广东03年基准地价

附件1：

广东省城市国有土地分等及基准地价标准（2003年）

注：

1、有*号表示为楼面地价；

2、广州市的商业用地分为十级，第七、八、九、十级分别为2080*元、1150*元、820*元、600*元；住宅用地分为八级，第七、八级分别为730*元、485*元。惠州市的三类用地均分为八级，商业用地的第七、八级分别为270*元、200*元，住宅分别为150*元、120*元，工业分别为130元、120元。

章丘市土地级别基准地价技术报告终稿

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

广东省国土资源厅关于印发《广东省基本农田调整补划验收暂行办法》的通知(粤国土资耕保发〔2010〕121号)

粤国土资耕保发…2010?121号 关于印发《广东省基本农田调整补划 验收暂行办法》的通知 各地级以上市国土资源局（国土资源和房屋管理局，规划与国土资源委员会）、农业局： 为做好土地利用总体规划修编过程中的基本农田调整划定以及今后的基本农田补划工作，提升基本农田保护水平，根据国家和省的有关规定，特制定本办法。现印发给你们，请遵照执行。土地利用总体规划修编涉及的基本农田调整划定验收必须在规划批准前完成，各地务必高度重视，尽快组织初验并向省国土资源厅、省农业厅申报验收，不能影响规划的报批。各地在执行中 1

遇有问题，请及时反馈省国土资源厅、省农业厅。 二○一○年三月十二日 抄送：国土资源部、农业部、国家土地督察广州局，省政府办公厅，容根、木声、罗欧、学亮同志 广东省国土资源厅办公室2010年3月12日印发排印：王玲丽校对：赵红昌共印85份 2

广东省基本农田调整补划验收暂行办法 一、总则 第一条为切实加强对基本农田的保护，确保全省基本农田的数量和质量，根据?中华人民共和国土地管理法?、?基本农田保护条例?、?广东省实施?中华人民共和国土地管理法?办法?和?广东省基本农田保护区管理条例?及有关规定，结合本省实际，制定本办法。 第二条本办法所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 本办法所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。 第三条本办法适用范围： （一）土地利用总体规划修编涉及的基本农田调整划定的验收； （二）经国务院批准的建设占用基本农田及调整土地利用总体规划需要补划基本农田的验收。 第四条各级国土资源部门会同农业部门（涉及跨地级以上市补划的基本农田验收的，省级验收环节增加会同省发展改革 3

企业融资渠道及其资本成本计算方式分析

企业融资渠道及其资本 成本计算方式分析 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

企业融资渠道及其资本成本计算方式分析 摘要：随着我国经济体制的不断改革发展，资本市场也迎来了发展的春天，企业的融资渠道也逐渐多了起来，但是不同的融资渠道其资本成本计算方式也不一样，资金获取的难易程度也不一样。这就要求企业在融资时需将税收等因素进行综合考虑，进而形成适合企业自身需求的最佳资本结构。本文分析了各类融资来源和特征，进一步指出各类融资成本的计算方式，为企业融资提供参考。 关键词：企业；融资渠道；成本计算 一、融资的方式和特征 （一）财税融资 财政补贴和税收优惠是政府财税的融资来源。财政补贴分为有偿补贴和无偿补贴两种，有偿补贴又包括低息贷款和参政资金参股，无偿补贴包括财政补助、科技补助以及政府奖励等，其在一定程度上帮助企业提高了利润空间，增加了企业的资本权益。而有偿的财政补贴中包含部分无偿补贴，可以将低息贷款理解成部分贷款利息的无偿补贴，通过财政参股便是政府将部分收益转给了政府，这也是一种无偿补贴。 （二）债务融资

