活动方案 老旧小区物业管理办法

老旧小区物业管理办法

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员

工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫

保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。老旧小区物业管理办法

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安第二篇老旧小区物业管理办法《老旧小区物业管理前期介入方案》

老旧小区项目物业管

理前期介入方案

xx年12月1日

目录

第一部分前期介入服务的四个阶段 (3)

一、物业顾问组建阶段 (3)

二、改造施工阶段 (4)

三、竣工验收阶段 (4)

四、物业正式进驻阶段 (5)

第二部分物业管理模式及服务目标 (6)

一、服务管理模式 (6)

二、服务管理思路 (7)

三、抓整治工作，换环境面貌 (10)

第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (12)

一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (12)

二、主要工作职责 (12)

三、物资装备需求情况 (14)

四、前期介入工作计划 (16)

五、日常管理期工作计划 (17)

第四部分前期物业管理工作的开展 (18)

一、前期物业工作重点 (18)

二、前期管理流程 (19)

三、物业接管验收管理 (20)

（一）与前任物业公司对接 (20)

（二）与业主委员会对接 (23)

（三）无人对接 (25)

四、物业管理后续工作 (27)

（一）设备设施试运行 (27)

（二）全面清洁开荒 (27)

五、服务建议 (31)

第一部分前期介入服务的四个阶段

老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展

各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业公司将公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与老旧小区规划改造设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划改造设计方案是否合理，力求使小区的改造设计方便日后的物业管理工作。

1.老旧小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2.公共设备设施的维护和保养；

3.老旧小区要求极高的消防安全工作；

4.老旧小区保洁绿化管理等达到标准；

5.信报箱的设立，公共告示栏的配置；

6.小区垃圾房的管理；

7.物业管理经营用房的位置设计；

8.附属改造工程配置设施建设的设计参与。

二、改造施工阶段

改造施工过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解改造工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建

议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

3.审查有关改造工程的优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

7.对改造施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。

9.检查改造工程施工进度；

10.检查前期改造工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

12.提出遗漏工程项目的建议；

13.对老旧小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工改造现场，参与工程例会，及

时提出专业意见和建议，对各种设备、管线都逐一检查。

1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备的调试和验收；

4.制订物业分户验收流程并执行；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业正式进驻阶段

完成上述三个阶段后，做好物业进驻老旧小区的准备工作。

1.首次进行民意征询，调查业主对兴龙物业接管老旧小区的同意率等。

2.签订物业委托管理合同，确定物业管理经营用房。

3.老旧小区接管验收工作。

4.成立物业管理处，正式入驻。前期进行老旧小区内设备设施的试运行，全面进行清洁开荒工作，工作人员逐渐熟悉老旧小区工作环境，全面开展物业管理服务工作。第三篇老旧小区物业管理办法《老旧小区物业管理的问题和展望》

老旧小区物业管理的问题和展望

◎王志刚北京

关键词：老旧小区；物业管理；经营思路；展望

摘要：本文通过总结多年来老旧小区物业管理的经验，提炼出老旧小区物业管理的主要问题，并探讨了问题的成因。在此基础上，展望老旧小区物业管理的未来发展方向。

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1671-8089（xx）03-0089-03

所谓老旧小区，是指始建于上个世纪80年代中后期，国家开始进行综合房地产开发以前建成的普通住宅小区。这些住宅小区，是最早实行专业物业管理的小区。十几年后，我们回顾这些小区的物业管理，可以看到在普通住宅小区物业管理中反映出的一些带有规律性的东西，今天仍在影响着物业管理行业的发展。本文以方庄住宅区为例，对老旧小区的物业管理存在的问题进行了调研，并根据对问题的分析进一步探讨物业管理深层次的发展问题。老旧小区物业管理办法一、老旧小区在物业管理中凸现的主要问题及分析由于老旧小区是随着国家房改发展而发展的，政策的阶段性和地域性特点导致老旧小区物业管理的复杂化程度相对较高。一方面，从福利消费性的住房行政事业型管理到纯粹市场消费性的住房企业化社会型管理的转型，造成了产权的多元化和需求的多样性，由此导致物业管理观念的急剧更新和居民消费意识相对稳定之间的矛盾。另一个方面，仅就物业项目本身来说，对于拥有几十年消费过程的住宅和配套设施设备来说，关于物业管理的认识还有待实践的不断拷问。特别是公共部位、共用设施设备的管理，仍然停留在单纯现状维护的层面上，对于多年来以物业保值增值为目标的努力心有余而力不足。

