项目策划投资收益分析

部分项目投资收益分析

槐树片区综合改造投资分析

东到纬十二路，西、北至槐村街,南到经六路。该范围内棚户区占地4０4.６7亩，规划建筑面积67.0６万ｍ2,容积率2.5５。改造可能拆迁费用为７.18亿元；上缴规费２．９６亿元;建安成本9.65亿元。总投资２1.84亿元。可能销售收入25．32亿元，回报率20.９4％。

中大槐树南区(规划全部为住宅）

容积率：２.5 建筑面积:50万平方米中大槐树北区规划住宅部分

容积率:２.5 建筑面积:6．０65万平方米中大槐树北区规划市级公建部分

容积率：3.３建筑面积:１0．995万平方米

省立医院周边片区投资分析

东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。棚户区零星散布,合计占地60亩,规划建筑面积８万m2，容积率２．０。可能拆迁费用1．２亿元;上缴规费0.41亿元;建安成本1．05亿元。总投资２.６５亿元。可能销售收入3.2亿元,回报率1３.9６％。

省立医院片区

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

投资项目内部收益率计算方法

已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486

表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

投资预算表

投资收益预算表 单位:元 风险评估： _________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________

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房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。

写字楼投资收益四种计算方法

四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法

公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产

3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念

一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择

LBO投资收益测算过程

第一部分：确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；

二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不

使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下： 将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）： 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并： 第二部分：预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 （一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识

名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 作者：张金富联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间： 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个：净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出)，以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润;如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价,在进行项目得可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现得比较等方面,都要进行经济分析,目得就是从成本与效益得角度分析项目得经济指标与财务表现,以帮助决策者与项目团队得出正确得信息,做出科学得决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。 汇报模版:

第一章项目财务数据得测算第一节财务测算得基本内容 一、总投资得测算 二、销售收入与税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求就是得原则 二、稳健得原则 三、测算科学化得原则 四、按规章制度办事得原则第三节总投资得测算 一、总投资得构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本得测算

一、成本得概念 二、成本得构成 三、折旧 第五节销售收入、税金与利润测算 一、销售收入得测算 1、产销量得预测 2、销售单价得确定 二、销售税金得测算 1、增值税 2、产品税与营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润得测算 第六节项目寿命期得测算 一、项目建设期得确定 二、项目经济寿命期得确定 1、按项目主要产品得生命周期决定 2、按项目主要工艺得替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据得测算第一节经济分析得基本概念 一、资金得时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金得等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析得基本目标

投资预算表范文

投资预算表

投资收益预算表 单位:元 风险评估： ______________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平 （5－10） 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 （二）投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 老师说：考试中经常会考计算项目的投资收益率，如何计算项目的投资收益率？ 钟鼓楼回答： 我也是现学现卖，不对的地方，请大家指教。 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的 ▲平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 Huichenz回答： 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：

投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是我在工作中的一点经验，欢迎指正。 Randchina回答： 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： （1）项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； （2）内部收益率（IRR）； （3）财务净现值（NPV）； （4）投资利润率； （5）投资利税率； （6）贷款偿还期； （7）投资回收期。

房地产开发项目的成本和利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板（一) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前,如果测算楼盘的成本和利润？ 北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录 一．征地补偿费 (一).土地出让金 1．计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数＊年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1）京政发[1993］34号文. (２)京政发[19９4］43号文. 4.说明: (1）各区类地价取值详见附件; (２) 城近郊区土地出让金的6０%返还区财政; （3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; （4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发，利用,经营，应补交土地出让金, 其中的６０%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设． ?(5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要,所 以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定 基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2)，（３),(４), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. ?附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价； （2) 土地出让金修正系数表 ?（二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取＂土地开发及其它费用＂的数据． 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1．临时水,电,路,场地平整费 依据：1９92年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-１5元/平米,或建安工程费的１%. 2.规划,测量,勘察，设计费: 依据：原国家建委(７9）建发设字第315号文, 国家计委计字（1984)59６号文,建设部(1991)第150,3１6，４２5号文;国家物价 局,建设部[１9９2]价费字375号. ?标准： (１) 勘察费: 概算价*0.30－0．80% (２) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ?┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓?┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨?┃等级│ ３00 以下│ 3０1－１000 │１0０1-300０│ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特级│ 2.２│ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 一级│ ２.0 │ 1.9 │ 1.8│ １.７┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃二级│ 1.8 │ １.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 三级│1.６│ 1.5│ 1．4 │１.3 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四级│ 1.4 │ 1.３│ 1.2 │ ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