债务融资包括银行借贷、明见借贷、发行债券、贸易融资以及对供应商的预付款、对客户的预收款和内部各种集资款等。债务的融资来源较为广泛，融资渠道包括直接融资和间接融资，直接融资又包括债券市场、民间借贷、融资租赁、供应商、客户以及内部员工等多种渠道，间接融资主要以银行等金融机构为渠道。 其中，从客户和经营商处获取的资金在经营融资范畴之内。 商业信用融资、贸易融资以及通过物流银行的融资都属于经营融资。商业信用融资是指在商品交易的过程中出现延期交货而产生预收货款，进而形成借贷关系进行融资，是企业短期融资的一种；贸易融资指的是企业运用一定的贸易手段和金融方式使现金流量增加的融资方式；物流银行融资是通过质押贷款，实现供应链上的融资。 （三）股权融资 股权融资主要来源于对内融资和对外融资。对内融资是指理论累积和计提折旧；对外融资是指吸引风险投资及资本市场发行的股票融资，股票又分为优先股和普通股。股权融资的优点在于不必还本付息，但是具有一定的风险性且发行费用较高。 二、各类融资成本的计算方式 （一）一般公式的计算

估价理论方法模拟题基准地价评估

估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件

4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.sodocs.net/doc/c416490333.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.sodocs.net/doc/c416490333.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.sodocs.net/doc/c416490333.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.sodocs.net/doc/c416490333.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义

如何计算资金成本

如何计算资金成本？ 资金成本主要分为个别资金成本、主权资金成本和综合资金成本。 个别资金成本的计算： （1）借款成本——借款筹资的资金成本主要表现在利息方面。 计算公式：K=I×（1-T）；式中：K—借款成本率，I—借款年利率，T—所得税率 例：某企业从银行取得一笔三年期的借款，年利率为15%，每年付息一次，到期还本付息。企业所得税率为33%，则借款的成本率为：K=15%×(1-33%)=10.05% （2）债券资金成本——债券资金成本不仅考虑债券利息，还要考虑发行债券的筹资费率。计算公式：；公式中：K—债券资金成本率；L—债券各年利息额；T—所得税率；Q—债券发行总额；f—债券筹资费率。 例：某企业发行5年七债券，面值总额为5000万元，平价发行，已知债券票面利率为10%，发行费率为3%，所得税率33%，问该债券的资金成本率为多少？ 债券各年利息额=5000×10%=500（万元） 则，该债券的资金成本率为： 主权资金成本的计算： （1）普通股资金成本计算，假定股利每年均按固定数额支付，计算公式： ；--------（1）式中：K—普通股资金成本率；D—普通股股利；Q—普通股股本总额；f—筹资费率。如果股利股息逐年提高，则：；G—增加股息率 （2）优先股的资金成本计算，优先股每年的股利是一定的，所以，计算公式同上（1）。例：某企业发行总面额为400万元的优先股，其年股利率为14%，筹资费率为3%，则， 优先股资金成本率为： 综合资金成本计算：综合资金成本率亦即加权平均资金成本率，它是以各种资金来源占企业全部资金的比重为权数，对个别资金成本和主权资金成本进行加权平均计算的结果， 计算公式：；式中：K—综合资金成本率；Wi—某项来源的资金额占全部资金额的比重；Ki —某项资金来源的资金成本。 例：某企业共有资金额10000万元，其中，通过银行长期借款1000万元，借款年利率10%；发行长期债券5000万元，债券年利率12%，筹资费用率为2%；发行普通股票4000万元，第一年股利率为10%，以后逐年递增3%，其筹资费率为3%，已知企业所得税率为33%，则该企业综合资金成本计算如下： 长期借款资金成本率：K=I×（1-T）=10%×（1-33%）=6.7% 长期债卷资金成本率： 普通股的资金成本率： 三种资金在全部资金中的权重：长期借款10%；长期债卷50%；普通股40% 所以，综合资金成本率： 资本成本的计算 （1）企业发行长期债券，面值800万元，发行价格为700万元，筹资费率2%，债券年利率为10%，所得税率为25%。计算该债券的资本成本。 （2）企业向银行借款200万元。筹资费率1%，补偿性余额为10%，借款年利率为8%，所得税率为25%。计算该借款的资本成本。 （3）公司发行优先股150万元，年股利率为12.5%，预计筹资费用为5万元。计算该优先股的资本成本。