（一）公共环境的老旧和设施设备的严重老化，存在安全隐患

根据方庄物业管理公司管理方庄小区的经验，公共环境的老旧和设施设备的严重老化，成为物业本身最突出的问题。首先是开发遗留的质

量问题，在住宅消费过程中造成了众多的矛盾，从而直接导致物业收费的难度增大。比如部分楼宇的公共钢窗严重变形；厕浴间地面防水和屋内隔板，由于质量问题，整个芳城园一区几乎全部又做了一遍。加之此前执行的196号文件属于xx年的收费标准，十年来各项收费标准偏低，无法满足日益上涨的人工费用，从而在中、大型装修资金投入上也有很大缺口，而维修资金的收取和使用难问题，已是众所周知。其次，小区甬道水泥路面老化、绿化面积缩水和斑秃，机动车对路牙的损坏，井盖的频繁丢失，由于业主不自觉而对消防通道的封堵和占用等等，都造成小区环境的老旧。再次，像电梯系统、消防监控系统、供暖系统、给排水系统等设备都到了需要更新改造的周期。以电梯的更新改造为例，这次由北京市主管市长亲自抓的涉及安全隐患的电梯整改工作，进展很不理想，由于产权复杂，加上各个产权单位的分立合并破产清算等情况，出资主体很难筹集资金。政府出面组织此事尚且如此，物业管理公司的困难不言而喻。可以说，诸多原因造成的环境和设施设备的老旧存在诸多安全隐患，这些直接威胁到业主的安全，但由于资金、规划等条件的制约，解决起来难度相当大。（二）社会发展的矛盾和行业管理的不力，造成纠纷不断

由社会发展带来问题的两个主要表现就是产权界定不清和规划凸显落后。产权界定不清，导致了涉及收益的部位、设施设备归属不明。比如地下室、地下车库、公共绿地、配套设施等产权不明晰，一旦涉及到收益就纠纷不断，而涉及到出资又无人理睬。凡是产权不明晰的，所有外来的行业部门都对着物业管理公司，且不说物业管理公司愿不

愿意，单就如此大范围属于公共义务的责任，物业管理公司能否承担？同样，规划落后的问题严重。停车问题、消防与治安的矛盾问题，内保温的问题，绿化树种选择不当问题，商住混杂的问题，不一而足。尤其是底商扰民问题，还带来了噪音污染、超标排烟、侵占消防通道和便道、乱倒垃圾等一系列问题，居民意见极大。丰台体坛医院竟然开到了住户楼一层，更是让人大跌眼镜。但这些问题，都同过去的规划有关，不是轻易就能改变的，这些纠纷还将长期存在。

作者简介：王志刚（1972—），男，河南温县人，研究生，北京方庄物业管理有限责任公司副总经理，政工师，研究方向：物业管理、设备管理、企业信息化。

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技术经验

征收也是可望不可及。物业管理公司只是按照合同约定对公共部位共用设施设备进行管理的企业，没有义务承担如此多的社会责任。但是老旧小区尤其不适用，所谓小区物业管理的进入退出机制名义上有实际上无，美丽园的物业管理公司连走的权利都没有了，而政府和法院反而有对基于民事权利的契约行为进行干涉的权利。压低物业服务费，以稳定、和谐为理由要求物业管理公司做出牺牲，这些和市场的要求都相差很远。

二、老旧小区物业管理发展的思路和展望

老旧小区尽管存在这样那样的问题，但是不断发展物业管理也是社会发展的要求。从xx年开始，北京市建委投资1.5亿对xx年以前的部

分小区进行集中整治，对于参加老旧小区物业管理的物业管理公司进行税收优惠。当然，对本文意义上的老旧小区来说，物业管理还是有很多发展机会的。我们根据对老旧小区问题的分析，经过进一步调查研究，特别是根据方庄小区物业管理已经展露出的特点，提出以下发展思路，并对未来物业管理公司的发展前景进行初步展望。

（一）变无形服务为有形服务，提高物业服务的满意度

物业管理提供的产品是服务，而服务具有无形性。服务的无形性有两个层次：一、服务的形式及组成元素无形性；二、使用服务后的利益的无形性。无形性使得物业管理公司必须依靠业主的反馈才能更加全面的认识本公司的服务。所以，在日常的物业管理当中，要使服务得到业主的满意，必须有意识地将无形的服务变为有形的服务，利用语言、文字、图形、多媒体等工具将服务全面地展现在业主面前。比如将提供的具体服务详细的张贴在小区公告栏上，丰富小区的种种标识、公布各种服务质量要求等，向业主提供消费者知情权。使业主清楚知道物业管理公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。其主要形式有：企业服务标识，企业服务公示和企业公众形象。通过这些措施，达到利于业主监督、利于双方沟通、利于预防风险、利于工作配合、利于服务评价的目的，从而给利益相关方提供一个可以全面评价物业服务的平台，也给自己一个全面了解业主需求和提高业主满意度和员工忠诚度的机会。特别由于物业服务的公众性特点，有形服务更能使全体业主了解物业管理的价值所在。

（二）集中财力增加公共环境和共用设施设备的投入

老旧小区资金紧张，与其到处修修补补，不如集中财力保证重点部位和重点设施的投入，逐步整治社区环境和改造设施设备。在老旧小区中，道路、环境卫生、绿化、公共秩序管理是最应该投入的地方。随着老旧小区老人、孩子的增多，更多人的大部分时间是在小区度过的。可以说，选择什么样的物业管理就是选择什么样的生活方式。作为老旧小区，普遍面临着道路、卫生、绿化、停车等难题。物业管理要集中力量整治道路，搞好卫生，尤其是社区集中的活动场所。绿化构成环境的重要内容，要适当投入改善绿化环境，提高绿化的养护水平。增加一些亲民措

