某步行街广告包装推广方案

城市重新洗牌边城迎来新天

花垣·边城步行街整合推广策略方案NEW CITY NEW LIFE

尚玥公司边城步行街项目组

二〇〇四年五月

目录

第一部分市场判断

第二部分整体策略

第三部分项目定位

第四部分广告语

第五部分卖点提炼

第六部分具体执行方案

第七部分广告预算与评估

第一部分市场判断

根据2004年5月的二次调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断：

1、花垣商品房的意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。

2、边城步行街的市场关注率非常高，在消费者的心目中属于最好但是也最贵的房子。

3、消费者市场虽然95%以上都密切关注项目，但是他们对于项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独特性

和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，他们所理解的“最好”更大程度上是他们的一种猜测，并没有得以证实。

4、消费者普遍表示，项目虽然是最好的，自己也很想拥有，但是可能会由于资金的不足而放弃，并且不愿意

也不敢贷款，贷款风险很大，对按揭的事情一知半解。

5、花垣存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入阶层以及私营闲富阶层，其中部分被吉首和长沙

分流，由于经营信心不足，所以门面空置率较高。

6、最影响消费者购买意向的因素为价格和“项目未来成为城市中心商业区”的人气和运营状况。

7、项目的市场认知度和美誉度将成为我们今后销售的极大的优势，项目的质素和规划等完全展示和公开以后

一定能吸引到大批的客户群。

第二部分整体策略

一、总体思路：

重包装，轻推广

理由：

1、县城区域小，消费者群体划分不明显，口碑传播非常有效。

2、县城人民对于项目的认知度广泛，几乎人人皆知，以后只需在宣传中提高美誉度即可。

3、推广本身的作用是：告知。是为了吸引到消费者到现场了解情况。而在此项目中，本目的无须

加大推广强度，以造成广告的浪费。

4、推广最常用的宣传通道，比如：报纸、杂志、电视、电台、网络等均不适合实际情况，最好直

邮和户外广告已经非常足够。

5、在我们的采访中，90%以上的消费者对于项目的认知不够深入，而到位的包装恰恰能将项目的档

次和品质传达给消费者，以填补其认知空白，直观而感性得在其心目中形成良好印象，同时解决

工程滞后所影响的项目展示力。

二、推广主线：

形象树立（已经执行）--形象提升---项目全面展示，档次质素卖点---体验式宣传

理由：

1、项目不存在概念推广，不存在预热期，不存在客户积累，每一个销售阶段都是强销。

2、项目特殊性（县城、旧城改造），所以不必拐弯抹角，直接点（建设中，销售）对点（投入使用）。

三、推广战术：

1、加强宣传政府对商品房市场的鼓励和对城市商业中心迁徙的引导。

2、继续巩固和加深项目在消费者心目中“最好“的印象，尽可能让消费者彻底的了解项目的品质

3、引导消费者对商品房的认识，强调置业门槛低和风险小，使得他们有物有所值的感觉。

4、强调项目住宅和生活方式的改变和生活情趣的提升，是品质家和品质生活；商业方面所展示的是全

县城最高档次最足人流的广场和步行街，是最好的聚会和休闲的中心。

5、对于商业方面，必须招商和建立核心商业卖点（大型家电商场），并且引导和加强对消费者进行“投

资和财富”分析。

6、标榜“打造花垣县现代中心商业区”这样的口号和高度。

7、诉求点不宜太多，以免造成模糊不清，我们认为紧紧抓住以下几点即可：

·整个项目：造城，城市新商业中心

·商业方面：现代商业概念 + 2004新创富时代，边城龙头铺，一铺富三代

·住宅方面：高尚品质家，休闲生活方式，尊贵身份感觉。

四、推广包装手段：

1、媒体支持：少量新闻报道，配合政府通告（包括电视、报纸）

2、现场包装：工地、售楼处

3、DM 直邮：县城 + 各乡镇

4、体验式：休闲广场运营

5、户外推广：主干道、通道

6、售楼资料：楼书 + 住宅海报 + 商业投资海报

7、口碑，以老带新，以点带面，制造跟风现象。

8、统一形象，VI系统。

五、推广风格

围绕“新城新生活、休闲新时代”为主题，强调“都市味、大气感、现代化”的宗旨。

六、推广周期划分：

为了把握好销售节奏，我们建议销售周期共分两个阶段。

第一阶段：6月27日---8月初----9月底。本阶段前期为综合质素低档的特价住宅开盘销售，实行低开高走策略检验市场价格、商业市场购买客户的积累、家电商场的招商；本阶段后期为住