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

耕地质量分等技术指南

一、技术指南 第3期 （一）广东省农用地等与国家等转换关系 国家级自然质量等指数＝广东省自然质量等指数*1.6153+245.28 国家级利用等指数＝广东省利用等指数*0.8675+532.07 国家级经济等指数＝广东省经济等指数*1.0500+780.03 转换后国家自然等400分1个等、利用等和综合等200分1个等，整段划分，下含上不含。国家自然等、利用等和综合等均为15个，1等为最高等（注意与广东地方等的区别）。 （二）数据库中有关指定作物排序的规定 为便于省级汇总，对数据库中指定作物顺序进行如下规定：基准作物为晚稻，指定作物1为早稻，指定作物2为冬甘薯，指定作物3为春花生，指定作物4为秋甘薯，指定作物5为中稻（即一季稻）。当地不涉及的指定作物为空。 第4期 （三）有关分等评价因素属性填写的规定 为规范我省耕地质量等级成果补充完善与年度变更工作成果，并为今后的耕地质量分等更新奠定基础，特对本次

分等评价因素属性的填写做出以下规定： 1.数据库中“分等单元所属土种”不得为空。该字段内容可根据第二次土壤普查资料获取，土种有助于分等评价单元相应土壤因素的属性判读。（上一轮农用地分等曾要求各地将土壤图进行矢量化，可通过土壤图与工作底图的叠加快速获取分等单元所属土种） 2.分等单元评价因素中，地形、田面坡度、地下水位、有效土层厚度、表土质地、剖面构型、有机质含量、pH值等都要填写具体的数值和内容，不得填写范围区间；灌溉保证率、排水条件、盐渍化程度、岩石露头度等无法量化的因素，可填写相应的级别。 （四）县级年度变更数据库字段代码的若干修正（可过）鉴于下发的县级成果要求中有些字段代码重复，特对以下名称的字段代码进行修正： 1.县级年度变更综合数据库中的“原县级分等单元编号”的字段代码“XJDYBH”前加Y,变为“Y XJDYBH”； 2.县级年度变更专题数据库中的“原县级分等单元编号”、“原地形”、“原田面坡度”、“原地下水位”、“原有效土层厚度”、…“原岩石露头度”等14个字段代码前加Y；“****年分等单元编号”、“新地形”、“新田面坡度”、“新地下水位”、“新有效土层厚度”、…“新岩石露头度”等14个字段代码前加X。

资本成本练习题

第四章资本成本 ●学习目标与要求 1.理解资金成本的概念、内容、作用。资本成本是指企业筹措和使用资金需要付出的代价。广义上，企业不论筹集和使用短期的资金还是长期的资金，都要付出代价。狭义的资本成本仅指筹集和使用长期资金的成本。资本成本包括用资费用和筹资费用两部分。资本成本的意义是：（1）资本成本是比较筹资方式，进行资本结构决策的重要依据。（2）资本成本是评价投资效益，比较投资方案的主要标准。（3）资本成本是评价企业经营管理业绩的客观依据。 2.掌握个别资本成本的计算方法。个别资本成本是指各种长期资本的成本，包括债务资本成本和权益资本成本。债务资本成本如长期借款成本、债券成本等，权益资本成本有优先股成本、普通股成本、留存收益成本等。 3.掌握综合资本成本的计算方法。综合资本成本一般是以各种资本的比重为权数，对个别资金成本进行加权平均确定的。权数的选择主要有账面价值、现行市价、目标价值和修正账面价值。 4.理解边际资本成本的内涵，掌握其计算方法。资本的边际成本是指资本每增加一个单位而增加的成本，是企业追加筹资的成本。企业追加筹资时有时可能只采取某一种筹资方式。在筹资数额较大，或在目标资本结构既定的情况下，往往通过多种筹资方式的组合来实现。这时，边际资本成本需要按加权平均法来计算，而且其资本比例必须以市场价值确定。 ●学习重点与难点 学习重点：正确理解各种资本成本的概念，掌握资本成本的计算方法。 学习难点：资本成本是财务管理中的一个重要概念，其应用非常广，因此，正确应用资本成本是学习的难点。 ●练习题 一、单项选择题 1.不需要考虑发行成本影响的筹资方式是（）。 A.发行债券 B.发行普通股 C.发行优先股 D.留存收益 2.从资本成本的计算与应用价值看，资本成本属于（）。 A.实际成本 B.计划成本 C.沉没成本 D.机会成本 3.在个别资本成本的计算中,不必考虑筹资费用影响因素的是（）。