由行业管理带来的问题，主要表现在私搭乱建、摆摊设点上。摊点多、秩序乱是老旧小区的突出问题，也是居民反映最多的问题之一。除有底商在门前超范围经营外，更多的是人防部门和当地有关部门、居委会的问题。在芳城一区，几乎所有的人防出口都被人防部门出租。由于面积有限，租户纷纷将摊点摆在了出口四周，这不仅影响了车辆停放、居民行走，更主要的是给小区的环境带来了消极的影响，增加了物业管理的难度。另外，由于人防部门多将地下二层改作旅馆，人员结构复杂，扰民、斗殴时有发生，投诉不断，也存在着安全隐患。在当地有关部门、居委会方面，因多以要解决下岗职工就业（其实真正下岗职工没几个，多是外地人），要加强社区服务或解决办公经费不够等名义，以特批、指令等方式广设摊点。

(三)需求内容的极端差异和需求层次的极端混合与脆弱的经济承受能力存在矛盾，造成服务困境

从需求内容上来说，因为老旧小区产权的多样化，商品房户、居民拆迁户、农民拆迁户、中央单位产权户、市属单位产权户等混杂居住在一起，其需求内容自然千差万别。从需求层次上说，根据自身的受教育水平不同，对公共事务的参与性也不同。一些人是解决了温饱问题、安全问题，进而想在社区事务中有点自我实现，一些人还要靠捡垃圾卖破烂为生。一些老干部，（方庄有200位左右的部级干部，近3000位厅局级干部）要求小区舒适安静有活动场所，一些年轻人又希望有娱乐场所有停车的地方。事不关己高高挂起，与自我实现我行我素同台唱戏，其间的冲突和矛盾不难想象。

正是由于需求的差异性，在支付能力上表现为有支付能力的人没有理由支付，没有支付能力的人有理由不支付，结果就是物业管理无论提供什么服务都不能达到较高的满意率，随之服务费收缴难度就更大。加上业主委员会组建的异常缓慢，业主在和物业管理公司博弈的过程中没有统一的代表，很多服务项目达不成共识。这样，服务标准不统一，服务内容难确定，服务费用不认可，物业管理公司要想提供服务就要有费用，没有费用就降低服务水平，两者始终没有形成良性循环，日渐陷入困境。加之，物业服务评价体系付之阙如，也造成90%的住户满意和10%的住户投诉效力很难抗衡的矛盾。社会舆论又在其上推波助澜。久而久之，就造成了像美丽园事件这样极端的例子。(四)物业管理公司心有余而力不足，蕴藏巨大风险资金不足，问题多多，责任重大，素质不高，这是老旧小区物业管理公司的普遍写照。以前，我们还可以将物业管理看作是微利行业，是朝阳产业。但现在，

仅靠物业服务收入只能亏损经营，加之行业发展越来越规范，多种经营可以从事的空间越来越小。如果说，像方庄物业公司这样管理300多万平米的公司都不能盈亏平衡的话，小物业公司仅靠少而小的面积，无论如何是无法生存的。老旧小区的未来发展不容乐观。其次，物业管理公司的责任有愈来愈重的趋势，治安、消防、设备管理、公共区域等存在巨大风险，而所谓公众责任险的

–90–xx年第6卷第3期

施，形成温馨的生活空间。同时，在街道办事处、居委会、业委会等配合下，重点清除私搭乱建行为，并逐步制定业主公约，提倡文明生活。对于一楼大厅环境、电梯轿厢等涉及出行的地方要特别注重，形成整洁便利的风格。社区保安、停车管理，要下大力气建立严格的管理制度，对于大多数业主来说，安全毕竟是第一位的需要，满足业主安全需要是首先应该做到的。要加大安保的投入，在现有基础上，重点做好各项安全提醒，提高快速反应能力。制定各项紧急预案，确保公众生活的质量不因突发事件乱成一团。

设备管理是老旧小区物业管理的重要内容。不管有没有资金，设备运行一天也不能停止，水泵、电梯、配电、消防等都关系到业主的安全，要提出紧急资金，用于抢修，同时组织筹措资金的人员，尽量向产权人、单位说明设备情况，筹集资金进行改造和更新。可以说，老旧小区的设备管理是最基本的物业服务，没有设备上的投入，一切都无从谈起。

（三）加大业主需求的调查，分级提供服务，增加业主忠诚度

由于老旧小区的需求情况非常复杂，物业管理要加大对业主需求的调查，这样才能有的放矢，避免浪费资金和精力。针对一般业主，重点做好一般的日常服务，不必要高要求。针对有一定支付能力的业主，可以商议特定的服务项目和标准。当然，有些是可以针对分散业主的，有些就必须以栋、楼为单位，针对大多数的业主，而不必纠缠于极少数业主的要求。有明显区别的小区，可以制定分级别的服务标准和收费标准。物业服务人员的安排上也是如此，不能不分情况同等对待。今后，分级服务应该是可以预见的发展趋势，鉴于老旧小区混杂的居住方式，只求达到质价相符的标准即可。

