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房地产项目可行性研究报告

可行性研究报告

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心政府的关系）。区域办公//商务

二、宗地现状

、四至范围；1

、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2

、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线3

等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，

工厂数量、规模、产品性质、4

开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建

筑物原有桩基及地下建筑5/

结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文

物古迹、可利用的构建；

、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、

市政道路、名胜古迹、江河6

湖泊等因素分割土地；

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7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位

和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城

市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

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、邮局8

、其他9

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状3000

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可

以不写）

、治安情况1

、空气状况2

、噪声情况3

、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）4

、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）5

、周边景观6

、风水情况7

、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓

宽、工厂的搬迁、大型医院、学8超市的建设等。校、购物中心/

、其他9

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接

入的可能性）

、道路现状及规划发展1

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包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗

地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施

时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划

和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及

线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源

位置、距宗地距离、涉及线路

成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口

位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建

的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

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七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要

明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

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1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

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第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

形成时间

各档次住宅区域内分布状况

购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5年）开工量/竣工量

销售量/供需比

平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋

势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

平均售价

开发规模

产品形式

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平均消化率

平均容积率

物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

区域市场在整体市场的地位及发展态势

本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

本案在区域内开发市场潜力

本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研

究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、

产品力的偏好、购买方式和主

要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

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2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类

型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套

公建面积、控高、建筑密度条

件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合

前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征

的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：

地势高低、地形起伏、地块的

完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管

线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的

房地产估价师考试备考：五大复习方法

房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容

后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。

房地产经济学专科

一、单选( 每题参考分值2.5分 ) 1、房地产价格的形成，是房地产效用、供给的相对稀缺性以及（）三方面相互作用的结果。 A. 房地产的潜在需求 B. 房地产的有效需求 C. 房地产的需求 D. 房地产的实际需求 错误:【B】 2、房地产最完全、最充分的物权是（） A. 所有权 B. 租赁权 C. 买卖权 D. 抵押权 错误:【A】 3、房地产开发最本质的特点是（） A. 长期性 B. 地域性 C. 风险性 D. 综合性 错误:【D】 4、下列不属于影响房地产经济宏观调控效应的因素是（） A. 调控政策的正确性 B. 宏观调控的时滞 C. 地区差异 D. 宏观政策的制定者 错误:【D】 5、经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易。（） A. 3 B. 4 C. 5 D. 6 错误:【C】 6、房地产市场的双重特性是指( )。 A. 供给与需求 B. 所有权与使用权 C. 保值与增值 D. 消费与投资 错误:【D】 7、交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者多为自用，投机者较少。这是房地产周期的（）阶段。 A. 复苏阶段 B. 繁荣阶段 C. 衰退阶段

D. 萧条阶段 错误:【A】 8、关于权益性融资，下列说法错误的是（） A. 所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制 B. 出资者和融资者共同承担风险 C. 出资者参与利润分配 D. 融资程序简便、融资成本低 错误:【D】 9、可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( )。 A. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 B. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 C. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 D. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 错误:【C】 10、关于四象限模型，下列说法错误的是（） A. 四象限模型在理论上将住宅市场分为物业市场和资产市场两个子市场 B. 四象限模型可以用于分析宏观经济对住宅市场的影响 C. 四象限模型在理论上将住宅市场分为资产市场和新建住宅市场两个子市场 D. 四象限模型可以用于分析公共政策对住宅市场的影响 错误:【C】 11、潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的（） A. 最大可能值 B. 最小可能值 C. 最小存量值 D. 最大存量值 错误:【A】 12、最能反映土地价格高低的是( )。 A. 土地单价 B. 土地总价 C. 楼面地价 D. 出让底价 错误:【C】 13、房地产泡沫产生的基础性条件是（） A. 政府实行的土地、货币、税收政策 B. 金融自由化 C. 宏观经济条件 D. 市场信心不对称 错误:【C】 14、房地产开发的物业类型按照供应体系划分为（） A. 出租型房地产和销售型房地产 B. 高价、中价和低价房地产 C. 商品房、经济适用房、廉租房