如何测算医院投资项目的投资收益

如何测算医院投资项目的投资收益 一 确定目标医院评估价值 并购目标医院的定价工作包括评估价值和谈判价格。首先说明如何确定评估价值。 对于上市公司，通常用收益法和市场比较法进行评估；对于传统的产业，经常采用的评估方法是成本法，以下介绍几种常用的评估方法。 1，预期贴现现金流量法 贴现现金流量法（Discounted Cash Flow， DFC）用未来一段时间内目标企业预期现金流量按照某一贴现率计算的现值与该企业的初始投资金额（即并购支出）相比较。 如果目标企业预期现金流量的现值等于或大于投资额，即净现值等于或大于零，可以认为这一定价对并购方是可以接受的或有利的；如果净现值小于零，对并购方来说，常常被认为是不可接受的。 净现值等于或大于零的评价意义

如果净现值等于零，说明医院在项目期的收益率等于贴现率。如果贴现率等于市场利息率，使用资本化方法可以测定，该医院资本的市场真实价值等于医院财务帐面的净资产。无形资产等于零。 如果贴现率高于市场利息率，或者净现值大于零，使用资本化方法可以测定，该医院资本的市场真实价值大于医院财务帐面的净资产。无形资产大于零。 医院资本的市场真实价值－医院财务帐面的净资产＝医院无形资产价值。 内部收益率（IRR） 当选择的贴现率恰好使包括投资额在内的预期现金流量的现值等于零，这个贴现率就是所谓的内部收益率（IRR）。 医院净资产×内部收益率/市场利息率 ＝医院资本真实的市场价值。 设医院净资产＝10000万元； 内部收益率＝10％； 市场利息率＝5％； 则医院资本真实的市场价值 ＝10000×10%/5%＝20000万元。 公立医院会计核算问题 目前我国医院财务会计制度不计算现金流转，不填报医院现金流量表。如何利用现有公立医院财务会计资料测计医院现金流是一个亟待解决的财务问题。 现金流测算的平衡公式是： 净现值＝现金流入－现金流出＋项目周期末资产余额。 现金流以收付实现制为基础。（本文 二 医院现金流量的计算 我国公立医院的现金流量比较单纯，但是也有一些特点。 首先，公立医院往往无偿地接受上级和政府财政拨款。政府往往把这些拨款称为财政支出。基本建设支出。也有时候称其为卫生投入。但是，站在医院法人的立场，这些投资拨款支出和投入都属于医院现金流的流入量。而当医院法人使用这些资金去搞建设买设备时才可以称为现金流出。 其次，医院固定资产不提取折旧，固定资产一直按照原值记帐。可是，经过卫生部门的再三努力，财政部门又同意医院提取一些变相的折旧基金。干扰我们对医院现金流量的分析。这些变相的折旧基金一不叫折旧费，直接列入业务支出，然后形成修购基金。固定资产仍然按照原值计算，固定资金仍然不转变为折旧基金。从而使医院净资产虚增。而直接列入业务支出的修购基金没有实际发生现金流出。 第三，公立医院结余留用。虽然不分红付息，但是猫腻不少。结余形成发展基金和福利基金数额很大。实际上是不叫利润的利润。大家知道，利润有四个分配取向。一，纳税；二，积累发展基金；三，改善职工福利；四，才是分红付息。2003年，卫生部门城市医院提取福利基金25亿元，相当于全年业务收入的2％；人均2160元。 第四，公立医院人浮于事。按照医院编制标准，城市医院每床可以配1.8人。一个900张床的医院可以使用1600人。而优质高效低耗的标兵医院，床人比值可以低到1：1。 按照以上分析，我们以财务报表资料对公立医院现金流作如下大致分类： 现金流入：包括政府和上级的各种拨款；业务收入和其它收入。还包括回收固定资产余值和回

项目财务测算公式汇总

项目（全）投资现金流量表 一、现金流入 现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金 =（可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入）+（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率+其他收入+回收固定资产余值+回收流动资金 1、补贴收入=财政补贴测算表中的“财政补贴总额” =可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入（使用者付费） ①可用性服务费=年均建设成本×POWER（1+折现率，n）（现值P求终值F）×（1+合理利润率） = 财政运营补贴周期合理利润率） （ 折现率） （ 项目全部建设成本+ ? + ?1 1n 注：项目全部建设成本=资金筹措表中的“资金筹措”-“政府方占股” POWER：返回数字乘幂的计算结果。POWER（底数，指数） ②运维绩效服务费=运营成本×（1+合理利润率） =总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税税率）×（1+合理利润率） 注：总成本费用表中的“经营成本（不含税）”=外购原材料+外购燃料及动力费+

工资及福利费+养护费+其他费用 2、其他收入=其他收入估算表中的“其他收入” 3、销项税=税费估算表中“销项税额” =营业收入-不含税价格 =（财政补贴收入+第三方收入）-（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率） =（可用性服务费+运维绩效服务费）-（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率） =（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率 财政补贴收入=财政补贴测算表中的“财政补贴总额” =可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入 4、回收固定资产余值=固定资产折旧与无形资产摊销估算表中计计算期最后一年“折旧净值” 5、回收流动资金=流动资金估算表中计算期最后一年“流动资金” =流动资产-流动负债 =（应收账款+存货+现金+预付账款）-（应付账款+预收账款）