与此同时，要有意识地增加业主的忠诚度。在固有的成本中为业主提供更多的服务，显示出固有成本与实际成本之间的差距，让业主充分感受到固有成本中的超值部分，从而增加业主对消费服务的转移成本。比如：物业管理公司为了解决业主养花不专业的问题，可以从绿化队里抽调人员成立养护服务组，为广大业主提供免费的花木养护知识，拿出小区的一块绿化用地作为花木养护基地。这样在没有增加成本的同时为业主提供了更多的服务，而且唤醒业主对小区绿化的保护意识。业主自然会感觉到更换物业管理公司对自己意味着什么，一定程度上增加业主的忠诚度。老旧小区物业管理办法

（四）搞好对供方的管理，提高专业服务水平

在老旧小区，尽管物业服务收费不是百分之百，可是各专业公司的费用却是必须百分之百支付的。所以，加大对作为供方的专业公司的管理，可以有效提高物业服务水平。比如，加强对保洁公司，保安公司，

小区物业管理服务投标书(技术标)

小区物业管理服务投标书第一部份商务部份

第一章投标人资格文件 一、投标函 致：XX小区业主委员会 根据贵方为XX住宅小区物业管理服务投标邀请，签字代表（）经正式授权并代表投标人（XX物业管理有限公司）提交下述文件正本一份及副本一份： 1）投标函； 2）法定代表人资格证明书; 3）法定代表人授权书； 4）资格声明函； 5）投标响应表； 6）组织管理方案； 7）响应招标文件要求的其他证明材料； 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（￥88166.31元）。 2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。 3、投标人已详细审查全部招标文件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。 我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。 5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证

金将被贵方没收。 6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。 7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址 投标人授权代表签字电话 投标人名称传真 (公章) 电子邮件日期

二、资格声明函 致：xx小区业主委员会 关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。 1.由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一 份； 2.招标文件第一章：投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。 3.其它能使业主和评委会满意的资格证明文件； 4.本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。 注：提供的加盖公章的资格文件复印件请附后 单位的名称：xx物业管理有限公司地址： 授权签署资格文件人：签字： 签字人姓名、职务传真： 电话：邮编： 单位盖章：

物业公司节日活动策划方案

物业公司节日活动策划方案 物业公司每逢节假日如果能举办相关的活动，不仅能提升物业公司的整体形象，更让业主方有归属感，而策划方案是这些活动的必要前提，下面就围绕着各个节日，为大家整理了物业公司节日活动策划方案大全，希望可以帮助到大家。 迎元旦联谊晚会：文艺表演、抽奖形式等； 迎元旦健身跑活动：服务中心组织员工、业主长跑迎新年，增加互动，启发团队精神； 庆元旦，迎新年业主茶话会：年度物业优秀事迹报告，征集业主意见。 服务中心领导慰问一线员工； 除夕夜小区亮堂堂：各单元门口挂大红灯笼、春联，物业与居委员慰问困难家庭； 小区装饰：挂灯笼、拉横幅、插彩旗、挂彩灯、霓虹灯、彩包树杆、大扫除。 服务中心给业主送新年礼物：去业主家拜访、交流、送福字、送小礼品； 新春走基层：服务中心负责人走访一线员工，慰问； 新年关爱“独居老人”：服务中心与社区联合举办“关爱独居老人”爱心活动，增加企业社区品牌、名誉、人文。

猜灯迷喜迎元宵佳节、品元宵业主同乐：大红灯笼高悬，谜题内置其中，静候业主猜解； 物业扶弱助残过元宵：服务中心、社会工作人员带着元宵走访弱残业主的家； 做元宵送物业值班员工：每年正月十五，物业增派人手值班，安全全部到岗，防止居民燃放烟花造成火灾；服务中心负责人向员工送汤圆。 物业企业志愿者学雷锋齐行动：走上街头，开展街头学雷锋活动； 学习雷锋主题宣传：服务中心与社区共同宣传雷锋精神，弘扬中华美德、引导业主邻里和谐、谦让。 “三八”节，服务中心向女业主献花：在小区大门口，将一支红艳的康乃馨送给业主，以表节日祝福； 物业服务“三八服务标兵”评选：“三八”节，物业向女员工送慰问，服务中心经理向女员工送礼品或慰问金，以表企业人文关怀。 开展植树护绿活动：业主、物业人共同参加，在绿化养护人员的指导下，对园区绿地进行清理和养护，体会园区优美整洁环境来之不易，强化园区人从爱绿护绿的意识，倡导“绿色、环保的生活理念； 小区植树节业主捐款认养：开展一场别开生面的“植树节”活动，由业主捐款认养，并将其亲手种在楼下的小花园