土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审

D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度

基准地价法

基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系

岳阳市城区基准地价更新报告

目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)

第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产

2016年下半年广东省土地管理基础与法规：农用地转用管理考试试题

2016年下半年广东省土地管理基础与法规：农用地转用管 理考试试题 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、土地管理的龙头和基本依据是土地__规划。 A．利用总体 B．开发总体 C．利用详细 D．利用专项 2、土地承包期限为（）年。 A．10 B．20 C．30 D．40 3、某机器设备重置成本为200万元，已使用5年，经济使用寿命约15年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约10万元，则该设备的实体性贬值约有__万元。 A．10 B．66.7 C．73.3 D．76.7 4、征用农田承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的__支付给土地承包经营者。 A．50% B．80% C．90% D．300% 5、是保险的派生职能。(2009年试题) A：融通资金 B：经济补偿 C：理财服务 D：分散风险 E：土地 6、新旧程度折旧法适用于__进行估价的场合。 A．对单个建筑物 B．同时对少量建筑物 C．同时对大量建筑物 D．同时对大量土地 7、是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0

时的深度。 A：标准深度 B：标准宗地 C：路线价区段 D：地价指数 E：时间因素 8、土地增值税以__为征税对象。 A．有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额 B．有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的收益额 C．转让国有及非国有土地使用权取得的增值额 D．转让非国有土地使用权取得的增值额 9、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。 A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本法 D：标准法 E：时间因素 10、资产评估主要由__等要素构成。 A．评估的主体、客体；目的、程序、标准和方法 B．评估的主体、客体、市场、分类、标准和方法 C．评估的主体、客体、市场、分类、时间和理论 D．评估的主体、客体、目的、程序、时间和理论11、不同商品在市场中的交换比例，一般按__。 A．生产者的个别劳动时间确定 B．社会最大劳动时间确定 C．社会必要劳动时间确定 D．企业的实际成本确定 12、《廉租住房保障办法》规定，申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向__提出书面申请。 A．户口所在地街道办事处或者镇人民政府 B．市(区)、县人民政府建设(住房保障)主管部门 C．民政部门 D．国土资源主管部门 13、本金收益率是（）的比率。 A．本金与收益 B．收益与投资 C．收益与本金 D．投资与收益 14、根据国发[2006]31号文件的有关精神，国家统一制定工业用地出让最低价标准。这里的“工业用地出让最低价标准”是指。 A：工业用地评估价不得低于的数值

资金成本公式(整理版)

资本成本的计算 借款的资本成本 （筹资费很小时可以略去不计） 筹资费率）（借款成本所得税税率）（年利率借款成本-1-1???= K =）（）（f -1L T -1i L ??=f -1）T -1（i =）T -1（i 债券的资本成本 筹资费率）（发行价所得税税率）（票面利率债券面值-1-1???= K =） （）（f -1P T -1i B ? 优先股资本成本 筹资费率）（发行价优先股每年股利-1?= K =） （f -1P D 普通股资本成本 股利固定增长率筹资费率） （股价第一年的股利 +?= -1K = g f 1P D 1+-）（ 留存收益资本成本 计算留存收益成本的方法主要有三种： （1）股利增长模型法 股利固定增长率股价 第一年的股利 += K =g P D 1+ （2）资本资产定价模型 无风险利率）（平均收益率贝塔系数无风险利率-?+=K =)R R R m f f β-?+（ （3）风险溢价 风险溢价债券成本+=K =C P B R K + 加权平均资本成本 债券的资金成本总资金债券资金留存收益的资金成本总资金留存收益普通股的资金成本 总资金 普通股资金 借款的资金成本总资金借款资金?+?+?+?= ωK = ∑=n 1 i j j K W

