,生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。

(2)但我们也应看到,项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。当前项目所处地块的配套设施还未体现,呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项当前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。

(3)项目占地20亩,地形呈L形,由于地块自身面积及形状的因素,决定了项目不可能采用的”大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征,把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节,使”每一个角落都令人陶醉的不同景色”。

2、项目的全面领先型策略

项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品,其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其它楼盘相比较,制造差异化是为了提升产品的整体素质,同时保持产品的适度超前,

又能够迎合市场,走在市场的前面。

项目不但仅是为了寻找产品差异化,而是全面领先的策略,保证产品创新而又能得到市场的认同。

3、符合目标消费群需求

据市调,市场有一批相对年青的购买群(25—35岁),需要购买价位在20—25万的住宅,是当地市场未能给予充分满足的。

从央行透露的消息可知,国家越来越鼓励人们首次置业,而对二次置业及投资者在按揭的比例及利息上均可能出台具有一定限制性的政策。顺应这一趋势,本项目能够从首次置业的消费者着手,满足这一消费群体的需求。

二、目标消费群生活形态分析

针对项目的开发理念及合肥本地的房地产市场需求为前提,在对本项目的目标消费群的分析中,经过以下的目标消费群模式能够更清楚了解项目的目标消费群的明确位置。

如上图所示,设收入水平指标,按低、中、高三个水平层次,以及

三个年龄层25—35岁、36—45岁、46—55岁,阴影部分为本项目的目标客户群。

由图可见,项目的消费群由以下组群构成:

25—35岁中等收入的消费阶层。

A、目标客户群特征分析:

(A)收入水平:

以平均面积100平方米、2300-2500元/m2、八成三十年按揭计算,银行按揭月供款将近1100元,按一般规律,月供款约占家庭月收入的三分之一至一半以上,因此目标消费者的家庭月收入应在2200元—3300元左右。

(B)职业类型:

如上所述,目标客户群的家庭月收入为每月2200元以上,即年收入在3万元以上的人群,以此推算能达到此阶层的人士应有以下几种为主:

·本地及来自外地的个体商户;

·私营企业白领;

·专业技能人士(医生、教师、技术人员等);

·政府公务员;

·效益较好的企事业单位职员;

·投资用途的人士。

(C)区域构成:

根据客户居住及工作的区域分布情况分析得出,首期为项目地块周边的原居民为主,随后以本项目所在地为中心向周边地区辐射。

(D)年龄层次:

主力消费群体年龄段应在25—35岁之间,可称之为七十年代出生的一代。

(E)文化水平:

文化水平较高,一般都具有大专以上学历,其中不乏有一定的本科学历及研究生。

(F)家庭组成形态:

家庭结构以三口之家为主,孩子年龄应是在3—8岁之间。

有些新婚不久或新潮的”丁克”家庭,甚至是单身贵族。

(G)生活方式和消费心理:

●有一定的储蓄,家庭储蓄总额应该是在5万元以上。

●收入相对较高且稳定,同时有相当范围的社会交际圈,

因而就造成了该部分消费者的传播力量较强、范围较广。

●对于该部分消费群体,其消费习惯应是追求新潮、有品

味,经常与朋友、同事、家人、客户等出没于中高档商场、

酒楼、咖啡厅、西餐厅、酒吧等场所。

●该部分消费群体在购房时,相对会特别注重物业的综合

品质,同时由于自身工作、事业结构的影响,也就造成对高

品位生活的追求。除此之外,该部分消费群体对小区会所的

配套与物业管理服务两方面也很注重。

具有较强的理财观念,购房对于她们来讲,是属于典型

的经过感性引导、加之理性分析决策的置业过程。

(H)置业动机:

较多为一次置业,也有为改进居住环境的二次置业。

B、标客户群定位:

七十年代出生的高成长阶层

这部分人士受过较好的教育,从事较为景气的职业,有稳定的收入来源,追求较高的生活品味,对居住环境和居住质量有较为苛刻的要求。

(A)、成长阶层的特征:

高成长阶层,为社会群体里较为出众及出类拔萃的后起之秀,是城市里最向上最活跃最具生命的力量。她们具有时尚、健康、阳光、上进、不受传统观念束搏等气质。

a高成长阶层生活形态剖析:

她们渴望一种优质生活,追求喜悦生活的品味。同时,她们更是渴望进入更高层次的生活圈,领略更高品位的文明,而本项目正是她们满足她们买得起,住得起的凤愿,不但仅为她们提供一个居住的

新空间,同时为自我的生活和事业提供了更广阔的新平台、新天地。

b 全方位满足生活梦想:

在新经济体制转轨的过程中,高成长阶层从事的职业越来越被人们所看重; 她们努力开创一片属于自己的天地与空间,看准时机,把握纵深新经济;洞悉未来。

这正是项目的高成长阶层所推崇拜的现代文化与社区文化所追求的和谐感和分寸感。同时,项目所致力营造的是中西方文化含蓄兼收的风度,更体现精英群一种对性格、对气质和心理素质的修炼和陶冶。

c高成长阶层生活模式设计:

从生活形态方面来看:她们是一个中西的”两面体”——内心深处受到中国传统文化的影响,重群居,喜欢与家人生活沟通、与邻居之间交往的乐趣,渴望自己的居住环境有更多的交流的空间,享受居住空间注入更多的人情味。

而她们外向的一面是追求时尚、现代的新鲜事物。她们更是渴求一种具有西方生活方式的开放与包容,真正能够享受到居住、生活的乐趣。对于西方的外来文化更能够丰富她们对生活的理解,她们更多注重的是西方文化能够给予生活带来的浪漫情调。她们所希望自己的居住空间的环境是热情的、奔放的、自己能够享受更多

的居住乐趣。

主要表现为:

?地段:满足工作、生活的方便性;

?规划:有一定规模,有较强的识别性;

?建筑:现代、时尚、潮流;

?户型:不需要很大,但要舒适而实用;

?会所:活动性、参与性;

?园林:自然、轻松、健康、环保;

?物业管理:日后生活的重要保障,要求认真、细致、周全、热

情;

?智能化:信息与网络技术的引进;

?社区文化:和谐、积极向上;

?子女教育:具有良好的教育条件与文化氛围,有益于子女成

长。

三、项目的核心竞争优势

项目在市场是否具有竞争力,主要取决于项目的核心竞争优势的支持力度。在对项目整体优势的提纯后形成项目对市场具有冲击力的特征,引起市场的高度关注的认同。项目的核心优势源于整体素质和鲜明个性。

因此,项目的核心优势为:

1、领先市场的综合素质

2、高性价比高文化价值

阐释:

当前,合肥的房地产市场竞争异常激烈,必然出现两种情况:

一方面,相当部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低,往往是由于没有个性,没有特色,不能在短期内高度吸引市场的注意力;另一方面,真正的好项目越来越抢手——不但开发水平高,而且有充分的个性和特色,能使有限的市场关注集中在项目上。

未来的畅销楼盘,不但基于较高的综合素质,可是建立在社区个性与特色空间的营造上,必须建立项目独特、鲜明的魅力所在:——建立独具特色的项目核心概念;

——构筑支撑这一核心概念的产品与服务体系。

项目的核心优势源于:1、对生活质量的深刻理解和认识,项目所创造的不但仅是一种表面化的居家住房,我们将以大都市的生活标准来打造社区,带给人们与都市时尚同步的生活。

2、经过园林设计、生活配套的完善、装修房的推出,追求的不但仅是片面的差异化策略,而是整体素质的全面领先。

四、综上所述,项目的核心概念提纯为:

星级纯美园时尚新生活

阐释:纯美园所提供的不只是一个简简单单的房子,而是一种优质生活的供应商。

”星级纯美园”:

1、与其说是一种生活的向往与梦想,还不如说是纯美园给予市场买家一个实在的承诺,一个能够量化而又具体的生活方式,”星级生活”是一个感知的概念,富有丰富的内涵以及外在特征,是对纯美园综合素质一个确切的描述。

2、”星级生活”掷地有声地告知市场:纯美园是一个整体素质高的,同时,又是一个中档的价位,即综合性价比也是高的楼盘。

3、由”星级”展开是纯美园生活的特定内涵,由此包含了优良的建筑品质、园林。这些都是一、纯美园综合素质的体现,经过消费群对纯美园综合素质理性的认识,使它的项目定位更容易理解,可感性更强。