老旧小区物业管理方案

老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

(完整版)小区物业投标书技术标

正本 盐城“***小区”前期物业服务 （技术标） 投 标 书 招标人名称：****房地产开发有限公司 招标项目名称：***** 小区

第一章项目概况、特点及管理措施 (3) 第二章质量管理目标及管理方式 (4) 第三章物业管理服务内容 (7) 第四章人力资源配备及管理 (15) 第五章管理规章制度 (16) 第六章档案的建立与管理 (17)

第一章项目概况、特点及管理措施 盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。项目特点: 1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。 管理措施：在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。 2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。

第二章质量管理目标及管理方式 质量管理目标： ——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。 ——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。 ——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。 ——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。 ——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 ——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。 管理方式: 1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。 该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。 安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了

物业活动策划方案

物业活动策划方案 篇一：万科物业大型社区文化活动策划 北京万科物业服务有限公司 第七届“万科社区HaPPY家庭节”策划 一、活动目的： ?丰富万科社区业主文化生活 ?增强客户的居住体验，引导健康文明居住氛围?增进邻里关爱 ?巩固和扩大万科社区文化品牌的影响力 ?配合集团将统一举办20XX年第七届“万科社区HaPPY家庭节”。 二、活动时间：20XX年9月19日（统一开幕）至10月11日。 三、活动地点：城市花园、星园、青青家园、西山庭院 四季花城、东第、紫台家园、假日风景、金阳 四、活动主题：“幸福的家园”——第七届万科社区HaPPY家庭节 五、活动形式： ?借建国60周年的大好契机，以“幸福的家园”为主题，通过绘画、摄影、 征文、书法等比赛形式，在社区内开展爱国活动，献上对祖国的美好祝福，同时向业主们传达“美好家园需要我们共同创造”的心声，使业主们在爱国的思想熏陶下首先爱护我们的社区，共同创建幸福的家

园。?以提高生活质量，增加业主幸福指数为主的幸福讲座。?以增加童真童趣，提高家庭幸福度为主的家庭总动员。 ?以重温历史，增强爱国情感为主的观看露天电影活动。?以感受自然，体验劳动乐趣为主的金秋采摘活动。 ?以享受时尚运动，培养高雅情趣为主的高尔夫体验活动。?以促进邻里沟通，节约增值为主的社区跳蚤市场。?以体味传统节日，促进邻里友爱为主的中秋冷餐会。备注： （1）祖国60周年庆典临近，各地公安机关加大对集会的控制，所有超过35人的活动需向当地派出所申请。 （2）北京地区受H1n1流感的影响，各区县均下发《进一步加强群体性活动控制的紧急通知》，并明确参加人数超过20人以上的均为群体性活动。（3）鉴于以上内容，本届活动在活动形式上将有所限制。 六、具体策划 1、公司统一宣传形式要求：前期宣传： （1）各园区客服前台、会所前台、园区公共信息栏张贴宣传通知。（2）各园区开幕式主会场制作宣传背板，并持续摆放到闭幕式结束。（3）重点客户电话邀约，前台人员对客户宣贯。后期宣传： （1）社会层面：公司与《中国物业管理杂志》沟通，报道第七届“万科社区HaPPY家庭节”活动，以扩大本次活动的社会影响力。（2）客户层 面： ?每项活动结束后，将整体活动情况（文字+图片）制作展板，在园区

小区物业管理制度79605

小区物业管理制度 一.治安管理规定 1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。 2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。 3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。 4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。 5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。 6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。 8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。 9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。

二.环境保护管理规定 1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。 2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。 3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。 4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。 三.清洁卫生管理规定 1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。 3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。 5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

小区物业项目投标书.{范本}doc

第一部分企业基本情况

第一章公司简介 陕西XX物业服务有限公司（以下简称“XX物业”）注册成立于2006年7月13日，公司经营范围有：小区物业管理及服务；租赁服务，家庭服务，日用百货、五金交电、建筑材料的销售。为业主提供综合管理和多项特约服务及其它经营配套服务。 XX物业注册资金300 万元，具有物业管理二级 资质，是中国物业协会陕 西协会会员单位。公司实 行董事会领导下的总经 理负责制，设有项目服务 中心以及品质部、协管 部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用员工近200名，管理人员20人，全部具有大专以上学历；其中高级技术人员10人，具有中级以上职称；操作层各类水、电、空调、绿化等技工30余人；协管人员80余人；环境保洁人员30余人。公司拥有强大的企业实力及丰富的物业管理经验，是一个集丰富的管理经验、优秀的管理人才、先进的管理方式于一体的新型物业管理公司，公司的管理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业服务管理工作经验，可为客户提供一系列专业、一流的物业管理服务。 公司受托管理的各类物业资产总值超过十多亿元，目前管理的项目有占地约250亩，总建筑面积约50万㎡的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近

