房地产开发与经营的主要形式和内容

房地产开发与经营的主要形式和内容

一、房地产开发的形式与内容

根据房地产开发的对象，可以将房地产开发分为成片开发和单项开发，其中成片开发包括旧城改造、新城区开发、旅游度假村开发等具体形式；而单项开发包括住宅开发、商业房地产开发、写字楼开发、工业房地产开发等具体形式，如下图所示：

1、成片开发：是指在较大规模国有土地上进行基础设施建设和生产生活配套设施建设，以获取土地转让收益的综合性开发和经营活动。房地产企业在依法获取土地使用权后，按照规定平整场地，建设道路、供水、供电、供热、供气、电信等基础设施，达到“七通一平”，形成工业或建设用地条件，随后或转让土地使用权，或建设通用工业厂房以及配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并将其转让或出

租。成片开发是目前城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发的主要形式。

虽然成片开发规模大、投资额高、开发周期长，但是由于开发场地整体连片，容纳的建设项目比较多，机会众多，利润空间大。因此，尽管开发难度大，风险高，依然是开发商所青睐的开发模式。成片开发中城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发，目前主要是政府所属的开发商为主体，是一种政企合一的形式来操作的，同时还是政府为主导。

成片开发中的旧城改造目前也向开发商开放了。

1.1 旧城改造

旧城改造是对城市的旧城区或其他区域有步骤地进行整体改造、扩建，较大规模地更新城市居住和生活条件。

在旧城区，普通存在交通拥挤、公共设施落后的现象，有大量的房屋年久失修，居住条件恶劣，与日益发展的城市经济环境极不协调。而这些区域又位于城市中心地段，土地利用价值高。如果能将这些地区加以改造，使得土地得到重新利用，不但能够发送城市环境，而且能将土地的利用价值充分发挥，因此城市政府越来越重视旧城区的开发改造。

旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造吸引开发商的原因。

旧城区改造的风险和挑战表现在两个方面，一是开发成本高，旧城改造中，除了房地产开发的一般成本外，拆迁成本，居民的拆迁安置费用，旧房地产的拆除，以及电网、水网等管线的改造，都要纳入开发项目成本，这增加了投资风险；另一方面是开发技术难度大，为了与周围地区环境和建筑风格协调一致，旧城改造中的容积率、建筑高度、土地用途和功能区分，乃至于建筑物体形、立面形式、建筑式样、色彩，往往会受到规划部门的严格约束，这些限制无疑会抑制需求，增加经营难度。

1.2 新城区开发

新城区开发是为了满足城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇进行的开发活动。

城市经济发展伴随着城市空间地域的扩展，在大城市周围，新的居住区和办公区不断涌现，城市交通条件的改善更为新城区开发奠定了基础。

新城区地价水平一般低于城市主城中心区，由于人口密度小，拆迁费用也比较低，而且地域开阔，开发面临的约束条件少，有利于开发建设中的统筹规划，实现开发的规模化效应；但是由于地处城市外围，基础设施和公共设施都不完善，新城区开发一般周期比较长，并且区位条件比较差，商业环境不完善，房地产市场环境不成熟，开发后的经营风险大，对房地产开发企业的开发经营能力要求较高。

1.3 旅游度假村开发

旅游度假村开发是借助适宜旅游度假的自然条件，开发建设为游

客提供旅游度假服务的房地产项目。这些项目可以包括旅馆、休闲娱乐设施、商业服务设施等。

我国有许多自然风景优美的景点，过去旅游是少数的爱好，主要在于欣赏自然风光，游客在一个景点停留的时间也比较短。随着人们生活水平的提高，旅游逐渐成为大众化的度假方式之一，旅游的目的也从单纯的欣赏自然风景转变为观光和休憩度假并重，因此人们对旅游区的商业服务和居住舒适度都有了新的要求，这为旅游度假村的开发提供了前所未有的契机。