沈阳别墅调查报告

篇一：沈阳别墅市场分析报告 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分） 图例表示 500 400 300200

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划

浑南新区房地产市场调研分析报告

拂去工业的烟尘走进绿色的浑南 ————浑南新区房地产市场调研分析报告浑南新区位于沈阳城区南部，由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，东起沈抚高速公路东陵大桥，西至沈大铁路，北起浑河北大堤（大二环南段），南至三环高速公路，总面积120.6平方公里。其中，浑河沈阳市段面积为39.75平方公里，浑南地区80.85平方公里。现有两乡两镇，33个行政村，人口10万人。 一、浑南新区整体情况简述 （一）、自然情况 浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，年平均降水量为727.4毫米，年平均日照时数为2554小时，大气环境优于国家二级环境质量标准。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

（二）、发展历史 沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 1、初创起步阶段（1988年—1992年）。1988年5月，市委、市政府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积22.2平方公里（以政策区为主）。 2、发展提高阶段（1992年—2000年）。小平同志南巡讲话发表之后，市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方针，高新区驶入了加速发展的快车道。 3、新区建设阶段。2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段。这一举措对于加快发展高新技术产业推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间，完善城市功能，培育新的经济增长极，带动沈阳经济社会实现跨越式发展，就有十分重要的战略意义。 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

房地产经济学

1.房地产市场体系 按市场运行层次划分：一、二、三级市场。一级市场是指国家作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下，一级市场是受让方原始获得土地使用权的唯一渠道，其中，出让方占据垄断地位。二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上，超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。按购置目的划分：可以分为投资市场和自由市场。按房地产价格的实现形式划分：可分为房地产资产市场和使用市场。 2.房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量 3.房地产需求的特性（1）房地产需求的整体性（2）房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性（4）房地产需求具有消费与投资的双重性（5）房地产需求的可替代性 4.房地产需求的类型：生产性需求，消费性需求，投资性需求 5.影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格收入比4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对市场的预期7、消费者或投资者的偏好8、信贷能力 6.房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房） 7.房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望；供给能力 决定房地产供给的主要因素分析1、成本价格比2、土地供应量3、税收、信贷政策4、房地产开发商对未来市场的预期 8.房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大 9.房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态 房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品价值的实现问题。 房地产市场供求的失衡的三种状态：总量性供不应求状态；总量性供过于求状态；结构性供求失衡的状态 10.区域经济增长的原动力主要有两个：一是外区域对本区域产品或服务的需求；二是区域各种要素的供给。 11.区域经济的三部门概念。三部门是指产品和服务提供部门，劳动力提供部门和房地产提供部门，对应的三个市场是：区域产出市场（产品和服务市场），区域劳动力市场和区域房地产市场。对区域经济来说，劳动力和房地产是两类核心资源。 12城市的形成与发展有三个主要原因：比较优势（促进交易的产生，产生商贸中心），规模经济（形成工业城市）和聚集经济（形成大城市）。