10000平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区——明祥小区、崇左的东源名城等。 “以人为本，以和为贵，以您为尊”是我们XX物业的经营服务理念，以业主满意作为企业的最高原则，在管理中不断推出创新服务和增值服务。以“为业主或使用人长期提供安全、清洁、舒适、方便、高尚的工作和生活环境”为服务目标，并不断创新进取，完善专业服务体系，以稳健的步伐服务社会，服务业主、拓展市场。根据各类物业和客户的需求，实施有XX特色的物业管理，使业主、客户享受“国际标准，本土情”的专业物业管理服务。 公司组织架构图： 第二章企业理念

小区物业服务方案(投标技术文件)

小区物业服务方案（投标技术文件） （一）服务理念和目标 1、管理理念 我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“科学管理促发展、优质服务树形象”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供服务为本的物业服务，其必须依照有关法律、法规、政策及服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对项目的管理。没有管理，服务只是一句空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为商户、委托方服务的目的。 管理策划 在全面执行国务院颁布的相关法律法规的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为小区提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、方便的工作和购物环境。 2、管理策划 2.1管理模式 统一管理标准：严格执行招标人及招标书的有关标准及公司各项规章制度。 统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之所想，急客户之所急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。 统一管理目标：“接一个项目，创一方文明，树一个品牌。” 我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“严谨、规范；优质、安全”的经营方针，通过专业精细化管理，确保区域安全，优美小区环境，从而提升品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。 2.2两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新小区的管理新思路，树立需求就是顾客，管理就是服务的观念。 服务意识：遵守合同、诚实守信；安全第一、服务至上。

小区物业活动方案参考

小区物业活动方案参考 为加强小区物业管理工作，开展各物业管理小区环境卫生整治工作，小区将举行物业整改系列活动，下面是小区物业活动方案，欢迎参考阅读！ 小区物业活动方案一 一、健全组织，加强领导 为加强小区物业管理整治组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下： 组长： 副组长： 成员 二、工作目标 实施项目(小区)服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件和要求，以及对照该项目委托服务约定，认真实施该项目(小区)各项管理和服务工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时间要求达到创建文明城市整治目标。 全面开展整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”面貌，积极

推进小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理，达到整治和创建文明城区目标，努力营造优美、舒适、温馨人居环境。 三、工作重点 (一) 小区共用设施设备管理。 1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。 2、室外道路平整、整洁、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。 3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好，有应急处理方案。 (二)小区车辆、安全防范管理。 1、小区基本实行封闭式管理。 2、消防设备设施基本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。 3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。 (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。 1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。 2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角现象。 3、小区绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。

物业管理方案范本

Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案

编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈

运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率

小区物业投标书

目录 一、物业管理有限公司 (3) 二、****物业概况 (3) 1、基本情况 (3) 2、物业管理服务范围 (3) 3、小区特点分析 (3) 三、****物业管理总体策划 (4) 1、总体目标 (4) 2、管理模式 (4) 2-1组建项目管理处，实行财务独立核算 (4) 2-2人员选聘与激励机制 (4) 2-3公司总部监督管理和支持 (5) 2-4外部监管和协调 (5) 2-5全面实施质量/环境管理体系 (5) 2-6信息反馈机制 (5) 2-7关注客户满意程度 (6) 2-8环境保护 (6) 2-9信息智能化管理 (6) 2-10专项业务外包 (6) 3、组织架构 (7) 4、组织内部运作机制 (7) 5、人力资源管理 (7) 6、经营管理指标 (8) 四、物业管理服务内容与标准 (11) 1、综合管理 (11) 2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 (11) 2-1房屋日常养护维修 (11) 2-2供电设备管理维护 (11) 2-3给排水设备运行维护 (12) 2-4供热锅炉的管理和维护 (12) 2-5电梯运行维修 (12) 3、保安服务 (12) 3-1公共秩序 (13) 3-2中控室运行管理 (13) 4、卫生保洁 (13) 5、绿化 (13) 五、物业管理收费标准测算 (14)

2、人员工资标准 (15) 3、锅炉运行 (16) 4、生活热水运行 (16) 5、车库管理 (16) 6、物业开办费 (17) 7、物业管理收支平衡 (20) 8、物业管理费收费标准 (20) 六、日常管理服务 (20) 1、规章制度体系 (20) 1-1公共制度 (21) 1-2内部管理制度 (21) 2、档案资料管理 (21) 2-1客户档案管理 (22) 2-2技术档案管理 (22) 2-3设备登记卡 (22) 2-4客户设备档案卡 (23) 2-5管理处内务管理档案 (23) 2-6档案管理的主要模式 (23) 2-7档案管理流程 (23) 3、保安服务管理 (24) 3-1运用技防系统 (24) 3-2建立人防体系 (24) 3-3建立安全防范网络 (25) 3-4安全责任承诺 (25) 4、消防管理 (25) 5、交通车辆管理 (26) 6、清洁服务 (26) 7、绿化服务 (27) 8、维修保养 (27) 9、投诉处理方法 (29) 9-1投诉的接待 (30) 9-2投诉的处理 (30) 10、财务收支报告 (31) 11、社区便民服务 (31) 12、物业管理应急方案 (33) 12-1火警事故应急方案 (33) 12-4治安事件应急方案 (35)