旅游度假村的开发对自然条件有特殊的要求，一般该当建在比较僻静，有山有水，环境优美，空气清新的地方，满足人们缓解压力、放松身心的要求。旅馆建设应当满足舒适、安全的要求，并且有良好的卫生条件，商业设施灵活多样，不仅有一般的商业服务，还可以建设一些新颖的娱乐设施，丰富经营项目种类。

旅游度假季节性明显，项目利用率不稳定，经营难度较大，所以实施开发前应当经过详细的论证和科学的评价，避免盲目建设。

2、单项开发

单项开发是规模较小单项工程的开发建设，一般包括配套设施建设相对较少。按照项目的用途又可分为住宅开发项目、商业房地产开发项目、写字楼开发项目和工业房地产开发项目等几种。至于配套设施的建设应该与项目建设面积及规划居住人口多少有关，目前一般均有配套设施的建设，只是多少的问题。

2.1 住宅开发项目

住宅开发是为人们提供住宅房地产的开发建设项目。住宅开发是目前我国房地产开发中市场需求量最大的项目，一方面，城市人口生活水平提高，产生改善住房条件的要求；另一方面，随着国家城镇化进程的推进，大量的农村人口进入城市，需要住所，这表两种因素导致在未来相当长一段时期内对城市住宅的刚性需求将持续存在。目前国内住宅项目的开发包括普通住宅与非普通住宅。

普通住宅是最常见的住宅形式，也是目前国家大力提倡的主要住宅形式，在满足城市居民基本的住房需求中扮演着重要角色，也是政府鼓励支持的开发项目，在房地产开发税费、交易税费和物业税方面都对普通住宅项目采取了优惠鼓励政策。根据建筑标准，普通住宅又可分为多层住宅、高层住宅和中高层住宅。

多层住宅层数在2－6层之间，通常不设载人电梯。这类住宅对建筑技术没有特殊要求，建筑造价和维护费比较低，易于平面布局，建筑有效面积系数较高，并且通透性好，居住舒适，但是容积率低，集约性较差，所占土地面积较大。

高层住宅层数为10层或10层以上，设有电梯。高层住宅最主要的优势在于集约度高，能够充分利用土地空间。但是户型设计复杂，有效使用面积多多层住宅要小，居住舒适性差，并且工程技术难度大、造价高。

中高层住宅是一种通常性说法，一般指层数为7～9层、设一部载人电梯的住宅。这种类型的住宅介于多层和高层之间，既能够充分利用有限的土地资源，又具有施工难度低、工期短、投资少的优点，

是一种深受欢迎的住宅产品。

住宅项目开发的规划设计和建造技术已经比较成熟，又有稳定的市场需求，因此投资风险小。正因为这样，住宅项目的投资开发量比较大，同时居民对住宅的需求也是多元化的，这决定了住宅市场是房地产市场中竞争性最强的子市场。房地产开发企业要想在激烈的竞争中居于不败之地，必须重视经营策略的运用，住宅开发企业要根据项目所处地区的经济、自然、社会、文化、政策特点，进行准确的市场定位，在户型设计、小区环境、开发档次等多个方面科学分析、精心策划，尽可能满足目标市场的需求。

2.2商业房地产开发项目

商业房地产是各种用于零售、餐饮、休闲娱乐、社会服务等用途的房地产项目。商业房地产形式多种多样，有零售商业、宾馆、休闲、展览中心等。

零售商业房地产是最为灵活多样，从十几平米的小商铺到几十万平方米的大型购物中心，目前还不断兴起大型的奥特莱斯商业广场，其服务的地域范围从居住小区、居住区到整个城市乃至全国。根据建筑规模、经营种类及服务范围，可以将零售商业分为区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场和邻里商店。

区域购物中心，一般建筑面积在十万平方米以上，能够将百货店、大卖场和众多专业连锁店集于一体，包括购物、休闲、娱乐、餐饮在内，店铺多、功能全，提供满足各阶层的一站式购物消费和娱乐休闲服务，有效商业服务半径可以达到200公里。这类商业房地产开发通