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《房地产经济学》教学大纲 课程名称：《房地产经济学》英文名称：《Real Estate Economics》学 分： 2 总学时： 36 实验（上机）学时： 无 开课专业： 物业管理专业 一、课程性质、目的和培养目标： 房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。 二、预修课程： 西方经济学 三、课程内容和建议学时分配：（40学时。含教学36学时，复习、考试4学时） 章 节 内 容 学时 第一章 房地产：内涵与特性 2课时第一节 房地产的界定与分类 房地产的内涵。房地产与相近概念简析。房地产的分类。 第二节 房地产：从三个视角的理解 作为一种实物和空间的房地产。作为一种生活必需品和一种生产要 素的房地产。作为一项财产和一组权利束的房地产。 第三节房地产的特性 位置的不动性。使用的耐久性。异质性。投资、消费的两重性。 第二章 房地产业：形成、定位与发展 2课时第一节 房地产业的形成 房地产业的概念与构成。工业化、城市化与房地产业的兴起。产业 结构演变与房地产业成长。消费结构升级与房地产业扩张。 第二节 房地产业的性质定位与功能定位 基于不同产业分类的房地产业性质定位。支柱产业：房地产业的功 能定位比较。 第三节房地产业与国民经济的相互关系 房地产业在国民经济发展中的主要作用。国民经济主要经济变量对 房地产业的影响。房地产业与国民经济的协调发展。 第三章 房地产市场：体系、结构与运行 2课时第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素 房地产市场的内涵和特性。房地产市场体系。房地产市场构成要素。

沈阳市商业地产调查报告(改)

沈阳市商业地产调查报告(改)

沈阳市商业地产调查报告 一、沈阳主要商圈调查表（见附件一） 目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。 1、中街商圈 中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。 从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。 由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。但整个商圈商业业态完善，但档次较低。 中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营

2020年最新房地产估价师考试《制度与政策》教材考点汇集

【篇一】2020年房地产估价师考试《制度与政策》教材考点汇集 控制性详细规划的作用： 1.控制性详细规划起着承上启下的作用。在整个城市规划过程中，控制性详细规划的地位极其特殊，上有城市总体规划和分区规划，下有修建性详细规划。 2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导。控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标，成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的性得到了充分保证。 3.控制性详细规划是城市政策的载体。 控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。 【篇二】2020年房地产估价师考试《制度与政策》教材考点汇集 现行城镇土地使用制度的基本框架： ①是在不改变城市土地国有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者; ②土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护; ③需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。 【篇三】2020年房地产估价师考试《制度与政策》教材考点汇集 建设用地使用权出让方式(四种)：招标;拍卖;挂牌;协议 《物权法》规定：工业、商业、旅游、(环球网校房地产估价师频道为您整理)娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。 出让的一般规定： 标底或底价不得低于国家最低标准。

以招拍挂方式确定土地使用人后，(环球网校房地产估价师频道为您整理)出让人应向确定的土地使用者发出《中标通知书》或《成交确认书》。 《中标通知书》或《成交确认书》具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任 不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书 中标、竞得无效的情况——提供虚假文件隐瞒事实;采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得者。造成损失的，还要依法承担赔偿责任。 【篇四】2020年房地产估价师考试《制度与政策》教材考点汇集 住房公积金的归集： 住房公积金归集是指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依据《公积金条例》，将职工个人按照规定比例缴存的及其所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受委托银行开立的住房公积金专户内，存入职工个人账户，并集中管理运作的行为。 (一)住房公积金归集的主要内容 (1)缴存住房公积金的对象。 (2)缴存住房公积金的工资基数。 (3)缴存比例。 (4)住房公积金月缴存额 (二)住房公积金的查询和对账 住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。有效凭证是全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金资金的增减、变动和结存情况的证明。目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。职工个人可以直接到管理中心或商业银行查询个人住房公积金缴存情况，也可以通过住房公积金磁卡、电话、网络系统查询。每年6月30日为住房公积金结息日。结息后，管理中心要向单位和职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账，职工对缴存情况有异议的，可以向管理中心和受委托银行申请复议。 住房公积金的提取和使用：针对本知识点提问?(一)住房公积金的提取和使用原则