物业中秋节活动方案

物业中秋节活动方案 物业中秋节活动方案一一、目标： 1、为了迎接20xx年中秋节的到来，丰富小区业主的业余生活，为大家在紧张的工作之余能够充分放松，享受节日的快乐。 2、矢志不移地加强精神文明建设，形成健康和谐的社区风尚，既要管物，更要管人。 3、寓教于示地建立新型的人际关系，培养住户的自律，发挥群体效能，共同创造亲切和睦的空间。 4、循序渐进地开展社区文化活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能、凝聚功能、激励功能和辐射功能。有利地促进管理处较好的管理与服务，塑造小区品牌形象，加深物业公司与业主之间的交流和沟通。 二、具体活动方案如下： (一)夹弹子： 1、在30秒钟的时间内用游戏指定的筷子从杯中夹出弹子放进酒瓶内，数量越多越好; 2、在夹弹子过程中不得用另一只手辅助或用其他外力及物品进行辅助，否则成绩无效; 若在夹出弹子以后弹子掉在地上了，此次成绩无效，选手可以继续夹下一颗弹子; 3、分值：在规定时间(30秒)内夹出15颗以上弹子的为获胜者，将得礼品一份。

(二)扔飞镖 1、在1分钟的时间内，站在3米线外用飞镖向镖靶准心投郑，环数越高越好; 2、选手在投郑飞镖时脱靶或未按规定的距离、时间进行投郑的，此次成绩无效; 3、分值：在规定距离、时间内得到35环以上者获胜，得礼品一份。 (三)猜灯谜 1、将猜中的灯谜撕下，根据灯谜编号到领奖处进行核实灯谜答案，答案正确后领取相应的礼品。 (四)飞镖射气球： 1、本活动共分为男子组、女子组、少儿组三组进行。 2、男子组选手距离泡沫板3米，女子组选手距离泡沫板2.5米，少儿组选手距离泡沫板2米。 3、每人可以掷飞镖5次，飞镖击破气球后根据气球里的纸条内容回答一个脑筋急转弯问题，答对者获礼品一份。 (五)套圈： 1、物品摆放在圈定地面上。 2、距离最近物品2米远(小孩1米远)抛圈。每人限抛3次。 三、以上活动的比赛成绩必须由此次活动的裁判进行签定，否则无效，每户家庭最多可派出2名代表参加2个不同的活动，并凭管理处统一发放的中秋成绩卡参加，根据签定的成绩至物业客服台前领取奖品。

小区物业管理方案范本.doc

江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日

目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理

第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住

前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公

小区物业服务投标方案

小区物业服务投标方案 一、关于我们…… （一）XX物业简介 （二）企业理念 （三）公司优势 （四）专业的顾问服务机构——顾问团 二、顾问项目概况 三、项目顾问服务目标 （一）服务原则 （二）具体目标 四、顾问服务的方式 五、项目顾问组简介 （一）组织机构图 （二）职责描述 六、顾问服务的内容及服务质量保证措施 （一）项目顾问基本范围 （二）项目顾问具体内容 （三）顾问服务质量保证措施 七、顾问服务工作进度表 八、项目顾问服务费

第一部分项目物业管理理念 第一章项目调研 为使管理服务工作更加贴近XXX高尚住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现场调研，所了解的基本情况如下： 【XXX位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约79.7亩。江宁开发区按照高起点、高标准的开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是百家湖风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来无限商机。紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的滨河绿带。佛城路、将军南路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对象主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。】 如何把XXX高尚住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小区给我们带来了诸多课题： ●从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。 ●XXX高尚住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代

物业小区活动策划方案

物业小区活动策划方案 篇一:物业社区文化活动执行花好月圆人欢聚【蓝色康园】社 区文化活动执行手册20XX-9-19目录一、工作人员分工及通讯录二、活动概述三、活动主要时间安排四、活动主要流程内容1.演奏节目 2.游园节目 3.抽奖环节4.露天电影五、物资清单及费用 预算六、奖品清单及费用预算七、兑奖规则八、工作倒推时间 表九、游戏区工作人员安排及要求十、露天电影十一、现场平 面图一、工作人员分工及通信录活动领导小组:组长: 副组长兼摄影: 组员:各部门主管二、活动概述 1、活动主题——花好月圆人 欢聚2、活动目的树立小区的品牌文化;培养业主热爱自己社区的 情感;加强各方沟通,稳固与彰显物业公司在业主心目中的地位。3、活动时间20XX年10月4日下午7:30-11:30 (提前半小时准备)4、活动地点及主要内容于小区拱门中心广场举行游园抽奖活动及露 天电影5、现场布置 (1)、中心广场:布置活动主题背景板,内容为“花好月圆人欢聚”(显示主办单位、协办单位、信息发布网站等 内容)。(2)、拱门通道:用铁丝悬挂谜语及星星灯饰。(3)、其它 布置:按以往节日场景布置。四、活动主要流程内容 1、表演节目篇二:小区活动策划小区主题活1整体早教行业当地特点 及发展趋势;合肥早教市场处于发展前期,合肥市民有一定的早教 意识但市场还没有全面打开;合肥早教市场一线品牌进驻较少,潜 在市场巨大。2 合肥早教品牌销售情况,特别是销售渠道模式和销