常由专业的购物中心管理集团开发经营，其租户的行业多、数量多，对经营管理能力有较高要求。目前也有很多房地产商开发大型的区域购物中心，如大悦城、万达广场等。

市级购物中心是为整个城市提供商业服务的场所，其建筑规模一般在3万平方米以上，服务人口超过30万以上，通常以一家或数家大型百货公司为主，辅以专卖店、时装店、家用电器、体育用品商店，并提供一般餐饮、娱乐服务等。这些商业服务设施可以由一家开发企业开发，也可以视具体规模有大小而由是多家开发企业分别开发，在地段上相互靠近，连接在一起，形成规模效应。

地区购物商场以城市中的某一部分为主要服务对象，建筑规模一般在1万～3万平米，服务人口在10万～30万，以中型百货公司、超场、快餐店、电影院等为主要经营形式，并有服装店、玩具店等。这类房地产的开发形式灵活多样，可以单独开发，也可以由商业企业委托开发，或者在综合性房地产开发中带有部分商业。

居住区商场主要提供城市中某一居住区的商业服务，建筑规模一般在0.3万～1万平方米，服务人口在1万～5万,以日用百货、便利店为主，有时有装饰材料、音像制品、药店等。这类房地产通常大规模居住开发时，根据城市规划要求或考虑到市场需求，作为住宅配套设施而开发建设。

邻里商店建设规模在3000平方米以下，服务人口在1万以下，主要提供便利店、菜市场、理发店、服装干洗和家用电器维修等服务，通常在中等规模和小规模的住宅小区配套建设一些商铺，供这类商业

服务使用。

宾馆有会议宾馆、商务宾馆、经济型宾馆、景区宾馆等几种主要类型。会议宾馆一般有400～500个房间，多个宴会厅和会议场所，通常与大型会议中心连成一体或彼此相邻，有时还设有零售场所；商务宾馆有100～300个房间，规模小于会议宾馆，会议场所面积较；经济型宾馆平均房价一般比同一个区域其他宾馆低20%左右，不提供餐厅、宴会场所、娱乐设施；居住型宾馆拥有一个独立于卧室的起居空间，有些还提供小型厨房；景区宾馆适合于度假，也适合于会议，往往毗邻风景名胜或主题公园，有餐厅、会议和宴会场所。

商业房地产客户包括商业营运商和消费者十个方面，商业营运商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化。商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，项目的市场定位、市场策略等前期评价工作有许多不确定因素，存在着无法同时满足不同客户商业房地产开发的难度和建设经营的风险。

商业房地产开发对小区具有高度敏感性，大都占据城市中心地区最繁华、人口密度最高的地段，一来它的行业特征要求必须驻扎于此，二来它的高利润回报担负得起这些地段的高额地价。因此繁华的市中心区是商业房地产开发的理想地段，从市中心向外，商业房地产的价值速度下降。因此商业房地产不仅要处在繁华地段，有较高的人流量，而且要求通达性好，能够方便到达。

商业房地产的开发形式有两种，一种只用于商业用途和独立建筑，另一种是作为综合建筑中的一部分。规模有大有小，小规模商业

通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；大型商业房地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及Shopping Mall（商业区），业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理模式，经营管理工作面临巨大的压力与挑战。

2.3 写字楼开发项目

写字楼，又称为办公用房，指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。由房地产企业开发的写字楼，主要的公司或企业从事各种经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

习惯上，参照酒店的评级标准，可以将写字楼项目根据所处区位、建筑材料和装修档次，分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼具有优越的地理位置和交通条件，建筑物物理状况良好，有完善的物业管理，通常有24小时维护维修和保安服务。乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物物理状况良好，但是功能不如甲级写字楼先进，有一定程度的自然磨损。丙级写字楼使用年数较长，存在明显的物理磨损，功能比较陈旧。

写字楼项目的开发要求开发商具备长期投资能力。首先，写字楼开发周期比较长，内部设备安装和外部装饰都比一般建筑项目复杂，一座写字楼工程结构封顶时，完成的工期和投资额尚不足全部工期和投资额的三分之一；其次，写字楼是投资项目，一般通过出租经营收回投资和赚取利润，很难在短期内实现资金回收；最后，写字楼项目经营难度较大，受宏观经济影响显著，要求投资者具有良好的经营管