”时尚新生活”:

1、本项目的目标客户群是正在高速成长的群体,并随着时间的推移,其必将成为社会的重要支柱群体。从整个社会的发展历程来说,年轻一代,将日渐成为房屋主要购买群的中坚力量。她们有着自己对生活的理解,有特有的对理想生活模式的憧憬,追求更时尚健康的生活模式。本地块的核心定位正是针对这一些具有极大潜力的消费群体。

2、以时尚新颖的产品模式,满足目标客户群的个性追求。纵观整个合肥房地产市场,其发展速度仍较缓慢,具体体现在建筑风格上。呈现出一番沉着、沉闷的气氛,欠缺朝气。这并不符合年轻一代的风格。以时尚、清新、阳光、动感定位,这正能抓住市场的空

白点,迎合目标客户的个性需求,以最大的效率,把握年轻的消费群体。

4、以时尚风情的包装定位,快速传播本项目的核心竞争力。以目标消费群向往的大都市时尚生活为切入,将为合肥市民所深刻的认知与理解,使之具有很强的感召力,有助于在本项目推出时,便得到市场的高度关注与兴趣,继而对本项目的各项优势进行深入的了解,如此,对于项目的销售是有着较大的推动意义。

核心概念的演绎:

以本地房地产市场及目标客户群为断定本地块核心概念的依归,给目标客户群营造一个她们所向往所期盼的生活氛围与生活社区,一个时尚、清新、阳光、动感的社区。其主要的表现手法处理体现在:

合理的规划设计上,如户型以二房与紧凑型三房为主力,兼顾一房单位,扩大目标客户群。且引进创新的二房半单位的等新概念,有效满足时尚先锋的需求。

建筑风格特色上,如楼体的外立面色彩的处理,采取浅色调为主色调,配以蓝色、黄色等线条的勾勒,整体呈现出一派时尚、简约、清新、爽朗、动感的气息,营造一种和谐的社区格调。满足年轻一代的心理追求。

在户型的设计上,以能够亲近自然与阳光的大玻璃、阳光室等设计手法,使住在这里的人,能够强烈感受到清爽、明媚的生活空间。

在创造现代生活的方便舒适度上,以装修房的推出为忙碌的现代人提供了省时、省力、省钱的便利生活,这是顺应都市潮流生活的所在。

在生活环境的营造上,同样是经过泛会所的引进,提供大量在园景中的活动场所,体现人与自然的和谐相处。

配套服务品质上,如引进泛会所、多功能的会所概念及贴心管家式的物业服务概念,让目标客户群能经过户外活动达到缓解压力,日常烦琐的家庭事务烦扰,能全身心的投入工作。

五、项目命名

在项目的命名计划中,考虑更多的是突现出项目高尚社区的概念,能够为项目建立强势的品牌形象。

因此,项目的命名建议为:

1、纯美园地

2、优诗雅筑

3、朗睛居

4、点睛苑

1、纯美园地

”纯美”是人们所追求美的最高境界,所描述的不但是建筑之峻美、景观之优美,而且体现建筑、环境、人三者和谐之美,更是彰

显美一方水土,美一方人的人文环境与氛围。对此,无论是从字面理解,还是对项目特质的传播,皆是清晰明了。

”园地”的运用,摆脱了房地产命名固有的模式,带来一股清新的气息。能够想象,在此居住,花香、绿树、青草、流水、建筑以及人文景观,一情一景,仿佛置身于花园中。这不正是许多人梦寐以求的理想家园吗?