售策略;目的:从不同形式的调查中宏观把握合肥早教市场,找出市场差异化点,推行造势活动。合肥早教市场一线品牌进驻较少,潜 在市场巨大,现有早教品牌,在产品的特征上的优势是微弱的,竞争尚未开始,不足以形成品牌差异性。做法:网络、杂志等其他形式 去问、去看、去分析和判断。二、小区选择内容:1 小区入住率情况;2 售楼价位(5XXX元/平方米以上);3 住户构成,主消费群体分析(小区3-10岁小朋友的家庭);4 小区幼儿园的办学方式(自身投资?品牌进驻);5 小区地理位置及其活动场地费用(小型展台?大型舞台);6 小区远期发展计划;7 开发商背景和信誉等级;8 物业管 理模式,交换联系方式等内容包括但不限于;目的:有的放矢的开展小区活动;做法:物业关键人物沟通,开发商沟通,售楼小姐沟通,报纸了解分析等。三、物业沟通目的:1 了解小区规章制度;2 物业 对小区活动的管理办法;3 别的小区物业对小区活动的看法和合作模式。做法:1 交付一定物业管理费(场地费);2 物业关键人物关 系处理;3 开发商品牌和创艺宝贝品牌共同主办活动,提高品牌知 名度。四、活动策划1主题:大型小区主题活动——“让我们和孩子一起创造世界” 2准备用品:宣传单页:不同样本各XXX份;名片: 4盒;创艺宝贝小饰物:XXX个;宣传横幅气囊:1个; 宣传横幅:2个;品牌推介光盘:50张桌子:至少4张;太阳伞:至少2把;饮水机:2个,或纯净水两箱。 篇三:万科社区主题活动策划20XX万科社区主题活动策划丰 富多彩的社区文化建设是万科物业管理为客户提供的一项重要服

住宅小区物业管理表格范本

住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1

住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2

小区物业投标方案

小区物业投标方案

目录 投标公函错误!未定义书签。 授权委托书错误!未定义书签。 第一章公司简介错误!未定义书签。 第二章物业管理整体设想错误!未定义书签。 2.1 管理服务的模式、目标策划9 2.2 管理服务定位11 第三章前期介入方案错误!未定义书签。 3.1 前期介入工作12 3.2 具体时段和任务12 第四章项目管理机构运作方法及管理制度20 4.1 管理方式21 4.2 管理规章制度27 4.3 小区档案资料的建立与管理错误!未定义书签。 第五章人员配备岗位要求作业指导培训和管理错误!未定义书签。 5.1 人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理错误!未定义书签。 5.2 拟定管理服务人员简介、岗位职责、作业指导错误!未定义书签。 5.3 人员培训错误!未定义书签。 5.4 人员管理错误!未定义书签。 5.5 考核办法错误!未定义书签。 第六章物业服务用房及相应管理设施的配置错误!未定义书签。 第七章费用测算错误!未定义书签。 第八章物业服务的分项标准与承诺错误!未定义书签。 8.1 管理指标承诺错误!未定义书签。 8.2 各项管理指标承诺与具体措施错误!未定义书签。 8.3 物业服务的要求错误!未定义书签。 第九章物业的秩序维护、保洁、绿化、维修养护管理实施方案错误!未定义书签。 9.1 秩序维护管理错误!未定义书签。 9.2 环境保洁与服务错误!未定义书签。 9.3 绿化管理与服务错误!未定义书签。 9.4 房屋、共用设施、设备维护与管理错误!未定义书签。 9.5 房屋本体和公共设施的养护错误!未定义书签。 第十章物业管理和服务的应急措施错误!未定义书签。 第十一章丰富社区文化,加强业主互相沟通的具体措施错误!未定义书签。 第十二章施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案错误!未定义书签。第十三章业主临时公约错误!未定义书签。 第十四章前期物业管理服务合同错误!未定义书签。 第十五章结束语错误!未定义书签。

新小区物业管理方案范本

1 / 6 新小区物业管理合同范本3篇 委托方：________业主管理委员会房地产开发公司 受委托方：_______物业管理公司 根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_____实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：_____市_____区_____路____号;占地面积：____平方米;建筑面积：____平方米;其中住宅_____平方米;物业类型： _____。 第二条委托管理事项 1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6.交通、车辆行驶及停泊。 7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料; 10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 2 / 6 本合同期限为_____年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。 第四条甲方的权利和义务 1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告; 2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同; 3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施; 4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用 房_____平方米，由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。 5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房 ____平方米，由乙方按下列第_____项使用：无偿使用。 按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。 6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有

小区物业管理招投标方案

×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：