理能力。

写字楼是城市经济活动的重要场所，从某种程度上讲，写字楼规模档次能够反应一个城市的现代化程度，在城市形象塑造中扮演着重要的角色，写字楼的开发应该满足信息时代和现代化工作方式的需要，在规划设计方面做到以下几点：

第一，智能化。现代化工作方式，信息的获取决定企业的成败，办公设备的智能化是企业开展工作的必备条件。上海的金茂大厦是一座集办公、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，在3～50层的办公区，专为办公设置的五组26台高速电梯可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过35S。办公区的电梯还有一个创新的“空中对接”自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统GRT将指令相邻的电梯速度依傍停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人速度脱离困境。

第二，人性化。新型办公空间在设计上更注重环境的舒适性，为进入写字楼的人员提供愉悦的感受和轻松的自然氛围，这是现代写字楼与传统写字楼在设计方面的不同之处。金茂大厦的电梯采用独特的琉璃轿厢、玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适的把客人送达各办公楼层面而又不必中转。

第三，功能多样化。现代企业对写字楼的要求不仅在建筑材料和外观方面，而是注重功能多样化，以方便企业在使用时的个性化需求。比如金茂大厦的办公区层高4米，净高达2.7米，建筑面积为122871平方米，均设计为无柱大空间，租户可根据自身的需要任意进行分割

和布置。

2.4 工业房地产开发项目

工业房地产是为企业生产生活提供场所的房地产类型，包括重工业厂房、轻工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。

一般来说，重工业厂房建筑设计需要符合特定工艺流程和设备安装需要，有专门的建筑标准，通常由工业企业委托专门的设计机构设计，再自行委托建筑施工单位施工建设，市场化程度很低。

能够由房地产企业开发的工业房地产主要是轻工业用房和现代高新技术产业用房、研究与发展用房等。目前国内工业房地产的开发，有工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区等形式，一般在这些园区中建成标准厂房，出租或出售，在工业厂房建设的同时，还切负责园区内基础设施开发建设，工业房地产经营与产业园区的招商引资密切相关，在比较成熟的工业园区，大型工业的定制服务需求日渐增加，成为工业房地产开发的一种新模式。

二、房地产经营的形式与内容

根据经营对象，可以将房地产经营分为房地产投资、土地使用权转让、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等。

1、房地产投资

房地产投资是将资金投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理等与房地产有关的经济活动，以获取经济利益的行为。房地产项目投资量大，开发商很难独自负担所有的开发成本，这就为房地产投资创造了巨大的市场需求，银行、金融机构、投资机构和其他投资者都

可以参与房地产投资。如同一般的投资行为一样，房地产投资有多种具体形式，根据投资者对房地产经营的参与程度，可以分为直接投资和间接投资。

直接投资是投资者直接参与房地产开发或购买房地产加以经营的投资方式，有时房地产投资者就是开发商或经营商，他们参与开发或经营活动。房地产开发投资是短期投资行为，一般会将投资建成的项目出售给新的投资者或使用者，从中收回投资，获取利润。购买房地产进行经营或参与经营的投资是长期投资行为，一般是通过出租获取经常性收益，也可以在不愿意继续持有时，将项目转售给另外的投资者。

间接投资投资者不直接参与房地产项目的开发或经营，而是通过购买与房地产相关的证券，来获取投资回报。间接投资的具体形式包括购买房地产开发企业债券、股票、投资依托基金、抵押支持证券等。为了降低融资成本，有许多房地产开发投资企业通过发行债券或股票，而在资本市场上获取直接融资，购买这些债券或股票的投资者则得到分享部分投资收益的机会；信托投资基金是房地产投资代理的一种形式，投资者购买房地产投资信托基金的资金被集中起来，由职业投资经理人进行管理，投资者的基金份额可以在证券交易所交易，可以很容易地赎回，既能获取比较稳定的收益，又方便转换为现金；住房抵押贷款证券化是把金融机构所持有的住房抵押贷款债券转化为抵押支持证券并出售，以获得融通资金，而购买这些证券的投资者就成为房地产的间接投资者，可以获取房地产投资收益。这是一些西方