宅保留单位持续强销、商业文化展示全面、商业门面认购、商业核心（家电超市）确定。

第二阶段：10月1日------------12月底。本阶段商业开盘、新致富模式推出（投资篇）、商业集团购买（银行、电信等）完成、商业核心进驻、住宅清盘。

七、周期推广内容：

7．1 第一阶段：（项目形象升华）

7．1．1 全线包装：

·现场广告牌

·建设路工地围墙

·广场内设橱窗业态展示

·售楼处内部（挂幅、背景板、展板、装饰品、沙盘、人员形象）·售楼处门楣

·广场农机公司侧面楼体昭示布

7．1．2 户外封杀：

·进城口的大型广告牌

·建设路整街路旗

7．1．3 单张覆盖：

·县城为销售主战场，开辟乡镇为第二战场。

7．1．4 休闲体验：

·开放广场，培养县城居民的休闲习惯，形成项目广场是唯一的最好的休闲场所。

·针对人群分为老年人、中年人和儿童，设施为休闲台、露天舞场、儿童游戏区。

·下午5：30之后，播放广场音乐，节奏宜强烈，达到吸引人的目的。

·增加系列广场活动，比如：邀请舞蹈老师教授健身舞、开展老年人象棋大赛、儿童跳绳比赛、羽毛球比赛、电影节等成本低却贴近人民生活，拉近产品与消费者关系的活动，从而不仅加强其好感，而且极易聚集人气，提高全县人民的关注率。当中可以穿插电视字幕广告。

7．1．5礼品攻关：

·礼品分高、中、低档次，分别为：伞和文化衫、啤酒套杯和礼品袋、礼品气球或礼品笔、钥匙扣。

·逢节假日可以以手机短信形式祝贺顺便发布活动和售卖信息，比如：六一儿童节，向家长祝愿孩子长大成人；比如七夕节日，祝贺终成眷属，家庭美满。

7．2 中心商业区的迁徙

对于第一阶段的销售期，我司认为应该包含以下几点内容：全面传播住宅和步行街商业的卖点，在三个月内迅速完成住宅销售；同时尽可能地展示项目的内涵（现代时尚休闲购物的步行街，高尚舒适尊贵悠闲的生活），进行住宅强销，商铺登记，继续检验和扩大目标消费者市场。

为此，我们认为除了销售策略应该迎合和针对消费市场以外，对于确定花垣中心商业区的确立和住宅的推广和包装也应该本着节约成本，加

强效果的基础。我们建议：

7．2．1 政府通告：

以政府名义在电视台和显眼地段发布和张贴《通告全县人民》：县城现代化商业概念的边城步行街广场即将全面开放，不仅在建筑风格和统一规划方面有更大的创新，而且在经营运作方面也有很大改革，希望全县人民前去现场观摩咨询；

7．2．2广场开放庆典剪彩（政府官员参与）

7．2．3包装：

·门楼，“中心商业区，边城步行街”，作为项目通道的起点，吸引点，建设西路和赶秋路入口处。

·跨街横幅，建设中路整街，规格比常规大，整齐划一，统一红底白字，在低端媒体中力求高档。

·广场环境、灯光做足。“边城步行街”名字制作高档抢眼，建议霓虹灯金属字，

7．2．5攻关活动：上山下乡巡展活动，宣传“花垣中心商业区”，免费搭载“致富号”看楼专车。

7．3 关于住宅

由于住宅的客户已经达到一定的积累程度，并且项目在整个县城的认知度和美誉度非常良好，县城同类产品不存在，县城人口和住宅市场存量不匹配，且人民购买住宅的意识最强烈，并且住宅总价低导致承受人群庞大，所以我司认为：住宅销售不存在太多压力，目前影响消费意向的因素主要为：价格和对项目缺乏更深度的了解。针对以上分析，我们认为：