边际贡献总额·Q P V S M C ?-=-=）（b 息税前净利润·a -M EBIT = 净利润·I EBIT -=净利润 普通股每股收益·股数 N I EBIT EPS -= 杠杆原理的计算 杠杆：一个因素发生较小变动，导致其它因素发生较大变动。 经营杠杆系数·a -=M M DOL 财务杠杆系数·T D I EBIT EBIT DFL -- -= 1 复合杠杆系数·DFL DOL DTL ?= DOL. EBIT Q S ?→?a / DFL. EPS EBIT I ?→? DTL. EPS Q S I ?→?,a / 项目投资的计算 建设期资本化利息原始总投资投资总额+= 建设期资本化利息固定资产投资额固定资产原值+= 该年回收额 该年利息费用该年摊销额该年折旧该年净利润经营期净现金流量++++=【直线法计提折旧】 折旧年限 净残值 建设期资本化利息固定资产投资额折旧年限净残值固定资产原值折旧--+==

基准地价报告

基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。

（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁

广东省非农业建设补充耕地管理办法(广东省正政府令第146号)

《广东省非农业建设补充耕地管理办法》 广东省正政府令第146号 《广东省非农业建设补充耕地管理办法》已经2010年5月28日广东省人民政府第十一届54次常务会议通过，现予公布，自2010年9月1日起施行。 二○一○年六月十三日第一条为了切实保护耕地，严格控制耕地转为非农业建设用地，确保耕地总量动态平衡，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律法规，结合本省实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本省行政区域内非农业建设补充耕地的管理。 第三条非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位或者个人负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照本办法的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费应当作为建设用地成本列入建设项目总投资。 耕地开垦费应当专款专用，用于耕地开垦和新开垦耕地的地力培育等开支。 第四条各级人民政府应当鼓励实行土地整理复垦开发。土地整理复垦开发应当按照下列程序进行： （一）县级以上人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划，组织编制当地的土地整理复垦开发专项规划，建立省、市（地级以上市，下同）、县（含县级市、区，下同）补充耕地项目库； （二）县级以上人民政府土地行政主管部门根据土地利用年度计划以及土地整理复垦开发专项规划，编制土地整理复垦开发年度计划方案，并从补充耕地项目库中安排具体项目，组织有关单位实施项目建设； （三）县级以上人民政府土地行政主管部门组织同级人民政府有关部门进行项目验收。 土地整理复垦开发专项规划应当与城乡规划相衔接，补充的耕地不得在规划建设用地范围内划定。 第五条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本办法的实施和监督。

融资成本的定义与计算方法

3. 什么是融资成本，它包含哪几个部分？简述其计算方法并举例说明 令狐采学 资金成本是指筹集资金所付出的代价。一般由两部分组成： （1）资金占用费：指使用资金过程中向资金提供者支付的费用，包括借款利息、债券利息、优先股利息、普通股红利及权益收益 （2）资金筹集费：指资金筹集过程中发生的各种费用，包括律师费、资信评估费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等 资金成本通常以资金成本率K来反映 融资成本计算方法： 1.借款资金成本计算 （1）静态计算方法 理想情况下 K d=i 现实社会 K d=i(1-t) 如果考虑银行借款筹资费率和第三方担保费率，则K d=（i+V d）（1-t）/(1-f) 其中i表示贷款年利率，t为所得税率，f为银行借款筹资

费率，V d为担保费率 V d=V/P n X100% V为担保费总额，P为贷款总额，n为担保年限 例题4-1 某企业为建设新项目需向银行贷款400万元，偿还期5年，年利率为10%，筹资费率为2%。同时，按照银行要求提供第三方担保，担保费为70万元，担保期5年。项目投产后应纳所得税税率为25%，请计算该项目贷款的资金成本。 解： （2）动态计算方法 把各种费用按一定的折现率折现到某一时间点，然后再按静态法计算 例4-2 项目期初向银行借款100万元，年利率6%，期限为3年，到期一次还清借款，筹资费率为5%，项目投资当年即生产即生产并盈利，所得税率为33%，试计算项目借款税后资金成本。 解：融资现金流量分析： 期初（0年）实际投资额：100-100*5%=95（万元） 在1,2,3年末，考虑抵税效果后，各年缴纳利息为： 100*6%*（1-33%）=4.02（万元） 在3年末需要偿还本金100万元。 现在我们按公式（4-1）计算资金成本率K，它是使实际