地产别墅项目可行性研究报告
北京某不墅可行性研究报告
第二部分
项目SWOT分析
目标客户定位与产品定位分析
目标客户定位:
自用型客户
?外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级治理人员、驻华机构部分人员等,年收入100万元以上,年龄35
岁~50岁。
?港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。
?国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行
业为主，年龄集中在35岁~50岁。
投资型客户
?本地投资客:乐于投资不墅物业,然后对外出租。
?港台投资客:注重地段与品质,有投资不墅物业经验。
产品定位分析:
?品质：价位适中、品质较好的中高档不墅
?销售价位：10000元/平方米
依据: 1)顺义区不墅价位水平
2)本地块的综合特点
3)去化速度相应较快,风险较小
?主力面积：350平方米、
讲明: 35O 平方米不墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。
?主力总价：400万
依据：1〉以目标客户家庭年收入50 万元计,房价
在年收入5-8倍可提供完全的购买力。
2）符合目前目标客户购买不墅的心理价位。
项目规划方案
北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条都市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。此外,有一条都市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。规划用地比较平坦,无不良地质条件。
整体设计构思
新都市主义的结构与要素
?以步行为先导的社区
?有吸引力的社区中心
?高品质的街道空间
?邻里关系
新自然主义的结构与要素
?水、绿文化构成社区的差不多脉络
?人文环境与自然环境的相互融合
?白由的布局与形式
在我们的具体方案中我们力求体现如此结构和要素。
整体设计方案
规划结构
?考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧都市道路均为T 字型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道
路考虑,同时,操纵规划道路用地范围,为以后留下进展变化的
可能性。
?利用中南部的东西向道路设置小区中央步行街道和要紧人行道出入口,自然将小区分成南北两片,南北两片通过南北向的
步行街道连接。
?沿街安排社区商业和要紧配套设施,提供娱乐、购物、休闲以及文化活动等内容, 形成有吸引力的综合社区中心。
?靠近社区中心布置密度相对较高的底、多层联排住宅,住宅低层为商业等内容,形成人气旺感的综合社区中心。
?将"水"自然要素由东北向引入小区,模拟自然水系的小河与湖泊曲折向南延伸, 实现对社区的自然划分与联系,形成北片两
个,南片一个共三个不墅组团。
"水环境"的营造
"滨水"是规划用地最有价值的原始生态要素,结合人的亲水天性，我们认为"水环境"的营销是规划小区成功的关键，“水环境”的营造要紧体现在以下四个层次：
a)东北侧的河流是重要的景观要素。沿河设置滨水公园，提供
亲水的绿化空间。
b)主体水面由北向南延伸,将小区连接成有机的整体。水面宽度
在20米到50米之间变化,配合绿化及广场、人行道的配置,
形成小区空间景观的差不多骨架。
c)各小区组团的中心绿地以"水"为主题,并通过曲折变化的小
溪与主体水面相联系,提供更接近人的亲水环境。
d)庭院水面。
道路交通规划
?建立以人为先导的小区道路交通体系。
?依照规划设计的要点,结合小区的整体布局,小区设4个出入口。
?不墅组团的道路采纳尽端式,幸免快速穿越交通的出现。
?静态交通采纳以分散为主,结合要紧公共配套设施安排相应集停车场地的方式。
?小区要紧道路采取自由流畅的线形,构成小区灵活多变的空间格局,同时提供"步移景异"的景观流线。
?小区提供环境优美的人行布道系统和自行车道路网络。
绿化系统规划
配合"水"系统,安排不同尺度的绿化空间和场地。
公共配套设施规划
?公共配套设施要紧在小区中央步行街,以街道和街区的复合商业形式构成既传统又现代的都市商业生活环境。
?体育康休设施安排在道路后返红线形成的绿化惜中,利于节约用地。
建筑布局
?不墅组团的单体建筑结合水景景观和道路系统,形成自由的布局形式，大多数不墅均面向水面或开放空间。
?中央组团采纳较为严整的传统建筑空间布局,通过街道和院落的差不多形式,与社区中心的功能设置和居住需求相适应。
销售策略
企划广告:
招标选择专业策划顾问公司全程策划及广告代理
广告主题:回归自然,充分体现人性化的居住空间
销售方式:
?方式一:聘请专业房地产营销公司代理销售
?方式二:公司组建销售部门独立销售
销售周期可能:
?销售推广期: 2005年1月~2004年5月
?销售预订期: 2005年4月
?销售期: 2005年5月~2008年5月,共计36个月
项目法人与项目的经营治理
项目法人
本项目由北京＊＊＊房地产开发有限公司为项目法人负责开发经营,其对本项日的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。
项目的经营治理
项目建成后,全部不墅面积、大部分商业面积向市场销售,作为项目建设投资的回报,项目建成后,小区物业将托付专业物业治理公司负责治理。
投资估算
工程建设投资估算内容
?总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；
?小区内全部土建和建筑物外立面装修；
?土地出让金按260元/平方米计；
投资估算
经估算,本项目建设投资总计为57532.86(含土地费用8390万元,前期费5385万元,基础设施费13554万元,建筑安装工程费用为26156万元, 不可预见费2740万元。
建设投资估算详见表1。
用款打算
项目建设资金为自筹资金和银行贷款,自筹资金共计10000万元,银行贷款共1700O 万元。建设期第一年投入17163万元,
自筹资金1000O 万元；第二年投入26941万元,全部来自销售收
入,第三年的建设资金全部来自销售收入。
用款打算表详见表5
财务分析
经营收入
项目建成后，除6000平方米会所外，所有不墅全部按市场价出售，可能售价为地上10000元/平方米，地下室5000元/平方米,销售采纳期房销售方式,第二年开始销售,可能第四年销售收入达100%。总计经营收入128734万元。
经营收入预测详见表2。
总成本
建设成本为69100万元,销售费用按销售收入的3%计,治理费用按建设成本2%计,财务费用为1100万元以及营业税及附加
7080万元。
总成本费用预测详见表l。
销售税金
销售税金及附加按销售收入5.5%计。
详见损益表3。
利润
所得税按税前利润33%计。
详见损益表3。
财务效益分析
经测算,本项目内部收益率为66.34%,按６%的折现率测算的财务净现值为30420.49万元，动态投资回收期为3.10年,项目在财务上是可行的。
详见现金流量表4。