1、不需要加强住宅的推广宣传，只要能吸引到客户前来咨询即可。

2、应该做好：开盘、各组团名称、资料介绍（住宅海报）、销售人员的解说、礼品公关活动。

3、住宅看楼通道以及样板房的直观效果。

7．4第二阶段（待细化）：（10月—12月，即商铺销售期以及项目投资篇）

第三部分项目定位

项目定位在此包括两部分商业定位、住宅定位两大部分。通过对边城步行街项目及其周边市场的调查、研究、分析，我们做出如下定位：

一、综合形象定位

我们从战略的眼光导入“造城”的概念，来打造一个属于花垣人民的活力之城，不仅仅是最适宜居住的，同时是全城人休闲、娱乐、购物的场所，是城市的商业“商业核心”。

新城市，新生活

边城步行街，湘西商住"第一城"

核心词：新城新生活

·强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。

·一个有生活品味，有生活情趣——悠闲的、充满人文气息的完备家园，在形象上、规模上就超越了对手，超越了以往。

·新城：强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称和新兴城区的双重含义。

·新生活：强调规划新，规模新，环境新和全新的生活方式。

二、住宅物业定位

悠闲文化生活城——

县级城市奔小康住宅样板工程

1、新城新生活的主张

·要有都市的繁华与热闹以及都市生活的一切成熟，这样的生活才不致单调（繁华）

·要有富人区的感觉，和身份上的提升。

·要去文化广场，要改变以往白天黑夜地看电视、打麻将纹丝不动的生活（方式）·有事没事，逛逛步行街，买买自己喜欢的牌子衣服、鞋帽等等（氛围）

2、新城新休闲的主张——附近有休闲的空间，这样才不会太累

·徜徉步行街，闲情逸致；广场是休闲的好去处

·走清洁广场路，品惬意生活

·闲看庭前花开花落，淡望天上云展云舒

·我不在家就在广场，不在广场就在去广场的路上

3、新城新时尚的主张——超前生活20年

·选择自己喜爱的品牌

·挑自己钟意的活动去

·高贵不贵的生活，有一种家的感觉

·精品服装时尚一条街是我回家的路

三、商业物业定位

边城·万商汇——

倾情体验都市购物休闲娱乐时尚生活

为花垣城市商业中心。是集商务、商业、购物、娱乐、休闲于一体的“城市中心大商业”，是城市的“商业核心”。是极具投资潜力的“黄金铺”。

——功能定位：集时尚购物、娱乐、休闲为一体的新文化商业城。商业步行街，花垣人真正的休闲购物黄金走廊，休闲购物必选之地。

——功能提供：居住、商贸、饮食、文化娱乐、休闲购物的一站式生活圈。城市大商业，具有极强的包容性，奠定了项目商业部分在全城的领导者地位，从而成为花垣未来城市“商业的发动机，财富的策源地”。

——中心大商业：集住宅、商铺、商业步行街、精品时尚街、美食一条街于一体。中心地段加大商业完美规划，使得项目成为全城商业的核心成为现实可能。农贸市场、大型超市、银行、餐馆、酒楼、茶楼、书店、各类名牌店、学校、医院、邮政等现代生活必需配套，进一步确立商业核心地位。

——一铺富三代：城市商业中心，升值潜力无穷，投资回报巨大。

第四部分广告语LOGO语：新城新生活休闲新时代

主打广告语：

全民动员，共同造城，留给花垣一个传奇！

财富发源地，掘金第一线！

边城步行街，财源滚滚来！

备选：

新边城步行街，汇万千商机创无限财富

新城龙头铺财源滚滚三代富

政府支持众望打造

看一看省几万

新城龙头铺财源滚滚三代富黄金乐土，创富基地

置业理想新城，潜力无可限量

备选：

未来的生活中心就在边城步行街！都市生活体验时尚潮流领地

新城龙头铺财源滚滚三代富

汇万千商机创无限财富

黄金乐土，创富基地

理想新天，潜力无限

邹城商业街整体营销推广方案1048214463

邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月

前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。

第一部分：构筑核心竞争优势

一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

地产项目年度强销期营销推广方案.doc

巢 NEST项目2007 年强销期营销推广方案

合富锦绣地产顾问——巢NEST项目专案组 2007年 9月 17日 前言

随着巢 NEST项目开盘工作的顺利结束，本项目即将进入紧的强销期工作阶段。我们在对巢NEST保持高度的信心的同时，也应该 随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的市场营销与整合推广做出定性定量的安排，，从而保证高速高效高质地完成巢NEST 的销售工作。 目录 第一章蓄客——开盘营销推广工作总结 1、客户分析