房地产经济学复习

绪论 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。 房地产经济学是研究房地产资源配置、利用的一门应用科学。 地租 马克思将地租分为三类： （1）绝对地租 由于土地所有权的垄断，不管租种何种等级的土地都必须缴纳的地租称为绝对地租。 （2）级差地租 由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额垄断利润。（级差地租1，级差地租2） （3）垄断地租 垄断地租是指由于特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润而形成的地租。 （1）竞租的含义 地租是一种市场价格，但是竞租只是一个“支付意愿”，即某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。 （2）竞租函数 同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租，则形成“竞租函数”，家庭的竞租函数主要由区位对效用水平的影响方式确定，企业的竞租函数主要由区位对利润水平的影响方式决定。 为什么市中心多为高层写字楼？ （1）根据等产量曲线可知，提供相同面积的办公空间既可以使用较多土地与较少资本组合（在较大的地块上提供单层或多层建筑）又可以使用较少的土地与较多的资本组合（在较小的地块上建高层写字楼）。 （2）阿朗索的竞租理论表明，地块最终由出价最高者所得，市中心的地块因其地理区位优越，交通通达性好，基础设施完备，所以常常是一个城市的CBD中心，故地租高于其他区位。 （3）为了在市中心以最小的成本提供既定的办公空间，开发商往往选择在市中心较小的地块上建高层写字楼。 交通方式的变革，改变了城市土地利用方式与城市空间结构。 区位 1.区位的定义

房地产估价师各科目备考技巧

房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！ 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》 看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》 此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存

功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》 要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。 综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放

房地产估价师从考经历

房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高

房地产估价师考试高效备考七大攻略

房地产估价师考试高效备考七大攻略 随着考试的脚步渐行渐近，相信大家都在准备着最后的冲刺，下面是房地产估价师考试高效备考七大攻略，为大家提供参考。 1.重视目录 房地产估价师的考生在拿到教材时，首先要阅读目录，大概了解一下教材的脉络、编写人员的思路和全书各章的主要内容，在大脑中形成一个框架结构，将来精读各个章节时，就像加填充墙，使整个教材条理化，这个有序完整的体系将有利于考生深入理解和记忆考点，明显提高学习效率。 2.重视理解 对房地产估价师教材的理解程度和准确性直接影响记忆的效率，应该发挥这个年龄段的人理解能力强的优势，要把房地产估计师的教材内容“嚼烂吃透”，在仔细、全面阅读的基础上，充分理解，然后对该记忆的部分重点突破，尽量避免死记硬背。 3.及时复习和记忆 读懂教材并不等于记住了。要求房地产估价师的考生每天安排一点时间去看书，晚上临睡前及时复习，即使躺在床上回忆一下今天阅读的内容，也可使记忆效。如果不及时复习，明天又变成新的内容，又得重新投人，增加成本，而我们可用的时间成本是很有限的。 4.态度决定一切 既然报名房地产估价师考试，就一定要有一次通过的决心，一定

要多给自己积极的心理暗示，这是学习的动力所在。 5.最重要的是考试大纲 考试大纲是我们学习房地产估价师的最重要的指导文件。一定要以大纲为准来看各科目。我们学习到最后，要在脑子里形成知识的网络图，网络图的主干就是“考试大纲”。只有基础知识掌握了，才能做好练习题，才能起到练习的作用。 6.适当练习 做练习题的时候不要盲目地搞题海战术，这样效果不好。建议大家做题的时候只做选好的几套题，然后一定要把每一套题做错的部分标出来。 7.合理练习 拿到练习题以后，大家一定要注意限时做题。我们在辅导的时候，经常和大家强调，平时做练习时一定要把考试时需要机动的时间刨除出来。平时练习时养成好习惯，考试才能有条不紊。养成这个习惯还有一个好处，能及时发现自己的知识点的不足。

房地产经济研究论文.pdf

一、从经济学角度看客户关系管理的理论依据 1、交易费用原理 房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。 2、收益递增原理 经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。 二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理 在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。 三、对客户关系管理的理解 客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。 1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化 客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。 2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心 企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。 四、房地产企业战略发展需要客户关系管理 随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。 客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点： 1、解决产品的销售问题 据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。 2.提升客户满意度 当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。 3.提升企业的服务品质和能力 房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。 4.提升品牌形象