发达国家住房金融市场上采用的一种重要融资工具，而在我国这种投资形式还在论证阶段，尚未执行，根据我国现行政策，也不可能在房地产市场有新的金融融通创新。

2、土地使用权转让

土地使用权转让是房地产经营者将通过出让方式获取的城市土地使用权，有偿转让给他人，并从中获取收益的行为。我国现行公有制，只有城市土地可以依法出让或转让，而城市土地出让主体只能是国家，所以土地使用权出让就谈不上经营。对土地进行经营只有通过土地使用权转让。我国现行法律法规对土地使用权转让有明确规定，并严格限制土地使用权转让的条件，比如农村集体土地使用权转让的受让方只能是农村集体内部成员，城市土地使用权必须达到法律规定的开发条件才能转让。这些规定旨在保护土地所有权人的利益，防止土地投资和空置浪费现象出现。

3、房屋出售出租

房屋出售是将开发建设的房屋作为商品而进行的买卖行为。房屋出租是房屋所有人或受托人将房屋使用权出租给承租人，由承租人定期向出租人缴纳租金的行为。房屋出售出租是房地产项目从开发建设到进入市场流通的过程，是实现房地产项目价值、收回投资、获得利润的主要途径。对于急于收回投资的房地产开发商而言，出售是重要的经营手段。而对于开发后自己经营的房地产投资者和置业投资者而言，在长期的出租经营中逐渐收回投资并享受房地产持续收益是主要目标。

4、房地产中介服务

房地产中介服务是房地产投资、开发、交易等各个环节为当事人提供咨询、居间、代理等活动的总称。房地产咨询是为从事房地产活动的人员或机构提供法律法规、政策、专业技术等方面服务，业务可以涉及项目筹划、可行性研究、房地产评估等；房地产居间服务是为房地产市场的供给和需求双方提供交易信息和商谈机会，促成交易的服务；房地产代理是接受委托为当事人进行房地产营销、代办手续的服务。中介的服务虽然不直接参与房地产的开发与经营，但是作为接受委托的有偿服务，以房地产为主要服务项目的中介也是房地产经营的一种形式。房地产中介服务在现代房地产市场上扮演着越来越重要的角色，通过为房地产开发者提供法律、政策、技术等专业服务，为房地产经营者和市场需求提供信息，促成交易行为，有效促进了房地产开发经营中各项活动的顺利进行，提高了房地产市场运行效率，已经成为房地产市场上不可或缺的内容。

5、物业管理

房地产项目寿命周期长，设备设施结构复杂，在项目存续期，离不开专业的维修和养护，这就是物业管理工作的内容。现代化的市场中，物业管理已经成为一种专门的行为，参与房地产经营。良好的物业管理能够延长建筑物寿命，保证设备设施正常运行，提升项目形象，提高项目的经营效益。

6、其他经营

由于房地产项目价值量大，并且具有长期存续性和安全可靠性等

特点，对于房地产经营者来说，除了出售出租，获取利润外，还能够将房地产项目作为抵押贷款和典当手段，利用得到的款项，开发新的投资项目，从而赚取更多利润。通过这些方式，将房地产项目的价值潜力充分发挥。这些房地产常用的融资方式，也是将房地产项目作为资产加以经营的重要形式。

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设想

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、

专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，

房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

房地产开发与经营-在线作业B

房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1

3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。

7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

精选房地产开发项目工作总结范文

精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门

也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营总结汇编

第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得 - 副本

《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并

进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

20xx年房地产管理工作总结

20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结 今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。 一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升 我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。 一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。 二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。 二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进 近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求

房地产销售总结和目标

房地产销售总结和目标 我作为一个房地产新人荣幸的加入了俊地润丰房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目—尚城街区做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会!以下是小编整理了关于房地产销售总结和目标，一起来看看吧! 房地产销售工作总结1 不知不觉中，20_已接近尾声，加入_房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20_是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到

这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。 二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。 三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关

整理2012年房地产开发与经营重点

房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化