2、营销推广总结 第二章强销期营销整合方案 1、强销期营销整合方案 2、强销期主要推广思路 第三章费用预算 第一章蓄客——开盘期营销推广工作总结 1、巢 NEST别墅前期客户分析 以下是根据对 2007 年 8 月 1 日至 2007 年 9 月 16 日来访的共 622 批次客户（ 8 月 355 批，9 月截止到 16 号共 267 批）进行统计后的分析结果。

结论 1：客户认识巢 NEST别墅项目的主要途径主要是通过报纸广告和户外广告八月共计来访客户共 357 批，各种媒体推广比例如下 : 来访来电广告60% 48% 短信0 20% 朋友介绍13% 16% 销使带客17% 8% 网络10% 7% 九月份共计来访客户共267 批，各种媒体推广比例如下： 来访来电广告41% 64% 短信0 17% 朋友介绍17% 7% 销使带客26% 3%

网络8% 17% 41%的客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传达到了目的。九月份房地产产行业“金九银时”的周期已来临，此阶段销使带客明显增多。由于前期大力的推广，使得客户心理形成“巢 NEST就是高品质楼盘”的口碑效应。建议后期推广主题主要针对新地产企业品牌价值和巢 NEST给客户所带来的附加值进行宣传。 结论 2：客户购房最关心问题是价格和房屋位置 来访客户中，价格和房屋位置是客户最为关心的问题，其次为项目环境、户型、面积。但是大多数客户通过置业顾问的引导对价格和 房屋位置没有太大的异议，说明巢 NEST项目的价位与楼盘品质相匹配。 结论 3：联排客户需求面积一般在160-200 平米之间；独体别墅客户需求面积一般在250-300 平米之间 来访客户中，联排客户一般需求 4 房，独体别墅一般需求 5 房。 结论 4：多数客户普遍接受的总价为：联排在100 万以；独体别墅在250 万以 购买别墅的客户一般都不止一次置业，他们一般在市区有几套物业，大多数联排客户希望总价在100 万以，保持和市区核心地段公寓 楼总价持平。而独体别墅客户他们一般为所在行业的精英，然而在买别墅的客户他们一般都没有住过别墅，他们一般都是持着想过一种 别墅生活的想法，因此他们在选择独体别墅这种物业的时候一般先选小面积、总价相对低的别墅，面积过大总价过高他们一般比较

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

步行街策划方案

策划资料 总体市场态势 一、总体市场态势 1、住宅部分 2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。 2、商业部分 2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。 其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商铺的消费群可能因此而扩大。 3、大盘时代即将来临 2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。万源市市场近期特点 二、万源市市场近期特点 2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。

下阶段营销推广计划(1017)

西安紫郡华宸下阶段营销推广计划 一、下阶段销售计划 1、销售形式 项目目前已经处于销售中期，项目媒体推广与现场活动都已经停滞，处于冷却期，日常来访量较少。如果继续采用自然销售，很难在短期内赢得客户量的提升，销售效果也很难保证。 如果收取诚意金集中开盘，一方面提前回收资金，另一方面在前期媒体推广的配合下，能达到短时间内的客户爆破，力争开盘成交的火爆。 销售形式：建议集中收筹开盘，中断目前的自然销售！ 2、推货计划 项目产品分为酒店公寓与高层住宅两类，在下阶段的销售中，是主推公寓产品，还是销售住宅产品？我们首先分解剩余货量。 1）、剩余的货量中，酒店公寓产品偏多，住宅产品相相对较少，且剩下的住宅产品中多为朝北户型，相比目前周边其他楼盘产品，没有绝对的优势； 2）、公寓稀缺性：相对与区域竞争市场，高层公寓在产品和价格上都没有完全的竞争优势，而酒店公寓是百万商圈范围内，唯一在售的公寓产品，是具有完全稀缺性的投资产品，优势比较明显； 3）、前期推广奠定：紫郡华宸前期的推广定位是“五星级酒店住区”，酒店公寓产品能更好地承载和传承前期定位； 4）、突围市场需要：项目已经冷却一段时间，重新包装突围市场，需要用最具有优势的产品迅速占位 综上所述，新聚仁建议：下阶段以公寓产品主推，住宅产品配合销售。 二、下阶段推广计划