我司认为,本命名具有强烈的形象力,实现传神地表示出项目个性、定位、功能,具有强有力的传播性。

2、优诗雅筑

建筑像一首凝固的音乐。

生活则像一首流动的诗。

优诗,优美的诗歌,将人们带到如诗、如歌、如画、如梦的生活空间与意境。

就建筑本身,运用大面积的玻璃,流敞的曲线及天际线,”优美的诗篇”是对此最贴近的描述。

雅,清新,优雅,即是对建筑风格的高度概括,也是对住在这里的人们的生活方式及生活形态的准确地诠释。

雅筑,是建筑的新的词语组合,同样带来新的概念,有助于树立本项目鲜明、独特的气质与形象。

3、朗睛居

形容明亮的、透明的、充满阳光的居所,朗睛居形象地说明项目充满了阳光与朝气。

4、点睛苑

这里不但是为奋斗中的社会中坚力量提供居住的场所,更是她们彰显成功者姿态和享受奋斗带来的成果之地方,是为她们的社会地位的最好证明和肯定,是她们人生经历的‘点睛’之笔。这里,不但是住宅,优越的生活条件为她们的生活起了画龙点睛的作用。

第二部分产品力规划

一、总体规划原则

第一原则:快速销售原则:

由于本地块的规模及产品特性,因而无论在地块的规划设计、风格与目标客户群等特点,提高产品的性价比,以达到快速销售的目的。

第二原则:空间塑造原则:

根据合肥当地的房地产区域状况与居民的生活习惯,结合地块的整体状况,注重地块的利用率,着重空间的塑造。因而,本地块避免出现呆板的兵营式,户型以板式结构为主,主要为南北对流,配合中心园林景观设计,提高对目标消费群的诱导性。

第四原则:提高土地使用率原则:

针对地块的自身特征和合肥本地的消费需求决定,地块的物业类型应该以高层为主式。以此提高容积率,使成为利润增长点,并尽可能多地提高商铺面积,实现利润增长的目标。

第五原则:色彩运用原则:

随着人民生活水平的提高,对所追求的居住环境的要求也日渐升高,而这些多体现在建筑和格调上,具体的是体现在色彩的运用上。因而对于本项目地块的色彩运用则更加轻松、明快,体现现代时尚建筑的风格,更能凭借其出众有格调的外立面,起到与其它楼盘形成区隔,并对本地块的定位提供强而有力的宣传作用。

第六原则:楼层平面布局原则:

住宅一梯三户。从小区的容积率与居住空间出发,能够提高小区的容积率与销售面积,同时,有效地规划,仍可保证居住空间的舒适度,达到人居健康居住的标准。

在组团布局规划过程中,保证每一户均有观景角度,特别是北向单位尽可能有较好的景观支持,以保证销售的速度。

第七原则:主力为中小户型原则:

针对市场的空白点,合肥缺乏真正能够满足年青一代置业的渴望,以及部分对投资的需要,将产品制定为以中小户型为主力户型。从

另一方面来讲,降低楼房总套价,降低消费群置业门槛,扩大消费群,以致有利于达到快速销售的目的。

第八原则:造景原则:

环境能提升社区的的品质。由于本地块的四周缺乏一些重要的自然景观及人文景观等支持,为提升本地块的价值,提高居住环境的品质,则要因地制宜,经过线性在地块的内部营造极具特色的景观,打造精品园林,让其成为本地块的一大亮点。

第九原则:商业与住宅相协调原则:

从经济角度而言,考虑到商业的销售利润值远比住宅物业高,这就要必须在不影响到住宅的居住环境的前提下,合理充分的利用资源,特别是在沿城市干道的位置,让商业与住宅不互相矛盾,互相协调,相得益彰。

第十原则:细节完美原则:

在当今众多楼盘同质化日趋严重的环境,消费者在挑选楼房时,更着重对产品的品质上,而越来越多的发展商更多的注重产品的细节品质上,如:大堂、电梯间的装饰、户型的设计、公共空间的处理、入户门的处理、空调位的处理等。

第十一原则:优质服务原则:

以”关注社区氛围、贴近生活细节”的人性化服务出发,满足年轻一族工作繁忙,追求轻松的,解除束缚的需求,在物业管理和下一代的教育提供优质的服务与配套。

二、目规划指标:

占地面积:约20亩;

容积率:约3

建筑面积:约6.6万平方米;

商铺面积:约1800平方米;

住宅面积:约4万平方米

价格设定:

商铺:均价为4500元/平方米;

住宅:入市均价为元/平方米左右。

三、商铺的规划特点:

1、基本布局及位置:

临街商铺,形成商业街规模。

2、商铺的规划要求:

(*******)

3、销售安排:

与住宅同期发售。

三、住宅的规划特点:

1、整体规划布局:

采用院落式组团设计,基本保证楼体的南北朝向,经过建筑物的错落设置,形成相对”围合”的小组团,每个小组团中形成一个相对集中的空间,设置为中庭园林,作为该组团重要的景观设置。

2、小区主入口的设计:

1)主入口设计考虑的要点:

◆位置的选择设在小区外侧的主要道路上,以利于小区与

外界的交通联系;

◆主入口的外观构型,建筑用料、色调处理手法等方面均

要迎合和突显小区的主题;

◆把主入口设计成小区的标志性景观,起到接纳、引领的

作用,使小区居民产生领域归宿感和自豪感。

3、多层与小高层有机结合的方式:

针对项目的自身特征和合肥本地的消费需求决定,项目的物业类型应该以高层为主,使小高层成为项目的精品物业,营造项目居住氛围的同时为项目树立强势的品牌形象。

4、车库的处理:

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地

房地产营销策划报告

当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

某房地产项目策划报告框架.

一、房地产发展背景分析 1、关于城市：空间结构、基础设施、人口、规模、规划、板块的竞争优势与吸引力 2、经济基础：产业结构、主要的社会经济指标（ＧＤＰ、社会消费品零售额、居民储蓄）；居民收支情况（可支配、消费取向、恩格尔系数） 3、政府政策：十五计划、发展思路、按揭、户口、税收、公积金、土地 4、金融：按揭 小结：趋势预测 二、房地产市场特征分析 1、行业分析：行业指数、宏观数据（开发、竣工、销售、空置）、区域供求特征（产品、价格水平）、供求热点、价格走势、土地储备 2、企业分析：品牌企业数量、规模、开发模式.(卖点、规划、主题、物管、. 配套、服务 3、营销分析：产品分析、价格水平、广告、宣传、现场、代理、品牌 4、板块分析：竞争态势分析（浦东、虹口、闸北、宝山） 5、消费者分析：群体特征、要求偏好、消费行为、消费心理、结构(中产阶级、白领 结论:第四代住宅特征(走势 三、别墅市场分析 1、别墅分布特征

2、别墅市场容量 3、典型楼盘一览表 结论：别墅市场的发展趋势 四、所在区域房地产市场分析 1、房地产发展背景分析 区域规划、交通状况、新区的建设 区域经济走势(行业、产业、企业 2、宝山区房地产行征分析 行业特征：发展阶段、总体的供求量、空置率、土地储备 典型企业：升级模式、投资水平、竞争状况及趋势（宝钢、大华、锦秋、华馨、万科） 产品构成与预测 价格走势 销售手法 消费者分析：消费心理、区域辐射构成 (外地户口、本地、通勤需求结论: 产品需求与供给之间的距离 发展商重视的营销要素同消费者需求之间的市场机会 五、基地分析 1、基地地理条件综述

2、规划要求 3、SWOT 分析 六、战略思路 七、主题概念 八、项目定位 九、首期启动的经济规模

房地产营销策划报告

房地产营销策划报 告 1

第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2

黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3

楼盘全年营销策划方案

竭诚为您提供优质文档/双击可除楼盘全年营销策划方案 篇一：20xx年房地产项目(年度)营销方案 金利来广场 20xx年度整体营销方案 金利来广场专案组20xx年3月1日 【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，20xx的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2)项目竞争态势分析3)营销推广策略4)项目销售策略5)营销费用使用计划表【微观】 二、项目销售策略

1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2.入市时机分析3.销售策略项目的销售思路销售价格策略 项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项 目价格区间分布推盘策略（工程进度）4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4)信息： 三、项目推广策略 1.项目推广思路1.1.项目的形象定位 1)20xx推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】，王者归来,风尚*阳光巴比伦--20xx金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！2)项目形象【商业与政务中心*不对外的豪宅】 a卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品, 只有钻石可以切割钻石，对话王者。 b卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

某房地产项目市场调研报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除某房地产项目市场调研报告 篇一：某房地产项目营销策划书_ 某房地产项目营销策划书 一、项目简介： 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850 万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额

的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20XX年5月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可 售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 型将社区同周边的商品大世界、名优建材 二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产项目商业计划书

房地产项目商业计划书 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.