1、成交客户分析 客户来源区域：前期客户中，来源于本地城西区域的客户，占比85%，其次是来源于城北区域的客户占比10%，剩余的5%的客户来源于高新区域。 根据项目前期成交客户来源区域我们可知，项目目标客群还是以地缘性本地区域为主，在后续的推广方位，应该始终立足本地，打穿深挖本地区的潜在客户，达到客户量的最大化蓄积；另外，成交客户城南和高新区域也有一定的比例，同时考虑酒店公寓为投资性产品，客户面可以更加广广泛，临近区域一定比例的推广也十分有必要。 公寓客户年龄：客户年龄两级分化，20-30岁、50岁以上的人群都占比34%，30-40岁之间客户占比21%； 对于年轻白领、单身人士来说，他们看重的是酒店公寓小面积低总价，首付款较低，更能满足其首次置业自住功能。针对年轻的置业者，我们需要强化项目的精致性、建议在后续的活动选取中，举办一些时尚、新颖更契合年轻客户喜好的线下活动，比如适合亲子类、年轻女性类的活动。 而作为投资用途，则能受到有一定经济实力，有投资头脑，且有“闲钱”的老年人青睐；充分挖掘低投入少风险的投资价值。 2、推广渠道建议 综合综合项目现状、项目面对的市场以及目标客群，推广渠道选择，以及投放区域选择，主要思考以下几点： 目前项目推广中断时间较长，项目在区域内的知名度不够，直接导致到访量少的情况，推广应该集中爆破，在收筹前（11月上旬）集中出街，短期内重新树立项目知名度，获得老客户的口碑提升，短期内赢得新客户的到访量提升； 考虑营销费用成本控制，选取少量的线上媒体，重点以线下拓客手段，最大限度打穿区域。同时，完善现场包装，增加客户的现场体验，支撑项目价格。 推广区域紧扣西区，逐步扩展到北区，少量渗透至高新区域。另外，考虑公寓产品能吸引外区域的投资客户，大方置业前期开发的楼盘资源也可充分利用起来。 1）、老业主三部曲 方式：紫郡前期成交客户回访、大方置业老社区礼品赠送、老带新优惠购房

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

文化旅游商业街项目策划方案(1225)

精心整理【密都新街】文化旅游特色街区项目策划方案?? 概况：项目背景及由来 解读节选《郑州晚报》关于新密发展的报道： 煤炭资源枯竭?寻找新增长点 新密转型文化旅游及第三产业 本报讯（记者?张立?通讯员?翟景伟）近日，创新发展理论专家，清华大学、北京大学客座教授丁建明做客新密，就加快发展方式转变等问题为新密支招。今年，新密多次邀请专家点评新密转型。经过反复论证，新密调整发展思路和战略布局，确定发展文化旅游与第三产业，建设休闲宜居城市的转型方向。 方圆50 ?同时， 路东出口的袁庄乡小台沟村到密州大道两侧，再向南延伸到原郑煤集团所在地，以及三岔口至市区的北侧区域；第三条经济带：古城县衙、城市西区一带。今后，将以这三条经济带为重点，推动新密市的城中村、旧城区和棚户区改造。 第一节?地理位置及交通状况 【密都新街】项目隶属于恒昌地产“怡馨佳苑”大型社区中的商业部分。位置坐落在嵩山大道西段北侧，紧临贯通“郑密登洛”的S316省道，一期占据

诚信路（未来贯通南北）南段约500多米。现房临街双层商业铺面16000平方，二期增加至32000平方，基建投资总额约3亿元人民币。 本案北通新密主城行政核心区，东、南、西三个方向辐射黄帝宫、新密古城、天爷洞、打虎亭汉墓、密县县衙等知名景点，交通便利，区位特征优越，适合地标景观打造，进出效果利于传播，人流聚集疏散安全高效。为此，争取把诚信南路打造成具有浓郁文化氛围的新密市独一无二的景观街。 新密”。公元前206年汉高祖刘邦始置密县，1994年撤县建市。现有各级文物保护单位103处，其中国家级文物保护单位9处，拥有被誉为“中华第一都”的古城寨遗址；全国保存最完整的汉墓群——打虎亭汉墓，保存最完好的县级府衙——新密古县衙；始建于东汉末年的佛教净土宗祖庭——超化寺；古城寨遗址、李家沟遗址分别于2000年、2009年被评为全国十大考古新发现。超化

XX商业地产项目营销推广执行方案

XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，

边城步行街广告包装推广方案

城市重新洗牌边城迎来新天 花垣·边城步行街整合推广策略方案NEW CITY NEW LIFE 尚玥公司边城步行街项目组 二〇〇四年五月 目录 第一部分市场判断

第二部分整体策略 第三部分项目定位 第四部分广告语 第五部分卖点提炼 第六部分具体执行方案 第七部分广告预算与评估 第一部分市场判断 根据2004年5月的二次调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断： 1、花垣商品房的意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形 的时期，必须加强引导。 2、边城步行街的市场关注率非常高，在消费者的心目中属于 最好但是也最贵的房子。 3、消费者市场虽然95%以上都密切关注项目，但是他们对于

项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，他们所理解的“最好”更大程度上是他们的一种猜测，并没有得以证实。4、消费者普遍表示，项目虽然是最好的，自己也很想拥有， 但是可能会由于资金的不足而放弃，并且不愿意也不敢贷款，贷款风险很大，对按揭的事情一知半解。 5、花垣存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入 阶层以及私营闲富阶层，其中部分被吉首和长沙分流，由于经营信心不足，所以门面空置率较高。 6、最影响消费者购买意向的因素为价格和“项目未来成为城 市中心商业区”的人气和运营状况。 7、项目的市场认知度和美誉度将成为我们今后销售的极大的 优势，项目的质素和规划等完全展示和公开以后一定能吸引到大批的客户群。 第二部分整体策略 一、总体思路： 重包装，轻推广 理由：

1、县城区域小，消费者群体划分不明显，口碑传播 非常有效。 2、县城人民对于项目的认知度广泛，几乎人人皆 知，以后只需在宣传中提高美誉度即可。 3、推广本身的作用是：告知。是为了吸引到消费者 到现场了解情况。而在此项目中，本目的无须加 大推广强度，以造成广告的浪费。 4、推广最常用的宣传通道，比如：报纸、杂志、电 视、电台、网络等均不适合实际情况，最好直邮 和户外广告已经非常足够。 5、在我们的采访中，90%以上的消费者对于项目的 认知不够深入，而到位的包装恰恰能将项目的档 次和品质传达给消费者，以填补其认知空白，直 观而感性得在其心目中形成良好印象，同时解决 工程滞后所影响的项目展示力。 二、推广主线： 形象树立（已经执行）--形象提升---项目全面展示，档次质素卖点---体验式宣传 理由： 1、项目不存在概念推广，不存在预热期，不存在客 户积累，每一个销售阶段都是强销。

阶段营销推广方案

阶段营销推广方案 Stage marketing promotion plan 汇报人：JinTai College

阶段营销推广方案 前言：本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一）、策划目的。业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二）、分析当前的营销环境状况。 1、当前市场状况及市场前景分析： ①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 ②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶 段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 ③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》 中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：

①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 2、对产品市场影响因素进行分析。 主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三）、市场机会与问题分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：