XXX房地产项目商业计划书 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字：

发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4竞争分析...（竞争对手、竞争优势）

1.5营销策略... 1.6组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2公司股权现状与历史变更...

商业地产项目营销策划报告

商业地产项目营销 策划报告

无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究

房地产项目整体策划报告模板

******整体策划报告模板 第一部分项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图

思路的具体阐述 一、**项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况 ?项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力； ?由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势； ?区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击； ?就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目； 2、市场对本项目的反馈情况 ?市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰； ?项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在； ?对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力； ?去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高； 二、项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础 1）包装 VS 现房 ?本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然； ?目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受； 2）整体综合VS 单一产品 ?本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态； ?只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对

地产年度营销推广方案

地产年度营销推广 方案

滨河国际年度营销推广方案 第一部分:市场分析 第二部分:项目现状分析 第三部分:项目推广思路策略第四部分:项目营销推广计划第五部分:项目媒体策略及计划

滨河国际营销部 -1 第一部分:市场分析 一、房地产市场分析 ●房地产急剧升温 ,房地产市场在国家经济刺激政策特别是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。特别是进入下半年,”地王”频出,房地产销售一度出现”井喷”式行情。 ●底”新政”对房地产市场的影响 临近底,政府连续出台多个新政策,并提出”遏制”房价,打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限,在确保国家经济发展向上的大前提下,政府对房地产市场的调整更加谨慎。从当前来看,”新政”对房地产市场未造成较大影响。

●房产业总结 的房产发展可概括为以下几点: √受政策影响较明显,政策一”放”就”火爆”,一”紧”就”低迷”; √地王凶猛,房价疯狂,比房价更疯狂的是地价; √房价疯狂, 房价一路”疯”涨,特别是一、二线城市; √二手房井喷,由于受营业税征收政策调整的影响,二手房销售火爆; √年底新政,”遏制”当头,给房地产市场定下基调。 二、临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的 ,经过底出台的25条房地产调控政策等一系列措施,临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列,市区全年新增预售项目101个,预售面积405万㎡、46038套,分别增长了12.4%、11.9%;完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元,分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面, 全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元,开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡,廉租住房10.3万㎡,发放廉租住房补贴累计达2187户,解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市,受市场影响也是巨大, 整个房地产虽然没有过大的涨幅,但销售情况较形式喜人,就整个临沂房地产市场的存量来看,虽然市场一路走好,可是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多,就算是需求增长,可是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。第二部分:项目现状分析

房地产项目计划方案

房地产项目计划方案集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格

某房地产项目可行性研究报告

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.

全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。

房地产项目策划书范文

房地产项目策划书范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届 亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游 文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经 到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断 朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需 要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、 在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后， 受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生 活传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布 深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视 广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同 时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半 功倍之效。

四、报道方法 全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动，《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势 5、其他合作另行协商

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效

益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、

房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告 目录: 第一篇:项目背景 第二篇:开发商得前期准备工作 第三篇:市场分析 3、1、房地产市场宏观环境分析 3、2、南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 二、西乡塘区房地产市场发展态势 3、3、南宁市消费者需求分析 一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价); 二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等); 三、消费者媒体接触习惯分析(决定采取什么渠道传递信息) 第一篇项目背景 一、项目 衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计2015年完工。 现假定:该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设, 土地信息及相关规划指标如下: 1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开发程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件; 3、土地面积:17000平方米(25、5亩) 4、土地规划利用条件: (1)土地批准用途:城镇住宅、批发零售。 (2)土地使用年限:城镇住宅70年、批发零售40年。 (3)主要规划设计条件:容积率＞8、0且≤8、5,建筑密度＞25%且≤35%,绿地率＞30%且≤35%。 (4)批发零售用地建筑面积占总建筑面积得比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅。 5、土地价格:1300万/亩。 二、此项目周边环境 此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售得隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华得地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定得要求,同时受到90/70得严格限制,但就是该地块所处地段较好,物业具有一定得升值潜力。

某房地产项目营销策划报告

目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29