项目营销策划推广方案

东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源

铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气

项目阶段性营销方案

“XX庄园” 2009年12月-2010年6月营销方案

XX庄园2009年12月-2010年6月营销方案 市场背景： ◆06年5月30日国土资源部出台政策，别墅用地全面叫停纯别墅项目的市场 稀缺性。 ◆宏观政策：08年11月9日国务院出台的十条政策，提出用4万亿资金拉动 内需，虽然没有明确这些是否会投放到房地产行业，但是温家宝总理10日在部署落实中央政策措施的七项工作中，突出点明了房地产行业的支柱地

位。 ◆综合目前市场情况看：今年6月-9月沭阳市场成交依然呈现持续高涨，相比 4、5月，成交量大步回升。其中，南片区板块内新开楼盘价格的走低及部分 楼盘强烈价格优惠攻势是成交量有所抬头的主要原因。 ◆案场情况：客户上门量开始有所增加，以开盘、购房赠送家电、装修等附加 值为主题的广告（横幅、短信、字幕等）的来电来人量增加明显，消除了前段时期的价格因素影响之后，近期新上门的客户逐渐开始成为成交的主力客群。 ◆老客户方面：由于沭阳本地客户为主的目标客户，大都属于市场跟风性，受 主流客户方向影响较大。在经历3-4个月的观望之后，部分客户的心里底部市场的到来，对于未来价格继续下行的预期开始有所减弱。对于项目的兴趣程度开始会有所升温。 ◆潜在客户方面，沭阳目前未出现类似竞争项目，高档楼盘项目的潜在客户量 相对本项目体量，尚显充裕。 市场周期判断

◆从2007年12月-2008年6月沭阳商品住宅整体的成交数据看，在 07年底08年初的一波高成交后，08年5月开始是一段市场疲软期。 进入7、8月后成交开始进入低谷期，月成交维持在300套左右。 ◆从成交价格看，由于回款需要，年底一向是部分楼盘的强打折促销 期。因此12月的成交价为较之前有所下浮。2月后一般是新盘上市 量的第一波高峰，为了达到一定的开盘热销效果以及价格拉低的低 开高走模式。2月的成交价也随着有所下降。但随后会就会进入价格 稳步上涨期。 ◆08年-09年与上一年的成交曲线不同，2008年12月至09年2月也 是沭阳市场的一波高成交期。在进入3月后，成交量开始有所减少。 在3-4月期间，成交量到达上半年的最低谷。进入5月后，成交量 才有所回升。5月成交小高峰的主要原因就市场价格的走低。 ◆由于2009年为08年市场调整年之后的第一年。综合成交价分析， 只有在2007年12月为成交价量齐高。进入08年后，成交淡月基 本上是一种量低价高的态势。 2009年下半年沭阳市场预期判断： ◆从前2年市场成交周期看，年度随着部分商家生意回款结算期的到来，私营 业主的现款开始增加。对于项目的目标客户来说，前期存在购房预算问题将得以缓解。出动看房购房的人在12月会明显增加。

一商业步行街项目策划书

一、南花园商业步行街主题形象定位 （一）南花园商业步行街主题定位 都市的…. ——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。 ——石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。——步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。 流行的… ——步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。 ——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。 ——流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。 休闲的... ——与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。 ——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择 ——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。 开放的... ——其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。 ——步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。 ——其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。 复合的... ——没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。

项目年度营销推广策略策划方案

高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略

第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和

充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：

本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高

×商业街整合营销推广方案27

×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限

哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场

某营销策划实施方案

【***?***】营销策划方案 一、***市经济增长状况： ***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。 据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二产

业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。 由以上可知，***市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。 二、居民购买力分析： 1、储蓄： 据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。 2、工资水平： 据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。 种种迹象表明，***市居民的实际购买力与日俱增。 三、区域慨况： 1、人口：***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英51.74万，蓬溪74.77万人。 2、四川中部中心城市，辐射区域广。

四、***市经济发展所面临的机遇： 1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把***市规划为四川省的区域性城市，***市将会得到更多的政府支持。 2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，***市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。 五、***市经济发展前景对本项目的影响： 1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。 2、***市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。 3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。 4,随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提 高了项目地理附加值。 小结： 本章对影响本项目的***市经济形势作了简要分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。

项目营销推广方案

项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析

1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